信达行-天津社区商业调研报告（115p）.pdf

香港信达行（天津） 1/115 天津社区商业调研报告天津社区商业调研报告 香港信达行（天津） 2/115 前言：前言： 兹受天津朗钜实业有限公司的委托，特由我司天津信达行投资有限公司实 行对 “天津社区商业调研” 报告。 通过此份报告， 甲方可从中对天津市商业现状、 天津市典型社区商业的规划及运营情况作一全面的了解， 同时我司结合东丽湖板 块及本案地块和周边综合条件，总结中出本案的 swot 分析，并提出规避及解 决的应对措施，从而制定出符合地块、贴近市场、开发商受益的定位方案。 我方本着实事求是、认真细致的工作原则，由天津信达行投资有限公司投 资研究部来完成此项工作报告的撰写：主要参与人员： 。 本报告中所使用之相关资讯、数据、图片、观点，除注明外，均来自于天 津信达行投资有限公司数据库及实地调研。本报告内容、观点、结论，仅供天津 津朗钜实业有限公司使用，任何单位或个人未经许可擅自引用、转载、复制、散 发、发表、出版等行为，将有可能因违反相关法律，而导致严重后果。 天津社区商业调研报告 天津社区商业调研报告 香港信达行（天津） 3/115 目录目录 前言：前言： . 2 一、天津社区商业市场研究一、天津社区商业市场研究 . 4 1、 天津商业发展历程 . 4 1.1 发展历程 4 1.2 天津商业规划与布局 5 1.2.1 天津商业供应及分布情况 5 1.2.2 影响商业的主要因素 7 1.2.3 天津商业未来发展的预期 7 1.3 天津社区商业形成与发展 8 1.4.1 社区商业的形成及发展 8 1.4.2 社区商业未来 8 二、天津社区商业案例数据分析二、天津社区商业案例数据分析 . 9 1、 成熟社区 . 9 1.1 小海地居住区 . 9 1.2 大桥道居住区 . 10 1.3 万新村居住区 . 11 1.4 华苑居住区 . 11 1.5 南楼居住区 . 12 1.6 尖山居住区 . 13 2、新兴社区和类比社区汇总： . 14 3、 新兴社区 . 16 3.1 太阳城 . 16 3.2 第六大道 . 23 3.3 梅江 . 28 3.4.奥城商业广场 . 42 3.5 水木天成 50 3.6 凤凰城 57 4、 类比社区 . 61 4.1 第六城 61 4.2 京津新城 68 4.3 华明镇 73 4.4 中北镇 76 4.5 张家窝 81 4.6 团泊新城 86 三、东丽湖地区商业研究分析三、东丽湖地区商业研究分析 . 90 1、东丽湖区域研究 . 90 1.1 东丽湖区域整体规划 90 1.2 交通规划及配套分析 93 1.3 区域人口规划布局 94 2、东丽湖区域商业研究 . 95 2.1 区域商业规划 95 香港信达行（天津） 4/115 2.2 东丽湖商业辐射区域 95 2.3 区域现状商业经营状况分析 95 2.4 区域商业租赁及空置率分析 101 2.5 市场潜在供应分析 101 2.6 东丽湖商业优劣分析 103 3、东丽湖未来发展趋势 . 103 3.1 区域整体发展趋势 103 3.2 区域商业发展趋势 103 四、朗矩天域商业项目分析四、朗矩天域商业项目分析 . 104 1、地块分析 . 104 1.1 位置分析 104 1.2 交通网络分析 105 1.3 人流、车流分析 106 2、项目所处区域分析 . 106 2.1 发展战略方面 106 2.2 城市规划方面 107 2.3 自身区位方面 107 2.4 发展空间 108 3、项目 swot 分析 . 108 4、项目竞争地位分析 . 110 4.1 项目升值潜力 110 4.2 项目竞争地位分析 110 5、客户定位 . 111 6、项目定位 . 112 6.1 项目市场定位 112 6.2 形象定位 112 7、租赁价格及业态定位 . 113 7.1 经营模式 . 113 7.2 销售模式细分 . 113 7.3 业态定位建议 113 7.4 价格定位建议 115 一、天津社区商业市场研究一、天津社区商业市场研究 1、 天津商业发展历程 1、 天津商业发展历程 1.1 发展历程 起步阶段： 1.1 发展历程 起步阶段： 香港信达行（天津） 5/115 随着天津城市的发展扩大，19 世纪 20 年代滨江道、和平路及小白楼三大商 圈发展起来，繁荣至今。改革开放以后，随着天津经济的繁荣，天津商业的发展 日新月异，在 19 世纪 90 年代，涌现出了以国际商场为代表的南京路商圈，该商 圈虽然与滨江道毗邻，但独具特色，目前已经是天津核心商圈之一，另一个新秀 就是东马路商圈，东马路商圈与老的南市商圈的地理位置比较接近，但却是一个 全新的商圈，它的崛起主要是由于 1997 年新世界购物广场的开张纳客。经过 10 余年的精心经营，逐渐成为消费者的首选商圈之一。 