2010年大悦城时尚品牌战略联盟交流会.pdf

大悦城时尚品牌战略联盟交流会 大悦城时尚品牌战略联盟交流会 图为大悦城时尚品牌战略联盟交流会现场 主持人：主持人： 谢谢我们的舞蹈演员带来的精彩富有激情的舞蹈。 尊敬的各位领导、 各位嘉宾， 媒体界的朋友们，大家下午好，欢迎光临“共赢、互利、长久、稳定”大悦城时尚品牌战略 联盟交流会的活动现场。 我是来自北京电视台财经频道的长盛， 很荣幸主持今天下午的活动， 刚才大家欣赏舞蹈的时候也被极具震撼力的屏幕震撼。 在刚刚结束的上海世博会上， 中粮集团作为高级赞助商， 向全世界展示了中粮的优良产 品与全球 500 强企业的强大实力。 中粮的“两链”战略成为了社会热议的话题， “以大悦城 为品牌的全服务链城市综合体”更是媒体关注的焦 点。做媒体的老喜欢用一种评价评价一 个企业，高调和低调，中粮是拿捏的非常好的伟大的企业，当自己做规划，事情的时候可以 踏踏实实的低调，当我们面对整个宏观布局的时候，当我们面对朋友的时候，像今天这样如 此高调， 所以我倡议我们今天所有的来宾用一次热烈的掌声庆祝今天高调的聚会。 谢谢各位！ 今天，我们看到中粮集团的主要领导，包括中粮商业地产板块的核心团队，今天跟大家 将会就中粮集团的商业地产战略以及大悦城的发展和大家进行非常深入的交流， 同时， 大悦 城也将和各位合作伙伴探讨更加紧密的联系， 相信诸位一定会在这里度过一个深刻而又温暖 的下午，首先请允许我向大家介绍出席今天交流会的主要领导，他们是： 中粮集团董事长宁高宁先生 中粮集团副总裁史焯炜先生 成都市武侯区刘玉泉区长、副区长罗文川先生 中粮集团地产酒店事业部总经理周政先生 中粮集团地产酒店事业部常务副总经理韩石先生 中粮集团地产酒店事业部酒店事业部总经理姚长林先生 中粮集团地产酒店事业部海南公司总经理徐国荣先生 让我们再次对各位领导的光临表示热烈的欢迎，我们前面看到了大屏幕，震撼的画面， 下面我们还通过具有震撼力的大屏幕看一段 vcr，走进中粮，走进大悦城，请看大屏幕。 (企业宣传片播放) 主持人：主持人：我们是在阅读一部大悦城的历史，这个历史从片子看会有更长的跨度，但是 06 年的时候你问大悦城是什么，他会告诉你什么，但是现在问的话，他会告诉你快一点去。 从地段提升价值来看几乎是一个奇迹， 这个短片之后我觉得还会有一个故事， 就是这个品牌 是由中粮集团的史总带领着中粮置业这支创业团队， 打造了大悦城品牌。 在短短的四年多时 间内，大悦城从诞生到茁壮成长，并凸现出了鲜明的品牌个性，下面就请史总与我们共同分 享大悦城的品牌理念与经营思路。 图为中粮集团副总裁 史焯炜 史焯炜：史焯炜：尊敬的宁高宁董事长，成都武侯区的刘区长，各位品牌客户的代表，女士们、 先生们， 大家下午好。 去年 11 月 5 日， 我们在上海举办了大悦城品牌的推介会， 主题就是“成 长中的大悦城”这也是我们大悦城的首次亮相。今天我们在北京举办活动，九个大悦城和大 家欢聚一堂，共同回顾大悦城的成长历程，分享大悦城的新成绩，探讨大悦城的发展战略， 我们今年的主题是“战略联盟”，目的就在于同大家建立更为紧密的合作关系，实现大悦城与 时尚品牌的有机结合， 共同成长。 大悦城能与时尚品牌结成战略联盟是因为大悦城为时尚品 牌提供了良好的平台和表现的机会。 2007 年西单大悦城盛大开业，如今它的年销售额已经达到 20 亿，人流量三年到目前为 止已经达到了 7200 万人次，已经成为我们行业关注的亮点。 2009 年沈阳大悦城闪耀亮相，迅速成为沈阳时尚消费的领航者。2010 年朝阳大悦城如 期开业， 在短短的几个月已经融入到北京市民和年轻人的生活当中， 受到了广大消费者的欢 迎。 今年年底我们预计 12 月 18 日上海 大悦城即将开业。沈阳大悦城 c、d 地块春节前也 要开业，明年天津大悦城也将开门纳客，加上我们安定门大悦城，成都大悦城，一个大悦城 的品牌家族正在迅速成长，中粮商业地产以一线城市为核心，辐射长三角，珠三角，环渤海 湾等战略布局正在逐步的实现。 作为一个迅速崛起的购物中心，应该说大悦城是非常成功的，大量国际、国内时尚品牌 相继进驻大悦城并取得了非常好的经营业绩， 众多的时尚连锁品牌表现优异， 其中销售表现 亚洲排名前三名的有五家，销售全国前三名的品牌有 60 家，同时越来越多的品牌愿意把旗 舰店放在我们的大悦城里面，西单拥有的品牌旗舰店有 76 家，朝阳大悦城也有十多家，像 苹果第一次进驻购物中心的店选择了西单大悦城， 结果也超出了他们的想象， 卖出了苹果全 球单店首日销售额的新纪录。我相信将来会有越来越多的国际时尚品牌愿意和大悦城合作， 像 a&f、美国音都在和我们的积极洽谈当中。 大悦城的目标就是成为时尚目标的最佳表现平台，人们要休闲、购物、约会，想感受时 尚的气息会第一时间想到大悦城， 时尚的品牌进驻中国， 进入一个新的城市的必争之地也是 大悦城。 大悦城能够与时尚品牌结成战略联盟， 还在于我们双方有着非常一致的核心理念， 有着 高度吻合的目标客群。大悦城成功的核心要素是八个字“时尚、年轻、潮流、品位”。 西单是年轻时尚的，沈阳也是年轻时尚的，朝阳还是年轻时尚的，上海 大悦城更是一 个年轻时尚的。时尚是核心理念，时尚是大悦城品牌的唯一特性。