房地产开发流程图.xls

协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 现状图现状图落实地块具体位置及周边情况落实地块具体位置及周边情况发展中心发展中心 规划设计条件规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心发展中心 现场踏勘现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。解。 发展中心发展中心 了解周边配套情况了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况等情况 发展中心发展中心 了解该区域未来规划情况了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。项目开发的影响和支撑。 发展中心发展中心 了解地块的上市方式和土地了解地块的上市方式和土地 款款 同土地所有方进行接触，了解土地同土地所有方进行接触，了解土地 出让方式和土地款，以及能否调整出让方式和土地款，以及能否调整 。 发展中心发展中心 了解当地的建安成本、政府了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况收费项目和具体情况 成本测算成本测算发展中心发展中心 了解当地的房地产市场状况了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排产品形式、开发周期的安排发展中心发展中心 现状图（四至电子文件）现状图（四至电子文件）发展中心发展中心 市场深度调研市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分 析等析等 研发部：负责协助进行区域市场调研研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心发展中心销售部销售部 研发部研发部 项目最终定位项目最终定位 销售 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析研发部：根据以往及周边项目成交客户分析 和产品分析等，对项目定位、客户定位、产和产品分析等，对项目定位、客户定位、产 品定位提出策略性建议品定位提出策略性建议 发展中心发展中心销售部销售部 研发部研发部 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算：针对多个方案进行初步 成本测算、利润率分析及比选成本测算、利润率分析及比选 研发：协助进行方案设计和成本测算研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、发展中心、 运营部运营部 研发部 研发部 开发周期及付款计划开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条工程部、开发部、销售：根据土地的开工条 件、市场情况，共同制定开发节奏。 件、市场情况，共同制定开发节奏。 发展中心发展中心工程部工程部 开发部开发部 销售 销售 项目方案确定项目方案确定 发展中心、发展中心、 研发部研发部 现金流测算现金流测算发展中心发展中心 区域宏微观市场研究区域宏微观市场研究发展中心发展中心 项目招商版盈利能力分析项目招商版盈利能力分析 发展中心、发展中心、 运营部运营部 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 可行性研究报告可行性研究报告 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 土地信息收土地信息收 集 集 土地初判土地初判 土地深判土地深判 项目招商报告（前期阶段）项目招商报告（前期阶段） 第 1 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 项目商业策划书项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据财务中心：制定项目财务数据发展中心发展中心财务中心财务中心 合作伙伴确定合作伙伴确定发展中心发展中心财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部 合作方案确定合作方案确定发展中心发展中心财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部 合作细节确定合作细节确定发展中心发展中心财务中心、集团资管部财务中心、集团资管部 引资（商业计划书）引资（商业计划书）签署战略合作协议签署战略合作协议 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投财务中心、集团资管部：制定合作方式、投 资回报资回报 综合管理部：协议盖章，存档综合管理部：协议盖章，存档 发展中心发展中心 财务中心、集团资管部、财务中心、集团资管部、 综合管理部综合管理部 合作实施（实施阶段）合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理合作公司成立及相关手续办理 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增财务中心、集团资管部：协助办理股权、增 资等相关财务问题。资等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册综合管理部：工商局办理公司注册 发展中心发展中心 财务中心、集团资管部、财务中心、集团资管部、 综合管理部综合管理部 投方案标投方案标项目方案确定项目方案确定发展中心发展中心 投经济标投经济标确定土地上限确定土地上限发展中心发展中心 拍卖拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定拍卖战术格敏感性分析、制定拍卖战术 发展中心发展中心 挂牌挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定出价战术格敏感性分析、制定出价战术 发展中心发展中心 获取土地获取土地 签订土地出签订土地出 让合同让合同 确定用地图、桩点坐标、用确定用地图、桩点坐标、用 地条件地条件 交纳政府净收益，契税，交易费交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金财务：提供资金 发展中心发展中心法务 财务部法务 财务部 土地出让合同土地出让合同发展部：提供土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部开发部发展部发展部 