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本报告是严格保密的。 1 市场调研 1 1.1 松山湖市场调研 1.2 大朗市场调研 1.3 东坑市场调研 1.4 寮步市场调研 1.5 市场调研小结 本报告是严格保密的。 2 区域概况区域概况 松山湖 主城区 虎门 常平 大岭山 寮步 大朗 东坑 深圳 广州 位于东莞的几何中心,北临主城区及广州,南接深圳,位于东莞的几何中心,北临主城区及广州,南接深圳, 大岭山、寮步、东坑、大朗环绕周边,区位十分重要大岭山、寮步、东坑、大朗环绕周边,区位十分重要 本报告是严格保密的。 3 20012001年开始设区,定位于高新生态工业园区,年开始设区,定位于高新生态工业园区, 市政政策倾向明显,未来发展利好因素多市政政策倾向明显,未来发展利好因素多 区域概况区域概况 经济发展迅猛,近年来增幅强劲,未来发展利好经济发展迅猛,近年来增幅强劲,未来发展利好 2006年园区gdp为22.50亿元,2007年达40.54亿元,2008年达73.90亿元, 相对06、07年增幅分别达80.2%和82.3%,增长幅度位居东莞各镇区之首,预 计2010年全园区gdp将位居东莞第四位 国内外大型企业扎堆进驻,企业未来盈利空间大国内外大型企业扎堆进驻,企业未来盈利空间大 松山湖从建园就定位于高新生态工业园区,吸引了华为、天弘、新能源、艾 利和等国内外大型企业进驻,为园区乃至东莞的gdp增长注入了强大的动力, 已进驻大型企业36家,研发企业11家,中小科技企业20家 园区定位明确,规划科学,第二、三产业齐头并进园区定位明确,规划科学,第二、三产业齐头并进 借助松山湖丰富的山水资源,除大力促进高新产业发展,园区还着力发展旅 游业、高尚住宅开发及教育科研,工业区、生活区、科研区合理布局,工业园 区、生活配套齐头发展,保证了区域生产的可持续发展和后续动力 带来大批高素质技术人员,催生区域房地产需求带来大批高素质技术人员,催生区域房地产需求 大批高素质技术人员随企业的进驻而进入松山湖,此部分人员带来了较大的 房地产需求,在需求引导下,未来区域房地产市场看好 本报告是严格保密的。 4 北部、东部承载区域高新技术研发;中部主司北部、东部承载区域高新技术研发;中部主司 教育居住旅游;南部侧重总部经济教育居住旅游;南部侧重总部经济 区域规划区域规划 北部区域北部区域 中部区域中部区域 滨湖区域滨湖区域 东部东部 区域区域 北部工业园区北部工业园区 占地10万平米,是高新科技企业、研发中心 与企业总部的重要载体。其中心月荷湖8.6万 平米的创意生活园区已开业,北部生活氛围渐 成。 中部教育研发区中部教育研发区 松山湖城市核心区,集行政、商务、教育、 研发、商住、旅游等多项功能,现已建成虹溪 诺雅、锦绣山河等高端物业,借助其丰富的景 观资源,未来将是松山湖住宅供应主力区域。 滨湖国际总部研发区滨湖国际总部研发区 将重点引进世界500强企业、跨国公司的总 部、研发中心等,成为松山湖的科技核心区。 东部台湾高科技园区东部台湾高科技园区 松山湖近期重点打造的具有台湾产业特色的 高新it产业园区,现区域市政配套尚未完工, 仍处于招商阶段。 本报告是严格保密的。 5 市场容量市场容量 松山湖2007-2009年成交数据统计图 810.19% 54.53% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 200720082009 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 700% 800% 900% 成交量同比增量 松山湖2007年-2009年9月成交数据统计图 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 2007年月成交量2008年月成交量2009年月成交数据 2007 2009 2008 说明:2007年为月均数据 年 成 交 量 同比 增长 % 0808年以来区域房地产年以来区域房地产 市场得以长足发展市场得以长足发展 松山湖房地产项目07年开 始起步,08年开始爆发式 发展,09年继续处于直线 上升渠道,区域未来发展态 势看好 区域后续供应有限,区域后续供应有限, 现售及将售项目价格支现售及将售项目价格支 持力较大持力较大 凭借区域自然资源的稀缺性, 现售项目定位高端,销售均 价已突破11000元/大关; 松山湖严格控制商住用地供 应,区域未来住宅供应稀少, 未来住宅价格将更坚挺 本报告是严格保密的。 6 现楼盘主要分布在北部工业园区及中部科研教育园区,现楼盘主要分布在北部工业园区及中部科研教育园区, 前者以集体所有无产权公寓为主,后者以高档别墅及洋前者以集体所有无产权公寓为主,后者以高档别墅及洋 房为主房为主 发展现状发展现状 1 1 2 2 7 74 4 5 5 6 6 3 3 8 8 9 9 1010 1111 1212 1616 1515 13131414 集中分布于北部和中部集中分布于北部和中部 松山湖现较成熟的区域为北部 高新园区及中部科研教育园区, 现住宅项目主要集中在这两个区 域 北部无产权公寓项目:北部无产权公寓项目: (1)科苑公寓 (2)青竹园 (3)新兴园 (4)松涛公寓 (5)听湖居 (6)月荷居 (7)松锦园 (8)兰馨园 中部无产权公寓项目:中部无产权公寓项目: (9)生产力大厦(13)松湖花园 (14) 玉华小区 (15)寄莲公寓 中部高档别墅洋房项目:中部高档别墅洋房项目: (11)虹溪诺雅 (12)长城世家 (16)锦绣山河(10)和堂 本报告是严格保密的。 