2010中铁置业河北师大项目前期定位及规划方向建议123p.pdf

1 事业三部事业三部 2010/042010/04 河北师大项目河北师大项目 前期定位及规划方向建议前期定位及规划方向建议 谨呈：中铁置业 ：市场分析定位 ：规划建议 ：产品建议 ：地块条件分析 区域概述 地块条件分析 住宅 公寓、酒店 写字楼 商业 重点问题总结整体规划建议 住宅 公寓、酒店 写字楼 商业 北北 京京 天天 津津 石石 家家 庄庄 区域概述区域概述 “河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市河北省会、京津冀第三极、文化生态宜居城市 ” 城市定位城市定位 区域概述区域概述 空间布局空间布局 “一城三区三组团”“一城三区三组团” 老城区老城区 金融商贸、文化娱乐、商务办公、 信息流通、商业服务等第三产业和生 态环境建设。 滨河新区滨河新区 行政办公、会展旅游、文化体育、 总部经济等高端服务职能。 东部新区东部新区 高新技术产业、生物医药及研发 中心。 新华区新华区 裕华区裕华区 桥桥 东东 区区 桥西区桥西区 长安区长安区 开发区开发区 泛桥泛桥 西区西区 泛桥泛桥 东区东区 石家庄市城区图 铁路入地铁路入地 石家庄站石家庄站 区域概述区域概述 中心城区行政区划中心城区行政区划 区域环境区域环境：裕华区生态环境良好生态环境良好，路网体系、 公共设施配套优越，城区绿化率、人均绿地高 （世纪、希望绿洲公园、裕华路和槐安路两侧绿 化带）。 未来规划：未来规划：承担全市总体规划中重点发展居住、居住、 教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通教育、科研、体育、会展、文化娱乐、商贸流通 等城市功能。 本案 城市核心区城市核心区 二环 一环 区域概述区域概述 裕华区概述裕华区概述 主要技术指标条件（假设）主要技术指标条件（假设） 占地面积 17.04万平米 容积率 3.5 建筑面积（地上） 59.64万平米 建筑控制规模 74.55万平米 建筑面积（地下） 14.91万平米 建筑控制高度 150米 商业部分指标（假设）商业部分指标（假设） 商业比例 30% 写字楼 17.89万平米 公寓、酒店 商业、商铺 地块条件分析地块条件分析 项目经济指标假设条件项目经济指标假设条件 物业类型：物业类型： a a、住宅、住宅 b b、公寓、酒店、公寓、酒店 cc、写字楼、写字楼 d d、商业（铺）、商业（铺） 住宅部分比例住宅部分比例5555- -60%60%（假设）（假设） 住宅 约35.78万平米 客户需求客户需求由“自用”逐渐转变为“投资”。客群范围范围及特征特征均发生了根本性变化。 自用自用 投资投资 序号序号 项目名称项目名称 区域区域 容积率容积率 占地（）占地（） 总建面（）总建面（） 本案 裕华区 3.5 17.04万 约60万 1 1 金正缔景城 桥西区 3.9 20.5万 66万 2 2 中宏汇景国际 长安区 4 12.8万 52万 3 万象天成 桥西区 6.5 2.7万 17.5万 4 4 先天下 长安区 2.3 18万 42万 5 5 万达广场 裕华区 3.97 39.58万 157万 6 6 开元环球中心 长安区 11.6 1.5万 17万 7 7 中央悦城 裕华区 约3.6 约5.5万 20万 8 8 滨江尚城国际 桥东区 3.4 32万 110万 9 9 勒泰中心 桥东区 6.5 6.15万 62.36万 大规模综合体大规模综合体 本案地型规整，规模大，属于石家庄市少有的大型综合体项目 地块条件分析地块条件分析 石家庄主要综合体项目石家庄主要综合体项目 建筑面积（）建筑面积（） 产品组合配比产品组合配比 序号序号 项目名称项目名称 总建面总建面 写字楼写字楼 商业商业 酒店酒店 公寓公寓 住宅住宅 住宅住宅 公寓公寓 写字楼写字楼 酒店酒店 纯商业纯商业 1 1 金正缔景城 66万 约4万 约19万 约2万 约5万 37万 56% 7% 6% 3% 28% 2 2 中宏汇景国际 52万 5万 9万 15万 23万 44% 29% 10% 17% 3 3 万达广场 157万 20万 28.5万 4.2万 26万 80万 43.70% 14.20% 10.90% 2.30% 15.60% 4 4 万象天成 17.5万 2.6万 8万 2.4万 2.5万 14.4% 14.8% 13.7% 45.7% 5 5 先天下 42万 8万 22万 12万 29% 19% 52% 6 6 开元环球中心 17万 7万 2.5万 6万 1.5万 9% 41% 35% 5% 7 7 中央悦城 20万 约4万 9万 约7万 35% 2% 45% 8 8 勒泰中心 62.36万 10万 25.8万 6万 6万 15万 10% 16% 10% 41% 地块条件分析地块条件分析 住宅比例、规模：金正、中宏、万达所占比例约4545% %或以上上，体量超过20万甚至更多；是 以住宅为主导住宅为主导的综合体项目。 商业比例：万象、先天下所占比例在5050% %左右，是以商业为主导商业为主导的综合体项目。 各项目产品组合配比各项目产品组合配比 本案住宅超过50%，且体量约35万，是以住宅为主体的城市综合体项目。