大悦城倡导时尚平民化， 引领时尚潮流的形象已经深入人心，这一时尚品牌快速、求变、创造、流行、引领流行，评 价时尚的理念高度切合， 这一点从客户群上就可以很好的印证， 西单大悦城 18 岁到 30 岁的 人群占 85%，沈阳大悦城占 81%，朝阳大悦城占到 76%，这说明大悦城年轻、时尚的定位 是准确的，品牌的核心目标是正确的。抢占都市时尚的制高点，打造都市时尚的目的地大悦 城品牌的诉求。 大悦城也要像迪斯尼一样，因为迪斯尼是童话，是娱乐的目的地，而且每个迪斯尼都能 够给大家传递着相同的快乐，通过主体定位，品牌组合，空间设计，景观装饰、活动策划创 造与众不同的品牌经验，传递着时尚带来的快乐，这就是大悦城的品牌所要追求的。 大悦城与时尚品牌的战略联盟是建立在互利、共赢的基础之上，只有互利、共赢才可以 确保我们长久稳定的合作关系。西单大悦城三年来销售额保持高速增长，2008 年年销售额 10 亿，09 年 15 亿，今年 20 亿，租金虽然也在增长，但是租金增长的幅度远远不及销售增 长的速度。 总体来说，我们至开业以来的三年间，租售比呈平均、下降的趋势，从第一年的 30% 逐年降到 20%到 25%左右。大悦城与时尚品牌租户互相支持，互相信赖，共同拓展时尚， 服务消费者。消费者满意了，商家才能好，商家好了业主才能好，这是大悦城一如既往秉承 的经营理念。 大悦城的团队是一支素质过硬， 值得信赖的团队， 这也是维持我们长久战略联盟关系的 重要保障。宁董事长曾经写过一篇文章大悦城他说大悦城的性格会从它的笑脸，它的语 言，它的服务，它的态度，它总经理到保洁员的眼神当中透出来，感染每位客户，空气中应 该弥漫着阳光的味道，来的人不仅要购物，还因为感觉，不仅因为商品，还因为性格，这样 才是饱满的 mall。 正是从宁董事长到前台的服务员都积极的维护大悦城的品牌， 将大悦城的品牌性格延伸 到大悦城团队的心中，努力的做时尚平民化，让消费者走进大悦城就可以感受到时尚，年轻 的活力，才有了大悦城今天的成功。 大悦城从无到有，从小到大，四年来，团队也完成了一个美丽的蜕变，从最初的不到十 人到今天形成三百多人的商业管理团队， 他们大多数来自于专业市场， 经历过多年的商业市 场的历练， 有的人员进行了内部的转型， 有的来源与知名的大学校园， 这是年轻的专业团队， 英雄不问出处，他们自觉的融合于大悦城的理念之下，志同道合，精诚团结，形成了强大的 战斗集体，赢得了市场的高度认同和赞赏。 大悦城发展的目标是百年老店， 我们会一直保持产品的高度的集中度， 所有大悦城都有 品牌的定位，统一的视觉形象，鲜明的品牌个性，这样大悦城给消费者的感觉是一样，都是 时尚，年轻、潮流、品位的，要做到这一点我们与时尚品牌结盟是最重要的，最有效的途径。 我们希望在未来的拓展计划当中，强化扩大战略联盟的合作范围，和大家形成长久、稳 定的合作关系，大悦城和时尚品牌一起手拉手、肩并肩走向全国，走向未来，走向辉煌，谢 谢大家！ 主持人： 主持人： 谢谢史总， 我觉得刚才史总整个致辞过程当中， 更多的是自信， 也有一份承诺， 点睛之处在于虽然我们的租金不断的提高， 但是我们的租售比保持下降的趋势， 我们希望这 个现象要不断的延续。 今天我本身非常喜欢现场的鲜红的色调， 对于整个我们来看中国的经济， 现在进入了观 察期，很多人处在不知所以然的状态，我们在昨天，今天请不同方面的专家对现在的观察期 剖析，得出的结论是乱向从生，今天下午是两个私募在我们那里达成了一个共识，说上证综 指将在两年之内见到 6000 点，如果快速的话，将在一年之内见到 6000 点，如果史总，周总 他们注入资产的程度快一点的话，中粮将在很短的时间内涨十倍，仅代表个人的观点。 我们是对经济做一个观察和分析，从今天的现场来看，从刚才的史总的表述来看，我们 听到更多的信心，我觉得需要更多的红色，需要更多的信心对于现在大家参与经济的人，所 以我们应该向 8 月 12 日到 20 日的李嘉诚一样， 不断的投资再投资， 我们需要让很多人发现 在目前跌荡，飘浮的情况下什么地方是避风港，刚才史总说商户好业主才可以好，观察商业 地产很简单，就看大业主是谁，分割成小单位的地产都可以重新定位一下，所以今天各位租 户，各位战略合作伙伴，各位潜在的未来的共赢的合作伙伴是真正的朋友，下面我们也是邀 请到一些朋友上台，有请百盛餐饮集团副总裁艾云峰女士致辞。 百胜等品牌商代表发言百胜等品牌商代表发言 2010 年 11 月 10 日 15:43 新浪商业地产 图为百盛餐饮集团副总裁 艾云峰 艾云峰：艾云峰：尊敬的各位来宾、朋友们大家下午好，今天我非常高兴参加中粮大悦城品牌推 荐会， 首先请允许我代表百盛餐饮集团中国事业部向大会的举行表示热烈的祝贺。 中粮集团 与中国百盛之间的合作由来已久， 无论是原料供应还是商业项目的合作上， 双方都已经建立 了互信、互利的长期合作关系，2007 年中粮首个商业项目西单大悦城在北京开业以来，大 悦城以时尚、流行、潮流、多种风格，成功的打造了国际化青年城市的综合体的鲜明品牌特 色。 