2010年某商业广场招商策划方案（92页） .pdf

logo investment plan 目目 录录（contents） 2. 中中国国零售零售业现状业现状 3. 中中国国商商业业地地产现状产现状 4. 上海商上海商业业地地产产及零售及零售业现状业现状 5.浦东微观商业市场机遇与挑战 6. xxxx广广场场招商方案招商方案 7. xxxx广广场经营场经营管理方案管理方案 1： 2010年中年中国国国国民民经济经济和社和社会发会发展展状况状况 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 c i e g a gdp增长速度增长速度 中中 国国 国国 家家 概概 况况 b j h f d 消费指数涨跌幅度消费指数涨跌幅度 商品房价格指数涨跌幅度商品房价格指数涨跌幅度 新增就业人数新增就业人数 外汇储备增长速度外汇储备增长速度 固定资产投资增长速度固定资产投资增长速度 房地产开发和销售主要指标完成情况房地产开发和销售主要指标完成情况 社会消费品零售总额增长速社会消费品零售总额增长速 度度 城镇居民可支配收入及增长速度城镇居民可支配收入及增长速度 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 中国位于亚洲东部，太平洋西岸。陆中国位于亚洲东部，太平洋西岸。陆 地面积地面积960960万平方千米，东部和南部大陆万平方千米，东部和南部大陆 海岸线海岸线1.81.8万多千米，内海和边海的水域万多千米，内海和边海的水域 面积约面积约470470多万平方千米。海域分布有大多万平方千米。海域分布有大 小岛屿小岛屿76007600个，其中台湾岛最大，面积个，其中台湾岛最大，面积 3579835798平方千米。我国同平方千米。我国同1414国接壤，与国接壤，与8 8 国海上相邻。省级行政区划为国海上相邻。省级行政区划为4 4个直辖市，个直辖市， 2323个省，个省，5 5个自治区，个自治区，2 2个特别行政区，个特别行政区， 首都北京。首都北京。 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2007-2010国内生产总值及其增长速度国内生产总值及其增长速度 据统计，全年国内生产总值据统计，全年国内生产总值397983亿元，比上年增长亿元，比上年增长10.3%。其中，第一产。其中，第一产 业增加值业增加值40497亿元，增长亿元，增长4.3%；第二产业增加值；第二产业增加值186481亿元，增长亿元，增长12.2%；第；第 三产业增加值三产业增加值171005亿元，增长亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重。第一产业增加值占国内生产总值的比重 为为10.2%，第二产业增加值比重为，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为，第三产业增加值比重为43.0%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2006-2010居民消费价格涨跌幅度居民消费价格涨跌幅度 据统计，居民消费价格一季度同比上涨据统计，居民消费价格一季度同比上涨2.2%，二季度上涨，二季度上涨2.9%，三季度上，三季度上 涨涨3.5%，四季度上涨，四季度上涨4.7%，全年平均比上年上涨，全年平均比上年上涨3.3%，其中食品价格上涨，其中食品价格上涨 7.2%。固定资产投资价格上涨。固定资产投资价格上涨3.6%。工业品出厂价格上涨。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃。原材料、燃 料、动力购进价格上涨料、动力购进价格上涨9.6%。农产品生产价格上涨。农产品生产价格上涨10.9%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 序：序： 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2010年年70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨跌幅度个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格涨跌幅度 据统计，据统计，70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上 升后回落趋势。升后回落趋势。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2006-2010城镇新增就业人数城镇新增就业人数 据统计，全年城镇新增就业据统计，全年城镇新增就业1168万人，比上年增加万人，比上年增加66万人。年末城镇登记失万人。年末城镇登记失 业率为业率为4.1%，比上年末下降，比上年末下降0.2个百分点。全年农民工个百分点。全年农民工3总量为总量为24223万人，比万人，比 上年增长上年增长5.4%。其中，外出农民工。