住宅为主体的城市综合体项目。 本案商业体量约18万，属中等规模商业集群。中等规模商业集群。 商业规模：超大型商业集群在50万平米以上，大型商业集群30万左右；中型商业集群20万左右。 地块条件分析地块条件分析 各项目商业物业类型配比各项目商业物业类型配比 项目项目 建筑面积（）建筑面积（） 序号序号 项目名称项目名称 写字楼写字楼 纯商业纯商业 酒店酒店 公寓公寓 总计总计 1 1 万达广场 20万 28.5万 4.2万 26万 78.7万 2 2 勒泰中心 10万 25.8万 6万 6万 47.8万 3 3 先天下 8万 22万 无 无 30万 4 4 金正缔景城 约4万 约19万 约2万 约5万 30万 5 5 中宏汇景国际 5万 9万 无 15万 29万 6 6 万象天成 2.6万 8万 2.4万 2.5万 17.5万 7 7 开元环球中心 7万 2.5万 6万 1.5万 17万 8 8 中央悦城 约4万 无 9万 无 13万 城市核心区域内城市核心区域内 / 大规模大规模 / 居住型居住型综合体综合体 地块条件分析地块条件分析 本案的整体性特征本案的整体性特征 地块四至：地块四至： 北临裕华路； 南临旅游局宿舍； 西邻育才街； 东临体育大街； 项目处于裕华区西北部，距市中心较近； 地块形状相对方正，周边路网发达； 交通便捷，环境无污染。 地块条件分析地块条件分析 项目四至项目四至 strengthsstrengths优势：优势： opportunitiesopportunities机会机会 threatsthreats威胁：威胁： weaknessesweaknesses劣势劣势 s1 地理位臵优势突出； s2 临近河北师大，人文环境优越； s3 周边服务性配套较多，有利于吸引高端客户； s4 市政配套设施完善，科教文卫设施一应俱全； s4 开发商品牌实力雄厚； w1 旧职工宿舍、住宅影响社区整体品质； w2 主路噪音污染影响居住舒适度； w3 交通流线问题，影响项目通达性；交通流线问题，影响项目通达性； w4 生活性商业配套相对匮乏； o1 经济危机影响渐弱，提供宏观基本层面保证； o2 泛cbd区域向东南发展趋势； o3 政府加大基础设施投入力度； o4 发展商品牌建设； t1 潜在项目持续入市，加剧市场的竞争； t2 房产市场仍面临调整可能，市场不可预期性变化多； t3 项目运营周期久，长线运营风险高 。 借助优势条件借助优势条件 强化区域价值强化区域价值 拔高项目形象拔高项目形象 增加产品卖点增加产品卖点 提升项目预期提升项目预期 突破市场竞争突破市场竞争 地块条件分析地块条件分析 swot分析分析 ：市场分析定位 ：规划建议 ：产品建议 ：地块条件分析 区域概述 地块条件分析 住宅 公寓、酒店 写字楼 商业 住宅 公寓、酒店 写字楼 商业 重点问题总结整体规划建议 市场分析定位市场分析定位 住宅部分住宅部分 经济面经济面 政策面政策面 人均gdp：27873元；11.2% 贷款基准利率（五年）：5.94%; 24.1% 人均可支配收入： 14789元； 12.0% 人均gdp: 21969元；10.0% ； 贷款基准利率（五年） 6.84%/11.8% 人均可支配收入：11495元；14.5% 人均gdp: 25066元；14.1% 贷款基准利率（五年） 7.83%/14.5% 人均可支配收入：13205元；14.9% 降息：居民首次购买普通/改 善型住房执行贷款基准利率 0.7倍； 降低开发商自有资金比例 国六条：90/70指标颁布； 规范房地产市场交易秩序； 提高存款准备金率； 提高存贷款利率。 严格房地产企业及个人贷款审批； 上调土地使用税； 上调存款准备金率； 上调存贷款利率。 2006-2009年石家庄市商品住房整体走势 244 220 292.4 323.4 164.32 260 212.6 356 0 100 200 300 400 2006200720082009 商品住房批准预售面积商品住房登记销售面积 （万平米） 住宅市场住宅市场 06-09年石市商品房供求走势年石市商品房供求走势 人均gdp：30939元；11% 贷款基准利率（五年）：5.94%; 人均可支配收入： 16859元； 14.0% 降息：降低首付比例和个贷利率 减税：减免土地增值税、印花税、 契税等 营造良好开发环境。 【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局 2006年批准预售商品住房2006年批准预售商品住房 90平米以下90平米以下 21%21% 90-140平米90-140平米 64%64% 140平米以上140平米以上 15%15% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2007年批准预售商品住房2007年批准预售商品住房 90平米以下90平米以下 38%38% 90-140平米90-140平米 40%40% 140平米以上140平米以上 22%22% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2008年批准预售商品住房2008年批准预售商品住房 140平米以上140平米以上 