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五星级国际生活区 东阳商务财富中心策略提案 2011-02 五星级国际生活区 东阳商务财富中心策略提案 2011-02 .市场分析 .项目分析 .项目定位 .物业发展建议 .营销推广及营销策略 .服务部分 .市场分析 .项目分析 .项目定位 .物业发展建议 .营销推广及营销策略 .服务部分 .市场分析.市场分析 东阳地处浙江省中部 全市总面积1739平方公里 11个镇和1个乡 下辖6个街道 总人口816248人 总户数321374户 东阳地处浙江省中部 全市总面积1739平方公里 11个镇和1个乡 下辖6个街道 总人口816248人 总户数321374户 东 阳 概 况东 阳 概 况 “教育之乡” “建筑大市” “影视旅游名城” “木雕之都” “教育之乡” “建筑大市” “影视旅游名城” “木雕之都” 东 阳 概 况东 阳 概 况 国民生产总值情况:国民生产总值情况:2009年全市生产总值248.84亿元,全市人均生产 总值达30555元 人均生产 总值达30555元,比上年增长8.5%。 东 阳 经 济东 阳 经 济 1、县域经济跃上新台阶1、县域经济跃上新台阶 浙江省17个经济强县(市) 工业经济占经济比重50%左右 六大主导产业、六个块状经济 全国最大磁性材料生产基地 浙江第三的医药大市 浙江第三的服装大市 浙江省17个经济强县(市) 工业经济占经济比重50%左右 六大主导产业、六个块状经济 全国最大磁性材料生产基地 浙江第三的医药大市 浙江第三的服装大市 东 阳 经 济东 阳 经 济 2、城乡面貌发生新变化2、城乡面貌发生新变化 城市基础设施不断改善 白云商贸园区、江北高新产业园 区 、城北工业新区等新城区框 架搭建 建成区面积达到36.2平方公里 城区人口30万 城市化水平48% 城市基础设施不断改善 白云商贸园区、江北高新产业园 区 、城北工业新区等新城区框 架搭建 建成区面积达到36.2平方公里 城区人口30万 城市化水平48% 东 阳 经 济东 阳 经 济 居民收入情况:居民收入情况:全年农村居民人均纯收入10039元,农村居民人均 消费性支出7375元,城镇居民人均可支配收入19955元。 东 阳 经 济东 阳 经 济 是东阳经济开发区下属的三大园区之一,规划面积25万平方公里 位于东阳、义乌交界处,交通便捷、区位优越 全区已开发土地面积11.2平方公里 区内现有各类工业企业2000多家,规模以上企业147家 产值超亿企业5家 工业园区企业投资强度达到200万元/亩 建成工业企业研发中心18家 是东阳经济开发区下属的三大园区之一,规划面积25万平方公里 位于东阳、义乌交界处,交通便捷、区位优越 全区已开发土地面积11.2平方公里 区内现有各类工业企业2000多家,规模以上企业147家 产值超亿企业5家 工业园区企业投资强度达到200万元/亩 建成工业企业研发中心18家 白 云 商 贸 园 区白 云 商 贸 园 区 是市委市政府实施“一主多元”发展战略的主战场之一。 商贸园区内格局:以高新技术企业为集聚的西城工业园,以服装针织为主 导的服装工业园,以工艺品、饰品为主的小商品工业园。 每个园区内都已形成产业链,产业集聚效应正在逐渐显现。 白云商贸新区正规划建设阳光国际家居城、国际建材城、国际汽配城、国 际采购服务中心和缝制机械市场,意在打造成一流的东阳市场群。 是市委市政府实施“一主多元”发展战略的主战场之一。 商贸园区内格局:以高新技术企业为集聚的西城工业园,以服装针织为主 导的服装工业园,以工艺品、饰品为主的小商品工业园。 每个园区内都已形成产业链,产业集聚效应正在逐渐显现。 白云商贸新区正规划建设阳光国际家居城、国际建材城、国际汽配城、国 际采购服务中心和缝制机械市场,意在打造成一流的东阳市场群。 白 云 商 贸 园 区白 云 商 贸 园 区 1)1)东阳市的整体经济情况较好东阳市的整体经济情况较好,gdp保持着国家水平以上的增长,人均 gdp在2009年已达到4473美元,从国际惯例来看,人均gdp800-8000美元 时期,也是房地产起飞和快速发展时期。 2)东阳的 ,gdp保持着国家水平以上的增长,人均 gdp在2009年已达到4473美元,从国际惯例来看,人均gdp800-8000美元 时期,也是房地产起飞和快速发展时期。 2)东阳的专业市场经济已具备较完整的架构专业市场经济已具备较完整的架构,并已呈现飞速发展态势, 必将带来更大的商贸流通和人员往来。 3)东阳从地理位置来看紧靠义乌,有着 ,并已呈现飞速发展态势, 必将带来更大的商贸流通和人员往来。 3)东阳从地理位置来看紧靠义乌,有着良好的商贸经济发展空间良好的商贸经济发展空间。本项目 所在的白云街道更是与义乌相连,依托义乌和东阳国际世贸城发展空间巨大。 。