房地产2011下半年工作计划.ppt

2011下半年营销部工作计划,小天竺项目,小天竺项目是2011下半年房开司的一个重点项目，虽然项目尚未进入实质营销阶段,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作本着“运筹帷幄，全程把控”的运作理念,希望可以积极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节能有计划的运行。 房地产全程营销工作是一项工作量大，涉及环节多且变化因素很多的工作,若前期没有一个比较完整的全盘计划,在面对变化情况时,往往没有方向和临时应急措施,而给将来留下后遗症。因此，在目前情况下，营销工作下半年应该着手进入前期准备阶段。而在营销的前期准备中又可分为三个阶段：,研究、论证和制定项目价格体系,项目的产品确定后，价格的制定便是营销工作的重要任务之一。 一、该阶段通过公司现有资源，对项目周边市场的价格情况进行分析研究，并结合项目的特殊成本情况及部分定向销售价格情况进行分析，初步确定出项目的销售均价，最高单价和最低单价； 二、根据项目的楼层、朝向、户型、景观、私密性等因素制定出项目平面价格差距； 三、最后完成项目各个户型初步的价格表以及整体的优惠策略、提价策略与营销节奏，项目的升值营造策略等，为项目的未来销售作好价格的基础准备。 由于目前小天竺项目的建筑方案尚未确定，所以价格体系我们目前暂时只是对周边市场做了部分了解，待建筑方案确定之后再来做具体的价格体系制定。,选定项目营销策划公司,确定价格体系之后，为项目选择好的营销策划公司也是非常必要的，在项目进入预热期前的项目形象工作必须通过营销策划公司进行表现。在考察策划公司过程中，除了考察其设计能力和服务费用方面，还应重点考查策划公司对项目本身和对项目营销方向的理解程度，对项目本身理解越透，其表现的东西才越能抓住项目的灵魂，凸显出项目的优点，也越能打动目标群。,因此，营销策划公司的选择也应遵行四个方面的原则。 3-1、考查公司的历史业绩及综合创意能力； 3-2、考察对我项目提出的初步整合推广策略、广告理念及设计作品。 3-3、考察委派负责我项目专案人员的资历、专业设计能力，文案撰稿能力以及与开发公司，代理公司对接的模式和团体沟通能力。 3-4、考察策划公司服务报价，广告发布报价、物料制作报价等情况。,项目预热期执行阶段,在确定价格体系和营销策划公司后，项目要进入前期的市场形象预热阶段，开始以循序渐进的方式有计划的实施项目的市场预热，逐步积累客户，并根据市场的初步反映情况调整营销策略、广告策略以及执行手段。,综述小天竺,以上三点小天竺项目营销工作计划，皆是建立在项目建筑方案已基本确定,进入项目各项报建和工程动工筹备的基础上的，因此目前只能确定出可以进行的部分工作内容，而下半年这部分工作具体的开展时间点，还要根据项目的工程进度来实际制定。,关于咖啡厅部分,随着中国市场的不断发展，加上生活水平的提高，咖啡的消费量在不断地增加。爵士岛咖啡公司曾经和阿里巴巴咖啡频道2009年合作做过一份调查，结果显示，其中39.3%认为是咖啡馆本身的气氛，有31%选择情调，12.9%选择安静，产品才仅仅占9.7%。因此，咖啡厅的定位和风格选择在一个咖啡厅的成败与否中是占了相当大的比重的。目前咖啡厅的装修风格和方案已经基本确定,门头,楼梯间,吧台,大厅,大厅,卫生间,咖啡厅定位,经营形式：咖啡简餐(酒水) 地理环境优势了解：附近有众多潜在消费群，如商住楼、大酒店、别墅区、高尚住宅区、外滩美食街等。 针对客户群：在附近上班或者居住的人群，需要一个比较好的环境谈事情，看书，写作等，也是会客的一个好环境。顾客大多是因公或洽谈生意来消费的，目的是要在一个良好的环境中不受干扰的谈成生意，因此私密性、安全性需求较高。 本身我们咖啡厅的一个辅助作用也是为整栋大楼做一个商务配套，便于楼上各个公司和我们自身汽车公司的商务洽谈。