大悦城启动初期，中国百盛就与大悦城开始携手合作，目前已开业的西单、朝北大悦城 当中都有中国百盛的品牌成功进驻，在建项目双方也正在紧张的接洽当中，1987 年中国百 盛进入中国，截至 2010 年 10 月在各城市开设了超过 3100 家肯德基餐厅，100 多家必胜客 宅急送等等，员工总人数达到 28 万，百盛餐饮集团中国事业部多年来已营业额最高，餐厅 数量最多， 名列国家发布的中国百强之首， 中国百盛也是全球餐饮集团中发展速度最快的企 业。 值此大会之际， 我代表中国百盛感谢中粮集团的各位领导对百盛品牌的认同和在各领域 给予的大力支持，我们对大悦城的开发、运营充满着信心，同时也会积极的参与大悦城的发 展， 希望在不久的将来， 在各地大悦城的项目当中都可以看到百盛的餐厅在为消费者提供高 品质的服务。 最后， 祝本次大会圆满成功， 祝愿各位领导和来宾身体健康， 万事如意， 谢谢大家！ 主持人：主持人：下面我们邀请无印良品的松崎晓先生致辞。 图为无印良品的执行董事 松崎晓 松崎 晓：松崎 晓：尊敬的宁总，中粮集团的各位领导大家下午好！我是无印良品的松崎晓，我 们在西单大悦城的无印良品的开业情况，长期非常令人瞩目，在西单大悦城的领导下，我坚 信这边的顾客会越来越多，最后祝愿这次大会圆满成功，也祝愿大悦城的生意越来越兴隆， 也祝愿各位领导身体健康。 主持人：主持人：下面我们邀请 bestseller 副董事 peter 先生致辞，有请。 图为 bestseller 副董事 peter peter：peter： 我谨代表 bestseller 副总裁感谢大悦城的邀请。 我们是 2007 年 12 月底开始跟 中粮集团合作第一个项目， 在北京西单大悦城。 到今年为止我们一共跟中粮集团合作了三个 项目，西单大悦城，沈阳大悦城，北京朝北大悦城。 在这三个项目当中， 我们着重跟大家分享的是北京西单大悦城， 到今天为止是第三个年 头，我们公司旗下三个品牌销售额增长了 40%。大家都知道其实西单大悦城还是非常复合型 竞争的商圈， 能够在这么一个激烈竞争的商圈当中西单大悦城取得如此骄绩， 我们认为和西 单大悦城的准确的定位和良好的品牌，和优良的设计导引客流非常有关系。 我们知道大悦城会在中国未来几年很多的城市陆续开设项目， 我们非常确信由中粮集团 领导的团队一定能够成功把在这三家体系在其他的项目成功复制。 作为中国最大的服装零售 商之一，我们公司会一如既往的支持中粮在全中国的发展。再次感谢中粮集团和宁董事 长。 主持人：主持人：谢谢您。我们看到阵容强大的序列之后，还可以感觉到未来大悦城的爆发力。 现在是我们的战略同盟伙伴和租户的代表大家讲述过去的故事， 更多的表达是一个愿望， 我 想今天来的人都有一个共同的期待， 我们期待着一个人的主题演讲， 这个人在中粮用自己的 创新管理， 也包括不断的发展过程当中的转型， 已经为现在的中粮品牌带来了更大的想象空 间， 而据集团内部的人士透露， 每当集团有一些重大的市场需要起名字的时候大家都期盼着 再次阅读论语，下面我们用热烈的掌声欢迎中粮集团董事长宁高宁先生做主题演讲。 宁高宁：大悦城改变年轻人生活方式宁高宁：大悦城改变年轻人生活方式 2010 年 11 月 10 日 15:43 新浪商业地产 图为中粮集团董事长 宁高宁 宁高宁：宁高宁：非常感谢大家，没有想到来这么多人，确实看到大悦城能够在今天邀请到这么 多的合作伙伴来，非常高兴。在中粮有一个习惯，上台讲话先问大家好，大家好吗，大家说 好之后我们又不会结束，会说好，很好，非常好，越来越好，一年更比一年好，这是中粮内 部呼应讲话者的口号。 在今天所谓的讲话之前我们应该先喊一喊这个口号， 我再说一遍， 好， 很好，非常好，越来越好，一年更比一年好。带着中粮的一个希望，也希望这个好和我们的 客户，和我们的租户，和我们更多的伙伴一起一年更比一您好。 刚才我听到peter先生说bestseller40%的增长， 我觉得应该是一年更比一年好的迹象。 今天给了我 40 分钟讲话，我也不知道讲什么，我听了前面几位讲，听了客户讲，我想今天 可以触及到几个问题，争取不浪费大家的时间。 第一个，为什么会有大悦城。很多所谓的故事，中国人喜欢讲故事，很多故事加在我们 头上，其实不是这样的，大部分的故事都是假的，但是故事慢慢的讲着之后，讲的我心里有 一些理论，他们总讲我就认为好象是我说的，我就把他们讲的编一个故事，讲讲为什么会有 大悦城。 我觉得中国人整体生活方式应该有一些改变， 这个改变表现在每个层面上， 从中粮做食 品开始，我们大家知道过去吃饱了就不错了，后来说要吃的安全一点，今天还要吃的健康一 点，这个是不断不断的提升的过程，过去我们是直接吃粮食的，今天我们要把粮食先喂猪， 喂牛，然后我们再吃它，变成了这个生物链不断的提升的过程。这个过程反映了我们生活方 式上就有了改变，大家经常提到深圳的万象城，类似于其他的购物中心的作品，都是在一开 始希望能够把中国人消费的场所， 这种场所带来的感觉和文化也一个改变， 就慢慢的有了这 么一个产品出来，因为最早我们去做，如果外地人到北京来，一定会去王府井百货大楼，那 是几乎全北京人买东西的地方， 在王府井百货大楼买一样东西， 如果我们那里有一个人来北 京了，他买了一双鞋如果是在王府井百货大楼买的，他会被大家讨论很多天。 如果我们在美国会看到很多人都在做百货，做了之后，百货公司越来越有问题，为什么 呢，因为有两类，一类是像 hm 这种品类商城，还有一类就是 boma 的形式，最后这两种形式 的演变， 使得购物中心的场所变成了分开提供购物环境者和在里面经营的客户的两个分类的 模式。