本项目 所在的白云街道更是与义乌相连,依托义乌和东阳国际世贸城发展空间巨大。 总 结总 结 竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 鑫源国际由5幢高层楼群构筑的宅居尚品。东阳市天元房地产开发有限公司2007 年开发。地处东阳市经济开发区鑫源路,南向义东大道,北邻海德国际社区,距 义乌市区约3公里,距东阳市区约10公里,距甬金高速青口出口仅约1公里。距义 乌国际商贸城、海德阳光国际家居城、东阳国际贸易城、东阳国际建材城四大区 域中心市场均在10分钟车程内。鑫源国际总建筑面积90000多平方米, 25%低密 度,38%高绿地率,享有上万平米的城市草原风情;原创户型,主力面积均在 100-140平方米之间。 楼盘简介: 总房源550多户左右,房源已全部售完,二手市场有部分房源,毛坯房销售均价在 7000多,精装在10000左右。 销售情况: 东阳市小商品园区鑫园路111号鑫源国际展示中心售楼地址: 18126 占地总面积 : 白云街道鑫园路楼盘地址: 90000建设规模: 高层楼群构筑的宅居尚 品 项目类型:0579-85159118联系电话: 东阳市天元房地产开发 有限公司 开 发 商: 白云区所在区域:鑫源国际楼盘名称: 鑫源国际鑫源国际竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 左岸枫情由星耀房产倾力打造,总占地面积8195平方米,总建筑面积21862平方米 ,绿地率25%,容积率1.86,由小高层和多层住宅组成,位于江滨南路中段,一览 江岸风景,呼吸临江景观带的青草气息,在不拒绝都市繁华的同时,独享难得的清 新和宁静。左岸枫情建筑多层、小高层分布错落有致。建筑空间通透性强,实现居 住低密度、大采光、空间分而不隔的优越特点。 楼盘简介: 去年8月份开盘,现已全部售完,部分房源在二手市场有售,销售均价在6000多。销售情况: 东阳市江滨南路351号售楼地址: 8195 占地总面积 : 东阳市关山路358号楼盘地址: 21862建设规模:住宅项目类型:系电话: 东阳市星耀房地产开发有限 公司 开 发 商: 白云区所在区域:左岸枫情楼盘名称: 左岸枫情左岸枫情竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 时代国际商贸社区位于东阳市元宝山下,总建筑面积约20万平方米,由194 户风情院墅和962户观景公寓组成。配套有幼儿园、会所等公共服务设施。时代 国际商贸社区风情院墅,秉承欧陆新古典主义建筑风格,将瑰丽的地中海风情与中 式庭院的友居氛围完美融合。宽阔的大阳台、拱形的窗户、平缓的坡屋顶、私家庭 院、专属的汽车房,品质体现在细节上。 楼盘简介: 楼层总31层,还剩31层162平米西边套一套,单价10050元/平米,和29层以上139 平米中间套三套,单价9700元/平米,开盘时最低6700,层加100左右。 销售情况: 东阳市歌山路与小康路交叉口售楼地址: 60亩 占地总面积 : 东阳市歌山路与小康路交叉 口 楼盘地址: 20万建设规模:住宅项目类型:系电话:东阳市时代置业有限公司开 发 商: 白云区所在区域:时代雅居楼盘名称: 时代雅居时代雅居竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 该项目位于东阳世贸大道南边,昆山路西边,东阳白云商贸园区世贸大道西端、 紧邻海德国际,与义乌阳光大道相连。项目由浙江省东阳市欧亚置业有限公司投 资建设,占地面积50亩,建筑总面积约16万,总投资4.5亿元人民币。 项目于 2007年开始立项,2009年9月底正式奠基施工,预计2010年8月底全部结顶, 2011年6月份投入使用。 楼盘简介: 总房源438户,住宅面积100152平方,40年产权,均价在5500多。现已销售完 毕。写字楼24层,现在主要在招商工作,如在其商务楼注册公司,可以免租130平 米以下办公用房三年,超过130平米按照0.5元/平米/天计算,如现在注册公司也 有内部房源可以选购,楼层比较好,单价在11000元/平米左右,但数量不多。 销售情况: 东阳市兴平西路428号售楼地址: 50亩 占地总面积 : 世贸大道以南、昆山路以西楼盘地址: 16万建设规模:商铺、住宅项目类型:系电话: 浙江省东阳市欧亚置业有限 公司 开 发 商: 白云区所在区域:沃德中心楼盘名称: 沃德中心沃德中心竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 位于东阳新区cbd核心地段,地处义乌与东阳两大商贸经济中心,距离义乌福田 商贸城只有8分钟车程,周边拥有东阳世界贸易城、东阳红木家具市场等一系列大 型综合市场, 建筑面积7万余平方米,整幢楼体25层近百米高。