其中，外出农民工15335万人，增长万人，增长5.5%；本地农民工；本地农民工8888万万 人，增长人，增长5.2%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2006-2010国家外汇储备及其增长速度国家外汇储备及其增长速度 据统计，年末国家外汇储备据统计，年末国家外汇储备28473亿美元，比上年末增加亿美元，比上年末增加4481亿美元。年末亿美元。年末 人民币汇率为人民币汇率为1美元兑美元兑6.6227元人民币，比上年末升值元人民币，比上年末升值3.0%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2010城镇固定资产投资增长速度城镇固定资产投资增长速度 据统计，全年全社会固定资产投资据统计，全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长亿元，比上年增长23.8%，扣除价格因素，实际，扣除价格因素，实际 增长增长19.5%。其中，城镇投资。其中，城镇投资241415亿元，增长亿元，增长24.5%；农村投资；农村投资36725亿元，增长亿元，增长19.7%。东。东 部地区投资部地区投资115970亿元，比上年增长亿元，比上年增长21.4%；中部地区投资；中部地区投资62894亿元，增长亿元，增长26.2%；西部地；西部地 区投资区投资61875亿元，增长亿元，增长24.5%；东北地区投资；东北地区投资30726亿元，增长亿元，增长29.5%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2010年房地产开发和销售主要指标完成情况年房地产开发和销售主要指标完成情况 据统计，据统计，全年房地产开发投资全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅。其中，商品住宅 投资投资34038亿元，增长亿元，增长32.9%；办公楼投资；办公楼投资1807亿元，增长亿元，增长31.2%；商业营业用房投；商业营业用房投 资资5599亿元，增长亿元，增长33.9%。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基万套，基 本建成本建成370万套。万套。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2010年社会消费品零售总额增长速度年社会消费品零售总额增长速度 全年社会消费品零售总额全年社会消费品零售总额156998亿元，比上年增长亿元，比上年增长18.3%，扣除价格因素，实际，扣除价格因素，实际 增长增长14.8%。按经营地统计，城镇消费品零售额。按经营地统计，城镇消费品零售额136123亿元，增长亿元，增长18.7%；乡村消；乡村消 费品零售额费品零售额20875亿元，增长亿元，增长16.2%。按消费形态统计，商品零售额。按消费形态统计，商品零售额139350亿元，增亿元，增 长长18.4%；餐饮收入额；餐饮收入额17648亿元，增长亿元，增长18.1%。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 2010年中国国民经济和社会发展状况年中国国民经济和社会发展状况 2006-2010年城镇居民可支配收入及增长速度年城镇居民可支配收入及增长速度 全年农村居民人均纯收入全年农村居民人均纯收入5919元，剔除价格因素，比上年实际增长元，剔除价格因素，比上年实际增长10.9%；城镇；城镇 居民人均可支配收入居民人均可支配收入19109元，实际增长元，实际增长7.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费。农村居民家庭食品消费支出占消费 总支出的比重为总支出的比重为41.1%，城镇为，城镇为35.7%。按。按2010年农村贫困标准年农村贫困标准1274元测算，年末元测算，年末 农村贫困人口为农村贫困人口为2688万人，比上年末减少万人，比上年末减少909万人。万人。 【信息来源：国家统计局网站信息来源：国家统计局网站】 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 1994年年-2010年，中国经济持续快速发展的良好环境，以及我国快速发展年，中国经济持续快速发展的良好环境，以及我国快速发展 的巨大消费市场潜力，为我国零售业的可持续发展提供了广阔的空间。的巨大消费市场潜力，为我国零售业的可持续发展提供了广阔的空间。 中国实行改革开放以来，国民经济保持了持续、健康、快速发展的良好中国实行改革开放以来，国民经济保持了持续、健康、快速发展的良好 态势。国民经济的持续快速发展，为我国零售业的发展提供了良好的发展态势。国民经济的持续快速发展，为我国零售业的发展提供了良好的发展 环境。环境。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 国内零售体系初步形成国内零售体系初步形成 经过经过20多年的改革和发展，我国零售市场体系已初步建立，并正在多年的改革和发展，我国零售市场体系已初步建立，并正在 向现代零售市场体系的方向发展和完善，零售市场经营主题规模不断扩向现代零售市场体系的方向发展和完善，零售市场经营主题规模不断扩 大。