2011年1月重庆长寿湖旅游度假项目市场调查报告130p.ppt

世邦魏理仕重庆长寿湖旅游度假项目 市场调查报告,2011年1月,table of contentsa,需求分析低密度物业购买者,问卷调研样例,研究目的： 我们选取重庆市相关居住区域内的度假物业购买者或潜在购买者、高尔夫物业购买者或潜在购买者作为研究对象，深度了解他们的购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分析为本项目住宅的产品建议提供依据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住宅物业的看法，以及他们未来到本项目的建议 研究形式： 调研形式：此次拦截访问式 样本选取：样本数量70个,需求分析低密度物业购买者,7.4.1 研究目的与形式,购买及潜在购买者本次消费调研所选取对象具有较强的代表性 我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件：,7.4.2 住宅购买者取样依据及问卷范围,受访者 甄别条件,来源于仙女山、缙云山、长寿湖、等远郊度假区楼盘住户或潜在买家，高尔夫物业高尔夫物业购买者或潜在购买者,调查内容包括： 客户背景 工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等 购房考虑因素 区域、购房用途、风格、价格、交通等； 住宅需求 房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务、安保措施等； 支付能力需求能承受总价、单价、首付比例、付款方式等； 对本项目看法 对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素；,需求分析低密度物业购买者,受访者背景资料受访者平均年龄达43.2岁左右，教育程度、收入水平较高： 年龄情况：平均年龄43.2岁，其中，男性47岁，女性39.8岁 常住地址：主城区居住比例85%，郊区15%（长寿、北碚等） 工作状态：雇佣54%，自由职业 19%，企业主 21%，社会工作 3%，颐养天年 3% 工作地址：主城区81.4%，郊县区 17.1%（均为居住所在地），其他城市 1.5% 从事行业： 45.7%为中高管与企业主（私企管理者居多），其次为企业职员与自由职业者，占35.7% 教育程度：51.4%的被访者是本科以上学历 家庭成员：50%的被访者是三口之家，31.4%是两人家庭，18.6%为4人以上的家庭 收入情况：63%的被访者家庭年收入在25万元以内,7.4.3 背景资料调查,需求分析低密度物业购买者,住房数量：57%的被访者一套住房，43%是两套以上 已购住房：43%的被访者购为高层公寓，23%的为花园洋房 房产总价值：57%为50-100万元，其次26%的为100-200万元 付款方式：59%的为商业按揭，33%为一次性付款 首付比例：44%的为30%以内 居住地离市中心车程：40%的为一小时以上的车程，27%为半小时以内 路途耗时：76%为30分钟以内 日常交通工具：50%使用自驾车，37%选择公交车 主要交通工具：71%为自驾车 拥有车辆数量：61%拥有一辆，13%的人拥有两辆,7.4.4 背景资料调查,需求分析低密度物业购买者,改善及家人需要是主要需求，普遍关注价格、位置、周边环境、交通、绿化等因素： 购房用途：三种最大比例用途分别是25.7%为改善居住环境、换较大的住宅单位居住 ，21.4%养老住宅，20%为子女或父母等亲属购买 改善居住环境及养老、为家人购买再次购买住宅的主要用途 郊区置业考虑的因素：17%已经在郊区购置，19%表示一年内会考虑，64%的被访者表示短期内不会考虑，77.1%表示1-2小时内的车程能接受大部分人会选择城区购置，车程越短越好 获取房源信息的渠道：74.2%为楼盘案场及朋友介绍，其次为报纸15% 考虑因素重要性排序：首要因素是价格，其次为地理位置，再次为周边环境、交通便利性、物业管理,7.4.5 消费特征,需求分析低密度物业购买者,区域的选择主要是主城区，室内设施需求较集中，主要是安防及精装修： 购房区域：58.1%的人选择在主城区购房，23%选择在风景区，15.7%郊区，2.9%其他区域 以上购房考虑因素：最重要的为较好的未来升值预期和居住环境较好 公共设施需求：休闲娱乐设施、公共交通设施是被认为最重要的，其次为中高端购物中心 、高品质医疗机构，最后为公共服务设施 可承受的溢价比例 ：高品质景观资源 56%被认为5%10% ，33%为5%，节能环保技术 50%被认为5%10%， 40%为5% 室内设施需求：88.6%的被访者选择安全防盗设施，68.6%认为对讲/可视门铃，64.3%选择精装修,7.4.6 消费特征,需求分析低密度物业购买者,多数被访者认为精装修的价位不能太高，偏向重视及欧式的建筑风格： 合理的精装标准：35.7%的被访者选择小于500 元/，28.6%认为500 - 1000元/ 养老物业建筑风格喜好：中式风格的占37.1%，欧式风格的占34.3%，现代风格28.6%,7.4.7 消费特征,需求分析低密度物业购买者,住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： 现居住状况 类型偏好 ：59.1%的被访者选择高层及小高层 