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2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 1 20112011 年年 1 12 2 月份月份 郑州市房地产市场月报郑州市房地产市场月报 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 2 目录 第一部分第一部分 宏观环境宏观环境 一、12 月份宏观政策解读 二、12 月份房地产动态 三、郑州城建规划资讯 第二部分第二部分 郑州楼市郑州楼市 1 12 2 月份销售状况月份销售状况 一、宏观销售状况 第三部分第三部分 土地信息土地信息 一、2010.12-2011.12 郑州市土地出让情况一览 二、郑州市 12 月份住宅、商务金融用地成交情况 第四部分第四部分 市场动态市场动态 一、12 月份认筹项目 二、12 月份开盘项目 三、2012 年 1 月预计开盘项目 四、12 月份报纸监控 第五部分第五部分 竞争楼盘分竞争楼盘分析析 一、2011 年 12 月 31 日郑州楼盘报价 二、12 月份竞争楼盘销售情况 第六第六部分部分 1212 月份楼市总结及月份楼市总结及 20122012 年市场预测年市场预测 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 3 第一部分第一部分 宏观环境宏观环境 一、一、 1 12 2 月份房地产政策月份房地产政策法规法规解读解读 1 1、20122012 年年 1 1 月起河南土地增值税核定征收率将大幅上调月起河南土地增值税核定征收率将大幅上调 省地税局下发关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告明确,2012 年 1 月 1 日起,大幅上 调土地增值税核定征收率。1 月 1 日起,凡是采取核定征收方式缴纳土地增值税的,普通标准住宅(140 平方米以下的)的核定征收率由 2%上调到 5%;除普通标准住宅以外的其他住宅,核定征收率由 4%上调到 6%;除住宅以外的其他房地产项目,核定征收率由 5%上调到 8%。同时,对于个人转让住房以外的其他房 地产项目,从明年起,其土地增值税也将提高。公告指出,“个人转让除住房以外的其他房地产项目无法 清算的,按 6%的核定征收率征收土地增值税”。 深蓝评论:深蓝评论:此举可以下调房价加速推盘,从而达到平抑虚高房价的目的,将开发商利润总额控制在合理区 间,政府可遏制巨额税款流失。 2 2、中山限价令或自动失效中山限价令或自动失效 明年调控政策仍不明朗明年调控政策仍不明朗 近日,中山市住房和城乡建设局局长陆德华在今年党代会分组讨论时发言透露,中山楼市限价令今年 12 月 31 日到期后就将结束。中山由此成为国内首个表示“限价”政策不再延期的城市。 11 月 10 日, 中山市颁布楼市限价令, 规定即日起至 2011 年 12 月 31 日, 中山单套住房均价超过 5800 元/平方米的一律暂缓网签和备案。 深蓝评论:深蓝评论:中山率先宣布限价令不延续,可能是地方政府试探中央政策底线的一次冒险,而中山房市针对 刚需的松绑或被中央默许 。 3 3、国土部国土部:房地产开发商有闲置土地将禁拿新地:房地产开发商有闲置土地将禁拿新地 12 月 21 日, 国土部公布了 闲置土地处置办法 修订草案征求意见稿。 如果开发商被认定为 “囤地” , 在该土地未处置完毕前,开发商将不允许再拿地。在闲置土地处置完毕前,国土部门不得受理该土地使用 者新的用地申请和被认定为闲置土地的转让、出租申请。 深蓝评论:深蓝评论: 此政策的出台会一定程度上会促使开发商谨慎拿地, 但是在执行中政策有可能变成 “一纸空文” 的现象。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 4 4 4、20122012 年保障房开工目标下调至年保障房开工目标下调至 700700 万套万套 2012 年保障房“军令状”签订。12 月 22 日,在全国住房保障工作会上,住建部代表“国务院保障性 安居工程领导协调小组”与地方政府签订 2012 年的保障性安居工程工作责任书,竣工量全面纳入考核。 据悉,2012 年全年保障性安居工程开工总量基本确定在 700 万套,竣工总量确定为 400 万套。住建部 权威专家指出,资金压力是保障房建设的“拦路虎”,这也是 2012 年保障房开工量缩减的主要原因。此 前,记者了解到,2012 年全年全国保障性安居工程开工总量为 800 万套。 