绍兴唯美品格市场2011.2.ppt

绍兴唯美品格,市场动态,2011年2月,壹,全国宏观政策,1、房产税,重庆、上海房产税细则对比（1月28日实施）,全国,智威分析：总体而言，此次房产税重庆相对凶悍，而上海略显温柔 从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”。 房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。 房产税将影响刚需购房，其中上海按照人均60平方米的征收起点，这对首套自住家庭影响甚微，但会给改善型置业需求带来诸多影响。二套房首付升至六成对改善型需求打击也比较严重。人们对政策需要一个适应期，未来购房人肯定会更加谨慎。 重庆比上海的方案更加严厉。首先，重庆对独栋住房存量增量都增收；此外，重庆的税率也比上海高，是超额累进税，最低的一档是0.5%，最高档1.2%，而上海最高也只有0.6%。但重庆的征收面积比不上上海，重庆只对超出均价两倍的住房的房屋征收。而重庆目前的均价为5000左右，三倍才开始征即15000元，统计显示，目前重庆超过15000元的房屋不超过15%，因此85%的房子不会受到影响。,全国,宏观政策,2、新国八条再度让楼市迅速降温,分析：2010年12月的全国楼市集体爆发，招致了1月份国家出台更为严厉的第三次调控政策“国八条”，该政策重点从银行信贷、户籍、限购和税收等方面，利用行政化的强硬手段限制投资炒房及投机行为，打击面之广已经在很大程度上限制了改善型需求，特别是高端改善型物业，对目前已经拥有2套以上的本地购房者和在本地拥有1套的外地户口购房者而言，在限购期限内购房权利受到了限制，而二手交易营业税的全额征收又将使得二手房市场呈现出观望氛围。,智威分析： “新国八条”对市场的影响，将进一步挤出投资投机性需求，当然也同时会 误伤到改善性需求。 对个人房贷的约束史上最严厉，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能，相信将来对于民间的房地产融资、对于房地产信托将有严格管控。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，仍有能力提高房价，相信未来房产税还会陆续出台，扩大到全国范围，使自有资金充足者知难而退。 与限制房贷相配套的是限购成为常态，本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。这是严厉的行政手段，也许最被人诟病，在中国房地产市场逐步稳定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。 2011年房地产市场仍可能在市场内生动力的无形之手和政府的有形之手共同作用下平衡前行，随着国家不断的动用金融手段，再加息2-3次之后，2011年的房地产市场前景将不容乐观。,宏观政策,3、北京等10城市目前已经出台限购令,目前，全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原和长春等10余个城市出台了贯彻“新国八条”的实施意见，推出各种版本的限购令或者升级版限购令。按照相关要求，未来几天还会有20几个城市密集推出限购政策。 从目前已出台限购令的10余个城市看，可分为三种类型：第一种是严厉型，以北京为代表，对外地人购房的5年大限，比新国八条要求更高，与原来的限购政策相比严上加严；第二种是温和型，对限购的时间、范围等有所调整，如贵阳，3套房限购范围圈定在市区人口密集、房价过高的一环内住房，济南对二手房是否限购没有明确规定；第三种是原汁原味型，如长春、南宁等，本地人限购2套房，外地人限购1套，基本拷贝了“新国八条”限购要求。,分析： 由于目前各限购城市“卖出一套再买进一套”不算作第三套，因此，限购的口子尚未完全掐死，但拥有多套住房的居民再买房（卖掉多套再买一套）将变得很被动，高端改善型需求将形成明显抑制。杭州的限购细则近日即将出台，预计将与北京、上海等一线城市的细则相类似。,宏观政策,4、央行年内首次加息（2月9日）,中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。国内外两方面因素使得央行加息：一是国内通胀水平日益高涨，央行抗通胀压力增大；此外，央行今年回收流动性的任务也较重。二是英国央行和欧洲央行未来或迫于通胀压力提前退出宽松货币政策，这也为中国央行加息提供支撑。,分析： 加息叠加效应逐渐明显，过去一年来已经加息多次，虽然前几次加息的直接影响都不明显，但是逐渐将出现叠加效应，特别是贷款优惠利率的取消，给市场的影响将逐渐由量变到质变。相比严格的限购措施，目前支持购房者依然入市的主要原因就是通货膨胀及货币供应多，无更好的投资渠道。第三轮调控更加严厉打击投资需求。而对于投资者来说，相比限购，加息将使得投资成本非常明显地上涨,而且贷款的难度也将加大。这将使得后市的供应量和需求量受到双重限制。