出让金、交易费交费证明出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部开发部财务财务 办理房地产开发资质预审表办理房地产开发资质预审表开发部开发部 委托工程咨询资格机构编制申请报委托工程咨询资格机构编制申请报 告告 研发：协助提供相关项目资料研发：协助提供相关项目资料开发部开发部研发研发 向项目备案机关提交申请报告向项目备案机关提交申请报告开发部开发部 建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部 原地上物土地证登报声明（原地上物土地证登报声明（ 原有土地证作废）原有土地证作废） 发展部发展部 土地补偿费（原户主需交纳土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费）的土地使用费） 发展部发展部 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投财务中心、集团资管部：制定合作方式、投 资回报资回报 土土 地地 获获 取取 阶阶 段段 寻找合作资寻找合作资 金金 用地规划许用地规划许 可证可证 投标、摘牌投标、摘牌 明确合作伙伴、寻找合作方明确合作伙伴、寻找合作方 式（招商阶段）式（招商阶段） 确权确权 企业投资项目备案企业投资项目备案 第 2 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 土地出让合同土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸相关图纸 开发部开发部发展中心发展中心 核定用地图、核定用地相关核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图图、规划地界坐标图 开发部开发部 交费证明交费证明缴纳土地费用缴纳土地费用发展部发展部 1：500现状地形图现状地形图3份（反份（反 楼座）楼座） 开发部开发部 详规详规研发：委托设计详规研发：委托设计详规开发部开发部研发研发 土地出让合同土地出让合同发展部发展部 交费证明交费证明缴纳土地费用缴纳土地费用发展部发展部 建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发部开发部 地籍图4份（薄膜图）地籍图4份（薄膜图）开发部开发部 土地登记申请书土地登记申请书开发部开发部 土地确权来源证明文件土地确权来源证明文件开发部开发部 申请人主体资格证明、法人申请人主体资格证明、法人 代表证明或个人身份证明代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料综管：提供相关证明资料开发部开发部综管综管 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市销售：参与协助研发对区域内及周边进行市 场分析、客户需求分析、产品分析、已成交场分析、客户需求分析、产品分析、已成交 客户分析、竞争楼盘分析等客户分析、竞争楼盘分析等 研发部研发部销售部销售部 3、项目所在商圈或临近商、项目所在商圈或临近商 圈现状调研（商业部分）圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营商圈主要商业业态分布状况、经营 状况、经营特点、预期发展方向状况、经营特点、预期发展方向 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同 时组织相关专业人士进行专业论证时组织相关专业人士进行专业论证 商业策划部商业策划部 市场组市场组 商业招商部商业招商部 4、同期操作商业地产项目、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点 访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、 同时了解投资客户对竞争项目的投资意向同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部商业策划部 市场组市场组 商业招商部商业招商部 区域市场调区域市场调 研研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查、项目周边竞争性楼盘调查 办理土地证办理土地证 第 3 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 公建部分拟选业态种类确定公建部分拟选业态种类确定 、所选业态数量确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类分析确定可开发公建部分业态种类 。结合市场相关类型物业供求状况。结合市场相关类型物业供求状况 确定所选业态开发数量确定所选业态开发数量 商业招商部 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与商业销售部：配合完成公建部分业态选择与 数量确定数量确定 商业策划部商业策划部 商业招商部 商商业招商部 商 业销售部业销售部 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协研发：依据控规指标提供产品类型建议，协 助项目定位工作助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位商业招商：配合完成公建类定位 销售体系 销售体系 商业策划商业策划 研发部研发部 商业招商部商业招商部 运营：逐步细化成本测算及利润率分析运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算财务：现金流测算 研发部 研发部 运营部运营部 财务部财务部 开发计划开发计划 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回 款要求，协同研发部初步制定土地开发计划款要求，协同研发部初步制定土地开发计划 和销售计划。