层数偏好 ：60%选择中低层及低层 面积偏好：45.7%认为70100平方米，24.3%选择100130平方米 朝向/通风偏好 ：51.4%的人选择板式（南北通风），25.7%选择板式（无所谓南北） 楼/电梯/户数比偏好 ：44.3%选择1：3以上 ，30%选择1：2 绿化率偏好 ：50%选择一般3040%，30%的选择较差低于30% 公共交通偏好 ：60%为510分钟 停车位 ：47.1%选择1个，24.3%没有,7.4.8 消费特征,需求分析低密度物业购买者,住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： 打算购买所希望的状况 类型偏好 ：45.7%的被访者选择花园洋房 层数偏好 ：68.6%选择低区 面积偏好：37.1%认为100130平方米 朝向/通风偏好 ：47.1%的人选择板式（南北通风），31.4%选择无所谓 楼/电梯/户数比偏好 ：57.1%选择1：1 ，27.1%选择1：2 绿化率偏好 ：41.4%选择较好4050% ，40%的选择很好50%以上 公共交通偏好 ：32.9%分别选择5分钟以下与无所谓 停车位 ：42%被访者希望拥有2个，30%选择1个,7.4.9 消费特征,需求分析低密度物业购买者,住宅户型等内容评估： 现居住状况 卧室：45.7%的被访者有2个卧室，60%的为1015 客厅 ：74.3%有1个客厅，61.4%为2030 餐厅：77.1%拥有1个餐厅，45.7%10 ，28.6%的为1015 卫生间 ：48%左右的人分别拥有1个及2个卫生间，57.1%的为510 厨房：94.3%有1间，68.6%为510 储藏室 ：48.6%有1间，40%为5 书房 ：74.3%的人拥有1个独立书房，57.1%为510，20%为1020 佣人房 ：34.3%拥有1个，23%为510 ，18.6%为1015 阳台 ：52.9%拥有1个，37%有2-3个，其中64.3% 5 ，24.3%为510 阳台位置：45.7%设在卧室，24%设在餐厅，3%表示无所谓,7.4.10 消费特征,需求分析低密度物业购买者,住宅户型等内容评估： 打算购买所希望的状况 卧室：47.1%的被访者希望有3个卧室，18.6%分别为2个、4个，53%为1520 ，37.1%为1015 客厅 ：53%希望1个客厅，40%2个客厅，44%左右的分别希望1020及2030 餐厅：84.3%希望1个餐厅，15.7%，希望2个及以上，62.9%希望1015，15.7%为1520及以上 卫生间 ：54.3%希望拥有2个卫生间，21%的2个及以上，54.3%为510，31.4%小于5 厨房：88.6%1个厨房，11.4%为2个厨房，48.6%为1015，34%为小于5 储藏室 ：80%为1间，60%为510 书房 ：75.7%1个独立书房，8.6%2个，48.6%为510，38.6%为1020及以上 佣人房 ：58.6%1个，37%认为无必要，47%为1015合适 ，18.6%为1015 阳台 ：55.7%2个，28.6%3个以上，90% 认为5及19以内较合适 阳台位置：61.4%选择卧室，60%选择客厅，17%入户花园，13%选择厨房,7.4.11 消费特征,需求分析低密度物业购买者,现有住宅的服务设施及相关情况 开发商提供设施最多的有： 50%以上提供的设施有健身室、羽毛球场、篮球场、乒乓房、儿童游乐场； 开发商提供设施最少的有：健康舞室、高尔夫球练习场、保龄球场是最少提供占比在20%以下； 收费占比最多的有：室内游泳池、卡拉ok室、高尔夫球练习场、桑拿室、养生理疗设施、电子游戏室均在70%以上，室外游泳池、桌球室、保龄球场、壁球场、老年医疗康复服务、网球场均在50%以上 收费占比最少的有：羽毛球场 、篮球场均在17%以下 业主很少或从未使用过的设施有：网球场、室外游泳池、健身室、电子游戏室占比较大，20%以上的业主很少使用或未使用过 希望物业提供的最重要的5项设施有：老年医疗康复服务53%，室内游泳池49%、养生理疗设施44%、羽毛球场 44%、儿童游乐场43% 业主是否希望以上设施对外开放：30%希望对外开放，70%认为无必要,7.4.12 消费特征,需求分析低密度物业购买者,7.4.13 现有住宅相关设施信息及需求一览,需求分析低密度物业购买者,现有住宅的商业性设施及相关情况 开发商提供商业性设施最多的有： 40%以上提供的设施有商务中心、超市、零售商铺、机动车停车库、美食中心/饭店，30%以上的有老人康乐中心、诊所、菜市场，20%以上的有穿梭巴士服务 业主很少或从未使用过的设施有：老人康乐中心占37%，穿梭巴士服务24%，零售商铺23%，机动车停车库14% 希望物业提供的最重要的5项设施有：超市占80%，菜市场占73%，诊所占71%，穿梭巴士服务占49%，零售商铺占47%,7.4.14 消费特征,需求分析低密度物业购买者,7.4.15 现有住宅相关商业性设施信息及需求一览,需求分析低密度物业购买者,现有住宅的保安措施及相关情况 开发商提供最多的有： 提供与小区入口处联系的对讲机占81%，24小时巡逻占77%，保安人员的保安知识占74% 业主很少或从未使用过的设施有：保安人员的保安知识36%，提供与小区入口处联系的对讲机26%，闭路电视观察小区范围23% 希望物业提供的最重要的3项设施有：24小时巡逻占60%，提供与小区入口处联系的可视对讲机占56%，进出小区人士/车辆必须进行严格身份核实，并登记有关资料占41%,7.4.16 