3%3%90平米以下90平米以下 50%50% 90-140平米90-140平米 47%47% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2009年批准预售商品住房2009年批准预售商品住房 140平米以上140平米以上 29%29% 90平米以下90平米以下 26%26% 90-140平米90-140平米 45%45% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 最近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间； 140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加。 【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局 住宅市场住宅市场 06-09年商品房供给面积分类年商品房供给面积分类 2006年登记销售商品住房2006年登记销售商品住房 90平米以下90平米以下 15%15% 90-140平米90-140平米 71%71% 140平米以上140平米以上 14%14% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2008年登记销售商品住房2008年登记销售商品住房 90-140平米90-140平米 40%40% 140平米以上140平米以上 20%20% 90平米以下90平米以下 40%40% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2007年登记销售商品住房2007年登记销售商品住房 90平米以下90平米以下 25%25% 90-140平米90-140平米 50%50% 140平米以上140平米以上 25%25% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 2009年登记销售商品住房2009年登记销售商品住房 90-140平米90-140平米 57%57% 140平米以上140平米以上 21%21% 90平米以下90平米以下 22%22% 90平米以下90平米以下 90-140平米90-140平米 140平米以上140平米以上 登记销售（需求量）的主力面积区间与市场供应基本一致，集中在90140平米之间； 140平米以上大户型需求一直比较稳定。 【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局 住宅市场住宅市场 06-09年登记销售（实际需求）分类年登记销售（实际需求）分类 住宅市场住宅市场 06-09年商品房销售价格走势年商品房销售价格走势 3130 3378 3810 3897 4386 6.30% 7.92% 12.78% 2.28% 12.54% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2006200720082009初2009年底 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 房地产销售价格 （元） 较上一年增幅 房地产价格长期落后与全国平均水平； 06年以来房价稳步上涨，增幅在7%12%左右； 石家庄投资、投机需求有限投资、投机需求有限，因此在08年房价没有大幅下跌，仅涨幅有所回落； 【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局 与本案档次定位相似、以住宅为主定位相似、以住宅为主 的综合体项目综合体项目； 石家庄09 10年较有市场影响力的在售楼盘（主流楼盘主流楼盘 ）； 住宅市场住宅市场 住宅样本项目选择住宅样本项目选择 项目名称项目名称 住宅建面住宅建面 （万平米）（万平米） 容积容积 率率 住宅物业类型住宅物业类型 主力户型主力户型 面积区间面积区间 单价（元单价（元/ /） 套价（元）套价（元） 0909年销售情况年销售情况 金正 缔景城 （三期） 37 3.9 高层 126-170 6700/54005400 6090万 三期持续销售，目前剩余房源有限 ，多为偏大偏小户型 汇景国际 23 3.2 高层 100-138 6300/48004800 4866万 销售情况良好，基本售罄，仅余 180以上大户型若干。 