深蓝评论:深蓝评论:加大保障房建设仍然是 2012 年中央要求地方政府必须贯彻的任务,但是保障房建设面临的仍 然是来自土地和资金的双重压力。如何更好的解决资金缺口问题是保障房建设成功与否的关键。 5 5、住建部:将优先保证首次购房家庭贷款住建部:将优先保证首次购房家庭贷款 住房城乡建设部部长姜伟新 23 日说,将严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房 需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。 姜伟新在此间举行的全国住房和城乡建设工作会议上说,明年将继续坚持房地产调控不动摇,促进房 地产市场健康发展,要继续落实地方政府对房价调控的责任。姜伟新说,明年要着力加快中低价位、中小 套型普通商品住房建设。加快推进个人住房信息系统建设。注重房地产市场长效机制建设,促进房价合理 回归。全面启动住房发展规划编制工作。 深蓝评论:深蓝评论:优先保证首次购房家庭贷款,把刚需购买与投资投机购买区别开来,把一刀切的限购转向有保 有压,这才是支持居民合理购房需求的题中之意。 6 6、国土资源部:严禁强拆强建强国土资源部:严禁强拆强建强迫农民住高楼迫农民住高楼 国土资源部 28 日发布通知,要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点,坚持项目管理、封闭运 行,凡集体组织和农民不同意的,不得强行开展。严禁强拆强建、强迫农民住高楼。 通知强调,增减挂钩试点必须坚持项目管理、封闭运行。严禁跨县级行政区域设置挂钩项目区。严禁 擅自扩大增减挂钩指标规模或循环使用计划指标。必须充分尊重农民意愿,维护农村集体组织和农民主体 地位,必须严格按照有关规定履行农村重大事项议事制度,依法听证、公示,凡涉及土地所有权、使用权、 土地承包经营权等权属调整和利用分配的,必须先行确权登记。凡集体组织和农民不同意的,不得强行开 展。严禁强拆强建,严禁强迫农民住高楼。 深蓝评论:深蓝评论:目前的强拆强建容易引发一系列不稳定因素,通知的出台有利于保障农民的意愿,规范我国现 行的土地拆迁制度。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 5 7 7、住建部住建部: :允许利用集体用地建设公租房允许利用集体用地建设公租房 住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊 12 月 30 日表示:“允许利用集体用地建设公租房,不意味着 小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房,公租房建成后仍保持农村集体用 地性质。小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地,建房和上市出售没有得到批准。 冯俊表示,保障房骗租骗售行为不能通过一般文件,而是要通过立法来解决,目前相关法律制度建设 正在进行当中。 深蓝评论:深蓝评论:在中央对保障房建设的强制要求下,允许集体土地建公租房是面对土地供应不足的无奈之举, 允许集体土地建公租房与小产权房合法化没有联系。 二、二、 1212 月份房地产月份房地产动态动态 1 1、李克强李克强:房市调控不动摇房市调控不动摇,坚持遏制住房价格过快上涨坚持遏制住房价格过快上涨 12 月 1 至 2 日,国务院副总理李克强在天津考察时指出,要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措 施,巩固调控成果,扎实推进保障性住房建设和改造,增加普通房供应,促进房地产市场健康发展和人民 群众住有所居。同时,要加快全国城市个人住房信息系统的建设和联网工作,为保障房公平分配、房地产 调控、相关制度改革奠定基础。他强调,要加快完善保障房分配、退出和监管制度,确保公开公平公正, 坚决纠正和打击各种违规行为,真正让住房困难的中低收入群众得到实惠 据新华社北京 12 月 15 日电 12 月 15 日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国发展和 改革工作座谈会并讲话。他强调,要全面贯彻落实中央经济工作会议精神,突出把握好稳中求进的工作总 基调,以扩大内需为战略基点,统筹做好稳增长、控物价、调结构、惠民生、促改革、保稳定各项工作, 提高发展的质量和效益。李克强说,保障性安居工程建设既关系民生,也关系发展。要加大资金投入,落 实土地指标,确保按时开工、精心施工、如期竣工,确保工程质量和分配公平。要坚持房地产调控政策不 动摇,继续抑制投机、投资性购房需求,增加普通商品房供给,促进房地产市场健康发展。 