2010年广州番禺青萝天地商业项目市场调研报告（54页） .pdf

1 番禺青萝天地商业项目番禺青萝天地商业项目策划定位策划定位 报告报告（市场调研部分）（市场调研部分） 特为：广州市中腾裕物业租赁有限公司特为：广州市中腾裕物业租赁有限公司 而作而作 2010年11月 2 项目用地分析项目用地分析 番禺区零售商业市场调研番禺区零售商业市场调研 消费者消费者需求分析需求分析 报告内容报告内容 3 项目用地分析项目用地分析 4 本项目位于广州市番禺区副中心市桥南板块西侧，东临本项目位于广州市番禺区副中心市桥南板块西侧，东临 城市主干道西环路城市主干道西环路， 距广州市中心城区仅距广州市中心城区仅30分钟车程分钟车程 本项目位于广州市番禺区副中心市桥南板块西侧，市桥第三大 桥南侧，为旧厂房的改造用地 本项目20公里辐射圈包含顺德、番禺，距广州市中心城区仅30 分钟车程，居番禺市桥板块重要联系通道西环路西侧 项目用地8公里范围内可达祈福新邨、富豪山庄、金山谷国际 社区、尚东尚筑、金海岸花园、东湖洲花园、顺德碧桂园等高 端楼盘，高端购买力集中 广州南站距离本项目11公里，是广深港高铁、广珠城际轨道、 贵广铁路、南广铁路的交汇点，并与广州站、广州东站和广州 北站共同形成全国铁路六大客运中心之一；广州南站的开通将 提升番禺在广州甚至珠三角的地位，过境游客量大增，促进番 禺商贸繁荣，对本项目的发展利好 本项目本项目 青 萝 天 地 在 广 州 青 萝 天 地 在 广 州 青 萝 天 地 在 番 禺 青 萝 天 地 在 番 禺 青 萝 天 地 八 公 里 范 围 青 萝 天 地 八 公 里 范 围 祈福板块祈福板块 本项目本项目市桥南板块 市桥南板块 广州南站广州南站 8k m 11k m 市桥老城市桥老城 区商圈区商圈 沙湾镇沙湾镇 中心中心 宝墨园宝墨园 祈福板块祈福板块 5 项目用地临近市桥的住宅发展热点地区项目用地临近市桥的住宅发展热点地区市桥南区，市桥南区， 该片区定位为番禺区的副中心，与市桥老城区通过西环该片区定位为番禺区的副中心，与市桥老城区通过西环 路连接便利路连接便利 项目用地通过城市主干道西环路连接，与市 桥老城区连接便利，至该商圈仅10分钟车程 市桥南板块总用地约17.15平方公里，是番 禺南扩形成的新城区，规划人口总数为20万 人（预计该区域未来容纳人口将大比例超过 该人数），目前已成为广州的热点居住区域 ，聚集了多个高品质居住小区，高端消费人 群集中且购买力强 项目西南侧为沙湾古镇，是广州市唯一一个 历史文化名镇，周边还有宝墨园、大夫山森 林公园等重要旅游景点，其旅游业的兴旺可 与本项目联动发展 本项目本项目 市桥南板块市桥南板块 市桥老城区商圈市桥老城区商圈 沙湾古镇沙湾古镇 青萝天地周边青萝天地周边 23km 6 规划指标：项目用地面积达规划指标：项目用地面积达9万平米，总建筑规模约万平米，总建筑规模约20 万平方米，是市桥南片区难得的大规模商业项目万平方米，是市桥南片区难得的大规模商业项目 用地原来是工业土地，通过三旧改造政策，转变为商业用途，是 番禺区第一个三旧改造项目，并与沙湾镇古镇旅游开发公司合作 ，申报广东省“十二五”期间重点项目，得到上级政府大力支持 本项目总用地面积为总用地面积为9万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积200,000平方米，平方米， 地块起止租用年限地块起止租用年限：2011年年-2036年年，可开发零售商业、酒店等，可开发零售商业、酒店等 商业物业商业物业 申请用地面积申请用地面积90749m2 规划用地面积规划用地面积77444m2 建筑物建筑面积建筑物建筑面积271050m2 容积率容积率3.5 建筑密度建筑密度50% 绿化率绿化率20% 7 规划指标（停车位）：本项目用地面积大，可考虑设规划指标（停车位）：本项目用地面积大，可考虑设 置大面积的地面停车，便利的停车条件和充足的停车置大面积的地面停车，便利的停车条件和充足的停车 空间将成为本项目吸引自驾车消费群体的有利条件空间将成为本项目吸引自驾车消费群体的有利条件 项目规划指标对停车位项目规划指标对停车位 设置的影响设置的影响 项目规划用地面积7.7 万平方米，以建筑密 度50%、绿化率20% 计，则将有2万余平米 室外露天面积，可设 置地面停车位达500余 个，能有效减轻地下 停车空间开挖的压力， 同时，便利的停车条 件和充足的停车空间 将成为本项目吸引自 驾车消费群体的有利 条件 番禺区汽车拥有量增长番禺区汽车拥有量增长 及停车需求及停车需求 近年来，番禺经济发 展迅猛，小汽车拥有 量由2002年的每百户 城镇居民8辆增至2009 年的每百户21辆，交 通道路压力巨大，停 车位缺口率仍达到 50% 广州大型零售商业项目广州大型零售商业项目 停车位配置停车位配置 据我司调查，广州主 城区商业停车位配置 要求为每100平方米建 筑面积0.8个，即125 平方米/车位；根据广 州零售商业专家经验， 每120平方米的建筑面 积安排一个车位 本项目停车位设置初步本项目停车位设置初步 建议建议 因此，按本项目总建 筑面积20万平米计， 建议本项目设置1600 个停车位，其中约1/3 可设置于地面 8 