消费特征,需求分析低密度物业购买者,7.4.17 现有住宅相关商业性设施信息及需求一览,需求分析低密度物业购买者,配套设施、交通的便捷性、品质好坏、医疗机构的完善等因素将有助于被访者购买本项目，养老、度假是购买本项目的主要用途 购买可能性：31%有可能购买，13%不可能，56%表示不一定 有助于购买本项目的因素：88.6%的被访者认为完备的配套设施有助于自己购买本项目，64.3%的被访者认为便捷的公共交通将有助于自己购买本项目，52.9%的被访者认为高品质的社区是重要考虑因素，35.7%认为高品质医疗机构会起推动作用 购买用途：53%的被访者购买本项目会用做养老，37%的被访者购买本项目会作为周末或短期度假 ，36%的被访者会用于为子女或父母等亲属购买 ，31%认为改善居住环境、换较大的住宅单位居住,7.4.18 对本项目看法,需求分析低密度物业购买者,被访者普遍认为影响本项目购买的因素主要为交通的便捷性、建筑本身的特色、社区文化氛围、娱乐设施的齐全度等： 购买休闲度假型住宅的因素：61%的被访者认为便捷的生活服务很重要，56%的被访者认为富有特色的建筑产品与社区氛围也是重要因素之一，46%的被访者认为是高端的休闲娱乐服务 住宅产品类型：67%的被访者认为花园洋房合适，56%的人选择联体别墅，36%选择独栋别墅 ，29%的人选择了复式或叠加，10%认为返还收益的精装公寓 项目定位：9%的被访者认为高端，67%的被访者认为中高端，24%认为中端 概念性住宅选择：30%的被访者会选择养生型购买，19%选择养老型，17%的人分别选择生态型综合型； 合适的单价及总价：34%的人选择5,0006,000元/ ，30%选择4,0005,000元 /，33%的被访者选择总价为3040万元 ，13%的人选择5070万元 付款方式：67%的被访者选择商业按揭贷款付款，17%选择一次性付款 ，14%选择商业按揭/公积金组合贷款，另外1%选择公积金贷款 首付比例：41%选择30%40% ，26%选择2030% ，17%选择40%50% ，9认为 20% ，7%认为50% 车位售价：60%的被访者接受5万以下 ，35%认为57万元 合适，5%认为1015万元 及以上,7.4.19 对本项目看法,需求分析低密度物业购买者,被访者对酒店管理集团的看法占比较均衡，31%的被访者因为不太了解所以持开放态度，21%的人选择了非常欢迎： 假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：31%认为无所谓，24%认为.比较欢迎，虽然费用可能有所提高，但服务会更好 ，22选择不太需要，管理费用估计很高，21%认为非常欢迎，物业更有升值潜力 由此额外支付的费用：55的被访者认为1-5%合适，36%认为10-15%较合理，8%的人认为15-20%可以接受,7.4.20 对本项目看法,需求分析低密度物业购买者,对本项目建议 ：,7.4.21 对本项目看法,有考虑购买，但地理位置较偏远,周边的配套设施要完善，规划齐全,是较理想的供家人享受的住宅,保持原生态的规划，纯自然风光,价位设定要适中，物业管理要严谨,建筑品质要高、硬件设施配套等要齐全,需求分析低密度物业购买者,7.4.22 小结,受访者背景,消费特征,以改善型和家人需求为主的消费，关注价格、位置、交通、环境、绿化因素 倾向城区购房，主要是因为好的升值预期与良好的居住环境及便利的交通,对本项目看法,相关居住区域内的中高端住宅项目购买者或潜在购买者,养老、短期度假、家人需要及改善居住环境是购买本项目的主要用途；价格在5000元6000元/ 本项目适合建成养生型住宅，定位中高端,需求分析低密度物业购买者,需求分析养老物业购买者,问卷调研样例,研究目的： 我们选取重庆市相关居住区域内的养老物业购买者或潜在购买者作为研究对象，深度了解他们的购房需求、消费特征、需求偏好等，期望通过对他们的需求分析为本项目住宅的产品建议提供依据；同时我们还希望从他们那里了解他们对本项目发展优质住宅物业的看法，以及他们未来到本项目的建议 研究形式： 调研形式：此次拦截访问式 样本选取：样本数量50个,需求分析养老物业购买者,7.4.1 研究目的与形式,购买及潜在购买者本次消费调研所选取对象具有较强的代表性 我们选取住宅购买及潜在购买者必须符合以下条件：,7.4.2 住宅购买者取样依据及问卷范围,受访者 甄别条件,来源于老干中心、老年大学、社区活动中心等老龄群体有购买养老物业的需求 为自身养老或父母养老而购买养老物业的中老年群体,调查内容包括： 客户背景 工作、年龄、性别、学历、工作状态、从事行业、收入等 购房考虑因素 区域、购房用途、风格、价格、交通等； 住宅需求 房型、单元面积、建筑形态、物业管理、配套设施及服务、安保措施等； 支付能力需求能承受总价、单价、首付比例、付款方式等； 对本项目看法 对区域的认识、了解、关注及需要改进的因素；,需求分析养老物业购买者,受访者背景资料受访者平均年龄57.8岁，教育程度、收入水平较高： 年龄情况：平均年龄57.8岁，其中，男性60岁，女性55岁 性别比例：58%为男性，42%为女性 常住地址：主城区居住比例98%（含北碚、江北、渝中区、九龙坡去、沙坪坝区、渝北、南岸区），泸州2% 工作状态：雇佣16%，自由职业 24%，企业主18%，社会工作8 %，颐养天年 