全过程房地产项目开发流程.xls

主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 现状图落实地块具体位置及周边情况土地部 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件土地部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有 地下埋藏物等影响开发的因素详 细了解。 土地部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况 土地部 了解该区域未来规划情 况 了解地块所属区域的规划，对以 后项目开发的影响和支撑。 土地部 了解地块的上市方式和 土地款 同土地所有方进行接触，了解土 地出让方式和土地款，以及能否 调整。 土地部 了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 况 成本测算土地部 了解当地的房地产市场 状况 产品形式、开发周期的安排土地部 现状图（四至电子文件）土地部 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的 客户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售部 研发部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分 析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性 建议 销售部 研发部 成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选 研发：协助进行方案设计和成本测算 土地部、运 营部 研发部 开发周期及付款计划 工程部、研发部、销售：根据土地的开工条件、市场 情况，共同制定开发节奏。 工程部 开发部 销售 项目方案确定 研发部 现金流测算运营部 区域宏微观市场研究品牌中心 项目招商版盈利能力分析 品牌中心、 运营部 项目商业策划书财务部：制定项目财务数据品牌中心财务部 合作伙伴确定品牌中心财务部、资产部 合作方案确定品牌中心财务部、资产部 合作细节确定品牌中心财务部、资产部 引资（商业计划书）签署战略合作协议 财务部、资产部：制定合作方式、投资回报 合同计划部：协议盖章 综合管理部：存档 品牌中心 财务部、资产部、合同计 划部、综合管理部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 财务部、资产部：协助办理股权、增资等相关财务问 题。 综合管理部：工商局办理公司注册 品牌中心 财务部、资产部、合同计 划部、综合管理部 投方案标项目方案确定 土地部、前 期部 投经济标确定土地上限 土地部、前 期部 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定拍卖战术 土地部、前 期部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定出价战术 土地部、前 期部 获取土 地 签订土地出让 合同 确定用地图、桩点坐标 、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 合同计划部：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 前期部合同计划部、财务部 土地出让合同前期部：提供土地出让合同前期部土地部 出让金、交易费交费证 明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费前期部土地部、财务 办理房地产开发资质预审表前期部 委托工程咨询资格机构编制申请 报告 研发：协助提供相关项目资料前期部研发部 向项目备案机关提交申请报告前期部 建设用地规划许可证前期部 原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废） 前期部 土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费） 前期部 土地出让合同土地部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 前期部 交费证明缴纳土地费用前期部 1：500现状地形图3份（ 反楼座） 前期部 详规研发部：委托设计详规前期部研发部 土地出让合同前期部 交费证明缴纳土地费用前期部 建设用地规划许可证前期部 地籍图4份（薄膜图）前期部 土地登记申请书前期部 土地确权来源证明文件前期部 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 综管：提供相关证明资料前期部综管 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、 客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼 盘分析等 研发部销售部 3、项目所在商圈或临近 商圈现状调研（商业部 分） 商圈主要商业业态分布状况、经 营状况、经营特点、预期发展方 向 品牌中心：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关 专业人士进行专业论证 策划部品牌中心 4、同期操作商业地产项 目调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、 操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分 析、竞争项目实地调研了解相关 信息 品牌中心：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重 点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对 竞争项目的投资意向 策划部品牌中心 确权 企业投资项目备案 办理土地证 项目招商报告（前期阶 段） 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段） 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 土地初判 土地深判 投标、摘牌 土 地 获 取 阶 段 土地信息收集 寻找合作资金 用地规划许可 证 工作部门 可行性研究报告 财务部、资产部：制定合作方式、投资回报 主要工作内容 区域市场调研 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 第 1 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 公建部分拟选业态种类 确定、所选业态数量确 定 通过行业发展状况分析，消费需 求分析确定可开发公建部分业态 种类。结合市场相关类型物业供 求状况确定所选业态开发数量 品牌中心、 销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 策划部品牌中心、销售部 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定 位工作 品牌中心：配合完成公建类定位 机电部：配合完成机电设备类定位 销售部、策 划部 研发部 品牌中心 机电部 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算 研发部 运营部 财务部 开发计划 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求， 协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。 