7 区域内汇聚大量大型高新企业,较大体量集体区域内汇聚大量大型高新企业,较大体量集体 所有无产权公寓分布四周,生活配套较齐全所有无产权公寓分布四周,生活配套较齐全 北区项目分布北区项目分布 大型企业集中大型企业集中 华为、新能源、生益科技、 天弘、艾利和、易事特、洛 贝、金威啤酒等大型企业扎 堆于此 区域配套较为完备区域配套较为完备 月荷湖畔的创意生活城、 喜悦酒店已开业,南方外国 语小学、艺鸣幼儿园等教育 配套,公交路网等都较发达 大体量公寓分布其中大体量公寓分布其中 大批技术人员及普工的进 驻带来较大体量的住房需求, 但周边现建、将建的公寓将 满足大部分此部分人员的居 住需求 本项目本项目 科苑公寓科苑公寓 青竹园青竹园 月荷居月荷居 听湖居听湖居 松涛公寓松涛公寓 新兴园新兴园 松锦园松锦园 创意生活城创意生活城 喜悦酒店喜悦酒店 南方外国语小学南方外国语小学 b ba a cc d d e e 兰馨园兰馨园 本报告是严格保密的。 8 北部工业园区现有供应以集体所有的中小体量公寓产品北部工业园区现有供应以集体所有的中小体量公寓产品 为主,而区域内后续推出产品也以本类型产品为主,总为主,而区域内后续推出产品也以本类型产品为主,总 体量较大体量较大 现有及未来供现有及未来供 应统计应统计 项目项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积总套数总套数户型配比户型配比销售销售/ /租赁情况租赁情况 松锦园2870131715470单间:470套600-1000,全部入住 松涛公寓1768149328680小复式:680套1800,余180套 新兴园2517233730540单间:540套600-800,90%入住 月荷居400001400006712/2:335套;3/2:336套售5300,50%剩余 听涛居9774172811502/2:100套;3/2:50套售4500,20%剩余 合计合计12132812132827205427205425112511单间:单间:10101010;复式:;复式:680680;2/22/2:435435;3/23/2:386386 北部工业园区现售住宅项目情况统计 北部工业园区将售住宅项目情况统计 项目项目占地面积占地面积建筑面积建筑面积总套数总套数户型配比户型配比销售租赁情况销售租赁情况 青竹园2977275298935 单间:515套 1/1:210套;2/1:210套 兰馨园1966749877917 单间:377套 1/1:360套;2/1:180套 科苑公寓464321278301500未知 合计合计958719587125300525300519521952单间:单间:892892;1/11/1:570570;2/12/1:390390 主力户型主力户型 主力户型:单间主力户型:单间 本报告是严格保密的。 9 区域内最高档公寓项目,松山湖管委会所有,区域内最高档公寓项目,松山湖管委会所有, 购买者无产权,购买签订购买者无产权,购买签订7070年租约年租约 北部月荷湖畔北部月荷湖畔 项目项目 占地面积建筑面积总套数户型配比 977417281 3栋,11f, 150套 2/2,93:100套; 3/3,115:50套 听湖居 租售情况:租售情况:06年开始销售,均价4500元/, 07年底交付使用, 现剩余30套未售,无家私家电两房每月租金1200元,有家私家电 每月2000元;入住率达到90%以上 客户来源:客户来源:北部工业园区老板(约60%),大朗/松山湖投资客 (约40%);租客主要为北部园区企业中高管 占地面积建筑面积总套数户型配比 4万14 8栋,12- 19f,671套 2/2,93:335套; 3/3,115:336套 月湖居 租售情况:租售情况:08年底投入市场,均价5300元/,现已经销售过 半(约350套),预计明年年初交楼,尚未投入租赁市场 客户来源:客户来源:北部工业园区老板(约60%),大朗/松山湖投资客 (约40%);租客主要为北部园区企业中高管 本报告是严格保密的。 10 区域内典型低档公寓项目,松山湖管委会所有,区域内典型低档公寓项目,松山湖管委会所有, 聘请物业管理公司管理,只租不售聘请物业管理公司管理,只租不售 工业园内项目工业园内项目 租售情况:租售情况:占地28701,建面 31715 ,约470套,每套6-8人共 住,600-1000元/月,已全部入住 客户来源:客户来源:园区普通工人,部分技 术工人 松锦园松涛公寓新兴园 租售情况:租售情况:占地17681,建面 49328 ,60 4米层高小复式, 约700套,带家电1800元/月,剩余 约180套 客户来源:客户来源:a、b栋为华为员工宿 舍,c、d栋为周边工厂普工 租售情况:租售情况:占地25172,建面 33730,约530套,每套6-8人共 住,600-800元/月,已全部入住 客户来源:客户来源:园区普通工人,部分技 术工人 此类型公寓体量较大,未来供应充足,主要满足园区内普工低端居住需求此类型公寓体量较大,未来供应充足,主要满足园区内普工低端居住需求 本报告是严格保密的。 