佛山市南海区松岗海逸锦绣誉峰苑招商指南(58页).ppt

松岗海逸锦绣誉峰苑招商指南,海逸集团 商业部 2011年6月18日,狮山镇人均gdp较高，存在房地产发展的经济基础。,狮山经济高速发展,南海西部中心：狮山/小塘/松岗/官窑，南海区gdp最大的经济体，制造业重镇，当前城市发展势头强劲,狮山组团的规划,软件园依托高等院校和科研机构，重点发展国家科技研发项目、教育和职业培训产业，以及软件、数字媒体、生物技术和生物制药等高新技术产业。,南园内以大型高科技民营企业、it巨头、跨国公司等技术密集型、资金密集型企业为主，逐渐形成了以福迪汽车为代表的汽车整车及配套业, 以广东雪莱特为代表的光电照明产业和以万能达精密组件为代表的精密机械产业。,北园以大型资本密集型企业集团为主要引进目标，主要发展机械、塑料、家具产业、汽配、轻工机械制造、光电照明、家具等产业。,松夏园a区产业定位以家电、汽配、食品、玩具为主，业已形成以白色家电、小家电的制造及相应的配件、服务为主的特色家电产业，吸引了美国、日本、韩国、意大利等多个国家和国内的知名企业落户发展。,松夏园c区首期基础设施建设已基本完成，园区以大型资本密集型企业集团为主要引进目标。以发展汽配等高新技术产业为主。,汽配园区已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本爱信精机株式会社等一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局，一条涵盖汽车配件生产、整车制造、销售及服务的产业链在此形成。,光电显示器件产业园规划以生产tftlcd为核心，发展相关产业，形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链，有望于2010年建成为国内主要的tft液晶屏生产基地之一。,狮山产业布局规划,（1）平板显示器件产业 该产业在南海奇美电子这一行业领头羊的带领下，以生产tftlcd为核心，发展平板显示器件相关产业，并形成布局合理、配套功能完善的显示器产业链。 2008年7月，南海经济开发区获得“中国（广东）平板液晶显示产业基地”称号，这标志着国内最大的液晶电视模组生产基地进入了全面的运作。 （2）汽车零配件产业 南海经济开发区及其周边拥有整车及汽车配套企业约50家，汽配产业的总投资金额达到24.2亿元人民币。现已吸引包括世界500强企业日本本田株式会社、日本旭硝子、日本丰田纺织、日本爱信精机株式会社等在内的一大批优质汽配项目进驻，实现了本田、丰田、日产三大日本汽车生产厂商的汽配供应商齐聚南海的格局。 （3）智能家电产业 开发区从上世纪90年代开始发展家电产业，并逐步形成了比较完善的产业链。近年来，开发区大力扶持该行业改造升级，以智能家电为发展目标，引进了包括世界500强企业之一的东芝电器在内的多家国内外知名企业。 如今，东芝家用电器与tcl小家电、伊立浦电器、爱庭电器、朝野科技等知名家电企业已构成了南海家电产业群，既完善了南海家电业的产业配套，又承接了全球性家电制造业梯度。 （4）半导体照明产业 半导体照明技术（led）是第三代光电照明技术，被公认为21世纪最具发展前景的高科技之一。 南海经济开发区产业基础雄厚，区内不但拥有与光电照明息息相关的汽车配件、照明灯饰、平板显示背光等产业；还拥有多家光电照明企业，以雪莱特光电为代表的光电照明企业群逐步形成。 （5）风力发电设备制造产业 南海经济开发区将利用东兴风盈风电设备有限公司和南方风机有限公司作为龙头企业的契机，通过规划风电设备产业专区，引入风电设备产业的上下游企业，逐步形成规模较大、配套完善的风电设备产业链。,狮山产业发展亮点,研发能力增强，产业发展后劲提升： 广东平板显示产业技术研究院等平板显示产业研发机构的纷纷入驻，为该产业的发展提供了有力的科技研发支持。 