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常州科教城项目前期策划报告 常州科教城项目前期策划报告常州科教城项目前期策划报告常州科教城项目前期策划报告常州科教城项目前期策划报告 昊昱机构昊昱机构 二二一一年十月年十月 常州科教城项目前期策划报告 目目目目录录录录 市场篇市场篇市场篇市场篇 一、常州房地产市场近期情况概述 1、近期市场供需分析 2、政策速递 3、土地成交信息 二、湖塘大学城区域市场分析 1、区域市场分析 2、竞争个案分析 定位篇定位篇定位篇定位篇 一、项目宗地调研 1、宗地调研 2、swot 分析 二、周边项目客源调研分析 三、项目目标客源调研报告 客源定位 常州科教城项目前期策划报告 产品定位 建议篇建议篇建议篇建议篇 一、项目规划建议 二、项目户型建议 三、别墅产品优化建议 四、产品附加值的建议 常州科教城项目前期策划报告 市场篇市场篇市场篇市场篇 一、常州房地产市场近期情况概述一、常州房地产市场近期情况概述 1 1、近期市场供需分析、近期市场供需分析 9 月整体市场火热,供销保持量价齐升,全市商品房和商品住宅的新增供应量及成交量均大幅上涨。同时,商品房和商品住宅的 9 月成交均价也分别继续上涨。9 月份共有楼盘新入市或加推 37 批次,其中全新项目 8 个,新推产品多样,从物业类型看:既有大体量 的商业如九龙新世纪商贸城,又有住宅大盘如绿都万和城;从产品形态看:别墅,普通高层,小高层,多层,小户型公寓等产品皆有 推出;9 月共推案 70.96 万,住宅占主力;本月 90 以下小户型仍为市场主力,120-144 产品比例上升。 9 月全市商品房销售备案面积 89 万,环比上涨 93.4%;其中商品住房销售备案面积为 73 万,环比上涨 115.3%。供求案量大 幅上涨, 9 月市场延续并扩大 8 月的上升趋势。 在 “金九” 之际, 各楼盘积极推案, 并且大部分成交情况较好。 9 月商品房供求比约 1.51, 整体供大于求。 截至 9 月底,全市商品房成交均价为 65706570 元元/ /,环比上升 8.1%;其中商品住房成交均价约为 59965996 元元/ /,环比上升 7.5%。 常州科教城项目前期策划报告 2 2、政策速递、政策速递 1)国土部、住建部联合下发通知:开发商囤地一年将禁止买地 国土部、住建部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 ,通知主要规定因企业原因造成土地闲置一年以上 的企业,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。在房价高的地区,增加中小套型限价住房建设供地数量,不得将两宗以上地块 捆绑出让,不得“毛地”出让,坚决制止擅自调整容积率等问题。 常州科教城项目前期策划报告 2)首套房首付比例调整到 30%及以上 国家有关部委近日要求,各商业银行对贷款购买商品住房,首付款比例调整到 30%及以上。各商业银行暂停发放居民家庭购买第 三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。各商业银行对贷款购 买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍的规定。 3)10 月起购首套普通住房契税下调 经国务院批准, 财政部、 国家税务总局、 住房和城乡建设部 29 日联合发布通知调整房地产相关税收政策。 自 2010 年 10 月 1 日起, 个人购买首套普通住房契税将下调,对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。对个人购买普通住房,且该 住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年之女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买 90 平方米及以下普通住 房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按 1%税率征收契税。 