2011安徽芜湖光华玻璃厂地块地下商业项目市场研究报告109p.pdf

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 安徽芜湖安徽芜湖光华玻璃厂地块地下光华玻璃厂地块地下 商业商业 项目项目市场研究报告市场研究报告 上海中原地产商业事业部 shanghai.4.2011 谨呈谨呈: :中中防防集团集团 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 光华玻璃厂地块地下商场项目光华玻璃厂地块地下商场项目位处芜湖打造山水城市的重点形象区域，众揽江城广位处芜湖打造山水城市的重点形象区域，众揽江城广 厦栉比，大道纵横，山水环绕的一派生机勃勃的现代都市风光，项目总建筑面积约厦栉比，大道纵横，山水环绕的一派生机勃勃的现代都市风光，项目总建筑面积约 1212万平方米万平方米。 凤凰美食街凤凰美食街 侨鸿购物广场侨鸿购物广场 地块所在地块所在 赭山公园 项目背景项目背景 安徽师范大学安徽师范大学 皖南医学院皖南医学院 金融商务区金融商务区 星隆国际城星隆国际城 项目规划项目规划 技术指标：技术指标： 基地面积:约5.69万方; 地下建筑占地面积：约为4.254.25万万 平米平米; 总建筑面积约为11.8711.87万方万方; 建筑埋深：约15.5米； 建筑结构：为单建筑地下三层 结构形式。 项目共有地下三层：地下一层 和二层做商业，三层做停车场 项目的40%体量对外出售，出售 20年经营权，60%物业作为持 有经营。 注：注：项目周边为星隆国际城，为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大 功能于一体功能于一体新型城市商务综合体，总建筑面积约约2222万平方米。万平方米。 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 研究目标研究目标 在项目建筑设计方案、销售面积等尚未确定的情况下，把握芜湖在项目建筑设计方案、销售面积等尚未确定的情况下，把握芜湖城城 市发展机遇市发展机遇，寻找，寻找芜湖商业市场机会点芜湖商业市场机会点，并对项目进行初步定位。，并对项目进行初步定位。 项目核心目标项目核心目标 打破芜湖传统商业模式，打造芜湖万象中心打破芜湖传统商业模式，打造芜湖万象中心 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 核心关注问题核心关注问题 核心关注问题核心关注问题 城市机遇城市机遇 商业市场现状商业市场现状 项目本体认知项目本体认知 典型案例借鉴典型案例借鉴 项目初步定位项目初步定位 主题功主题功 能定位能定位 发展类发展类 型定位型定位 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 part 1part 1 芜湖城市解读芜湖城市解读 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 芜湖市芜湖市 城市区位城市区位 芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化，芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化， 交通，政治中心，交通，政治中心， 长江沿岸重要的口岸城市长江沿岸重要的口岸城市, , 市域面积市域面积达到达到3317k3317k 。 区位区位 位于安徽省东南部，地处长江下游南岸 纬度纬度 东经119度21分、北纬31度20分 方位方位 南倚皖南山系，北望江淮平原 水源水源 水域面积占总面积的14.4%，浩浩长江自 城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南 向西北，穿城而过，汇入长江。 气候气候 芜湖四季分明，空气质量较好，据国家 环保总局发布的报告，芜湖空气质量位 居109个重点城市第10位，是一个适宜人 居的生态之城。 code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 以芜湖为中心，以芜湖为中心，1.51.5小时内到达合肥、南京、铜陵等周边经济据点城市。小时内到达合肥、南京、铜陵等周边经济据点城市。20122012年宁安城年宁安城 际铁路新建完工后，届时到南京、上海、武汉等中心城市仅为半小时、际铁路新建完工后，届时到南京、上海、武汉等中心城市仅为半小时、2 2小时和小时和3 3小时。小时。 现阶段芜湖市至各城市现阶段芜湖市至各城市 时间时间( (小时小时) ) 芜湖-合肥 1.5 芜湖-南京 1.5 芜湖-铜陵 1.5 芜湖-宣城 1 芜湖-巢湖 1 芜湖-马鞍山 1 芜湖-上海 5.5 城市交通城市交通 芜湖芜湖 公路：芜湖的公路交通网日臻完善，公路：芜湖的公路交通网日臻完善，205205国道（河北秦皇岛国道（河北秦皇岛- - 广东广州）、广东广州）、318318国道（上海国道（上海- -西藏樟木）穿境而过，芜湖至西藏樟木）穿境而过，芜湖至 宣城、芜湖至合肥、芜湖至马鞍山、芜湖至南京等高速公路宣城、芜湖至合肥、芜湖至马鞍山、芜湖至南京等高速公路 均已建成通车，均已建成通车，另有一批规划中的高速公路或已开工建设或另有一批规划中的高速公路或已开工建设或 即将开工建设。