2011年成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告89P.ppt

1,谨呈：北辰集团,成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告,日期：2011年3月18日,2,第一部分 成都投资发展环境研究 第二部分 区域投资发展环境研究 第三部分 成都土地市场研究 第四部分 成都房地产市场研究,目录 contents,3,成都投资发展环境小结,区位：四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。 辖10区4市6县。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。 经济社会发展：经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。房地产住宅投资近年大幅增长。社会消费品零售总额快速增长，近年人口增速加快，人均可支配收入稳步增长。 城市发展规划：努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。 产业发展规划：大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。 服务业发展规划：着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城）、“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都）、“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）、两带（龙门山和龙泉山休闲度假、旅游地产带）城市功能，到2012年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。 交通发展规划：建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。往东南延伸的地铁2号线、成渝高速公路将促使成都东南区域的快速发展。,成都投资发展环境研究,小结,4,区域投资发展环境研究,小结,区域投资发展环境小结,高新技术开发区： 占地面积82.5平方公里，由南、西区组成。综合排名名列全国55个高新区第5名，全国首批6家创建“世界一流园区”试点单位之一。倍受外资青睐，众多世界500强及知名企业进驻。 南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。区内生活商务配套设施加快建设步伐。 天府新城： 占地37平方公里，城市建设定位为科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。 重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（cbd）。金融总部商务区占地24公顷，是城市的金融总部商务区。 “两湖一山”旅游区 龙泉湖、三岔湖、龙泉山一带（含外环路以内的十陵镇）, 范围包括龙泉驿区12个镇(乡、街道）、简阳市14个镇（乡）、双流县合江、太平2个乡，幅员面积500多平方公里。发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。形成“两极、一轴、一带、四区”的总体发展格局。三岔湖生态休闲度假区为四区之一。 三岔湖生态休闲度假区定位为以生态观光度假和高尚运动为主导的生态休闲、运动、文化型湖泊旅游区，高档次旅游接待服务基地。成渝高速、机场高速东延线等道路穿境而过。 三岔湖生态休闲度假区域，区域交通便捷，周边高端产业集聚、区域消费层级的提升有利于周边休闲旅游市场的发展，休闲旅游业发展潜力巨大。,5,成都土地市场研究小结,整体：2010年，成都土地市场呈现“价升量缩”，供应略大于需求。在房地产市场调控政策的影响下，土地市场呈现3-5月及年底两个小高峰。 供应：郊区占主力，双流县再占鳌头，郫县表现突出；商业用地供应增长势头迅猛，再度大幅超过住宅用地供应；2环至外环依然是主力。 成交：郊区化明显，成交结构与供应结构趋同；商业成交面积首超住宅，呈现商业地产深受市场青睐。 价格：2010年成交均价较2009年有大幅回升。主城区土地成交价格与2009年变化不大，郊区增长明显，龙泉片区表现抢眼，成交单价为2009年的3.4倍，成交单价高达329.57万元/亩，都江堰地区成交单价也大幅上涨至154.67万元/亩。,成都土地市场研究,小结,6,成都房地产市场研究小结,成都房地产市场研究,小结,整体市场：2010年，在房地产住宅调控政策的影响下，住宅市场与商业办公市场呈反向发展，但整体均价均呈大幅上涨，城市郊区化发展明显，地铁带动效应显著。 商品房：政策调控下，成交降幅明显，整体供求平衡，价格大幅攀升，市场郊区化趋势显著，主城区与郊区表现较一致。 商品住宅：整体供求较平衡，成交量较去年显著下降，但价格大幅攀升21%至6333元/ ，尤其是主城区增幅较大。双流、城西、城南为供应主力，龙泉及外环外增长显著，由于政策影响，90-110 成交增多，高层住宅趋势化明显，总价30-40万、面积在70-90 成交最多。 商业：整体向上发展，受政策调控影响较小，整体量价齐升，地铁商业受关注，专业市场郊区化，郊区成供应成交主力，租金回报率高，自持及租售并举模式增加，大量知名商业地产品牌进驻，双流、龙泉表现抢眼。 办公：整体量价齐升，办公南移趋势明显，城南成绝对主力，高端甲级写字楼市场发展，且受到市场青睐。 