昊昱观点昊昱观点:随着新政的频出随着新政的频出,常州房地产市场依然火爆常州房地产市场依然火爆,8 8 月月、9 9 月连续出现量价齐涨的态势月连续出现量价齐涨的态势。尚处在尚处在 4.154.15 新政的阴影下的客群经历新政的阴影下的客群经历 至今,充分体现出中央部委对楼市调控的决心。至今,充分体现出中央部委对楼市调控的决心。 3 3、土地成交信息、土地成交信息 地块名称地块名称出让面积(出让面积()用地性质用地性质容积率容积率成交价(万元成交价(万元)竞得人竞得人溢价率溢价率 (% %) 楼面价楼面价 (元元/ /) 单价单价(万元万元/ /亩亩) 高新区西湖路北侧、凤翔路 西侧 90303.7商住2.847409.4425常州滨湖建设发展集团有限公司01875350 飞龙中路南侧、市消防特勤26500住宅2.512300常州金新房地产建设发展有限公2.51856.6309.4 常州科教城项目前期策划报告 大队东侧地块司、常州市红梅实业总公司 元件六厂及周边地块34030商业办公2.520000赖立守02350.9391.8 银杏路北侧、月季路西侧 cx-030202 地块 63260商业住宅2.442600常州元顺房地产发展有限公司94.52806448.9 银杏路北侧、月季路东侧 cx-030303 地块 96780商业住宅2.263000保利江苏房地产发展有限公司120.32959434.0 9 月全市共出让 5 块经营性土地,出让面积共 310873.7 。其中保利地产继华润、龙湖等品牌开发商陆续进驻常州后又一家实力 派开发公司抢占常州市场。 常州科教城项目前期策划报告 二、湖塘大学城区域市场分析二、湖塘大学城区域市场分析 1 1、区域市场分析、区域市场分析 大学城板块:在售个案有大城小爱、亚泰财富中心、凯尔锋度、丰乐尚都、摩尔上品、明日星城、溪湖小镇。 07 年至 09 年初,大学城商圈尚未成熟,围绕大学城周围的项目产品档次大多较低,主要以投资型小户型入市,主力面积段为 45 -85 。其次为 120 -139 的大三房。主力客源为投资性客源及中低收入的三口之家。随着大学城商圈的逐步发展及武进经济开 发区的日趋成熟,目前的新开项目皆以中高档入市,住宅均价从 3800 元/一路攀升至 6000 元/。 2 2、竞争个案分析、竞争个案分析 考虑本案明年 5 月入市,本案的竞争项目可列为:聚盛花园(明日星城) 、摩尔上品、溪湖小镇、启星地块、天安数码城、凯尔锋 度、御城。 案名案名总建(万)总建(万)产品类型产品类型已推案量(万)已推案量(万)销售率(销售率(% %)未来供应量(万)未来供应量(万) 明日星城26.5小高层、高层、别墅4.5一期 85%18 摩尔上品9.1高层、商业未开盘/7.3 溪湖小镇28.3高层、别墅17.442.5%6.3 启星地块23商业(13) 、住宅(8) 、酒店式公寓和办公(2)未开盘/13 天安数码城11.6住宅未开盘/10 常州科教城项目前期策划报告 凯尔锋度18高层、商业未开盘/15 御城90高层、商业、别墅3085%35 昊昱观点昊昱观点:本案面临的竞争对手较多本案面临的竞争对手较多,随着未来入市量的加大随着未来入市量的加大,客源分流成为一种销售瓶颈客源分流成为一种销售瓶颈。走差异化竞争走差异化竞争,提升项目的产品附加值提升项目的产品附加值 是本案成功的关键。未来入市量达是本案成功的关键。未来入市量达 104.6104.6 万,直接竞争个案入市量近万,直接竞争个案入市量近 3232 万,竞争压力相对较小。万,竞争压力相对较小。 竞争 1:明日星城 开发商:江苏武房集团 项目均价:5100 元/ 主力面积:89-106 主力总价:45-54 万元/套 面积配比(一期): 户型面积户数比例 a(2/2/1)85-89 18 户5.04% b(3/2/1)89-106 199 户55.74% c(3+1/2/2)138.24 22 户6.16% d(4/2/2)124 118 户33.05% 合计/357 户100% 常州科教城项目前期策划报告 89 100 昊昱观点:明日星城以欧式风格面世,产品类别多样化。