,宏观经济,5、1月份全国cpi涨4.9，消费价格持续高位运行,分析： 2010年第4季度楼市的回暖与居民对通胀的预期密不可分，而目前消费价格依然持续高位运行，通胀压力依然较大，但随着加息等紧缩政策的影响，多数专家预测今年年中通胀压力将得到缓解。,贰,全国宏观市场,全国市场,1、宏观新政出台后，主要城市成交量普遍回落,对照春节前后2周的主要城市商品房成交情况，成交量普遍出现了回落态势，该形势其中与春节后的传统淡季有关，但1月底出台的“国八条”和各地细则的纷纷出台也是成交量回落的重要原因，由于政策的严厉程度和两会的预期召开，各地楼市的观望氛围日渐浓厚。,全国市场,主要城市春节前后两周成交量对照情况,叁,绍兴市场动态,新政后市场陷入低迷 2010年4月份新政过后，投资型、改善型需求受到严重抑制，观望情绪逐渐加重，房地产销售形势持续低迷，但是，5月份一部分中小户型楼盘的集中放量，使得结婚类刚性需求的大量释放，部分开发商得到解渴。进入7月份成交量回落明显，8月份由于开发商折扣较多，并部分调低了开盘价格，市场逐渐回暖。在2010年12月成交量、成交均价到达顶点。 继2010房地产政策调控年之后，进入2011年，1月份的商品房市场交易并没有延续去年后几个月逐月走高的态势，国家宏观调控以及绍兴市政府对绍兴市区商品房市场的调控措施效果开始逐渐显现。2011年1月份，绍兴市区商品房市场总体成交557套，较2010年12月份成交量下滑38.8%。2月份截止到20日仅成交101套，日均成交6套，十分低迷。,1、绍兴市商品房成交情况,绍兴市场,2、绍兴市商品房供求情况,新政后成交量供应量齐跌 2010年12月成交量达到了最高的925套，供需比仅为0.14，随着限购、二套房贷款提高等宏观调控的出台，2011年1月成交量开始明显下滑，1月28日新国八条的出台更是雪上加霜，2截止到20日，只成交了101套，而无新增供应量，市场观望情绪浓厚。,绍兴市场,新政后总体呈现量跌价滞的局面 最近30天绍兴新房共成交了238套，成交均价：13951元/。春节期间无成交，受“新国八条”影响，节后表现依然低迷，每日成交量基本10套左右徘徊。,3、绍兴近一个月楼盘走势情况（1.22-2.20）,绍兴市场,肆,竞争项目市场,区域内排屋市场竞争研究,据不完全统计，2011年唯美品格主要竞争项目（排屋、别墅）2-12月份供应总量为352套左右.整个排屋、别墅市场供应量相对充足，因此对唯美品格来说具有一定的竞争。而与唯美品格相邻的馥园和围炉项目供应量在187套左右，会对唯美品格造成一定的冲击。 自在城、蓝天玫瑰园、q1、q2地块作为新项目，在2011年-2012年将形成供应量。 瓜渚景园、清和园尾房销售，威胁不大。而湖畔春秋最后一期未开，总价相对较低。,唯美品格主要竞争项目2011年2-12月份供应量,区域内排屋市场竞争研究,瓜渚景园,项目总共115套房源，面积410-500方，目前湖景房已售罄，剩余10套左右房源在售，均价2万/平米，约800-1000万/套。,润泽大院,项目二期9#、10#余房在售，主要位于2楼和顶楼，面积有88、141，最低价7600元/平米，最高价10000元/平米。 目前一次性付款可享9.6折，按揭9.8折。下批房源将与三月份推出。 34套排屋要在公寓全部推出以后推出。,在售,排屋组团 组后推出,嘉华馥园,馥园占地约230亩，总用地面积约为15万平方米，项目建筑面积约为19万平方米。排屋别墅建筑面积约9万平方米，排屋别墅223套、双拼和独幢别墅55套. 一期白鹭郡共推出约52套房源，面积400-600方，价格预计380-1000万，现已开始登记选房，预计3、4月份开盘。,效果图,效果图,清和园,位于鉴湖柯岩旅游核心区块，距绍兴市区8公里，占地31902平方米，总建筑面积5万余平方米，容积率1.30，户型面积在181-303平方米。 目前项目还剩几套房源在售，主力面积在230-280之间，总价240万-260万左右，一房一价。叠排楼下户送车库跟花园，楼上户送车库跟两露台。,围炉别墅,南北用地总长约700米，东西用地总长约700米。占地20万平方米，总建筑面积为18.6万平方米。一期总用地面积89468平方米，净用地面积82658平方米。一期总建筑面积88852.4平方米，总绿化率达70%。,项目规划384套房源,将分二期推出.其中一期共195套房源,一期第一批推出的独栋、双拼和联排别墅共有房源100套，目前剩40套左右。面积在360-600平米之间，总价350-800万/套。一次性付款享受9.8折优惠，按揭无折扣。交付时间为2011年年底。,金地自在城,项目总建筑面积约112万，含有约14万方的高端商业，项目规划分五期开发以新都市主义规划原理形成的开放式混合功能社区。 项目包含公寓、电梯花园洋房、大平层等多种业态，预计将于5月份开盘，2012年将交付使用,湖畔春秋,项目三期已于2010年11月28日开盘，共46套房源，现只剩最后3套，面积418平米和440平米，均价300万/套，起步价280万左右，交付时间预计为2013年。 四期30套房源即将推出，具体开盘时间未定。,q1