11 北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓 为主,除本项目外,无商品房项目推出为主,除本项目外,无商品房项目推出 未来供应未来供应 兰馨园 青竹园 占地面积建筑面积总套数户型配比 1966749877 5栋,8-12f, 917套 职工宿舍:377套; 高级住宅:540套 占地面积建筑面积总套数户型配比 2977275298 5栋,6-15f, 935套 职工宿舍:515套; 高级住宅:420套 备注:备注:项目位于工业园b区,将于2010年推出市场,职工宿舍为 单间,高级住宅为1房1厅,360套;2房1厅,180套;无产权, 主要解决该区的职工及中高管居住需求 备注:备注:项目位于工业园d区,将于2010年推出市场,职工宿舍 为单间,无产权,主要解决该区的职工及中高管居住需求 本报告是严格保密的。 12 北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓北部园区未来供应以低档无产权集体所有公寓 为主,除本项目外,无商品房项目推出为主,除本项目外,无商品房项目推出 未来供应未来供应 科苑公寓 占地面积建筑面积总套数户型配比 46432127830 7栋,12-15f, 约1500套 暂未知 备注:备注:项目位于工业园b区,现已经封顶,将于2010年推出市场, 无产权,主要解决该区的职工及中高管居住需求 小结 产品:产品:园区内此类型产品主要以单房、两房、三房为主,现有供应量在2000套左右,已基本满足现阶段区域职 工及技术工人的住房需求,但此类型公寓去化时间较长,区域内投资需求并不强劲。 客户:客户:此类产品租客主要来源于区域内各个企业的职工及技术人员;购买客户则主要来源于区域内各个企业的 中高管及老板。 未来供应:未来供应:此类公寓产品供应将十分充足,集中于2010年放量,届时将能有效解决本区域企业集中进驻带来的 大批量职工住房需求,加上部分大型工厂厂房区也有规划职工公寓用地,未来2-3年,区域内将满足2 2- -3 3万万职工及 管理人员住房需求。 本报告是严格保密的。 13 高端住宅项目云集,教育资源丰富,缺乏生活高端住宅项目云集,教育资源丰富,缺乏生活 配套配套 中部区域项目中部区域项目 分布图分布图 虹溪诺雅虹溪诺雅 锦绣山河锦绣山河 松湖花园松湖花园 长城世家长城世家 和堂和堂 东莞中学松山湖学校东莞中学松山湖学校 管委会管委会 广东医学院广东医学院 东莞理工学院东莞理工学院 松山湖中心小学松山湖中心小学 凯悦酒店凯悦酒店 高端住宅项目云集高端住宅项目云集 自然资源丰富,沿湖分布 虹溪诺雅、锦绣山河、长城 世家等高端住宅项目,其均 价已跃居东莞之首,接近深 圳 教育资源丰富,学位有教育资源丰富,学位有 限限 中心小学、东莞中学、理 工大学、医学院等汇聚于此, 中小学教学质量高,远近闻 名,但区域需求大,学位紧 张 生活配套有待发展生活配套有待发展 区域生活配套不足,缺乏 较大规模超市、百货、市场 等,居民生活方便,生活配 套有待发展 本报告是严格保密的。 14 松山湖豪宅代表项目,直面松湖烟雨,景观资松山湖豪宅代表项目,直面松湖烟雨,景观资 源非常丰富,为区域豪宅之顶峰源非常丰富,为区域豪宅之顶峰 虹溪诺雅虹溪诺雅 一一 期期 二二 期期 松湖烟雨 松湖烟雨 竹林驿道 本报告是严格保密的。 15 一期以约一期以约180180 高层临湖大宅为产品主力供应高层临湖大宅为产品主力供应 户型户型 虹溪诺雅虹溪诺雅 占地面积:占地面积:50万 建筑面积:建筑面积:45万 容积率:容积率:0.9 绿化率:绿化率:41% 总户数总户数:228套 洋房洋房 总计220套 面积187-189 双拼双拼 数量8套 面积295 1 1- -4#4#洋房洋房 组合竖厅组合竖厅 108108套套 9 9- -12#12#双拼双拼 5 5- -8#8#洋房洋房 组合横厅组合横厅 112112套套 本报告是严格保密的。 16 楼栋严格按照湖景资源的优劣进行价格区分,实现资源楼栋严格按照湖景资源的优劣进行价格区分,实现资源 价值最大化,成交均价超过价值最大化,成交均价超过1000010000元元/ /,为区域最高,为区域最高 价格数据来源:东莞房地产公众信息网 价值价值 排序排序 栋栋 号号 建筑面建筑面 积均价积均价 (元)(元) 离湖距离离湖距离/ /景观景观 虹顶公园与虹顶公园与 荔枝林景观荔枝林景观 户型因户型因 素素 噪音噪音 影响影响 朝向朝向 16#12785 直接临湖视野无 挡 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 南北 朝向 27#12160 前临湖景,但低 层视野受挡 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 朝向 正西 38#10719 前临湖景,但离 湖较远 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 朝向 正西 41#9828 直临湖景,4层 以上基本无遮挡 无竖厅 东临 高速 朝向 正西 52#9778 看湖4层以上基 本无遮挡,湖 景比1#稍远 无 竖厅使 景观面 较窄 东临 高速 朝向 正西 65#9688看湖角度不佳 后观虹顶公 园、荔枝林 横厅无 南北 朝向 74#9643离湖最远无竖厅较近向西 83#9336离湖最远无竖厅 离高 速最 近 向西 成交价格成交价格 一期一期 位置位置 价值价值 排序排序 4 4 5 5 8 8 7 7 6 6 1 1 2 2 3 3 本报告是严格保密的。 