即将开工建设。 铁路：境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭（由皖赣线至铁路：境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭（由皖赣线至 宣城市连接）五条铁路干线交汇连接。宣城市连接）五条铁路干线交汇连接。 航空：主要依靠合肥骆岗机场和南京禄口机场，有航空：主要依靠合肥骆岗机场和南京禄口机场，有205205国道和国道和 高速公路与机场相通。高速公路与机场相通。 现阶段芜湖交通辐射圈现阶段芜湖交通辐射圈 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 行政划分行政划分 芜湖市区面积芜湖市区面积826k826k，市域市域人口为人口为230230万，万，市区人口为市区人口为112112万人万人。其中。其中中心区镜湖区中心区镜湖区 以以1.81.8%面积比例，占据了全市面积比例，占据了全市19.119.1%的人口，的人口，人口密度人口密度高达高达为为0.760.76万人。万人。 行政区（县）行政区（县） 面积（面积（k k） 人口（万人）人口（万人） 镜湖区镜湖区 5858 4444 弋江区弋江区 232 23 三山区三山区 320 19 鸠江区鸠江区 154 19 芜湖县芜湖县 730 38 繁昌县繁昌县 604 32 南陵县南陵县 1263 54 合计合计 3317 230 繁阳县繁阳县 南陵县南陵县 芜湖县芜湖县 三山区三山区 弋江区弋江区 镜湖区镜湖区 鸠江区鸠江区 芜 湖 市 地 图 芜 湖 市 地 图 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 城市地位城市地位 随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发 展带来新的机遇展带来新的机遇，不断推进芜湖经济健康发展。，不断推进芜湖经济健康发展。 芜湖周遍芜湖周遍400400公里城市区位公里城市区位 中部崛起中部崛起 长三角长三角 一体化一体化 城市化城市化 进程加快进程加快 在国家支持的中部崛起战略和安徽东 向发展战略的推动下,芜湖将进一步调 整产业结构、转变经济增长方式,健康 持续发展。 行政区划分调整后，芜糊作为中部省 份中离长三角最近的人口过百万的城 市，融入长三角经济圈的步伐进一步 加快。 芜湖在推进城市化进程中，打造城乡 一体化的“大芜湖”格局，在新一轮 城市规划中，形成了城乡一体化的发 展优势。 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 城市历史城市历史 地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有地处长江下游南岸的芜湖，最早故址名鸠兹，有25002500年的悠久历史，春秋时得名年的悠久历史，春秋时得名 “鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，是全国中等“明星”城市之一“鸠兹”。自古即被称为“长江巨埠，皖之中坚”，是全国中等“明星”城市之一 。 芜湖，南唐时即“楼台森列，烟火万家”，已是繁华的市芜湖，南唐时即“楼台森列，烟火万家”，已是繁华的市 镇，宋代兴商建市，元明时期“十里长街、百货咸集、市镇，宋代兴商建市，元明时期“十里长街、百货咸集、市 声若潮”，明代时期芜湖港开辟，清代时期形成巨大的米声若潮”，明代时期芜湖港开辟，清代时期形成巨大的米 业市场，为“四大米市”之首。业市场，为“四大米市”之首。 三千年前，这里的青铜冶炼业就独步天下，铸出了“莫邪剑”、“越三千年前，这里的青铜冶炼业就独步天下，铸出了“莫邪剑”、“越 王剑”等无可匹敌的名剑。芜湖钢铁冶炼业长盛不衰。及至明清，冶王剑”等无可匹敌的名剑。芜湖钢铁冶炼业长盛不衰。及至明清，冶 炼锻铸业达到全盛时期，炼锻铸业达到全盛时期，“芜钢”享誉海内“芜钢”享誉海内。正因为钢铁冶炼锻造业。正因为钢铁冶炼锻造业 的繁盛，怀揣绝技的铁匠锻工的云集，打造出的繁盛，怀揣绝技的铁匠锻工的云集，打造出驰名的“芜湖三刀”驰名的“芜湖三刀”： 剪刀、菜刀、剃刀。其中，芜湖剪刀扬名天下。尤其能工巧匠们打出剪刀、菜刀、剃刀。其中，芜湖剪刀扬名天下。尤其能工巧匠们打出 千古绝响千古绝响芜湖铁画芜湖铁画。 芜湖芜湖地灵人杰，墨客汇聚。底蕴深厚的芜湖文化地灵人杰，墨客汇聚。底蕴深厚的芜湖文化哺育了哺育了 如张孝祥、汤鹏一代又一代的精英才子，引来四方俊杰对芜湖如张孝祥、汤鹏一代又一代的精英才子，引来四方俊杰对芜湖 的垂青与流连。且不说苏轼、梅尧臣、温庭筠、黄庭坚、杨万的垂青与流连。且不说苏轼、梅尧臣、温庭筠、黄庭坚、杨万 里、陆游、汤显祖一代代名士讴歌与赞美芜湖，流连芜湖，到里、陆游、汤显祖一代代名士讴歌与赞美芜湖，流连芜湖，到 了明清之际，众多的才子俊杰客居芜湖。了明清之际，众多的才子俊杰客居芜湖。 芜湖也是芜湖也是安徽民主革命时期的圣地安徽民主革命时期的圣地。陈独秀、恽代英、蒋。陈独秀、恽代英、蒋 光慈、王稼祥、李克农和王步文一批革命者先后在芜湖从事过光慈、王稼祥、李克农和王步文一批革命者先后在芜湖从事过 革命斗争。