万科09年财务报表分析.ppt

万科财务报表分析,背景分析,万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。 成立日期：1988-11-01 上市日期：1993-05-28 发行价格：10.53元 上市保荐人：国泰君安证券股份有限公司 发行数量：4500.00万股,小组成员,王清澄 颜欢 侯恬 朱萍菊 陈煜 汪昱含 熊洁 王韵祺 张锐 江冲冲 徐梓翔 杨宽 陆晓阳 程思媛,偿债能力分析,营运能力分析,盈利能力分析,发展能力分析,偿债能力分析,分析简介 企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期和中长期债务的能力。 一般而言，企业债务偿付的压力主要有如下两个方面：一是一般性债务本息的偿还，如各种长期借款、应付债券、长期应付款和各种短期结算债务等；二是具有刚性的各种应付税款，企业必须偿付。不是所有的债务都对企业直接构成压力，对企业债务清偿真正有压力的是那些即期到期的债务，而不包括那些尚未到期的部分。企业能否清偿到期债务是建立在足够资产或资本基础之上，要有足够的现金流入量为保证。偿债能力是债权人最为关心的，鉴于对企业安全性的考虑，也越来越受到股东和投资者的普遍关注。 企业偿债能力低，不仅说明企业资金周转不灵，难以偿还到期应付的债务，甚至预示着企业面临破产危险。,和竞争对手相比，万科现金比例领先行业整体水平，短期偿债能力较强；但存货占流动资产比例较大（70.8%），故其速动比率居于行业中游，中期偿债能力有待加强； 流动比率较去年同期增加8个百分点，但其流动资产较期初增加4%，流动负债减少53.5%，长期借款增加46.5%，我们认为其为了应对利率上升和通货膨胀而采取的应对积极的应对措施。 通过比较三年的资产负债率发现，财务杠杆基本维持70%左右，略高于行业平均值，有一定风险，但在低利率，高收益情形下符合企业扩张型投资模式。 和08、07年历史数据对比发现，企业流动比率，速动比率，现金比例呈V字形变化，这说明企业在经历2007年的急速扩张后（土地结算和开发费用滚动投入），2009年实施了积极稳健的应对策略。 总体而言，万科现金储备充足，短期偿债能力较强，但受存货影响，中长期偿债能力有待加强，同时需要做好应对市场较大变化的积极准备。,1.流动比率,该指标用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。合理的比率一般为2：1，比率越高偿还短期债务的能力越强。 流动比率=流动资产流动负债100 =1.89 这项比率是评价企业用流动资产偿还流动负债能力的指标，说明企业每一元流动负债有多少流动资产可以用作支付保证。 万科连续三年流动比率均在2:1附近波动，且由2以上下降到2以下，说明偿还短期债务的能力虽有下降的趋势，但仍在合理的范围之内。 可见万科的流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力比较强。,2.速动比率,由于流动资产中存货的变现速度最慢，或由于某种原因部分存货可能已报废还没做处理或部分存货已抵押给某债权人。另外，存货估价还存在着成本与合理市价相差悬殊的因素，因此，把存货从流动资产总额中减去而计算出的速动比率，反映的短期偿债能力更加令人可信。 一般认为，1：1的速动比率被认为是合理的，它说明企业每1元流动负债有1元的速动资产(即有现款或近似现款的资产)做保证。如果速动比率偏高，说明企业有足够的能力偿还短期债务，同时也表示企业有较多的不能盈利的现款和应收账款，企业就失去了收益的机会。如偏低，则企业将依赖出售存货或举新债来偿还到期的债务，这就可能造成急需出售存货带来的削价损失或举新债形成的利息负担。但这仅是一般的看法，因为行业不同，速动比率会有很大差别。 速动比率=(流动资产-存货)流动负债=0.55 从数据可见，万科的速动比率一直在1:2左右波动，一直偏低，可见其短期偿债能力不是很理想，这可能是存货过多而引起的，但是公司存货并非积压的不良资产，对公司偿债能力的影响不大。,3.现金比率,现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额。速动资产扣除应收帐款后计算出来的金额，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。现金比率一般认为20%以上为好。但这一比率过高，就意味着企业流动负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。 现金比率=（现金+有价证券）/流动负债 *100% =43% 万科的现金比率远高于20%，可见其流动负债的偿付能力很强，但是这也可能标志着其流动负债没有好好利用，现金类得资产获利能力低，导致了企业的机会成本增加,4.资产负债率,表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。 资产负债率=负债总额/资产总额100% =70% 这个比率对于债权人来说越低越好。因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其帐面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。 万科的资产负债率很高，高于了行业的平均水平，但是平均水平本来就比行业的优秀水平要高，可见这对于万科的债权人来说不是好事，债权人放债的安全程度不高。对于股东来说资本利润率高于借款利息率时，负债比例越大越好，他们则希望资产负债率这个指标更大一点 。对于经营者来说如果举债很大，超出债权人心理承受程度，企业就借不到钱。