17 历时三月,实现高速销售,前期展示条件不具备,通过历时三月,实现高速销售,前期展示条件不具备,通过 不收钱的不收钱的vipvip登记形式大量储备客户;会所与样板房开登记形式大量储备客户;会所与样板房开 放后一周即开盘,最大化避免客户流失放后一周即开盘,最大化避免客户流失 2009.6.132009.6.13 2009.4.262009.4.26 2009.3.202009.3.20 事件:事件:vip升级,正式认筹 客户:客户:至开盘前筹量共计215个 展示:展示:会所及样板房开放 价格:价格:对外报价1.4-1.5万/,认筹认筹1010万抵万抵5050万元万元 2009.6.62009.6.6 事件:事件:第一款户外出街,推广正式展开 客户:客户:开始蓄客 展示:展示:松山湖一号老会所 价格:价格:未释放价格 事件:事件:举办新品发布会,接受vip申请 客户:客户:至认筹前共积累vip客户12741274位位 展示:展示:体验中心正式开放 价格:价格:vip购房优惠2020万元万元 事件:事件:在凯悦酒店举办开盘,推3 3- -8 8栋栋,共168168套套,下午暗推暗推1 1- -2 2栋栋。 客户:客户:开盘当天成交158158套套。横厅销售7070,竖厅开始出货,景观资源最佳的6 6、7 7 栋栋走货最快 价格:价格:折后均价约1.11.1万元万元/ / 一期主要营销节点回顾 营销节点营销节点 本报告是严格保密的。 18 7 7成客户年龄为成客户年龄为3535- -4545岁;深圳客户高达岁;深圳客户高达31%31%(与东莞存(与东莞存 在工作关系),东莞成交客户以城区与大朗客户购成在工作关系),东莞成交客户以城区与大朗客户购成 最为打动的因素 30% 19%20% 11% 4% 5% 4% 7%0% 周边自然环境 万科品牌 片区发展潜力 教育配套 交通便利 居住便利 居住便利 物业管理 其它 客户分析客户分析 小结:小结: 成交客户认知途径主要以户外广告及朋友介绍为主,而短信亦是客户认知的重要途径;而成交客户看重的因 素排前三位的分别是周边自然环境、片区发展潜力及万科品牌,玩配品牌对客户牵引力较强。 本报告是严格保密的。 19 客户看重松山湖未来升值潜力、极具冲击力的展示、客户看重松山湖未来升值潜力、极具冲击力的展示、 高人一等的地位感高人一等的地位感 9595以上的客户看重虹溪诺雅作为松山湖第一排的唯一性和独特性以上的客户看重虹溪诺雅作为松山湖第一排的唯一性和独特性,都 非常渴望占有最稀缺的资源,甚至不惜高价购买; 82的客户因为万科品牌的号召力而购买; 78的客户非常看好松山湖未来的升值潜力; 75的客户觉得虹溪诺雅的户型设计及样板房设计非常具有冲击力户型设计及样板房设计非常具有冲击力,特 别是洋房的横厅户型,让客户充分亲近湖景; 68的客户觉得虹溪诺雅能够给予很强的身份感和地位感身份感和地位感。 客户分析客户分析 本报告是严格保密的。 20 枫林湖总货量枫林湖总货量248248套,后期樱花湖产品未定,套,后期樱花湖产品未定, 总体货量与项目一期相近总体货量与项目一期相近 预计枫林湖预计枫林湖1 1、2 2、 3 3、4 4栋将会在栋将会在1212 月底推出,共月底推出,共 132132套套 从现场工期上进度上看从现场工期上进度上看5、6、7栋的可售时间约为明年栋的可售时间约为明年1月,共月,共116套套 枫林湖枫林湖1栋栋 9层层 16套套 228-233 枫林湖枫林湖2栋栋 12层层 20套套 228-233 293 复式两套复式两套 枫林湖枫林湖3栋栋 16层层 45套套 170-177 95 -99 枫林湖枫林湖4栋栋 18层层 51套套 170-177 95 -99 枫林湖枫林湖5栋栋 18层层 51套套 170-177 95 -99 枫林湖枫林湖6栋栋 18层层 51套套 170-177 95 -99 枫林湖枫林湖7栋栋 12层层 20套套 228-233 293 复式两套复式两套 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 二期产品分析二期产品分析 本报告是严格保密的。 21 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 9层 12层 16层 18层 18层 12层 16层 户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例 四房两厅三 卫(双套房) +家庭厅 1、2、7 栋 228233 52套21% 四房三厅两 卫 3、4、5、 6栋 170177 128套51% 2+1房两厅两 卫 3、4、5、 6栋 9599 64套26% 复式2、7栋2934套2% 总计总计248248套套100%100% 舒适型四房舒适型四房占比占比51%51% 豪华型四房豪华型四房及及紧凑型三房紧凑型三房 比例均衡,比例均衡,分别占分别占21%21%、 26%26% 首批首批及及第二批可售产品第二批可售产品户户 型类型分布较均匀型类型分布较均匀 产品均以普通舒适型四房为主流,豪华户型产品均以普通舒适型四房为主流,豪华户型 一梯两户、其他两梯三户设计一梯两户、其他两梯三户设计 二期户型配比二期户型配比 本报告是严格保密的。 