和销售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建商业：结合市场现状配合研发完成项目公建 部分开发不同业态产品开发顺序建议部分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期工程：根据工程情况排定工期 研发研发销售销售 工程工程 商业商业 项目考核指标初定项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济运营：提供初步的项目开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求指标要求及各阶段经济指标要求 销管销管运营运营 资金流资金流 工程：根据工期制定工程款支付计划 工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划开发：配套费及土地款支付计划 财务财务 工程、开发工程、开发 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销销售：根据区域市场内客户需求状况和在销 楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比 、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标 准等规划设计提出改善性意见准等规划设计提出改善性意见 研发研发销售销售 研发研发 研发研发 法务：合同文义审核法务：合同文义审核 运营：成本审核运营：成本审核 研发研发运营部、法务部运营部、法务部 项目定位项目定位 项目发展报告项目发展报告 设计前期设计前期 方案与设计院选择与合同签订方案与设计院选择与合同签订 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算经济测算 明确产品设计思路明确产品设计思路 明确设计院选择标准明确设计院选择标准 制定设计组织计划制定设计组织计划 第 4 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准 初步确定建安、环境等成本指标。初步确定建安、环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配商业：结合行业特点提供有关需求建议，配 合研发完成相关设计合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法工程：参与制定交工标准，对主要部位做法 、结构方案、设备方案等提出建设性意见、结构方案、设备方案等提出建设性意见 研发研发 工程工程 运营运营 商业商业 规划方案结合成本测算的研规划方案结合成本测算的研 讨及确定讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化对于初步测算的成本指标逐步细化 、结合市场调整售价，确保预期利、结合市场调整售价，确保预期利 润率。润率。 销售 销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测、商业：结合项目地块的基本素质、成本测 算情况和预期销售情况，对项目规划设计提算情况和预期销售情况，对项目规划设计提 供合理性意见供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建工程：从施工角度，对主要部位做法提出建 设性意见设性意见 开发：提供各项配套费用标准开发：提供各项配套费用标准 研发研发 运营运营开发开发 销售销售 工程工程 商业商业 研发部：负责提供图纸研发部：负责提供图纸开发部开发部研发部研发部 开发：提供参考意见开发：提供参考意见研发研发开发开发 研发部：负责提供图纸研发部：负责提供图纸开发部开发部研发部研发部 建筑平、立面功能效果及成建筑平、立面功能效果及成 本测算的研讨及确定本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深各部门共同商讨成本指标，逐步深 化。化。 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在 售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工 程效果提供合理化建议程效果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建工程：从施工角度，对主要部位做法提出建 设性意见设性意见 研发研发 运营运营销售销售 商业 工程商业 工程 研发部：负责提供图纸研发部：负责提供图纸开发部开发部研发研发 研发：提供报建图纸研发：提供报建图纸开发开发研发研发 销售、商业：结合项目定位、客户需求情况销售、商业：结合项目定位、客户需求情况 和以往销售经验总结，提供景观需求、景观和以往销售经验总结，提供景观需求、景观 规划等建设性意见规划等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建工程：从施工角度，对主要部位做法提出建 设性意见设性意见 运营：成本核算及成本指标控制运营：成本核算及成本指标控制 研发研发销售销售 工程工程 运营运营 商业商业 方案设计组方案设计组 织织 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果修建性详规成果 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 建筑方案报建图建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定景观概念方案设计及确定 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划 指标、环境指标的初订指标、环境指标的初订 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 第 5 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确 定定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有商业：结合不同业态经营客户需求，提供有 关配套设备设施种类、数量建议关配套设备设施种类、数量建议 工程工程 研发研发 开发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标财务：项目前期、工程、配套、费用等指标 落实落实 运营运营 销管销管 工程工程 研发研发 开发 开发 财务财务 商业商业 销管：结合公司战略要求和项目自身状况，销管：结合公司战略要求和项目自身状况， 协调其他各部门制定项目的考核指标体系协调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期工程：制定工期 运营运营销管销管 工程 工程 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公销管：根据集团及公司发展战略的要求和公 司库存、新增、新开资源的数量制定公司年司库存、新增、新开资源的数量制定公司年 度考核指标体系度考核指标体系 工程：制定工期工程：制定工期 运营运营销管销管 工程 工程 运营：配合研发进行设计招投标运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核法务：合同的审核 