过去大部分的百货公司会拥有这个楼，比如说王府井百货公司平时那个楼就是他的， 现在可能不是了， 现在提供了商业物业的业主和经营的人分开。 这个分开我觉得大大的给中 国的消费者提供了新的体验， 把过去的购物是一种买东西的所谓的行为， 今天变成了是一个 消遣的，享受的或者说是一个悠闲的行为，没有压迫感。 过去香港人讲，他们有很多的变化，比如说香港过去说买东西就是在公司里面走，现在 全部转变成 shopping mall，这个过程大悦城加入了，使得中国人整体的消费习惯上有一个 生活方式的改变，带来一种丰富感，享受感，带来一种和丰富的商品和服务之间接触的一种 体验， 带来了一种没有被一个单一的直接诉求的目标压迫的悠闲感， 这个东西我觉得大悦城 逐步的再提供出来。 伴随着中国人在其他消费领域里面这种提升， 大悦城融入了中国人的生活， 使得中国人 在整个购物里面，愉悦的部分大过了花钱的部分。从这个来说，大悦城产生了以后就有了希 望可以代表的东西，为什么呢？因为过去我们说百货公司，就是百货的意思，什么都有，后 来发现原来商场，大的购物中心也可以什么都有，他一定要有主题，一定要有客群，一定要 有自身清晰的定位，品牌，要有自身的客户群的诉求，不是说我这里什么人都来买东西，这 就不对了。我曾经跟大悦城的团队说过，我说如果你的客户里面有老人家的东西，我不是不 尊重老人，但是我的定位不在这里，如果你发现哪一个店老人在里面买东西，我觉得这个店 应该走了，他和我们的诉求客户是不一样的。大悦城希望自身跳出一般的百货公司的概念， 它代表一种时尚性、潮流性，代表着新兴中产阶级追求新的生活方式的模式，不是最高端的 奢侈品，当然了，也不是非常低端的东西，代表着最大众的中国相对比较年轻的中产阶级， 随着中国经济的成长，不断提升的收入阶层，改变他们生活方式，提升他们的生活素质，享 受一个相对来说比较现代，某种程度是西方新的生活方式的场所。 这个实际上就把大悦城定位为是有粉丝的， 应该有幸福感的， 不仅仅是一个周边的邻居 购物中心。有一次我陪一个客人在大悦城里面走，碰到一男一女热恋的情侣，我问他们哪来 的，他们说延吉，延吉朝鲜自治州，在吉林那边，我说延吉怎么知道这里，她说网上看的， 男的说来北京就是为了来大悦城，说这个女的。我当时也想这种人就是我们诉求的客户，你 们的年轻对的，收入对的，而且半径最长，1200 多公里，我当时想大悦城辐射 50 公里不错 了，结果 1000 多公里出去了。这样大悦城就和旁边的百货公司有了不同，西单我们刚开业 的时候旁边两个百货店大减价，他们想打垮我们，但是今天他们特别欢迎我们，因为我们带 来了人流，把整个地域盘活了，为什么，因为定位是不同的，他们没有我们悠闲，享受的感 觉，从这个角度来说，大悦城代表的精神，今天我们通过在座的客户来体现出来的，刚才我 坐在周围的几个客户说了几句话，实际上我知道今天盖房子很容易，谁都会盖，但是做一个 好的品牌是不容易的，真正做一个好的不管是餐厅也好，还是服装也好，还是卖其他不管什 么产品的品牌都是很难的， 真正的困难的工作是客户来做的， 我们大悦城就给大家提供了一 个场所而已。 所以大悦城的服务和大悦城本身的方向一定是从客户的层面， 如果今天咱们的 会议要挑一些毛病的话， 今天这个会议就不应该把我作为介绍第一个客人来介绍， 这是错的， 要介绍我们的客户首先，介绍我有什么用。还有一个是英文错了，permanent 错了，不是长 久的意思，可以换一个词。我想强调一个，大悦城自身一定是需我觉得 50 个到 100 个核心 的客户，大悦城作为组织者，作为投资者，他一定需要一个在前面讲的所谓的定位，所谓的 理念，品牌的前提之下，一定需要 50 到 100 个核心客户，我们形成战略联盟，我们在一起 力量非常强。 我们在一起是真正代表着新的无坚不摧的人人接受的， 人人喜爱的生活方式。 这样我们 就成功了，我说这里面甭管我们在谈的过程中有什么小小的误会，有什么小小的差距，我们 要看大的方向， 我说这个话首先是对我们的团队说的， 我希望我们的团队在现在的商业场里 面找到比较好的品牌，这样的话，才使得大悦城自身的所谓包含的理念通过我们团队，通过 我们的租户、通过我们的商户表现出来。 一个客户去到商店里面， 肯定不想知道是谁把这个建起来的， 但是他一定知道谁是古奇， 谁是必胜客，kfc，客户本身我觉得我们大家应该让客户从进了大门的时候，进到门里的时 候感受到这是一个发展商物业持有人和品牌持有人 、运营商有一个密切的合作。 我说的很容易，做起来很难，一般每个人都有一个谈的过程，但是我只是表一个决心， 我希望中粮集团的团队以后也这样， 真正的结成战略合作伙伴， 因为我在客户会上讲话也很 多，因为中粮的经销商、供应商你们也开会，我们和租户来讲这还是第一次，但是我觉得这 个更应该是密切的，从北京，从西单可以打到朝阳，从北京打到沈阳，然后到上海，天津也 好， 成都也好， 我们形成一个辐射组合， 这个非常强大， 我觉得可以创造我们小环境的营销， 这是中粮的愿望， 希望将来以后如果我们的客户对大悦城有任何不同的意见， 做的不好的地 方，我觉得都应该很透明的提出来，围绕着战略合作，共赢、互利、长久、稳定的这样的合 作心态下，这种愿望下进行。 