漳州东山项目初步定位及物业发展建议(2010.11.25)131p.ppt_第1页
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page-1,漳州东山项目初步定位及物业发展建议 (2010.11.25),page-2,报告思路,page-3,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,page-4,宏观经济分析,东山城市概况,东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县,主岛面积194平方公里。位于厦门经济特区与汕头经济特区之间,距台湾高雄110海里,是大陆距台湾最近的海岛。全县总人口20.33万人。平均常住人口21.14万人。东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称,岛上气候宜人、风光旖旎、资源丰富。,page-5,东山经济发展提速增效果,地区生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增幅均创近十年来新高。经济社会建设呈现发展提速、效益增优态势!,项目带动成效凸显,引办大项目取得突破: 总投资达168亿元; 高端浮法玻璃; 水产品精深加工; 物流保税中心 风力发电; ,工业发展平台初步形成,19.7平方公里的生态工业园区有序推进; 临港经济工业园建设初具规模; 海峡两岸(东山)水产加工集散基地投入运营;,东山经济腾飞在即!,page-6,居民消费水平不断提高,消费结构逐步改变,东山县2009年人均gdp26548元,按现行汇率折算达3962美元,突破3000美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明,东山县的房地产正处于稳定的快速增长阶段。,page-7,东山人口逐年增长,住宅市场供应缺口较大,上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势,城镇化水平也在逐年提高,必然导致住宅市场的刚性需求增加,按照福建省漳州市人均居住面积30计算,从2009年至2013年五年时间,住宅市场需求约为650万,以2009年竣工面积来看,住宅市场依然存在较大的市场缺口。,page-8,东山县城镇总人口规模:近期末(2010年)控制在14万人左右; 东山县城区总人口规模:近期末(2010年)控制在12万人左右,总用地14.7平方公里;,2020年未全县国内生产总值(gdp)达到约211亿元;人均gdp产值达到91000元/人左右,城镇化水平达到64%左右。,至2020年,东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。为促进旅游业的发展,拉近西埔和铜陵两镇的距离,强化城区的组合关系,规划在康美镇域百亿新城附近设立康美城区,西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城,形成全县政治、经济和文化中心。,2020年西埔城区城市建设用地面积5.412,规划人口4.6万人,人均城市建设用地面积117.5米2。,2020年铜陵区城市建设用地面积9.582,规划人口9.0万人,人均城市建设用地面积106.4米2。,东山规划建设更好的适应经济社会的发展,前景一片大好!,城市规划,page-9,项目所在区域规划,项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在乡镇,面积34.4平方公里,下辖4个社区,13个行政村,总人口5.3万人,城区面积6平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区、东门屿南门湾滨海沙滩景点等12公里。 西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心 未来发展目标: 建设国际旅游海岛为目标,高标准定位,加大中心县城的建设力度,把城市当景区建设,实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海鲜小吃一条街、步行街的发展和改造,推进全县城市文化广场和夜景工程建设,把县城建设成为“吃、住、游、玩、购物”配套齐全的海岛特色旅游精品工程。,page-10,宏观经济分析,宏观政策分析,房地产发展态势,个盘分析,片区分析,page-11,2010年1-9月房地产业的宏观政策法规,今年以来国家对房地产行业的宏观调控政策频繁出台,显示了政府对调控房价的决心,势必影响到投资者的热情,导致市场成交量的暂时萎缩。,page-12,后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大,特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行,对投资行为会有所抑制,减少需求。 房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后,市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心,其对市场的冲击不小,全国大部分城市成交量萎缩。 随着2010年底到2011年,新盘推盘量增加,新盘积极入市可望带来市场的回暖。,page-13,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,page-14,发展史,2005年之前,东山居住用房基本还是以自建房为主,商品房开发从2006年开始起步,经过两年的发展,本地居民才开始逐渐接受这种新的居住方式。 