酒店拥有500多间 豪装客房,近2000方豪装大堂挑高达14米,1至8层全为酒店服务商务娱乐配套, 配套面积达3万余平方米,足以容纳一个标准五星级酒店的全部奢华配置。 楼盘简介: 总房源512户,以投资和自住为主,精装修交付,产权四十年,酒店式公寓,面积 5060平米,均价115000元/平米,装修标准3000元/平米,10楼以上不售自行开 发酒店,现在还剩部分房源,数量不多,交房时间在2011年7月份。 销售情况: 东阳市世贸大道190号售楼地址: 1.5万 占地总面积 : 世贸大道楼盘地址: 7万余建设规模:商业、住宅项目类型:0579-89607999联系电话:东阳世贸大酒店有限公司开 发 商: 白云区所在区域:东阳世贸大酒店楼盘名称: 世贸大酒店世贸大酒店竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 艺海云庭位于艺海路与汉宁东路交叉口,总用地8400多平方米,总建筑面积 28300多平方米,共有3幢,均为17层,一层为商铺,2至17层为住宅;除一幢 为平面式套间外,另外两幢均为跃层式空中花廊联排,户户都有前庭后院。艺 海云庭充分融合高层、洋房、别墅的特性和优势,将别墅的建筑形态叠拼于空 中,开创性地把联排别墅的建筑空间元素引入高层住宅,首创空中花廊联排。 楼盘简介: 总100多户 分124、127、128三种户型 124、128为跃层 127为套间,还剩余 十套房源,均价10000元/平米,2012年5月底交房。 销售情况: 艺海北路229号售楼地址: 8400占地总面积:艺海路与汉宁东路交叉口楼盘地址: 28300建设规模:住宅项目类型: 86821333联系电话:东阳市新城置业有限公司开 发 商: 白云区所在区域:艺海云庭楼盘名称: 艺海云庭艺海云庭竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 艺海花城位于兴平路与艺海路交叉口,小区由3栋高层十个单元组成,层高33层, 占地面积38亩,建筑面积近8万余平方米,主力户型面积以100平方以上为主。 楼盘简介: 总房源600余户,共三栋高层,主力户型面积在138平方左右,2011年1月,2号、3 号楼开盘,还剩余一楼二楼部分房源,均价10000元/平米,2013年6月底交房。 销售情况: 江滨南路与兴平路交叉口售楼地址: 38亩 占地总面积 : 兴平路和艺海路交叉口楼盘地址: 80000余建设规模:高层项目类型:系电话:东阳市和兴置业有限公司开 发 商: 白云区所在区域:艺海花城楼盘名称: 艺海花城艺海花城竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 江滨九号项目选址于东阳江岸之滨。48席复式空中宫殿,主力户型为400平方米的 气派大户。空间美学品位和高贵格调流淌,既有汉斯格雅龙头、唯宝洁具、爱迪 士中央吸尘器等国际名品的组合打造,又有精装空间的气质延续,每一个细微之 处都是娴熟技艺和周密考量的呈现,诠释了超越物质的人性精神。 楼盘简介: 总48户,400多平米的户型面积,精装修均价15800起价,装修标准7000元/平米 ,现预订期,预交100万定金可享受100万元家具的优惠政策,预计过年前开盘。 销售情况: 东阳歌山路10号售楼地址: 8000多 占地总面积 : 艺海北路258号楼盘地址: 29412.3建设规模:住宅、空中别墅项目类型:86510888联系电话:浙江万博置业有限公司开 发 商: 白云区所在区域:江滨九号楼盘名称: 江滨九号江滨九号竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 位于东阳市东北部,人民路以东,兴平路以北,基地北隔江滨南街与江滨景观带相 邻。所处位置环境优美、市内交通便捷。地块处于江北新区的核心区域,未来升值 空间有良好的前景;小区沿江滨南街建设一幢28层高层住宅,南面设有两幢2层联 体别墅。高层住宅可享受江滨公园两岸秀丽的风光,大体量商业裙房拟设置休闲性 商业设施,在方便居民的同时也将融入江滨公园的休闲氛围。 楼盘简介: 总房源 350套左右 均价9400元/平米,四种户型 89、143、148、166其中148为 主力户型,89平米房源还可选择,156平米边套房源已经不多。 销售情况: 东阳江滨南街东端(东阳江大桥南往东200米)售楼地址: 15218 占地总面积 : 东阳江滨南街东端(东阳江 大桥南往东200米) 楼盘地址: 78073建设规模:住宅、商铺项目类型: 057986708888 86628800联系电话: 东阳市凯文房地产开发有限 公司 开 发 商: 白云区所在区域:江滨星城楼盘名称: 江滨星城江滨星城竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 鹏宏东岘雅苑总建筑面积10993.8平方米,由2栋小高层和2栋多层组成,地处吴 宁东路东端,东站以东,在农副产品集散富坤农贸市场的西侧,北侧毗邻甬金高 速枢纽,北邻东阳江,南与大盘山尾脉近邻东观峰,西与卢宅古建筑群与东阳 东站毗邻,处于东内环的核心区域,是城东中央核心居住区域的重要组成部分。 