区域：受城南、成东快速发展的带动，2010年龙泉商品住宅供应量及成交均价均大幅上扬，土地成交单价为2009年的3.4倍，年均成交单价高达329.57万元/亩，市场呈快步发展的趋势。双流依然是成都商品住宅及土地的主力市场，但商品住宅供应及成交小幅下滑，成交均价大幅上扬34%达6304元/平米。土地成交价呈小幅下滑。未来整体发展趋势依然看好。,7,第一部分 成都投资发展环境研究,8,一、成都概况 二、成都经济与社会发展 三、城市发展规划 四、产业发展规划 五、服务业发展规划 六、交通发展规划 七、小结,第一部分 成都投资发展环境研究,注：数据及资料来源说明： 1、成都市统计局、成都市人民政府网站。 2、相关规划来自于成都城市总体规划（2002-2020）、“世界现代田园城市”规划专题成都服务业规划（2008-2012）。,9,成都投资发展环境研究,成都概况,四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。,成都简介,地理环境优越：地处成都平原腹心地带。地势平坦，平均坡降0.3%,西北高，东南低。 气候宜人：属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。 历史文化悠久：是国家历史文化名城，公元前310年建都，其名“成都”一直相沿至今未曾改变。在2300多年的历史上，成都曾六次成为封建王朝都城，并一直是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。 旅游资源丰富：除拥有都江堰青城山世界文化遗产，三千多年历史的金沙遗址，武侯祠、杜甫草堂等17个国家级文物保护单位外，周边还聚集了九寨沟、三星堆、峨眉山和乐山大佛等一大批世界级旅游景区景点。世界唯一的大熊猫繁育研究基地设在成都。,10,总面积1.24万平方公里，中心城区面积283.86平方公里。辖9区4市6县，总人口1257.9万。,成都区域规模,成都投资发展环境研究,成都概况,成都辖10区4市6县。即10区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、高新区。4市：都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。6县：双流县、郫县、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县。 中心城主要为四环内（即绕城高速路）。包含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。,11,成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。,城市地位,成都投资发展环境研究,成都概况,12,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。,经济发展,2002年-2007年，成都市gdp一路呈现平稳上行的走势，年增长率保持在13%以上。虽然2008年受汶川大地震影响，但2009年经济恢复迅速，2010 年gdp 增长率高至15.70%，经济发展态势良好。,2001年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势， 且在2010 年达到峰值1447.2 亿元，同比上年增长23.7%。,成都进出口总量呈逐年递增态势，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流入、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。,2002年-2010年1-11月成都gdp走势,2001年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值),2000年-2010年1-11月成都进出口总额走势,13,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,从2002 年-2010 年1-11 月成都房地产投资走势来看，除2008 年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009 年房产投资总额出现极大降幅以外，降至22.33%，其他年份均呈逐年上涨趋势。 2010 年1-11月成都固定资产投资总额达到3843.77 亿元，房产投资总额1141.59 亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。,固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。,经济发展,2002年-2010年1-11月成都房地产投资走势,14,成都投资发展环境研究,成都经济与社会发展,社会消费品零售总额快速增长，消费结构及消费习惯逐步国际化。,社会发展,2010 年1-11 月，成都市社会消费品零售总额为2179.72 亿元，同比上涨18.5%，较2009 年全年增速的20.4%有所有下降，但依然处于快速增长。 即使金融危机波及全球，但对成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260 万的卖场营业面积， 成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。,2001年-2010年1-11月成都社会消费品零售总额走势,15,成都投资发展环境研究,城市发展规划,努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。