万达广场（未售） 高层 预计7800 恒大城（未售） 高层 预计8000左右 蓝郡 18.6 1.68 洋房、联排、洋房、联排、 小高小高、高层 洋：160-167 联：230-260 小：150-160 高：90-95 洋：6500/55005500 联：17000/1100011000 小：6500/50005000 高：预计6000 洋：88万 联：210万 小：75-80万 高：54-57万 洋房售罄；联排销售60套左右，剩 余20套；小高销售情况良好；高层 售卡3月开盘 国际城（四期） 20 2.5 多层小高、高层多层小高、高层 120-180 预计售价6000以上 新公爵（一期） 3.5 2 洋房 150-160 10000/75007500 130-140万 开盘以来伴随市场回暖，销售良好 名门华都（一期） 38 2.5 高层 140-180 6500/45004500 63-81万 一期大户型销售良好 第五大道（一期） 高层 58-180 11000/85008500 50-153万 一期销售一般，精装修不被认可 远见（未售） 27 3.1 高层 预计售价6500以上 锦麟 9 2.1 洋房、小高层洋房、小高层 140-170 小：5700/50005000 洋：6500/60006000 小：90万 洋：102万 一期推出180套房源，转签130套， 销售率72% 阿尔卡迪亚（一期） 23 3.48 高层 90-141 6200/46004600 42-66万 09年3月4500元起价销售情况良好 ，伴随市场回暖，多次调价。现一 期所剩房源不多 剑桥春雨（二期） 50 3.49 高层 130-169 沿街：5500 内部：6500 70-110万 09年9月开盘，因只可一次性付款 ，销售速度一般 住宅市场住宅市场 住宅样本项目选择住宅样本项目选择 【数据来源】：河北中原市场研究部 住宅市场住宅市场 1 1、主力户型面积区间、主力户型面积区间 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 120120 140140 160160 180180 200200 0 05 510101515 minmin maxmax 面积区间主要在90180平米之间 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 90009000 1000010000 0 02 24 46 68 8 单价区间主要在5000-6500元之间 套价格区间主要在48-100万元之间 0 0 2020 4040 6060 8080 100100 120120 140140 160160 0 02 24 46 68 81010 2 2、主力户型单价区间、主力户型单价区间 3 3、主力户型套价区间、主力户型套价区间 住宅市场住宅市场 住宅市场住宅市场 样本样本9090- -150150 卖卖 点点 样本样本160160- -200200 卖卖 点点 汇景国际 108平米/2室1厅 双阳卧室，采光良好 干湿分离，起居生活分区明确 金正缔景城 186平米/4室2厅 带独立工人房工人房设计 面积利用合理，无浪费面积。 名门华都 149平米/3室2厅 主次卧均带独立卫生间独立卫生间， 空间私密性强 错层错层设计，茶室赠送茶室赠送。 三个开间朝南，采光良好 路劲蓝郡 182平米/4室2厅 高层薄板，户型进深：带空中花园空中花园及阳光室阳光室 错层错层设计，中西厨设计。 阿尔卡迪亚 150平米/ 3室2厅2 卫 户型方正通透； 南向三开间南向三开间，采光面较大。 主卧及客厅开间在开间在4 4米以上米以上 天山新公爵200平米4 室2厅下跃 洋房独立入户，跃层跃层设计 大开间，南北通透，三阳台，采光好 下沉式多功能厅下沉式多功能厅，空间感强 花架、阳台花架、阳台等多赠送面积，附加值高 4 4、主力户型卖点分析、主力户型卖点分析 住宅市场住宅市场 5 5、主力户型主力户型卖点总结卖点总结 高层薄板，南北通透，大开间大开间，采光好； 客厅、餐厅开间：4.24.2米米甚至更大； 主卧开间在3.93.9米米或以上，带独立书房、卫生间、衣帽间带独立书房、卫生间、衣帽间； 室内花园室内花园设计； 两梯两户设计； 保姆梯保姆梯设计，保姆间独立入户。 独立保姆间； 多层项目大都存在赠送面积赠送面积，提高项目性价比，个别高层项 目如名门华都也存在1015面积的赠送 多方正、南北通透南北通透户型，采光良好； 干湿分离，各功能分区明确； 三室户型带独立卫生间； 客厅开间：3.93.9米米4.24.2米米； 餐厅3.93.9米米开间； 主卧开间在3.9米或以上， 个别户型有错层错层设计，赠送面积； 南向三开间， 主卧及客厅开间在4米以上； 90-150 160-200 09年石家庄住宅市场供销两旺，供给量与需求量均为历史最高水平； 房价伴随成交活跃稳步上涨； 客户购房时更看重的因素依次为价格，地理位臵，户型，交通价格，地理位臵，户型，交通； 地缘性客户地缘性客户仍是各个区域内购房的中坚力量； 目前高端住宅市场在售项目户型区间主要以90-150平米户型为主。户 型中规中矩中规中矩，创新较少创新较少； 160-200平米以上户型在各项目所占比例较少，以160160- -200200平米平米区间为 主，鲜有更大面积户型。