革命斗争。 改革开放以来，特别是近十年以来，新时代的芜湖正经历着日新月异的变化。改革开放以来，特别是近十年以来，新时代的芜湖正经历着日新月异的变化。 芜湖这座古老而秀丽的商埠城市，正在蓄势重现昔日的辉煌。芜湖这座古老而秀丽的商埠城市，正在蓄势重现昔日的辉煌。 城市风貌城市风貌 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 城市发展城市发展 芜湖为著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表，也是安徽实行融入长三角战略的芜湖为著名的港口城市，是安徽省沿江城市带的代表，也是安徽实行融入长三角战略的 重要立足点。随着重要立足点。随着皖江城市带承接产业转移示范区规划皖江城市带承接产业转移示范区规划的实施，皖江城市带被视为的实施，皖江城市带被视为 安徽省承接国内外产业转移的第一方阵，芜湖城市格局和产业升级面临重大机遇。安徽省承接国内外产业转移的第一方阵，芜湖城市格局和产业升级面临重大机遇。 改革开放以来，芜湖市先后获得了国家级沿江开放城市、国家级对 外籍轮开放的外贸码头、国家级经济技术开发区、国家级高新技术 产业开发区四个国家级称号，并建立了国家级出口加工区。 自从上世纪九十年代初，芜湖作为安徽改革开放的重点和突破自从上世纪九十年代初，芜湖作为安徽改革开放的重点和突破 口，发展十分迅速，尤其是在制造业上，芜湖创出了奇瑞汽车、海口，发展十分迅速，尤其是在制造业上，芜湖创出了奇瑞汽车、海 螺水泥、海螺型材这样的拳头品牌，打响了芜湖制造的头一炮。螺水泥、海螺型材这样的拳头品牌，打响了芜湖制造的头一炮。 近年来，芜湖形成了有较强竞争力的汽车及零部件、材料、汽车及零部件、材料、 电子电器电子电器三大支柱产业。与此同时，以方特欢乐世界方特欢乐世界为代表的 文化旅游产业发展也进入了新阶段。 皖江城市带产业承接和发展规划实施后，重点包括煤、石油、精细 化工在内的重化工产业，以及汽车、电子、冶金、节能环保及造船 业等也将实现跨越发展。仅以汽车为例，2008年安徽汽车产量已 经达到85万辆，居全国第六位，围绕汽车产业的电子、钢板、塑料 等，产业链价值已经达到1500亿以上，尚有巨大的潜力可挖。 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 城市建设城市建设 20062006- -20102010年芜湖年芜湖完成固定资产投资完成固定资产投资增长情况增长情况 近年来随着芜湖的城市化进程的加快和城市面貌的革 新，芜湖加快了 城市的基础建设和城市改造速度。 2006-2010年芜湖完成固定资产投资额保持着年均 40%40%的速度增长，2010达到12201220亿元亿元。 2010年完成固定资产投资1220 亿元，比上年增长 35.5%，其中，城镇投资城镇投资12071207亿元，增长亿元，增长37.1%37.1%。 全年新增固定资产591亿元。本年项目建成投产率 63.7%，固定资产交付使用率48.4%。 固定资产投资中，第一产业投资13.5亿元，比上年增 长51.8%；第二产业投资669.6亿元，增长44.3%，其 中工业投资662.8亿元，增长43.5%；第三产业投资 536.97亿元，增长25.6%，其中房地产开发投资其中房地产开发投资291.2291.2 亿元，增长亿元，增长40.7%40.7%。 年份年份 20062006 20072007 20082008 20092009 20102010 全部投资 287 435 615 900 1220 国有经济投资 136 172 209 288 288 民间投资 128 215 323 514 834 港澳台及外商 投资 23 49 82 99 98 20062006- -20102010年年芜湖各投资主体完成投资情况芜湖各投资主体完成投资情况 芜湖目前城市正处于城市改造的高速期，完成固定资产投资额保持着年均芜湖目前城市正处于城市改造的高速期，完成固定资产投资额保持着年均40%40%的的 速度增长，速度增长，20102010达到达到12201220亿元。其中亿元。其中民间资本民间资本是推动芜湖城市建设的是推动芜湖城市建设的主要力量，主要力量， 占到固定资产投资的占到固定资产投资的68% 68% 。 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 城市城市gdpgdp 近年来，芜湖近年来，芜湖gdpgdp保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期。保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期。目前目前 芜湖的芜湖的gdpgdp总量约为南京的总量约为南京的22%22%，合肥的，合肥的41%41%，占镇江的，占镇江的58%58%，占常州的，占常州的37%37%。 