发展现状： 发展现状： 目前，天津的零售商业以著名的商业街或大型的百货店、购物中心为主要支 撑，天津市人均商业面积为 11.2 平方米，如今已基本形成了以和平路商业区、 滨江道商业区、南京路商业区、东马路商业区及大胡同商业区为主的市级商圈， 形成了以小白楼商业区、友谊路商圈、中山路商业区及南楼商业区为主的区域级 商圈，又有如华苑商圈、丽苑商圈、大梅江商圈及瑞景商业区等一批社区级的商 业中心区也初见端倪， 同时还出现了商业特色街和专业街等大型卖场和众多城镇 社区连锁店等， 整体形成了多层级、 多交叉、 覆盖范围广泛的立体网状商业网络， 整体商业环境较为成熟。 1.2 天津商业规划与布局 1.2.1 天津商业供应及分布情况 1.2 天津商业规划与布局 1.2.1 天津商业供应及分布情况 天津市的几大成熟商圈随着城市的变迁自然形成， 真正通过大规模的商业规 划，明确定位，具有鲜明特色的商圈几乎没有。目前本市较为成熟的四大商圈分 别是滨江道-和平路商圈、南市商圈、南京路商圈、东北角商圈和小白楼商圈。 这些商圈都集中在中环线以里，积聚效应明显。 随着城市改造步伐的加快， 天津市又涌现出一批新兴商圈， 如海河沿线商圈、 地铁沿线商圈、奥运商圈和大梅江商圈，这几大商圈的发展潜力巨大。 从市场供应来看，商铺物业持续供应较集中的区域分别是南开区和河西区。 南开区的东北角以及南市是目前区域供应量的主要来源区域； 而河西区则是小白 楼、友谊路及梅江板块内社区商业的新增，使这两个区的供应量始终排在前位； 香港信达行（天津） 6/115 河北区近两年的上市量也较大， 主要是海河沿线部分商业项目的启动及大悲院商 贸区的建成招商，增加了区域供给，传统商业中心区和平区的商业供应已日渐饱 和。 主要商圈分布及业态划分： 主要商圈分布及业态划分： 主力店 异业聚集度 滨江道-和平路 劝业场、 滨江商厦、 中原百货、 乐宾百货、友谊新天地、百货 大楼、麦购 百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店等 南京路商圈 国际商场、津乐汇、伊势丹、 美美百货、米莱欧 百货、超市、餐饮、娱乐、健身房、写 字楼等 小白楼商圈 滨江购物广场、凯旋门百货、 海信广场 百货、餐饮、娱乐、超市等 南市商圈 鼓楼商业街、水牛城、食品街百货，餐饮、娱乐、酒店等 东北角商圈 新安购物广场、铜锣湾、美博 城、万隆商贸城 百货、餐饮、娱乐、超市，品牌专卖等 南京路商圈南京路商圈 滨江道和 平路商圈 滨江道和 平路商圈 东马路商圈东马路商圈 南市商圈南市商圈 小白楼商圈小白楼商圈 奥运商圈奥运商圈 大梅江商圈大梅江商圈 海河沿线商圈海河沿线商圈 地铁沿线商圈地铁沿线商圈 东北角商圈东北角商圈 香港信达行（天津） 7/115 1.2.2 影响商业的主要因素 1.2.2 影响商业的主要因素 商圈可设立于人潮稠密的城市中心， 即都市中心型商业圈和设立于都市郊外 的郊区型商业圈。商业的立地条件，受大小环境、公共设施、交通、人口流动量、 消费阶层、购买能力、消费形态，乃至商业的活动时间、距离等因素的影响。 商业的立地条件，受大小环境、公共设施、交通、人口流动量、 消费阶层、购买能力、消费形态，乃至商业的活动时间、距离等因素的影响。 一般经营者在选取目标地点时， 从该目标地的过去发展到现在状况都须纳入 考虑范围，商圈是因人聚集而产生，而人的聚集也会因使用交通工具的不同而有 所改变，如客户年龄等，此也关系到商业圈的发展潜力与商业空间的功能配置。 商业规划和业态分布具有紧密联系。商铺的分割，必须遵循主题的原则。即 结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要 求，这是前提。一般零售业使用面积约在 65 平方米左右，精品店则约在 30 平方 米左右；而展示型行业如家电、礼品、餐厅、古董等属大面积空间需求的行业， 面积约在 150 平方米以上。其次为大型商场及购物中心，商场规划设计有通道大 小、行业分区、楼层高差顺序、照明设备、招牌标示、适度的光高或挑空等重点； 但商场铺位能否经营成功，还需有特色，如从规划上也要考虑其整体功能，以增 加使用楼层的面积。由于客人不易被吸引到二楼或地下楼，因此出入口走道的安 排规划诉求要使二楼以上的商场再创价值等。 1.2.3 天津商业未来发展的预期 1.2.3 天津商业未来发展的预期 目前商业市场环境中，各大卖场已经逐渐放慢了扩张的步伐，众多商业地产 项目也在以分期小体量试探市场，各商场间的竞争也更趋激烈。天津的商业设施 及商业地产也在逐步的向市外延展，同时新建社区的社区型商业显得稳固和兴 旺。近年来天津旅游业力度加大、发展迅猛，旅游业为天津商业的繁荣带来了更 多的外来消费群体。 由于未来大型综合体、 专业市场和社区商业市场的潜在商业项目及潜在公建 类地块较多，同时，天津商业市场正在吸引着越来越多国际商家及基金组织的关 注，预计外资商业对商业用房的需求量也会加大。