总价较高，问津者大都是多次臵业，改善型改善型居 住需求为主，相对理性，对产品特点产品特点及性价比性价比较为关注； 住宅市场住宅市场 住宅市场总结住宅市场总结 住宅定位住宅定位 城市首创城市首创 绿色绿色 / 奢享级奢享级 空中别院空中别院 设计方向：设计方向： 花园空中化花园空中化 / / 院落空中化院落空中化 / / 奢华享受化奢华享受化 达到目的：达到目的： 遵循“绿色环保”理念，符合政府要求的同时，走在地产发展的道路前沿； 通过产品的创新与亮点整合，提升产品竞争力； 提升产品品质，提高附加值； 市场分析定位市场分析定位 公寓、酒店部分公寓、酒店部分 唯 c 金 正 万 象 万 隆 官 鲤 中 宏 花 香 阿 卡 滨 江 金 世 界 优 盘 西 美 公寓部分公寓部分 石家庄公寓产品主要分布在一环内或附近的商业繁华、高端商务人群集中商业繁华、高端商务人群集中的区域； 09年公寓类产品区域分布年公寓类产品区域分布 区域区域 楼盘名称楼盘名称 建面建面 开盘时间开盘时间 开盘均价开盘均价 （元（元/ /） 当前均价当前均价 （元（元/ /） 主力户型主力户型 后期用途后期用途 装修情况装修情况 长安区 官鲤 123775 2008年12月 6500 8000起 34-90loft 商住型 精装 中宏汇景国际 70000 2009年4月 6600 2#楼6500 3#楼7000 50-120 商住型 酒店型 简装 精装 新华区 唯c时尚广场 20000 2009年2月 3600 4300 37-140 居住型 简装 裕华区 万隆国际 127000 2007年8月 4600 6500 40-90 居住型 简装 桥东区 滨江尚城国际 39000 2009年10月 7300 7500 49-56 居住型 精装 阿卡白领生活馆 33600 2008年7月 5500 6800 45-89 居住型 精装 桥西区 万象天成 25000 2008年10月 7000 7800 49-68 商住型 精装 金世界 3000 09年12月咨询 6000 37-120可拆分 居住型 简装 优盘 56000 2008年11月 6000 7500 36-74 居住型 精装 金正阿波罗公馆 50000 2008年12月 6000 7500 65-169 居住型 毛坯 公寓部分公寓部分 纯公寓 / 综合体内的公寓项目，体量均在5万平米左右，少数纯公寓项目体量在10万左右甚至更高。 在售公寓产品的均价区间为6000元/平米8000元/平米，略高于同地段普通住宅价格。 主力面积区间在3565之间，居住型公寓偏大，面积上限达到120。 多数公寓为精装修，简装 / 毛坯的公寓较少。 09年公寓类产品销售情况年公寓类产品销售情况 0 0 10001000 20002000 30003000 40004000 50005000 60006000 70007000 80008000 90009000 官鲤官鲤 中宏中宏 唯c唯c 万隆万隆 滨江滨江 阿卡阿卡 万象万象 金世界金世界 优盘优盘 金正金正 开盘价格开盘价格 当前售价当前售价 公寓部分公寓部分 公寓类项目受地段影响明显受地段影响明显。滨江尚城国际与官鲤由于良好的地理位臵，高标准装修或loft等产品亮点，单体达 到8000元/平米甚至更高；唯c时尚广场由于地理位臵偏离市中心，售价较低，仅为4300元/平米。 多数公寓产品定位模糊不清，影响客户认知与销售，而定位清晰且产品具有一定特色的项目销售表现较好。 关键词：关键词：地段地段 装修装修 产品独特产品独特 月均销售量前三名项目列表 0 10 20 30 阿尔卡迪亚官鲤万象 0 2000 4000 6000 8000 10000 月均销售量售价 (套） (元/平米） 09年公寓价格分析年公寓价格分析 项目项目 客群特点分析客群特点分析 乐模 地段资源优势为主地段资源优势为主，在涵盖大量投资 客户的同时，面向对周边配套关注较 高的客群，如乐模消费群包括南三条 商户与市一中学生家庭，红人公馆客 群包括市二中学生家庭。 红人公馆 酒店式公寓 项目项目 客群特点分析客群特点分析 中宏汇景 国际 地处城市商业密集区城市商业密集区，投资客群为主投资客群为主 ，没有自住客户，未来以出租用途为 主。西美商务公寓由开发商统一经营 ，作自身酒店用途。 西美商务 公寓 对交通和周边配套 要求较高，满足客 户的某一或几种特 定需求 需要特色超前的特色超前的 产品设计产品设计与高档高档 次物业管理次物业管理来提 升本案在公寓市 场内的竞争力。 小户型公寓 公寓部分公寓部分 核心商圈的白领和 投资人群，看重地 理优势和升值潜力 ，追求便捷性与舒 适性，对配套和物 业服务要求较高 公寓客群分析公寓客群分析 公寓部分公寓部分 公寓市场总结公寓市场总结 公寓市场处于写字楼与住宅夹层之间，供给量及需求量均较小供给量及需求量均较小； 公寓市场发展尚不成熟，产品概念混淆，定位不明确定位不明确； 软性服务欠缺软性服务欠缺，服务品质和居住舒适度有待增强； 当前公寓市场价格较为混乱价格较为混乱。目标客户群定位明确，产品具有一定特色的 在销售方面具有明显优势； 石家庄当前尚无纯正无纯正的酒店式公寓酒店式公寓，存在市场空白市场空白。 