深蓝评论:深蓝评论:这一轮的楼市宏观调控已经进入第三个年头,可以看出,中央政府对楼市调控的效果依然不满 意,2012 年的调控目标和方式将会继续进行深化。 2 2、2525 个城市明年继续执行住房限购个城市明年继续执行住房限购 12 月,住房和城乡建设部知会地方政府,要求已经设定限购期限的城市继续延续政策。国务院也多次 就房地产调控问题作出指示和批示,要求不能对现有房地产调控政策予以放松。 12 月 6 日,海南省海口 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 6 市率先对外做出继续执行楼市限购政策的表态。 今年 1 月底“新国八条”出台后,各地相继出台地方性限购政策,共 48 个城市宣布限购。其中,10 个城市“限购令”于 2011 年 12 月 31 日到期,1 个城市到明年 2 月 29 日到期,另 37 个城市没有明确具体 时间。 截至 12 月 31 日,48 个宣布限购的城市中,目前有 32 个城市(含没有明确限购期限的城市)明确表态, 限购令到期后将继续执行。而合肥、贵阳两个 31 日政策即将到期的城市却仍然没动静。 深蓝评论:深蓝评论:从目前情况来看,2012 年楼市限购政策将会继续执行。 3 3、1212 月月 cpicpi 同比上涨同比上涨 4.1% 4.1% 创创 1515 个月新低个月新低 2011 年 12 月份,全国居民消费价格总水平同比上涨 4.1%。其中,城市上涨 4.1%,农村上涨 4.1%; 食品价格上涨 9.1%,非食品价格上涨 1.9%;消费品价格上涨 4.9%,服务项目价格上涨 2.0%。全国居民消 费价格总水平环比上涨 0.3%。其中,城市上涨 0.3%,农村上涨 0.3%;食品价格上涨 1.2%,非食品价格下 降 0.1%;消费品价格上涨 0.5%,服务项目价格下降 0.2%。2011 年,全国居民消费价格总水平比上年上涨 5.4%。 深蓝评论:深蓝评论:从近期物价走势来看,食品类价格下幅 cpi 应声而落,食品特别是猪肉价格绑架了 cpi 这一点 仍然使人匪夷所思。 4 4、鄂尔多斯出救助楼市全面计划鄂尔多斯出救助楼市全面计划 银行信贷成主角银行信贷成主角 12 月 1 日,踌躇许久之后,鄂尔多斯的“救市计划”终于开闸,当地 1200 多家企业将享受来自全国 17 家银行金融机构的信贷支持,其总额或将超过 200 亿元人民币。 日前,鄂尔多斯市政府紧急召开“金融界支持鄂尔多斯经济发展对接会”(下称“对接会”),鄂尔多 斯市政府主要负责人、内蒙古自治区人民银行、金融办有关负责人与全国 17 家银行金融机构主要负责人 共同参与,明确对鄂尔多斯企业的信贷支持。 自 10 月以来陷入民间借贷危机而一度风雨飘摇的鄂尔多斯,在有望分批获得来自多家全国性银行金 融机构的贷款支持后,其政府扮演关键角色的救市计划开闸能否逆转众多鄂尔多斯企业的命运,将进入最 为关键的阶段。 深蓝评论:深蓝评论:鄂尔多斯几乎每一个企业都有房地产业务,楼市左右了实体经济的发展,政府提供担保向市场 注入资金,而此次的信贷救市能否拯救冰冻中的鄂尔多斯房地产市场和开发商,目前来看仍然十分微妙。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 7 5 5、1111 月资金加速逃离楼市月资金加速逃离楼市 12 月 2 日,央行调查统计司最新的两份报告当前房地产市场形势分析报告和房地产市场变 化对金融业影响的调查报告引发市场广泛关注。报告认为,当前的一系列经济、金融数据的变化显示, 房地产开发投资增速高位回落, 房地产开发企业资金趋紧, 土地交易市场量价齐跌, 房地产贷款增速回落, 房价拐点初现端倪。 12 月 6 日,公开市场出让的数据信息显示,2011 年前 11 月,全国 130 个主要热点城市的土地出让金 较去年同期的 1.7 万亿元减少 5200 亿,降幅达 30%。 据北京中原地产统计,11 月当月,全国楼市股权交易达到 9 宗,总成交金额达到 67.5 亿元,而公开 披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到 43 起,仅披露的变动金额就达到了 213.3 亿元人民 币。 深蓝评论:深蓝评论:资金逃离楼市的原因一是陷入冰点达一年之久的土地市场和已然松动的房价,二是全国近十个 城市限购政策年底到期留下的政策想象空间。 6 6、美林预测内地楼价跌回美林预测内地楼价跌回 20092009 年年 一线城市跌两成一线城市跌两成 新浪财经讯 12 月 13 日下午消息 美银美林预测,明年大部分内地开发商将难以达到销售目标,楼价 回落到 2009 年水平。