,经营分析,1、咖啡厅在三个月到半年内，处于试营业状态，由于市场定位不准或人员不固定和产品不稳定等因素。会出现一个调整过度的阶段。根据实际定位一步一步改变，从店的知名度、管理细节、人员固定等细节方面都需要一个调整的过程，最终达到完善，从成本方面：如人员开支、水费、电费、房租、日常消耗品都会有一个统一的成本核算和月平均支出值。 2、半年到一年间，随着咖啡厅的知名度逐渐在周边打开，市场逐渐扩大，客源增多，通过试营业后的不断调整和工作细节完善，店内各方面已达到成熟，咖啡厅走入正轨。,一、试营业期间宣传,1、待客人在消费后，通过调查问卷，来了解我们的优缺点，好的继续保持，缺点改正，及时调整服务和出品质量。 2、根据咖啡厅经营习惯提前定制贵宾卡，如九折、八折、充值优惠卡等。,二、正式营业后计划,1、主要宣传将围绕定位进行，主要目标锁定在各种人群，通过客户介绍客户，可通过媒体，包括电台、杂志、免费网站等其他方面进行周密宣传，主要还是以周边客户群为主。我们都会进行大量的宣传推广。 2、在一些销量较高的高档杂志上刊登广告。 3、与同档次的消费场所（不冲突），相互做宣传。,综述咖啡厅,以上是我们对于后期咖啡厅经营宣传的一个初步构想。而目前营销部下半年对于咖啡厅的工作计划主要是把关实际的装修效果，以及后期咖啡厅所需器具和原材料的挑选和内部的一些软装饰购置。施工图敲定之后，争取在10月开始进行装修。成都“色尔咖啡“会在正式开始装修之后，结合眉山本地实际情况，为我们排出采购时间表和人员招募培训时间表。,关于回款,关于交房部分,交房的这个环节是由我们营销部和物管部共同来完成的一项任务。为了更好的完成这个任务，做好财富中心的交房工作，使业主能顺利办理交房手续，竭诚为业主提供热情、周到、优质、满意的服务，从而树立起本项目的好口碑，为本项目的二期打下坚实的基础，我们制定了本套交房方案。,财富中心交房方案,一、目的 为了确保交房工作能顺利开展，圆满完成交房任务。 二、交房基本概况 本次交房总户数和分布情况： 商铺（1楼-2楼）：除去B座公司自留屋业外（共计4套）； 写字楼（3楼-21楼）：除去18楼和21楼的公司自留屋业外（共计119户）,三、交房前需完成的准备工作 1、竣工验收备案表（原件） 2、住宅使用说明书（原件） 3、住宅质量保证书（原件） 4、房屋面积实测表（原件） 5、业主入伙房屋验收表 6、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（原件） 7、核实交房前客户应付款房款是否交清、实测面积补差（按面积差异多退少补）应付款项、房屋契税、公共维修基金、物业管理费用。 8、提前进行入伙通知书的邮寄，经信函、电话通知为主（形式上只承认挂号信或快递方式，电话是辅助手段） 9、确认交房当天的工作流程，落实参与人员数量，各部门工作职责，做好导视牌指引，展示办证的所有费用、业主公约、交房流程、装修制度、物业管理费用和停车费的收费标准。,四、确认房屋交房标准 为了尽量减少交房过程中出现的问题，确保交房工作的顺利开展，在交房前我们会对前期合同协议附件上的每户隔墙方案进行核对检查。针对房屋玻璃外墙、防水、水电布管等问题较多的方面进行检查，如发现这系列问题及时给予整改。,五、交房流程,业主签到并向工作人员出示身份证和购房收据及合同,业主确定收房后，置业顾问验明所有资料,置业顾问陪同业主进行验房,财务部核对客户房款、按揭费、办证费、水电开户费是否交齐,业主带相应资料至物业公司办理入伙手续，领取物业钥匙,业主入住装修,六、交房问题解决办法 对于部分业主因为房屋存在各种问题而延期交房的现象，参与交房各部门需及时对接，并就解决方案达成一致，对问题的处理进行明确分工。 售楼部负责对客户反映的各种房屋工程问题进行整理，形成统一表格。 工程部就客户反映工程问题及时进行整改，并将整改的时间和结果通知售楼部。 售楼部及时向客户反馈工程问题整改进度，与客户约