随着以租赁为主的运营模式逐 渐增多，开发商也逐渐意识到追求短期获利行为并不可取，而获得合理租金收益 和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。因此未来区域的商业租赁市 场将更加活跃。 香港信达行（天津） 8/115 1.3 天津社区商业形成与发展 1.4.1 社区商业的形成及发展 1.3 天津社区商业形成与发展 1.4.1 社区商业的形成及发展 2004 年，天津市政府批转了关于大力推进商业进社区实施意见的通知。 处于起步阶段的天津社区商业，虽有自然形成的沿街商铺为基础，但业态档次较 低，社区商业功能相对偏弱，当时的商业结构是以区域商业中心为主体，不同规 模、不同业种的专业店、专卖店、便利店共同支撑服务于居民的社区商业群， 主要以早点快餐店、便利店、物资回收站三种业态的普及作为基础。 随着社区商业的发展， 上述快速布局带动了其他行业走进社区领域， 如洗染、 维修、照相、美容美发等便民利民的小型专卖和银行、邮局等服务网点，围绕着 居民的日常需求，带动社区商业多样化的发展格局，同时在不同社区还出现了富 有特色的专业服务，红桥区的水木天成、河东区的太阳城等。 从 2007 年起，天津市将进一步提高商业连锁化程度，推动引导已建成社区 商业网点实行连锁化、规模化、集约化的经营模式，同时，一些新兴大型社区的 商业发展也朝着这个方向正在快速发展，如梅江、奥城、西青等大型居住板块。 1.4.2 社区商业未来 1.4.2 社区商业未来 社区商业的个性化特点未来将逐步显现。 定位档次不同的居住社区其商业的 档次的定位也将有所区分，高档社区将会引进消费高端或较为时尚的咖啡厅、健 身中心及休闲 spa 场所等；其次品牌折扣店、连锁店、加盟店将成为社区商业的 主要运营方式，其统一的管理方式、较高的信誉度及规模的经济效益，深受投资 者及消费者的青睐，如洗衣类的福奈特、西点类的好利来、餐饮类的肯德基等。 社区商业地产发展势头良好。随着住房开发的边缘化，社区型商业地产项目 已成为现有的商业项目中经营状况最佳、 发展最快， 成熟稳定性最高的商业类型， 其销售模式也将受到更多投资者的青睐。如太阳城、华苑社区、梅江板块的社区 商业地产项目均呈现出持续平稳的上涨态势。 香港信达行（天津） 9/115 二、天津社区商业案例数据分析二、天津社区商业案例数据分析 1、 成熟社区 1、 成熟社区 1.1 小海地居住区 1.1 小海地居住区 小海地居住区地处天津市河西区，邻近梅江居住区与双港居住区，在四至范 围上没有明显的分界线，是目前天津最大的居民区。此区域除了大学以外，还有 小学、中学，医院等，工厂非常少，属于纯粹意义上的居住区，目前有将近 70 个小区坐落在此。小海地居住区 的房屋以老式小区为主，一般房 龄都在 10 年以上，如宽福里、贺 福里等，新式小区相比较市内而 言并不多，但规模一般都较大， 周边配套设施也比较完善。 华苑居住区华苑居住区 万新村居住区万新村居住区 尖山居住区尖山居住区 小海地居住区小海地居住区 南楼居住区南楼居住区 大桥道居住区大桥道居住区 香港信达行（天津） 10/115 小海地居住区相对于市内来说，在地理位置上有些偏远，但是地铁一号线落 成以后，在海地居住区设立了复兴门站、财经大学站等，对小海地居住区的拉动 比较大。此外，小海地居住区有数十条公交线路，并且有两个快速路的进出口， 给此区域居民出行带来了很大的方便。 目前随着地铁一号线的带动，小海地居住区的配套设施建设也日益完善，在 很多大型小区的周围都建有大型超市，能够满足小区居民的日常生活需求。如四 季馨园周围建有大型人人乐超市、金海湾花园周围建有易初莲花超市等，此外曙 光里市场，茶叶城，珠江装饰城也均坐落于此区域。 海地居住区内的医疗设施也十分完备，第四医院、津南医院、梅江医院以及 柳林医院构成了海地的医疗系统； 此外区域内还有天津财经大学、 天津科技大学、 十三中、灰堆小学等教育配套。 区域分析：区域分析：小海地作为天津最大的社区之一，人口众多，其中以中低收入水 平者居多；社区配套经过多年的发展，已经相当完善，小型菜市场，大型超市， 医院，学校一应俱全；随着地铁一号线的落成通车，区域交通不便的问题也逐步 得到解决。 1.2 大桥道居住区 1.2 大桥道居住区 津塘公路附近， 东起河东区碟桥， 西至大沽中路区域， 一般称为大桥道片区。 大桥道因小吃而驰名！现在的“大桥道”已经成为一个天津著名的食品品牌。成 立了以生产、销售糕点、冷食、元宵、酱制品等产品为主的公司，在各区拥有多 个分店，总部设在大桥道。 大桥道交通十分便利。 20 余条线路途经此区 域，涵盖市区大部分区域，其中还有多条线路通 往滨海新区。如 151 路，185 路，613 路，651 路， 680 路，805 路 815 路。 大桥道属于发展时间较 长，相对成熟的社区，社区配 套比较完善， 其中以餐饮业发 展最为突出。