到大。到2004年底，我国批发业、零售业法人单位达年底，我国批发业、零售业法人单位达88.36万个，其中，批万个，其中，批 发业发业53.08万个，零售业万个，零售业35.28万个万个;批发业、零售业产业活动单位批发业、零售业产业活动单位120.26万万 个，其中，批发业个，其中，批发业64.51万个，零售业万个，零售业55.74万个。到万个。到2004年底，我国批发年底，我国批发 业个体户为业个体户为214.8万户，零售业个体户为万户，零售业个体户为1616.2万户。到万户。到2005年底，全国年底，全国 有各类商品交易市场有各类商品交易市场7.68万个。万个。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 消费品市场年增万亿元消费品市场年增万亿元 随着居民购买力的持续提高，市场供应商品的极大丰富，以及市场经随着居民购买力的持续提高，市场供应商品的极大丰富，以及市场经 营主体规模的不断扩大，我国零售市场商品零售规模快速扩大。营主体规模的不断扩大，我国零售市场商品零售规模快速扩大。1997- 2006年，我国社会消费品零售总额平均实际增长速度超过年，我国社会消费品零售总额平均实际增长速度超过10%。2004年以年以 来，居民消费结构的升级，促使我国消费品市场稳定中加快增长的势头进来，居民消费结构的升级，促使我国消费品市场稳定中加快增长的势头进 一步增强。一步增强。2004年年-2006年，我国社会消费品零售总额实际增长速度分别年，我国社会消费品零售总额实际增长速度分别 为为10.2%、12%和和12.6%，增长速度逐年加快。，增长速度逐年加快。2007年上半年，我国社会年上半年，我国社会 消费品零售总额达消费品零售总额达76410亿元。消费品市场稳定快速发展的态势，表明我亿元。消费品市场稳定快速发展的态势，表明我 国消费品市场的发展已进入一个新的时期，市场规模跃上一个大的扩张平国消费品市场的发展已进入一个新的时期，市场规模跃上一个大的扩张平 台台将以每年增加万亿元的速度发展。将以每年增加万亿元的速度发展。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 零售投资成国内投资新热点零售投资成国内投资新热点 零售市场商品零售额的快速增长，零售业景气的上升，推动了零售市场商品零售额的快速增长，零售业景气的上升，推动了 我国零售业投资的高增长，零售业的投资成为我国固定资产投资中我国零售业投资的高增长，零售业的投资成为我国固定资产投资中 一个新热点。一个新热点。2004-2006年，我国城镇批发零售业固定资产投资分别年，我国城镇批发零售业固定资产投资分别 增长增长41.3%、37.1%和和23%。零售业投资的快速增长，使我国的零售。零售业投资的快速增长，使我国的零售 业基础设施得到进一步改善。业基础设施得到进一步改善。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 零售呈连锁和集团化发展趋势零售呈连锁和集团化发展趋势 零售业对外开放程度的不断提高，居民消费多元化和层级性的发零售业对外开放程度的不断提高，居民消费多元化和层级性的发 展，促使我国零售业业态快速发展。目前，我国零售业市场上的零售展，促使我国零售业业态快速发展。目前，我国零售业市场上的零售 业态，几乎包含了世界上所有的零售业态，以连锁经营形式发展的现业态，几乎包含了世界上所有的零售业态，以连锁经营形式发展的现 代零售业态已成为我国零售业发展的主流。至代零售业态已成为我国零售业发展的主流。至2006年底，我国限额以年底，我国限额以 上连锁零售门店数达上连锁零售门店数达123690个，增长个，增长17%。其中，超级市场。其中，超级市场23233个，个， 增长增长22.8%;专业店专业店77220，增长，增长15.2%。2006年限额以上连锁零售业零年限额以上连锁零售业零 售额为售额为10499亿元，增长亿元，增长22.5%，占社会消费品零售总额，占社会消费品零售总额13.7%，比，比 2005年提高年提高2.1个百分点。市场竞争和经营环境的不断改善，连锁化、个百分点。市场竞争和经营环境的不断改善，连锁化、 集团化经营管理水平的进一步提高，零售企业重组、并购等改革步伐集团化经营管理水平的进一步提高，零售企业重组、并购等改革步伐 的加快，推动我国大型零售企业规模持续快速扩大。的加快，推动我国大型零售企业规模持续快速扩大。2004-2006年，年， 中国零售企业百强商品销售总额分别为中国零售企业百强商品销售总额分别为5599.98亿元、亿元、7405.2亿元和亿元和 8742.6亿元，同比分别增长亿元，同比分别增长33.2%、29.2%和和18.1%。2006年，我国零年，我国零 售业百强商品零售额占社会消费品零售总额的比重达到售业百强商品零售额占社会消费品零售总额的比重达到11.4%。