在这个基础之上，中粮要有一个比较快的发展，比较快的大悦城的发展，因为我知道我 们大家每个人都有开店的任务， 把可能你所有的店都开在大悦城里面， 但是中粮希望很快的 发展提供给大家更多选择的机会。从中粮自身来说，我们集团内部就要做一个大的整合，把 力量全部集中起来，刚才有一个数字说开十家二十家几百亿，这个数字肯定是小的，这是以 前说的，现在我们正在做上市的计划，这个会有更大的发展。 希望中粮集团自身能够给大家提供到一个好的机会，中粮集团自己作为刚才讲的两条 链，作为服务链来讲，采取了和大部分的中国地产商不是很一样的投资方法。什么方法呢， 采取了一种希望在最好的位置建一个城市区域性的中心。 可能头一年， 第二年回报不是很高， 但是希望建立起长期的资产组合拳， 从我和中粮董事会都坚定的相信从现在开始到未来二十 年都是积累物业，积累产业的时期，而不是很快的卖掉。怎么老不卖，人一卖了不就是赚钱 了， 实际上这个和中粮集团代表着不同的思维方法， 中粮集团也希望在做的大悦城里面是唯 一的所有人， 一旦卖散了就变成管理散了， 我希望在我们可以起到一定的作用， 和大家合作， 帮助大家助力合作。 同时中粮集团自己也希望把这个业务变成相对来说发展比较快的， 变成 行业内的助力或者逐步的引起资本市场的重视，这行业发展会更快。 在这个基础之上，我最希望的还是最终建立一个中国的，有品牌的，带着精神理念的， 有固定的顾客，有粉丝的，有真正的代表年轻时尚向上的生活方式的购物、休闲的或者生活 氛围的组合。在这种愿望里面，一个要靠中粮集团，最重要的还是要靠中粮集团和在座的每 一位客户的合作，希望中粮集团未来在合作中更好，我们共同发展的更好，谢谢大家！ 对话沙龙：中粮地产板块如何整合对话沙龙：中粮地产板块如何整合 2010 年 11 月 10 日 15:43 新浪商业地产 主持人：主持人：谢谢宁总，现在我们邀请您同时邀请史总，周总，韩总三位一起上台。我有一 个问题，我们看到中粮在整个地产板块这里面临着整合，因为我看到门类很多，商业地产、 住宅、工业地产、旅游地产都有，这个平台怎么做，这个平台的打造未来怎么样？ 图为中粮战略篇对话沙龙现场 周政：周政：正如我们董事长刚才说的，中粮集团未来的发展里面，以大悦城为品牌的城市综 合体， 服务链在未来的发展当中， 中粮集团在住宅地产， 商业地产， 酒店甚至包括旅游地产， 一部分工业地产， 我们未来要把内部整体的战略进行一个系统的梳理， 我们基本上未来会有 一个聚焦的战略， 我们把核心的优势更多的放在以大悦城为品牌的城市综合体进行发展。 这 有几个方面的好处，一个是对所有的商户来说，中粮集团未来，就跟董事长跟商户谈的，我 们致力于与我们的商户在全国形成长远的战略发展的布局。与此同时，我们在住宅、酒店、 综合体里面进行综合的开发， 我们既要把商业方面整体的优势发挥出来， 同时也要把规划设 计，在成本控制，还有一个在综合体的酒店里面打造，形成一个整体的良好的氛围，也就是 我们董事长说的创造一种生活方式， 引领我们未来大悦城在全国复制， 跟商户共同成长的良 好的氛围。 主持人：主持人：韩总刚坐上来，投诉一下，我第一次去大悦城，西单大悦城慕名两次，第一次 去受刺激了，我去那之后说坐下来喝一杯果汁，边上有人说叔叔，这有人坐吧，我一看都是 侄子这辈的，我觉得我不属于那个地方，我听说朝北大悦城年龄拉大了一些，对我们这些中 老年人有一些照顾，而且沈阳、天津都有，消费也不一样啊，如果你运作大悦城的品牌的时 候遇到的投诉会比我刚才说的多很多。 韩石：韩石：西单这块的年轻人非常多，整个的大悦城的品牌，我们的核心理念，定位是按照 年轻、时尚、潮流、品位几个字进行的。所谓年轻是指 18-35 岁，是我们的主力客群，西单 相对来说比较年轻一点，上海集中在 22 岁到 30 岁之间的年轻女性，朝北大悦城应该是 18 到 30 岁中间。 主持人：主持人：不同城市之间的定位呢，我觉得也是品牌整合的过程？ 韩石：韩石：我们说时尚、潮流是我们大悦城品牌的个性和表现方式，最终通过这些表现倡导 一种生活方式，品位实际上是大悦城空间的运用和氛围，我们提供的服务，这是大悦城核心 的品牌，是我们整体的定位，在这个整体的定位下，我们在做这些核心品牌的企业，通过两 年的实践， 我们把核心最主要的表现品位的品牌提炼成不同的模块， 通过模块的组合树立到 各地的大悦城。 比如说零售这块，我们根据快速变化主题进行组合，这些组合变成一个模块，像餐饮这 块，我们用 500 米的休闲餐饮，300 平米的快餐还有百余平米的甜品的东西，这也分成了几 个模块。休闲娱乐这块，电影院，ktv 都是不同的模块，未来的这些组合在一起能够表现出 大悦城整体的定位。 主持人：主持人：我理解就是不再是一点，几十平米，一百平米的概念，打造就是一块一块的概 念。 韩石：韩石：因为每个大悦城的区域也不太一样，也不是核心区域的核心地段，每个大悦城也 有相对自己的特色，我们的想法，这种模块品牌应该占整个的 60%进行分析，有一些当地的 品牌进行组合。 主持人：主持人： 我刚才提到投诉的时候， 宁总一直观察台下， 我一说投诉您一下转过头看着我， 我觉得您对大家的投诉非常在意， 您最在意的对大悦城提升的下一步是什么？