研发 研发 运营运营 工程管理部工程管理部 法务法务 制定建筑、综合管网、景观制定建筑、综合管网、景观 施工图设计任务书（交工标施工图设计任务书（交工标 准确定、建筑、景观限额指准确定、建筑、景观限额指 标确定）标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额按产品型式不同提供建筑设计限额 指标，提供景观限额设计指标指标，提供景观限额设计指标 销售、商业 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 工程：提供工程技术专业建议工程：提供工程技术专业建议 研发研发 运营运营销售销售 工程工程 商业商业 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方运营：针对不同结构方案进行经济测算，方 案优选案优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨工程：参与结构方案及设备选型研讨 研发研发工程工程 运营运营 地质勘察报告地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报组织现场勘察，并提供地质勘察报 告告 研发：负责提供规划总平面图研发：负责提供规划总平面图工程工程研发研发 总平面图总平面图研发研发 放线图放线图研发研发 桩位图桩位图研发研发 施工图报建图施工图报建图研发研发 消防、人防报建图消防、人防报建图研发研发 施工图设计施工图设计 组织组织 项目考核指标确定项目考核指标确定 年度考核指标调整年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定施工图设计院的选择与合同签定 结构方案及设备选型研讨及确定结构方案及设备选型研讨及确定 指标确认阶指标确认阶 段段 项目成本指标确定项目成本指标确定 第 6 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 施工图审查全图及计算书施工图审查全图及计算书研发研发 编制典型楼座建安预算编制典型楼座建安预算运营运营 施工图会审施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较运营：参与施工图会审，审核对成本影响较 大的项目，提出优化意见大的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型工程：对施工图的完整性、设计选材、选型 的合理性、经济性及施工的可行性进行审核的合理性、经济性及施工的可行性进行审核 研发 研发 工程工程 运营运营 施工图全图施工图全图研发研发 编制典型楼座建安预算，建安成本编制典型楼座建安预算，建安成本 综合测算、分析、反馈并进行图纸综合测算、分析、反馈并进行图纸 优化优化 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求销售：根据项目预期销售均价和利润率要求 ，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加 以优化以优化 研发：负责图纸优化变更研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性工程：对设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核及施工的可行性进行审核 运营部运营部研发研发 工程工程 销售销售 开发部：提供各专业局设计条件开发部：提供各专业局设计条件研发研发开发开发 运营：成本核算及费用控制运营：成本核算及费用控制研发研发运营运营 销售 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况 ，参与景观施工的讨论制定，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 运营部运营部研发研发 工程工程 销售销售 设计方案（含总平面方案）申报表设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认研发：配合提供设计院盖章确认开发部开发部研发研发 土地出让合同土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸相关图纸 开发部开发部发展中心发展中心 修建性详细规划2份，电子文件1份修建性详细规划2份，电子文件1份 （注：规划方案审定前，提交10本（注：规划方案审定前，提交10本 规划设计方案，电子文件1份）规划设计方案，电子文件1份） 研发：提供所需图纸研发：提供所需图纸开发部开发部研发研发 申报单位（人）委托代理的，需提申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书交授权委托书 开发部开发部 建筑设计方案申报表建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认研发：配合提供设计院盖章确认开发部开发部研发研发 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 景观扩初及施工图设计景观扩初及施工图设计 施工图设计施工图设计 组织组织 施工图成果施工图成果 综合管网方案设计综合管网方案设计 规划方案及市政方案送审规划方案及市政方案送审 第 7 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 1/500现势地形图1份1/500现势地形图1份开发部开发部 土地出让合同土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及 相关图纸相关图纸 开发部开发部发展中心发展中心 投资计划投资计划开发部开发部 建筑设计方案2份（含建筑效果、建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图总平面、各层平面、立面、剖面图 等）、重要项目需提交模型等）、重要项目需提交模型 开发部开发部 申报单位（人）委托代理的，需提申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书交授权委托书 开发部开发部 投资计划投资计划开发部开发部 大配套大配套财务：提供资金保障财务：提供资金保障开发部开发部财务财务 小配套小配套财务：提供资金保障财务：提供资金保障开发部开发部财务财务 消防证明消防证明研发：负责提供消防报建图研发：负责提供消防报建图开发部开发部研发研发 人防证明人防证明研发：负责提供人防报建图研发：负责提供人防报建图开发部开发部研发研发 地名证明地名证明开发部开发部 