主力户型为 89-106 的小三房。项目一期开盘至今销售率达 85%,项目主推 广语为: “小高层,正在消失的城市稀缺品” 。 常州科教城项目前期策划报告 竞争 2:摩尔上品 开发商:常州卓骏置业有限公司 项目单价:预计 5500 元/ 主力面积:76 、103 主力总价:42-54 万元/套 面积配比: 户型面积户数比例 a (2+1/2/2)111.3 50 户7.4% b1(2+1/2/2)104.3 120 户17.6% b2(2+1/2/2)103.9 170 户25% c(2+1/2/1)85.7 100 户14.8% d(1+1/1/1)76.9 180 户26.4% e(1+1/1/1)78.5 60 户8.8% 合计/680 户100% 常州科教城项目前期策划报告 104.3 111.3 昊昱观点:该项目以现代、年轻化风格入市,契合大学城商圈。商业体量达 1 万多方,总体案量较少,但竞争性不可小觑。目前项目 正在预约中,11 月份即将开盘。主力户型为 76 的二房及 103 的三房,产品亮点在于附赠面积。 常州科教城项目前期策划报告 竞争 3:溪湖小镇 开发商:常州侨裕集团房地产开发有限公司 项目均价:6000 元/ 主力面积:94 主力总价: 56 万 面积配比(高层): 户型面积户数比例 a(3/2/1)115 75 户12.5% b(2/2/1)94 300 户50% c(2/2/1)92 75 户12.5% d(3/2/2)129 75 户12.5% e(1/2/1)73 75 户12.5% 合计/600 户100% 常州科教城项目前期策划报告 94 129 昊昱观点: 该项目利用景观优势,打造成高新区首个中高端项目。五星级香格里拉酒店的进驻足够作为宣传亮点。项目主推广语为: “五星格调艺墅景观小高层 聆赏一世传奇” 。主力户型为 94 二房,双阳台配置。目前高层销售情况较好,主要原因入市价格较低。 常州科教城项目前期策划报告 竞争 4:凯尔锋度 开发商:常州凯瑞置业有限公司 项目均价: 预计 6500 元/ 主力面积:85-130 主力总价:预计 53-82 万元/套 面积配比(3#): 户型面积户数比例 a(1/1/1)64 4 户3.2% b(2/2/1)85 62 户48.4% c(3/2/2)130 62 户48.4% 合计/128 户100% 常州科教城项目前期策划报告 85 130 昊昱观点:项目紧邻莱蒙城,以现代风格入市。历经 2 年时间,凯尔锋度再次出击抢占湖塘区域市场份额。目前,项目已公开预约, 一期开盘 3 号楼共 128 套,主力户型为 85 二房及 130 大三房。 常州科教城项目前期策划报告 竞争个案面积段分析:竞争个案面积段分析: 案名案名两房()两房()占比(占比(% %)三房()三房()占比(占比(% %)四房()四房()占比(占比(% %) 明日星城85-8928%89-10658%124-13814% 摩尔上品83-8510%88-11990%/ 溪湖小镇92-9463%115-12925%/ 凯尔锋度(一期)8548%13048%/ 昊昱观点:从以上竞争个案的面积段来说,二房面积控制在 83 -89 ,并且此面积段也是为市场主流;小三房面积控制在 100 左 右,大三房面积控制在 120 -130 ;四房由于面积较大,不具备总价优势。 常州科教城项目前期策划报告 定位篇定位篇定位篇定位篇 一、项目宗地调研一、项目宗地调研 1 1、宗地调研、宗地调研 1、本案位于鸣新路以北、湖塘河以西。 2、毗邻常州大学城、常州科教城、武进客运站、红星美 凯龙。 3、周边公交线路 78 路、b1、b11、302 路,南靠沿江高 速。 4、远离武进行政中心、武进商业中心。 5、本案占地 3.17 万,容积率 2.7,总建 11.46 万。 常州科教城项目前期策划报告 科教城整体规划图示: 科教城后勤配套区:根据高科技人才的生活方式,配套建设图书馆、专家公寓、商务会所、公共绿地、健身房、咖啡屋、游泳池、 小型超市等设施。