我想您每天都 会听到各种各样的建议甚至别人的投诉， 别人还会问你， 现在住宅和商业地产的拐点终于交 合到一起，住宅往下，商业地产往上，过去十五年的历史被改变，您怎么看？ 宁高宁：宁高宁：我先说投诉，投诉应该有几种，比如说有人向我投诉过厕所，还有电梯，还有 温度，我觉得这些都是非常重要的，都是我们这个团队应该义不容辞的没有任何借口的，也 不需要拖很长时间解决的环境。 主持人：主持人：您会注意到温度、厕所这些事情吗？ 宁高宁：宁高宁：实际上我都没有去过厕所，都是别人讲的，说把手坏了，或者电梯太挤了，我 去了一次他们把电梯清空了我一个人坐，感觉不到。这是几方面的投诉，我们能不能保持真 正的现代化的商业物业的水准， 而这个水准是对得起硬件和位置的， 也对得起我们的客户他 们提供的产品的，所以这是基本的，如果这些做不好，不用想，这些没有什么好做的，这个 做好是必须的。 但是有的客户投诉说定位不准，这个东西是考验功力的，谁也不知道哪一个品牌好，所 以考验的是我们自身塑造产品的耐心和我们一定要马上拿出盈利，一定要把营业额做上去， 要有一个平衡，比如说西单，人流每天差不多十几万，十几万的人流现在好很多，那段时间 餐饮特别多，我就想是不是因为这个我们就要改变自己的定位，人家说不行，赶快找一个 lv 包来，虽然没有人买，但是逮到一个人就好几万块钱，卖一个赶上好几百人，我们换上 奢侈品牌做也可以， 但是不能因为这个价格低了就换了， 一旦换了你把喝果汁的小女孩得罪 了，她不来了，肯定不会再有吉林延吉的情侣来这里了。 实际上现在的任何的组合，大悦城是一个产品，一个综合的产品，不是散的东西，放在 一起来，就像买一双鞋一样，你知道高价、低价、中价，为什么不搞乱，所以我们要进行一 个有机组合，如果在里面觉得不舒服的人没有问题，隔壁有你需要的，我们为了让我们的客 户舒服，对不起，你就去隔壁吧，我们不能想讨好所有人，我们做不到，我们也做不到让所 有人买东西，我们的队伍会越来越成熟，会越来越知道这个东西该怎么弄，该如何定位，这 个队伍自身对这个把握越来越准确。这是很重要的。 上海再开我希望一定是把握很准的，把那个产品拿出来，上海也是比较考验人的地方， 某种程度比北京还考验人，上海不缺购物中心，也不缺 shoppingmall，也不缺销售的方式， 但是缺的是创造性的东西。 主持人：主持人：我们接下来再问一个问题，您对房价怎么看？ 宁高宁：宁高宁：中粮做地产，对房价不敏感，什么意思呢，大悦城做的是不敏感的，大悦城旁 边也有一个住宅的地方，会变的也不一样，自身本身不是很高起落，你比如说存款准备金率 0.5 的提升，就是不让贷款了，总闸门关了一半，我觉得我们做这个业务应该对这个利息， 对宏观经济，大势是对的，但是对某一个小政策不是很敏感。 主持人：主持人：史总描述一下大悦城在您的心目当中未来应该是什么样的？ 史焯炜：史焯炜：未来的样子，我觉得所有的大悦城都应该像西单大悦城，因为西单大悦城应该 是我们第一个店，也是让我们引以为豪的店，但是要做到西单这个样子也很难，因为我们最 近按照集团的战略进行全国布局的时候， 也试图寻找一下大城市西单在哪， 大中小城市我们 走遍了二三十个，很难寻找，不可复制，也不是不可复制，你找到了可能没有合适的地块， 有合适的地块已经没有了这个机会，那么怎么办呢，我们只好规范我们的大悦城的品牌，就 是我们力求把我们的品牌做的很有品质感，对于时尚品牌组合非常完美，能够吸引客户，吸 引一批成熟的客户群， 力争从品质或者说客户群的吸引上像西单一样做的漂亮， 完美。 主持人：主持人：以西单为模板作出非常漂亮，不可复制的大悦城，这是一个梦想。 史焯炜：史焯炜：接着说一句，从数量上来看，因为刚才高宁董事长也说了，中粮集团发展大悦 城的决心是坚定不移的， 这一点因为本身城市综合体我们的高宁董事长对业态还是带着华润 创建万象城的梦想来到中粮的， 所以我们的团队这几年还算不错， 短短的几年内创造了这么 一个品牌，应该说我们的路还很长，刚刚起步，我们的目标是真正的要打造百年老店，特别 是我们现在的创业团队，这个品牌的复制和品牌的布局，项目的布局是非常关键的，所以集 团给我们的投资比例占中粮集团的 30%左右，700 亿少了点，这个话是年初说的，现在要到 年底了，我们要用五到十年做十到二十个，这个数量有一点保守，现在我们比较成型的有九 个，还有三四个比较靠谱的，应该说在年底，年初我们就可以在十二三个左右，加上明年如 果可以顺利上市的话，拿上大量的资金的话，肯定还有后续的故事要继续讲，所以前途应该 是非常美好的。 宁高宁：宁高宁：一定是中粮地产(企业专区,旗下楼盘)板块的整体上市，包括酒店，大悦 城。 主持人：主持人：有一点大家赚钱了不要说我没有推荐过，今天现场有很多媒体的朋友，我们有 几个提问的机会。 提问：提问：我是 21 世纪经济报道的记者，我想问一下宁董事长，中粮地产几大产品板块以 后如何发挥竞争的优势？现在不是有置疑上市之后发生两个板块的同业竞争的问题。 现在住 宅地产和商业地产各自的资产比重大概是多少？对于住宅地产这块， 今后您的发展规划是什 么？ 