开发部开发部 开发部开发部 研发：出图及图纸问题解决研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合工程：现场配合 开发部开发部研发研发 工程工程 工程：配合勘测、清除现场障碍工程：配合勘测、清除现场障碍开发部开发部 工程工程 组织施工单位做好记录及现场保护组织施工单位做好记录及现场保护开发部开发部 工程工程 研发：现场发现问题，及时解决研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接工程：组织施工单位交接 开发部开发部研发研发 工程工程 开发部开发部 开发部开发部 开发部开发部 取得许可证取得许可证 移交施工单位移交施工单位 现场工程放现场工程放 线线 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 建设工程规建设工程规 划许可证划许可证 建筑方案送审建筑方案送审 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 施工单位配合做记录、现场保护施工单位配合做记录、现场保护 第 8 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 开发部开发部 财务财务 开发部开发部 研发：负责提供施工图及计算书研发：负责提供施工图及计算书开发部开发部研发研发 工程：配合办理工程：配合办理开发部开发部工程工程 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相 关安全措施。关安全措施。 开发部开发部工程工程 工程：配合现场安全工程：配合现场安全开发部开发部工程工程 开发部开发部 开发部开发部 开发部开发部 开发部开发部 研发：负责提供所需的全部图纸研发：负责提供所需的全部图纸开发部开发部 开发部开发部 开发部开发部 物业：签订物业合同物业：签订物业合同 研发：负责提供所需的全部图纸研发：负责提供所需的全部图纸 开发部开发部物业物业 工程：到达基础部位，提供基础验收证明工程：到达基础部位，提供基础验收证明开发部开发部工程工程 开发部：提供地名批复及附图、图审证等证开发部：提供地名批复及附图、图审证等证 件件 研发部：提供全套施工图研发部：提供全套施工图 销管销管 研发：出图研发：出图开发部开发部研发研发 销管：配合网上录入销管：配合网上录入开发部开发部销管销管 开发部开发部 开发部开发部 工程工程 营业执照营业执照 销售许可证销售许可证 企业投资项企业投资项 目备案目备案 施工许可证施工许可证 安全措施安全措施 施工图审查施工图审查 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 质量监督登记表质量监督登记表 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标 价的1/3以上）价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划）建设项目年度投资计划（当年计划） 安全施工措施登记表安全施工措施登记表 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 资质证书 资质证书 国有土地使用证或建设用地规划许可证国有土地使用证或建设用地规划许可证 年度投资计划年度投资计划 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取面积计算成果表获取面积计算成果表 项目总平面图项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明获取商品房网上销售数据录入合格证明 规划成果规划成果 大配套大配套 移苗移苗 第 9 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 工程：协助临时电送电、接入水接入工程：协助临时电送电、接入水接入 财务：提供资金，财务：提供资金， 运营：审核运营：审核 开发部开发部工程部、财务部、运营部工程部、财务部、运营部 工程：确定临水、临电位置及数量工程：确定临水、临电位置及数量开发部开发部工程工程 工程工程 研发：负责提供所需的全部资料研发：负责提供所需的全部资料 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材 料的档次价格。料的档次价格。 工程工程研发研发 运营运营 勘察勘察 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营：配合招标运营：配合招标 法务：合同的审核法务：合同的审核 工程工程运营运营 研发研发 法务法务 桩基施工单位桩基施工单位运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本工程工程运营 运营 监理监理 运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核法务：合同的审核 工程工程运营运营 法务法务 土建施工单位土建施工单位 运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 工程工程运营运营 法务法务 甲供材、分包商甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核法务：合同的审核 工程工程运营运营 法务法务 沉降观测沉降观测运营配合招标、测算成本运营配合招标、测算成本工程工程运营运营 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及工程：确定备选施工单位、提供招标资料及 备案合同备案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款运营：共同确定合同约定的各项条款 开发部开发部工程工程 运营运营 组织监理、施工单位一起对图纸会组织监理、施工单位一起对图纸会 审审 研发：配合会审研发：配合会审工程工程研发研发 会同设计院进行会审，签定会审记会同设计院进行会审，签定会审记 录录 研发：负责提供所需的全部图纸研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审并配合会审工程工程研发研发 设计交底设计交底 会同设计院进行技术交底，签定交会同设计院进行技术交底，签定交 底记录底记录 研发：负责组织设计单位交底和变更研发：负责组织设计单位交底和变更工程工程研发研发 办理质检委托办理质检委托开发：配合办理相关手续开发：配合办理相关手续工程工程开发开发 办理安全检查委托办理安全检查委托开发：配合办理相关手续开发：配合办理相关手续工程工程开发开发 招投标、签订合同招投标、签订合同 土建施工单位的公开招标及合同备案土建施工单位的公开招标及合同备案 质量监督手续质量监督手续 开工准备开工准备 施工图会审施工图会审 临水、临电临水、临电 施工组织方案施工组织方案 平整场地平整场地 临水、临电临水、临电 第 10 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 申办项目临时、永久路口的报建手申办项目临时、永久路口的报建手 续续 开发：配合办理相关手续开发：配合办理相关手续工程工程开发开发 申办项目临时施工用水、临时用电申办项目临时施工用水、临时用电 、排污手续、排污手续 开发：配合办理相关手续开发：配合办理相关手续工程工程开发开发 办理施工人员暂住手续办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续开发：配合办理相关手续工程工程开发开发 开工开工施工放线施工放线 建立平面和高程控制系统。