2009年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后,进入市场的项目不超过20个,并且普遍规模较小,从几千平方到一两万平方为主要的开发区间。项目规划和户型产品也比较单一,更多的产品都带有明显的迎合旧有居住习惯的痕迹,没有小区,户型尺度普遍较大。从2009年开始随着城市的发展和旧城改造的推进,房地产开发水平也有了明显的提高,项目品质更加优秀,大体量的高层小区项目越来越多,户型结构更加合理。 东山的房地产项目市场化运作水平有限,普遍都是应用民间渠道进行直接销售,不需要包装,更没有系统的营销推广的做法。直到2007年,才有个别相对较具规模的项目开始了营销推广,对项目进行包装,也应用各种渠道进行宣传。目前房地产项目的营销推广手段也逐步走向系统化、专业化,专业的代理公司也开始出现。 从市场整体价格水平来看,在前几年大市场行情涨势凶猛的背景下,也有一定幅度的上涨,但相对比较缓和,目前行情仍然保持在28003300元/平方米的较低水平。,page-15,从2005年开始东山县全社会固定资产投资保持在年35%的增长幅度,呈现逐年增长的态势。 其中房地产开发投资从2006年开始增长,2009年增长幅度趋于平缓, 东山政府对房地产开发给予足够的重视,实际投资年平均增长率在82.97%!,房地产宏观层面,page-16,从近几年东山县房地产市场宏观数据来看,商品房施工面积每年基本保持在30万方左右,2009年有较大幅度的增长为60.81万方,增长率达到57.9%,市场供应量呈现逐年增加的态势。 商品房销售面积从2005年的5.5万方到2009年21.24万方,增加了接近4倍。,page-17,当前市场特点,起步晚,发展慢 供应少,价格低 规模小,规划差 集开发,势均衡 自住多,投资少 重销售,轻策划,page-18,经济基础薄弱,产业单一,发展缓慢,对房地产的支撑能力有限,多数项目总建在3-5万平之间,总体社区品质难以体现,配套稀缺,几乎为零,只能借助于周边自然形成的配套,产品单一,类型单一:住宅为主,极少量商业为辅,其他物业类型基本为零,立面单一:过于普通,缺少创新,其他,开发商:立意不够高、品牌意识不够,观念更新:居住观念已经发生了很大的转变,但仍有提升空间,城市影响力不足:名声在外、名不符实,page-19,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,page-20,西浦,铜陵,西埔:,铜陵:,聚福花园、益泰商贸城、新城中心、东方广场、聚鑫商城、鑫瑞学府花园,东方御景广场、鑫弘花园城、群峰广场、帝业商厦,东山典型的双核心县城,page-21,西埔:县政府所在地,为东山县政治、经济、文化中心,西埔镇的房地产开发主要集中在新城路和东环路的两边,项目以多层和小高层为主,社区规模小,自身配套稀缺,主要依靠项目周边的市政配套。在当地能够实现最大程度、最高等级的生活、教育、娱乐等日常活动。 西埔镇的住宅以自住为主,投资的比例相对铜陵会较低。,page-22,铜陵:东山旧政府所在地,文化中心,港口优势显著,铜陵镇为东山旧政府所在地,50年代政府搬迁至西埔,但在东山人的传统观念里,铜陵才是真正的城关。区域优越观念较强。 东山文化及旅游的精髓风动石景区,就座落在铜陵镇。关帝庙为台湾及东南亚所有关庙的香缘,每年吸引数以万计的朝圣者膜拜。 铜陵城区重点发展港口和港口工业区。独特的地理优势及资源,使其房地产在东山处于领先地位。 价格最高、社区规模最大、配套最齐全、投资比例最大,page-23,宏观经济分析,宏观政策分析,东山房地产发展态势,个盘分析,片区分析,page-24,西埔板块,page-25,page-26,page-27,page-28,page-29,page-30,page-31,铜陵板块,page-32,page-33,page-34,page-35,page-36,page-37,总结分析,在售市场调研分析小结,一、目前在售十个案总建筑面积约为84万,其中已售面积约为56万 ,尚余28万量体未售。 二、市场特征 以小高层和高层住宅为主,搭配部分多层,多层产品主要体现低价,弥补低单价低总价客群的需求。 以一房(40-50)2房(80100)、3房(110130 )的小户型为主,大3房 (120170)为辅;大户型 面积较难消化 销售管理水平有待提高; 购买房产讲究经济实用。 三、销售状况: 平均销售率达到70以上; 西埔区域均价2900-3300元/左右,铜陵2600-3000元/ ; 进入2010年,受楼市新政的影响,市场观望情绪浓厚,购买欲有待激发 ; 四、消费客层 周边乡镇客群量大,除改变居住环境外,多是改善子女的教育环境 城区居民购房部分用于改善居住条件,东山县旧城改造的刚性需求 客群结构比较单一,多为东山县或者周边乡镇的本地客户,投资客占很少比例 随着东山县打造国家级旅游城市的远景规划,西埔和铜陵逐步出现开发热,未来升值潜力较大,能够吸引投资客,page-38,在售个案主要分布在西埔和铜陵镇,西埔是东山县新的行政中心,铜陵旅游风景资源丰富,如风动石景区、马鸾湾景区等; 建筑风格单一,外立面普通,户型格局单一; 小区整体居住品质除个别项目外,无法达到高尚社区的标准; 中小户型产品一直是市场的主力热销产品; 整体市场销售率高,市场反应良好,价格平稳上涨,发展空间良性。,page-39,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,page-40,1、基本经济指标,page-41,2、地块周边及地貌现状,东邻东山县开发区西环路,南临目前在建的东山县东西二路,西至电信办公大楼,北达东山县党校路。 