宁高宁：宁高宁：竞争优势是很明显的，同行内部，包括投行在看完这个公司资产组合、商业模 式以后感觉竞争优势是非常明显的， 因为在中国是不多见的一家投资性物业支持的， 包括商 业和酒店所支持的公司， 现在大部分的中国地产公司都是做住宅， 周转的速度比较快， 很多， 从这个角度来说， 实际上我是希望应该比一般的地产公司有更高的市盈率， 有更好的现金流 所支持的，同时又随着中国经济成长带来的私有性物业的升值，回报率的提升，这个基本是 这么做的。 说到住宅和商业的比例多大，这个怎么比，刚才周总说了，未来希望组合里面有协同性 的，大型的城市综合体的组合，这是我们的优势所在，是很多竞争对手不具备的，你搞酒店 不容易，搞商业不容易，拿到一起不管怎么规划这个地，和当地的政府谈一个政策，都容易 了很多，这是我们的优势。 还有一个很主要的，做住宅和招商是不一样的，大家可以看，也可以作为个案例研究 它。 提问：提问：两个问题想问宁董事长，第一个问题，我们提到商业地产，不光会想到中粮，也 会想到万达集团(企业专区,旗下楼盘)，而且万达集团更多的是做城市综合体，而且提出了 近 80 个万达广场这样的计划，第一个问题想问，我们作为央企，万达作为一个民营企业， 商业地产上的竞争我们的优势在哪？刚才史焯炜先生提到上市的时候， 您纠正了一下肯定不 是单独上市，中粮下面有两个板块，中粮置业和中粮地产，既然是要整合，那么这两家公司 的整合情况是怎么样的？ 宁高宁：宁高宁：万达是我们的同行，他们做的很好，也很快，我没有更多的评价。我觉得中粮 可能不太一样和万达自身，现在可以看出来，万达在北京有，大悦城在北京也用，自然可以 体会到定位是不一样的，产品肯定也是不一样的，互补性也有，竞争也有，没有什么更深的 冲突性的东西。他们也一路在做商业物业，也做的很好，有很多的交流。 说到整合，这个整合在中粮内部的组织上已经开始，可能刚才介绍的时候已经介绍了， 周政说的地产酒店，我们成立一个事业部，因为股权还没有统一起来，但是我希望慢慢的形 成一个事业部管理， 真正的通过股权的最后的整合和最终的上市联系起来， 我们希望明年年 底之前上市，当然了，有很多的审批，时间上我们没有办法控制，那时候你就会看到整个公 司在股权上统一了，资产管理上统一的，团队上统一了，就变成了一体。 提问：提问：我是北京商报的记者，我还是有一个关于商业的问题想问一下宁总，我看大悦城 的体系已经初步形成了，公布了九家门店，包括开的和没有开的，我想问一下五到十年之内 还有哪些计划可以具体公布的， 在北京或者国内的市场。 刚才韩总说复制是以模块化的形式 复制，具体在哪一个门店，大家的定位和趋势都不一样，消费力也不一样，有没有模块创新 方面的考虑。 宁高宁宁高宁：现在的九家可以说出来，再往后说不出来了，很多都在讨论当中，我们也在讨 论一线城市、省会城市，二线城市的选择，这里面有一个决策性的选择，可能我们会着重于 一线城市， 着重于差不多五六百万人口以上的城市， 着重于 gdp 人均 5000 美元以上的城市， 二线城市可能面临城市中心的模式出现，一百多万人没有什么商业，不可能做的很小，这些 问题都在讨论当中，目前说也没有意义，目前都在做，我相信是这样的，现有的做越好，发 展越好，他们希望我们发展，我觉得从这个方面来说，真正的发展速度，未来的发展速度和 现有的我们看到的这七八个是可以肯定的。 提问：提问：我们作为商户，2008 年的时候通过西单大悦城的美食节认识了大悦城，2010 年 进驻了朝阳大悦城，也签约了沈阳大悦城，在这块非常感谢大悦城提供的平台，我们作为一 个商户想问一下像朝阳大悦城的地铁还没有通， 这个时候的商业环境还不是非常好的， 这方 面希望宁董事长给我们一个更好的刺激方案，让我们的租户更有信心。 宁高宁：宁高宁：促进经济的方法总是会找到的。这个地铁什么时候通？2012 年，证明我们开 早了，买这个地的时候我真去过，还问过什么时候通地铁，我觉得是这样的，具体刺激的方 案要他们做，但是我表一个态，今天当着这么多客户，客户提这么一个要求，我们回去一定 找出这个方案， 找出一个哪怕业主出更多的成本刺激这个地方的销售的方案， 我觉得不应该 是减租的方式，那么就乱套了，朝北这个大悦城还没有达到我们的预期，我觉得这个时候从 朝北大悦城的业主团队来说，可以做一些各种各样的方式刺激人流，刺激销售，能够让这个 地方的商户更活跃，这个方案是应该的，在今年的圣诞节之前做好这个事情。 韩石：韩石：朝阳大悦城 5 月开业之后我觉得运营的状况还是不错的，平时每天的销售额在 200 多万，到周末的时候是 300 万，最高一次达到 390 多万，车流量平时都在 2000 左右， 到周末的时候会达到 4000 辆，最多的一次将近 5000 辆，从人流和车辆来看，朝阳大悦城比 西单走的要快，当然了，目前修地铁也是特殊的情况，周边的环境还有一些问题，但是我相 信从现在开始到年底，随着大店的开业，金钱豹全部开完之后，会带来很大的客流，金钱豹 我们有一个礼拜天去，海鲜自助餐一天的客群是 1700 人，一个人 200 多元的消费，这个生 意应该是非常不错的。还有一个儿童的项目，儿童梦工厂，我们是在十层和十一层挑空，面 积 8000 多平米，将来会给整个北京城的儿童带来很好的福音，这几个大店开完之后，肯定 对朝阳大悦城是一个很好的促进，活肯定是餐饮先活，所以餐饮一点问题都没有。 