22 二期户型分析二期户型分析 本期产品除大户型外,也设计了部分小户型产本期产品除大户型外,也设计了部分小户型产 品,产品线更丰富品,产品线更丰富 约约230 230 楼栋号:枫林湖楼栋号:枫林湖1、2栋栋 (四房两厅两卫)(四房两厅两卫) 户型不通透户型不通透 全卧室湖景、超大观景阳台全卧室湖景、超大观景阳台 景观面较好景观面较好 景观绝佳景观绝佳 全卧室湖景全卧室湖景 卧室全无敌湖景卧室全无敌湖景 楼栋号:枫林湖楼栋号:枫林湖3、4栋栋 (四房两厅)(四房两厅) 约约175175 楼栋号:枫林湖楼栋号:枫林湖3、4栋栋 (2+1房)房) 约约9898 主卧朝西北主卧朝西北 主卧进深开间主卧进深开间6.86.8米米 户型方正户型方正 本报告是严格保密的。 23 松山湖豪宅代表项目,松山湖豪宅代表项目,50005000亩超级大盘,山亩超级大盘,山 体资源丰富,小区生活配套为区域之首体资源丰富,小区生活配套为区域之首 锦绣山河锦绣山河 未售单位 在售单位 一期洋房 锦绣山河 锦绣山河 荷香水榭 锦绣山河一期 未售单位 本报告是严格保密的。 24 现主推约现主推约580580- -10001000平米大独栋产品平米大独栋产品 关键词:湖景资源独栋创新型台地别墅大面积关键词:湖景资源独栋创新型台地别墅大面积 主推产品主推产品 锦绣山河一期 未售单位 未售 单位 在售单位 区域区域户型户型套数套数面积区间面积区间面积比面积比套数比套数比 龙玺b 区 e111760.04-764.1114% 21.62% e24626.06-837.225% e41783.691% 龙玺c 区 e314601.58-754.5816%18.92% 龙都e211626.06-837.2214%14.86% 龙韵 a17686.73-758.339% 44.59% a221031.9-1036.84% a310850.4615% a411953.5418% c13585.84-644.343% 本期共推7474套独栋别墅,面积区间为5855851036.81036.8,产品面积较区域内同类型产品偏大,b、 c区多数单位受红棉路、小区主干道噪音影响,资源价值受限。 本报告是严格保密的。 25 20082008年年4 4月推出,捆绑松山湖中心小学学位,月推出,捆绑松山湖中心小学学位, 现已全部售磬现已全部售磬 首批洋房销售首批洋房销售 总结总结 楼栋楼栋户型及配比户型及配比成交价格成交价格剩余货量剩余货量 1栋3/2:125-140(141套)6465元/0 2栋4/2:184-195(66套)6007元/1 3栋3/2:135-140(22套)6070元/0 5栋4/2:160-168(44套)6837元/0 6栋3/2:135-145(22套)6632元/0 7栋4/2:185-194(66套)6501元/0 8栋 3/2:135-150(64套) 4/2:210(28套) 8832元/1 9栋 3/2:125-145(64套) 4/2:210(30套) 8588元/0 10栋 3/2:135-146(30套) 4/2:201(30套) 7079元/0 11栋4/2:198-202(30套)6930元/0 12栋 3/2:140-145(30套) 4/2:160-170(30套) 9257元/0 合计3/2:343,4/2:3247200元/2 锦绣山河一期 1111 1212 小结:小结:项目1期洋房共667667套套,开盘初期销售不顺,在捆绑学位出售以后,销售速度明显增快, 08年底已经全部销售完毕。 本报告是严格保密的。 26 主力客户为城区(东城)、大朗、大岭山、寮主力客户为城区(东城)、大朗、大岭山、寮 步客户步客户 洋房客户分析洋房客户分析 小结:小结:统计样本663个,74%客户年龄为31-40岁;客户区域来源集中于城区、大朗、大岭山; 客户购买目的以自住为主 客户年龄构成 31-35岁 35% 36-40岁 39% 51岁以上 1% 46-50岁 2%41-45岁 14% 20-25岁 2% 26-30岁 7% 客户居住区域 东城 22% 南城 8% 莞城 9% 大朗 5% 其它镇区 37% 其它区域 15% 大岭山 3% 寮步 1% 客户购买目的 自住 37% 投资 16% 自住+投资 47% 客户信息途径 报纸 29% 电视 11% 路过 3% 短信 10% 网络 3% 杂志 13% 户外广告 18% 朋友 13% 以上数据来源于发展商10月14日提供之2008年3月8日至2009年2月11日之认筹/成交客户调查问卷数据。 本报告是严格保密的。 27 25层4、5房 17层3房 18层3房 25层4房 25层5房 25层4、5房 25层4房 27层5房 25层3房 25层3房 27层5房 11层3房 18层3房 1 2 3 4 5 6 7 8 9 截至截至0909年年1212月,可预售货量月,可预售货量508508套,推售时套,推售时 间未定间未定 预计第二批预计第二批7、 8、9栋将会在栋将会在 近期近期12月底左月底左 右达到预售条右达到预售条 件,件,共共222套套 预计第三批预计第三批1、 2、3栋栋09年年1 月左右达到预月左右达到预 售条件,共售条件,共 278套套 首批首批4、5、6栋栋11 月中下旬推出,共月中下旬推出,共 286套套 二期产品分析二期产品分析 本报告是严格保密的。 