480 581 750 902 1109 15.4% 15.4% 16.5% 15.8% 18.2% 0 200 400 600 800 1000 1200 20062007200820092010 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% gdp(亿元)增长率 城市城市 20102010年年gdpgdp( (亿元亿元) ) 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 1109 100% 合肥 2703 41% 马鞍山 811 137% 铜陵 467 237% 巢湖 615 180% 宣城 526 211% 南京 5010 22% 镇江 1920 58% 常州 2977 37% 扬州 2200 50% 近年来芜湖的经济得到了快速近年来芜湖的经济得到了快速 的发展，的发展，gdpgdp从从20082008年开始就年开始就 跃居安徽第二，跃居安徽第二，20102010年的年的gdpgdp 达到达到11091109亿元亿元。但与南京经但与南京经 济圈内城市比向比较，仍有较济圈内城市比向比较，仍有较 大的提升空间。大的提升空间。 最近五年来芜湖的最近五年来芜湖的gdpgdp都保持都保持 在在15.4%15.4%以上的较高水平增长以上的较高水平增长 速度增长，经济发展势头良好速度增长，经济发展势头良好 。 20062006- -20102010年芜湖年芜湖gdpgdp增长情况增长情况 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 人均人均gdpgdp 芜湖人均芜湖人均gdpgdp近近四年均四年均保持在保持在15%15%以上的增长速度，以上的增长速度，20102010年达到年达到4830648306元，元，达到达到 南京人均南京人均gdpgdp的的88%, 88%, 合肥的合肥的89%89%，占镇江的，占镇江的83%83%，以及常州的，以及常州的74%74%。 芜湖的人均芜湖的人均gdpgdp在在20102010年达年达 到到4830648306元，元，20072007年以来都年以来都 保持在保持在15%15%以上以上的较高速的较高速 度增长，度增长，未来随着经济的发未来随着经济的发 展人均展人均gdpgdp还将会有持续增还将会有持续增 长长 20062006- -20102010年芜湖人均年芜湖人均gdpgdp增长情况增长情况 21045 25294 32500 39142 48306 15.3% 15.3% 15.6% 14.2% 19.7% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 20062007200820092010 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 人均gdp(元)增长率 城市城市 20102010年人均年人均gdp(gdp(元元) ) 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 48306 100% 合肥 54000 89% 南京 55000 88% 镇江 58000 83% 常州 65000 74% 芜湖的人均芜湖的人均gdpgdp在在20102010年年占占 到南京人均到南京人均gdpgdp的的88%88%，合，合 肥的肥的89%89%，占镇江的，占镇江的83%83%， 占常州的占常州的74%74%。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 229.0 230.5 230.8 230.0 229.5 225 227 229 231 233 235 20062007200820092010 城市容量城市容量 20062006- -20102010年芜湖人口变化情况（万人）年芜湖人口变化情况（万人） 20062006- -20102010年间，芜湖的人年间，芜湖的人 口并无太大的变化，基本上口并无太大的变化，基本上 维持在维持在229229- -231231万人之间万人之间，但，但 人口呈现减少的趋势，人口呈现减少的趋势，20102010 年比年比20082008年减少年减少1.31.3万人。万人。 人口人口呈现平稳变化趋势，浮动变化不大，呈现平稳变化趋势，浮动变化不大，基本保持在基本保持在230230万左右。万左右。仅占南京人口数仅占南京人口数 量的量的30%30%，占合肥的，占合肥的46%46%，占镇江的，占镇江的75%75%，占常州的，占常州的64% 64% 。 城市城市 20102010年人口数量年人口数量 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 229.5. 100% 合肥 495.0 46% 南京 758.9 30% 镇江 306.9 75% 常州 360.8 64% 芜湖的人口数量在周边的城芜湖的人口数量在周边的城 市中处于上升，市中处于上升，仅占南京人仅占南京人 口数量的口数量的30%30%，占合肥的，占合肥的 46%46%，占镇江的，占镇江的75%75%，占常，占常 州的州的64% 64% 。 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 旅游状况旅游状况 20062006- -20102010年芜湖旅游人次（万人）年芜湖旅游人次（万人） 芜湖市旅游人数保持着芜湖市旅游人数保持着20%20%以上的速度增长，在以上的速度增长，在 20102010年达到年达到800800万人次，旅游收入达到万人次，旅游收入达到7676亿元，近亿元，近 年来，与周边旅游发达城市的年来，与周边旅游发达城市的差距在进一步缩小。