如果企业不举债，或负债比例很小，说明企业畏缩不前，对前途信心不足，利用债权人资本进行经营活动的能力很差。,虽然万科的资产负债率不低，但是一直非常稳定，这一点也是值得肯定的。 将资产负债率作为目标进行管理，提高对负债率的重视程度，才能避免这一指标对经营活动产生不好的影响，实现企业的持续成长。,营运能力分析,企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。 第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。 第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。 第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析的基础与补充。,和竞争对手相比，万科应收账款周转率遥遥领先，超过行业优秀值38个百分点，但受累于存货影响，其总资产周转率和流动资产周转率仅具行业中上水平。 得益于严格的费用控制制度，其营业费用比和管理费用比较上期明显降低，考虑到营业费用对销售的正向拉动作用，该部分费用继续压缩的空间有限。 主营业务成本呈连年上升趋势，2007到2009分别是61%、66%、69%、造成该指标客观原因为土地价格的连续上涨，但获取土地成本偏高仍是万科需要面对的较大问题。 存货周转率低于行业平均水平，且多年维持低位，其主要原因在于万科规模扩张迅速，同时房地产的项目的开发周期较长，在建产品和拟开发产品占据存货总额的94%，考虑到项目的滞后性，从未来2-3年看，该项指标难有大的改观。 总体而言，万科资产使用效率较高，营运能力较强。管理精细化程度较好，但土地成本偏高，存货数量较大将是万科需要面对的核心问题。,(1)应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额=59.758（次） （应收账款平均余额=（期初应收账款+期末应收账款）/2） 注：应收账款周转率越高，则企业回收应收账款的速度越快，企业短期偿债能力也增强，在一定程度上可弥补流动比率低的不利影响。由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成购买，所以应收账款占得比重大，时间跨度长都是合理的，但2008年全球性金融危机的启发，万科还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从而保证现金正常回流。 (2)应收账款周转天数=360/应收账款周转率=360/59.758=6.024（天） 注：周转天数越短则说明企业的应收账款周转速度越快。,1.应收账款周转率的分析,应收账款周转率 2008年应收账款周转率=46.23 2009年应收账款周转率=59.75 分析：09年比08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩段，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。,存货周转率=销售成本/存货周转平均余额=0.3922（次） 注：存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降，在2009年有较大反弹，是由于2008年经济危机导致的积存房产在政策刺激下的回收，但总体来讲，万科的存货周转表现不佳。若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大。但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。但是存货周转率的波动幅度在正常范围, 在未来应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 存货周转天数=360/存货周转率=360/0.3922=917.899（天）,2.存货周转率的分析：,存货周转率 2008年存货周转率=0.3280 2009年存货周转率=0.3920 分析：万科集团2009年的存货周转率比2008年有所提高，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。,(1)总资产周转率=销售收入/资产平均总额=0.3806（次） (2)总资产周转天数=360/总资产周转率=360/0.3806=945.8749（次） 注：总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 总资产周转率 2008年总资产周转率=0.3737 2009年总资产周转率=0.3806 分析：万科09年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。,3.总资产周转率,流动资产周转率=销售收入/流动资产平均余额=0.401（次） 2008年流动资产周转率=0.3924 2009年流动资产周转率=0.4010 分析：在正常经营情况下，流动资金在09年比08年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了万科的经营效率和盈利能力。,4.流动资产周转率,固定资产周转率表示在一个会计年度内，固定资产周转的次数，或表示每1元固定资产支持的销售收入。 固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值=37.2951（次） 固定资产周转率主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。