大桥道品牌的特色糕点、冷食、酱制品销售店， 大桥道大桥道 香港信达行（天津） 11/115 好利来蛋糕店，肯德基以及各种小吃店分布在津塘公路两侧。工商银行，中国银 行均在此设有分行。第三中心医院及天津艺术职业学校也都位于片区内。 区域分析：区域分析： 大桥道以大桥道品牌美食闻名于津门。 区域商业业态以餐饮业居 多；交通区位优势明显，交通线路覆盖整个市区乃至滨海新区。 1.3 万新村居住区 1.3 万新村居住区 以成林道与天山路交口为交界处，天山路以北归属老居住区万新村居住区， 周边近 10 万人口。天山路与崂山道交口的商业街几乎是与万新村居住区同日而 生的，早在 80 年代末，以万新村商场为轴心的商业圈就已经形成，是附近居民 日常购物的中心地带。进入 90 年代后，大大小小的快餐店也陆续跻身到这里， 如麦当劳，肯德基、好利来、狗不理、美闻、津乐园等。板块内有两家大型超市， 分别是位于天山路与卫国道交口的华润万家和位于天山南路的米兰超市， 社区为 较典型的社区商业结构。餐馆、药店、中型商场、邮局、银行、大众浴池、小型 牙科诊所、菜市场，社区业态基本齐全。 作为一个成熟的大型居住区，便利的交通是一个重要的组成因素，交通线路 非常多，几乎涵盖通往市内六区主要地段或场所的所有线路，其中很多线路的终 点站就设在天山路（北）。主要公交线路有 640 路、668 路、677 路、681 路、 685 路、827 路、836 路、866 路等。 区域分析：区域分析：该片区商业辐射周边近 10 万人口，潜在客流较大；商业布局较 分散导致客流难以集中；餐饮业相对较多，竞争相对激烈；为典型社区型商业分 布，缺少大型商业配套和业态控制；交通网络发达，几乎涵盖市内六区。 1.4 华苑居住区 1.4 华苑居住区 华苑居住区位于天津市西青区、南 开区，该居住区北临迎水道，南临宾水 西道，位于外环线以东，简阳路以西。 华苑居住区是位于天津市西南部的居住 华苑居住区 及产业园区 香港信达行（天津） 12/115 区，处于天津市主导风向的上风位。居住区用地约 167 公顷，分为 10 个小区， 规划总建筑面积 185 万平方米。 华苑商业板块地处华苑居住区和华苑产业园区内。华苑居住区是自 1997 年 天津市开始投资兴建的四大居住社区之一，目前已是天津市较成熟的生活居住 地， 最早聚集的是天津人文素质比较好的人群， 有很多知识分子和党政机关人员。 这一板块有成熟的商业、医疗、高校区、华苑产业园区等较齐全的配套。华苑居 住区以其成熟的配套及优质的产品吸引了众多中高端人群入驻。 华苑由于区域面积大，交通网络复杂以及规划等原因使商业分布较零散、集 群式大型商业稀缺。 餐饮、 金融、 汽车装配为主要业经营方式， 其他有少量服务、 通讯、娱乐、美发等业态。 主要公交线路有 850 路、观光 2 路、903 路、643 路、904 路、951 路、638 路、608 路、849 路、638 路，覆盖天津市各个行政区主要地段。 区域分析：区域分析：片区规模较大，常住人口约 5 万人，流动人口相对较多；区域内 人群文化素质较高，收入居天津市中上水平；商业成熟，业态丰富，以餐饮、金 融、汽车装配为主要业态。 1.5 南楼居住区 1.5 南楼居住区 南楼在河西区中部，1925 年天主教会投资委托比国窑工张连祥监造建房， 命为南楼村，又称南楼，1984 年因兴建天津日报大厦拆除原村。现将大沽路与 中环线交口一带 （天津日报社周边） 均称南楼地区。 南楼地区以大沽南路沿线商业 最具代表性，路两侧基本为一楼底 商，二楼以上为住宅，独立商铺较 少。家电一条街的空间布局设定为 北起琼州道，南至中环线，全长近 2 公里，且苏宁、国美等大型家电 零售企业已经进驻。其余商户为餐饮(上岛咖啡、肯德基等)、娱乐、银行、通信、 汽车装配等，为周边区域提供日常生活服务。 南楼居住区南楼居住区 香港信达行（天津） 13/115 该地区地处大沽南楼与中环线交口，交通十分便利。在大沽南路与规划爱国 道交口处设立有地铁一号线南楼站，此外 20 路，631 路，659 路，665 路，668 路，677 路，685 路，867 路，868 路，963 路均经过南楼地区。 区域分析：区域分析：南楼地区发展时间长，成熟度高，社区配套比较完善。家电行业 为区域商业特色，国美、苏宁均已进驻；交通线路多，几乎涵盖了整个市区。 1.6 尖山居住区 1.6 尖山居住区 尖山居住区兴起时间较早，生活设施齐备，区内拥有天津科技馆、天津少年 活动中心、中国青年旅行社等休闲娱乐机构；苏宁、国美电器等，家乐福超市等 大型购物场所； 医科大学第二医院、 天津医院多个医疗卫生机构及天津日报大厦、 天津市歌剧院、交响乐团、南楼中学等多个文化教育机构。该地块所处区域是一 个集购物、文化、娱乐为一体的综合性社区。但外部环境较差，其商业分布较分 散，缺少集中供应商业区。 周边配套设施齐全，银行、医疗、教育、娱乐、餐饮，但此区域商业分 布较分散， 均为小区沿街底商或小区内部底商， 主要供应周边小区日常生活所需。 