楼盘简介: 总房源180余户,4号楼、5号楼已采用预付款方式预定完,余房100余户,均价 8500元/平米左右,预计年前开盘。 销售情况: 东阳市吴宁东路228号售楼地址: 2380 占地总面积 : 东阳市吴宁东路228号楼盘地址: 30884建设规模:住宅项目类型: 057986505555 86506666联系电话:东阳市鹏宏置业有限公司开 发 商: 白云区所在区域:东岘雅苑楼盘名称: 东岘雅苑东岘雅苑竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 江南名都位于兴平东路与艺海北路交叉口,频临江滨公园,对望行政中心,东阳 全江景上层府邸,由浙江省东阳市新兴房地产开发有限公司开发,4栋高层临江而 立,挺拔瑰丽,围合造园形成两个中心大花园,3米突破式层高,附送多个大露台 ,约6000私家园林,阔绰风范天生而就。 楼盘简介: 主力面积为176平米、222平米跃层,93平米高层,跃层按套销售,150万到200万 一套93平米小高层均价在9000元/平米左右, 销售情况: 兴平西路116号售楼地址: 占地总面积 : 兴平路和艺海北路交叉口楼盘地址: 近12万建设规模:高层、住宅项目类型:系电话: 东阳市新兴房地产开发有限 公司 开 发 商: 白云区所在区域:江南名都楼盘名称: 江南名都江南名都竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 项目紧邻东阳市行政中心和市民广场,它将成为东阳新城市(cbd)商业核心区 。 该项目总占地面积41533.3,总建筑面积约160000(含地上、地下)。其中 ,商业总面积约60000,国际公馆总面积约50000,产权式准五星酒店面积约 26000,是集购物、商贸、娱乐、休闲、居住于一体的复合型、多业态、高端性 、国际化的商业中心,也是东阳规模宏大的商业综合体。 楼盘简介: 商务公寓288套,酒店式公寓384套,商铺415套,估计明年中旬开盘,商务公寓开 盘均价8000元/平米,其余价格还未定,到时开盘收取意向金摇号形式。 销售情况: 人民北路和广福路交叉口售楼地址: 总占地面积41533.3 占地总面积 : 人民北路和广福路交叉口楼盘地址: 总建筑面积约160000建设规模: 购物、商贸、娱乐、休闲、 居住于一体 项目类型: 联系电话: 东阳市明阳房地产开发有限 公司 开 发 商: 白云区所在区域:中央商业广场楼盘名称: 中央商业广场中央商业广场竞争楼盘调研和分析竞争楼盘调研和分析 位置最偏 远,价格 最低谷 不利城区 客源的争 取 不利城区 客源的争 取 中央商业广场 地段地段 人民北路和广福路交叉口 江南名都兴平西路 东岘雅苑吴宁东路 江滨星城江滨南街东端 江滨九号歌山路 本案本案 江滨南路与兴平路交叉口艺海花城 世纪大道世纪大道 小高层、高层 已占据主流 别墅等高端物 业稀缺 高端物业缺 乏,本案紧跟 主流市场 高端物业缺 乏,本案紧跟 主流市场 中央商业广场 物业类型物业类型 购物、商贸、娱乐、 休闲、居住于一体 江南名都高层住宅 东岘雅苑高层住宅 江滨星城高层、叠加、商铺 江滨九号空中别墅 本案本案 高层艺海花城 高层高层 多为大户型, 100以上的 110-140为 主 参与大户型为 主的竞争市场 参与大户型为 主的竞争市场 中央商业广场 户型面积户型面积 高层120-190 跃层240-320 江南名都 高层93 跃层176、222 东岘雅苑100-140 江滨星城88-156 江滨九号400 本案本案 110-140艺海花城 99-21299-212 全毛坯房交付 成为主流,且 基本为期房 毛坯现房毛坯现房 中央商业广场 交付标准交付标准 毛坯,12年底 江南名都毛坯,12年中旬 东岘雅苑毛坯,12年下半年 江滨星城毛坯,12年上半年 江滨九号精装,12年底 本案本案 毛坯,13年6月艺海花城 毛坯,现房毛坯,现房 竞争环境竞争环境 整体竞争薄弱,项目周边 在售项目不多 现房销售的第一个楼盘 整体竞争薄弱,项目周边 在售项目不多 现房销售的第一个楼盘 劣势 优势 劣势 优势 地块偏远,认可度低, 不利城区客源的争取 大户型为主的竞争市场 高端物业缺乏,高层为主流 第一个现房销售的楼盘 风格包容性强的竞争市场 客群总体定位客群总体定位区域目标客户分析区域目标客户分析 根据本案江景理想理念吸 引并产生共鸣,追求精致完 美生活品位与文化气质的 新生活者,注重生活质量, 追求品质生活。 