32%，返聘工作 2% 工作地址：主城区96%（大部分被访者的工作地点与常住地址在同一区域） 从事行业： 22%分别为企业工作人员（其中54%在国企，45%为私企）与教师（其中63%为大学教师，27%为中学，10为小学），16%为企业主，8%为中高管与企业主（国企管理者居多），医生6%，自由职业者与其他占16% 教育程度：62%的被访者是大专及本科以上学历，18%为高中，12%为研究生及以上 家庭成员：40%的被访者是三口之家，24%是两人家庭，30%为4-5人以上的家庭，6%为6人 收入情况：34%的被访者家庭年收入在5万 10万 ，其次14%为30万50万,7.4.3 背景资料调查,需求分析养老物业购买者,住房数量：46%的被访者一套住房，42%是两套，10%有三套，2%有四套 已购住房：27%的被访者购为高层公寓，14%的为多层公寓，42%为其他（高层住宅） 是否属于养老型住宅：54%的被访者认为是 房产总价值：66%为50100万元 ，14%分别为50万元以下和100-200万元，6%的为200500万元 付款方式：45.1%的为一次性付款 ，43.1%为商业按揭贷款 首付比例：41.2%的为100%一次性付款， 25.5%的为2030%，15.7%为 20% 居住地离市中心（解放碑）车程：34%的为15-30分钟，32%为3045分钟 路途耗时：62%为15-30分钟，24%为15分钟内，14%为半小时至一小时左右 日常交通工具：58%使用自驾车，30%选择公交车，12%选择出租车和步行 主要交通工具：72%选择了自驾车，18%选择了公交车，10%选择了出租车和自行车 拥有车辆数量：58%拥有一辆，18%的人拥有两辆及以上,7.4.4 背景资料调查,需求分析养老物业购买者,为子女及个人养老、度假是主要购买需求，大部分被访者短期内不考虑购置： 购房用途：三种最大比例用途分别是32%为子女购买 ，24%养老住宅，16%为周末或短期度假、第二居所 为自己子女购买、为自己养老及度假为再次购买住宅的主要用途 考虑购置养老物业期限：62%的被访者表示短期内不考虑，20%的一年后再考虑 到中心城区距离的接受范围：38%在一小时内可接受，28%在1.5小时内可接受 购买养老物业的5个重要因素：地理位置、周边景观资源 、有针对老年人的设计、有针对老年人的配套、交通便利性 获取房源信息的3个重要渠道依次为：25.7%为朋友介绍，16%从房展会得知，14.6%为楼盘案场,7.4.5 消费特征,需求分析养老物业购买者,区域的选择主要是主城区，其次是风景区，室内设施需求主要是对讲/可视门铃、安全防盗设施、针对老年人的无障碍设施： 购房区域：31%的人选择在主城区购房，22.1%选择在缙云山景区 ，16.8%选择在南山风景区 ，10%长寿湖地区 以上购房考虑因素（最主要的2项）：被访者认为最重要的因素为居住环境较好 、距离市区近 公共设施需求（最重要的3项）：公共交通设施 、高品质医疗机构及休闲娱乐设施 可承受的溢价比例 ：节能环保技术和养生设施分别有 60%被访者认为5%10%较合理，高品质景观资源有50%认为 5%10%较合理，36%认为5% 较好，养老养生住宅有58%的被访者认为5%10%较合理 室内设施重要性依次为（最重要的3项）：认为对讲/可视门铃、安全防盗设施、针对老年人的无障碍设施,7.4.6 消费特征,需求分析养老物业购买者,多数人认为精装修不需要，偏好中式及现代风格的建筑： 合理的精装标准：32%的被访者选择不需要，24%认为500 - 1000元/ 养老物业建筑风格喜好：中式风格的占38%，欧式风格的占24%，现代风格32%，其他（无所谓）6%,7.4.7 消费特征,需求分析养老物业购买者,住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： 现居住状况 类型偏好 ：64%的被访者选择高层及小高层 层数偏好 ：38%选择中高层，28%选择中低层，22%选择低区 面积偏好：46%认为70100平方米，20%选择5070平方米 朝向/通风偏好 ：68%的人选择板式（南北通风），14%认为无所谓 楼/电梯/户数比偏好 ：46%选择1：3以上 ，26%选择1：2 绿化率偏好 ：42%选择一般3040%，32%的选择较好4050% 公共交通偏好 ：54%为510分钟，30%5分钟以下 停车位 ：46%的没有停车位，40%有1个，14%有2个或以上,7.4.8 消费特征,需求分析养老物业购买者,住宅房屋形态、面积、层次、户型等内容评估： 打算购买所希望的状况 类型偏好 ：46%的被访者选择花园洋房 层数偏好 ：52%选择低区 面积偏好：26%希望100130平方米，22%分别希望更大130180平方米 、180250平方米被访者普遍希望面积超过100且更大面积的户型喜好占比提升 朝向/通风偏好 ：50%的人选择板式（南北通风），30%选择无所谓 楼/电梯/户数比偏好 ：44%选择1：1 ，36%选择1：2 绿化率偏好 ：56%选择较好50%以上 ，26%的选择较好40-50%购买养老物业更倾向于大面积绿化率 公共交通偏好 ：50%分别选择5-10分钟，30%选择5分钟以下 停车位 ：34%被访者希望拥有1个，24%选择2个,7.4.9 消费特征,需求分析养老物业购买者,住宅户型等内容评估： 现居住状况 卧室：52%的被访者有2个卧室，38%有3个及以上，48%的为1015 ，28%为15-20 客厅 ：92%有1个客厅，8%有2个，42%为1020，34%10 餐厅：94%拥有1个餐厅，67.3%10 ，26.5%的为1015 卫生间 ：54%的被访者有1个，34%有2个，56%的为510 ，28%5 厨房：88%有1间，6%有2个及以上，88%为510 储藏室 ：64%有没有，34%有1个， 41%5 书房 ：62%的人拥有1个独立书房，32%没有，56%为510，12%为1020 佣人房 ：66%没有独立佣人房，32%的人有1个 ，33.3%为510，8.3%为1015 阳台 ：50%拥有1个，44%有2个及更多，其中60% 5 ，22%为510 阳台位置：39.6%的阳台设在客厅，37.7%在卧室，15%在餐厅、厨房等,7.4.10 消费特征,需求分析养老物业购买者,住宅户型等内容评估： 打算购买所希望的状况 卧室：28%的被访者希望有2个卧室，32%希望是3个，38%希望4个及以上，38%希望面积在为1520 ，36%20，26%为1520 客厅 ：52%希望1个客厅，26%2个客厅，22%左右3个及以上，36%希望30 ，34%2030 餐厅：68%希望1个餐厅，16%分别希望2个及2个以上，48%希望1015，42%为1520及以上 卫生间 ：46%希望拥有2个卫生间，30%的3个及以上，24%1个，38%为1015，34%为1015 厨房：80%1个厨房，20%为2个及以上，40%被访者认为不需要太大，510合适，38%选择1015 储藏室 ：78%为1间，20%为2个及以上，52%选择5，26%选择510 书房 ：76%1个独立书房，20%2个，48%为1020，46%为510 佣人房 ：78%1个，6%认为2个及以上，62%认为510合适 ，24%认为1015较合理 阳台 ：58%2个，24%3个，10%4个及以上，64% 选择510，36%选择5 阳台位置：25%左右被访者选择卧室与厨房，15%选择客厅，17.5%认为无所谓,7.4.11 消费特征,需求分析养老物业购买者,现有住宅的服务设施及相关情况 开发商提供设施最多的有： 84%提供羽毛球场、70%以上提供老年休闲娱乐中心、乒乓房、儿童游乐场，50%以上提供篮球场、室外游泳池 、健身室； 开发商提供设施最少的有：健康舞室、高尔夫球练习场、保龄球场、壁球馆是最少提供的设施，占比在10%以下； 收费占比最多的有：老年24小时陪护服务为90%，80%以上的有老年康复护理中心、老年急救治疗中心、卡拉ok室及老年大学 收费占比最少的有：羽毛球场 、篮球场、乒乓球场、儿童游乐场等均在10%以下 业主很少或从未使用过的设施有：网球场未使用占比最高为21%，其次是室外游泳池为27%、再次为老年休闲娱乐中心、室内游泳池等设施 希望物业提供的最重要的5项设施有：老年康复护理中心、老年24小时陪护服务、老年休闲娱乐中心、老年急救治疗中心、健身室 业主是否希望以上设施对外开放：25%希望对外开放，75%认为无必要,7.4.12 消费特征,需求分析养老物业购买者,7.4.13 现有住宅相关设施信息及需求一览,需求分析养老物业购买者,现有住宅的商业性设施及相关情况 开发商提供商业性设施最多的有：98%提供超市，92%提供零售商铺，其次为停车库及菜市场 业主很少或从未使用过的设施有：零售商铺占比最大为52%，其次为商务中心44% 希望物业提供的最重要的5项设施有：诊所占82%，超市76%，老人康乐中心70%，菜市场64%，零售商铺及停车场各占46%,7.4.14 消费特征,需求分析养老物业购买者,7.4.15 现有住宅相关商业性设施信息及需求一览,需求分析养老物业购买者,现有住宅的保安措施及相关情况 开发商提供最多的有：闭路电视观察小区范围、 24小时巡逻、保安人员的保安知识、小区中央监控室、进出小区人士/车辆必须进行严格身份核实，并登记有关资料 业主很少或从未使用过的设施有：保安人员的保安知识46%，其次为红外线保安监察系统20% 希望物业提供的最重要的3项设施有：提供与小区入口处联系的可视对讲机占72%，保安人员的保安知识50%， 24小时巡逻48%,7.4.16 消费特征,需求分析养老物业购买者,7.4.17 现有住宅相关保安措施信息及需求一览,需求分析养老物业购买者,养生及优越的自然生态环境、交通的便利性等因素将有助于被访者购买本项目，度假、养老、改善是购买本项目的主要用途 购买或租赁：36%选择购买，10%采用租住 有助于购买本项目的因素：56%的被访者分别认为养老养生住宅及优越的自然环境有助于自己购买本项目，52%的被访者认为便捷的公共交通将有助于自己购买本项目 购买的主要用途：44%的被访者购买本项目会用做周末或短期度假、第二居所 ，42%的被访者购买本项目会作为养老住宅 ，36%的被访者会用于改善居住环境、换较大的住宅单位居住,7.4.18 对本项目看法,需求分析养老物业购买者,被访者普遍认为影响本项目购买的因素主要为针对老年群体的生活及医疗、文娱设施等： 购买养老住宅重要因素：56%的被访者认为针对老年的医疗服务很重要，针对老年的生活服务和针对老年的文化娱乐设施分别占48%，便捷的内部交通及城市穿梭巴士服务和专业的老年建筑设计分别占30% 住宅产品类型：56%的被访者选择了花园洋房，20%的人选择复式或叠加 ，42%选择面积为180250平方米，30%认为130180平方米较合理 