如果固定资产周转率与同行业平均水平相比偏低，则说明企业对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的获利能力。它反应了企业资产的利用程度.,5.固定资产周转率,总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。,盈利能力分析,盈利能力就是公司赚取利润的能力。一般来说，公司的盈利能力是指正常的营业状况。非正常的营业状况也会给公司带来收益或损失，但这只是特殊情况下的个别情况，不能说明公司的能力。因此，证券分析师在分析公司盈利能力时，应当排除以下因素：证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计准则和财务制度变更带来的累计影响等。,资产报酬率又称资产收益率。是指企业一定时期内息税前利润与资产平均总额的比率。用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。总资产报酬率的计算公式如下： 资产报酬率=税前净利/平均资产总额*100%= 7.27 % 注：万科的资产报酬率比行业平均水平要高，但是比同行业的优秀水平还有差距，这表现了在增加收入、节约资金使用等方面取得了较为良好的效果，但是还有待于升高。 由于万科的指标大于市场的平均指标，所以万科可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。,1.资产报酬率,和行业相比，报告期其总资产收益率，净资产报酬率，主营业务利润率及费用利润率均高于行业平均值，略低于行业优秀值。 考量其3年的盈利指标变化趋势，总资产收益率，净资产报酬率，费用利润率在09年均止跌回升，呈积极向上走势，但主营业务利润率呈逐年下降趋势，相比08和07年分别减少5.54 和6.72个百分点。 进一步分析收入成本变化可以得知，营业收入较上期增加26.4%，业务规模增长及土地成本上升导致营业成本增加47.5%，但销售费用和管理费用同比分别降低了22.2%、30.3%，得益于其执行了严格的费用控制制度，故利润总额较上期增长了22.5%。 当然利润上升的原因还在于房地产价格整体上升，通过对存货跌价准备进行回调1.6亿，增加当期利润总额的3.8%；,净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。它弥补了每股税后利润指标的不足。 净资产收益率=净利润/股东权益平均总额*100%=14.26% 注：该指标万科仍然处于行业平均于行业优秀的中间，表明了万科良好的投资收益。,2.净资产收益率,销售毛利率是毛利占销售净值的百分比，通常称为毛利率。其中毛利是销售净收入与产品成本的差。销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。 销售毛利率（销售净收入产品成本）/销售净收入100 =29.3903% 注：万科的销售毛利率一直非常高，甚至超过了行业的优秀水平，销售毛利率可以预测出企业的盈利能力，从此可见万科的盈利能力还是非常强的。,3.销售毛利率,成本费用净利率是企业净利润与成本费用总额的比率。它反映企业生产经验过程中发生的耗费与获得的收益之间的关系。这一比率越高，说明企业为获取收益而付出的代价越小，企业的获利能力越强。因此，通过这个比率不仅可以评价企业获利能力的高低，也可以评价企业对成本费用的控制能力和经营管理水平。 成本费用净利率=（净利润成本费用总额）100% =20.6918% 注： 万科的成本费用净利率远高于行业的平均值，接近于行业的优秀值，其指标也表现出了万科盈利能力之强，同时也能表现出万科对成本费用的控制能力很强，这于万科的优秀的经营管理是分不开的。,4.成本费用净利率,发展能力分析,企业的发展能力，也称企业的成长性，它是企业通过自身的生产经营活动，不断扩大积累而形成的发展潜能。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等。,经受了2008金融危机和地产调控的影响，万科2009财务成长能力指标位于行业中上水平，较上期有了明显的增长，但增长并不均衡，主要表现在主营业务收入增长和利润增长不一致，且总资产增长率呈逐年下降趋势。 我们认为，偏于保守的扩展策略，受地价长期上涨影响，拿地方式单一(主要是拍卖)的万科未来利润增长如果仍押宝于管理效率提升，规模化采购和住宅产业化，则长期持续成长能力存在一定的风险。如果其能解决长期土地储备不足，地价偏高和存货数量过大的问题，则未来更加值得期待。,1.主营业务收入增长率,如果主营业务收入增长率超过10，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临产品更新的风险，属于成长型公司。如果主营业务收入增长率在510之间，说明公司产品已进入稳定期，不久将进入衰退期，需要着手开发新产品。如果该比率低于5，说明公司产品已进入衰退期，保持市场份额已经很困难，主营业务利润开始滑坡，如果没有已开发好的新产品，将步入衰落。 主营业务收入增长率=（当期主营业收入上期主营业收入）/上期主营业收入*100%=（48,881,013,143.4940,991,779,214.96）/40,991,779,214.96*100%= 26.3902 % 可见万科的主营业务收入增长率虽然比较以前有所下降，但是其指标还是非常高的，远超10%，一直呈现的是强劲的增长劲头，属于成长型的企业。,2.净利润增长率,净利润是指利润总额减所得税后的余额，是当年实现的可供出资人（股东）分配的净收益，也称为税后利润。它是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，