以餐饮、日常百货为主要业态形式，其中穿杂服装、鞋帽、中介、烟酒等小型购 物便利店。 主要经过公交线路为 631 路， 657 路，677 路，695 路，835 路，855 路， 尖山尖山 香港信达行（天津） 14/115 857 路，859 路，908 路，912 路，95 路，954 路。 区域分析：区域分析：居住区兴起时间较早，覆盖人口近 15 万，消费潜力较大；商业 发展时间较长，但由于规划、位置等原因商业发展相对落后，摊贩式商业经营较 受欢迎；底商类商业以餐饮为主，夹杂小型日常消费场所；公交线路发达，主要 串联河西、河东、南开区域，但道路破旧行车缓慢。 2、新兴社区和类比社区汇总： 2、新兴社区和类比社区汇总： 通过实地调研，对目前所调研的社区商业做一汇总分析： 通过实地调研，对目前所调研的社区商业做一汇总分析： 可将现社区商业分为两种，即只为社区服务的基本生活配套和服务于社区、 同时辐射周边的两种商业定位模式； 服务于社区的基本配套均处于一般档次，总体定位不高；而辐射周边的大型 商业中心，如梅江新海湾、奥城商业广场，整体档次定位较高； 无论哪种商业定位，其餐饮类业态所占比重均在 30%以上，可见餐饮类业态是 整个商业区存活的重要支撑业态； 从经营模式上看，仍以销售物业占主要部分，开发商自持比重很小，从而也 可看出，多数开发均以追求短期回款，充足资金链考虑，对后期运营管理多半没 有太大预期； 从商业体量上看， 除凤凰城、 奥城之外， 其余社区商业均占总体量的 10%以下， 人均商业面积基本上全部超过了天津目前平均水平， 商业体量过大为商业运营带 来了不小的冲击。 单体面积一般在 40-600 平米左右为主，结构形式以一拖二为主。 社区基本生活配套的租金相对较低，一般在 0.6-1.8 元/平米/天左右，而高 档社区配套租金相对较高，在 1.7-6 元/平米/天左右，出租率也是后者居高。 如下表：如下表： 香港信达行（天津） 15/115 定位 项目名称 已上市 商业体量 （平米） 占整规 比重 （%） 人均商业 面积 （平米） 建筑结构 单体面积 （平米） 经营模式 主要业态 租金（元/ 天/平米） 出租/出售率 社区基本生活 配套 太阳城 64000 4 1.1 一拖二、上下二层、 独栋二、三层 40-1000 全部销售，业主 自行租赁 餐饮、美容美发、银 行、烟酒零售 0.6-4.3 尚有 40000 平米未营业，已出 租中空置率约 40% 京津新城46000 2 4.6 一拖二、一拖三 45-1500 全部出售，带租 销售 餐饮、装修建材、便 利店、美容美发 0.5-1.5 目前正处在销售阶段，出售率 约 40% 华明镇 24000 2 - 一拖二 60-200 租售结合 餐饮、美容美发、银 行、零售 1-2.2 出租率较高 70%左右 东丽湖万 科城 4900 6 14 独体、底商 60-1200 出租 餐饮、超市、药店等 70% 张家窝 14000 1.75 底商 30-120 出售 餐饮、超市、家居装 饰、便利店、美容美 发、手机通讯等 1.3-1.8 90% 服务自身 辐射周边 梅江 180000 3 0.8 底商、复式、一拖二 50-800 租售结合 餐饮、美容美体、超 市、银行、沐足保健1.7-6 早期水晶城、蓝调的出租率较 高，其余稍差，整体出租率约 在 60%左右 第六城 70000 10 7 一拖二、二拖三 20-200 租售结合 从已出租情况看，以 汽配为主 1-3 b-f区全部售出， 出租率仅30% 左右 第六大道37000 5 1.2 一拖二、上下二层 20-1200 租售结合 从签约情况看，餐饮 为主 2.8-4.5 外街出租率 75% 水木天成52000 5.2 1.73 一拖二、底商、独体40-240 出售 餐饮、美容美发、银 行、烟酒零售、便利 店等 2-3 100% 凤凰城 20000 26.7 6.7 二层底商 200 平米以 上 出售 餐饮、美容美发、银 行、药店、工艺品等 4.6 100% 奥城 140000 14 7 独体、一二层独立铺 位、一拖二 20-600 租售结合 餐饮、超市、家居装 饰、便利店、美容美 发等 a 区：2-6 b 区：2-4 50% 香港信达行（天津） 16/115 3、 新兴社区 3、 新兴社区 3.1 太阳城 3.1.1 项目位置及规划指标 3.1 太阳城 3.1.1 项目位置及规划指标 （位置图） （规划图） 占地面积 151 万 建筑面积 180 万 住宅规模 162 万 公建规模 约 18 万 住宅总户数 1 万余户 常住人口 6-7 万人 开 发 商 顺驰集团 容积率 0.9 物业地址 河东区卫国道旁的丽苑居住区南侧 3.1.2 商业规模与布局分布 3.1.2 商业规模与布局分布 1 1 2 2 3 3 香港信达行（天津） 17/115 商业构成 