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 市场环境越来越规范 为了促进我国包括零售业在内的流通业的快速发展，适应流通业对外开 放水平程度的提高和建立现代流通市场体系的需要，建立公平、规范、有序、 高效的市场环境，近年来我国政府加强了相关法律、法规的制定。2004年以 来我国先后发布了外商投资商业领域管理办法、直销管理条例、 零售商供应商公平交易管理办法、零售商促销行为管理办法、商 业特许经营管理条例等多项法律、法规。 中中 国国 零零 售售 业业 现现 状状 我国零售业的快速发展，房地产投资热和房地产价格的持续上涨，带动了 商业地产的持续加速发展。2006年全国商业地产供应量比上年增长33%，一些 大城市商业地产增速更是惊人，商业地产投资热不仅表现在商业发展程度较高 的大城市，而且向二、三线城市快速发展。值得注意的是，外资向我国商业地 产的投资呈快速增长之势，进一步推动了我国商业地产投资热升温。商业地产 投资热中的一个突出问题是业态结构和布局结构不合理，表现为适合大型零售 业态的地产多，且大多集中在城市商业中心区。商业地产的投资加热，业态结 构布局结构区域将会更加合理，造成空置面积将会逐渐减少，这样不仅减少了 大量资源浪费，也增加了商业地产的各种投资机会。 商业地产大力开发-引导零售业态布局更趋合理 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 历史上的八次业态创新历史上的八次业态创新 次数次数 名称名称 业态开始时间业态开始时间 高潮期高潮期 特征特征 1 百货商店百货商店 1852年年 18601940 扩大品种扩大品种 2 一价商店一价商店 1878年年 18801930 同一价格同一价格 3 连锁商店连锁商店 1859年年 19201930 组织创新组织创新 4 超级市场超级市场 1930年年 19351965 自选购物自选购物 5 购物中心购物中心 1930年年 19501965 商店聚集商店聚集 6 自动售货机自动售货机 第二次世界大战后第二次世界大战后 19501985 自动售货自动售货 7 步行商业街步行商业街 1967年年 1967？ 漫步购物漫步购物 8 多媒体销售多媒体销售 1980年年 1980？ 电视、网上购物电视、网上购物 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是 地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收 资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 商业地产的发展态势商业地产的发展态势 gdpgdp中商业所占比例中商业所占比例 美国零售商业美国零售商业5050强强 （美元（美元 亿）亿） 中国零售商业中国零售商业5050强强 ( (人民币人民币 亿元亿元) ) 英法德日英法德日 美国美国 中国中国 零售总额零售总额 占零售总额占零售总额 零售总额零售总额 占零售总额占零售总额 15左右左右 1617 1010左右左右 49104910 21.421.4 542.07 1.74% 同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 商业地产的发展态势商业地产的发展态势连锁商店比较连锁商店比较 创新阶段创新阶段 发展阶段发展阶段 成熟阶段成熟阶段 衰落阶段衰落阶段 美国美国 18591900 （40年）年） 19011970（70年）年） 19701970后后 ？ 法国法国 18661900 （35年）年） 19011960（60年）年） 19601960后后 日本日本 19261960 （35年）年） 19611971（10） 19721972年后年后 中国中国 19902010 （20年）年） 20112020（10年）年） 20202020年后年后 中国与西方国中国与西方国 家的差别家的差别 距美、法距美、法100年，距年，距 日日40年年 距美、法、日距美、法、日50年年 同发展阶段同发展阶段 同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 商业地产的发展态势商业地产的发展态势中外百货店比较中外百货店比较 创新阶段创新阶段 发展阶段发展阶段 成熟阶段成熟阶段 衰落阶段衰落阶段 美国美国 18501899 （50年）年） 19001929 （30年）年） 1930193019791979（4040年）年） 19801980年后年后 法国法国 18521880 （28年）年） 18801914 （34年）年） 1914191419501950（3636年）年） 19501950年后年后 日本日本 19041922 （1818年）年） 19231937 （14） 1938193819731973（3535年）年） 19741974年后年后 中国中国 18941949 （55年）年） 19501995 （45年）年） 1995199520252025（3030年）年） 20252025年后年后 中国与西方国中国与西方国 家的差别家的差别 距美、法距美、法50年，距年，距 日本日本30年年 