差距在进一步缩小。 芜湖人均旅游消费为芜湖人均旅游消费为950950元元，与合肥与合肥916916元元的标准的标准 基本持平，低于基本持平，低于南京都市圈内的南京都市圈内的南京人均消费标准南京人均消费标准 （14641464元）和镇江人均消费标准（元）和镇江人均消费标准（12241224元），高元），高 于于苏南地区的苏南地区的常州人均消费标准（常州人均消费标准（339339元）。元）。 芜湖的旅游业正处于上升期，旅游人数保持年芜湖的旅游业正处于上升期，旅游人数保持年20%20%的增长速度，的增长速度，20102010年达年达 到到800800万人万人，旅游收入为，旅游收入为7676亿元亿元，人均消费为，人均消费为950950元。元。 城市城市 20102010年旅游人次年旅游人次 （万人）（万人） 20102010年旅游总收入年旅游总收入 （亿元）（亿元） 芜湖 800 76 合肥 2694 247 南京 6497 951 镇江 2860 350 常州 2838 380 20062006- -20102010年芜湖旅游总收入（亿元）年芜湖旅游总收入（亿元） code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 消费水平消费水平 芜湖的消费水平近年来保持着较快的增长速度，消费能力极大的得到了提升；消芜湖的消费水平近年来保持着较快的增长速度，消费能力极大的得到了提升；消 费品的增长主要体现在费品的增长主要体现在批发、零售业、住宿、餐饮。批发、零售业、住宿、餐饮。 20102010年达到年达到287287亿元，亿元，占占 南京的南京的13%13%，合肥的，合肥的34%34%，镇江的，镇江的51%51%，常州的，常州的37% 37% 。 20062006- -20102010年芜湖消费品零售总额增长情况年芜湖消费品零售总额增长情况 140 166 203 242 287 19.5% 15.7% 18.7% 22.5% 18.9% 0 100 200 300 400 20062007200820092010 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 消费品零售总额(亿元)增长率 最近五年来芜湖的消费品零售总最近五年来芜湖的消费品零售总 额保持在额保持在15%15%以上的速度增长以上的速度增长 ，20102010年达到年达到287287亿元。亿元。 城市城市 20102010年消费品零售年消费品零售 总额总额 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 287 100% 合肥 839 34% 南京 2267 13% 镇江 560 51% 常州 1044 27% 芜湖由于受城市规模的限制，芜湖由于受城市规模的限制， 所以其总体消费品零售总额较所以其总体消费品零售总额较 南京经济圈其他城市较少，占南京经济圈其他城市较少，占 南京的南京的13%13%，合肥的合肥的34%34%， 镇江的镇江的51%51%，与苏锡常都市，与苏锡常都市 圈内城市也有一定的差距，为圈内城市也有一定的差距，为 常州的常州的37% 37% 。 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 20062006- -20102010年芜湖人均可支配收入增长情况年芜湖人均可支配收入增长情况 10841 13234 14939 16747 18727 12.1% 12.9% 22.1% 12.6%11.8% 0 5000 10000 15000 20000 20062007200820092010 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 人均可支配收入(元)增长率 城市城市 20102010年人均可支配收入年人均可支配收入 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 18727 100% 合肥 19051 98% 南京 28312 66% 镇江 23075 81% 常州 26269 71% 收入状况收入状况 20102010年芜湖的人均可支配收入年芜湖的人均可支配收入1872718727元，元，已近基本上与合肥持平已近基本上与合肥持平，为合，为合 肥的肥的98%98%，南京的，南京的66%66%，镇江的，镇江的81%81%，常州的，常州的71%71%； 20102010年芜湖的人均可支配收入达到年芜湖的人均可支配收入达到1872718727元元， 基本上与合肥持平，分别为合肥的基本上与合肥持平，分别为合肥的98%98%，南京的，南京的 66%66%，镇江的，镇江的81%81%，常州的，常州的71%71% 。 20102010年芜湖全市从业人员的平均工资为年芜湖全市从业人员的平均工资为3657836578 元元，其中以，其中以第三产业为最高第三产业为最高，平均工资为，平均工资为 4165041650元元。 