公寓定位公寓定位 首席首席 /纯正纯正 酒店（服务）式公寓酒店（服务）式公寓 参考要素参考要素 聘请酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化聘请酒店公司管理、提升附加值、硬件建设星级化 酒店部分酒店部分 石家庄高档酒店分布情况石家庄高档酒店分布情况 世纪大饭店 中国大酒店 燕山大酒店 国 际 大 厦 世贸 燕 春 花 园 阳光大厦 亚太大酒店 华庭 西美 国宾 中茂海悦 序号序号 酒店名称酒店名称 区域区域 星级标准星级标准 总客房数总客房数 入住率入住率 面积区间面积区间 平均面积平均面积 标准间标准间/ /套间套间 标间价格（元）标间价格（元） 管理方式管理方式 1 1 世纪大饭店 桥西 五星 411 65%-75% 20-35 25 408 自营 2 2 世贸皇冠 长安 五星 320 48%-73% 40-70 40 598 聘请酒店 管理公司 3 3 中茂海悦 裕华 五星 450 75%-85% 40-110 40 490 自营 4 4 希尔顿 裕华 五星 聘请酒店 管理公司 5 5 万达 洲际 酒店 裕华 五星 聘请酒店 管理公司 6 6 金正 威尼 斯城 桥西 五星 聘请酒店 管理公司 7 7 万象 假日 酒店 桥西 四星 聘请酒店 管理公司 8 8 国际大厦 长安 四星 220 65%-75% 25-55 25 360 自营 9 9 国宾 桥东 四星 213 50%-60% 25-31 28 335 自营 1010 华庭 裕华 四星 260 55-65% 24-35 28 278 自营 1111 西美 桥东 四星 386 70%-80% 25-110 55 335 自营 1212 燕春花园 长安 四星 200 60%-75% 30-45 30 380 聘请酒店 管理公司 1313 燕山大酒店 桥西 四星 234 60%-70% 25-60 36 298 自营 1414 中国大酒店 桥西 四星 255 55%-65% 32-64 32 338 自营 1515 阳光大厦 桥东 四星 185 55%-65% 29 288/316 自营 1616 亚太大酒店 裕华 四星 299 65%-75% 36-56 36 260/418 自营 酒店部分酒店部分 酒店市场总结酒店市场总结 石家庄高档酒店多分布在交通便利的核心商圈核心商圈范围内，依托周边高端商务高端商务 人群人群或政府机关的政务人群；政府机关的政务人群； 石家庄高档酒店的管理模式趋向聘请酒店管理公司进行运营管理； 各高档酒店都有自己稳定的需求客群，能够保持较高入住率； 石家庄高档酒店服务标准仍有待于提高，客房服务设施细节仍有待于进一 步完善； 石家庄目前商务纯正商务纯正的公寓式酒店公寓式酒店，同样存在市场空白市场空白。 酒店定位酒店定位 达到目的：达到目的： 依托酒店的服务管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业服务品质；依托酒店的服务管理，提升写字楼、公寓乃至住宅的物业服务品质； 满足地缘性高端人群的临时性居住需求；满足地缘性高端人群的临时性居住需求； 打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期高品质居住办公需求；打造个性化公寓式酒店，占领石家庄市场空白，满足外来高端人群中长期高品质居住办公需求； 城市首家城市首家 公寓式酒店公寓式酒店 参考经营方向参考经营方向 聘请酒店公司管理，自持性，打造特色公寓式酒店聘请酒店公司管理，自持性，打造特色公寓式酒店 市场分析定位市场分析定位 写字楼部分写字楼部分 萌芽期萌芽期 起步期起步期 放量期放量期 盘整期盘整期 蓄势期蓄势期 上世纪末上世纪末 2000 2000 20032003年年 20042004年年 20052005年年 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 甲甲 级级 写写 字字 楼楼 企业自建； 民居商用； 当时高档 办公场所代表： 东方大厦、 时代方舟、 中浩第一商务 军创国际 先天下 庄家金融 中铁商务 中华商务 西美二期 万象天成 乙乙 级级 写写 字字 楼楼 美东国际 凯嘉大厦 凯莱金第 尚德国际 万隆国际 me码 裕园广场 丽迪亚 富邦大厦 银泰国际 安侨商务 华海环球广场 东方新世界 写字楼市场分析写字楼市场分析 整体市场整体市场 发展历程回顾发展历程回顾 石家庄写字楼主要集中于新百东购商圈（泛桥西）和广安cbd商圈（泛桥东）， 其他区域写字楼开发尚不存在明显集群优势。 广安广安cbdcbd 商圈商圈 铁铁 路路 泛桥东区泛桥东区 新百东购新百东购 商圈商圈 泛桥西区泛桥西区 本案本案 中华商务； 尚德国际； 军创国际； 庄家金融大厦； 裕园广场； 万象天成； 缔景城 等 西美大厦； 丽迪亚； 时代方舟； 美东国际； 中宏银泰国际； 先天下； 开元环球中心 等 写字楼市场分析写字楼市场分析 整体市场整体市场 板块分布现状板块分布现状 写字楼市场分析写字楼市场分析 整体市场整体市场 cbd商圈发展趋势商圈发展趋势 西西 美美 大大 厦厦 北国北国 商城商城 中中 铁铁 商商 务务 广广 场场 万隆国际万隆国际 中心中心 先先 天天 下下 美东国际美东国际 官官 鲤鲤 汇景国际汇景国际 广安街广安街 地下商街地下商街 怀特国际商城怀特国际商城 世纪方舟世纪方舟 世贸皇冠世贸皇冠 大酒店大酒店 中茂海悦中茂海悦 大酒店大酒店 国际大国际大 饭店饭店 广安cbd商圈 本本 案案 方方 北北 商商 务务 开开 元元 环环 球球 中中 心心 万达万达 广场广场 滨江商滨江商 城国际城国际 剑剑 桥桥 春春 雨雨 泛泛cbdcbd商圈未来核心商圈未来核心 引领引领cbdcbd发展潮流发展潮流 本本 案案 单单 位位 写字楼写字楼 20042004年年 20052005年年 