以中山大学佛山研究院南海半导体照明工程产学研中试基地为代表的一流led研发机构现已聚集南海经济开发区，为该产业的发展带来技术支持。 已入驻开发区的广东东兴风盈风电设备制造有限公司拥有自主的研发团队，是国内拥有800千瓦风电机组生产能力的风电设备生产厂之一，填补了省内风力发电主力机型生产空白。公司正在研发1.5兆风电机组，计划近期内增资扩产。 软件园已入驻高新技术企业和研发机构：国凯数字媒体，朗肽生物制药，百合医疗，天富软件，南海国际工业设计基地。 高等教育产业 ： 南海经济开发区是广东省主要的高等职业教育基地之一，区内拥有广东轻工职业技术学院、华南师范大学南海校区、南海东软信息技术学院、广东省石油化工职业技术学校等高等院校，在校师生约40000人。这里的办学方向是为社会和企业培养高级蓝领人才，每年面向社会提供毕业生约10000人。开发区附近还有佛山科学技术学院、佛山电大、广东商学院三水校区等多所高等院校；距离华南地区的科技教育中心广州大学城也仅需30分钟车程。,狮山软件开发以及教育优势,佛山新火车站选址在南海狮山与罗村交界处，总占地面积约4平方公里，计划设计为10站台，2013年12月建成。 佛山新火车站（佛山西站）的功能将为广佛“四主一辅”的“广州西站”，进入国家级铁路枢纽系统。 广佛环线、佛山地铁3号线和广佛肇城际轨道交通、广佛brt均将引入佛山新火车站。,佛山西站,魁奇路交通枢纽中心,东平新城交通枢纽中心,佛山三大交通枢纽已经显现,狮山,禅桂,快速直达,佛山新火车站选址狮山：狮山成为珠三角重要门户之一,狮山交通优势,南海将在全区规划三条brt线路，打造南海“十字形”的快速公交骨架网络，实现东部板块与广州铁路新客站的快速衔接，以及西部镇街与佛山新火车站的衔接，同时决定在13年底前将18条公交线延伸至广州市区。南海区交通局计划分近、中期两阶段开通从西樵车站、官窑车站、丹灶车站、里水城区、狮山大学城和佛山新火车站等交通枢纽、站场到广州铁路新客站的公交线路。,brt线路：广州铁路新客站南番大道（海怡大桥）三山新城罗村佛山新火车站狮山新城。,佛山地铁3号线一期工程容桂佛山西站段线路长度59.5公里，将与在建的广佛地铁在桂城站和东平站交汇和换乘，构成十字交叉线走向，途经容奇、德胜、大良、伦教、北滘、乐从、文华路、季华路、南海大道、文昌路、佛山火车站至佛山西站；二期工程将通往狮山大学城。规划建议该项目2010年初开工建设，2016年建成通车,随着地铁、brt全面对接佛山西站，狮山将迎来真正城市化、中心化时代,狮山发展地铁情况,81,14,5,1980年,2006年,一产,二产,三产,6,68,26,人口与就业: 增加了近5万个的就业岗位，解决了本镇剩余劳动力 下辖1个城区办事处和10个村民委员会，常住人口3.31万人，外来人口6万人,产业结构: “三区互动” 发展模式 镇内已形成了南国桃园、松夏工业园和新城区产业布局，三大产业区互动发展，卓有成效。,松岗发展历程,松岗镇以南国桃园旅游业为第三产业的龙头,推动和促进了一、二产业的协调发展,实现了综合经济实力快速提高，加速了城市化进程，其发展模式也被称作“松岗模式”,松岗镇拥有一定的自然资源和良好地域通达性，被经济相对发达城市合围，不具备强势地理优势,但拥有消费巨大的旅游市场,区位分析: 松岗并不具备很强地理优势 松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长8.8km，东西宽8.2km，面积42.49平方公里. 地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、物流、信息流都处于弱势,自然资源分析: 广东著名的桃花之乡 松岗镇东北部，包括平顶山、尖峰岭等十多个山岗是珠江三角洲内自然条件尚末受到人为破环、污染的地区之一。