品牌中心：结合市场现状配合研发完成项目公建部分 开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期 研发销售 工程 品牌中心 项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求 及各阶段经济指标要求 品牌中心运营 资金流 工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销 产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观 规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意 见 研发 品牌中心、品控中心、销 售 研发品控中心 研发品控中心 合同计划部：合同文义审核 运营：成本审核 研发运营部、合同计划部 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定 建安、环境等成本指标。 品牌中心：结合行业特点提供有关需求建议，配合研 发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方 案、等提出建设性意见 机电部：对机电设备提出建设性意见 研发 工程 运营 品控中心 机电部 规划方案结合成本测算 的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细 化、结合市场调整售价，确保预 期利润率。 销售 、品牌中心：结合项目地块的基本素质、成本测算情 况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 前期部、配套部：提供各项配套费用标准 机电部：对机电设备部位做法提出建设性意见 研发 运营 销售 、 工程 、品牌中心、品控中心、 机电部 研发部：负责提供图纸研发部 研发部：提供参考意见前期部 研发部：负责提供图纸前期部研发部 建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指标，逐步 深化。 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销 售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化 建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 研发 运营 销售、工程、品牌中心、 品控中心 研发部：负责提供图纸前期部研发 研发：提供报建图纸前期部研发 销售、品牌中心：结合项目定位、客户需求情况和以 往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性 意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 运营：成本核算及成本指标控制 品控中心：从品质角度，对主要部位做法提出建设性 意见 研发 销售 、工程 、运营 、 品牌中心、品控中心 销售：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 品牌中心：结合不同业态经营客户需求，提供有关配 套设备设施种类、数量建议 工程 研发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实 运营 销售 工程 研发 财务 、品牌中心 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他 各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期 运营销管 工程 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、 新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系 工程：制定工期 运营销管 工程 运营：配合研发进行设计招投标 品控中心：对结构方案、设备选型进行评估 合同计划部：合同的审核 研发 运营 品控中心、 合同计划部 制定建筑、综合管网、 景观施工图设计任务书 （交工标准确定、建筑 、景观限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限 额指标，提供景观限额设计指标 销售、品控中心 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、 景观规划和交工标准的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议 机电部：提供机电设备技术专业建议 研发 运营 销售 工程 品控中心 机电部 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选 工程：参与结构方案研讨 机电部：对设备选型方案研讨 研发 工程 运营、品控中心 机电部 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察 报告 研发：负责提供规划总平面图工程研发 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目 ，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性 、经济性及施工的可行性进行审核 机电部：对施工图机电部分设计选材、选型的合理性 、经济性及施工的可行性进行审核 研发 工程 运营 品控中心 机电部 施工图全图研发 编制典型楼座建安预算，建安成 本综合测算、分析、反馈并进行 图纸优化 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不 同施工方案的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核 运营部 研发 工程 销售 品控中心 研发部：提供各专业局设计条件研发配套部 、品控中心 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 方案与设计院选择与合同签订 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 设计前期 规 划 设 计 阶 段 指标确认阶段 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 项目成本指标确定 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及 规划指标、环境指标的初订 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 施工图成果 施工图设计组 织 项目定位 项目发展报告 方案设计组织 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定 结构方案及设备选型研讨及确定 综合管网方案设计 第 2 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 运营：成本核算及费用控制研发运营 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景 观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 运营部 研发 工程 销售 品控中心 设计方案（含总平面方案）申报 表 研发：配合提供设计院盖章确认前期部研发 土地出让合同土地部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部 修建性详细规划2份，电子文件1 份（注：规划方案审定前，提交 