位置 总建面（）面积区间（） 建筑形态 阳光新干线商业街 贺兰路与卫国道交口6000 60-180 一拖二 阳光嘉年华商业中心 贺兰路与凤山道交口18000 40-1000 二层 又一城 天山北路西侧 40000 40-200 独栋二-三层 实景图：实景图： （阳光新干线商业街） （阳光新干线商铺内景） （阳光嘉年华商业中心 a 座） （阳光嘉年华商业中心 b 座） （阳光嘉年华商业中心 c 座） （阳光嘉年华 c 座内景） 香港信达行（天津） 18/115 （阳光嘉年华商业中心 d 座） （阳光嘉年华商业中心 e、f 座） （又一城） 3.1.3 商业辐射区域及通达性 3.1.3 商业辐射区域及通达性 商业经营主要依托太阳城的 7 万人超大社区，以及丽苑、万新村周边的 20 万人口，强力辐射至周边区域的大型商业中心。 香港信达行（天津） 19/115 项目南端临近天津市 “三环十四射” 道路体系中十四条射线路之一的卫国道； 项目所在地距中环线 2.8 公里、津京塘高速公路天津机场出口 3 公里、天津站 7 公里、天津机场 9 公里、小白楼 cbd 区 8 公里。 东南半环快速路高效连接河东与河西，地铁 2 号线和 7 号线双线在卫国道入 口均设站，极大方便业主出行，10 余条公交线路密集覆盖城市各个角落，去往 卫国道迎宾大 道，顺驰桥起点， 终点与东南半环 连接。 地铁2号线横贯 西青、 南开、 和平、 河北、 河东、 东丽， 途径太阳城，终点 飞机场。 东南半环快速路 王顶堤立交桥 起，终止于外环 线。 津滨、津塘高速 天津连接滨海、华 北的主要干道。 香港信达行（天津） 20/115 滨海及北京的高速直线畅通。三大商业均处直线交通枢纽重要节点位置，立体通 行动线设计，交通便行。 3.1.4 商业配套条件 3.1.4 商业配套条件 用电量 是否预留 上下水接 口 是否预留燃 气接口 （餐饮） 是否预留 隔油池 （餐饮） 是否预留 排烟口 （餐饮） 阳光新干线 商业街 额定电压 380 是 是 否 否 阳光嘉年华 商业中心 额定电压 380 是 是 个别有(仙 知阁酒楼) 个别有 (仙知阁 酒楼) 又一城 200 以上 40 安培电表， 200 以下 20 安培电表 是 部分有 部分有 没有 3.1.5 商业经营业态 3.1.5 商业经营业态 阳光新干线：经营业态主要以餐饮、地产中介、银行和美容美发为主。 阳光新天地业态比例 19% 19% 2% 11% 1%2% 24% 9% 1% 1% 9% 2% 餐饮 地产中介 医疗诊所 美容美发 药店 旅行社 洗衣行 银行 邮局 音像 烟酒 空置 阳光嘉年华： 该商业综合体共分 abcdef 六个分区， 各区无明显业态划分， 整体业态进驻规划零乱， 名目众多， 目前经营业态主要以餐饮、 银行、 美容美发、 药店、烟酒零售为主，空置率较高。 香港信达行（天津） 21/115 阳光嘉年华业态比例 41.1% 10.9% 0.7% 0.7% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 6.2% 1.1% 1.2% 1.2% 1.8% 2.0% 3.5% 3.2% 3.5%3.7% 8.2% 8.6% 1.0% 0.9% 0.8% 0.7% 0.7% 空置 餐饮 零售 银行 美容美发 办公 培训机构 服务 网吧 汽车美容 装饰 棋牌 商店 门诊 其它 服饰店其它 干洗 其它 社区配套其它 移动店其它 照相其它 茶吧 其它 婚庆公司其它 家居店其它 旅行社其它 足疗 其它 养生其它 宠物服务店其它 皮具护理其它 专卖店 又一城：尚未投入运营，目前仅有一家餐饮及一家装饰公司试营业。 （又一城） 3.1.6 入住商户分析 3.1.6 入住商户分析 阳光新干线和阳光嘉年华的入住商户多为小型社区配套商业， 连锁及加盟店 很少，餐饮类商户无一大型餐饮，均为中小型餐馆，无特色可言，普遍处于中低 档。 商户名称 业态 联系方式 标新美发 美容美发仲景堂药业 药店香港信达行（天津） 22/115 海王星辰 药店金龙国旅 旅行社三源电力国旅 旅行社好利来 西点福奈特 洗衣店3.1.7 商业经营模式、出租率及价格 3.1.7 商业经营模式、出租率及价格 经营模式 出租率 租金（元/ 天/） 阳光新干线 全部销售后业主自 行租赁 91% 2.2-4.3 阳光嘉年华 全部销售后业主自 行租赁 59% 0.6-2 又一城 3 年返租，每年总 房款 8% 仅有两家 商业试营 / 阳光新干线空置率较低，只有一间商铺目前空置，整体出租情况良好，阳光 嘉年华相对空置率较高， 五个分区的建筑体量， 主要是二层商铺的空置率超 70%， 加之连体 a 座的一部分及独体 c 座全部空置，其余一层商铺的空置率相对较低。 从租金上看，阳光新干线临卫国道，租金较高，阳光嘉年华由于处在社区中 心，相对外围辐射力较弱，加之其部分建筑体坐落死穴，租金较低，尤其是二层 的商铺，最低每天每平米租金已到 1 元以下。 