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 租金 元/平米天 甲级 2 2 2.2 2.4 2-2.4 2-2.5 乙级 1.5 1.5 1.8 1.8 1.6-1.8 1.6-1.8 售价 元/平米 甲级 6200 6500 6800 7000 7500 乙级 4300 4800 5000 5500 5600 6000 写字楼市场分析写字楼市场分析 重点分析重点分析 租售价格对比分析租售价格对比分析 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 甲级 乙级 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 甲级 乙级 写字楼售价涨幅对比写字楼售价涨幅对比 写字楼租金涨幅对比写字楼租金涨幅对比 【 注：2008年甲级写字 楼基本无供给，尾盘售 价不足以代表价格水平 变动，仅供参考。】 甲级写字楼售价普遍高出高出乙级写字楼约1500150018001800元元/ /平方米平方米； 甲、乙级写字楼平均租金分别为2.22.2元元/ /平米平米天天和1.71.7元元/ /平米平米天天； 甲级写字楼空臵率空臵率约为20%20%30%30%，乙级写字楼空臵率约为15%15%20%20%； 写字楼市场分析写字楼市场分析 重点分析重点分析 租售价格对比分析租售价格对比分析 小小 结结 写字楼市场整体供给量较少，促使写字楼售价有一定的上涨； 写字楼租赁需求不旺盛，空臵率高租赁需求不旺盛，空臵率高；使各写字楼项目在运营时竞争压力较大， 租金难以上涨租金难以上涨； 写字楼的整体投资回报率较低整体投资回报率较低； 写字楼市场分析写字楼市场分析 重点分析重点分析 主力客群对比分析主力客群对比分析 写字楼写字楼 项项 目目 客户列举客户列举 客户特点分析客户特点分析 甲级甲级 中华商务 太平保险、工商银行（太平保险、工商银行（40%40%）、河北佳兆房地 产有限公司、众多外贸公司等 金融、保险、外贸上下游公 司； 与政府部门有较多业务往来 的公司等。 军创国际 泰康人寿（泰康人寿（25%25%）、中创建材、图腾文化传播 、候凤梅律师事务所、金盛来贸易等 西 美 nokia、美国开利、philips、tcl、华为等 外企及外企驻石办事处； 大型企业的河北分公司、驻 石总部等。 先天下 上京地产、九哌集团、零度视点设计、用友软 件等 乙级乙级 富邦大厦 国讯集团、长丰科技公司、深圳航空及外贸、 室内设计、房地产、弱电等公司。 具备一定盈利能力的中小型 企业、外地企业设臵小型办 事处、成长型公司。 美东国际 日立集团办事处、熊猫机械、侯氏餐饮、佳兴 地产等，各行业较杂。 桥西中华大街板块桥西中华大街板块 广安板块广安板块 桥西中华大街板块桥西中华大街板块 广安板块广安板块 1 写字楼市场分析写字楼市场分析 重点分析重点分析 主力客群对比分析主力客群对比分析 繁华区域中心繁华区域中心 交通便捷交通便捷 周边配套齐全周边配套齐全 目 标 定 位 甲 级 写字楼 甲 级 乙 级 投 入 使 用 特 征 空间布局灵活空间布局灵活 物业服务完善物业服务完善 内部配套齐全内部配套齐全 特 征 租金低一等级租金低一等级 基本物业服务基本物业服务 国内外知名公司 中小型 / 成长型 公司 少 数 多 数 成 功 案 例 特 征 小 结 成 功 案 例 特 征 小 结 大客户大客户【银行 / 保险 / 医疗 等 】 消化量大，速度快；销售周期短，风险低； 核心客群核心客群 边缘客群边缘客群 小公司、投资客小公司、投资客 等等 本地客群特点：本地客群特点：外来投资客较少，客群整体对写字楼投资认可度不高； 市场份额有限，散售客群有限；较早入市赢得主力客群； 军创国际军创国际 西美二期西美二期 庄家金融大厦庄家金融大厦 万象天成万象天成 地理位臵 新华区中华北大街50号 桥东区建设南大街6号 桥西区自强路南小街交汇处 桥西区裕华西路15号 写字楼类型 纯商务写字楼 综合性写字楼 纯商务写字楼 综合性写字楼 建筑设计公司 中铁设计院 石家庄市建筑设计院 广东省建筑设计研究院 项目定位 中国第八建筑总部级写字楼中国第八建筑总部级写字楼 国际标准级商务综合体 石家庄首家复合型专业化金融主题首家复合型专业化金融主题商 务楼 甲级写字楼， 销售方式 整层出售整层出售；出租 分户出售、出租 整层出售整层出售；分户出售、出租 整层出售（中国人保整层出售（中国人保60%60%） 物管公司 石家庄军创物业管理有限公司 西美商务酒店商务酒店有限公司 戴德梁行顾问戴德梁行顾问 韩国辉氏物业管理公司韩国辉氏物业管理公司 业态划分 1-4层为商业及餐饮， 5 5- -2525层为办公层为办公。 商业：1-6层。