,城市发展规划,根据成都城市总体规划（2002-2020），本次城市总体规划的规划范围，面积12390平方公里。成都未来的城市发展规划主要为以下几方面：,1、四川省政治、经济、文化中心 2、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心 3、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽 4、西部地区高新技术与新兴工业产业基地 5、西部地区具有优良人居环境的居住地 6、国家重要的旅游中心城市 7、国家历史文化名城,城市职能：,（一）市域人口与建设用地发展规模 近期（2010年）：总人口1110万人，其中城镇人口702万人。 远期（2020年）：总人口1500万人，其中城镇人口1035万人，城镇建设用地1026.6平方公里。 （二）市域城市化水平 以非农人口计，2010年为4045%，2020年为5565%。以城市实际居住人口计，2010年为63%，2020年为70%。 （三）主城区人口与用地规模 近期（2010年）：城市建设用地515平方公里，实际居住人口570万人，人均90平方米； 中期（2015年）：城市建设用地590平方公里，实际居住人口660万人，人均89平方米； 远期（2020年）：城市建设用地660平方公里，实际居住人口760万人，人均87平方米。,城市人口与用地规模：,备注：以成都四环路为界，分为中心城区和新都青白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等六个周边组团。,主城区居住用地规划：,住区建设坚持中高标准，以规模体量适度的多层住宅为主。2020年人均居住建筑面积达到40平方米。,16,成都投资发展环境研究,城市发展规划,1、整合区域战略 （1）逐步构筑成渝环形城镇密集带空间布局。成渝南线：成都资阳内江重庆（沿老成渝铁路和成渝高速公路）；成渝北线：成都遂宁南充重庆（沿渝遂高速铁路、成达铁路和成南高速公路）。 （2）积极推动成都平原城镇经济圈城市化进程，形成绵德成眉乐城市带。以成都作为发展中心，依托成绵高速公路和成宝铁路，推进成德绵区域发展，构建城市带的主体部分。 2、协调发展战略 3、经济一体化战略 4、非均衡战略,（一）主城区建设用地发展方向 近中期空间拓展以向东、向南方向为主，远期和远景以向南、北方向为主。 （二）主城区空间布局形态 逐步改善“环状+放射型”布局形态，突出双轴线发展定位，形成南北展开的带状布局形态，南北轴线重点发展，东西轴线辅助发展。 1、南北发展轴：北翼发展轴主要由宝成铁路、川陕公路、成绵高速公路、蜀龙大道等组成，沿交通通道向新都、青白江、金堂、广汉方向发展。南翼发展轴主要由成昆铁路、成乐高速公路、川藏公路、大件路、人民路南延长线、新成仁公路等组成，沿交通通道向华阳、双流、新津方向推进。 2、东西发展轴：由成灌高速公路、成灌公路、蜀都大道、成渝公路、成龙公路、成渝高速公路等组成，西部以郫筒、柳城为界，从中心城西侧适度向西分进；东部沿龙泉山向南北展开。 （三）主城区空间布局结构 构建“一主两次多核”的多中心城市空间结构。 一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴线，集中布置城市公共设施，形成新的城市中心区。 两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。 多核：除华阳、新都青白江以外的其他周边组团将成为重要的城市功能增长核。 （四）主城区空间发展策略 构建两轴、西控分进、南北展开、重心东移，中心疏散。,城市发展战略,主城区用地布局规划,17,成都投资发展环境研究,城市发展规划,依据区域资源及发展现状，分为四大功能发展区。依据各地发展特点，强化与周边城市经济合作，提升成都经济带动效应。,功能分区与区域合作,在成都经济区范围内，规划了成德绵、成资遂、成眉乐、成雅和成阿5个区域产业合作区。 成德绵合作区： 以装备制造和高新技术产业合作为主； 成资遂绵合作区： 以汽车制造和旅游产业合作为主； 成眉乐合作区： 以新材料和石化下游产业合作为主； 成雅、成阿合作区： 以旅游产业和现代农业合作为主。,18,成都投资发展环境研究,产业发展规划,大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。,产业发展规划,高新技术产业与现代制造业 大力发展电子信息、生物医药等高新技术产业和新能源、新材料、节能环保、汽车等现代制造业。,备注：以上内容来自成都“世界现代田园城市”规划专题。,现代服务业 重点发展金融、信息、旅游、文化创意、商务会展等现代服务业。,现代农业 大力发展生态农业、观光农业等现代农业，形成与二、三产业联动发展的都市现代农业。,19,成都投资发展环境研究,产业发展规划,按照“西部第一、全国一流”的标准，在市域范围内规划13个市级战略功能区。,产业战略功能区规划,01 天府新城（高新技术产业区） 02 金融总部商务区 03 东部新城文化创意产业综合功能区 04 北部新城现代商贸综合功能区 05 西部新城现代服务业综合功能区 06 “198”生态及现代服务业综合功能区 07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区 08 汽车产业综合功能区 09 新能源产业功能区 10 新材料产业功能区 11 石化产业功能区 12 国际航空枢纽综合功能区 13 国际铁路物流枢纽功能区,20,在成都市工业集中发展区“一区一主业”发展定位的基础上，按照成都市重点产业功能布局，共确定了48个区（市）县级战略功能区。