地块周边略显陈旧和空旷,四至缺乏视觉吸引力,整体自然环境较差,区域人气不足。,page-42,page-43,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,page-44,项目价值判研,界定关键词:新区、交通便捷、规模,page-45,项目界定,城市稀缺品质规模大盘,page-46,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,page-47,规模优势:总建面约25万平方米,具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘。 区位优势:处于西埔开发区之中,离东山县核心区域仅10分钟,地段优势明显 地块优势:地块方正,平整,是城市大盘开发的优良地块。 路网优势:周边路网发达,车行可以较方便的到达市区。 教育优势:周边为东山县党校、东山县一中,拥有良好的教育配套,项目优势,page-48,处于待发展区域,在东山人民心目中处于偏僻地段;区域人不旺,生活配套设施缺乏;缺乏公交体系,往来市区不方便; 目前北面东西二路延伸段正在施工,对本项目有较大噪音影响; 本案量体大,去化周期长,容易受到政策变化影响 周边商业分散主要是日常生活商业配套,不是主流商业区,项目劣势,page-49,整体市场近几年东山房地产市场快速发展,但整体市场仍运行水平一般,整个市场后期看好; 周边竞争项目个案较少 区域性的生活娱乐配套比较缺乏 结构性消费群体逐渐明朗,为商业体消费目标群体的锁定,奠定了基础 新颖且卓有成效的营销手段的运用 市场开发水平不高,东山县缺乏品质规模大盘,市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目,这给品质大盘的开发带来机会。,项目机会,page-50,国家近年固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策,一定程度上制约了地产市场的发展; 东山房地产市场快速发展,潜在市场供应量较大,市场竞争激烈; 大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象,项目威胁,page-51,发挥优势: a、突出项目规模优势,以及小区特色景观;塑造东山第一大盘; b、发挥大盘运作的营销张力,借助城市运营的新城建运动大概念,建立大盘形象; c、通过创新突破,打造片区乃至整个东山县品质标杆,塑造独特个性的品质名盘; 规避劣势: a、科学合理的差异化市场定位,从市场的竞争中脱颖而出; b、先进超前产品规划,加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质; c、通过品质展示,配套先行,情景体验,弱化片区生活不便的劣势; d、合理的产品创新,如双层隔音玻璃等; 发挥优势,规避劣势,抓住机会,化解威胁,是本项目开发过程中应遵守的原则。,项目分析对策,page-52,项目概况,项目界定,项目分析,项目核心问题,page-53,核心问题,核心问题,page-54,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,page-55,我司认为,在东山城市正处于大拓展、东山房地产正处于升级换代的市场环境下,在片区大力发展旅游城市的良好规划下条件下,本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子,放弃过分保守做法,从区域战略的高度对项目进行全新定位,以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样,才能最大限度的提升项目价值,才能够取得超常规的战略成功!,项目带动区域,开发理念,page-56,新城市主义 项目所在的区域,虽然与中心区域有一定距离,但不是郊区,而是一个新城区新开发区的概念。我司认为,项目应提出新市镇主义理念,参照欧洲小镇的做法,将优美的小区环境、繁荣的商业、 便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来,将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区,追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格,营造一种强烈的城镇生活和居住的氛围。,page-57,我司认为,项目应注重对配套设施的提炼,通过对社区本身的文化概念提炼与挖掘,通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼,形成独特鲜明的主题概念,塑造项目的核心竞争力。,主题地产,page-58,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,page-59,客户群体主要集中为旧城改造后原有居民、外地务工人员、普通单位的管理人员和职员、私营业主及周边居民; 多为首次置业,主要为自住性客户; 来源区域主要为附近乡镇,主要看好片区未来发展和刚性需求;,区域类比项目客户现状,市场客户分析,page-60,项目客户圈定,市民阶层,富裕市民阶层,新资产阶层,稳定资产阶层,财富阶层,权利阶层,赤贫阶层,阶层金字塔体系,page-61,目标客户定位,平均年龄30-40,但有不错且稳定的收入,对居住条件有较高要求; 习惯了城市的喧嚣,喜欢自然、舒适的城市生活,希望在交通便捷的地方有物业; 平时工作忙碌,对生活休闲配套设施有较高要求,喜欢喝茶、唱歌等娱乐节目 ; 有着多次置业经历,眼光挑剔,置业经验丰富; 多数是1代人或者2代人居住,多代同堂的情况会较少出现。