20102010年芜湖各产业从业者工资水平及增长情况年芜湖各产业从业者工资水平及增长情况 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 20062006- -20102010年芜湖人均消费支出增长情况年芜湖人均消费支出增长情况 7900 10182 11786 12980 9509 10.1% 5.3% 20.4% 7.1% 15.8% 0 5000 10000 15000 20062007200820092010 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 人均消费支出(元)增长率 城市城市 20102010年人均消年人均消 费支出费支出 芜湖各城市占比芜湖各城市占比 芜湖 12980 100% 合肥 14012 93% 南京 18156 71% 镇江 13920 93% 常州 17124 76% 支出状况支出状况 芜湖人均消费支出继续增长，恩格尔系数维持在较低水平芜湖人均消费支出继续增长，恩格尔系数维持在较低水平，城市整体消费能城市整体消费能 力不断增强，消费结构转型升级加快，由力不断增强，消费结构转型升级加快，由温饱型温饱型消费向消费向享乐型享乐型和和发展型发展型转变。转变。 20102010年芜湖的人均消费性支出年芜湖的人均消费性支出 达到达到1298012980元元，已近基本上与合，已近基本上与合 肥、镇江持平，占合肥、镇江肥、镇江持平，占合肥、镇江 的的93%93%；站南京的；站南京的72%72%，常州的，常州的 76% 76% 。 20092009年芜湖城镇居民每百户耐用年芜湖城镇居民每百户耐用 品拥有量品拥有量 名名 称称 单单 位位 数量数量 摩托车 辆 7 家用汽车家用汽车 辆辆 5 5 助力车 辆 29 洗衣机 台 96 电冰箱 台 99 彩色电视机 台 149 家用电脑 台 61 微波炉 台 645 淋浴热水器 台 92 空调 台 137 移动电话移动电话 部部 145145 20102010年芜湖人均消费各类支出比例年芜湖人均消费各类支出比例 按照国际标准来衡量，按照国际标准来衡量，芜湖市城镇芜湖市城镇 与农村居民家庭恩格尔系数位于与农村居民家庭恩格尔系数位于 4040- -50%50%区间段，属于小康水平区间段，属于小康水平。 恩格尔系数 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 联合国粮农组织恩格尔系数标准联合国粮农组织恩格尔系数标准 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 芜湖市以芜湖市以第二产业第二产业为主导，并逐年增长，主要是由汽车及零部件、新材料、为主导，并逐年增长，主要是由汽车及零部件、新材料、 电子电器三大支柱产业带动。电子电器三大支柱产业带动。 。 产业结构产业结构 6.45.34.64.4 56.057.0 60.662.7 65.2 37.637.2 34.132.7 30.4 5.8 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20062007200820092010 第一产业第二产业第三产业 20062006- -20102010年芜湖产业结构比例年芜湖产业结构比例 20102010年芜湖市第一产业增加值年芜湖市第一产业增加值49.2149.21亿元，增长亿元，增长 3.7%3.7%；第二产业增加值；第二产业增加值722.62722.62亿元，增长亿元，增长22.8%22.8% ；第三产业增加值；第三产业增加值336.80336.80亿元，增长亿元，增长12.4%12.4%。三。三 次产业增加值比例由上年的次产业增加值比例由上年的4.662.732.74.662.732.7调调 整为整为4.465.230.44.465.230.4。 全市三次产业结构由全市三次产业结构由20062006年的年的6.4 6.4 ：56.0 56.0 ：37.637.6演变为演变为20102010 年的年的4.465.230.44.465.230.4，第二产业在国民经济中的地，第二产业在国民经济中的地 位进一步的巩固和提高。位进一步的巩固和提高。 三大支柱产业在工业中的主导地位得以巩固和加强。三大支柱产业在工业中的主导地位得以巩固和加强。 2010年，三大支柱产业实现工业增加值437.24亿元，占规模 工业的比重达68.2%，增加值对全市规模工业的增长贡献率 达68.1%。 新兴产业蓬勃发展，结构调整成效显著。新兴产业蓬勃发展，结构调整成效显著。 2010年规模 工业中，新兴产业实现工业增加值126.30亿元，现价年均增 长43.2%。 高新技术产业快速发展。高新技术产业快速发展。2010年，全市高新技术产业完 成工业总产值1100.8亿元，实现产值占规模以上工业的比重 48.6%。 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 由于品牌效应的推动，近年到芜湖投资的品牌企业数量快速增长，吸引了较多的由于品牌效应的推动，近年到芜湖投资的品牌企业数量快速增长，吸引了较多的 管理人才和技术从业人员落户芜湖，也留住了部分芜湖外出的本地从业人员；预管理人才和技术从业人员落户芜湖，也留住了部分芜湖外出的本地从业人员；预 计未来两年来芜湖的从业人员将计未来两年来芜湖的从业人员将增加增加1010万人以上万人以上。 