,交通状况分析: 已经形成了现代化的交通网络 东距广州，南抵佛山均12公里。禅炭公路、桂和公路、龙头路、山南大道呈“井”字型分布， 50公里长的环镇公路把镇内交通网络连成一片,水路可直达广州。,旅游市场分析:珠三角是我国最为发达、最具活力的旅游区域 以广州、深圳为代表的珠三角城市群成为目前全国最富活力、旅游经济最为发达的区域，两市的旅游经济综合实力近年保持在全国同类旅游城市的前两位，旅游潜力巨大。,开发南国桃园旅游度假区 大力发展第三产业,松岗的发展是以旅游休闲业为第三产业的主导产业，带动餐饮业、房地产业和休闲娱乐业兴旺发展，成功促进了城市化进程,1980,1992,2004,2005,萌芽期,缓慢发展期,快速增长期,决定建设南国桃园后，封山育林，区内的一草一木，一沙一石都不准乱砍、乱挖；周边一千米内不准建工厂，原有的逐步迁移。,自1995年11月开园以来，南国桃园的游客量每年以25%的比例上升。,1992年底，松岗镇决定利用天然石林及山塘水库等自然风光开发南国桃园旅游度假区.,每年南国桃园接待的人流量达120万到130万人次，最多达到200万人次。,政府有意向开发旅游业,1995,1999年被列为省级旅游度假区中央电视台南海影视城落户松岗南国桃园 。,1999,规划建设“松桃商业带”修建横纵两条共3公里的新路，实现新城区和南国桃园有效对接 。,南国桃园2003年被评为佛山新八景之一后，名气大升,2003,2005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑镇、小塘镇合并为狮山镇,旅游业 发展历程,南国桃园的自然资源和配套旅游设施,自然资源 通隆岩 鹭鸟保护区 碧波湖 南海观音寺 ,央视南海影视城,鹭鸟保护区,南国桃花,南国桃园占地6.8平方公里,由平顶山、尖峰岭组成，是广东著名的桃花之乡,配套设施 乡村俱乐部 桃源夜总会 野战俱乐部 高尔夫训练场 怡院酒店 南海影视城 桃源玉宇：四星级酒店 桃源假日会所 ,开发方式：引入了数十亿元外资进行开发，发展过程中成功引进中央电视台南海影视城，枫丹白鹭酒店和高尔夫球场等高档项目，使南国桃园已成为一个品位和知名度较高的旅游度假区,单位：万人,南国桃园年接待游客量,松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向，确立以家电产业为主导产业，积极引进和培育家电规模企业，南国桃园旅游业的发展同时也促进松夏工业园的产业发展,2004,2006,1994,松岗镇开发松夏工业园,国内外家电产业的龙头企业入住松夏工业园，工业园二期开发已经开始,2002,2002年，松岗镇成立家电技术创新中心和家电行业协会，政府引路发展家电产业。,实现家电产业集群发展,家电业 发展历程,缓慢发展期,快速增长期,地理位置：松夏工业园位于松岗镇北侧的山岗荒地，占地面积约为10平方公里，工业园东距广州，南抵佛山和广州国际新机场都是25分钟车程,被誉为“珠三角首座园林式工业园”,产业现状：松夏工业园的主导产业是家电产业，现在共有企业113家，其中45家为家电企业，园区中设立有家电创新中新，tcl和东芝的合作项目正在开展。