区域发展概述：区域发展概述：相关城市规划文件均对本区域提出了较高的发展相关城市规划文件均对本区域提出了较高的发展 目标和发展要求目标和发展要求，随着大型项目的推进，市桥南区随着大型项目的推进，市桥南区在在番禺的地位番禺的地位 将会进一步提升，可将会进一步提升，可支撑支撑一定体量的一定体量的商业商业发展发展 番禺区地位：番禺区地位：番禺区是广州市六个副中心之一，是 广州 “南拓”战略中重要的一环，规划为承接中 心城区人口疏解的市级综合性服务中心，主力建设 四个社区，到2020年人口规模将会达到260万 本项目本项目本项目本项目 市桥南区地位：市桥南区地位：项目位于沙湾镇中心区与番禺 市桥南区交界处，市桥南区规划为番禺区的新 中心城区、城市文化与商业中心、具有南国水 乡特色的高质量城市居住生活区，沙湾镇中心 区规划为集行政办公、商业娱乐、古镇旅游为 一体的中心区。依托城南区高尚居住区的建设依托城南区高尚居住区的建设 ，本项目有望拥有较稳定的客源，本项目有望拥有较稳定的客源 本项目本项目 9 区域发展概述：区域发展概述：未来未来项目周边的住宅项目周边的住宅持续持续开发使居住氛围日开发使居住氛围日 渐浓厚，渐浓厚，现有零售商业以生活配套类型为主，缺乏现有零售商业以生活配套类型为主，缺乏大型零售大型零售 商业商业 住宅市场发展：住宅市场发展：目前项目周边已 有一定规模的住宅楼盘建成并入 住，具代表性的有花样年华、喜 盈雅境等，均价已达 1200015000元/m2。目前在建 和未来供应的还有博学公馆、万 科金色诚品等十几个居住小区， 随着高档居住区域的发展成熟，随着高档居住区域的发展成熟， 居住氛围日渐浓厚居住氛围日渐浓厚 商业市场发展：商业市场发展：目前周边零售商 业以基本生活配套为主，商业发 展相对滞后，未来奥园广场等商未来奥园广场等商 业项目的入市将带动本地商业发业项目的入市将带动本地商业发 展，商业氛围也将逐步提升展，商业氛围也将逐步提升 花样年华花样年华祈福水城祈福水城 已已 建建 楼楼 盘盘 博学公馆博学公馆奥园广场奥园广场 在在 建建 楼楼 盘盘 城城 中中 村村 厂厂 房房 城中村城中村旧厂房旧厂房 10 道路交通状况（道路交通状况（1/3）：通过城市主干道西环路向北连通番禺市桥）：通过城市主干道西环路向北连通番禺市桥 直至广州市中心城区，向东有多条次干道或支路，加上规划拟建直至广州市中心城区，向东有多条次干道或支路，加上规划拟建 道路，可实现与周边区域的便利连接，交通可达性较高道路，可实现与周边区域的便利连接，交通可达性较高 广州市域高等级路网规划图广州市域高等级路网规划图图例图例 城市主干道城市主干道 城市次干道城市次干道 支路支路 拟建道路拟建道路 项目周边道路网络项目周边道路网络 项目地块项目地块 拟建快速路景观大道拟建快速路景观大道 项目地块西面规划有城市快速路景观快速路景观 大道大道，该条道路贯穿沙湾镇南北，是 沙湾镇交通体系的重要构成，是连接 广州南站的重要道路，另外项目南面 的北斗大桥使项目到达南沙、深圳、 珠海等区域的交通更为便利，更利于 吸引自驾车的高端消费群体，扩大本 项目辐射范围 11 道路交通状况（道路交通状况（2/3）：周边规划道路的完善建设将会）：周边规划道路的完善建设将会 给项目带来利好给项目带来利好 农校路农校路 青新路青新路 从沙湾镇总体规划 (2003-2020)来看， 农校路与青新路的开 通将会加大西环路与 市板南各居住楼盘的 联系，并且随着地铁 18号线的开通将进一 步提高项目的可达性 ，为项目带来利好， 便捷的交通将给项目 带来更多的客流。 沙湾大道沙湾大道西环路西环路 12 道路交通状况（道路交通状况（3/3）：规划道路的通车将会加大项目地与市）：规划道路的通车将会加大项目地与市 桥南区以及沙湾镇的交通联系，使本项目的可达性得到进一步桥南区以及沙湾镇的交通联系，使本项目的可达性得到进一步 增强。增强。 主要车流量主要车流量 次要车流量次要车流量 未来车流量未来车流量 图例图例 从项目周边道路的等级、路况、车流量来看 ，前往本项目的车流主要来自西环路，短期前往本项目的车流主要来自西环路，短期 内以市桥南区高档楼盘的居民为主要消费者内以市桥南区高档楼盘的居民为主要消费者 长远来看，随着规划道路的施工建设、道路 系统的完善，市桥南区居住楼盘的进一步集 聚、居住密度的提升，市桥南板块中经福德经福德 路而来的的车流可能会有进一步的提升路而来的的车流可能会有进一步的提升；而 伴随沙湾古镇旅游业的发展与兴旺，预计经预计经 述路和龙福路的车流将有所增加述路和龙福路的车流将有所增加；此外，项 目周边农校路与青新路的通车，经此到达项 目地的未来车流量将会大增，大大增强了项 目与市桥南区的交通便利性，项目可达性得 到进一步增强 本项目本项目 奥园广场奥园广场 13 地块价值：本项目地块具有较高的商业价值地块价值：本项目地块具有较高的商业价值 地块价值地块价值 影响因素影响因素 宏观环境宏观环境 番禺区经济基础雄厚，增速高于广州 市水平，已成为广州经济发展的重要 增长点 番禺本地居民收入不断增加，消费能 力和需求持续增强，目前番禺区零售 商业发展仍处初级阶段，其商业发展 空间巨大 区域环境区域环境 项目位于市桥南板块，是未来重点发 展的组团；周边聚集多个大型中高档 居住社区，且距离市桥老城区商圈仅 10分钟车程，未来区域居住、商务、 