,区（市）县战略功能区规划,成都投资发展环境研究,产业发展规划,21,成都投资发展环境研究,产业发展规划,22,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,成都市服务业发展总体布局图,着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城），“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都），“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）城市功能，到2012年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。,发展体系及总体布局,“一核”：包括锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区和高新区，重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务业。 “四城”：主要包括近郊区（市）县范围，突出物流、商贸（批发）、商务、休闲旅游等服务功能，形成四大特色服务业功能区。 “两带”：包括龙门山和龙泉山旅游发展带，重点发展观光度假旅游，积极发展为旅游配套服务和当地居民服务的商贸流通业。,23,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,“一核”现代服务业重点集聚区,成都市服务业的核心功能地域，是服务功能的主要承担者和服务业的主要集聚区。,“一核”,24,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,“四城”现代服务业重点集聚区,形成四大特色服务业功能区：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。,“四城”,25,成都投资发展环境研究,服务业发展规划,建设宜居之城和创业之都，在中心城区及天府新城重点发展高端商务和商业地产，形成商务商业地产集聚区。在龙泉山休闲度假及旅游地产产业带发展特色旅游业。,房地产业,房地产业发展布局图,发展重点： （1）大力发展商业地产。优化房地产业内部结构，适当提高商业地产的比例，带动金融、信息、商贸、商务、会展、餐饮、娱乐等行业的发展。控制中央商务区等服务业重点集聚区内住宅房产的开发建设，大力发展总部楼宇、现代商务商贸房产、星级酒店集群。 （2）优化住宅地产结构。引进更多国内外知名的房产开发商，在温江区、新都区、龙泉驿区、双流县、郫县等近郊区大力开发规模较大、档次较高的住宅楼盘。 （3）推动商业地产物业经营健康发展。鼓励投资商采用整体持有商业商务楼宇等物业集中经营方式，形成一批有影响力的品牌楼宇。,重大项目:,商业地产项目。加快建设九龙仓、国航大厦、曼哈顿国际三期、天府时代广场、攀成钢项目等一大批高品质商务楼宇，推动成都国际商贸城、红星路商业广场、红牌楼商业广场、来福士广场等大型商业地产项目开发建设，大力发展商业地产和楼宇经济。,旅游地产项目。推动天府华侨城、国色天乡二期、中国（都江堰）水街、花水湾度假小镇、云湖天乡、北湖国际生态社区以及一批度假酒店项目的开发和建设，积极发展旅游业配套房产。,26,成都投资发展环境研究,交通发展规划,建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。,交通枢纽,航空枢纽：形成覆盖世界各大洲重要城市的航空网络。,铁路枢纽：构建对接欧洲、西亚、南亚、东南亚的铁路网，打造成都国际区域性铁路枢纽；形成贯通南北、连接东西、通江达海的国家高速铁路枢纽。,公路枢纽：打造对接欧洲、西亚、中亚以及南亚的公路运输大通道，增强对外交通辐射能力，提升成都在亚洲公路网络中的枢纽地位。形成至京津冀、长三角、珠三角三大经济区20小时交通圈。,27,成都投资发展环境研究,交通发展规划,依托轨道、高速路、快速路、城市干道，形成全域快速、便捷、高效、舒适的综合交通网络，大力发展公共交通。,交通网络,轨道网络：形成由城际铁路、轻轨、地铁有机衔接，连接中心城、外围组团（新城）、重要战略功能区的一体化轨道交通网络。依托轨道枢纽和节点形成“tod”发展模式。,道路网络：形成由高速路、快速路、城市干路构成的多层次、网络化道路交通体系。实现各组团之间高速路与快速路连接；组团与镇、镇与镇之间1-2条快速路连接；镇与村、村与村之间1-2条主干路连接。,公交网络：确立公共交通主导地位，建成由轨道交通、快线交通、干线公交、支线公交构成的多层次、综合性、高效率的公共交通网络，实现全域覆盖、城乡一体。,成都地铁规划图,28,成都投资发展环境小结,区位：四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。 辖10区4市6县。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。 经济社会发展：经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。房地产住宅投资近年大幅增长。社会消费品零售总额快速增长，近年人口增速加快，人均可支配收入稳步增长。 城市发展规划：努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。 产业发展规划：大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。 