对话沙龙：大悦城未来发展方向探索对话沙龙：大悦城未来发展方向探索 2010 年 11 月 10 日 15:43 新浪商业地产 主持人：主持人： 谢谢这几位嘉宾， 韩总留步， 下面我们需要让韩总带领大悦城的管理团队上台， 今天一共邀请了六个大悦城， 西单大悦城总经理王树维先生、 沈阳大悦城总经理张宝泉先生、 朝阳大悦城总经理何静先生、 上海 大悦城总经理刘志强先生， 天津大悦城总经理汪军先生、 成都大悦城总经理孙伊萍女士，有请几位。 这是我们看到的核心团队了，怎么形容呢，韩总替我们描述一下，既是描述他们，也是 描述你此刻的心情。 图为中粮项目篇对话沙龙现场 韩石：韩石：大家在一起非常开心，非常高兴，短短的四年左右的时间，中粮集团不仅造就了 大悦城这个品牌， 这个品牌有一个不错的市场的表现力， 更重要的是造就了一批优秀的团队， 他们伴随着大悦城的成长取得了一个又一个的成绩，所以非常开心。 主持人：主持人：团队是有当地的，沈阳的就是沈阳人，天津的就是天津人吗？ 张宝泉：张宝泉：我们大悦城在沈阳，但是我们人属于全国。 主持人：主持人： 我我给六个大悦城的总经理每个人两分钟的时间， 大家向所有的租户和媒体做 一个大悦城自己的介绍，核心团队亮相也是互相之间大家做个整体的发布。 王树维：王树维：我是西单大悦城的总经理王树维，我老家是山东的，西单大悦城 07 年开业到 现在马上就要三岁了， 在这三年当中， 在座的每位西单大悦城商户的支持下和我们的团队努 力下，西单大悦城逐渐得到了广大顾客的认同，品牌知名度进一步扩大，品牌的影响力也在 延伸，西单大悦城将来如何发展，如何继续做到引领，对我们西单大悦城的团队是一个很大 的考验。 下面调整提升的工作也是非常重要， 我也希望在座的各位商户能够像西单大悦城开 业的时候那样支持我们的调整， 我们也希望西单大悦城越调越好， 能够给广大的商户和顾客， 包括我们的股东带来创造新的价值的过程。 张宝泉：张宝泉：首先代表我们中粮沈阳大悦城对今天到会的各位商户的代表表示衷心的感谢。 大家知道沈阳大悦城从 2009 年 5 月 28 日ab区试营业，到明年的 1 月 31 日，我们的cd区要 试营业，这期间我们在ab区的经营和cd区的招商过程中都得到了大家对我们大悦城的支持， 借此机会对大家表示感谢。沈阳大悦城ab区经营一年多的时间，业绩持续增长，我们本着大 悦城的内涵，年轻、时尚、潮流、品位的特点，我们沈阳大悦城定位为新青年社区，面向新 青年，给新青年以时尚、潮流的清新思想，推动我们的经营管理活动，一年多的时间，我们 在各个环节，包括最近的万圣节，我们推出了一系列代表大悦城品牌的活动，这些活动获得 了我们的目标客户年轻人非常好的反响， 经营业绩和客流量都稳定的提升， 按照我们的计划， cd区明年 1 月 31 日试营业，大家非常关心的沈阳地铁一号线已经正式通车运营，整个工程 建设在稳步的推进， 工程建设已经处在收尾的阶段， 在这里非常感谢我们cd区签约的这些合 作伙伴，到目前我们已经签约完成了 80%，希望这些合作伙伴我们一起推进，进场装修的工 作，为确保沈阳大悦城在明年一月开业，把握明年二月份的黄金经营周期沟通努力，我们一 起跟我们的商家共同创造沈阳大悦城下一个辉煌，谢谢各位。 何静：何静：大家好，我是朝阳大悦城的总经理，我是北京人，朝阳大悦城从 5 月 1 日试营业 开始，正式的开业是 5 月 28 日，历经了半年的经营期，在这半年的经营期里面，应该说整 体的大悦城经营状态还处在比较稳定和良好的状态，我们首日开业销售额就达到了 290 多 万，也是创下了我们业内比较好的业绩，在这个之后，我们也是通过各方面的努力，开展了 各项促销活动， 刚才有一个餐饮商铺提出来在后期这段时间的淡季， 我们怎么样刺激经济的 发展，我也可以非常明确的回答各位，我们也会根据大悦城的时时的经营状态，结合国内的 各种节气会和商户一起包括和业主自身开展各种推广活动。 目前我们这个阶段正在和餐饮的 72 家餐饮客户联动，开展我们的美食节的活动，有很多的餐饮商户给予了我们很大的支持， 包括金钱豹， 刚开业在周末的时候我也看到了在我们的一楼中厅做了很好的宣传， 我想我们 在未来的经营过程当中， 一个是要和广大的商户共同打造我们朝北大悦城， 首先在经营的过 程当中，我们也会更多的去深化我们朝北年轻、时尚品牌定位，保持我们大悦城年轻、时尚 的产品线不变，同时我们也会结合当地特殊的年龄段的构成，满足他们的消费，更加使我们 的产品丰富，完整，为广大的消费者提供更好的服务。 孙伊萍：孙伊萍：我是成都大悦城的总经理，成都大悦城位于经济实力最强的武侯区，在成都也 是南富西贵，我们的项目正在中间，整个的区域位置还是非常不错的，这个项目在 2005 年 10 月的时候就看重了这片区域，我们跟武侯区签约就是打造城市副中心的姿态进入的这个 区域，通过中粮和武侯区政府的共同努力，副中心的形象已经出来了，我们自己的住宅已经 开发和销售，随着我们自己土地的酝酿，大悦城的品牌也即将生成，周边的所有的居住环境 是非常齐全的， 大悦城在周边的地产和住宅里面都在期待当中， 这个项目已经完成了整个项 目的定位，目前完成了整体项目的设计阶段，其中很多的商家和主力店都跟我们洽谈，我们 也非常欢迎在设计之初很多对成都大悦城有意向的商家可以提早的介入， 对我们未来提供很 好的治理环境。作为唯一一个女性