28 产品均为舒适型多套房,全两梯两户设计,产品均为舒适型多套房,全两梯两户设计, 单套面积相对虹溪诺雅较大单套面积相对虹溪诺雅较大 户型户型栋数分布栋数分布户型面积户型面积套数套数比例比例 五房两厅 六卫 5、9栋261-26798套12.5% 五房两厅 五卫 1、9栋215-33292套11.7% 五房两厅 四卫 1、2、9 栋 220-228 120套15.3% 四房两厅 四卫 2、3、8、 9栋 186-218213套27.1% 三房三厅 两卫 5栋16048套6.1% 三房两厅 三卫 3、5、7 栋 163-197 145套18.4% 三房两厅 两卫 4、6栋143-15070套8.9% 总计总计786786套套100%100% 25层4、5房 17层3房 18层3房 25层4房 25层5房 25层4、5房 25层4房 27层5房 25层3房 25层3房 27层5房 11层3房 18层3房 1 2 3 4 5 6 7 8 9 二期产品配比二期产品配比 主力户型主力户型 主力户型主力户型 小结:小结:首批产品3房集中,第二批产品4、5房为主、部分三房,第三批产品218以上4、5房 为主、少量三房 本报告是严格保密的。 29 户型充分考虑景观和朝向的优越性,实用性强,户型充分考虑景观和朝向的优越性,实用性强, 景观资源得以最大化景观资源得以最大化 二期户型分析二期户型分析 双厅、双主卧均双厅、双主卧均可观中心景观可观中心景观 通风采光俱佳、通风采光俱佳、布局适用布局适用 功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计 户户有景户户有景私享中心园林景观私享中心园林景观 锦绣山河锦绣山河 5# 2单元单元01 02单位单位 (五房两厅六卫)(五房两厅六卫) 261261- -268 268 160160- -170170 双厅、双主卧均双厅、双主卧均可观中心景观可观中心景观 通风采购俱佳、布局适用通风采购俱佳、布局适用 功能分区、跃式设计功能分区、跃式设计 户户有景户户有景私享中心园林景观私享中心园林景观 锦绣山河锦绣山河 7# 1单元单元01单位,单位,3单元单元02单位单位 (三房两厅两卫)(三房两厅两卫) 143143- -149149 客厅、主卧、次卧均客厅、主卧、次卧均朝南朝南 主卧进深开间达主卧进深开间达8 8米米 景观景观(书房、主卧、客厅)(书房、主卧、客厅) 豪华豪华双套房双套房、方正双厅、方正双厅 锦绣山河锦绣山河 4# 01 02单位单位 (三房两厅两卫)(三房两厅两卫) 本报告是严格保密的。 30 长城世家长城世家 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 一 期 二 期 三 期 松湖绿荫 睡莲湖 凯悦酒店 松湖烟雨片区唯一纯洋房项目,离松湖烟雨一松湖烟雨片区唯一纯洋房项目,离松湖烟雨一 路之隔,高层湖景资源丰富路之隔,高层湖景资源丰富 本报告是严格保密的。 31 户型以舒适型户型以舒适型3 3房及紧凑型房及紧凑型4 4房为主,兼顾少房为主,兼顾少 部分顶层复式,均价达部分顶层复式,均价达74217421元元/ / 一期洋房销售一期洋房销售 总结总结 9 10 11 1 2 3 4 5 6 7 8 一期 楼栋楼栋户型及配比户型及配比成交价格成交价格剩余货量剩余货量 1栋 3/2:120-125(20套) 4/2:144-157(11套) 复式:224(1套) 6875元/1 2栋 4/2:156-159(19套) 复式:206(1套) 6212元/2 3栋 4/2:156-159(22套) 复式:206(1套) 6883元/1 4栋 3/2:120-125(20套) 4/2:144-157(11套) 复式:224(1套) 6494元/1 5栋 4/2:156-159(19套) 复式:206(2套) 7682元/2 6栋4/2:173-194(22套)7686元/2 7栋 4/2:156-159(18套) 复式:206(2套) 7977元/1 8栋 4/2:210(18套) 复式:237-240(2套) 7932元/2 9栋 3/2:127-135(10套) 4/2:154-188(11套) 复式:248(1套) 9574元/1 10栋 3/2:134-144(10套) 复式:200-210(2套) 7224元/1 11栋 3/2:131-144(20套) 4/2:205-207(2套) 7095元/1 均价均价7421元/合计:合计:15 小结:总货量为小结:总货量为255255套,套,08年7月、09年3 月分两批推出,现已基本售完,剩余货量 仅为15套 本报告是严格保密的。 