服务业发展规划：着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城）、“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都）、“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）、两带（龙门山和龙泉山休闲度假、旅游地产带）城市功能，到2012年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。 交通发展规划：建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。往东南延伸的地铁2号线、成渝高速公路将促使成都东南区域的快速发展。,成都投资发展环境研究,小结,29,第二部分 区域投资发展环境研究,30,一、区域界定 二、高新技术开发区发展规划 三、天府新城发展规划 四、金融总部商务区规划 五、“两湖一山”规划 六、小结,第二部分 区域投资发展环境研究,31,区域投资发展环境研究,区域界定,区域界定考虑因素： 1、成都城市总体规划（2002-2020） 中指出，近中期空间拓展以向东、向南方向为主； 2、随着成都高新区的独立分区，成都高科技产业的大力发展，目前成都的南部区域发展迅速，发展前景良好，未来将成为三岔湖休闲旅游业及地产的重要消费人群，。 3、成都市城府已于2008年5月15日部分搬迁至城南，城南的行政中心地位正式确立，国际城南副中心作用日益凸显，对东南部辐射影响加强。 4、目前贯穿城南的地铁1号线已于2010年10月开通运行，区域交通便捷，地铁地产效应显著。区域价值的提升有利于东南部三岔湖休闲旅游业的发展。 5、“两湖一山”规划是三岔湖休闲旅游发展区的总体指导。,主要研究高新区南区、天府新城、“两湖一山”规划。,区域界定,32,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,由南、西区组成。综合排名名列全国55个高新区第5名，全国首批6家创建“世界一流园区”试点单位之一。,区域概况,规模庞大：成都高新区面积82.5平方公里，由南部园区和西部园区组成。 综合实力强：成都高新技术产业开发区于1988年筹建成立，1991年被批准为首批国家级高新技术产业开发区，2000年成为中国对亚太经济合作组织(apec)开放的科技工业园区，在国家科技部历次综合评比中，均被评为全国先进高新区。 经济快速发展：2006年产业增加值481亿元，同比增长29.6%；工业增加值366亿元，同比增长29.1%；技工贸总收入1348亿元，同比增长29.7%。 倍受外资青睐：2006年引进合同外资14.63亿美元；实际到位外资6.51亿美元；成都市以外资金97.24亿元。合同外资和到位外资均名列中西部国家级高新区第一位。截至2006年年底，英特尔、微软、摩托罗拉、住友、爱立信、nec、富士通、ups、西门子、诺基亚等33家世界500强及知名企业已投资建厂或设立分公司。,33,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。,产业规划,南部园区位于成都市南部，规划面积47平方公里， 依托成都市城市副中心，重点建设以科技创新、软件孵化、现代知识服务、国际金融以及市政中心为主体的现代化科技园区，为产业发展提供强大的智力支持和动力支撑。 高新区管委会设置于南区，是高新区经济、政治、文化、商务、居住中心。,西部园区位于“成都都江堰到九寨沟”黄金旅游通道两侧，建设以产业聚集为目的、功能配套完善的综合产业园区。 以微电子技术、软件为主导的电子信息、以中医药现代化为重点的生物医药、以先进制造技术为特征的精密机械制造是重点发展的三大主导产业。 成都出口加工区： 2000年由国务院批准设立并建成运行，位于成都高新区西部园区，面积2.2平方公里，是中国西部地区首家封关运作的出口加工区，至2006年已吸引外资15亿美元，在中国56个出口加工区中名列第五。加工区按“境内关外”模式实行全封闭运行，7天24小时通关。,34,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,全省专门招收外籍人员子女的三所国际学校已全部落户高新区。随着高新区的快速发展，规划至2012年，园区中小学将达到3135所，兴建大量区级生活配套设施，园区居住生活办公环境将大幅改善。,社会事业规划,35,区域投资发展环境研究,高新技术开发区发展规划,占地逾1500亩。整个项目分为展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区五大部分，总建筑面积约173万平方米。,世纪城新国际会展中心,展览馆区 。展览馆呈扇形向府南河展开，计17个大小展馆，12万平方米。 文化设施区 。世纪城还有许多休闲娱乐设施。海洋乐园，像两朵盛开的莲花怒放在湖水中，3万平米的玻璃穹顶使之成为全国最大的玻璃建筑。 商业。世纪城时尚天堂街区位于展馆外侧，总占地面积165.63亩，全长1.5公里，整体采用简约、大气、时尚的后现代主义风格。 酒店。世纪天堂洲际大饭店，拥有560间豪华客房及套房，设计独特新颖的总统套房，面积达1,670平方米，拥有5个豪华间。 住宅。天鹅湖花园，均由高层电梯公寓组成，1500多套空中花园住宅大户型146-550平米，400多套中户型90-138平米，1500多套小户型40-110平米。分两期开发。 写字楼。世纪城最西面的商务中心将建成10余栋高档的现代化综合楼、写字楼。,区位图,展览馆区,时尚天堂街区,天堂洲际酒店,天鹅湖花园,36,区域投资发展环境研究,天府新城发展规划,城市建设定位：科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。以软件服务外包产业为主。