,园区快速发展期间入园企业和投资总量,单位：亿元,工业园和南国桃源的快速发展处在同一阶段，达到了互动的效果,南国桃园对于松岗整体经济的推动作用,一是有利于直接带动全镇饮食业、旅业、运输业、商品零售业等以服务为主的第三产业的迅速发展,1993年，松岗只有两家略上档次的餐馆，一家供销社旅馆20多个床位,到2002年截止，松岗拥有数十个大酒店，四星级宾馆一家，餐饮营业额达到近4亿人民币,二是间接带动第二产业即工业的迅速发展,90年代初全国经济低迷，招商引资困难重重,随着南国桃园建设的推进，环境效应发挥了作用,使松夏工业园在周边镇众多工业园中，脱颖而出，至今已引入有一定规模的外来企业113家，投资总额超过40亿元，从业人数1.2万人,三是很大程度上解决“三农”即农村、农业、农民的发展问题,大量的农村富余劳动力,农民生活贫困,南国桃园的发展带旺了饮食业、旅业、运输业、商品零售业以及松夏工业园的开发，不但使松岗接纳了万多外来工前来务工经商，而且最大限度地解决了本镇农村大量富余劳动力的就业问题,四是加快了城市化进程,1980年左右，城区的面积仅有平方公里,2004年左右，城区的面积达到4平方公里,新城区 发展历程,2008,建有控宽50米的工业大道、商业大道、桃园西路，铺设进口改性沥青的禅炭公路松岗路段。并投入500多万元在道路沿线实施亮化工程。,又先后完成了禅炭公路二期改造工程（在桃园西路至原官窑收费站铺设进口改性沥青）、工业大道铺设进口改性沥青工程以及山南大道改造工程，并彻底清拆了辖区内所有的砖厂。,松岗镇以松岗河两岸为建设重点，在建成沿江南路的基础上，加快沿江北路、松岗广场的建设步伐，打造“一河两岸”格局。,2010,投资1500万元的商业广场基建工程已接近尾声，预计8月底交付使用；投入150万元建设的美食街已竣工，90%商铺已出租；加快城区的南拓，承接大沥商业圈的辐射，计划今年月前建成工业大道三期，增加南面出入口。,“风情美食街”为“南国桃园旅游度假区休闲观光农业园”的重点项目之一，位于南国桃园旅游度假区以东，西邻桂和路的石泉街。规划将因近年来接受南国桃园旅游度假区的辐射而形成了一定规模的农家乐及特色美食的石泉街，打造成一条集餐饮、休闲娱乐、运动功能为一体的2公里风情美食街。,2020,新城区和南国桃园融为一体,至2020年,松岗的“农家乐”将建设为4个区域,分别是风情美食街、田园乐、花世界和桃花品牌基地。“花世界”在南国桃园高尔夫球场周边；石泉、沙水等村一带,将打造为“桃花品牌基地”；松岗办事处对面的片区,将重点打造以蔬菜种植、农艺示范为主的“田园乐”。,在禅炭公路以东建设东部板块松桃商业带，即在南国桃园碧波湖南面开辟一条道路，连通松岗广场，经沿江北路、南海花卉城与桂和路衔接。道路沿线土地发展房地产、餐饮、商贸业，沿路形成一条打通松岗城区与南国桃园，具备娱乐休闲、康体餐旅功能的商业带。,缓慢发展期,快速增长期,松岗镇坚持“旅游兴镇”的发展路线，将实施两大亮点工程，把“三区”的互动提升到更高层次，融合成良性互动的东西两大板块，使其升华为一种“人与自然、经济与社会、生态与环保协调发展”的经济模式，打出松岗品牌。,亮点工程a：建成东部松桃商业带雏形,亮点工程b：打造西部松夏工业园新区,松岗镇坚持“旅游兴镇”的发展路线，将实施两大亮点工程，把“三区”的互动提升到更高层次，融合成良性互动的东西两大板块，使其升华为一种“人与自然、经济与社会、生态与环保协调发展”的经济模式，打出松岗品牌。,松夏工业区,南国桃园,松岗新城区,西部松夏工业区新区,东部松桃商业带雏形,至2020年，“三区”互动变为“两区”相辅，形成工业区与商住区泾渭分明的局面。融合南国桃园与新城区为松桃商业带雏形，增强本项目区域的生态宜居度，抬升地段价值。,工业园向西北拓展,旅游配套商业区向南拓展,松岗的房地产业随着二三产业的平衡发展和城市的扩张，由旅游度假类的第二居所演变成常驻性住宅，价格也一路攀升,2005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑镇、小塘镇合并为狮山镇,元/平米,狮山房地产价格的变化（均价）,南国桃园里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里拉花园。