距美、法、日距美、法、日 60年年 距美、日距美、日60年，年， 距法距法30年年 距美、日距美、日50年，年， 距法距法75年年 同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 商业地产的发展态势商业地产的发展态势超级市场阶段比较超级市场阶段比较 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 创新阶段 发展阶段 成熟阶段 衰落阶段 美国美国 18301935 （5年）年） 19361965 （30年）年） 1966196620002000 （3535年）年） 20012001年年 法国法国 19591962 （3年）年） 19631968 （5年）年） 19691969 日本日本 19531959 （7年）年） 19601989 （30年）年） 19901990 香港香港 1960196019711971 （1111年）年） 19721982 （10年）年） 19821982 中国中国 19812000 （20年）年） 20012020 （20年）年） 20202020年年 中国与西方国中国与西方国 家的差别家的差别 距美、距美、50年，距法年，距法 日港日港3040年年 大体相距大体相距30 40年年 大体相距大体相距30 40年年 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 邻里型邻里型 社区型社区型 区域型区域型 超区域型超区域型 商圈半径（公里）商圈半径（公里） 1 12 2 3 35 5 10102020 30304040 时间距离（分）时间距离（分） 3 35 5 5 58 8 10101515 20203030 商圈人口（万人）商圈人口（万人） 1 12 2 5 51010 5050100100 200200以上以上 停车场容量（辆）停车场容量（辆） 5050100100 300300500500 2000200050005000 500050001000010000 商商 店店 组组 成成 超级市场超级市场 综合超市综合超市1家家 百货店百货店2 2家家 百货店百货店2 26 6家家 专业商店专业商店 专业商店专业商店 综合超市综合超市2 2家家 综合超市综合超市2 23 3家家 综合店综合店 饮食服务饮食服务 服装店服装店 服装店服装店 药店药店 其它其它 饮食服务饮食服务 饮食服务饮食服务 洗衣店洗衣店 杂货店杂货店 杂货店杂货店 其它其它 其它其它 其它其它 1020家家 2040家家 100100200200家家 180180250250家家 日本各类型购物中心比较参考日本各类型购物中心比较参考 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 分分 类类 指指 标标 设置地域设置地域 功能定位功能定位 服务对象服务对象 客流客流 量量 服务人服务人 口口 基本商业面基本商业面 积积 基本设置业态与业种基本设置业态与业种 配套行业配套行业 市中市中 心商心商 业区业区 城市规划的中城市规划的中 心商业区；心商业区； 历历 史形成的商业史形成的商业 集聚地集聚地 购物、文化娱乐休购物、文化娱乐休 闲、旅游并与金闲、旅游并与金 融、商务结合融、商务结合 国内外及本市消国内外及本市消 费者费者 50万万 30万平米万平米 大型百货店、专业大型百货店、专业 店、专卖店，文化店、专卖店，文化 娱乐、餐饮娱乐、餐饮 旅馆、金融服旅馆、金融服 务、旅游服务、旅游服 务、展示、图务、展示、图 书报刊、邮电书报刊、邮电 业业 区域区域 商业商业 中心中心 居民聚居区、居民聚居区、 商务集聚地、商务集聚地、 公共交通集散公共交通集散 地周边地周边 购物、文化娱乐、购物、文化娱乐、 休闲休闲 该地区及外来消该地区及外来消 费者费者 25万万 20万万 10万平米万平米 购物中心、超市、购物中心、超市、 百货店，文化娱百货店，文化娱 乐、餐饮乐、餐饮 旅游、金融服旅游、金融服 务、图书报务、图书报 刊、邮电业刊、邮电业 居住居住 区商区商 业业 人流集中，交人流集中，交 通便利的地段通便利的地段 保障该地居民的日保障该地居民的日 常生活，提供必要常生活，提供必要 的服务的服务 当地居民当地居民 5万万 2.5万平米万平米 超市、便利店、医超市、便利店、医 药店，菜市场、餐药店，菜市场、餐 饮饮 生活服务、图生活服务、图 书报刊邮电业书报刊邮电业 街坊街坊 商业商业 街坊主要出入街坊主要出入 口，居民主要口，居民主要 途径地途径地 提供日常必须商品提供日常必须商品 及便利服务及便利服务 当地居民当地居民 0.4万万 0.06万平万平 米米 便利店、餐饮店，便利店、餐饮店， 生活服务业生活服务业 专业专业 街街 商业中心周商业中心周 边，交通便利边，交通便利 处处 提供专门商品或专提供专门商品或专 业服务业服务 购买专门商品，购买专门商品， 寻求专业服务的寻求专业服务的 消费者消费者 街长街长200米米 以上，专业以上，专业 店店30家以上家以上 特色专业店、专卖特色专业店、专卖 店店 配套服务配套服务 新城新城 商业商业 中心中心 