,天府新城简介,位于成都科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团。 总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人(其中软件及服务外包产业20万30万人），总居住人口60万人。 重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（cbd）。 高新区基于37平方公里的产业“两步走”规划已敲定，到2010年，天府新城软件及服务外包产业产值将达400亿元，出口达5亿美元，从业人员将达10万人以上，而到2015年，软件及服务外包产业产值将达1500亿元，出口达15亿美元，从业人员将达20万30万人。,37,1,打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。 科技城南包括了产业发展延伸区域、创新孵化园i期和ii期、金融后台后备区、软件及服务外包产业后备园区、金融后台后备园、企业孵化加速园、四川大学国家大学科技园和30所研发园、天府软件园（一、二、三期）、金融后台园、软件培训学校等十大板块。,科技城南,2,商务城南,成都金融后台服务中心规划总规模为3000亩。预计今后2-3年内，金融后台服务中心的投资将超过100亿元、从业人员超过10万人。 目前建成在建项目包括国电大渡河、东方控股、中航一集团等16个区域性商务总部项目，以及成都世纪城新国际会展中心、金融后台服务中心园区等10余个现代服务业项目。,3,国际城南,高新区将着力打造国际化新城，将拥有国际文化体育休闲中心、国际医院、国际社区、国际总部商务园、欧盟中心（国际合作孵化园）、国际购物商圈、国际学校、国际会展、国际软件及服务外包基地。,4,时尚城南,10个以上五星级酒店，修有人造沙滩的海洋馆，还有约1800座歌剧院、2万平米的现代艺术馆，未来的城南将充满时尚。 打造24小时不夜城。,5,宜居城南,借鉴国外经验，高新区将发挥“适度超前意识”打造开放楼盘。 今后该区的住宅开发，以开放式和半开放式住宅楼盘为主，尤其是临街或临干道的楼盘全修成开放式楼盘。,区域投资发展环境研究,天府新城发展规划,38,区域投资发展环境研究,金融总部商务区规划,北起高新区繁雄大道，南至民丰大道，东起天府大道，西至站华路，园区建设用地面积约24公顷，建设规模总计约100万平方米。 已确定落户高新区金融总部商务区的有13家金融机构，总投资100亿元人民币，预计项目全部完成后，该区域将成为西部最大规模的金融后台服务区。 金融总部商务区规划分为三期。 其中作为核心区的一期项目已经建成并成为成都市标志性建筑群。核心区整体布局分为南北两区，共由9栋建筑组成。按照甲级写字楼标准进行。 二期项目用地面积102.8万平方米，已开工建设的项目有成都投控、成都东方投控、深创投、新华社、网通、华电等。 三期项目为园区的拓展区，公司正在对该区域进行高起点前瞻性的规划。 由于看中未来城南的发展，目前已有包括新鸿基地产、和记黄埔、香港嘉里建设、中海地产、凯德置地、森宇集团等多家海内外房地产企业入驻城南。,重点发展金融产业，是城市的金融总部商务区。,金融总部商务区,39,区域投资发展环境研究,“两湖一山”发展规划,四川省五大新旅游区之一，是实施全省旅游发展战略及旅游产业结构调整和优化的重要基地。,区域概况,规模庞大：“两湖一山”旅游区指成都市外环路以东的龙泉湖、三岔湖、龙泉山一带（含外环路以内的十陵镇）, 范围包括龙泉驿区12个镇(乡、街道）、简阳市14个镇（乡）、双流县合江、太平2个乡，幅员面积500多平方公里。 地理环境资源优越：水景旅游资源潜力巨大：龙泉湖水域面积5.52平方公里，岛屿14个；三岔湖水域面积27平方公里，岛屿113个。山地旅游资源富集：龙泉山脉是距成都市区最近的自然屏障，山体完整、森林植被良好、花果林木茂盛。历史文化厚重：既有禅林寺院、明清建筑群落等古迹遗址，又有独特的川西民俗、客家文化等非物质文化遗产。 区位优势显著：位于成都市区东南，距成都市中心最近仅20公里，最远不超过50公里。是西南地区最大的旅游口岸和交通枢纽城市，是承接入境游客和省内外游客的集散中心，成渝高速公路和成渝路（321国道）横贯整个旅游区。,40,区域投资发展环境研究,“两湖一山”发展规划,发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。,发展定位,发展定位,世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地,形象定位,天府乐园、天府家园、天府花园,主题形象口号,山水世界、度假天堂,41,区域投资发展环境研究,“两湖一山”发展规划,两级、一轴、一带、四区。,空间布局,两极包括龙泉驿城市组团和石盘-贾家新规划城市组团。 一轴沿着横贯规划区的成渝高速公路、老成渝路和未来成渝城际快速轨道交通线，构成“两湖一山”旅游区、城镇和其他产业空间发展主轴线。 一带指龙泉山山地生态保护森林带。 四区包括龙泉湖现代乐园旅游区、三岔湖休闲度假旅游区、天府花果山生态农业观光与十陵-洛带历史文化观光旅游区。,三岔湖休闲度假旅游区包括三岔湖为中心的周围乡镇，即简阳三岔镇、丹景乡、武庙乡、新民乡、董家埂乡等乡镇。 该区主体旅游资源有三岔湖、丹景山、人头石（象形山石）、三国遗址和传说、佛兴寺、千年银杏树等。,42,区域投资发展环境研究,“两湖一山”发展规划,发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。,旅游产品设计,三岔湖商务度假及高尚运动之旅。 龙泉湖水上运动休闲之旅。 洛带、柏合古镇客家文化观光体验之旅。 十陵历史文化之旅。 “神鸟乐园”激情之旅。 