对本案的配套不足起到一定的互补效应。 常州科教城项目前期策划报告 2 2、swotswot 分析分析 优势优势(strength) 位于湖塘成熟的大学城商圈片区; 地理位置优越、交通便利; 占据独特的科教城风光优势和配套优势; 3 米 1 层高具有绝对的产品优势。 劣势劣势(weakness) 1政策频繁出台,对大众的心理具有一定的抗性因素; 2周边直接竞争项目较多; 3项目紧邻鸣新路,外界干扰因素较多。 机会机会(opportunity) 1大量高端豪宅的入市,导致部分客源分流至此; 2差异化竞争会让项目自身突破困境。 威胁威胁(threats) 1未来湖塘板块推出项目较多,竞争个案余量足,会分流本案客 源; 2后市政策的不确定性。 常州科教城项目前期策划报告 溪湖小镇客源分析图例溪湖小镇客源分析图例 14% 8% 26% 8% 32% 12% 私营业主 国企单位 事业单位 外企单位 民营单位 其他(离休) 二、周边项目客源调研分析二、周边项目客源调研分析 摩尔上品客源分析图例摩尔上品客源分析图例 8% 18% 4% 2% 5% 33% 30% 其他 私营业主 民营业主 国企单位 事业单位 外地工作者 外企工作 溪湖小镇:主要客源为周边乡镇的私营企业主,其次民营单位、事业单位及国企的中高收入群体也占了很大比重。 摩尔上品:目前项目尚未开盘,以预约的情况来看,客源也是以私营业主为主,比重占到 1/3。其次民营企业主也占到将近 1/3 的 比重。 常州科教城项目前期策划报告 聚盛花园客源分析图例聚盛花园客源分析图例 14% 7% 22% 9% 36% 12% 私营业主 国企单位 事业单位 外企单位 民营单位 其他(离休) 凯尔锋度客源分析图例凯尔锋度客源分析图例 20% 16% 10% 8% 33% 13% 私营业主 国企单位 事业单位 外企工作 民营企业 外地生意人 聚盛花园:来自民营企业的客源占到 36%。私营业主也占到 22%。可见该项目大多数客源还是来自于常州原住居民。 凯尔锋度:虽然该项目是非直接竞争个案,但很大比例的客群已经分流至此。经调研,该项目预约情况较好,大部分还是以私营 业主为主,国企、事业单位、外企的比例相差无几。 总结总结:从以上从以上 4 4 个项目的客源分析来看个项目的客源分析来看,目前区域市场的消化主流还是为私营业主目前区域市场的消化主流还是为私营业主。而从本案角度出发而从本案角度出发,我们的资源不仅在于私营业我们的资源不仅在于私营业 主,还在于科教城潜在的客源群体及高新区企事业单位的大量受众面。主,还在于科教城潜在的客源群体及高新区企事业单位的大量受众面。 常州科教城项目前期策划报告 三、项目目标客源调研报告三、项目目标客源调研报告 客源定位:客源定位: 武宜路项目分流客源:随着武宜路大批量项目的开发,众多高端项目聚集在一起,而他们的购买力却达不到导致部分客源分流至 大学城区域。 周边拆迁户:随着基础建设的进一步扩大,马杭片区(环城高架建造) 、礼嘉片区(万顷良田工程)等拆迁户。 部分小规模私营业主:他们分布在武进的各个乡镇,他们年收入在 10 万-20 万之间,他们需要帮子女购买婚房。 本案目标客源定位示意图(%) 30% 12% 10% 25% 5% 8% 5% 5% 0%5%10%15%20%25%30%35% 科教城内部客群 大学城教师 附近乡镇客源 高新区务工人员 鸣凰原住居民 部分小规模私营业主 周边拆迁户 武宜路项目分流客源 常州科教城项目前期策划报告 鸣凰原住居民:首次置业,他们为改善生活环境;二次置业,他们为子女购买婚房。 高新区务工人员:高新区有 300 家左右的中、大型企业,共有 20 多万员工,大量的潜在客群是本案引导的关键。 附近乡镇客源:他们生活在武进,他们离不开武进,他们为子女上更好的学校,享受更好的生活。 大学城教师:占地 5600 亩的大学城,师生规模逾 10 万,他们可能是非本地居民,他们想扎根在这里,这里就是他们的家。 科教城内部客群:科教城有 384 家企业,数以万计的职员。便捷的生活,优美的环境是他们择居的目标。 