3.1.8 社区人流量分析 3.1.8 社区人流量分析 项目主要依托太阳城的 5 万人超大社区， 以及丽苑、 万新村的周边 20 万人口， 主要人流多集中于阳光新天地及阳光嘉年华，日均可达 2 万人。太阳城现业主， 大部分为中产阶级家庭，年收入超过十万元。以三口之家为例，每月日常生活消 费普遍高于 2000 元（不包括供房养车的费用） ，其中仅仅是餐饮、娱乐、日常采 购等费用占去 80以上。 3.1.9 综述评析 3.1.9 综述评析 香港信达行（天津） 23/115 太阳城的商业总体出租情况不是很好，除阳光新干线外，三年的招租使阳光 嘉年华至今为止空置率仍很高， 并且最初的业态规划已被业主自行租赁后完全打 乱，业态混杂，标箱不统一，二层的空置景象对整个商业中心的运营也带来了不 良影响，相比略显轻淡。同时，又一城一直未营业，也使社区内的商业氛围更显 平淡，总体经营未能实现预期目标。 3.2 第六大道 3.2.1 项目位置及规划指标 3.2 第六大道 3.2.1 项目位置及规划指标 （位置图） （规划图） 占地面积 66.7 万 建筑面积 75 万 住宅规模 70 万 公建规模 5 万 住宅总户数 5400 余户 常住人口 3 万人 开 发 商 优联投资 容积率 1.1 物业地址 河东区中环线东兴路立交桥旁 3.2.2 商业规模与布局分布 3.2.2 商业规模与布局分布 香港信达行（天津） 24/115 u6 商业街位于中环线东兴立交桥旁，总建筑面积 37000 平米左右，是集购 物、餐饮、娱乐、酒店、休闲、健身、文化等城市功能于一体的区域性商街中心。 商业构成 总建面（）面积区间（）建筑形态 外街商铺 22000 400-1200 一层、一拖二 钻石商铺 6000 20-100 两层 地下 9000 / / 实景图： 实景图： （全景） u6 街区 香港信达行（天津） 25/115 （内街商铺） （外街商铺） 平面图： 平面图： （首层） （首层） （二层） （二层） 香港信达行（天津） 26/115 （地下） 3.2.3 商业辐射区域及通达性 （地下） 3.2.3 商业辐射区域及通达性 u6 街区背靠第六大道 75 万平米社区，近 3 万固定客户，同时还将囊括包括芳 水河畔、金湾花园、懿德园等几大传统社区在内的消费群体，覆盖人群可达 20 万左右。 项目位居津滨黄金走廊，商业街区距开发区 30 公里，项目周边分布着天津机 场、空港物流加工区、空港保税区等航空港口设施；由津滨高速、京津塘高速、 世纪大道、 东南半环快速路、 南横快速路、 中环线、 内环线等大型市政配套路网， 共同组成一级交通干道网，但公交线路目前较少，仅有三、四条线路，通达性较 差。 3.2.4 商业配套条件 3.2.4 商业配套条件 津滨大道 津滨高速 香港信达行（天津） 27/115 用电量 是否预留 上下水接 口 是否预留燃 气接口 （餐饮） 是否预留 隔油池 （餐饮） 是否预留 排烟口 （餐饮） u6 街区 5-24 千瓦 是 部分有 部分有 是 3.2.5 商业经营业态 3.2.5 商业经营业态 外街大型商铺以餐饮为主，但目前除“上岛 咖啡” 已正式营业外， 其余已出租的商铺尚未装 修；内街商铺招商业态主要以服饰、箱包、工艺 品等为主，但目前招商工作停滞。 3.2.6 入住商户分析 3.2.6 入住商户分析 由于只有外街商铺开始招商工作， 故已知商户 只有餐饮类， 但大部分商户没有装修营业的重要 原因在于开发商有可能会降低对外租金， 故使此部分客户可能会有合同环节上的 更改问题。 商户名称 业态 联系方式 上岛咖啡 餐饮022-23088666 巴乡渔头 餐饮023-62985597 元盛都 餐饮010-62224750 南京怪味楼 餐饮0371-63728777 复茂饼家 餐饮 05942680718 05942680718 3.2.7 商业经营模式、出租率及价格 3.2.7 商业经营模式、出租率及价格 经营模式 出售/出租率 售价/租金 （元/天/） 外街商铺 自持 91% 2.8-4.5 内街商铺 未定 尚未入市 / u6 街区采取租售结合的经营模式，其中外街商铺大部分为自持，只对外招租， 香港信达行（天津） 28/115 内街商铺全部出售，但目前内街商铺停止了招商工作，目前正在加紧内部最后的 配套施工。外街的出租情况较为理想，出租率在 75%左右，但仅一家餐饮入住， 入住率不高。从租金上看，较前期可能会有 0.5-0.8 元/天/平米的降幅。 3.2.8 社区人流量分析 3.2.8 社区人流量分析 u6 街区毗邻津滨大道，是连接市区与滨海的便捷道路之一，车流量庞大；项 目周边的家乐福超市成为周边大型居住区的主要购物场所， 由于其免费班车的开 通， 可带来中山门、 万新村、 滨河小区等附近几大居住密集型小区的客流， 同时， 第六大道本社区及附近居民，预计日均流量可近 10 万人次。 