天府花果山生态观光休闲之旅。 石经古道文化体验观光休闲之旅。 龙泉山地生态观光及运动休闲之旅。,未来主要发展国际商务会议产品、现代休闲游乐产品、水上体育运动旅游产品、历史文化观光体验产品、生态旅游产品。 三岔湖生态休闲度假区定位为以生态观光度假和高尚运动为主导的生态休闲、运动、文化型湖泊旅游区，高档次旅游接待服务基地。 将在山岔湖区内选择3个左右半岛，重点开发商务休闲度假设施、会议中心和高端旅游地产，形成高档次消费人群聚集效应。,43,区域投资发展环境研究,“两湖一山”发展规划,成渝高速、机场高速东延线穿境而过，成都中心至三岔湖快速通道等保障了区域交通便捷优势。,交通规划,成渝高速公路：途径资阳、内江、重庆，直至自贡、宜宾、泸州，连接桂林、北海。 机场高速东延线：由双流机场至成都第二机场，途径双流、简阳、金堂县等。 三岔湖快速通道：由成都市中心直达三岔湖。 简阳三岔快速通道、资阳三岔快速通道和简阳市三岔湖旅游快速通道直达三岔湖。,2008年3月4日，成都第二机场项目机场地址拟选在成都市东部50-60公里简阳与金堂县交界处。该机场建成后，客运量可达到成都双流国际机场目前的5倍。 初步选在既与简阳相接，又距离成南高速路淮口出口较近的金堂县白果镇和平桥乡一带。,44,区域投资发展环境研究,小结,区域投资发展环境小结,高新技术开发区： 占地面积82.5平方公里，由南、西区组成。综合排名名列全国55个高新区第5名，全国首批6家创建“世界一流园区”试点单位之一。倍受外资青睐，众多世界500强及知名企业进驻。 南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。区内生活商务配套设施加快建设步伐。 天府新城： 占地37平方公里，城市建设定位为科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。 重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（cbd）。金融总部商务区占地24公顷，是城市的金融总部商务区。 “两湖一山”旅游区 龙泉湖、三岔湖、龙泉山一带（含外环路以内的十陵镇）, 范围包括龙泉驿区12个镇(乡、街道）、简阳市14个镇（乡）、双流县合江、太平2个乡，幅员面积500多平方公里。发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。形成“两极、一轴、一带、四区”的总体发展格局。三岔湖生态休闲度假区为四区之一。 三岔湖生态休闲度假区定位为以生态观光度假和高尚运动为主导的生态休闲、运动、文化型湖泊旅游区，高档次旅游接待服务基地。成渝高速、机场高速东延线等道路穿境而过。 三岔湖生态休闲度假区域，区域交通便捷，周边高端产业集聚、区域消费层级的提升有利于周边休闲旅游市场的发展，休闲旅游业发展潜力巨大。,45,第三部分 成都土地市场研究,46,一、供求关系分析 二、供应分析 三、成交分析 四、小结,第三部分 成都土地市场研究,备注： 1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉； 2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地； 3、公告土地包含了有土地预公告。 4、数据来源于中国房产信息集团-克而瑞cric系统。,47,成都土地市场研究,供求关系,2010年供略大于求，且总量略低于去年，但价格大幅攀升。,供求关系,2010年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，供应与成交略低于去年，但成交价格大幅攀升。,2010年整体看，供应略大于需求，呈现出上半年火热，下半年开始回暖趋热，尤其是年低出现一波高潮，课件政府的政策调控对市场有较大影响。 2010年成都土地市场的启动是在4 月份，在该月内，郊县的双流出现了5300 余亩的土地供应， 推地力度之大，可谓空前；同时在5 月份，主城区也进行了2010 年的首次土地拍卖，并最终以较高的溢价得以成交，极大地鼓舞了市场的信心。,2008-2010年成都土地供求关系图,2010年各月份成都土地供求关系图（单位：万平米）,48,成都土地市场研究,供应分析,郊区占主力，区域差异明显，双流县再占鳌头，郫县表现突出。,供应区域及性质结构,2010 年，成都市土地总供应230 宗，总净用地面积为1335.18 万，合计20019.12 亩。 在今年的土地供应中，郊区的供应无疑是本年度的主体部分，其中土地供应面积排行前二的双流和郫县一共就占总供应面积的44%。主要由于双流的良好发展前景和房地产较高的市场热度。 供应土地面积区域差异巨大。本年度中， 供应面积郊区和主城区的比例为2.125：1。 在主城区中，城东125.12 万供应面积最多，城南居于第二位，城北和城西第三，城中8.9 万排第四。,2010年成都土地供应区域分布图,2009年成都土地供应区域分布图,49,商业用地供应大于住宅用地供应更加明显，商业地产渐受市场青睐。,供应性质结构,成都土地市场研究,供应分析,2010年成都土地供应性质结构图,2010年土地供应结构与2009年相比，商业用地与住宅用地的供应差距逐步拉大，呈现商业地产发展逐步上扬的趋势。 2010 年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较小，商业用地109 宗，总面积约714 万；住宅用地119 宗，总面积约615 万。 商业地块的平均单宗规模明显大于住宅地块， 平均单宗规模约为98 亩，住宅地块约为77.95 亩。 在2010 年，由于双流出现的大量商业地块供应，使得本年度的商业地块供应面积大于住宅地块。