写字楼；写字楼；7 7- -1818层；层； 酒店客房：19-28层 1-5层为银行办公银行办公及商业，6 6- -1919层为层为 办公办公，20-26层为公寓式办公 1-4层为商业及餐饮，5 5- -2525层为办公层为办公 标准层面积 1500 1200 1600 1355 分割区面积区间 100400 60120 80200 硬件 配套 电梯品牌 瑞士迅达 瑞士迅达高速电梯 三菱电梯 西子奥蒂斯；21人/梯；3梯 空调品牌 中央空调 中央空调 名牌中央空调，风机盘管加新风系统 中央空调：麦克维尔 结构 特征 大厅挑高 挑高，面积近500平米 挑高10米 核心筒 中部 端部 中部 内外装特征 国际流行红色豪华外立面红色豪华外立面，楼体采用 独有的个性化退台式设计个性化退台式设计 天然花岗岩立面 全落地中空镀膜玻璃幕墙 纯银质感立面 玻璃幕墙加遮阳铝飘板 智能化配套 出入口控制系统；电子巡更系统；停 车场管理系统；计算机宽带网络系统； 物业管理计算机化；消防自动化系统 通讯自动化、楼宇自动化、办公自动 化、安保自动化、消防自动化 ； 网络视频会议系统网络视频会议系统 ；网络办公自动化；网络办公自动化 系统系统。网络视频点播服务网络视频点播服务。视频监控 服务。 通讯自动化、楼宇自动化、办公自动 化、安保自动化、消防自动化 重点分析重点分析 典型案例特点分析典型案例特点分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 军创国际：军创国际： 定位：中国第八建筑总部级写字楼； 体量：5-25层为办公；整层出售为主； 客群：泰康人寿（泰康人寿（25%25%）、贸易等大客户）、贸易等大客户为主； 特点：国际流行红色豪华外立面；个性化退台式设计个性化退台式设计； 西美大厦：西美大厦： 定位：国际标准级商务综合体； 体量：二期7-18层为写字间；分户出租售； 客群：外企、知名企业河北分公司等为主； 特征：区域优势；入市时间较早；酒店服务支撑区域优势；入市时间较早；酒店服务支撑； 庄家金融：庄家金融： 定位：石家庄首家复合型专业化金融主题商务楼首家复合型专业化金融主题商务楼； 体量：6-19层为办公；整层出售为主； 客群：金融类客户为主； 特点：戴德梁行物业顾问戴德梁行物业顾问；网络相关商务智能系统网络相关商务智能系统； 万象天成：万象天成： 定位：甲级写字楼； 体量：5-25层为办公；整层出售为主； 客群：中国人保（中国人保（60%60%）大客户）大客户为主； 特点：韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计韩国辉式物业；女性停车场；细节化设计； 重点分析重点分析 典型案例特点分析典型案例特点分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 石家庄写字楼市场发展缓慢；中端写字楼同质化严重同质化严重，纯高端写字楼稀少； 未来2-3年，较多较多写字楼项目集中入市项目集中入市，预计产品品质将有较大提升，市场竞争激烈市场竞争激烈； 写字楼整体租售情况不理想；空臵率较高空臵率较高，租金不易上涨；整体投资回报率较低投资回报率较低； 写字楼散售方式，运作周期长、风险大；成功写字楼通常以大客户购买为主大客户购买为主； 写字楼产品整体创新性较差，特色较少创新性较差，特色较少； 写字楼市场特征总结写字楼市场特征总结 启启 示示 贴合市场规律，降低风险，建议控制本案写字楼体量体量，不易过大不易过大； 结合前沿设计理念，将低碳环保、绿色节能低碳环保、绿色节能概念融入产品设计中，增大亮点； 规避产品同质化，建议产品细分，走多元化、特色化路线； 产品设计产品设计注重细节处理、人性化设计细节处理、人性化设计；以客户为中心客户为中心的产品设计更有吸引力； 写字楼市场定位写字楼市场定位 城市首座城市首座 低碳低碳 / 创新创新 / 标识性标识性 商务巨擎商务巨擎 设计方向：设计方向： 区域地标化区域地标化 / / 低碳环保化低碳环保化 / / 产品创新化产品创新化 / / 细节处理化细节处理化 达到目的：达到目的： 树立区域地标，提升项目整体形象； 满足政府、发展商对商务区的形象要求； 最大化提升产品竞争力，降低风险，利于销售； 市场分析市场分析 商业部分商业部分 5 2 3 4 1 新百东购 20002000年前年前 石家庄老核心区老核心区，随着东购、军创国际、 世纪饭店、中华商务等项目建设焕发青春 20002000年年 北国 2000年自北国开业以来成为毫无争议的核心商圈核心商圈， 区内商业氛围浓厚商业氛围浓厚，写字楼和高档住宅项目聚集区。 广安cbd 20032003年年 2003年自财富大厦、美东国际、官鲤、中宏汇景国 际等一批项目的建设以来成为新的板块热点，致力打 造石家庄石家庄cbd。伴随后期世贸酒店与先天下的相继开 业成为石家庄新的热点商圈，发展前景看好发展前景看好。 怀特 20042004年年 2004年建设的怀特国际商城是石家庄裕华区的区域裕华区的区域 商业中心商业中心，随着槐安路高架桥的通车，以及市广电 中心、怀特古文化茶城，世纪公园等建设，区域居住居住 氛围浓厚氛围浓厚，高端居住楼盘聚集区域。 裕西广场 20062006年年 裕西商务广场由裕园广场、省艺术中心和万象天成组 成，区域内金正缔景城、联邦名都、金世界等项目的 建设竣工，成为桥西区居住生活热点区域桥西区居住生活热点区域。 石家庄核心区商圈发展历程石家庄核心区商圈发展历程 纯商业部分纯商业部分 新百商圈、裕西广场、北国商圈、广安cbd、先天下商圈共同构成了石家庄的城市商业金廊石家庄的城市商业金廊 石家庄主要商圈分布石家庄主要商圈分布