建立控建立平面和高程控制系统。建立控 制主轴线（基线）标桩，并在现场制主轴线（基线）标桩，并在现场 清楚标明墙、柱轴线位置清楚标明墙、柱轴线位置 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程工程研发研发 规划验线规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划监理单位组织工程部、设计、规划 局验线局验线 研发、开发：配合验线研发、开发：配合验线工程工程研发、开发研发、开发 试桩施工，确定桩基施工标准试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准工程工程研发研发 桩基全面施工桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程工程 委托桩基检测单位委托桩基检测单位工程工程 进行桩基施工质量检测，并提供桩进行桩基施工质量检测，并提供桩 基检测报告基检测报告 工程工程 土方工程土方工程工程工程 支护工程支护工程工程工程 降水工程降水工程工程工程 研发：配合参与验收研发：配合参与验收工程工程研发研发 地基处理地基处理工程工程 混凝土垫层混凝土垫层工程工程 地下防水地下防水工程工程 混凝土基础混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决 图纸设计问题图纸设计问题 工程工程研发研发 承建单位自评承建单位自评工程工程 监理对验评资料审查、现场观感质监理对验评资料审查、现场观感质 量量测和检查量量测和检查 工程工程 监理组织相关部门验收监理组织相关部门验收研发：配合参与验收研发：配合参与验收工程工程研发研发 签定建筑工程分部工程（基础）验签定建筑工程分部工程（基础）验 收表收表 工程工程 开工开工地基备案地基备案 基础施工基础施工 环卫、环保等相关手续环卫、环保等相关手续 基础验收备案基础验收备案 开槽开槽 桩基施工桩基施工 桩基检测桩基检测 第 11 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 基础处理竣工结算基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各核对全部设计变更、现场签证及各 项扣款的增减项造价。项扣款的增减项造价。 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监工程：申请结算，提供全面的现场签证（监 理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基理、工程部经理签字确认）、水电扣款等基 础性资料础性资料 运营运营工程工程 产品策略产品策略 企划：根据项目定位、市场状况和项目推广企划：根据项目定位、市场状况和项目推广 策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产 品提出合理化建议品提出合理化建议 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的研发：根据产品推广排期，提供具体产品的 房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持房型图、户型卖点综述、专业设计人员支持 、负责讲解产品等、负责讲解产品等 项目销售项目销售研发研发 企划企划 价格策略价格策略 销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层 、朝向等因素制定价格体系及制作销控、朝向等因素制定价格体系及制作销控 运营：提供售价运营：提供售价 项目销售项目销售销管、运营销管、运营 推广策略推广策略 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理 化建议，实现推广效果的最大化化建议，实现推广效果的最大化 研发部：提供设计院背景、产品设计理念、研发部：提供设计院背景、产品设计理念、 产品卖点及专业设计人员的支持产品卖点及专业设计人员的支持 企划企划项目销售、研发部项目销售、研发部 招商策略：整合外部资源，根据项招商策略：整合外部资源，根据项 目销售需要，制定项目全程招商策目销售需要，制定项目全程招商策 略略 配合制定全程招商策略配合制定全程招商策略商业策划商业策划商业招商商业招商 广告公司寻找及确定广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与 沟通沟通 企划 商业企划 商业 策划策划 项目销售项目销售 制作公司寻找及确定制作公司寻找及确定企划企划 策略公司寻找及确定策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 企划 商业企划 商业 策划策划 项目销售项目销售 媒介公司寻找及确定媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习销售：根据目标客户群的日常生活、行为习 惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反 馈媒体实施的效果馈媒体实施的效果 企划 商业企划 商业 策划策划 项目销售项目销售 活动公司寻找及确定活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织 的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调的配合协调，活动过程的实时关注，反馈调 整后期活动营销的内容整后期活动营销的内容 企划企划项目销售项目销售 项目名称、组团名称项目名称、组团名称企划企划项目销售项目销售 研发研发 项目核心推广理念确定项目核心推广理念确定企划企划项目销售项目销售 研发研发 项目推广定位确定项目推广定位确定 研发：根据对产品的理解提出合理建议。