项目定位：4%的被访者认为高端，64%的被访者认为中高端，32%认为中端 概念性住宅选择：40%的被访者选择养老型，20%选择生态型，18%选择养生型 ； 合适的单价及总价：40%的人选择单价在8,00010,000元 ，26%选择6,0008,000元 ，22%的被访者选择总价为70100万元 ，20%的人选择150200万元 付款方式：8%的被访者选择一次性付款 ，84%选择商业按揭贷款 ，8%选择商业按揭/公积金组合贷款 首付比例：40%选择40%50% ，24%选择30%40% ，22%选择2030% ，9认为 20% ，14%分别认为 20% 和50% 车位售价：38%的被访者接受5万以下 ，56%认为57万元 合适，6%认为710万元,7.4.19 对本项目看法,需求分析养老物业购买者,42%的被访者认为高费用会带来高品质服务，比较欢迎，26%认为无所谓，18%的人选择了非常欢迎，物业更有升值潜力： 假设希尔顿酒店管理集团管理您的住宅，您的看法是：18%认为非常欢迎，物业更有升值潜力， 42%认为比较欢迎，虽然费用可能有所提高，但服务会更好，14%选择不太需要，管理费用估计很高，26%认为无所谓 由此额外支付的费用：56的被访者认为1-5%合适，36%认为5-10%较合理，8%的人认为10-15%可以接受,7.4.20 对本项目看法,需求分析养老物业购买者,对本项目建议 ：,7.4.21 对本项目看法,物业管理一定要好,周边的配套设施要完善，规划齐全,价位适中，与实际情况要符合,作为养老住宅，医疗服务等设施一定要到位,生态环境要保持原貌、养生为主,环境适合老年人居住，安静、生态,需求分析养老物业购买者,7.4.22 小结,受访者背景,消费特征,以养老和家人需求及度假为主的消费，关注地理位置、交通、环境、养老设施配套等因素 倾向城区及风景区购房，最主要是因为良好的居住环境及离主城区近,对本项目看法,相关居住区域内的中高端住宅项目购买者或潜在购买者,养老、短期度假、改善居住环境是购买本项目的主要用途；价格在8000元10000元/ 本项目适合建成养老型住宅，定位中高端,需求分析养老物业购买者,需求分析高星级酒店管理公司,深度访谈样例,7.1.1研究目的与形式,研究目的： 我们选取家有意向进入重庆长寿湖区域域市场的国内知名酒店品牌和国际知名酒店管理公司，进行深访。希望可以得到客户需求方面的主要考虑因素，如设施标准、运营模式、选址等需求等问题；主要访谈对象为酒店管理公司的负责人，并对酒店的选址和运营有清楚的了解； 研究形式： 调研形式：1对1深度访谈 样本选取：样本数量2个,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.2酒店管理者基本信息,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.3 酒店市场运营状况分析,酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属设施等方面进行评估,运营现状 市场表现状况：客房300-400元/套，折扣率80%，入住率70%毛利率35%-48%，房间：餐饮：会议：其他收入占比=5：3：2，但毛利率全年来看波动较大，不稳定； 客户来源：商务：旅游：本地人数占比=4:5:2;本地：外地：外国=6：3：1；散客：旅游团队：会议团队=3：4：3 酒店软硬件标准：客房+套房共计67间，9000左右，配套设施有接待中心、洗浴中心、茶楼、美容没法厅、商务中心、小商场、健身房、钓鱼台、烧烤间等，4星级标准修建； 酒店附属设施：洗浴中心和温泉最受欢迎，均为自己经营，地下停车场1个，并认为附属设施均能满足客户的需求；,酒店年均入住率为70%，旺季偏高，90%左右，淡季相对偏低，但是很稳定，其中旅游、节假日、商务考察等团队占主要稳定的客户来源；相对稳定的客户来源还因为具备高档的会议设施、服务水平、往年的会议办公成功率较高、旅游特色融入其中、温泉久负盛名的原因；酒店附属设施中最具吸引力的是温泉，包括温泉洗浴和泉水的特色（富含矿物质），目前为自己经营，若包给外人，会以市场公允价格作为参考。 总的说来，客户对现有的软硬件设施很满意，未有补足之处。,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.4 市场评价分析,长寿湖区域高星级酒店市场评价从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估,趋势分析及评价 市场状况：商务比重偏高、旅游文化为辅的经营重点，并会呈逐年上升的趋势； 客户来源：以商务、休闲居多的占比； 需求特征：消费者看重的是舒适的周边环境、具备便捷的交通并装修的档次偏高； 总体看法：中、高档的配置较合适，极具发展空间，潜力大；,调查对象认为长寿湖区域应以高端星级酒店并以商务旅游为主的定位最适合，这样有稳定的客源，不会受淡旺季的影响而差异大，形成资源的浪费，商务旅游的定位能为其带来客观、稳定的收益，在房型的选择上，以套房为主，装修以中、高档为适宜，精装修，周边配套设施完善，最好具备观光、休闲的特点； 重庆长寿湖区域酒店设立应集餐饮、住宿、娱乐、休闲、会议各种功能为一体的综合性旅游度假酒店，今后，重庆旅游业发展将带动星级酒店项目的开发，作为商业、商务及配套，同事也是提升销售、租赁的筹码，但是该酒店的数量将随市场需求形成密集分布，这需要准确把握项目定位，对星级酒店静安设提出较高的要求。