。 投资状况投资状况 奇瑞（芜湖的品牌企奇瑞（芜湖的品牌企 业）业） 美的（芜湖是美的最大美的（芜湖是美的最大 的生产基地）的生产基地） 江森自控江森自控 （全球领先（全球领先 的楼宇自控产品供应的楼宇自控产品供应 商）商） 美国德尔福（世界最大美国德尔福（世界最大 的汽车零部件供应商）的汽车零部件供应商） 2010年新批外商投资企业4343家，合同利用外资3.343.34亿美亿美 元元。全年实际利用外资7.41亿美元，比上年增长17.6%， 其中外商直接投资7.20亿美元，增长21.6%。实际利用内 资1102.03亿元，增长64.1%，其中省外资金917.92亿元 ，增长59.5%。 20102010年年8 8个央企合作项目已开工。双汇食品、德尔电器、个央企合作项目已开工。双汇食品、德尔电器、 南翔万商等项目成功落户。南翔万商等项目成功落户。神剑股份、长信科技成功上 市，芜湖港成功重组。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 中心城区总体空间结构中心城区总体空间结构 芜湖中心城区总体空间结构为组团式，规划将形芜湖中心城区总体空间结构为组团式，规划将形 成“五大组团”，城中组团成“五大组团”，城中组团 为传统的优势资源集聚区域，未来规划将继续重点发展服务产业。为传统的优势资源集聚区域，未来规划将继续重点发展服务产业。 城中组团城中组团 城市商贸、商务文化、旅游服务中心城市商贸、商务文化、旅游服务中心 城北组团城北组团 以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业以芜湖经济技术开发区为龙头的先进制造产业 城东组团城东组团 以行政、现代金融、居住为主导的综合型新城区以行政、现代金融、居住为主导的综合型新城区 城南组团城南组团 以文化科教、高新技术产业为主的城区以文化科教、高新技术产业为主的城区 三山组团三山组团 以临港工业、能源产业为主导的综合型新城区以临港工业、能源产业为主导的综合型新城区 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 城镇空间结构规划城镇空间结构规划 芜湖市域城镇体系空间结构为“一主三副三轴”，城市对外扩展空间具备充分。芜湖市域城镇体系空间结构为“一主三副三轴”，城市对外扩展空间具备充分。 “一主”即芜湖市中心城区；“三副”指湾沚副城、繁昌副城和南陵副城；“三轴”分别为芜铜公路沿线“一主”即芜湖市中心城区；“三副”指湾沚副城、繁昌副城和南陵副城；“三轴”分别为芜铜公路沿线 、205205国道沿线和芜屯公路沿线，分布有许镇、六郎、三里等中心镇。国道沿线和芜屯公路沿线，分布有许镇、六郎、三里等中心镇。 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 城市开发方向城市开发方向 从芜湖未来土地利用规划来看，城市首先向东从芜湖未来土地利用规划来看，城市首先向东 扩展，再南向扩展，城区范围近扩展，再南向扩展，城区范围近 期正处于快速扩展中。期正处于快速扩展中。 芜湖的城市开发形成“东扩南进”芜湖的城市开发形成“东扩南进” 格局格局 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 交通规划交通规划 将构建以芜湖为结点，连接长三角地区各大城市的高速通道，市内建设连通芜湖、繁昌将构建以芜湖为结点，连接长三角地区各大城市的高速通道，市内建设连通芜湖、繁昌 和南陵三县的快速通道，形成高速公路和南陵三县的快速通道，形成高速公路快速通道快速通道中速通道的三级道路网络体系。中速通道的三级道路网络体系。 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 城市机遇城市机遇 芜湖是安徽省的经济，文化，交通，政治次中心经济，文化，交通，政治次中心，是国务院批准的沿江重点开放城市、皖江城市 带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市，素有“长江巨埠，皖之中坚”“长江巨埠，皖之中坚”之称。 芜湖经济发展领先安徽省内领先安徽省内，与皖江带城市周边城市的经济联系密切，属于南京都市圈地南京都市圈地1.51.5小时小时 交通辐射交通辐射范围内，经济与地域上的关联转换为地域上的关联，城市向东，向南扩张城市向东，向南扩张需求明显，形成新 的城市开发空间。 芜湖在新一轮皖江城市带承接产业转移示范区发展承接产业转移示范区发展机遇中，会产生对周边四线城市的带动，大大 改变自身城市劳动力大规模外流的传统格局。通过产业跨越式发产业跨越式发展实现“移业近民”，吸引长期外流 人口向本地回流聚集，并成为南京都市圈成为南京都市圈向皖江城市带辐射的中转站向皖江城市带辐射的中转站，因此集聚人口将可能快速有效 的转换为房地产投资需求人口。 2010年芜湖全年利用外来投资为1102.3亿元，新批外资企业43家，总和规模经济和经济机构得到 显著提升，吸引了较多的管理人才和技术从业人员落户芜较多的管理人才和技术从业人员落户芜湖，在本地客群的基础上形成了新的需求基 数，促使客群的消费消费购买力水平得到显著提升购买力水平得到显著提升，预计单体额度的提升将会促成房地产市场的扩容。