区域客源来源分析区域客源来源分析 置业目的原住居民改善型、二套房首次置业 改善型、二套房、 拆迁户 改善型改善型、拆迁户首次置业、 二套房 乡镇鸣凰马杭庙桥礼嘉前黄南夏墅漕桥等边远乡镇 占比15%25%10%20%15%10%5% 常州科教城项目前期策划报告 年龄层次分布图例年龄层次分布图例 1% 2%2% 3% 4% 9% 26% 53% 21-25岁 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 56岁及以上 附:常州科教城企业员工调查问卷 他们大部分为 21-25 岁的年轻人,他们是主流消费群体,为自己的梦想打拼的一代。而对于本案,他们是在此扎根的对象。其次 26-30 岁的创业一代,他们以事业为重,但他们也需要家庭的温暖。 常州科教城项目前期策划报告 月收入分布图例月收入分布图例 5% 5% 2% 1% 11% 33% 27% 9% 7% 1000-2000元 2000-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上 1000元以下 籍贯分布图例籍贯分布图例 42% 56% 常州本地 其他地区 从调研结果来看,非本地居民占 56%,新常州人的大量涌入,给市场带来利 好的一面。而本地居民,有些需要自己的婚房,有些需要改善自己的生活环境, 有些需要在房产投资一部分。 33%的科教城职工他们的工资水平维持在 1000 元-2000 元,他们还处于事业 起步阶段。27%的职工工资维持在 2000 元-3000 元,在一定基础上他们已经能够 独立支付一定的贷款,还有一部分是高收入群体,他们是本案的引导客源。 常州科教城项目前期策划报告 购房区域图例购房区域图例 13% 13% 8% 3% 63% 武进区 天宁区 钟楼区 新北区 戚墅堰区 购房目的图例购房目的图例 4% 5% 5% 16% 20% 50% 满足居住要求(首次置 业) 改善住房条件 为父母购房 为子女购房 第二居所 投资 很明显可以看出,在本区域置业的群体占了绝大多数。从另外一方面也可 以增加本项目的开发信心。 在调查群体中,有一半是首次置业。其次为改善型购房群体。其余还包 括为父母购房,为子女购房,投资等客群。 常州科教城项目前期策划报告 期望单价(单位:元/)期望单价(单位:元/) 18% 8% 5% 29% 40% 4000-5000 5000-6000 6000-7000 7000-8000 8000-9000 户型要求户型要求 30% 25% 5% 4% 15% 21% 一室一厅一卫 一室二厅一卫 二室二厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 图例中可以看出,40%的调查群体所能接受的平均单价为 5000 元/-6000 元/。29%的调查群体接受 4000 元/-5000 元/。他们的购房能力还是在 区域范围内能够体现的。 对于户型的要求,30%的人愿意购买三室二厅一卫。而选择二室二厅一卫 和三室二厅二卫的比重比较平均。 针对本案的面积配比可以起到一定的参考价 值。 常州科教城项目前期策划报告 建筑面积建筑面积 38% 9% 2% 3% 18% 30% 80以下 81-100 101-130 131-150 151-180 180以上 从户型面积要求来看,38%的人选择 101 -130 之间的三房。还有 30%的人选择 81 -100 的二房或小三房。 另外另外,绝大部分客群比较注重小区的环境绝大部分客群比较注重小区的环境、户型户型、物业管理物业管理;在生活配套上在生活配套上,比较注重银行比较注重银行、超市超市、医院及餐饮娱乐方面的设施医院及餐饮娱乐方面的设施。 常州科教城项目前期策划报告 产品定位:产品定位: 直接竞争个案类比表 项目项目地段地段交通交通配套配套环境环境产品附加值产品附加值小区规模小区规模总计总计 明日星城8878884747 摩尔上品9996874848 溪湖小镇6679794444 本案88789 974747 注:每项分值满分为注:每项分值满分为 1010 分分 从直接竞争个案的类比分析得出:本案要突围而出,必须从自身的产品方面进行重点打造。