10本规划设计方案，电子文件1 份） 研发：提供所需图纸前期部研发 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 前期部 建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认前期部研发 1/500现势地形图1份前期部 土地出让合同土地部：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸前期部土地部 投资计划前期部 建筑设计方案2份（含建筑效果 、总平面、各层平面、立面、剖 面图等）、重要项目需提交模型 前期部 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 前期部 投资计划前期部 大配套财务：提供资金保障配套部财务 小配套财务：提供资金保障配套部财务 消防证明研发：负责提供消防报建图配套部研发 人防证明研发：负责提供人防报建图配套部研发 地名证明配套部 前期部 前期部 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 工程部研发 工程：配合勘测、清除现场障碍工程部 组织施工单位做好记录及现场保护工程部 研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接 工程部研发 前期部 前期部 前期部 前期部 财务 合同计划部 研发：负责提供施工图及计算书前期部研发 工程：配合办理前期部工程 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措 施。 前期部工程 工程：配合现场安全前期部工程 前期部 前期部 前期部 前期部 研发：负责提供所需的全部图纸前期部 前期部 前期部 物业：签订物业合同 研发：负责提供所需的全部图纸 前期部物业 工程：到达基础部位，提供基础验收证明前期部工程 开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 研发部：提供全套施工图 销管 研发：出图前期部研发 销管：配合网上录入前期部销管 前期部 前期部配套部 工程部 工程：协助临时电送电、接入水接入 财务：提供资金， 运营：审核 工程部财务部、运营部 工程：确定临水、临电位置及数量工程部 工程部 研发：负责提供所需的全部资料 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料的档次 价格。 工程部研发 运营 勘察 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 工程部 运营 研发 合同计划部 桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程部运营 监理 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程部运营 合同计划部 土建施工单位 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 工程部运营 合同计划部 甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程部运营 合同计划部 沉降观测运营配合招标、测算成本工程部运营 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款 工程部 运营 组织监理、施工单位一起对图纸 会审 研发：配合会审工程研发、品控中心 会同设计院进行会审，签定会审 记录 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审工程研发、品控中心 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定 交底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更工程研发、品控中心 办理质检委托前期：配合办理相关手续工程前期 办理安全检查委托前期：配合办理相关手续工程前期 申办项目临时、永久路口的报建 手续 配套：配合办理相关手续工程配套 申办项目临时施工用水、临时用 电、排污手续 配套：配合办理相关手续工程配套 办理施工人员暂住手续配套：配合办理相关手续工程配套 获取商品房网上销售数据录入合格证明 临水、临电 规划成果 大配套 移苗 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取面积计算成果表 项目总平面图 资质证书 国有土地使用证或建设用地规划许可证 年度投资计划 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护 建设工程规划 许可证 规划方案及市政方案送 审 建筑方案送审 平整场地 安全施工措施登记表 施工图会审 临水、临电 施工组织方案 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 安全措施 施工图审查 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 质量监督登记表 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工 建设项目年度投资计划（当年计划）施工许可证 现场工程放线 开工准备 销售许可证 企业投资项目 备案 移交施工单位 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 取得许可证 景观扩初及施工图设计 招投标、签订合同 土建施工单位的公开招标及合同备案 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 营业执照 第 3 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 开工施工放线 建立平面和高程控制系统。建立 控制主轴线（基线）标桩，并在 现场清楚标明墙、柱轴线位置 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程研发、品控中心 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规 划局验线 研发、开发：配合验线工程研发、配套 试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准工程研发、品控中心 桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程 委托桩基检测单位工程 进行桩基施工质量检测，并提供 桩基检测报告 工程 土方工程 工程品控中心 支护工程工程品控中心 降水工程工程品控中心 研发：配合参与验收工程研发 地基处理工程品控中心 混凝土垫层工程品控中心 地下防水工程品控中心 混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计 问题 工程研发、品控中心 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感 质量量测和检查 工程 监理组织相关部门验收研发：配合参与验收工程研发、品控中心 签定建筑工程分部工程（基础） 验收表 工程 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及 各项扣款的增减项造价。 