近期开发的汇江假日花园已经明确表示楼盘定位是常住性住宅,2009-2010年松岗及周边大型土地交易,分析：狮山、松岗、罗村、大沥大型土地交易并不多，较具代表性的项目有狮山办事处项目、保利东风水库项目、大浩湖新世界项目及罗村未来两大中心楼盘。,第 18 页,松岗发展研究区域城市化经历四个发展阶段,2020年后：成熟阶段新规划拉动,2006-2020年：发展阶段房地产拉动,2000-2006年：形成阶段产业拉动,1992-1999年：起步阶段旅游拉动,1995年11月开园以来，南国桃园的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休闲业为第三产业的主导产业，带动餐饮业、房地产业和休闲娱乐业兴旺发展，成功促进了城市化进程,松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向。94年松岗镇开发松夏工业园，2002年，松岗镇成立家电技术创新中心和家电行业协会，政府引路发展家电产业。06年实现家电产业集群发展。,松岗的房地产业随着二三产业的平衡发展和城市的扩张，由旅游度假类的第二居所演变成常驻性住宅，由资源型别墅大盘演变成居家型洋房社区，带来了大量常住人口，价格也一路攀升。,广佛、广佛肇轨道交通建设，铁路、轻轨、地铁、高速公路立体化路网的铺开。,起步阶段 （92-99年）,城市价值因为预期而提前释放,产业发展推动区域城市化发展，白领通勤社区初现端倪,区域入住人口的增加与产业的逐渐成熟，推动区域配套升级，城市快速发展,松岗正处于城市化发展阶段，城市价值将在2020年后得到体现，项目预计2012年入市，仍处于形成阶段,形成阶段 （00-06年）,发展阶段 （06-20年）,成熟阶段 （20年后）,下一轮发展,城市新规划将推动城市向新的高度与方向发展,松岗认知：高市场成交量及遥遥领先片区的成交均价，使松岗无疑成为广受认可的主流热点区域,松岗已成为南海中部板块快速发展区域,2009年松岗商品房成交面积为21.2万平米，整个大狮山市场成交59.4万。松岗成交量占大狮山市场的35.7%，超越小塘和官窑的总和。,单位：万平米,06-09年大狮山各镇成交面积（平米）,松岗及周边板块未来市场预测-四大板块的定位特点,南国桃园、东风水库片区,大浩湖高尔夫片区,狮山新城区,东方水库区拥有丰富的山水资源，已成为狮山、大沥地区高端住宅的代名词，新项目规模大、容积率较低，规划开发别墅+高档大户型湖景洋房产品。,大浩湖片区除新世界大型项目外，已推出4个优质地块，预计未来将成为大沥高级商住片区，产品开发种类最为齐全,包含各种档次的别墅产品和中大户型洋房，主要面对周边镇的富裕家庭改善性购房客户。,狮山新城和松岗松夏片区由于周边路网、配套完善，未来2-3年将有更多优质地块推出，该片区主要集中开发如中恒海晖城、锦绣桃园水晶湾、欧米茄花园等中档项目，主要面向工业园名企的首次置业客户和周边镇的企管层、公务员、个体户和小私企业主等中等收入阶层。,优质自然资源+高端住宅区,良好市政配套+中端住宅区,优质自然资源+中高端住宅区,松岗松夏片区,2008-2010年狮山、大沥、松岗成交分析,2008-2009年：狮山、大沥、松岗供货量充足，两年的成交保持平稳，而成交价格呈现平稳上升趋势。 2010年：狮山成交量有依然保持稳定并呈现上升趋势，但松岗、大沥成交量萎缩较为严重，主要原因为大沥、松岗2007-2009年新推地块数量严重不足，导致该片区新货入市较少，松岗以锦绣桃园为代表、大沥以金域华庭作为代表两大楼盘均进入尾货销售阶段，虽然嘉景华庭一期入市，但由于体量较少，不足以形成较大的影响力； 成交价格：进入2010年呈现大幅度飙升的趋势，虽然下半年有所回落，但由于供应不足，价格仍在平稳上升。,2010年出现供货断层，整体成交下滑,各镇供货及成交充足，价格平稳上升。