无论是户型优化,还是利用产品附加值都会将核心竞争力提 升上去。明日星城、摩尔上品与本案同属中档系列产品,但目标客源还是存在一定的差异。因此,本地块在产品定位上要更侧重于经济实用、总价适当更侧重于经济实用、总价适当 高性价比。高性价比。 根据调查问卷的结果,我们建议: 本案面积配比 房型房型面积(面积()比例比例 二房二厅一卫90 以下30% 三房二厅一卫100-11530% 三房二厅二卫120-13030% 三房二厅二卫(加赠空中花园)144 以下10% 常州科教城项目前期策划报告 建议篇建议篇建议篇建议篇 一、项目规划建议一、项目规划建议 1 1、关于原有规划的评论、关于原有规划的评论 根据竞争项目的客户情况可以看出, 本区域主力 客群为高新区企业员工及小私营业主, 可以概括为新 常州人。本项目规模不大,区域优势不明显,目标客 户定位为主流客户更符合大势。 从市场和目标客户出发, 现有规划的产品组合中 别墅和商业体量偏大。可以简单概括为: 1)别墅位置不符合别墅要求“私密性和安全性”的 产品特点,且别墅体量无法形成规模不能体现出 特有的享受性。 所以该位置不建议设置别墅产品, 否则和竞品相比较没有竞争力。 2)本区域目前尚不成熟,入住人口较少。12900 平 米整体商业体量过大,且位置不具备商业的地段 优势,不建议设置如此规模的商业体量。 3)根据客户定位,本项目所设置的会所及景观中的网球场、游泳池等高档配套设施不是客户最关注的需求。可以调整为成本控制合理 常州科教城项目前期策划报告 的设施。 4)由于规划资料有限,对于人车分流等卖点无法给出合理建议。 2 2、项目产品形态建议、项目产品形态建议 1)建议别墅区调整为小高层住宅,可以很快获得客户认可,快速入市回笼资金。别墅产品虽然单方利润较高,但此区域别墅销售难度 很大,单价很难提升,无法快速回笼资金。 2)建议商业体量减少,只在出入口设置社区配套型底商,其余体量增加到别墅位置的小高层上,控制容积率。 3)产品户型上希望能够做出赠送面积提升附加值的卖点,提升竞争力。 4)小区景观建议设置硬质铺装与堆坡大面积草皮植被,控制造价成本,又不影响视觉效果。 5)建议小区设置人车分流,实行半地下车库,可以减少车库的造价成本。 常州科教城项目前期策划报告 二、项目户型建议二、项目户型建议 a a a a 户型分析:户型分析: 优势: 1整体户型方正适宜,采光通透。 2两房朝南,通风效果较好。 劣势: 1客厅整体墙面被分隔三个小窗不利于整体性,东西位置的优势也没有完全体现,建 议客厅作全景落地窗或外接景观阳台,让外部景观成为本案热点。 2主卧的过道过长,视觉上造成空间浪费的感觉,是否把衣帽间墙体去掉。 3三房户型做成三卫太浪费(注:此房型图与说明有出入)作为市场主流面积段户型 两卫就满足居住条件了,三房两厅两卫这种步局也正是常州市场的主流产品。 4缺少生活实用性,没有生活阳台,建议北面卫生间不做,厨房后面加做一个半赠送 生活阳台,提高房型优势,满足生活需求,通透性也更好。 常州科教城项目前期策划报告 推荐户型:推荐户型: 新城金郡新城金郡 127127127127 三房两厅两卫三房两厅两卫 户型位置优越,户型位置优越,舒适优雅三居双卫。舒适优雅三居双卫。南北通透,东西贯通,南北通透,东西贯通,保证室内空气对流和充足采光,保证室内空气对流和充足采光,客厅阔绰,超大景观露台,可变为阳客厅阔绰,超大景观露台,可变为阳 光休闲区,扩展更多活动空间。光休闲区,扩展更多活动空间。多阳台和大窗设计,空间利用率高,增加产品附加值。多阳台和大窗设计,空间利用率高,增加产品附加值。 常州科教城项目前期策划报告 御城御城 135135 三房两厅两卫三房两厅两卫 空间方正,布局实用,升级居家享受。客厅外接观景阳台,生活从此悠游自在。餐厅自带生活阳台,与客厅自然形成南北通透空间方正,布局实用,升级居家享受。客厅外接观景阳台,生活从此悠游自在。餐厅自带生活阳台,与客厅自然形成南北通透 , 视眼自然清朗,主卧带有明亮飘窗,南向全面观景采光,屋外风光映入满室。视眼自然清朗,主卧带有明亮飘窗,南向全面观景采光,屋外风光映入满室。 