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程 部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营工程、合同计划部 产品策略 策划部：根据项目定位、市场状况和项目推广策略， 对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建 议 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、 户型卖点综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等 销售研发 策划部 价格策略 策划部：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向 等因素制定价格体系及制作销控 运营：提供售价 销售策划部、运营 推广策略 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议， 实现推广效果的最大化 研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点 及专业设计人员的支持 策划部销售、研发部 招商策略：整合外部资源，根据 项目销售需要，制定项目全程招 商策略 配合制定全程招商策略策划部品牌中心 广告公司寻找及确定销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 策划部 品 牌中心 销售 制作公司寻找及确定 策划部 品 牌中心 策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 策划部 品 牌中心 销售 媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择 和确定有效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果 策划部 品 牌中心 销售 活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协 调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的 内容 策划部 品 牌中心 销售 项目名称、组团名称 策划部 品 牌中心 销售 研发 项目核心推广理念确定 策划部 品 牌中心 销售 研发 SLOGON确定 策划部 品 牌中心 销售 logo确定 策划部 品 牌中心 销售部 VI系统及延展方案确定 策划部 品 牌中心 销售部 亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点 综述，竞争对手比较，付款方式 ，法律手续，销售技巧等方面的 综合系统培训。 销管：提供相关政策培训 研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格 、各项控规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图 纸等 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进 度、入住时间、交工标准等资料 销售销管 研发 工程 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合 理地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装， 卖场相关销售道具制作 外卖场策划部 现场房型手册（亮相版） 研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图 等 策划部研发部 售楼处装修装饰及售楼处内外部 指引包装（精神堡垒、工地围档 、吊旗、道旗、形象墙、指示牌 、资料架、展示架） 销售：提出装饰及指引系统的合理化建议 工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼 处内部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工 作 财务：提供装修及包装所需资金支持 策划部 品 牌中心 工程、财务、 销售、运营 样板间及样板环境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施 工和节点支持 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金支持 策划部 品 牌中心 工程 研发 财务、销售、运营 沙盘（概念）、户型单体模型 研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企 划部制作概念沙盘和单体沙盘 销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙 盘的户型选择 策划部 品 牌中心 研发、销售 入市前印刷品的设计、制作（概 念楼书、房型图、DM单、宣传海 报等） 销售：各种印刷类销售道具制作的确定 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图 、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工 艺等相关方面的资料 合同计划部：相关印刷文件的法律审核以及合同的审 核 策划部 品 牌中心 研发 工程项目 销售 合同计划部 项目周边主要道路设置醒目指示 系统 策划部 品 牌中心 （意向）派筹卡及纪念礼品 策划部 品 牌中心 基础验收备案 开槽 桩基施工 桩基检测 开 工 开 盘 项目亮相前准 备 推盘策略确定 开工 确定外部资源 销售道具准备 地基备案 基础施工 项目推广定位确定 研发：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。 项目核心识别系统确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 第 4 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 配备看房车及看房车的包装提供看房车及司机策划部 进行联动单位的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制 作 销售部 策划部 意向商家签约进驻意向书合同计划部：合同的谈判以及审核销售部 合同计划部 项目形象表情、主题、创意表现 确定 策划部销售 项目亮相细化方案确定策划部销售 项目亮相媒体确定策划部销售 项目形象出街，媒介组合应用（ 户外、报纸、电视、电台、车体 、电梯） 合同计划部：相关印刷文件的法律审核以及合同的审 核 策划部合同计划部 新闻媒体新闻信息亮相策划部 品牌中心：通过媒体扩大宣传信息策划部品牌中心 亮相庆典活动及产品推介会的宣 传和安排 研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答 ，现场客户接待，活动的协同组织等 策划部 品 牌中心 研发销售 房型、房号及面积对照表 研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表 项目销售销售管理部 研发 销控销管部 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程 问题 项目销售研发 工程 客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销 控制定，客户关系维护 销管：意向卡销售的组织工作 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护 项目销售销售管理部 外卖场 销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。研发部 法务 工程 项目销售 开发 运营 运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指 标要求 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定 合理的价格体系。 