这一部分人士年龄大概在 3055岁之间,事业处于 上升阶段,追求品质生活, 愿意改变生活环境,非常 注重生活品质的城市精英 阶层人士。 城市阶层中的中高 档收入者及市场周 边投资者 城市阶层中的中高 档收入者及市场周 边投资者 地域分布是东阳城西区 客户,本案周边经营业 主,义乌、杭州投资客 等,尤其重视东阳城西 市场经营业主。 根据上述竞品楼盘来看,目前东阳将售和在售楼盘主要为中央商业广场、 江南名都、东岘雅苑、江滨九号、江滨星城、艺海花城等, 目前东阳主城区的均价已经突破10000元/平米, 而江滨和本案周围的楼盘均价也达到7000-8500元/平米左右, 整体房产形势比较乐观。 根据上述竞品楼盘来看,目前东阳将售和在售楼盘主要为中央商业广场、 江南名都、东岘雅苑、江滨九号、江滨星城、艺海花城等, 目前东阳主城区的均价已经突破10000元/平米, 而江滨和本案周围的楼盘均价也达到7000-8500元/平米左右, 整体房产形势比较乐观。 总 结总 结 .项目分析.项目分析 本案 位于东阳城西世纪大道,环北 东路以南; 东阳世界贸易城位于东阳西大 门,与义乌国际商贸城相临; 距甬金高速义乌青口出口1公 里,15分钟到达城中心; 到义乌福田市场和东阳城区 均为6分钟车程,离义乌国际 商贸城只有十几分钟的车程。 位于东阳城西世纪大道,环北 东路以南; 东阳世界贸易城位于东阳西大 门,与义乌国际商贸城相临; 距甬金高速义乌青口出口1公 里,15分钟到达城中心; 到义乌福田市场和东阳城区 均为6分钟车程,离义乌国际 商贸城只有十几分钟的车程。 项目概况项目概况地块基本情况地块基本情况 7979161-170 0 0151-160 6 6200以上 合计:704套 211211141-150 5353131-140 1818121-130 180180111-120 2525101-110 13213290-100 数量(单位:套)面积(单位:) 1-6号楼总建筑面积109518平方米 ,100、140平米为主力户型,均 为框架结构,可自由分割设计,满足客户群体的需求。 161-170 11% 151-160 0% 141-150 29% 131-140 8% 121-130 3% 111-120 25% 200以上 1% 90-100 19% 101-110 4% 项目概况项目概况户型配比户型配比 项目概况项目概况项目swot分析项目swot分析 s:优势s:优势 地处世贸城核心位置 与义乌相连 靠山望江 现房销售 地处世贸城核心位置 与义乌相连 靠山望江 现房销售 w:劣势w:劣势 周边商业配套较少 房屋产权40年 小区规模较小 周边商业配套较少 房屋产权40年 小区规模较小 o:机会o:机会 汽车西站将迁至项目附近 周遍楼盘已基本没有房源 汽车西站将迁至项目附近 周遍楼盘已基本没有房源 t:威胁t:威胁 竞争楼盘较多竞争楼盘较多 .项目定位.项目定位 客户定位客户定位寻找客户寻找客户 从项目属性寻找客户从项目属性寻找客户 城西市场洼地,认可度最低 商贸中心,未来升值潜力大 东阳价格最低的区块 城西商贸区,企业员工居住需求大,但 宜居指数低 商贸城密集,企业多 现房销售,即买即住 难吸引东阳城区居民难吸引东阳城区居民 对商贸城员工的吸引 力 对商贸城员工的吸引 力 对投资客强大的吸引 力度 对投资客强大的吸引 力度 周边居民的吸引周边居民的吸引 主力客群: 投资,兼办公为主 主力客群: 投资,兼办公为主 东阳世贸城及周遍市场,以及 本土企业或外资企业中上层, 以增值、租赁投资为主要目 的,兼有居住需求和作为办 公用途的投资型客群。 待挖掘客群: 居住客群 待挖掘客群: 居住客群 企业中上层,本区域、本地 居民以改善性居住为目的。 客户定位客户定位目标客群目标客群 需求一: 价格增长潜力 需求一: 价格增长潜力 一个未来潜力无限大、住宅 项目稀少的地块,是价格增长 的必须条件 目标客群目标客群投资兼办公投资兼办公 现房, 90% 期房, 10% 需求二: 简单省事 需求二: 简单省事 作为商贸城的投资性住宅,面对 商贸城内强大的居住需求,租赁 往往是投资回报的惯常做法。 最好“买、租一步到位”, 投资即意味着“回资” 目标客群目标客群投资兼办公投资兼办公 受访者购房目的 63% 6% 0% 6% 25% 满足生活与工作 孩子户口 老人居住 结婚 投资 需求三: 品质居所 需求三: 品质居所 对于这部分客群,特别是义乌 客群来说,这里又意味着自己 的“第二居所”,是周末休闲、 放松心情的一种选择。已经见 识过好产品的他们,会用他们 的鉴赏力对居所提出要求。 目标客群目标客群投资兼办公投资兼办公 需求四: 环境优良 需求四: 环境优良 逃离都市的嘈杂,逃离工厂的 烦乱,寻找一个优静的梦中水 乡,是这部分人群购买“第二 居所”的要求。 