,客户定位:城市中坚阶层,page-62,项目客户定位,15万以下,1525万,2540万,4060万,6080万,80万,核心客户群,重点客户群,边缘客户群,主力客层:经济承受能力在25-60万的客户群,游离客户群,page-63,高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区,项目形象统领,page-64,东山西埔 城市稀缺低碳生活特区,我们在这里示范东山的未来!,项目市场定位,page-65,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,page-66,未来市场供应主力户型面积,鑫瑞学府花园,聚福名城,鑫瑞大厦,天成花园,空档面积区间,空档面积区间,市场供应主力面积,市场供应主力面积,page-67,根据市场调查:目前东山楼盘热销的户型面积以80-120为主,其次是40-50,占市场热销户型的80%左右。,市场热销户型面积,page-68,户型配比,根据市场反映60平米以下小户型和100-110平米的小三房是市场主力供应结构,而市场中70-90平米的两房户型市场供应较少,可以作为项目的切入点,为了降低市场竞争带来的风险,建议本项目主力户型为70-90平米的两房。 整个项目2梯6户的18层30层建筑,page-69,项目价格定位,我们采用了市场比较法,进行价格估算,根据根据问卷调查的结果,我们选用了客户比较关注的环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素等因素来进行修正,下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较:,本项目销售价格:3496元/平米,page-70,本项目住宅总销售金额:3496元/平米253011平米=8.8亿元,项目总销金额,page-71,开发理念,项目定位,产品定位,启动策略,page-72,项目启动策略,由于本项目为目前东山县第一规模大盘,总建筑面积为30万方,考虑分期开发,整个地块建议分为二期开发。 本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套,以现场可体验的高端形象,热销未来,page-73,地块分期示意,一期,二期,以最优资源高起点启动,优先规划和展示公共配套区,以体验为目的全面展开,将地块一分为二,以最优资源高起点启动,奠定项目的整体档次; 在资源全面整合基础上,将公共配套完全充分展示,为体验做足文章,产生震撼效果; 启动区入口处优先规划和,加大体验力度. 首期开发临近电信大楼部分,总建筑面积约15万方。,东西二路,党校路,西环路,page-74,第一期,第二期,2013年,项目整体开发周期,page-75,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,page-76,总体规划布局,规划约10000平米人工湖,提升项目的景观资源优势,奠定项目核心竞争力; 组团围合式布局,以景观为导向,坚持资源优先分配给大面积产品原则,产品尽量板楼设计; 岛式会所设计,会所面积约2000平米,将项目会所、人工湖与中心游泳池形成一个整体,形成社区主入口的主要展示面.泳池与湖面相连接,打造无边际泳池; 商业街休闲化,将项目商业设置在东西二路边,营造良好的休闲氛围; 规划路景观化,周边种植高大大型乔木,形成一条林荫大道. 项目主入口设置在东西二路上,整个小区实现人车分流;,page-77,人工湖+游泳池,会所,项目二、三房高层单位/商业,项目二、三房高层单位/商业,小区主入口,项目二房、三房、四房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目一房、二房、三房高层单位,项目二房、三房、四房高层单位,总体规划示意,东西二路,党校路,西环路,小区次入口,小高层单位,小高层单位,page-78,借鉴规划,page-79,page-80,会所功能,会所设置位置建议: 在人工湖附近,由于此位置位于小区中心,又有水景资 源,正对小区主入口,能很好的展示项目形象。 会所功能设置: 室内运动馆(羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等),阅览室、棋牌室等休闲娱乐为主。面积大约2000平米,2层。 备注:会所前期建议做为销售中心,page-81,岛式会所示意,气派和开阔的入口景观是提升社区价值的重要因素.而且加之本项目建议做人工湖和小区游泳池,采用岛式会所这种独特创意除了提升项目档次,更能吸引市场好奇感,page-82,山湖会所示意图,水系是住所加分的重要元素,建议会所建在湖边能添加其气派,吸引消费者眼球。,page-83,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,page-84,现代简约风格是市场主流,根据经验大盘大都选择欧式建筑风格;其实大多数客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;简欧建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等基本在东山都没有出现过 ;东山的楼盘几乎都是现代简约风格,并且质素都不高。