美银美林大中华区房地产研究部主管魏志鸿今日在香港表示,内地明年整体楼价或 回落 10%,其中一线城市楼价可能下调 20%。 魏志鸿今天在美林 2012 年投资展望记者会上表示,预计 2012 年内地整体楼价下跌至每平方米 4400 元人民币左右,与 2009 年的水平相似。他预测,跌至这一水平后内地买家将重返市场。他认为,目前内 地楼市调控渐见成效,随着中央推出限购、限贷、限价等措施,需求已有所回落。 魏志鸿还预测明年内地楼市成交量也将下跌 10%左右,从今年的 9 亿平方米下跌至 8 亿平方米左右, 整体预售金额下跌 20%。 价格方面一线城市楼价跌幅最大, 将达到 20%, 二三线城市则分别下跌 15%及 5-10%。 7 7、人民日报:放松限人民日报:放松限购至少要满足两个条件购至少要满足两个条件 12 月 13 日, 人民日报发表文章称,现在并没到放松限购甚至放松调控的时候。部分城市房价偏高 的状况尚未根本改变,促使房价反弹的因素也依然存在。 其中,房地产行业资金过度聚集的情况依然存在,行业本身的调整也还没取得显著进展。在这种情况 下,放松限购,势必有更多资金涌入房地产市场,造成房价反弹,使调控的成果前功尽弃。 文章表示,只有坚持和完善调控,进一步落实已出台的各项政策,才能使房价继续向更合理、更安全 的水平回落。在房地產调控要确保取得实效的同时,又要把握好政策的力度和节奏。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 8 同时文章指出,要放松限购,至少要满足两个条件:一是能否有政策可以接续或替代限购,即便限购 取消,新的政策措施也能让市场继续稳定发展,让调控继续见效。二是建立起房地产市场健康运行的长效 机制,住房制度改革大步跟上。 深蓝评论:深蓝评论:这则报道意图是希望建立保持楼市平衡健康发展的长效机制,要通过完善的法律制度来保障, 而不仅仅是行政指令。 8 8、中行:明年房价继续回落中行:明年房价继续回落 销售跌销售跌 15%15% 12 月 29 日,中国银行发布 2012 年一季度经济金融展望报告。报告预计 2012 年房价仍将持续缓慢回 落, 全年销售量跌幅约15%, 将呈现前低后高的震荡趋势。 同时明年中国gdp和cpi增速分别为8.8%和3.5%, 均低于 2011 年。 报告指出中国经济将在明年上半年见底,2012 年上半年存款准备金率或将下调两次以上, 但近期调整 利率的可能性不大。 报告认为,房价下跌还将加大商业银行资产质量风险,导致开发贷款面临较大违约风险,个人住房抵 押贷款人的还款能力也将受到影响。房价下跌必然导致土地及物业抵押品的价值产生损失,从而影响其他 商业贷款和地方融资平台贷款质量。 深蓝评论:深蓝评论:随着房地产市场量价齐跌,行业拐点已来临,房价下跌对银行涉房贷款和不良贷款造成的影响 相对有限,但对银行业务发展影响较大。 9 9、楼市寒冬下楼市寒冬下 房地产股权交易超房地产股权交易超 13001300 亿亿 2011 年房地产市场在限购、限贷等系列政策组合拳重压下,交易持续低迷,却催生了房地产产权交易 市场的火爆。据统计,2011 年全年房地产行业股权及资产交易超过 1300 亿元,房企因资金链紧张面临加 速洗牌。 据中原地产日前在一份年度报告中指出,1 月至 12 月上旬,全国股权交易市场共出现 491 宗房地产行 业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过 1300 亿元,其中以房地产为主业的企业的产权交 易多达 253 宗,约为去年全年同业并购数的 2 倍,并购金额超过 900 亿元,约为去年全年的 6 倍。 深蓝评论:深蓝评论:房地产股权交易市场的红火进一步反映出了开发商资金链的紧张。在楼市“寒冬期” ,对开发 商而言,在降价抛售、金融市场、民间投资等多种手段融资均出现力不从心的情况下,似乎只有股权转让 才能换来一些救命的资金。本轮调控或许将使得楼市集中度增加,品牌大房企份额提高,而部分中小房企 将被淘汰。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 9 1010、河南军团河南军团 5 5 家名企,家名企,5 5 个楼盘入围“中国地产荣誉榜”个楼盘入围“中国地产荣誉榜” 国内 30 多家主流媒体发起的“中国地产荣誉榜”,于 12 月 16 日在西安揭晓谜底。包括上海升龙投 资集团、恒大地产集团郑州有限公司、正商地产、建业住宅集团(中国)有限公司、河南金智置业有限公司 在内的 5 家河南房地产企业入围“2011 年度影响中国的房地产名牌企业”,包括“郑州二七万达广场、康 桥金域上郡、正弘蓝堡湾、美景鸿城、东方鼎盛时代”在内的 5 大项目入围“2011 年度影响中国的典范社 区”榜单。 