,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.5 选址分析,选址的因素考虑从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明,趋势分析及评价 区域因素：选择旅游区域 物业特征：精致、奢华 景观因素：倚青山、邻古寺、自然 周边配套：银行、医院 重要性排序：区域、景观、周边、交通、物业,特别建议选择精致建筑品质，具备豪华套房、奢华别墅配套的建筑，天然温泉特色作为独特的卖点，并要求交通通达性好，靠近高级建筑物,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.6 硬件设施分析,硬件设施要求 总体要求：占地20亩左右 客房：每层数来那个10-15个，30-60不等，浴室面积4-6，6：4比例（一般客房少）房间层高3米，员工曾面积150； 配套设施：中、西餐厅供200人以上，并大于3000，3个商务多功能会议厅，设备费那个面积600。3-5米层高，员工后勤区9004层楼 装修要求：高档、奢华、别致、高雅,重点针对配套设施的见解：餐厅要求4米层高，同事容纳200人以上，大于3000场地，厨房符合卫生标准，位置合理、冷气，消毒设施齐全，川菜路线不与其他公共区域重合； 休闲娱乐设施要求具有与客房接待相符的适应力； 中央空调的要求，冷暖两用，模块化设计； 电梯要求：6个客梯，货梯2台，自动扶梯2台，速度210米/秒； 酒店大堂约1000，2米层高 要求地下停车位,要求从客房、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.7 硬件设施分析,采用业主委托管理公司全权管理酒店； 2-4%运营收入提成的方式，并惬意签订奖励及提成；,被访者目前为业主委托管理公司全权管理酒店，并以协议提成及奖励的方式收费。,运营模式方式、收费模式,需求分析高星级酒店管理公司,7.1.8 对本项目看法,表示愿意管理该项目，发挥优势建精品酒店，对入住率等指标看好，客房收入占大部分；,被访者愿意管理此酒店，并认为要发挥区域优势，做有特色、优质的品牌。利用自然因素来提升自身的吸引力，充分发挥服务、自然资源等优势为核心竞争力，酒店供应商、人才储备、入住人群是能优化酒店形象的因素，增强其商业吸引力；精品4星以上档次较适合，且主要针对商务度假人群兼商务客户企业； 应形成相对稳定如80%左右的入住率，客房收入与其他占比为6：4,从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.1 酒店管理者基本信息,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.2 酒店市场运营状况分析,酒店自身运营状况包括折扣率、毛利率、入住率、设施所占比例、客户来源、软硬件标准、附属设施等方面进行评估,运营现状 市场表现状况：房价658-3888元不等，平价房基本上常满，时间段与合作单位的差异影响折扣率，房间、餐饮、会议等设施全年来看占比相当，三者毛利率各为33%左右 客户来源：商务和本地游客居多，会议团队45%，其余为散客等，侧重于商业客户，同时经营的时间及口碑，散客也较多 酒店软硬件标准：十余种房型可满足多层次客户需要，其中小房型和中等房型分别占50%和30%，主打为25-30的经济型房，配套设施有空调和宽带、自动报警系统，5套境外卫星电视，室内水酒吧等 酒店附属设施：棋牌室、网球场、篮球场、桑拿、浴室等受客户欢迎，目前均为自营，停车场较宽松，如酒店门口、渝高公园停车场等，一般情况下能满足需求,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.3 市场评价分析,长寿湖区域高星级酒店市场评价从发展现状及未来趋势分析，客户来源及需求特征方面的评估,趋势分析及评价 市场状况：房价较透明公开，受房价影响，近三年的发展都力求稳定，短期毛利率不会有明显提升，作为新兴的旅游景区，入住率应有持续稳定的发展，因为如此景区内，不会有高星级酒店扎堆的现象，行业竞争不会成为主要的商业阻力，从档次上来评估，被访者更看好高档的星级酒店 客户来源：4星级以上的客户一般为商务型居多，近几年应该不会有太大的改变，是长期的中坚力量； 需求特征：更看重环境的舒适程度清洁程度、便利程度，配套设施中针对运动类的设施要求更多、更全面； 总体看法：若有高档娱乐胚胎，如网球、高尔夫、品酒会所等的加入更有吸引力；,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.4 选址分析,选址的因素考虑从区域、物业特征、景观、交通通达性、周边配套设施等因素说明,趋势分析及评价 区域因素：选择商业区背街 物业特征：属于中高层建筑，于1999年开业，品质优良 景观因素：环境清洁尾声、绿化要求较高 周边配套：位于交通要道，路口等，交通便利、四通八达，选址接近商圈但不处于商圈的正中，对周边的配套无特别要求 重要性排序：地理位置居第一，其次为交通要素,选址重点在于交通的便捷与商业街的繁华处，让消费者方便找到并周围有标志性的建筑以供定位，要求自身的环境与绿化高品质，对周边的相关配套设施条件放得宽松,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.5 