商业氛围将得到提升 市桥南板块目前缺乏大型集中商业场 所，居民消费大部分外流至其他商圈 ，未来有1-2个大型商业中心入市，会 带动本地商圈的形成 自身条件自身条件 本项目以大型零售商业物业为主要类 型，符合市场需求，对目前市桥南板 块缺乏大型商业的现状是个积极、有 益的补充 地块沿西环路具备最佳商业展示价值 和商业氛围，在规划设计上应充分挖 掘 可达状况可达状况 项目地块紧临西环路这条城市主干 道，与市桥南板块在半小时通勤圈 内，可达性高 近期内项目内的车流主要来自市桥南 居住区内的居民，未来随着光明大桥 的通车，来自番禺老城区的车流会得 到一定的提升 14 番禺区零售商业番禺区零售商业 市场调研市场调研 番禺区零售商业发展现状及主要商圈番禺区零售商业发展现状及主要商圈 番禺区零售商业市场供需分析番禺区零售商业市场供需分析 番禺区零售商业市场发展趋势番禺区零售商业市场发展趋势 15 番禺区大中型商业零售网点分散，目前可划分为三个主要商圈：番禺区大中型商业零售网点分散，目前可划分为三个主要商圈： 市桥老城区商圈、市桥南商圈、汉溪市桥老城区商圈、市桥南商圈、汉溪-长隆长隆-万博商圈，其中市桥万博商圈，其中市桥 老城区商圈为番禺区最成熟的商圈，其他商圈发展较为落后老城区商圈为番禺区最成熟的商圈，其他商圈发展较为落后 市桥老城市桥老城 区商圈区商圈 4 3 65 市桥南商圈市桥南商圈 2 本项目本项目 1 汉溪汉溪-长隆长隆-万万 博商圈博商圈 8 7 9 已建项目已建项目 1.大润发购物中心 2.喜盈嘉立思休闲港 3.大北路（街铺） 4.易发商业街 5.番禺友谊商店 6.繁华路（步行街） 7.钻汇广场 8.万博商业中心一期 9.石碁城市广场 16 市桥老城区商圈市桥老城区商圈 区级传统、活跃的商业核心区域，辐射范围广，人流量大，商业气氛浓厚 商圈特点商圈特点 商业形态以临街铺、商业街，及规模较小的集中式商场为主，缺乏规模大、功能完善的综合商业物业 片区居民以番禺本地居民为主，消费力及品牌认知程度较低，消费档次偏低 片区内建筑物业落成已久，道路交通拥挤，商圈的商业设施形态以及道路交通设施的提升与扩展空间有限， 导致即使商圈内居住人群集中，人流量大，但商业业态及档次一直难以提升 片区特点片区特点 易发商业街、番禺友谊商店、繁华路步行街、大北路（街铺） 代表物业代表物业 目前以服饰购物为主，辅以餐饮配套，休闲娱乐配套欠缺 业态构成业态构成 辐射整个番禺区，本地居民消费为主 主要客户群主要客户群 为目前番禺区租金水平最高的商圈，临街商铺租金水平在5001000元之间元之间（按建筑面积计） ，其中，易 发商业街内及街口位置较好的临街商铺租金可达1400元/平方米/月以上（按建筑面积计） 二层商铺租金300500元之间元之间（按建筑面积计） 租金水平租金水平 首层商铺售价12万元/平方米左右（按建筑面积计，街铺实用率90%以上），二层售价7万元/平方米左右 （按建筑面积计） 售价水平售价水平 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 17 市桥老城区商圈市桥老城区商圈易发商业街易发商业街 位置位置东起桥兴大道、西临光明路、南临禺山大道、北至繁华路 发展商发展商广州市盛铠物业发展有限公司 商业面积商业面积 商业街长480米，建筑面积4万多平方米，其中包括营业面积 1万平方米的新大新百货 层数层数地上35层 开业时间开业时间2007年10月，新大新百货2005年11月 停车位停车位约100多个地下停车位 业权状态业权状态只租不售 出租率出租率99% 业态构成业态构成服饰、香化类、美体美容、数码产品、餐饮 品牌列举品牌列举 新大新百货、以纯、李宁、达芙妮、kappa、屈臣氏、麦当 劳、大家乐、禾绿回转寿司、周六福 档次定位档次定位中档至中低档 主力客户群主力客户群番禺区本地大众居民，以年轻消费群体为主 租金水平租金水平 1层店铺租金1200元/平米/月左右（按实用面积计，实用率约 6成），2f店铺租金200300元/平米/月；管理费1元/平米/月 ；租约35年 经营状况经营状况 易发商业街为番禺易发商场（原为音响批发市场）的改造项 目，受区政府高度重视；项目所在周边片区商业基础坚实， 商业氛围浓厚，居住人口众多，人流量大，已成为番禺区租 金最高、人气最旺的商业项目，经营状况一直保持理想水平 新大新百货新大新百货 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 18 市桥老城区商圈市桥老城区商圈繁华路步行街繁华路步行街 位置位置东起大北路，西至光明路，长约800米 商业面积商业面积 繁华路步行街由几家中型购物商场和临街商铺组成，其中番 禺友谊商店东西座商业面积约1万多平方米，星力壹号购物广 场总面积约0.8万平方米，繁华盛世总建筑面积2.5万平方米 层数层数地上26层 开业时间开业时间2007年 停车位停车位 业权状态业权状态可租可售 出租率出租率95% 业态构成业态构成服饰、香化类、美容美体、健身、数码产品、餐饮 品牌列举品牌列举 友谊商店、奈瑞尔、万岁回转寿司、肯德基、魅族、耐克、 elegant.prosper、吉祥斋 档次定位档次定位中档至中低档 主力客户群主力客户群番禺区本地大众居民，以年轻消费群体为主 