,2009年成都土地供应性质结构图,50,2010年，主城区内，2环至外环是供应主力，土地供应趋外发展明显，且单宗规模增大。,供应环线结构,2010年成都整体市场主城区土地供应环线分布,成都土地市场研究,供应分析,主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3-外环两个环线区域，主城区的外环外也有较多土地供应，成都向外发展趋势十分明显，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。 从成都的内环内地块到外环外地块，2010年供应的平均单宗规模逐渐增大，内环内地块的平均单宗规模为2.4万/宗，而到了外环外，平均单宗土地规模达到了5.9万/宗。,51,成都土地市场研究,成交分析,2010年土地成交，郊区化明显，郊区以双流为主。,成交区域结构,2010年成交土地共165宗，其中主城区成交57宗，郊区108宗；总成交面积1024.75万，合计15371.24亩。同比2009年下降13%；土地流标率较低。 由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有一致性。 成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县，占14%。 2010 年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：1，在2010 年上半年主城区成交了29 宗地块，下半年只成交了1 宗地块。,2009年成都土地成交区域分布图,2010年成都土地成交区域分布图,52,成都土地市场研究,成交分析,2009年成都土地成交性质结构图,2010年，商业成交面积首次超过住宅用地，且商业平均宗地面积高于住宅。,成交性质结构,在2010 年土地成交中，住宅地块成交面积要大幅小于商业地块的成交面积，且商业的平均单宗面积要大于住宅。 与2009年的住宅成交高于商业相比，2010年的商业成交面积大幅高于住宅用地。由于成都大力推行总部经济建设，商业用地成交大幅增加。,2010年成都土地成交性质结构图,53,成都土地市场研究,成交分析,2010年，主城区土地成交价格与2009年变化不大，郊区增长明显，龙泉成交单价为2009年的3.4倍。,成交价格,2010年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中最高的是城中区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，最低的是城南区域。 在郊县中，龙泉的成交单价最高，双流最低。且龙泉的成交单价有追赶城南的趋势。 与2009年相比，主城区的城中成交单价大幅增加，其他区域变化不大。郊区的土地单价增长明显，尤其是龙泉，成交单价为2009年的3.4倍。都江堰也表现抢眼。,2009年成都土地成交价格图,2010年成都土地成交价格图（单位：元/（左轴），万元/亩（右轴） ）,54,成都土地市场研究,成交分析,2010年，土地成交单宗规模主要集中在1-10万平米。大型地块出让指向性较强。,成交单宗规模,2010年成都土地成交单宗规模分布图,2010 年度里成交地块，多数为规模偏小的地块，该类地块成交竞买门槛较低，风险较， 出让十分容易。 再者，成都城区出让土地不能超过200 亩的规定也制约了城区内的地块规模。相反，一些大型地块出让指向性较强，竞价相对不够充分，主要为了满足政府的招商引资需求。,55,成都土地市场研究小结,整体：2010年，成都土地市场呈现“价升量缩”，供应略大于需求。在房地产市场调控政策的影响下，土地市场呈现3-5月及年底两个小高峰。 供应：郊区占主力，双流县再占鳌头，郫县表现突出；商业用地供应增长势头迅猛，再度大幅超过住宅用地供应；2环至外环依然是主力。 成交：郊区化明显，成交结构与供应结构趋同；商业成交面积首超住宅，呈现商业地产深受市场青睐。 价格：2010年成交均价较2009年有大幅回升。主城区土地成交价格与2009年变化不大，郊区增长明显，龙泉片区表现抢眼，成交单价为2009年的3.4倍，成交单价高达329.57万元/亩，都江堰地区成交单价也大幅上涨至154.67万元/亩。,成都土地市场研究,小结,56,第四部分 成都房地产市场研究,57,一、商品房市场分析 二、商品住宅市场分析 三、商业市场分析 四、办公市场分析 五、典型区域分析 六、小结,第四部分 成都房地产市场研究,备注： 1、数据来源于中国房产信息集团-克而瑞cric系统。 2、板块划分：主城区主要为3环内，城南到了外环。 城中东至府河、南至南河、西至西安路、北至府河 城东东至三环路、南至三环路、西至府河、北至府青路 城南东至府河、南至三环路、西至川藏路、北至南河 城西东至西安路、南至川藏路、西至三环路、北至茶店子路 城北东至府青路、南至府河、西至茶店子路、北至三环路,58,一,商品房市场分析,59,成都房地产市场研究,商品房市场分析,2010年商品房市场供求较平衡，成交量降温明显，成交均价大幅攀升，郊区供应逐年递增。,商品房供求年度分析,从2007 年到2010 年区域的城郊供求对比情况来看，仅07、08 年为严重的郊区供求小于主城区供应成交，到09、10 年的郊区供求高于主城区供应成交。 成都市的商品房市场逐渐向郊区延伸，并逐步加快。供应量近3 年来起伏不大，成交量却经历着大起大落。,2007-2010年成都商品房供求关系图（万（左轴），元/（右轴） ）,2007年-2010年成都整体市场商品房新增供应量对比图,2007年-2010年成都整体市场商品房成交量对比图,2010年，成都市供应较去年波动大，供应量较去年有所增加。 成