销售管理部项目销售 运营 房型附图研发：提供所有房型的房型附图销售管理部研发 交工标准 研发：提供已确定的交工标准 合同计划部：交工标准中法律风险的提示和规避。 工程：审核合同中的交楼时间及交工标准 销售管理部合同计划部 工程 研发 小区摆位研发：负责提供最终版的总平面图销售管理部研发 合同、附加协议等文本审查确定 合同计划部：商品房合同、附加协议、补充协议等文 本的审查确定 销售管理部合同计划部 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房 型图手册 企划、商业 策划 研发 楼书，宣传海报、折页，物业管 理公约 研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约 策划部 品 牌中心 研发、物业公司 购房须知，房型图，详细价格表 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系 工程：提供工程进度及交工标准 策划部 品 牌中心 项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换 （道旗、吊旗、背板等） 策划部 品 牌中心 沙盘（细化景观及外檐） 研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘， 提供图纸和技术支持 策划部研发 样板间、样板环境的指示系统的 数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持策划部研发 销控表及销控贴，认购书，合同 袋 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关 销售用具 策划部销售管理部 户外媒体发布（项目形象及核心 理念锻造与深化） 策划部 品 牌中心 报纸媒体发布（项目形象及核心 理念锻造与深化） 策划部 品 牌中心 小众媒体及创新媒体发布（项目 形象及核心理念锻造与深化） 策划部 品 牌中心 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电 视、电台、车体、电梯） 策划部 品 牌中心 财务：提供银行销售管理部财务 开盘开盘庆典活动 活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家学者） 告知途径（报广 海报 门票 DM单） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累 客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 策划部 品 牌中心 项目销售 物业 客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀 约客户,完成客户转协议、转合 同工作 财务：收取定金、购房款 销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同 、文件的签署 销售管理部财务 项目销售 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回 款落实提供支撑 销管部项目销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程， 进行月度指标分解与调整 销售管理部 产品分析、聚焦销售重 点 来电客户分析、来访客户分析、 成交客户分析、未成交客户分析 、滞销产品分析、竞争项目动 态关注，对项目所处销售阶段进 行准确判断和适时调整 企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合 理安排推广节奏和推广方向 销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协 商调整价格体系，聚焦重点产品的销售 外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚 焦销售重点推荐可成交客户 项目销售部策划部、销管部 月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户 情况，制定月度的推广策略、销 售策略和重大节点 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通 ，根据库存产品和聚焦销售的重 点及市场形势变化，调整项目价 格，实现项目利润最大化 运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实 现项目利润最大化 销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟 通协调销管调整价格体系 销售管理部运营部、项目销售 报纸媒体：树立项目形象，宣泄 产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进 行沟通，确定报广内容 企划商业策 划 项目销售 户外媒体：强化项目形象，聚焦 重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶 段性节点的设置和媒体宣传 企划商业策 划 项目销售 营销活动：维系老客户促进老带 新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作 企划商业策 划 项目销售 客户中心：通过公益性活动强化 客户品牌忠诚度，加强项目口碑 传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益 性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐 形成项目的独特卖点 企划商业策 划 项目销售 销售道具支持：楼书、客户通讯 、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道具 企划商业策 划 项目销售 交工标准确定 项目亮相 日常销售 开盘 项目亮相 项目开盘前准 备 销售内部资料 联动工作的准备 确定项目亮相方案 月度推广计划执行 合同准备 客户接待、客户问题汇总及反馈 价格体系确定 回款落实 银行大协议的签订 开盘前销售道具准备 销售部：参与讨论，提出建设性意见 项目形象的提升及深化 第 5 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 客户资源利用大客户，社区活动 ，置业推荐，物业推荐等工作带 来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具 支持 项目销售部企划部 外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动 的组织开展 销售本部企划部 项目销售现场利用电话回访老客 户，并进行客户接待成交工作 项目销售部 通过日常培训，提高销售人员的 接待水平，现场通过电话回访， 邀约客户到访促成成交 项目销售部 运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制定月度 合同支付额度，审核付款计划并上报地产集团 财务：审核价款单及发票，按资金情况付款 策划部运营部 财务 运营：合同签订及审批工作 合同计划部：商品房合同、附加协议等文本抽查，风 险提示 销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存档 销售管理部 、企划部 运营部 合同计划部 销售本部 回款 制定回款节点，协调银行及房管 局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速收款销售管理部财务 公司考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生 数。 