深蓝评论:深蓝评论: 河南企业以及楼盘的上榜, 说明河南楼市进入到一个发展新高度, 河南楼市的影响力得到提高。 三、三、郑州郑州城建规划资讯城建规划资讯 1 1、连霍高速郑洛段全程升级连霍高速郑洛段全程升级 8 8 车道车道 12 月 3 日上午,连霍高速公路郑州至洛阳段改扩建新建路段宣布建成通车。连霍高速郑州至洛阳段 4 车道改为 8 车道以后,日通行能力由三四万辆提升为 8 万至 10 万辆。道路扩容的同时,24 座人行天桥的 修建方便了附近群众出行。 深蓝评论:深蓝评论:连霍高速公路郑州至洛阳段改扩建,将会加快郑州、洛阳两市的经济发展,进一步促进郑洛经 济带的开发。 2 2、国道国道 107107 辅道下穿隧道竣工辅道下穿隧道竣工 是河南首条超千米城区隧道是河南首条超千米城区隧道 12 月初,经过 7 个多月的施工, 国道 107 辅道道路及下穿隧道工程正式竣工。这条隧道(上图)是我省 首条超千米的城区隧道。由于与周围路网未衔接,该隧道还未通车。 国道 107 辅道道路及下穿隧道工程南起郑州市商都路,北至七里河南路,全长 2374 米,主线设计时 速 60 公里,双向 8 车道;下穿隧道南起莲湖路,北至七里河南路,全长 1200 米,双向 6 车道。 深蓝评论:深蓝评论:107 辅道道路及下穿隧道工程不仅能极大地缓解客运新东站的交通客流压力,为新东站东广场 建设提供广阔空间,还将使 107 辅道工程得以恢复。 3 3、郑州三环郑州三环快速路开工快速路开工 郑州三环快速化工程终于在 12 月 17 日正式开工建设, 项目全长 44 公里, 其中高架桥总长 32.5 公里, 工程概算 96.2 亿元,计划工期为 18 个月,按照预定工期,武装了“高架桥”、“下穿隧道”等现代化立 体交通设施的郑州三环将成为名副其实的“快速路”。高架部分的车速为 80 公里/小时,地面部分的车速 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 10 为 50 公里/小时。 深蓝评论:深蓝评论:城市交通环境的改善不仅仅是进行大规模的交通道路和其他工程设施建设,更重要的是如何培 养交通参与者的交通意识,创造良好的交通秩序。 4 4、郑州市开建四个“绿色”示范工程郑州市开建四个“绿色”示范工程 明年五一开放明年五一开放 12 月 17 日四个大型绿地项目开建,分别为:郑州滨黄河森林公园示范园、郑州黄河国家湿地公园示 范园、郑州苗木花卉博览园示范工程、郑州森林健康步道示范工程;以上四个项目均为郑州都市区森林公 园体系建设的组成部分,按计划将于 2012 年 5 月 1 日前全部向公众开放,尤其是森林健康步道示范工程, 将为“暴走族”和自行车爱好者提供一个旅游的好去处。 深蓝评论:深蓝评论:“绿色”示范工程的建设,未来将会进一下提高郑州的城市形象、改善郑州的城市环境。 5 5、郑州市今年已建成停车泊位郑州市今年已建成停车泊位 2500025000 多个多个 20122012 年将建年将建 5 5 万个万个 12 月 21 日,据调查全市已建成停车场 79 个,停车泊位 25102 个。其中金水区 5996 个,二七区 3452 个,中原区 5840 个,管城区 3110 个,惠济区 878 个,郑州新区 5826 个。据了解,依据各区实际情况选 址,投资建设中小型的立体停车场,已选址 290 处,2012 年我市将完成 5 万个停车位建设,2013 年累计 达到 12 万个停车位。为加快推进公共停车场建设,市、区两级政府将加大政府投资建设停车场力度,并 成立专门的投融资公司。 经开区免费开放近两千个停车位 12 月 19 日经开区共开放新建停车位 1749 个,其中地下停车场 2 处,车位 620 个;地上停车场 4 处, 车位 513 个,新亚集团闲臵空地上建设 1 个临时停车场,停车位 157 个,现已全部投入使用。同时,为方 便球迷车辆停放,在航海体育场北侧规划建设了临时停车位 92 个。查处挪用地下停车场 1 个,恢复停车 位 160 个。管委机关、国税分局、地税分局、工商分局、丹尼斯物流中心等 207 个停车位对社会开放,实 行 24 小时免费停放。在郑州照相机厂建临时停车场 1 个,地面正在平整中,可提供约 133 个停车位。经 开区停车场全部建成后,将达到 1882 个,有效缓解市民停车难问题。 6 6、20112011 年河南城镇化率将达年河南城镇化率将达 40.6% 40.6% 带来巨大房地产购买力带来巨大房地产购买力 河南省社科院发布河南城市发展报告(2012)蓝皮书。报告显示:河南城镇化进程正处于加速阶 段,2011 年城镇化率将达到 40.6%,2012 年城镇化率将进一步加速提升,保持 1.8%的年增长速度,即每 年将增加 180 万城镇人口。 