城市规划的新城市规划的新 城中心商业城中心商业 区；区； 人流集人流集 中，交通便利中，交通便利 的地段的地段 购物、文化娱乐、购物、文化娱乐、 休闲、旅游并与金休闲、旅游并与金 融结合融结合 新城居民，商圈新城居民，商圈 辐射范围及外来辐射范围及外来 消费者消费者 25万万 20万万 12万平米万平米 购物中心、百货店、购物中心、百货店、 超市、专业店、专卖超市、专业店、专卖 店、餐饮、文化娱乐店、餐饮、文化娱乐 旅馆、金融服旅馆、金融服 务、旅游服务、旅游服 务、图书报务、图书报 刊、邮电业刊、邮电业 中心中心 镇商镇商 业业 人流集中地人流集中地 购物、旅游、为农购物、旅游、为农 服务服务 本镇居民、周边本镇居民、周边 村民及外来消费村民及外来消费 者者 5万万 2万平米万平米 超市、餐饮、小商超市、餐饮、小商 品市场、农贸市品市场、农贸市 场，农资供应场，农资供应 生活服务、图生活服务、图 书报刊、邮书报刊、邮 电、文化娱乐电、文化娱乐 业业 一般一般 镇商镇商 业业 镇街区，农贸镇街区，农贸 集散地周边集散地周边 提供日常商品提供提供日常商品提供 生活与为农民服务生活与为农民服务 本镇居民，周边本镇居民，周边 中心村村民中心村村民 2万万 0.8万平米万平米 超市、便利店，菜超市、便利店，菜 市场，餐饮，市场，餐饮， 农资农资 供应供应 生活服务、图生活服务、图 书报刊邮电、书报刊邮电、 文化娱乐业文化娱乐业 中国商业地产项目开发的类型和规模的确定中国商业地产项目开发的类型和规模的确定 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 20002008年商业营业用房投资额及增长情况年商业营业用房投资额及增长情况 2008年，我国商业地产经历了自己的春夏秋冬，在度 过了上半年的快速发展期后，从2008年下半年开始，我国 商业地产行业命令前所未有的危机，投资总体在稳定中开 始出现了减缓，总量供过于求，空置率开始增高，各地发 展不均衡的差距开始拉大，截至2009末，这种情况还未发 生根本改变。据国家统计局统计。2008年全国商业营业用 房投资大3354.5亿元，增长率为20.9%，要高于2007年 18.3%的增幅水平，可以看到，2001-2008商业营业用房投 资增速比较稳定，保持在15.4%-39.5%之间，总体而言，可 以判断我国商业地产市场已经进入稳定发展是近期。 20002008年的9年期间，商业营业用房投资额及增长率见下图 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 20002008年商业营业用房投资额及增长情况 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 20002008年商业营业用房销售及增长情况 2008年，我国商业用房销售面积达到4206.06平方米， 比2007年下降了437.55平方方米，增长率为-9.44%。从销售 面积指标上分析，从2000年开始，我国商业地产的销售进 入了高增长时期，在这期间销售面积保持25%左右的增长速 度；但进入了2006年后，增长趋势会明显放缓。2008年我 国商业地产明显受到了老子国内外综合不利因素的冲击， 开发商减少了商业地产的供应量，导致了销售量有了一定 程度的下降。 2000-2008年的9年期间，商业与营业用房销售面积及增长率见下图： 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 20002008年商业营业用房销售及增长情况 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 中国商业地产特点中国商业地产特点 商业房地产是具有地产地产、商业与投资三重特征的综合性 行业，他及区别于单纯的投资和商业，又有传统意义上的房地 产行业，其主要特点包括以下三个方面： 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 一：投资金额高，回收期长 商业地产不同于单纯的住宅投资可以在几年内套现，他需 要保持完整的产权并有长期持有的打算，才能真正有效管理而 发挥出最大的商业价值，这就需要商业地产项目的投资者必须 具备足够的资金来维持前期的投入。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 二：高风险、高收益二：高风险、高收益 商业地产的收益率一般可达到年均10%左右，助于高收益投资项目。 相伴与商业地产的高收益率，商业地产开发项目具有风险复杂，风险大的 特性。一方面，商业地产对资金量的要求很高，没有实力火锅粉依赖于银 行贷款的房地产企业往往有资金链断裂的危险；另一方面商业地产的回收 期较长，有的项目的回收期可以达到十几年，在这么长时间里面会面临各 种市场、运营以及经营风险 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 三：开发模式具有整体性，开发时基础，运营是关键三：开发模式具有整体性，开发时基础，运营是关键 商业地产不是商业与地产的简单叠加，它是众多不同业态的经营者与 开发商在追求个字利益最大化的基础上形成的相互依存的结合体。