目标客群目标客群投资兼办公投资兼办公 需求一:居住方便需求一:居住方便 首先需要明晰的是,我们不是这部分客群的终极居所,他们 出于改善居住的目的,希望有一个满足居住需求的过渡阶段。 能够快速入住,最好不去考虑交房等繁琐事情。 首先需要明晰的是,我们不是这部分客群的终极居所,他们 出于改善居住的目的,希望有一个满足居住需求的过渡阶段。 能够快速入住,最好不去考虑交房等繁琐事情。 目标客群目标客群居住客群居住客群 需求二:高性价比需求二:高性价比 这部分客群只有在高性价的情况下,才考虑本地置业的可能性。这部分客群只有在高性价的情况下,才考虑本地置业的可能性。 目标客群目标客群居住客群居住客群 需求三:好的环境需求三:好的环境 出于居住的舒适性和宜居性考虑,好的环境是这部分客群的 倾向性选择。 出于居住的舒适性和宜居性考虑,好的环境是这部分客群的 倾向性选择。 目标客群目标客群居住客群居住客群 因此,目标客群想要购买的是:因此,目标客群想要购买的是: 入住简单、环境好,价格适中, 升值潜力大的住宅 入住简单、环境好,价格适中, 升值潜力大的住宅 15% 首次置 业型 客户 当地普通 阶层 1.加强产品品质和景观环境 塑造 2.注重形象包装,以满足其 彰显身份的心理需求 3.引入规范物业管理服务体 系 4.注重公共交流空间塑造 价格品质 环境 社区形象 服务 公共空间 、品质 20% 周边城 市客户 外来普通 阶层 经济 型 合理设置户型和价差,使社 区中部分位置较差房源以价 格优势吸引此类客户 价格 品质65% 投资, 办公为 主 商贸城私 营老板 社会 型 99- 130 普 通 公 寓 社会地位社会地位 内在 特质 内在 特质 满足手段满足手段关注要素关注要素 预计 比例 预计 比例 客户来 源 客户来 源 对应客户类型对应客户类型 面积面积 产 品 类 型 产 品 类 型 客户定位客户定位以社会型客户为主以社会型客户为主 商贸城商贸城私营老板私营老板:投资,办公为主 商贸城 :投资,办公为主 商贸城周边居民周边居民:自住兼投资:自住兼投资 义乌义乌、东阳城区客户:投资兼自住、东阳城区客户:投资兼自住 通过着力打造通过着力打造江景理想江景理想, 现房销售现房销售的理念我们将 小区打造成一个具有一 流居住环境,一流服务 的居住社区。 的理念我们将 小区打造成一个具有一 流居住环境,一流服务 的居住社区。 项目定位项目定位战略思想战略思想 战略思想战略思想一流居住环境一流居住环境 随着改革开放以后,老百姓的生活水平逐渐提升,不但在消费的理念 上有了新的要求,而且在居住的环境上也有的进一步的提升,以前只 要有房不论是多大,采光好与坏都不是那么的讲究,但现在不光是面 积的大与小,在楼盘的地段,将来的发展,和周边的生活配套即景观 上都有了自己的要求。 随着改革开放以后,老百姓的生活水平逐渐提升,不但在消费的理念 上有了新的要求,而且在居住的环境上也有的进一步的提升,以前只 要有房不论是多大,采光好与坏都不是那么的讲究,但现在不光是面 积的大与小,在楼盘的地段,将来的发展,和周边的生活配套即景观 上都有了自己的要求。我们要通过我们的有利条件打造一个一流的居 住品质,让老百姓真正买到自己想要的居住环境。 我们要通过我们的有利条件打造一个一流的居 住品质,让老百姓真正买到自己想要的居住环境。 战略思想战略思想一流服务一流服务 在居住坏境上满足了客户需求之后,客户对服务 的要求就更为严格。我们要做到在楼盘销售过程 中让客户得到尊重,在将来的物业服务让客户 感觉温馨,体贴。 在居住坏境上满足了客户需求之后,客户对服务 的要求就更为严格。我们要做到在楼盘销售过程 中让客户得到尊重,在将来的物业服务让客户 感觉温馨,体贴。 价格低开高走价格低开高走 【优势】:客户心态稳定 保持持续销售 【劣势】:后续销售困难 市场政策要求高 【优势】:客户心态稳定 保持持续销售 【劣势】:后续销售困难 市场政策要求高 价格定位价格定位方式一,便宜,买到就是赚钱方式一,便宜,买到就是赚钱 差价拉高,层差,朝向差差价拉高,层差,朝向差 【优势】:整体房源去化合理 【劣势】:如投资客比较多,会出现低楼层去化 比高楼层去化速度快 【优势】:整体房源去化合理 【劣势】:如投资客比较多,会出现低楼层去化 比高楼层去化速度快 价格定位价格定位方式二,一房一价方式二,一房一价 规定时间签约规定时间签约,付款优惠,付款优惠 【优势】:签约率高 回款速度快 【劣势】:没有按时签约找关系要优惠 【优势】:签约率高 回款速度快 【劣势】:没有按时签约找关系要优惠 价格定位价格定位方式三,规定时间优惠方式三,规定时间优惠 .物业发展建议.