报告显示, 随着中原经济区建设的全面展开, 河南城镇化率将会加速提升, 2011 年城镇化率将达到 40.6%,保持每年 1.8%的增长速度,“第六次人口普查数据显示全省常住人口为 9403 万,按此测算。每年要新增 180 万城镇人口,到十二五末将增加约 900 万城镇人口。”蓝皮书对河南新型 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 11 城镇化建设的总体评价为,河南在大规模开展了保障性安居工程建设、大力推动城乡基础设施建设、城市 新区和产业集聚区建设、旧城区和城中村改造、小城镇和新型农村社区建设等方面取得了显著成效,初步 形成以郑州为核心,大型中心城市、中小城市、小城镇和新型农村社区各具特色、竞相发展的五级城镇体 系框架。 深蓝评论:深蓝评论: 住房是耐用消费品,拥有者的重复购买率相对不高,这就需要市场不断注入新的购买力,新 的消费阶层的加入才能形成市场的良性互动。河南城市化的进程加快,无疑对河南房地产开发是一个利好 消息。 7 7、今年河南今年河南 gdpgdp 将达将达 2.72.7 万亿元万亿元 12 月 27 日下午,省政协十届二十次常委会在郑州召开,会上通报了 2011 年全省经济社会发展情况。 初步估计,2011 年河南全年生产总值达到 2.7 万亿元,比上年增长 11.7%左右,约高出全国平均水平 2.5 个百分点。省委常委、常务副省长李克表示,今年以来,国内外经济形势复杂严峻,但全省经济社会发展 总体呈现出比较好的趋势、比较好的态势、比较好的气势,是历年来发展科学性、协调性、可持续性最好 的一年,实现了“十二五”发展良好开局。中原经济区建设迈出重要步伐,目前河南周边有 11 个市向国 家发改委打报告,要求主动加入中原经济区。明年我省将着力扩需求,着力创优势,着力破瓶颈,着力惠 民生,努力在构建体系、完善载体、优化环境和转移人口四个方面,为新型工业化、新型农业现代化创造 条件、提供空间,增强新型城镇化对中原经济区建设的引领作用。 深蓝评论:深蓝评论:gdp 的快速增长,充分显现出中原地区的发展活力与潜力,随着国家促进中部崛起的政策支持 与中原经济区的战略规划实施,河南未来将有更好的发展前景。 8 8、20122012 有望实现有望实现郑汴电信、金融同城郑汴电信、金融同城 12 月 28 日,全省发展和改革工作会议召开,河南省发展和改革委员会主任、党组书记张维宁在会议 上回顾了 2011 年的发展改革工作,并提出了 2012 年工作的重点。其中,有望实现郑汴电信、金融同城; 9 9、郑开大道与京港澳高速建立交郑开大道与京港澳高速建立交 郑州新添东大门郑州新添东大门 12 月 29 日上午,郑开大道与京港澳高速公路互通立交建成通车。该出入市口的郑州新区收费站设 20 车道,是目前郑州市区最大,收费站对行走郑州绕城高速豫 a 牌照 10 座以下小客车免费通行。河南高速 交警提醒司乘人员,该站禁止货车通行,小心走错被罚。 深蓝评论:深蓝评论:只有郑州市出入市口更多更方便,绕城高速免费政策解决市区交通拥堵的功效才能更加显现。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 12 第二部分第二部分 郑州楼市郑州楼市 1 12 2 月份销售状况月份销售状况 一、一、1 12 2 月份月份宏观销售状况宏观销售状况 1 1、郑州郑州 1 12 2 月住宅均价月住宅均价 6 6848848 元元(中国房地产指数系统百城价格指数中国房地产指数系统百城价格指数) 1 月 4 日,中国指数研究院发布2011 年 12 月中国房地产指数系统百城价格指数。郑州住宅均价 为 6848 元/平方米,比上个月每平方米涨 61 元,环比微涨 0.89%。 全国降价的城市继续增多。去年 12 月份,全国 100 个城市中,60 个城市房价下跌。百城住宅平均价 格为 8809 元/平方米,与去年 11 月份相比下降 0.25%,这是自去年 9 月份以来,连续第 4 个月降价。 与去年 11 月份相比,去年 12 月份,全国 100 个城市中,60 个城市房价下跌,房价下跌城市数比去年 11 月份增加 3 个。 环比跌幅居前十的城市是:金华、泰州、无锡、佛山、吴江、江阴、海口、南通、包头、成都,跌幅 均较上月继续扩大。其中,金华跌幅超过 2%;泰州和无锡跌幅在 1.5%-2%之间;佛山、海口等 7 个城市跌 幅在 1%-1.5%之间。另外,芜湖和宜昌跌幅也超过 1%;湛江、重庆、温州等 48 个城市环比跌幅在 1%以内。 