租金水平租金水平 1f店铺租金500700元/平米/月，2f店铺租金300500元/平 米/月，租金包管理费，租约4年；其中，星力壹号购物广场 首层靠近易发商业街的商铺租金可达到1400元/平米/月（按 实用面积计) 经营状况经营状况 繁华路是番禺市桥老城区商圈的重要组成部分，其中友谊商 店是目前该商圈档次最高的商业项目，但步行街商业氛围、 人流量均不及易发商业街，租金水平也较易发步行街低 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 19 汉溪汉溪-长隆长隆-万博商圈万博商圈 商圈规划定位标准高，但目前已建成项目少，商业氛围仍不浓厚 其中，长隆商圈定位为高端旅游休闲区，万博商圈定位则是高级商务区，汉溪商圈定位为华南休闲商贸新旗舰 商圈特点商圈特点 规划的商业形态以综合商业物业为主，辅以各楼盘的配套商业 该商圈是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名楼盘，距离洛溪、华南板块近，道路交通便利 片区居民以近10余年广州市区及外地购房者为主，如，祈福新城居民中就有接近60%为香港人，居住人口众多，收入及 消费能力较强 片区特点片区特点 万博商业中心一期、海印又一城（其中沃尔玛山姆会员店已开业，其他在建中） 代表物业代表物业 大型家具用品、服饰折扣店、餐饮 业态构成业态构成 主要服务于洛溪板块、华南板块楼盘居民 主要客户群主要客户群 不同商业形态租金水平相差甚远 万博商业中心内天河城outlets、a5国际区以保底营业额扣点或营业额直接扣点两者取高，营业额扣点在25%28%之间， 保本营业额因品牌不同而有所区别，基本在3万10万元/月，折合租金约为300 700元/平方米（按实用面积计） 而万豪商业街、社区配套商业则以单位面积租金计算，租金水平较低，约100元/平方米（按实用面积计） 租金水平租金水平 集中式商业物业只租不售，商业街商铺售价4万元/平方米左右（按建筑面积计） 售价水平售价水平 20 汉溪汉溪-长隆长隆-万博商圈万博商圈万博商业中心一期万博商业中心一期 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 位置位置番禺迎宾路，华南干线南端入口处 投资商投资商广州市番禺区德舜房地产有限公司和荷兰公司共同投资 发展商发展商广州市番禺万博房地产有限公司 商业面积商业面积18万平方米 层数层数地上24层 开业时间开业时间 2003年11月吉盛伟邦国际家居博览中心试业，2006年1月天河 城折扣店开业 停车位停车位1000多个停车位 业权状态业权状态只租不售 出租率出租率95% 业态构成业态构成家居用品、家具、建材、服饰、餐饮 品牌列举品牌列举吉盛伟邦、天河城品牌折扣店、四海一家、工商银行 档次定位档次定位中到中高档 主力客户群主力客户群以洛溪板块、华南板块楼盘居民为主，也有一些广州市居民 租金水平租金水平 商业中心内天河城outlets、a5国际区以保底营业额扣点或营 业额直接扣点两者取高，营业额扣点在25%28%之间，折合 租金约为300 700元/平方米（按实用面积计） 经营状况经营状况 交通便捷，拥有大面积停车场地，对番禺地区大型楼盘内高端 消费人群的吸引力相对较强，但由于其目前郊区商业的定位， 周末客流量大增、周一到周五人气明显不足的波动性现象也较 突出 21 市桥南商圈市桥南商圈 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 商圈规划为番禺区商业副中心，但目前已建成项目少，商业氛围还不浓厚 商圈特点商圈特点 商业形态以住宅社区配套商业物业为主，2011年将有购物中心奥园广场开业，将提升片区商业形态 该商圈是番禺区的副中心，周边聚集了喜盈雅境、新世纪花园、朗陶居、海伦堡等众多高尚生活社区，人口总 数超过10万，收入及消费能力较强 距离番禺市桥商圈较近，连接光明路与南城路的光明大桥将在3年内通车，道路交通便利 片区特点片区特点 大润发购物中心、喜盈 嘉立思休闲港、奥园广场（在建） 代表物业代表物业 大型超市、文化娱乐、餐饮、生活配套服务 业态构成业态构成 主要服务于市桥南板块楼盘居民 主要客户群主要客户群 桥南街周边商业氛围较浓厚，租金水平相对较高，140200元/平米/月（按建筑面积计） 住宅楼盘底商租金水平相对较低，90100元/平米/月（按建筑面积算） 租金水平租金水平 目前商圈内较少可出售的商铺，近年新增商业物业只租不售，目前临街商铺售价在2万/平方米左右 售价水平售价水平 22 市桥南商圈市桥南商圈大润发购物中心大润发购物中心 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 位置位置桥南路与南华东路交汇 发展商发展商台湾润泰集团 商业面积商业面积 商业面积约4万平方米，其中主力店为大润发超市，位于商场 二、三楼 层数层数地下1层，地上5层 开业时间开业时间2009年9月 停车位停车位400个停车位（地下1楼、地上4、5楼均是停车场） 业权状态业权状态只租不售 出租率出租率95% 业态构成业态构成大型超市、药店、珠宝首饰、服饰、男女鞋、餐饮 