常州科教城项目前期策划报告 b b b b 户型分析:户型分析: 优势: 1两房一厅朝南向,采光情况好。 劣势: 1两房本为紧凑型房型,此户型客户群体消费水平较弱,做成两卫 过于浪费。 2三开间朝南虽好,但其面宽与整体楼幢面宽比例不当,导致大户 型设计受局限。 常州科教城项目前期策划报告 推荐户型:推荐户型: 新城公馆新城公馆 83838383 主流两房,普遍讲究实用,户型方正,空间浪费少,客厅及一房朝南主流两房,普遍讲究实用,户型方正,空间浪费少,客厅及一房朝南 常州科教城项目前期策划报告 c c c c 户型分析:户型分析: 优势: 1舒适型两房,南北通透。 2两房朝南,增加舒适度 劣势: 1暗卫设计不合理,无直接采光和通风效果,市场接受有一定难度。 常州科教城项目前期策划报告 推荐户型:推荐户型: 泰盈八千里泰盈八千里 109109109109通透型三房两厅一卫通透型三房两厅一卫 紧凑紧凑 3 3 3 3 房产品特征:面积约房产品特征:面积约 100-110100-110100-110100-110 ,功能齐全,实用性强,稀缺性南北通透小三房,升级居家享受。卧室外接双观景阳台,功能齐全,实用性强,稀缺性南北通透小三房,升级居家享受。卧室外接双观景阳台, 半赠送的生活阳台完美连接厨房,干湿分区,目前在常州市场普及。半赠送的生活阳台完美连接厨房,干湿分区,目前在常州市场普及。 常州科教城项目前期策划报告 御城御城 110110110110 三房两厅一卫三房两厅一卫 功能齐全紧凑型三房,两卧客厅朝南,阳光普照人生,明厨明卫设计,提高居住舒适度,厨房餐厅分隔,家居生活清爽便利。功能齐全紧凑型三房,两卧客厅朝南,阳光普照人生,明厨明卫设计,提高居住舒适度,厨房餐厅分隔,家居生活清爽便利。 常州科教城项目前期策划报告 户型平面建议户型平面建议 根据我司对项目户型的具体解析,在不破坏项目板式外观的前提下,给出以下户型平面方案(如下图) : 方案一方案一 从左到右依次为三房二厅一卫、二房二厅一卫、三房二厅两卫从左到右依次为三房二厅一卫、二房二厅一卫、三房二厅两卫 常州科教城项目前期策划报告 方案二方案二 从左到右依次为三房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅两卫从左到右依次为三房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅两卫 常州科教城项目前期策划报告 三、别墅产品优化建议三、别墅产品优化建议 本案的东南角规划有 22 户别墅产品,别墅本身“私密性和安全性”的产品特点,且别墅体量形成规模才能体现出特有的享受性。 本案的别墅位置地块进深较短,靠马路较近,缺乏“私密性和安全性” ,并且 22 栋的体量无法形成规模。考虑到项目的利润因素,在 不改变项目当前规划的前提下,地块该位置仍将规划为别墅产品,以下根据湖塘板块别墅的产品特点对项目别墅的产品进行系列升级 优化建议。 湖塘板块当前有联排别墅产品的有:溪湖小镇、御城、莱蒙城以及明日星城(未定) ,主力面积在 284-380 之间,价格范围在 350 万-550 万之间。由于本案在规模上和地块上的劣势无法更改,所以以下对提升项目别墅产品的附加值做一部分优化建议: 1、考虑到别墅地块形状情况,建议实施人车分流,使地下车位独享私家意境,更确保安全性。 2、增加别墅赠送面积:如入户庭院、前后开放式景观露台、地下室以及地下车位(均为部分赠送) 。 3、景观部分:外部增加共享水系景观,以坡地景观为原型,创造小山小水的立体景观效果,以弱化客户对南面主干道的抗性(建 议别墅产品的销售,景观先行) 常州科教城项目前期策划报告 户型品鉴:户型品鉴: 溪湖小镇别墅 310 常州科教城项目前期策划报告 御城别墅户型 287 321 常州科教城项目前期策划报告 莱蒙城别墅户型 365 355 常州科教城项目前期策划报告 四、产品附加值的建议四、产品附加值的建议 根据我司多年项目研究的经验,结合对本项目的初步分析,我司对以下产品附加值进行了分项研究: 1 1、公共部位太阳能照明系统、公共部位太阳能照明系统 对太阳能的利用,比如,太阳能光电板的应用,能解决社区的公共区域的供电、道路的供电、降低物业费的分摊,对于消费 者的吸引远远大于同价值的豪华路灯。