20112011 年年 1212 月百城住宅价格指数月百城住宅价格指数 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 13 2 2、20112011 年年 1 12 2 月十大城市住宅价格指数月十大城市住宅价格指数 根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示,12 月十大城市住宅均价为 15588 元/平 方米,环比 11 月下跌 0.48%,跌幅比上月扩大 0.12 个百分点。具体来看,本月十大城市件宅价格全部环 比下跌,其中成都和重庆(主城区)跌幅最大,分别环比下跌 1.10%和 0.89%,深圳、广州、南京、天津 跌幅在 0.5%-1%之间,上海、北京、杭州、武汉跌幅在 0.5%以内。 同比来看,十大城市平均价格上涨 0.42%,涨幅降至年内最低点。 12 月,同比上涨和下跌的城市各 一半。其中,广州、武汉、深圳、北京涨幅在 1%-5%之间;上海涨幅小于 1%;重庆(主城区)和成都跌幅 较大,分别为 2.55%和 1.19%;杭州、南京、天津跌幅在 1%以内。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 14 20112011 年年 1 12 2 月十大城市住宅价格指数月十大城市住宅价格指数(按环比涨跌幅排序) 3 3、20112011 年年前十月郑州楼盘销售排行前十月郑州楼盘销售排行 18 亿元,这是一个非常诱人的数字,同时也是郑州中原万达广场今年前 10 个月的销售金额,它让郑 州中原万达广场一举成为郑州市前 10 月销售冠军。 2011 年注定是不平凡的一年。楼市调控升级不断,限购令左右夹击,银行准备金利率一调再调,在这 样的背景下,郑州楼市依然保持着强劲的销售状态。一方面,郑州市庞大的刚需群体推动了楼市的发展; 另一方面,受调控政策影响相对较小。两种效应叠加下,郑州房地产楼市泡沫相对不大。 据数据显示,今年前 10 月,郑州楼盘销售排行榜如下:(金额:元) 郑州中原万达广场 1845033212 绿地之窗 1800147861 郑州二七万达广场 1758837447 正弘蓝堡湾二期 1032871235 升龙凤凰城 1008063982 恒大名都 1007715393 联盟新城七期 925663946 鑫苑逸品香山 783097226 绿地广场 763410626 曼哈顿广场 752995682 在这份销售排行榜中,郑州恒大名都、郑州中原万达广场、鑫苑逸品香山、郑州二七万达广场、正弘 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 15 蓝堡湾二期属于住宅项目,绿地之窗、郑州二七万达广场、郑州中原万达广场、绿地广场、曼哈顿广场属 于非住宅项目,重叠楼盘属于商住一体化楼盘。 今年前 10 月销售冠军郑州中原万达广场超过 18 亿元的销售金额,和去年同期的销售冠军升龙凤凰城 1912784576 元的金额相比,还是有一定的下降。 4 4、1212 月份郑州楼市销售排行月份郑州楼市销售排行 统计数据显示,12 月,郑州楼市依然寒冷。 12 月郑州楼市销售冠军是晖达新领地,销售金额超过了 3 个亿,但比起上月的销售冠军绿地之窗 4 个多亿的销售额,还是有一定的差距,同时,晖达新领地项目也是 11 月郑州销售排行榜的亚军。近 2 个 亿的销售金额位居亚军, 第二名是郑州二七万达广场, 销售金额超过 2 亿元, 排名第三的是绿地之窗项目, 销售金额 1.3 个亿。 销售冠军晖达新领地属于住宅项目,而销售亚军郑州二七万达广场和季军绿地之窗则属于非住宅项 目。 按销售金额排行,二七区的前三甲是:郑州二七万达广场、万博商城、正商城福苑;金水区销售前三 名为:正弘蓝堡湾二期、升龙凤凰城、大观;中原区前三 名:中原新城、 正商明钻品园、乾宏领秀空间; 管城区前三名:正商新蓝钻、阳光城 5 号院、美景鸿城;郑东新区前三名:晖达新领地、绿地之窗、联合 中心;惠济区前三名:鑫苑逸品香山、托斯卡那、天地湾禧苑。 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 16 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 17 5 5、郑州郑州 1 12 2 月份销售月份销售数据数据监控监控 根据 12 月份对郑州在售楼盘监控数据显示, 12 月份监控项目销售 4005 套, 目前可售套数 82523/77861 套,与 11 月份成交 3319 套(深蓝地产机构 196 在售楼盘监控数据)相比增幅 20.7%。但是可售套数比 11 月份的 82523 套相比大幅减少,表明 12 月份批准预售的房源极少,开发商减慢了推盘节奏。 