硬件设施分析,硬件设施要求 总体要求：建面7200，共15层楼 客房：共计237间客房，20-120不等，其中多功能厅可根据不同的需求进行自由的拆合 配套设施：餐厅氛围中、西餐厅，主厅可容纳30桌，另外单独配备休闲娱乐厅供餐后休闲，厨房及餐厅的各项指标均按照行业相关规章检查考核，以保证取用时间与用餐的卫生，会议厅可同时容纳300人，水洗房100，层高不过3米，后勤部未有单独办公区域，楼层管理也在对应的楼层单独设立 其他设施：4台上海三菱电梯，1600kg，另有观光电梯1台载重1100kg，中央空调选择海尔，大堂接待厅200左右，2层楼高，室外设喷水池1个，停车位地上、地下均有,要求从客房、配套设施、内部及外立面装修要求、其他配套设施方面评估,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.6 硬件设施分析,采用自营方式管理； 采用日常经营收益提成的方式；,被访者目前为自营管理，并以日常收益提成的方式收费。,运营模式方式、收费模式,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.7 对本项目看法,管理意愿：需考虑实际的运营情况而定 竞争力体现：首先应明确自身定位，同时研发新的产品，推陈出新 档次：精品酒店 消费群体：针对中青年的消费群体，根据其特点开发个性化的消费项目 房价及相关：具体情况应根据实际运营方式和市场投入而定,被访者考虑得较周全，具体的实时计划会根据实际情况进行调整，总的说来希望此项目的开发定位年轻、个性、高端,从意愿、竞争力、档次需求、消费群体定位及价格标准方面分析,需求分析高星级酒店管理公司,7.2.8 小结,受访者背景,选址因素,根据酒店自身定位的不同分别选择了旅游区域及商业区域 区域及位置、交通的便利性是选址重要因素,产品需求,客房注重多功能配套设施的完善 娱乐休闲设施一应俱全 电梯与空调选择优质品牌,对本项目看法,根据实际的运营情况参与管理 创新、新品的研发是竞争力的核心,对高星级酒店管理公司的负责人进行访谈，主要访问的对象为公司的运营经理、招商经理、酒店负责人等,需求分析旅游商业商户,深度访谈样例,7.3.1研究目的与形式,研究目的： 我们选取国内知名品牌旅游商业商户，进行深访。希望可以得到客户需求方面的主要考虑因素，如设施标准、运营模式、选址等需求等问题；主要访谈对象为运营管理负责人，并对开店的选址和运营有清楚的了解； 研究形式： 调研形式：1对1深度访谈 样本选取：样本数量6个,需求分析旅游商业商户,7.3.2旅游商业商户管理者基本信息,需求分析旅游商业商户,7.3.3 现有店铺使用状况分析,现状分析包括经营内容、品牌、数量、加盟情况、选址、需求等方面进行评估,基本情况：经营小木制品，国内30多个城市均有店铺经营，重庆40多家，分布主城区与万州，以加盟店的形式营业； 选址及相关要求： 最重要三要素：客流、交通、店铺；要求必须人流量充足，选择核心商圈或区域型商圈；若是旅游景点，要求年均百万人流，日均万次客流量，消费与支出2：1比例； 2、无火车站、机场或长途车站的必要需求，只要靠近公交车站或出租车搭乘方便就行； 3、店铺可视性的要求：橱窗、开阔醒目的店面及空间，同时广告标示在客流主方向； 4、店铺使用面积30以上，且临街平层；店铺层高4米，店铺进深就：面宽=7：5，以浅方形格局为主，消防方面复核国家标准及运营要求，楼板承重200kg/ 5、临近店铺有较强势的知名品牌点入驻，租金视具体项目而定，记租方式为纯租金； 6、收银方式采用管理收银体系，本品牌已是全国pos无缝连接； 7、租期要求2年以上，电梯设于侧面，不阻隔客流视线为重；,需求分析旅游商业商户,7.3.4 现有店铺使用状况分析,现有店铺形态及经营需求：1、通常选择商业街择址，目前租赁底层铺面，使用面积25，采用租赁形式，租金为6000元/月，月营业额4万，占比15%；主要辐射人群为过路、旅游游客、有目的性购买的群体，共占65%，女性消费者居多； 2、目前所在店铺日均人流量八千人次，节假日上万人次； 品牌定位：以产品的文化内涵和品质锁定高端目标市场，人居购买力50元以上； 经营状况：目前主要在杨家坪、沙坪坝几个主要商业街中心，并希望扩大门面面积，周边最好少有小吃店，避免街道环境的杂乱； 对所在位置的评分及原因：90份，人流集中且符合基本要求，所处黄金地段，但餐饮混杂的地方环境不够清洁；,需求分析旅游商业商户,现状分析包括经营内容、品牌、数量、加盟情况、选址、需求等方面进行评估,7.3.5 商家未来拓展计划,未来三年内国外及香港、台湾地区增加投入，重庆市场也是计划扩张的地区，向涪陵、合川等城市拓展，大型购物中心和商业街是主要选择的类型；,需求分析旅游商业商户,7.3.6 区域商业市场看法,市场现状：业态较丰富，商业与旅游休闲功能齐全，要有可续而合理、有特色的规划才能体现其独特优势 意向：会在实地考察后得出相应的分析结论 发展潜力分析：发挥其优势巩固利润的增长,被访者认为旅游业与特色商业结合的优势体现能带来稳定持续增长的利润，得天独厚的地理环境优势、风景名胜的大力宣传，将带来稳定的客流及消费群体，并成为重庆热点的区域，带来商机！,需求分析旅游商业商户,从现状及意向、发展潜力分析,7.3.7 对本项目看法,表示会考虑入驻，以租赁方式运营；,认为本项目以旅游配