物业发展建议 社区安全系统社区安全系统 物业管理小区导询系统10 物业管理公共显示系统9 物业管理背景音响及紧急广播子系统8 信息通信有线电视系统7 信息通信宽带信息系统6 安全防范电子巡更子系统5 安全防范家庭安全防范子系统4 安全防范楼宇可视对讲子系统3 安全防范周界防范报警子系统2 安全防范闭路电视监控子系统1 作用作用系统名称系统名称序号序号 重点打造四重安防系统:重点打造四重安防系统: 第一重:小区周界红外线报警系统,电视监控系统跟踪; 第二重,电子巡更及区内电视监控系统; 第三重:家庭安防报警系统,包括主动红外移动感应探测,燃气泄露感应探测; 第四重:紧急报警按钮,每户设置多个紧急报警按纽。 社区安全系统社区安全系统设备参考设备参考 常规服务内容简介常规服务内容简介 1、住房装修装潢管理:住房装修装潢管理:房屋建筑共享部位的维修、养护和管理,包括楼盖、屋顶、 外墙面、门厅、民防设施、广场等。 2、房屋设备设施的管理:房屋设备设施的管理:公共设施、设备的维修、养护和管理,包括共用的上下 水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施、电梯、避雷装置等。 3、小区环境管理:小区环境管理: 安全保卫:保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等安全保卫:保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等 消防服务:消防监控系统 、消防设施的维修、养护和管理 保洁服务:小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务(火灾、水浸) 维修服务:24小时报修电话,半小时维修人员上门服务维修服务:24小时报修电话,半小时维修人员上门服务 环境保护:污水处理系统、垃圾集中处理系统 绿化服务:公共绿地、水景等养护与管理 社区服务:房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。 建议本项目物管公司采用东阳口碑较好物业公司建议本项目物管公司采用东阳口碑较好物业公司 物业管理物业管理专业、便捷,满足个性化需求专业、便捷,满足个性化需求 物业管理物业管理服务参考服务参考 .营销推广及营销策略.营销推广及营销策略 推盘策略推盘策略:分量推出、快速去化:分量推出、快速去化 价格策略价格策略:低开高走、稳步上扬:低开高走、稳步上扬 开盘策略开盘策略:火爆开盘、优惠助力:火爆开盘、优惠助力 销控策略销控策略:研判市场、量价控制:研判市场、量价控制 整体营销策略整体营销策略 形象上,形象上,树立区域首位形象,强化优势,打造品牌 知名度; 树立区域首位形象,强化优势,打造品牌 知名度; 渠道上,渠道上,世贸区域、东阳、义乌逐个攻破,全面拉拢 目标客群; 世贸区域、东阳、义乌逐个攻破,全面拉拢 目标客群; 方式上,方式上,整合营销,多种方式并行,强化整合营销,多种方式并行,强化江景理想江景理想, 现房销售现房销售投资优势、宜居便利,宣传区域生态优势, 赢取市场广泛认可度。 投资优势、宜居便利,宣传区域生态优势, 赢取市场广泛认可度。 营销推广营销推广营销突破营销突破 开篇定位,舆论绑架,树立区域第一形象 世贸区域、东阳全市、义乌三维度整合营销 开篇定位,舆论绑架,树立区域第一形象 世贸区域、东阳全市、义乌三维度整合营销 营销推广营销推广营销原则营销原则 营销推广营销推广营销方式营销方式 三大平台三大平台 公关行销广告推广产品销售 制造话题和影响力 新闻、艺术 口碑 对位人群,传递价值 户外、tvc、电台 软文、 报广 呼应、验证、说服 现场体验 物料、服务 开篇定位开篇定位 强势形象确立,全面宣传渠道 户外、道旗、报广、电视、短信、dm户外、道旗、报广、电视、短信、dm形象传播, 全面舆论的绑架 营销方式分解营销方式分解 户外户外 (核心价值宣传)(核心价值宣传) 在义乌进入东阳的主入口 位置、主要路段、商贸区 设置户外强效推广,诉求 “江景理想江景理想,现房销售现房销售” 直截了当,形成震撼力。 道旗道旗 (形象营造)(形象营造) 现场气氛浓郁营造,从 市区主入口开始至项目 案场,道旗营造,让客 户在进入项目之前就能 感受项目的气场。 开篇定位开篇定位渠道渠道 报广报广 (主题形象打造)(主题形象打造) 通过报广的持续性宣传, 将产品区域第一的形象, 江景理想,现房销售优势 概念进行有效传播,从而 奠定市场高度。 dm (优势全面渗透)(优势全面渗透) 采取特殊的私人信件形式, 为目标客群定制专门的 dm直邮信,强调区位、 江景理想,现房销售优势, 让客户感受独特尊贵礼遇 的同时,了解我们的项目。 开篇定位开篇定位渠道渠道 短信短信 (形象、信息告知)(形象、信息告知) 短信是最主要的营销手段之 一,通过短信的沟通,不断 强化我们的形象地位,保持 持续的项目。 电视电视/电台电台 (形象、信息告知)(形象、信息告知) 通过公交、出租车、电视的 形象宣传,灌输我们项目的 专属形象,让潜在客群及时 了解项目。 