品牌列举品牌列举大润发超市、海王星辰、流行美、周大福、耐克、红蜻蜓 档次定位档次定位中到中低档 目标客户群目标客户群周边楼盘居民 租金水平租金水平 租金400元/平米/月左右（按实用面积计，实用率60%），租金 包含管理费，合约一签23年 经营状况经营状况 大润发超市是目前市桥南板块唯一一个大型连锁超市，对周 边居民具有较强吸引力，也对一楼品牌店的销售起到了联动 作用，使其保持较大人流量，经营状况较理想 23 番禺区零售商业发展现状番禺区零售商业发展现状 目前番禺区尚未形成真正的现代化商业中心尚未形成真正的现代化商业中心，除市桥老城区商圈外,目前仍 未出现其他较具影响力的商圈，受商业整体档次偏低整体档次偏低及传统消费习惯的影响 ，番禺区居民消费外流至广州中心城区的现象突出； 商业形态单一，大中型商业零售网点较广州市其它区域明显不足大中型商业零售网点较广州市其它区域明显不足，综合性商 业项目分散，多位于城区边缘，区域整体商业发展水平仍有待提高 区内整体市场商业项目的形态构成欠缺多层次、多样化，商业形态相对单商业形态相对单 一，以步行街、临街铺和楼盘底商为主一，以步行街、临街铺和楼盘底商为主，主要辐射区内本地居民及周边楼 盘住户 现有零售商业档次以中中低低至中档至中档为主，以解决居民的日常生活及配套需要， 较高层次的消费需要得不到满足，部分消费外流至广州中心城区天河城、北 京路等商圈 区级商业中心以服饰业态为主，辅以餐饮业态，其他业态欠缺 楼盘底商以满足居民生活配套的业态为主，如超市、美容美发、休闲娱乐等 整体水平整体水平 商业形态商业形态 档次水平档次水平 业态构成业态构成 位于区级商业中心的商铺经营状况能保持在较理想水平，空置率低，首层较 佳位置租金可达1000元/平方米/以上以上（按实用面积计），售价水平可达 10万元/平方米以上，并且极少出现放盘出售个案 新区、楼盘集中区目前商业发展仍不成熟，商业业态仍以生活配套为主，市 场尚处于培育期，人流量、租金水平有待提高 经营状况经营状况 24 番禺区零售商业番禺区零售商业 市场调研市场调研 番禺区零售商业发展现状及主要商圈番禺区零售商业发展现状及主要商圈 番禺区零售商业市场供需分析番禺区零售商业市场供需分析 番禺区零售商业市场发展趋势番禺区零售商业市场发展趋势 25 番禺区零售商业发展模式番禺区零售商业发展模式 2005年及以前年及以前 商业形态商业形态 番禺区零售商业呈粗 放型发展，商业供应 以自发形成的商业街、 大型楼盘配套商业为 主，集中式商业物业 供应缺乏，业态、品 牌档次、购物环境难 以满足区内居民日益 增长的消费需求 产权情况产权情况 商铺出售为主，产权 分散 20062010年年 商业形态商业形态 随着易发商业街的改 造、万博商业中心一 期、大润发购物中心 等较具规模、统一经 营的商业项目开业， 番禺零售商业形态得 到提升，但与广州市 中心商业发展相比仍 处较初级阶段 产权情况产权情况 新增项目大部分采取 为统一经营、只租不 售的经营模式 未来未来 商业形态商业形态 未来供应以规模大、 业态综合、硬件配套 增强的购物中心商业 形态为主，并且将出 现主题式商业项目 产权情况产权情况 统一经营、只租不售 的经营模式将成为优 质商业项目采取的主 流经营模式 26 需求情况：番禺区需求情况：番禺区gdp在广州各区中处于较高水平，年在广州各区中处于较高水平，年 均增幅高于广州年均增速，经济基础雄厚，但目前零售均增幅高于广州年均增速，经济基础雄厚，但目前零售 商业发展仍处初级阶段，显示了其商业发展的巨大空间商业发展仍处初级阶段，显示了其商业发展的巨大空间 番禺区2009年国内生产总值864亿元，年均增幅约 13.5%，高于广州市gdp的年均增速，位列广州市 各行政区的第四，经济发展处于稳定增长阶段 番禺区经济基础雄厚，已成为广州经济发展的重要 增长点，预计随着番禺区的经济发展，人民收入水 平相应提高，消费水平和消费需求将进一步提升， 但目前番禺区零售商业发展仍处初级阶段，其商业 发展空间巨大 数据来源：番禺区统计局 27 需求情况：番禺区社会消费品零售总额位列广州市各区需求情况：番禺区社会消费品零售总额位列广州市各区 第三，并且年均增速高达第三，并且年均增速高达22%，商业市场发展前景广阔，商业市场发展前景广阔 番禺区2009年全年社会消费品零售总额为492.3亿元人 民币，年均增幅达22%，位列广州市各行政区的第三， 并超过了佛山市顺德、南海、禅城等区，消费需求旺盛 ，商业市场发展前景广阔 未来随着广州南拓战略的逐步实现，区内交通体系逐渐 完善，番禺新城、 广州新城的建设将对番禺区零售商业 繁荣发展带来更有力的支持 数据来源：番禺区统计局 28 需求情况：番禺移民人口增长迅速，近需求情况：番禺移民人口增长迅速，近10年随着洛溪板年随着洛溪板 块、华南板块的大型楼盘落成，吸引了数十万新移民迁块、华南板块的大型楼盘落成，吸引了数十万新移民迁 入番禺区，带来强劲的消费需求入番禺区，带来强劲的消费需求 番禺区是广州大型楼盘最集中的地方，随着近10年番禺住宅 市场的迅速发展、广州南拓战略的逐步实现，番禺区新居民番禺区新居民 迅速增多，这些居民主要带来强劲的消费需求，但区域商业迅速增多，这些居民主要带来强劲的消费需求，但区域商业 发展滞后发展滞后 在番禺置业的外来人群比较广泛，囊括了老中青三代，其中其中 又以白领、金领等中高端人群为主，潜在高端消费人群达又以白领、金领等中高端人群为主，潜在高端消费人群达 5060万人万人，而在城市南拓的带动下，高购买力人群还在以 每年数万人的速度在递增，消费潜力巨大 番禺大型楼盘主要分布在城市边缘，由于市政规划滞后、区 域发展不成熟，目前区内新移民的生活、餐饮、休闲等基础 消费需求仅能在社区商业配套设施得到满足，但较高级需求，较高级需求， 如娱乐、高档品牌购物等仍难以实现，出现如娱乐、高档品牌购物等仍难以实现，出现“居住在番禺，居住在番禺， 消费在广州消费在广州”的消费外流现象，本地商业发展空间巨大的消费外流现象，本地商业发展空间巨大 根据番禺区人口普查资料，2000年番禺全区户籍人 口约92万人，外来人口68万人。