预计单体额度的提升将会促成房地产市场的扩容。 本篇总结本篇总结 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 part 2part 2 芜湖商业市场现状芜湖商业市场现状 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 商业发展轨迹商业发展轨迹 改革开放后芜湖市商业形态发展经历三个过程，由早期自发形成的沿街商铺向改革开放后芜湖市商业形态发展经历三个过程，由早期自发形成的沿街商铺向 特色商业街转型，近期开始向城市商业综合体演变。特色商业街转型，近期开始向城市商业综合体演变。 自发形成自发形成 沿街商铺沿街商铺 8080年代年代 9090年代年代 目前目前 特色商业街特色商业街 统一规划，产权分散统一规划，产权分散 以大卖场为主力店的大型购物中心以大卖场为主力店的大型购物中心 只租不售，持有经营只租不售，持有经营 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 芜湖市网络体系完善，商业市场繁华。芜湖市网络体系完善，商业市场繁华。 芜湖市商业网点体系芜湖市商业网点体系 等级等级 称谓称谓 个数个数 名称名称 一级一级 城市商业中心 1 中山路商业中心 二级二级 副城市商业中 心 6 新芜商业中心、城南商业中心 、三山商业中心、繁昌县商业 中心、南陵县商业中心、芜湖 县商业中心 三级三级 区级商业中心 7 城北商业中心、银湖商业中心 、大桥商业中心、两站广场商 业中心、弋江北路商业中心、 西洋湖商业中心、城东商业中 心 四级四级 社区商业中心 50 天门新城社区商业中心等50处 芜湖市商业零售额排名芜湖市商业零售额排名 商场商场 第一位第一位 第二位第二位 第三位第三位 华亿 新百 侨鸿 超市超市 第一位第一位 第二位第二位 第三位第三位 世纪联华 沃尔玛 欧尚 芜湖市商业网点规划分为四级结构四级结构，其中唯一的 市级商业中心市级商业中心为中山路商业中心中山路商业中心。 芜湖市市场上商场类商业最受欢迎排行前三位 的依次是：华亿、新百、侨鸿华亿、新百、侨鸿； 超市类排名前三的依次是：世纪联华、沃尔世纪联华、沃尔 玛、欧尚玛、欧尚。 芜湖市网络体系芜湖市网络体系 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 市区商圈分布市区商圈分布 位于芜湖市中心城区的镜湖区，是芜湖传统的城市生活中心，地理位臵优越，生活位于芜湖市中心城区的镜湖区，是芜湖传统的城市生活中心，地理位臵优越，生活 配套成熟，未来将会打造成现代商贸旅游城区。配套成熟，未来将会打造成现代商贸旅游城区。 城北工业区城北工业区 中心城区中心城区 城东行政及城东行政及 居住区居住区 中防项目中防项目 城北区城北区 ：集中奇瑞、海集中奇瑞、海 螺、美的及松下制造企业螺、美的及松下制造企业 ，是，是 芜湖城市经济发展的重心。芜湖城市经济发展的重心。由五星级的汉爵阳 明酒店、法国欧尚大卖场、华强方特乐园、华强 城城市综合体、银湖波尔卡商业街等构成的综合 配套设施，将促使该区域成为芜湖新的区域商业、芜湖新的区域商业、 文化、旅游中心文化、旅游中心。 中心城区：中心城区：芜湖传统城市生活芜湖传统城市生活 中心，集中原始商业中心，集中原始商业 街，生活街，生活 配套成熟。配套成熟。有联盛国际商业中心、融汇中 江广场（西区）、镜街、名流印象、侨鸿国际商城 、小九华商业街、凯帆大厦、摩根100等商业地产 项目。 城南区：城南区：芜湖高校集中区域，为芜湖提供芜湖高校集中区域，为芜湖提供 人才支持人才支持 ，高科技开发区为芜，高科技开发区为芜 湖企业发展转型提供技术支湖企业发展转型提供技术支 持。持。新时代商业街逐渐把芜湖城南商业带动起来， 随着泰鑫商务中心的形成，城南的商务中心城南的商务中心正在逐 步形成，同时弋江区政府也大力打造城南区域商业 中心。 城东区：城东区：大量尚未开发的土地大量尚未开发的土地 为住宅及金融中心的为住宅及金融中心的 发展提供发展提供 良好的土地资源，政府未来重良好的土地资源，政府未来重 点开发区点开发区 域。域。随着市政府的东迁、商业文化中心区的建设， 以及绿地绿地镜湖世纪城、东部星城、金都檀宫镜湖世纪城、东部星城、金都檀宫等等 一批住宅项目的崛起，诸多的房地产企业入主这一 区域内，带来新一商业地产项目开发的热潮。 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 商业业态构成商业业态构成 根据对芜湖市区商业业态的调查，全市共有规模品牌店铺全市共有规模品牌店铺10761076个个，其中餐饮类占18.4%，各业态分布相 对均衡，总体商铺的空臵率处于较低水平，约为6%； 同时各业态有较为明显的分布特征，如服饰、餐饮类、家电类主要分布于中心城区商圈，家居装潢类主 要分布于城北和城东商圈； 从各业态档次分析,芜湖商业发展处于快速发展阶段，基本上以国内品牌为主，部分引进国际二三线品牌 ，服务与经营管理水平与周边发达地区有一定的差距。 目前芜湖市的主要商业业态由餐饮业、居民服务、家电及数码、服装类等构目前芜湖市的主要商业业态由餐饮业、居民服务、家电及数码、服装类等