根据国 外成功商业地产的经验，以租赁为主，进行统一经营，统一管理是保证项 目成功的关键。同时商业地产的收益主要来源是租金收入，而能否获得租 金在于物业价值的提升。因此，商业地产的开发仅仅是商业地产项目的第 一步。试试先商业价值的基础。而之后的商业运营才是价值提升的关键。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 中国商业地产的发展趋势中国商业地产的发展趋势 2009年，我国商业地产行业处于较为低迷的时期。但也产生了一些新 的变化，总体而言，2009年我国商业地产发展趋势总结为以下三点 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 1、 我国商业地产已处于“价值洼地”，宏观形式的好转会给商业地产我国商业地产已处于“价值洼地”，宏观形式的好转会给商业地产 带来新的发展契机带来新的发展契机 进入2009年以来，国际金融危机对我国的不利影响在逐渐减弱。2009 年第三季度中国gdp的增速高达8.9%，前三季度gdp同比增长7.7%，全 年完成8%的gdp经济增长目标，统计数据显示出我国的实体经济正处于 快速恢复期，宏观经济环境的好转会给商业地产带来新的发展契机，国 家4万亿投资中有4000意愿是用来保障性住房建设和数据配套的。这个我 国的商业地产提供了一个千载难逢的发展机遇。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 2、金融危机形成商业地产“倒逼机制”，商业地产发展模式发生转型升级、金融危机形成商业地产“倒逼机制”，商业地产发展模式发生转型升级 2008年下半年开始的金融危机对我国商业地产行业造成了较为严重的 影响，商业地产投资规模和商业租金都出现了不同程度的下降。在面临 困难的同时，金融危机却给我国商业地产带来了男的的转型升级机会。 商业地产企业收到了“倒逼机制”的影响，需要加快发展模式转型升级 步伐以提升企业竞争力。我国商业地产发展潜力很大，。只要把握机遇 ，根据市场需求进行升级转型，我国商业地产企业大有可为。 中中 国国 商商 业业 地地 产产 现现 状状 3、餐饮业以及休闲业态与商业地产高度融合，产业链和带来价值提升 随着我国城镇居民收入水平的持续提高，人们越来越注重发展性和享乐 型等较高层次的消费需，因此餐饮及休闲业态增长迅速，从而担当了消化商 业地产面积的重要角色。商业地产的不同业态在未来的发展趋势如下 3、餐饮业以及休闲业态与商业地产高度融合，产业链和带来价值提升 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 上海市上海市地处东经地处东经1205112212，北纬，北纬30403153，位于太，位于太 平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合 处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省，是长江三处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省，是长江三 角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔4米左右。米左右。 上海市拥有上海市拥有19个行政区，据第六次人口普查数据显示，截止到个行政区，据第六次人口普查数据显示，截止到2010年常年常 住人口达到住人口达到2301.91万，同比第五次人口普查常住人口增加了万，同比第五次人口普查常住人口增加了628.14万，增长万，增长 率为率为37.53%。全市常住人口中共有家庭。全市常住人口中共有家庭825.12万户，家庭户总人口为万户，家庭户总人口为 2058.14万人，平均每个家庭万人，平均每个家庭2.49人，比人，比10年前的年前的2.79人减少了人减少了0.3人，表明三人，表明三 人户或二人户的家庭规模已经成为主体。人户或二人户的家庭规模已经成为主体。 分年龄段人口中，分年龄段人口中，1559岁人口为岁人口为1756.38万人，按照性别分类，男性为万人，按照性别分类，男性为 1185.47万人，占万人，占51.50%，女性人口为，女性人口为1116.44万，占万，占48.50%。 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 解读“城”与“市”解读“城”与“市” 城市与商业地产城市与商业地产“城”与“市”城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城 市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增 光添彩。光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”“城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市” 却冷背呆滞了。