截至2009年末，番 禺区户籍人口为99.92万人，较十年前仅增长8万 人，但外来人口从68万人增长至106万人，增长了近 38万人（约56%），其中极大部分为番禺新移民 随着番禺作为广州新城市中心地位的确立，其城市 化程度及区域重要性将不断提高。2020年将容纳 260300万人，年均增约10万人 数据来源：番禺区规划局 29 需求情况：强劲消费需求和广州南拓战略利好，知名商需求情况：强劲消费需求和广州南拓战略利好，知名商 业地产开发商及零售商家积极进驻番禺，优质商铺物业业地产开发商及零售商家积极进驻番禺，优质商铺物业 需求旺盛，番禺商业市场前景看好需求旺盛，番禺商业市场前景看好 目前区域大部分新增项目采取只租不售的策略（如海印又一城、奥园广场）， 除体现了运营商先进的经营策略外，亦说明了他们对番禺商业市场的看好 海印集团、奥园地产、招商地产等知名开发商进驻番禺商业市场，万达广场也 有意将其在广州的第二个项目落户番禺，这些知名开发商的举动均向市场释放 他们看好番禺商业发展的信号 知名开发商知名开发商/ 投资商进驻投资商进驻 自2005年起，天河城百货、新大新百货、沃尔玛、大润发等知名大型零售商 相继入驻番禺，同时在城市南拓、亚运会的利好带动下，国内外的著名商业品 牌和连锁饮食机构积极进驻番禺，品牌商家的进驻再次表明番禺商业市场的前 景优越 品牌商家品牌商家 入驻需求入驻需求 市桥老城区商圈商铺较少出现空置情况，租金水平一直保持在番禺区的最高位 水平，并呈稳中有升态势，并极少出现商铺出售转让现象 虽然市桥南商圈和汉溪-长隆-万博商圈发展仍未成熟，租金水平较低，但由于 区内规划有大型优质商业物业，规划前景利好，目前这些区域的商铺租赁需求 已出现一定幅度增长，商铺业主看好区域商业前景，普遍出现惜售情况 商铺业主的商铺业主的 惜售情况惜售情况 30 番禺区零售商业番禺区零售商业 市场调研市场调研 番禺区零售商业发展现状及主要商圈番禺区零售商业发展现状及主要商圈 番禺区零售商业市场供需分析番禺区零售商业市场供需分析 番禺区零售商业市场发展趋势番禺区零售商业市场发展趋势 31 发展趋势：番禺商业发展四大驱动因素发展趋势：番禺商业发展四大驱动因素 经济发展经济发展将使人民收将使人民收 入提高，带来更强消入提高，带来更强消 费需求费需求 番禺区经济发展势头强劲，社会消费品零售总额高速增长，显 示了旺盛的消费需求；人民收入水平相应提高，消费水平和消 费需求将进一步提升，但目前零售商业发展仍处初级阶段，其 商业发展空间巨大 市政及规划利好市政及规划利好 亚运会落址番禺区、广州新城建设加快、火车南站投入使用， 众多市政利好将直接拉动番禺经济及商业的发展，将加速番禺 商业市场的升级换代发展 核心区位、交通枢纽核心区位、交通枢纽 地位加强地位加强 番禺地处珠三角的核心、广州“南拓”轴心上，区位优势得天独 厚，随着新火车客运站、广深港铁路、地铁三、四号线等相继 落户和经过番禺，珠三角交通枢纽地位日显，预计番禺整体商 业市场将可辐射至广州市区、珠三角地区 消费人群结构变化，消费人群结构变化， 中高端购买力增加，中高端购买力增加， 消费潜力巨大消费潜力巨大 番禺聚集了星河湾、中颐海伦堡、华南新城、祈福新邨等大型 高档社区，是广州大型楼盘和中产消费力最集中的地方，未来 还有广州新城的重点建设。目前潜在中高端消费人群达60万人， 高购买力人群还在以每年数万人的速度递增，消费人群结构变 化，中高端购买力增加，消费潜力巨大 32 发展趋势：番禺商业发展前景看好，未来大量优质商业发展趋势：番禺商业发展前景看好，未来大量优质商业 项目的供应，使得整体市场升级换代，商业格局发生较项目的供应，使得整体市场升级换代，商业格局发生较 大变化，商业形态更趋多元化大变化，商业形态更趋多元化 商业格局逐步趋向完善及丰富商业格局逐步趋向完善及丰富 短期内，番禺商业重心从市桥中心向南、向北转移，多商圈齐头并进发展，市桥老城区商 业地位将被削弱； 远期来看，预计市桥老城区和市桥南商圈将融合为一个大商圈，通过两个商圈业态、档次 的错位，共同服务于番禺市桥、桥南、沙湾及周边居民，同时，随着广州新城的逐渐发展， 番禺区东面将崛起一个新商圈，届时将呈现大市桥、番禺新城（即汉溪-长隆-万博商圈）、 广州新城三个主要商圈的局面 商业形态渐趋多元化商业形态渐趋多元化 奥园广场、海印又一城、长隆友谊购物公园等购物中心商业形态将陆续出现，与目前存量 较多的商业街、住宅底商，以及未来万博cbd供应的写字楼配套商业构成了多元化商业形 