开篇定位开篇定位渠道渠道 三维度整合营销三维度整合营销 东阳城区、世贸区经营业主、义乌城区, 区别营销,全面拉拢目标客群 公关、活动、传播公关、活动、传播的区别式整合营销 营销方式分解营销方式分解 区域第一形象的强势树立 整合优势的广泛宣传 区域第一形象的强势树立 整合优势的广泛宣传 三维度整合营销三维度整合营销世贸区经营业主世贸区经营业主 舆论的全面绑架舆论的全面绑架 采用本土传播渠道,户外、 报广、dm、直邮等,全面 进行舆论的绑架,树立区域 第一的形象以及品牌价值。 渠道:渠道: 户外、dm、直邮 世贸区经营业主世贸区经营业主传播传播 宜居指数的有效传播 投资价值的再放大 渠道的有效选择 宜居指数的有效传播 投资价值的再放大 渠道的有效选择 渠道:渠道: 媒体:东阳当地报纸 网站:各房产信息网站 其他:户外、dm、直邮 东阳城区东阳城区传播传播 主要目标义乌客户,可利用 义乌内部传播渠道,以及 dm直邮等,配合本土广媒 宣传,进行项目的告知及 形象宣传,确保传播的有效 到达。 渠道:渠道: 媒体:义乌当地报纸 网站:各房产信息网站 其他:户外、dm、直邮 义乌区域义乌区域传播传播 营销方式分解营销方式分解 产品充分展示产品充分展示 销售展示中心、样板房、入口实景、 个性物料的营造 体验式营销,体验式营销,物料准备,丰富的产品高端形象, 增加品质可信度 产品展示产品展示四大要素四大要素 入口实景入口实景 样板房样板房 展示区展示区 物料物料 入口实景 样板房 对于实物,消费者更能产生购买冲动。建议 项目对客户开放,首要打造入口处实景,营 造品质、大气的入口景观,提升项目品质, 同时展现品牌实力。 展示区 物料 入口实景 样板房 展示区 尽快打造样板区,给客户以信心和品质展 示,同时是项目形象的一个体验宣传。 物料 入口实景 样板房 展示区 营造优雅、舒适的洽谈区,进行具有文化韵 味的室内装修赢取偏好度。 物料 洽谈区气氛营造, 造型品质化场景 沙盘的质感选择 销售展示中心建议销售展示中心建议 入口实景 样板房 展示区 物料 一本个性、精致,吸引眼球的楼书; 一份充实、跳跃、品质感十足的折页; 系列户型折页,展示户型优势 主推定位语:主推定位语: 五星级国际生活区五星级国际生活区 备选:备选: 拥有财富,拥抱生活 一个让江景无限延伸的地方 倾情演绎国际文明居住标准 拥有财富,拥抱生活 一个让江景无限延伸的地方 倾情演绎国际文明居住标准 充足的蓄水时间充足的蓄水时间 透明的房源价格透明的房源价格 诱人的优惠幅度诱人的优惠幅度 皇帝般的服务享受皇帝般的服务享受 销售展示中心营销销售展示中心营销 一个成功的开盘,少不了前期大量的客户储备, 客户的储备是通过大量的前期时间来蓄水, 才是后续成功销售的基石。 一个成功的开盘,少不了前期大量的客户储备, 客户的储备是通过大量的前期时间来蓄水, 才是后续成功销售的基石。 展示中心展示中心充足的蓄水时间充足的蓄水时间 现场售楼处做销控板, 上面明确楼号、面积、 总价,客户一目了然, 清楚知道剩余房源的 各项具体情况。 (已销售房源用透明 红点贴掉) 现场售楼处做销控板, 上面明确楼号、面积、 总价,客户一目了然, 清楚知道剩余房源的 各项具体情况。 (已销售房源用透明 红点贴掉) 展示中心展示中心透明的房源价格透明的房源价格 作用:作用:减少客户心里 的猜疑,和讨价还价 的几率。增加楼盘 热销气氛,让客户 感觉房源已不多, 赶紧出手。 减少客户心里 的猜疑,和讨价还价 的几率。增加楼盘 热销气氛,让客户 感觉房源已不多, 赶紧出手。 目的:目的:增快成交速度。增快成交速度。 开盘当天认购可以享受 总价的优惠,如果按时 签约也可以享受优惠。 开盘当天认购可以享受 总价的优惠,如果按时 签约也可以享受优惠。 展示中心展示中心诱人的优惠幅度诱人的优惠幅度 目的:目的:增加对客户的 吸引力,最大程度的 加快签约效率。 增加对客户的 吸引力,最大程度的 加快签约效率。 作用:作用:增加开盘当天 的热销气氛,加快回 款速度。 增加开盘当天 的热销气氛,加快回 款速度。 通过我们专业的房产服务 意识,和公司标准化的服 务流程,让接待的每组客 户都能得到满意的服务感 觉。只要客户感觉服务的 满意,就算他自己不考虑 购买,也会再次介绍朋友 前来购买。 通过我们专业的房产服务 意识,和公司标准化的服 务流程,让接待的每组客 户都能得到满意的服务感 觉。只要客户感觉服务的 满意,就算他自己不考虑 购买,也会再次介绍朋友 前来购买。 展示中心展示中心皇帝般的服务享受皇帝般的服务享受 目的:目的:增加客户对开发商 品牌的口碑宣传。 增加客户对开发商 品牌的口碑宣传。 作用:作用:增加客户的回访概率。增加客户的回访概率。 东

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