,启发：2010年开始松岗、大沥成交量大幅下跌，主要原因为楼盘供应量减少，南海碧桂园、金叶阳光新城、万科金域华庭、锦绣桃园均进入尾盘状态。支撑2011-2012年的主要楼盘只有保利东湖林语、山水桃园、嘉景华庭三大楼盘。,内部文件,请勿外传!,2011至2013年松岗周边房地产项目分布,分析：未来1-2年内，大沥、松岗、狮山片区未来各组团发展特色十分明显，具备丰富的山水资源的片区开发别墅及大户型为主的高档住宅，拥有良好的路网及市政配套开发中档住宅。,新世界项目,钜隆项目,300亩项目,松岗新增人口及结构调查,狮山发展迅速，工业园不断扩张，外来人口增加快，未来1-3年将维持6-8%左右的人口增长率； 松岗片区2015年规划：（作为狮山服务居住功能及制作片区） 功能：狮山镇东部综合片区，为本片区配套生活性服务中心职能与居住职能；以家电业、食品饮料业为主的制造业基地。 松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向，确立以家电产业为主导产业，积极引进和培育家电规模企业，南国桃园旅游业的发展同时也促进松夏工业园的产业发展。,松岗自2002年以来8年平均人均增长率6.4%，主要原因为工业区的发展，每年带动3000-5000人的外来人口进入；其中高素质的中高管约占10%， 松岗的居住环境好吸引不少外地人置业；,分析：外来人口将进一步拉动狮山松岗的房地产发展，零售、日常消费需求将会激增。,大沥客户置业特点分析-松岗居住环境占优势将吸引大沥人口居住,富裕阶层：家庭年收入30万以上，拥有较为丰厚的积蓄的本地大沥人，大部分前往桂城中心城区、松岗南国桃园等豪宅置业； 中高收入阶层：家庭年收入20-30万，拥有较厚的本土情结本地人或部分外来经商、企业中管；在本地置业或购买桂城非中心区楼盘，主要购买万科金域华庭、金棕榈湾、江南名居项目等； 中等收入阶层：家庭年收入在15-20万，主要为大沥较为70-80年代本地人或外地小型个体户、企业中高层、高级技术员工等，他们无法承受大沥、禅桂的高楼价，但又有置业需求，只好选择里水、松岗等价格较低楼盘。,大沥的中层收入为松岗住宅的主要客户群之一，主要原因在与松岗城区与大沥仅5-10分钟距离，松岗居住环境远优于大沥中心城区，所以在锦绣桃园、嘉景华庭金叶阳光等松岗楼盘有超过4成为大沥客户； 99亩项目可以提高档次及项目影响力，弱化其地域界限的同时加强产品的品质感，进一步吸引年注重品质、形象的收入在20-30万的中高收入阶层客户。,大沥,松岗（性价比高）,大浩湖（豪宅）,里水（较远！）,桂城（价高）,内部文件,请勿外传!,广佛同城客户变化分析广佛客户将松岗作为置业首选,山水资源丰富的稀缺的郊区别墅盘，已经接轨禅桂中心区楼价； 2009-2010年升价速度快，如锦绣蓝湾别墅产品，年内开售价格对比2009年提升约20%，独立别墅售价达13000元/，已超过禅桂豪宅盘价格，客户群中广州客户的比例有较大幅度的提升。 南海镇街洋房盘接收禅桂外溢客户，逐步步入广佛同城化时代； 南海镇街2008-2010年镇街洋房盘由于洋房盘的目前客户群主要定位为周边镇区的本地域客群，广州、禅桂等外来置业者比例不到10%，但随着广佛同城化利好带动下，在各地交通条件逐渐成熟下，部分承受不起市中心刚性客户选择至镇街置业，将为未来2-3年必然趋势。 禅桂风向楼市升高，直接影响镇街客户心理价位； 目前中心城区楼市与镇街楼盘售价比在2：1之间，由于城镇两者居民收入差距不大，镇街楼价上升的空间将更多，并逐渐差距2：1.5之间。,锦绣桃园中约有5%为禅桂、广州等外地客户，虽然他们工作在禅桂等市中心区，但由于松岗交通发达，居住环境舒适，他们仍可接受在松岗置业； 另一方面，由于保利东湖林语等项目带动下，松岗片区的居住优势在禅桂将受到较大的关注（中心区80-100万的仅能买60-70的两房，而在30分钟外的松岗可购买120-140的大三房）；所以预计未来该部分区域外的客户比例将增至8-10%。