态的局面 项目品质得到极大提升，番禺整体商业市场升级换代项目品质得到极大提升，番禺整体商业市场升级换代 知名商业开发商、运营商的进驻也使未来供应项目的品质得到一定保证，促使番禺整体商 业市场发展升级换代，区域商业辐射能力将提升，并将极大改善“居住在番禺，消费在广 州”的尴尬局面 33 消费者需求分析消费者需求分析 辐射商圈划分及目标消费人群建议辐射商圈划分及目标消费人群建议 项目辐射商圈人群特征项目辐射商圈人群特征 项目潜在消费者需求分析项目潜在消费者需求分析 34 项目辐射商圈划分：结合消费者项目辐射商圈划分：结合消费者出行方式、市场竞争态势对项出行方式、市场竞争态势对项 目辐射能力和范围的影响，并考虑地理阻隔、交通要道、问卷目辐射能力和范围的影响，并考虑地理阻隔、交通要道、问卷 调查结果等因素，把本项目的核心商圈和次级商圈划分如下调查结果等因素，把本项目的核心商圈和次级商圈划分如下 核心商圈核心商圈 南以市桥水道为界，以西环路为中轴，北 以沙湾水道为界，东以德信路为界，西以 景观大道为界 东边主要为市桥南区域，西边主要为沙湾 镇中心区 核心商圈内消费人群至本项目步行距离35 分钟以内，或行车距离10分钟以内 核心商圈包括市桥南商圈包括市桥南商圈 、沙湾镇中心等、沙湾镇中心等 次级商圈次级商圈 向北，辐射至市桥老城区商圈，东北面可 辐射至华南板块；向西辐射至整个沙湾镇 片区,向南辐射至沙湾水道南侧区域 次级商圈圈内消费人群至本项目行车距离 20分钟以内 次级商圈包括市桥老城区商圈、汉溪包括市桥老城区商圈、汉溪-长隆长隆- 万博商圈、沙湾镇剩余区域等万博商圈、沙湾镇剩余区域等 市桥水道市桥水道 沙湾水道沙湾水道 西 环 路 西 环 路 市良路市良路 德 信 路 德 信 路 次级商圈次级商圈 次级商圈次级商圈 迎迎 宾宾 大大 道道 核心商圈核心商圈 35 核心商圈核心商圈：包括市桥南板块及沙湾镇中心区：包括市桥南板块及沙湾镇中心区 占地面积占地面积目前人口目前人口 市桥南板块市桥南板块14平方公里1516万人 沙湾镇中心区沙湾镇中心区10平方公里1112万人 总计总计24平方公里平方公里26-28万人万人 潜在消费人群特征潜在消费人群特征 市桥南区市桥南区：主要以番禺区本地人和近三年市桥南区新居民主要以番禺区本地人和近三年市桥南区新居民 为为 主主；从片区主要住宅供应类型和价格水平可知，居民 多为区内经济基础好，家庭结构以两口、三口之家为主， 并且多为当地私营企业主及在广州市区工作的中高端人群 沙湾镇中心：沙湾镇中心：主要以沙湾镇本地人为主；沙湾镇中心是沙主要以沙湾镇本地人为主；沙湾镇中心是沙 湾镇的商业中心湾镇的商业中心，从片区主要住宅供应类型和价格水平及 实地调研可知，中心居民多为镇内经济基础较好，家庭结 构主要以三口以上家庭为主，并且多为镇上私营企业主 潜在消费人群规模统计潜在消费人群规模统计 根据楼盘统计，从市桥南板块和沙湾镇中心区未来1-2年 住宅供应量推算大约入住人口，并结合总体规划分析，预预 计项目在计项目在 核心商圈内具有核心商圈内具有 2628万潜在消费人群万潜在消费人群 本项目核心商圈辐射人群主要包括市桥南街道居民和包括市桥南街道居民和 沙湾镇中心的中高收入人群沙湾镇中心的中高收入人群 市桥南区域居住人口已达一定规模，规划人口20万人 （预计该区域未来容纳人口将大比例超过该人数）， 居住氛围逐渐浓厚，潜在消费人群规模庞大，是核心 区域中最主要的辐射地带；由于沙湾镇缺乏大型综合 商业项目，本项目核心商圈的辐射范围有望覆盖至沙 湾镇镇中心区 36 核心商圈住宅供应分析（核心商圈住宅供应分析（1/2）：）：市桥南住宅主力户型以市桥南住宅主力户型以2房房2 厅、厅、3房房2厅中等至中大户型为主，平均每户面积在厅中等至中大户型为主，平均每户面积在90160平平 方米之间，户型面积偏大方米之间，户型面积偏大 市桥南板块市桥南板块20072011年入住住宅情况年入住住宅情况 住宅户型特征：住宅户型特征：市桥南区住宅主力户型以以3房房2厅中等至中大户型为主厅中等至中大户型为主，平均每户面积在平均每户面积在90160平方米平方米 之间之间，户型面积较大，尤其适合家庭结构为三口之家甚至三代同堂，偏向于稳定成熟型家庭居住 价格水平：价格水平：截至2010年10月，片区二手住宅单价为9,00013,000元/平方米之间，较全区二手住宅平均 价格10,000元/平方米高出近1/3，可见，片区居民大部分为经济能力较强、具有稳定职业的中高端人群片区居民大部分为经济能力较强、具有稳定职业的中高端人群 居住人群分析：居住人群分析：从片区主要住宅供应类型和价格水平可知，片区现有居民多为市内经济基础较好、改善 居住条件的二次置业者，家庭结构以两口、三口之家为主，消费偏理性，讲究生活品质 数据来源：第一太平戴维斯，研究与顾问咨询部 住宅楼盘名称住宅楼盘名称入住年份入住年份规模（平方米）规模（平方米）户数户数主力户型主力户型均价均价 （元（元/平方米）平方米） 番禺奥林匹克花园番禺奥林匹克花园20072009500,00014042房2厅、3房2厅、4房2厅14,000 海伦堡海伦堡 花样年华花样年华2008600,0002,5002房2厅、3房2厅16,000 喜盈雅境喜盈雅境2008200,0001,0003房2厅、4房2厅、6房2厅12,000 