32 二期预计二期预计1010年年中推出,主力户型以舒适型年年中推出,主力户型以舒适型 三房为主三房为主 二期产品配比二期产品配比 二 期 三 期 面积面积户型户型套数套数套数套数% % 501房367.8% 802房4810.4% 110-120中3房13829.9% 1403房6413.9% 1603+1户型7917.1% 180-2004房,4+19620.9% 合计合计461100% 主力户型主力户型 小结:小结:二期现已经基本完成地下室的建设,具体 户型未出,但主力户型以较小户型为主,此组团 湖景景观劣于首期产品,预计明年年中推出。 本报告是严格保密的。 33 成交客户大部分为大朗客户,与虹溪诺雅及锦绣山河不成交客户大部分为大朗客户,与虹溪诺雅及锦绣山河不 同,此盘客户关注的更多的是教育及价格同,此盘客户关注的更多的是教育及价格 首批洋房客户首批洋房客户 分析分析 长城世家成交客户区域统计图长城世家成交客户区域统计图 20 119 28 30 13 866 33 19 0 20 40 60 80 100 120 140 大朗大朗松山湖松山湖深圳深圳东莞城区东莞城区寮步寮步长安长安常平常平香港香港东坑东坑大岭山大岭山其他其他 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% 成交客户数量百分比 长城世家成交客户关注点统计图长城世家成交客户关注点统计图 22% 27%30% 21% 教育配套 户型 价格 湖景资源 长城世家成交客户认知渠道统计图长城世家成交客户认知渠道统计图 17.0% 26.7% 14.3% 9.7% 20.3% 11.9% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 报纸报纸户外户外短信短信网络网络朋友介绍朋友介绍路过路过 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 客户数量百分比 小结:小结: 统计样本256个,60%客 户年龄为3131- -4040岁岁;成交 客户区域来源集中于大朗、 东莞城区、深圳及松山湖, 镇区客户自住为主,城区 及深圳客户投资倾向明显, 与虹溪诺雅、锦绣山河不 同,此盘客户绝大部分来 自于大朗。 本报告是严格保密的。 34 (片区房地产特征,从产品、客户、未来供应(片区房地产特征,从产品、客户、未来供应 三个方面来阐述)三个方面来阐述) 小结小结 严格限制商住用地出让,区域高端豪宅项目“物稀价高”严格限制商住用地出让,区域高端豪宅项目“物稀价高” 松山湖政府严格限制商住用地出让,未来几乎没有大面积的商住用地出让, 借助区域内独一无二的资源优势,现开发的项目都以别墅或大平面洋房为主, 其别墅单价屡屡刷新东莞最高价格,未来供应土地有限,预计价格将持续攀升 现售以别墅及大平面产品为主,现售以别墅及大平面产品为主,1010年会推出部分中小户型年会推出部分中小户型 松山湖现集聚了东莞城区及周边镇区的高端人群,高端需求已经得到一定的 满足,据已报建的项目产品看,10年推出产品将有30%左右为100平米三房及 80平米以下一房、两房户型 高端客户云集,客户来源于东莞城区、各周边镇区及深圳高端客户云集,客户来源于东莞城区、各周边镇区及深圳 松山湖纯粹的稀缺自然资源得得到客户的高度认可,区域内豪宅成交客户以 东莞市区、各周边镇区(如大朗、大岭山、寮步)及深圳区域为主,客户承受 能力很高,预计随着10年中小户型的入市,客户组成将有所扩大 本报告是严格保密的。 35 客户调研 2 2.1 目标市场客群细分 2.2 地块周边客户研判 2.3 一级辐射区客群研判 2.4 其他区域客群研判 2.5 客户调研结论 本报告是严格保密的。 36 松山湖本地置业需求有限;区域外高端投资倾向明显,价松山湖本地置业需求有限;区域外高端投资倾向明显,价 格承受力极强,同时追求区域稀缺山水资源或教育资源格承受力极强,同时追求区域稀缺山水资源或教育资源 松山湖潜在置业松山湖潜在置业 群体群体 项目项目高端客户高端客户中端客户中端客户低端客户低端客户 客户构成客户构成 企业主/高管、政府高级公 务员、生意人 园区企业中高管、公务员、 周边镇区或城区生意人、小 企业主 工业区低层管理、技术工 人、周边镇区适婚青年人 购房目的购房目的 改善自身居住环境,追求 身份地位的体现,大批量 投资 改善自身居住环境,提升生 活质量 首次置业或改善现居园区 生活环境 配套需求配套需求 对配套要求高,对区域自 然环境要求苛刻,要求社 区能彰显显赫身份,看好 区域投资价值 方便出行,社区档次高,可 以部分享有松山湖景观资源, 捆绑学位 配套齐全,居住环境优于 现居住区域 当前置业状态当前置业状态 基本都拥有多处物业,希 望寻找更稀缺的资源,以 彰显身份,寻求养生、投 资两不误的物业 基本都已拥有住房,希望借 松山湖的资源提升居住品质, 更希望孩子享受区域内教育 资源 当前居住于园区员工公寓 /居住于周边镇区自建房/ 与父母同住 意向购意向购 买产品买产品 心理心理 价格价格 1000010000- -5000050000元元/ / 500500万万- -30003000万万 70007000- -90009000元元/ / 250250万左右平面万左右平面 50005000元元/ /以下以下 5050万以下万以下 物业物业类别墅类别墅/ /别墅别墅类别墅类别墅/ /大平面大平面中小户型中小户型 户型户型四房及四房以上四房及四房以上三房三房/ /四房四房/ /四房以上四房以上两房两房/ /三房三房 本报告是严格保密的。 