,2019/7/15,第 27 页,28,目 标 客 户 群 组 成,松岗街道办事处 原居民,松夏工业园 从业人员,大沥镇颜峰工业区 及原居民,大沥长虹岭工业园 外来管理层,里水镇原居民,狮山街道办事处 原居民,狮山南海科技 工业园外来管理层,核心客户（70%）,重点开发客户（20%）,补充细分客户（10%）,5公里范围内,612公里范围,1318公里范围,松岗住宅业主区域来源分析,大沥镇中心 原居民,官窑街办原居民,大沥镇各个 批发市场老板,禅桂中心城区北片 外来新移民,官窑街办工业区 外来管理层,里水镇工业区 外来管理层,禅城老区 拆迁户,广佛一路沿线 批发市场老板,内部文件,请勿外传!,松岗商业分布区域分析,松岗新城区商业圈,大沥中心商业区,松岗中心城区商业圈，受到大沥商业区的影响，超过六成的松岗本地客户都前往大沥消费，直接导致松岗本区域商业发展滞后，商业规模小、业态单一，消费人群多为外地务工人员，消费力比较弱。 该商圈基本从属于大沥商圈，仅能满足人们的最基本的日常消费。,大沥中心城区商业圈，由于其独特的地理位置，成为南海东部发展规模最大的商业中心，其商业密集、业态丰富，辐射区域可达松岗、里水、罗村等周边镇街。消费人群为大沥及周边镇街的外地人及部分本地人，消费力中等。,内部文件,请勿外传!,大沥、松岗商业主要商业点及居民区分布,松岗主城区,松岗商业中心,大沥主城区,大沥商业中心区,松岗政府,大沥政府,锦绣桃园,金域华庭,名汇城市花园,嘉怡花园,新都会,巴黎春天,嘉景华庭,金叶阳光,大沥旧城区,大沥新城区,松岗商业分布区域调查主要商业街分析,1、松岗旧城区商业带：以松岗大道为中心的松岗老城区商业带，主要商业类型为小型市场、小型饮食、低端服饰、家私、五金等业态，主要面对周边厂企的职工及部分本地人，虽然商业档次较低，但商业氛围浓厚。 代表性商业：金叶阳光新城一线街铺，2006年售罄，售价6000元/，目前租金水平为28-40元/月/，租金年递增率约6% ；,2、松岗新城区商业圈：以松岗中心商城为代表的松岗另一商业中心，主要商业类型有中端服饰、中型市场、便利店、饼屋等日常居民消费类型，该片区学校、银行、邮政等配套齐备，为松岗最大的商业中心。 代表性商业：盛世桃园一二层商铺-松岗中心商城，2006年售罄，售价略高于与金叶阳光新城为6500-7500元/，目前租金水平为30-40元/月/，租金年递增率约8%； 锦绣桃园临街商铺：2010年9月基本售罄，整体销售区间为8500-13000元/，目前租金水平为35-55元/月/，租金年递增率约10% 。,3、小结:由于松岗特殊的地理位置，城区离大沥仅5-10分钟的车程，大部分松岗人习惯于在商业较为发达的大沥消费，导致本地商业发展比较缓慢。,松岗商业租金分析,松岗商业为较为典型的自发性形成的南海镇街中心，商业业态较为低级，主要以日常消费类型为主，所以租金较低，尤其是非松岗大道沿线的二线商铺，每月租金低至20-30元/； 松岗商铺租金最高为新城区的锦绣桃园临商业大道商铺，每月最高可达55元/。 总体来说，锦绣桃园商铺租金范围约35-55元/，地段差异明显。,按照松岗未来发展方向及土地闲置情况，商业大道沿线及松岗大道将松岗商业发展的重心；松岗大道未来5-10年将全面修正扩建，目前较为原始的商业带将得到全面的提升，另一方面，商业大道沿线将会陆续推出新地块，商业配套逐渐成熟。 预计未来3-5年内，松岗商业不会有较大的提升及改观，松岗人的消费习惯并不能短期内更改，但由于区域的发展及规划优势，松岗未来商业发展仍然较为乐观，但在选择的业态方面要较为谨慎。,松岗未来商业