郑州郑州 1 12 2 月份楼市销售数据监控月份楼市销售数据监控 区域区域 楼盘名称楼盘名称 总套数总套数 总面积 ()总面积 () 已售均价已售均价元元/ / 可售套数可售套数 1212 月月销售套数销售套数 1212 月均价月均价元元/ / 二七区二七区 正商城福苑 493 47407 6579.01 329 164 6579.01 二七区二七区 升龙国际中心 9866 920546 6442.26 2429 137 8931.78 二七区二七区 德润.黄金海岸 1365 138985 6683.64 701 2 6872.09 二七区二七区 青秀佳苑 2012 172938 15703.5 1978 5 16408.93 二七区二七区 郑州二七万达广场 3497 316589 10720.8 1645 61 8401.86 二七区二七区 汇港新城 521 38642 7279.87 511 10 7279.87 二七区二七区 京广花园 220 16736 0 220 0 二七区二七区 亚新.橄榄城一期 4331 368050 5622.69 2174 12 6648.39 二七区二七区 橄榄城都市广场商业 971 81819 8504.71 871 3 14711.72 二七区二七区 翰林苑 807 57730 4300.08 301 30 4110.49 二七区二七区 洁云里小区 1055 81669 0 1055 0 二七区二七区 旭辉佳苑 496 45752 6654.9 462 1 6530 二七区二七区 商业中心大学路店 266 35210 31430.02 177 6 25478.71 二七区二七区 康桥溪山御府 1129 120877 7872 183 13 8702.85 二七区二七区 亚星盛世家园 5958 521559 4472.68 774 0 二七区二七区 万博商城 6540 150420 20612.04 2786 358 22410.24 二七区二七区 联合雅园(经适房) 1086 99576 2917.8 839 0 2011 年 12 月份郑州市房地产市场月报 /shenlandichan 地址(add):郑州市经三路 66 号金成国际广场 a 座 1203/1207 室 电话(tel):400-061-6861 18 二七区二七区 密码国际 303 30010 7194.8 9 0 二七区二七区 滨河名家二期 421 65055 3678.61 106 1 6930 二七区二七区 兴达锦绣小区 783 89578 7204.26 638 9 6700.28 二七区二七区 和富苑商住楼 195 12337 5395.02 30 11 4913.66 二七区二七区 康桥金域上郡 3051 291975 7624.82 1078 69 7265.32 二七区二七区 天擎花园 735 108538 2746.09 32 0 二七区二七区 联合花园 2386 171277 3023.12 1690 1 5460 二七区二七区 中联创.橄榄城一期 2513 217993 5637.62 789 47 7913.22 二七区二七区 金牛.水岸国际花园 1064 118195 2825.81 274 9 2836.67 二七区二七区 兰德置地广场 1383 160340 6873.89 381 9 13718.33 二七区二七区 芙蓉花苑 792 77489 2674.57 334 0 二七区二七区 鼎盛时代大厦 233 28234 6710.83 72 1 8000 二七区二七区 中岳大厦 1602 160917 4506.64 126 12 4931.4 二七区二七区 中苑名都 1286 100488 6326.96 154 0 二七区二七区 海豫花园 1634 125262 4751.79 427 2 3600 二七区二七区 大学铭庭 165 10278 6135.63 3 0 管城区管城区 城隍商城 214 26330 7234.18 28 1 6930 管城区管城区 美景鸿城 5691 475514 5794.9 943 173 6465.12 管城区管城区 阳光城 5 号院 962 92354 6692.22 768 152 6690.43 管城区管城区 龙凤苑 216 27796 4966.15 160 37 5171.44 管城区管城区 正商.幸福港湾 3655 288375 5726.37 457 18 6051.29 管城区管城区 正商新蓝钻 4568 432239 6753.39

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