37 园区主要人口来源于进驻企业,区域内原住民园区主要人口来源于进驻企业,区域内原住民 较少较少 园区主要企业人园区主要企业人 员构成员构成 已进驻企业已进驻企业普工普工/ /技术人员技术人员研发研发/ /中高管中高管 华为5000500 漫步者2500100 新能源5000100 艾利和1000180 天弘2000150 金威20020 易事特3000150 生益科技2500150 泛亚太80040 移动通信3000240 洛贝1500260 已进驻企业已进驻企业普工普工/ /技术人员技术人员研发研发/ /中高管中高管 阳光药业25020 领亚电子150075 力优环境50025 宇龙科技30001200 合计合计320003200032003200 已进驻大型企业统计表 小结:小结: 大型企业首批进驻完成一半,园区内加上中小企 业及科技研发机构共有约7万人口密度,随着企 业的后续进驻,园区未来将有超过18万人的体量, 但此部分人员中仅有约10%的人可承受商品房的 价格,区域内总体的消费能力较弱。 本报告是严格保密的。 38 客户容量客户容量 分类分类分布分布群体数量(人)群体数量(人) 本地人本地人 泛公务员政府/学校/银行60006000 原住民松山湖片区 小计小计本地人口本地人口60006000人人,比例极小,比例极小 外来人口外来人口 进驻企业老板 北部工业园区,已进 驻大型企业(09年及 以前进驻企业) 400400 进驻企业中高层30003000 工厂中高层50005000 技术人员1000010000 普通职工4500045000 小计小计 外来人口约外来人口约7.47.4万人万人,其中,其中外来打工的产区工人外来打工的产区工人占绝大部分,原住民基本占绝大部分,原住民基本 不存在不存在 总计总计约约8 8万人万人 资料来源:松山湖办公室及市调 松山湖北部区域客户为项目客户的主要来源之一,现企松山湖北部区域客户为项目客户的主要来源之一,现企 业已进驻一半左右,区域内几乎不存在原住民,人口以业已进驻一半左右,区域内几乎不存在原住民,人口以 企业及工厂管理层及职工为主企业及工厂管理层及职工为主 本报告是严格保密的。 39 区域内对商品房需求有限,普工无住房需求区域内对商品房需求有限,普工无住房需求置业群体构成置业群体构成 分类分类分布分布生活状况生活状况置业需求置业需求 置业关置业关 注点注点 置业愿置业愿 望望 购买力购买力 水平水平 置业可置业可 能性能性 本地泛本地泛 公务员公务员 政府/ 学校/ 银行 年收入10万左右,无单 位福利房,安家于松山 湖周边镇,政府安排住 松湖花园,居住环境非 常好,消费到大朗为主 30以下年轻人二房为主;少 部分人有改善居住,偏向 三房、四房;少数人有投资 倾向,部分有就近工作地 点购房需求及景观需求 舒适、 升值潜 力 40% 企业老企业老 板板 北部工 业园区 内 掌管集团企业松山湖分 公司,年收入极高,外 地人为主,现住北部园 区内的月湖居及听涛居 或在周边镇区租用档次 较高的社区,消费以大 朗为主 投资倾向非常明显,看重 区域租赁市场需求,倾向 于较大量小户型购买投资, 部分人有高端置业需求, 但看重资源稀缺性及升值 潜力 升值潜 力、资 源稀缺 性、身 份彰显 70% 企业中企业中 高管高管 北部工 业园区 内 外地人,年收入6-15万; 大多在外地有住房,现 住月荷居或听涛居,对 松山湖的归属感不强, 消费以大朗为主 部分人对现住松山湖生活 环境并不满意,有一定的 投资性需求,但不会大体 量购买;有部分人有自住 需求,但对物业的升值潜 力要求较高,同时对松山 湖归属感不强 升值潜 力、舒 适度、 价格 30% 企业技企业技 术人员术人员 北部工 业园区 内 外地人,年收入4-8万, 大多数居住于企业宿舍 或园区内技术人员宿舍, 消费以创意生活城为主 对现居住环境不满意,想 寻求更好的生活环境,购 买以自住为主,兼顾投资, 对松山湖归属感不强,价 格承受能力有限 生活环 境、价 格、升 值潜力 20% 本报告是严格保密的。 40 目前松山湖北区可挖掘的置业群体人数约目前松山湖北区可挖掘的置业群体人数约 21242124人,区域内客户需求不足人,区域内客户需求不足 资料来源:松山湖办公室及市调 剩余可置业人数=(各类群体的数量置业可能性匹配权数) 租客分类租客分类数量(人)数量(人)置业可能性置业可能性预计置业人数预计置业人数 剔除已置业人员及考虑项目剔除已置业人员及考虑项目 置业匹配度,在原有基础上置业匹配度,在原有基础上 * *30%30% 泛公务员600040%2400720 企业老板40070%28084 企业中高层(包括工厂)800030%2400720 技术人员1000020%2000600 合计合计24400244007080708021242124 职业群体筛选职业群体筛选 本报告是严格保密的。 41 企业老板 私营企业主、企业高层管 理人员 企业/工厂中层管理人员、泛公务员 工业区普通技术人员 可承受住房总价可承受住房总价 5050万元以下万元以下 可承受住房总价可承受住房总价 6010060100万元万元 可承受住房总价可承受住房总价 100200100200万元万元 可承受住房总

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