,东山楼盘建筑风格研究,page-85,项目建筑风格建议,从项目开发思路和整体定位考虑,建议本项目建筑风格为:,欧式建筑风格,page-86,page-87,page-88,page-89,风格印象,page-90,page-91,page-92,1、同层排水 通过减压限流给水系统,实现卫生设备和空间灵活配置、无噪音、隐蔽水箱免维护、节水节能减少资源消耗;水管无须经过邻居家天顶,实现真正的产权独立。 卫生设备和空间灵活配置,无卫生死角,无噪音。双冲面板,即冲即停,节水节能。隐蔽水箱免维护。,设施建议-建筑结构及建材亮点,2、铝窗及中央玻璃系统 断桥铝合金窗,双层中空low-e玻璃,内充惰性气体,断热、保温、超高隔音性能。,page-93,1、24小时安保系统 小区可视访客系统、七重电子安保网络监控系统、电脑车库一卡通门禁系统、周界报警系统、自动化远程抄表系统、公共电视接收系统。,2、智能对讲系统 主机所摄图像传输到分机监视器的通道,通常的楼宇对讲系统的视频通道是与系统的通讯、音频通道完全分开的,采用电视监控的视频传输原理进行通道的设计。,设施建议-智能设施配套亮点,page-94,3、私家指纹识别系统 把一个人同他的指纹对应起来,通过比较他的指纹和预先保存的指纹进行比较,就可以验证他的真实身份。,5、一卡通刷卡式电梯,只有住户才可以进出 智能ic卡,内保存有客户信息,持有一张卡便可出入车库,公寓,会所等,且只有持有ic卡的客户才能进入高端公寓楼层,如此可杜绝闲杂人等,及保证住户安全。,4、光纤到户系统 光纤通信(fttx)一直以来都被看做是继dsl宽带接入方式之后最具市场前景的宽带接入方式,与常见的双绞线通信不同,其具有工作频率更高,容量更大(可以根据用户需要升级到10-100mbps的独享带宽),衰减更小,不受强电干扰,抗电磁脉冲能力较强,保密性好等特点。,设施建议-智能设施配套亮点,page-95,1、直饮水系统 在用户终端直接进行净化,并活化,能量化,模拟自然水的净化体系进行处理,直接输出符合国家标准的饮用水。所有材质均符合食品卫生级别。,2、食物垃圾处理系统 可以很方便的处理掉家庭生活所产生的垃圾,大幅度改善室内卫生状况、完善家居环境。改善室内空气品质,提高家居生活质量。,设施建议-生活设施配套亮点,page-96,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,page-97,市场对园林风格的偏好,目前市场上客户对于园林风格,没有固定偏好,客户对于市场上的风情主题都不太了解,而是随意因主题来选择,发展商说是什么主题,就是什么主题,无法识别,也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了领海国际别墅项目外,缺乏较精致的园林社区。 因此,一方面,客户肯定具备园林品赏能力,好的园林,差的园林,在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面,客户对目前市场的园林没概念,因为没有好园林做参照,因此市场需要好园林,同时客户对主题风格没有任何限定,园林主题需要市场去引导。作出好的园林,客户是一定会认识到价值的。,page-98,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,page-99,亚热带园艺植物,注重整体园林的质感和植物的档次。,page-100,有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心景观和会所展开.,多组团、溶解式园林,项目园林风格建议,page-101,架空层园林,未做商业的楼体首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所,page-102,架空层园林,page-103,水主题,由于项目地块存在高差,我司建议可以做一些循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖,令园区的每一细部都充溢着水的盈动。,具体园林细项,page-104,景观轴除了打造重点的园林之外,能让整个小区的园林进行有效的呼应,更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,page-105,架空层园林,page-106,中心景观轴除了打造重点的园林之外,能让整个小区的园林进行有效的呼应,更现园林的生命力。,景观轴,具体园林细项,page-107,注重公共交往的邻里 关系公共空间提示,公共空间,具体园林细项,page-108,立体绿化-树多花多草少,小溪湖水等水系营造,具体园林细项,page-109,总体规划布局,建筑风格建议,园林风格建议,户型功能判断及亮点建议,项目商业建议,page-110,特征1. 各种功能房间的面积和比例调整,特征2. 追求附送面积空间,外围空间的最大化利用,特征3. 垂直空间的最大化利用,适当减少卧室个数或次卧空间; 加大主卧室和客厅的面积,满足聚会和放松要求;,通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间,使室内和外部自然环境更好结合,加大采光、通风效果,通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计,增加空间层次感,我们对市场热销产品进行研究,总结了以下几种特征:,特征4. 板式设计,南北通透,尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透,考虑大多数户型朝南或东南向,以获取最佳的阳光日照效

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