金沙湾花园金沙湾花园2007365,232约2,0003房2厅、4房2厅65009000 祈福水城祈福水城2009120,0001,5003房2厅、2房2厅9,000 海伦堡海伦堡 流金岁月流金岁月201149,3286793房2厅、4房2厅20,000 博学公馆博学公馆201136,1053684房2厅、3房2厅、2房2厅14,000 星辰时代豪庭星辰时代豪庭2011150,2555903房2厅、2房2厅18,000 昊龙花园昊龙花园2011300,000672小洋房3房2厅、5房2厅14,000 万科金色城品万科金色城品201172,6166233房2厅、2房2厅、4房2厅20,000 奥园广场奥园广场2011约35,0005001房1厅、2房1厅15,000 37 核心商圈住宅供应分析（核心商圈住宅供应分析（2/2）：）：沙湾镇中心沙湾镇中心区区住宅未及市桥住宅未及市桥 南区住宅高端，主要以单套面积偏大的南区住宅高端，主要以单套面积偏大的3房房2厅中大户型为主力厅中大户型为主力 户型；但区域开始出现高端楼盘并具有向高端发展的趋势户型；但区域开始出现高端楼盘并具有向高端发展的趋势 沙湾镇中心区住宅供应统计（部分）沙湾镇中心区住宅供应统计（部分） 住宅楼盘名称住宅楼盘名称入住年份入住年份 规模规模 （平方米）（平方米） 户数户数主力户型主力户型 均价均价 （元（元/平方米）平方米） 金沙丽水二期金沙丽水二期201153,800411 260-350m2（4房2厅或以 上） 未知 金沙丽水一期金沙丽水一期200899,141240241m2、293m2、312m211,000 金沙湾花园金沙湾花园200760,0001,0003房2厅、4房2厅5,900 尚贤坊尚贤坊200920,0001642房2厅、3房2厅9,500 翠怡轩翠怡轩20032房2厅、3房2厅、4房2厅6,500 荷悦居荷悦居20013房2厅、4房2厅5,000 恒盛花园恒盛花园19992房2厅、3房2厅5,000 荷景二区荷景二区1999-5,500 区域开始出现高端住宅，结合镇中心高尚住宅区的规划判断，区域住宅具有向中高端发展的趋势，将区域住宅具有向中高端发展的趋势，将 为项目带来更多的潜在中高端消费群体为项目带来更多的潜在中高端消费群体 沙湾镇目前住宅楼盘供应量与市桥南区域有一定差距，镇上居民的主要居住方式仍以农民房为主，一 些独栋农民房的外观较为高档，可见镇中心区部分居民其收入水平是属于中高水平，具有一定的消费镇中心区部分居民其收入水平是属于中高水平，具有一定的消费 能力能力 38 核心商圈核心商圈未来人口增长预测：预计至未来人口增长预测：预计至2015年，项目核心年，项目核心 商圈居住人口商圈居住人口约约35万万人，至人，至2020年可年可达达40万万人人 2628万人 约35万人 约40万人 2010年2015年2020年 项目核心商圈未来人口预测（市桥南板块项目核心商圈未来人口预测（市桥南板块 和沙湾镇中心）和沙湾镇中心） 根据20092010年项目核心商圈住宅用地拍卖情况，未来 35年将有建筑面积约80万平方米的住宅供应，加之目前在 建、未入住的项目，共有超过165万平方米新增住宅规模 按2009年番禺区城镇居民人均住房建筑面积35.88平方米计 ，预计至2015年，本项目核心商圈市桥南板块和沙湾镇中心 ）将增加5万人左右 因此，预计至2015年，项目核心商圈居住人口约35万人，至 2020年可达40万人 土地名称土地名称土地地址土地地址开发商开发商 总建筑面积总建筑面积 （）（） 总用地面积总用地面积 （）（） 土地属性土地属性土地使用年限土地使用年限 成交总价成交总价 （万元）（万元） 楼面价楼面价 （元（元/） 2009拍-0714番禺城区中心南区4-3地块 广州雅居乐房地产开 发有限公司 130,820103,825住宅7047,6003,636 2010挂-0723 番禺区中心城区南区规划滨 江大道北侧、规划大涌路东 侧，南区地块4-2 广州市城市建设开发 有限公司 326,836243,989 住宅、 商业（商服） 居住用地 70 年， 商业、旅游、娱 乐用地 40 年，其 他用地 50 年 238,0007,282 2010挂-0723 番禺区中心城区南区规划滨 江大道北侧、规划德兴南路 西侧，南区地块5-3地块一 广州市城市建设开发 有限公司 89,435112,731住宅7049,5005,535 项目核心商圈项目核心商圈20092010年土地交易情况年土地交易情况 39 次级商圈：考虑到项目交通可达性强，次级商圈：考虑到项目交通可达性强，短期内市桥及迎宾大道短期内市桥及迎宾大道 欠缺欠缺大型购物中心大型购物中心，西部及南部商业档次都低，西部及南部商业档次都低，预计本项目预计本项目次次 级商圈级商圈可可辐射至华南板块、市桥及整个沙湾镇约辐射至华南板块、市桥及整个沙湾镇约172平方公里平方公里 占地面积（平方公里）占地面积（平方公里）常住人口（万人）常住人口（万人）流动人口（万人）流动人口（万人） 市桥街市桥街11.3526 桥南街桥南街17.8515-16 沙湾镇沙湾镇52.711-12 华南板块华南板块9030余万 总计总计171.985万左右万左右 本项目次级商圈主要包括整个沙湾镇