却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？ 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 解读“城”与“市”解读“城”与“市” 从“城”与“市”的关系看商业发展从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇；一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设 的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动 力的商业巨市，更当如此。力的商业巨市，更当如此。 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 城市商圈的高度城市商圈的高度 综观中国的商业版图，以广州、上海、北京为核心的珠 江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上 的城市群落逐步形成从“中心城市大城市中型城 市小城市”的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高 度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业 较量已经上升到城市商圈的高度。 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 “十一五”时期上海市生产总值与增长速度“十一五”时期上海市生产总值与增长速度 据统计：全年实现上海市生产总值（gdp）16872.42亿元，按可比价格计算，比上 年增长9.9%（见图1）。其中，第一产业增加值114.15亿元，下降6.6%；第二产业增 加值7139.96亿元，增长16.8%；第三产业增加值9618.31亿元，增长5%。“十一五” 时期上海市生产总值达到69054.99亿元，按可比价格计算，年均增长11.1%。 【信息来源：上海统计局网站信息来源：上海统计局网站】 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 “十一五”时期全社会固定资产投资总额与增长速度“十一五”时期全社会固定资产投资总额与增长速度 据统计：全年完成全社会固定资产投资总额5317.67亿元，比上年增长0.8%，“十一 五”时期全社会固定资产投资总额达到23804.15亿元，年均增长10%。 【信息来源：上海统计局网站信息来源：上海统计局网站】 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 居民消费价格指数居民消费价格指数 据统计：全年居民消费价格指数为103.1。其中，食品类价格指数107.7;烟酒及用品 类价格指数101.1；家庭设备用品及维修服务类价格指数101.1。 【信息来源：上海统计局网站信息来源：上海统计局网站】 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 【信息来源：上海统计局网站信息来源：上海统计局网站】 上海商业地产现状上海商业地产现状 上海上海作为我国第一个大城市，人口占全国人口的7%左右，人均收入在长三角地区高居之 首。来自上海市统计局最新统计数据表明，在上海，南京、镇江、苏州、无锡、扬州、南 通、台州、杭州、宁波、嘉兴、绍兴和舟山15个城市中，有14个城市的居民可支配收入幅 度超过10%，其中苏州、无锡和绍兴三市增幅最快，超过了15%，上海增幅为12%，接近 当年城市gdp增长幅度。上海人均收入的两位数增长的速度使居民消费类型也在逐步升级 ，并由传统的事务性消费转向服务型消费，根据统计数据显示，截止到2007年底，上海商 业物业总保有量约为4140万平方米，按照当时常住人口统计数据1800万人来计算，人均商 业面积2.3平方米左右，这一数字超过了被誉为“”购物天堂“的香港从以上数据可以看出 ，一方面随着居民可支配收入的不断增加，另一方面，上海商业地产的投资也将彻底走出 危机的阴影。2010年，上海商业地产一共有22个整栋物业交易，总成交金额360亿，是 2009年总成交金额的5倍。其中国内投资者占57%，其国外投资者占43%；写字楼占72%， 商场占28%。 上上 海海 商商 业业 地地 产产 与与 零零 售售 业业 现现 状状 上海商业地产发展趋势上海商业地产发展趋势 根据政府的政策导向，上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕根据政府的政策导向，上海商业地产“十一五”发展思路主要围绕 “轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区“轨道交通”做文章，具体是不断强化“轨道交通枢纽”和“周边社区 ”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长的格局，一句话”的建设，并加以重新调整和布局，形成两者交融成长