再者,其摊算到每建筑平方米的增加是细微的,但消费者的心理价值会得到较大增加, 而 心理价值的积累就是项目品牌形成的过程。采用该技术将增加采用该技术将增加 10103535 元元/ /建筑成本。建筑成本。 2 2、太阳能热水系统、太阳能热水系统 目前,市场上安装太阳能多为业主自己安装,太阳能模板随意安置于屋顶,影响小区整体美观,采用集中安装可以有效的规 避楼顶杂乱的现象,另外分户安装导致楼层底的用户无法使用,采用集中安装一楼的业主也可以使用。同时使用太阳能可以节 约能源,体现开发商人性化关怀的一面。安装费用:约安装费用:约 2000-30002000-3000 元元/ /户。户。 3 3、中央除尘系统、中央除尘系统 目前,上海等许多别墅及高端公寓安装该系统的较多,但在常州市场上,安装中央除尘系统的项目较少。该系统投入较少, 但却能实实在在给业主带来更舒适的居住环境。同时,在宣传上与项目提倡的高品质生活吻合,增加了卖点。安装费用:安装费用:约约 3000-50003000-5000 元元/ /户。户。 常州科教城项目前期策划报告 4 4、中央中央空调空调 家用中央空调(又称为家庭中央空调、户式中央空调)是一个小型化的独立空调系统。在制冷方式和基本构造上类似于大 型中央空调。由一台主机通过风管或冷热水管连接多个末端出风口,将冷暖气送到不同区域,来实现室内空气调节的目的。它 结合了大型中央空调的便利、舒适、高档次以及传统小型分体机的简单灵活等多方面优势,是适用于别墅、公寓、家庭住宅和 各种工业、商业场所的暗藏式空调。家用中央空调技术含量高,拥有单独计费、停电补偿等优越性能,通过巧妙的设计和安装, 可实现美观典雅和舒适卫生的和谐统一,是国际和国内的发展潮流。在大面积的户型中可以运用。 5 5、中央新风系统、中央新风系统 住宅新风系统是将住宅内的有毒有害气体及污浊的空气及时排到室外, 同时将室外新鲜空气引进住宅内的一种健康环保装 置,其作用是改善室内空气质量,营造良好的居家室内环境。目前,城市污染日益严重,单纯的依靠自然通风换器不能完全满 足健康居家的要求。因此,目前中高端项目及别墅项目均开始采用新风系统,已达到健康居家的理想状态。 6 6、中央热水系统、中央热水系统 家庭中央热水是目前欧美十分流行的生活方式,欧美国家大部分家庭都采用中央供热系统。家庭中央热水的主角中央热 水器,不仅有比普通快速热水器更优越的热水性能,更具备供暖功能。它产生的热水可以通过管道供给淋浴房、洗脸盆、厨房 和洗衣机等,实现家庭多头供水。近年来,国内也开始呈现出家庭中央热水化趋势,这一趋势的表现犹为明显,家庭中央热水 常州科教城项目前期策划报告 系统正逐渐进入高端小区成为项目的卖点之一。 7 7、外门窗断热铝型材加外门窗断热铝型材加 low-elow-e 双层中空玻璃双层中空玻璃 低辐射镀膜玻璃(或称 low-e 玻璃) 。住宅对采光性能要求较高,而且 low-e 玻璃的适用地域较广,因此 low-e 玻璃在住宅 中的应用更为广泛。 low-e 玻璃-在玻璃表面镀低辐射材料银及金属氧化物膜,使玻璃呈现出不同颜色。其主要作用是降低玻璃的 u 值,同时有选 择地降低 sc,全面改善玻璃的节能特性。因使用地域和设计要求的不同,low-e 玻璃被划分为高透性、遮阳型及双银 low-e 玻璃 等种类。纯玻璃材料单位面积成本纯玻璃材料单位面积成本 350350420420 元元/ /平方米。平方米。 8 8、浮筑浮筑楼板隔音系统楼板隔音系统 住宅的楼板隔声始终是人们密切关注并被困扰的问题,国内建筑界长期以来一直在寻求解决办法,却碍于经济、施工等原因 未见成效。 “浮筑隔声楼面”技术可以减除由于楼板隔声不佳带给人们的烦恼。浮筑隔声,说穿了,就是在钢筋混凝土楼板上垫 一层以矿棉为主的弹性隔声层,然后再铺楼面。固

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