运营部 销售管理部 财务 项目考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实际发生 数。 前期：提供下月指标落实的政府相关证件支持 工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统计汇报 工程指标完成情况及指标调整，提供月度工程款计划 运营部 销售管理部 财务 前期 工程 清盘综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档销售管理部综合管理部 项目销售、招商工作问 题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、评估 、修正，通过销售体系例会、项 目协调会、部门例会、各种主题 总结会等形式进行工作总结，指 导后期工作。 销售 审核施工方案、施工组 织设计 工程品控中心 施工单位填报材料进场报验单工程品控中心 三证（材料出厂合格证、进入现 场的取样检验证明、建委产品质 量认证） 工程品控中心 模板分项工程工程品控中心 钢筋分项工程工程品控中心 预应力分项工程工程品控中心 混凝土分项工程工程品控中心 现浇结构分项工程工程品控中心 装配式结构分项工程工程品控中心 混凝土结构子分部工程工程品控中心 配套管线预埋工程品控中心 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换 层，第一层标准层，天面层钢筋 工程品控中心 地下室、裙楼、塔楼标准层第一 层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难 层管线预埋。 工程品控中心 图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题工程研发 品控中心 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 施工质量问题、事故的分析及调 查 研发：配合分析问题工程研发 品控中心 处理方案的制定、审核、审批 研发：配合制定方案 运营：核定成本影响 工程研发 运营 处理方案的实施工程 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 工程变更技术经济分析 研发：配合技术分析 运营：进行经济分析 工程研发 运营 品控中心 工程变更申请 研发：协助现场进行变更签证 运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行性进行 判断。 工程研发 运营 品控中心 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 品控中心 工程进度的确认工程 工程款申请表审批 运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付 工程运营、财务 工程款支付财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付款工程财务 施工单位自评工程 监理对验评资料审查、 现场观感质量量测和检 查 工程 监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、研发、设计 、监理、施工品控中心 研发：配合参与验收工程研发 品控中心 签定建筑工程分部工程 （主体）验收表 工程 设计、研发定板研发、运营：分别从技术、经济方面配合工程研发 运营 品控中心 施工样板制作工程 材料确定研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用材料工程研发 运营 品控中心 制定招标计划工程 拟定投标单位运营：审核招标方案工程运营、合同计划部 确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本工程运营、合同计划部 确定定标原则运营：参与确定定标原则工程运营、合同计划部 考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见工程运营、合同计划部 招标、定标运营：参与招标、定标工程运营、合同计划部 基层处理工程品控中心 找平层工程品控中心 面层工程品控中心 基层处理工程品控中心 防水层施工工程品控中心 面层砂浆工程品控中心 基层处理工程品控中心 工程款支付 主体验收备案 外檐装修材料 确定 甲供、甲分包 材料招标 编制招标文件 防水 抹灰 地面 主体施工 材料进场验收 钢筋混凝土工程 重要分项工程及隐蔽工 程质量验收 图纸问题解决 施工质量问题、事故处 理 清盘 日常销售 变更签证 客户到访及接待成交工 作 月度指标考核 工程变更 月度付款计划及支付 合作方合同签订 清盘后项目各种资料移交 第 6 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 抹灰工程品控中心 排砖工程品控中心 面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 品控中心 勾缝工程品控中心 型材加工工程品控中心 安装窗框工程品控中心 安装窗扇工程品控中心 封胶工程品控中心 放线定位工程品控中心 隔墙砌筑及安装工程品控中心 幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程研发 品控中心 预埋件安装工程品控中心 龙骨加工及安装工程品控中心 幕墙面材安装工程品控中心 封胶工程品控中心 基层处理工程品控中心 底料施工工程品控中心 面料施工研发：参与施工样板进行验收工程研发 品控中心 给水管道及配件安装工程机电管理部 室内消火栓系统安装工程机电管理部 给水设备安装工程机电管理部 管道防腐，绝热工程机电管理部 排水管道及配件安装工程机电管理部 雨水管道及配件安装工程机电管理部 管道及配件安装工程机电管理部 辅助设备安装工程机电管理部 防腐，绝热工程机电管理部 卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 机电管理部 卫生器具给水配件安装工程机电管理部 卫生器具排水管道安装工程机电管理部 管道及配件安装工程机电管理部 辅助设备及散热器安装工程机电管理部 系统水压试验及调试工程机电管理部 防腐，绝热工程机电管理部 变压器、箱式变电所安装工程机电管理部 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）及控制柜安装 工程机电管理部 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程机电管理部 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程机电管理部 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程机电管理部 接地装置安装工程机电管理部 避雷引下线和变配电室接地干线 敷设 工程机电管理部 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程机电管理部 桥架安装和桥架内电缆敷设工程机电管理部 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷设工程机电管理部 电线、电缆穿管和线槽敷线工程机电管理部 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程机电管理部 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）及控制柜安装 工程机电管理部 低压电动机、电加热器及电动执 行机构检查、接线 工程机电管理部 