研发：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议销售：根据对市场客户的理解提出合理建议 。 确定外部资源确定外部资源 推盘策略确定推盘策略确定 第 12 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 SLOGON确定确定企划企划项目销售项目销售 logo确定确定企划企划销售部销售部 VI系统及延展方案确定系统及延展方案确定企划部企划部销售部销售部 亮相前项目知识培训亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综建筑知识，楼盘背景，项目卖点综 述，竞争对手比较，付款方式，法述，竞争对手比较，付款方式，法 律手续，销售技巧等方面的综合系律手续，销售技巧等方面的综合系 统培训。统培训。 销管：提供相关政策培训销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律法务：提供相关政策培训及统一口径的法律 审查审查 研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、 建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型建筑风格、各项控规指标、交工标准、户型 卖点资料、全部图纸等 卖点资料、全部图纸等 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点 、工程进度、入住时间、交工标准等资料、工程进度、入住时间、交工标准等资料 项目销售项目销售销管销管 法务法务 研发研发 工程工程 分卖场设立分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合理为实现项目宣传的最大化，在合理 地段设立商品房展示中心地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完 成包装，卖场相关销售道具制作成包装，卖场相关销售道具制作 外卖场外卖场企划部企划部 现场房型手册（亮相版）现场房型手册（亮相版） 研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小 区摆位图等区摆位图等 企划部企划部研发部研发部 售楼处装修装饰及售楼处内外部指售楼处装修装饰及售楼处内外部指 引包装（精神堡垒、工地围档、吊引包装（精神堡垒、工地围档、吊 旗、道旗、形象墙、指示牌、资料旗、道旗、形象墙、指示牌、资料 架、展示架）架、展示架） 销售：提出装饰及指引系统的合理化建议销售：提出装饰及指引系统的合理化建议 工程：组织招标确定施工单位，协助企划部工程：组织招标确定施工单位，协助企划部 进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工进行售楼处内部装修和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批 和付款工作和付款工作 财务：提供装修及包装所需资金支持财务：提供装修及包装所需资金支持 企划 商业企划 商业 策划策划 工程、财务、项目销售、工程、财务、项目销售、 运营运营 样板间及样板环境指示说明系统样板间及样板环境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的具体户型销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程：组织招标确定施工单位并施工，组织工程：组织招标确定施工单位并施工，组织 样板间施工和节点支持样板间施工和节点支持 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作运营：样板间装修成本核算及合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金支持财务：提供装修及包装所需资金支持 企划 商业企划 商业 策划策划 工程工程 研发 研发 财务、项目销售、运营财务、项目销售、运营 研发：根据对产品的理解提出合理建议。研发：根据对产品的理解提出合理建议。 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议销售：根据对市场客户的理解提出合理建议 。 项目核心识别系统确定项目核心识别系统确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 项目亮相前项目亮相前 准备准备 开开 工工 开开 盘盘 第 13 页，共 31 页 协办部门工作内容协办部门工作内容主办部门主办部门协办部门协办部门 主要阶段主要阶段节点节点 主办部门工作内容主办部门工作内容 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 沙盘（概念）、户型单体模型沙盘（概念）、户型单体模型 研发：提供项目整体规划方案和单体户型图研发：提供项目整体规划方案和单体户型图 ，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘，支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘 销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案 及单体沙盘的户型选择及单体沙盘的户型选择 企划 商业企划 商业 策划策划 研发、项目销售研发、项目销售 入市前印刷品的设计、制作（概念入市前印刷品的设计、制作（概念 楼书、房型图、楼书、房型图、DM单、宣传海报单、宣传海报 等）等） 销售：各种印刷类销售道具制作的确定销售：各种印刷类销售道具制作的确定 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平研发：项目研发设计方面资料的提供，如平 面规划图、景观规划图、房型图、人行系统面规划图、景观规划图、房型图、人行系统 、车行系统等、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料工程：提供工程进度及交工标准，施工材料 、施工工艺等相关方面的资料、施工工艺等相关方面的资料 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的 审核审核 企划 商业企划 商业 策划策划 研发研发 工程项目工程项目 销售销售 法务法务 项目周边主要道路设置醒目指示系项目周边主要道路设置醒目指示系 统统 企划 商业企划 商