3.2.9 综述评析 3.2.9 综述评析 项目所处位置明显，自驾车路线通畅，但公交线路略显匮乏。周边商业配套 较为成熟，项目一侧拥有家乐福等大型超市，可满足人均日常生活所需。其商铺 业态规划明确，面积分割合理，但其内街商铺的出售面临较大压力，暗街的密集 型排列不仅使消费环境稍显压抑，同时也会落空部分人流，整体人行动线稍显烦 乱，内街商铺的出手将最具压力。 3.3 梅江 3.3 梅江 （位置及规划图） 大梅江板块北起复兴河，南至外环线，东起解放南路，西至卫津南路。早期 开发的是梅江居住区，而后逐步向西南地块开发，目前西南地块的住宅开发尚未 梅江居住区梅江居住区 香港信达行（天津） 29/115 成熟，商业配套也在初始阶段，本次将重点介绍已成熟的“梅江居住区”的三大 商业配套，即“蓝调街区、梅江新海湾、万科水晶城” 。 其所处地理位置优越(距市中心区 6 公里，距高教区 8 公里，距滨海国际机 场 21 公里，距津沪高速公路口 14 公里。东：地铁 5 号线、96、654；北：906、 606) 梅江大社区，600 万建筑平米的超大型高档社区内，未来将聚集 15 万人释 放的巨大消费力，目前区域内商业正逐渐走向成熟。 梅江-蓝调街区 3.4.1 商业规模与布局分布 梅江-蓝调街区 3.4.1 商业规模与布局分布 项目位于九华路与珠江道交口，总建筑面积 4.4 万平米，开发商为顺驰集团。 商业构成 总建面（）面积区间（）建筑形态 一街区 6491 整体建筑 三层带天台 二街区 21000 20-800 二层双复式环形 三街区 6868 80-400 四层 总体规划图： 总体规划图： 香港信达行（天津） 30/115 实景图： 实景图： 香港信达行（天津） 31/115 3.4.2 商业配套条件 3.4.2 商业配套条件 用电量 是否预留 上下水接 口 是否预留燃 气接口 （餐饮） 是否预留 隔油池 （餐饮） 是否预留 排烟口 （餐饮） 蓝调街区 额定电压 380 是 有 有 是 3.4.3 商业经营业态 3.4.3 商业经营业态 蓝调街区的商业业态主要以餐饮为主，包括多种风味的特色餐馆，由于梅江 外籍居住人口中韩籍人士居多，故经营韩国料理的饭店相对较多，并且有专为韩 国人服务的二手中介门店。其它如银行、美容美体所占比例也较高。 香港信达行（天津） 32/115 蓝调街区业态比例 20% 3% 31% 1% 5% 4% 7% 1% 12% 1% 1% 1% 13% 空置 办公 餐饮 西点 家居建材 美容美体 汽车4s店 洗衣店 休闲娱乐 烟酒 医疗保健 银行 地产中介 3.4.4 入住商户分析 3.4.4 入住商户分析 商户名称 业态 联系方式 宾果士 西点022-27450030 美闻比萨 餐饮 010-51285022010-51285022 威莎世纪美容 美容美体022-23377816 湖南光头农家湘菜 餐饮 022-27826618022-27826618 金钱龟饭店 餐饮022-88383637 比比客 餐饮 800-8188959 800-8188959 蓝调街区的餐饮商户以经营日、韩料理居多，主要因其梅江有固定的消费人 群，其它大型连锁餐饮机构较少，多为中型特色餐饮，美容美体相对较为高档， 板块高端的消费群体也为其提供了业态支撑。 3.4.5 商业经营模式、出租率及价格 3.4.5 商业经营模式、出租率及价格 蓝调一街区出售给松江置业公司，二、三街区全部出售，后由业主返租，目 前约有 10 间店铺空置，空置率较去年有所提高，办公类物业退租现象严重，主 要由于最初的商务规划被周边浓郁的餐饮消费包围，氛围不相适宜。 经营模式 出租率 租金 （元/天/） 蓝调街区 全部出售，由业主 返租 80% 4.0-6.0 香港信达行（天津） 33/115 3.4.6 综述评析 3.4.6 综述评析 蓝调街区称得上是区别于其它商业的经典之作,亮点在于其水岸商业的规划, 其操作团队曾集体游丽江,蓝调的规划思路因此产生,如今的蓝调已然商业氛围 异常浓厚,梅江新海湾开业之后,该区域已成为天津市休闲商业最具代表性的区 域！ 蓝调街区是梅江起步最早的一个商业，处于梅江较为中心的位置，同时也是 目前商业较为集中板块。 由最初的为蓝水假期提供相应配套已发展成辐射整个梅 江的重要商业设施，其定位于梅江的高端人群，在业态的规划及选择上与招商定 位相吻合，并且其以餐饮为主的商业街不但服务于梅江整个居住区，对梅江周边 的部分消费者也形成了一定的吸引，经营日趋成熟，其日、韩人士居多的客群特 点使其服务的相应提高带动了整体商业的档次，但由于后期管理逐渐出现混乱， 业态略显杂乱，同时维护及产权问题使得目前商铺经营有所下滑，导致空置率也 有所上升。 梅江-梅江新海湾 3.4.7 商业规模与布局分布 梅江-梅江新海湾 3.4.7 商业规模与布局分布 项目位于梅江九华路与珠江道交口，总建筑面