低压气动力设备检测、试验和空 载试运行 工程机电管理部 桥架安装和桥架内电缆敷设工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷设工程机电管理部 电线、电缆穿管和线槽敷线工程机电管理部 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程机电管理部 插座、开关、风扇安装工程机电管理部 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）安装 工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷设工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷设工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷线，槽 板配线 工程机电管理部 钢索配线，电缆头制作工程机电管理部 导线连接和线路气试验工程机电管理部 灯具、插座、开关、风扇安装工程机电管理部 建筑照明通电试运行工程机电管理部 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）安装 工程机电管理部 柴油发电机安装工程机电管理部 不间断电源的其他功能单元安装工程机电管理部 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷设工程机电管理部 电线、电缆导管和线槽敷线工程机电管理部 电缆头制作工程机电管理部 导线连接和线路气试验工程机电管理部 接地装置安装工程机电管理部 接地装置安装工程机电管理部 避雷引下线和变配电室接地干线 敷设 工程机电管理部 建筑物等电位连接，接闪器安装 研发：配合验收工程研发 机电管理部 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统 ，公共广播系统 工程机电管理部 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办 公自化应用软件，网络安全系统 工程机电管理部 防雷及接地安装 电气动力 电气照明安装 备用和不间断电源安装 水、暖、电安 装 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 卫生器具安装 室内采暖系统 变配电室 抹灰 饰面板（砖） 门窗 内外檐装修 涂饰 供电干线 轻质隔墙 幕墙 第 7 页，共 10 页 主办部门工作内 容 工作内容（详细）工作内容描述协办部门工作内容主办部门协办部门 工作部门主要工作内容 主要阶 段 节点 房地产项目开发流程 建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统， 照明系统，给排水系统，热源和 热交换系统，冷冻和冷却系统， 电梯和自动扶梯系统，中央管理 工作站与操作分站，子系统通信 接口 工程机电管理部 火灾报警及消防联动系 统 火灾和可燃气体探测系统，火灾 报警控制系统，消防联动系统 工程机电管理部 安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡 更系统，出入口控制（门禁）系 统，停车管理系统 工程机电管理部 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、 配线架的安装，信息插座和光缆 芯线终端的安装 工程机电管理部 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信 息安全，功能接口 工程机电管理部 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程机电管理部 环境 空间环境，室内空调环境，视觉 照明环境，电磁环境 工程品控中心 住宅（小区）智能化系 统 火灾自动报警及消防动系统，安 全防范系统（含电视 临近系统 ，入侵报警系统，巡更系统、门 禁系统、楼宇对讲系统、停车管 理系统），物业管理系统（多表 现场计量及与远程传输系统、建 筑设备监控系统、公共广播系统 、小区建筑设备监控系统、物业 办公自动化系统），智能家庭信 息平台 工程机电管理部 送排风系统 风管与配件制作，部件制作，风 管系统安装，空气处理设备安装 ，消声设备制作与安装，风管与 设备防腐，风机安装，系统调试 工程机电管理部 防排烟系统 风管与配件制作，部件制作，风 管系统安装，防排烟风口、常闭 正压风口与设备安装，风管与设 备防腐同，风机安装，系统调试 工程机电管理部 除尘系统 风管与配件制作，部件制作，风 管系统安装，除尘器与排污设备 安装，风管与设备防腐，风机安 装，系统调试 工程机电管理部 空调风系统 风管与配件制作，部件制作，风 管系统安装，空气处理设备安装 ，消声设备制作与安装，风管与 设备防腐，风机安装，风管与设 备绝热，系统调试 工程机电管理部 净化空调系统 风管与配件制作，部件制作，风 管系统安装，空气处理设备安装 ，消声设备制作与安装，风管与 设备防腐，风机安装，风管与设 备绝热，高效过滤器安装，系统 调试 工程机电管理部 制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及配件 安装，制冷附属设备安装，管道 及设备的防腐与绝热，系统调试 工程机电管理部 空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装，冷 却水系统安装，准凝水系统安装 ，阀门及部件安装，冷却塔安装 ，水泵及附属设备安装，管道与 设备的防腐与绝热，系统调试 工程机电管理部 招标选定安装单位选型及招标工程机电管理部 提供电梯井道土建节点 图 预埋件的设置、预留洞口的设置工程机电管理部 指导电梯井道土建施工土建交接检验工程机电管理部 驱动主机工程机电管理部 导轨，门系统，轿厢，对重（平 衡重） 工程机电管理部 安全部件，悬挂装置，随行电缆工程机电管理部 补偿装置，电气装置工程机电管理部 整机安装调试、验收工程机电管理部 会同监理、施工单位初 步验收 施工队伍整改。 工程 整理竣工资料及竣工图 工程 施工单位提供建筑工 程质量保修书 工程 组织销售、研发、运营 、物业共同验收。 工程 报建委质监部门审定备 案 综管：办理建设工程档案预验收证明工程综合管理部 与物业进行交接。物业：办理交接手续工程物业 毛坯房竣工结 算 土建、给排水、采暖、 电气、空调、甲供材、 各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对全部 设计变更、现场签证及各项扣款 的增减项造价。 工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包 方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面 的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣 款等基础性资料 （2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、 分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全 面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电 扣款等基础性资料 （3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理 、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性资料 运营工程 土建整改工程 垃圾清运工程 龙骨加工及安装工程 封板工程 通风与空调 电梯安装 电梯安装及调试 土建工作面移交 吊顶 毛坯房竣工验 收备案 智能化 工 程