重庆京剧院地块可行性研究报告 2007-142页.ppt

,京剧院地块可行性研究报告,谨呈：北京德柏,在接手本案后，经过认真的实地勘察和对市场的理解，针对项目目标、项目风险、项目机会进行了认真的思考，最终我们试图通过以下结构来完成投资可行性报告。,前言,地块属性指标分析宏观政策城市发展 开发模式经济测算,通过梳理以上相关问题，试图通过梳理，得到机会与风险的判断依据，并找到相应的应对策略。,经过我们的仔细测算，本项目成功与否的两个关键环节在于： 一、土地拆迁费用水份能否充分挤干； 二、在持有项目中商业类型物业的条件下现金流平衡。,在理想状态下，本项目可以实现以2亿元的先期投入博取1.96亿元净现金流入外带38800 商业物业以及8160 写字楼产权。,简要结论,在悲观状态下，本项目可以实现以3.35亿元的先期投入获取市值40亿元物业产权。,本项目操作过程相对简单，低风险，具有较强的可行性。,宏观市场背景 与趋势研判,区域商业 市场背景分析及趋势研究,contents,目录,区域房地产 整体市场背景分析及住宅市场重点研究,项目本体研判,经济测算,各物业 市场背景分析及趋势研究,产品建议,本案,项目现状 目前较陈旧，是未来重庆金融中心。,未来重庆金融中心,重庆商业中心,目前该片区处于老城区，位于商圈外，现有解放碑的繁荣未辐射到该地。,整体为待拆迁区域，目前拆迁已接近尾声。,地块四至大量拆迁，去旧升级。,项目现状,北至北临重庆重要历史遗迹罗汉寺。,西至西临五一路写字楼：环岛名都。,南至南临正阳街，街道较窄。 是未来申基地块的临界面。,东至 东临较差，为欧鹏电子市场和陈旧居民楼。,项目本体研判 地貌有一定高差，拆迁接近完成,由于存在高差，在建设过程中可在不占容积率的情况上，多修建lg层。该层可供经营租赁，l类似于大都会商业格局，但不能进行销售。,根据区域经济发展的实际和未来发展的需要，渝中区产业结构调整要紧紧围绕提升和完善中心城区综合服务功能，坚定不移地实施“优三强三”、主攻现代服务业的产业发展方针，加快发展金融业、科技信息业、都市旅游业、文化服务业、中介服务业、医疗保健业等六大现代服务业，巩固提升商贸、交通等传统服务业，优化发展建筑房地产业，适度发展都市工业，合理调整产业空间布局，强化产业集聚辐射能力和竞争力，构筑更具活力的服务经济为主的新型产业发展体系。,大坪创意产业园,鹅岭创意产业集聚区,黄花园信息传媒园,创意产业商务区,c b d 商务区,项目本体研判 未来区域规划金融服务业为主导的现代服务业,项目本体研判 未来项目片区规划重庆金融街，中西部金融中心,本案,本案所在地块作为规划的cbd金融服务中心，地理位置极佳，同时地块又连接百年形成的解放碑商业中心。,项目本体研判 未来路网规划便捷交通，快速互联。,本案,未来步行交通采取立体流线，分楼栋之间和地面交通。,快捷连通重庆金融中心和商务中心。,商务板块内便捷连通。,项目区域：拥有多途径、便利、快捷交通条件 项目地点：新华路是解放碑cbd快速干道，规划中“双叠循环”骨干路段 轻轨线路：南面2号线起点，北面1号、6号线穿过 快速通道：千厮门大桥、东水门大桥与外部高速路相通 拥有便捷的过江索道 项目区域统一的地下空间系统设计，提供充足方便的停车环境。,在今后五年里，渝中区将重点改善城市中心区的交通拥堵状况，将新建东水门、千厮门两座跨江大桥以新增连接南岸、江北城之间的快速通道，缓解石板坡长江大桥、珊瑚大桥以及黄花园大桥的交通压力。同时，通过拓宽城市支路，来缓解主干道压力。8条拓宽道路分别为：将打铜街拓宽为双向四车道、将解放东路拓宽为双向四车道、将解放西路拓宽为双向四车道、将捍卫路拓宽为三车道、将华一路拓宽为三车道、将两路口循环道拓宽为五车道、将菜袁路（菜园坝至篼子背段）拓宽为双向六车道、将石油路拓宽为双向四车道、将渝州路拓宽为双向六车道。,项目本体研判 未来区域对外交通四通八达,同时，渝中区还将朝千支路、筷子街等17条断头路打通。,地铁1号线,轻轨2号线,轻轨6号线,在今后五年里，渝中区除轻轨二号线已开通运营以外，还将有地铁一号线开通运营，到2020年，将再增加一条轻轨6号线，预计随着三条轨道交通的运营以使城市交通得到有效的改善。,项目本体研判 未来轨道交通立体交汇,项目本体研判 目前板块内在售项目情况,瑞安创汇首座： -13层瑞安持有，高端路线。4-9层创意写字楼；9层以上精装公寓。,台湾日月光日月光中心广场： 主要功能由五星、六星级国际酒店、5a级写字楼、中央豪宅以及购物广场等四大业态完美组合而成。项目以四大绝对价值全盘推进解放碑上层建筑国际化。,五宗地建筑面积共计88.5万，用地面积7.09万，意味未来五年内，在解放碑同一区域同时投向市场面积如此之大，竞争形势较为严峻。 其中京剧团地块占地面积最大，为1.44万，占比为20.31%；建筑面积为17万，占比为19.21%。,项目本体研判 未来板块内五大项目规划指标,项目本体研判 地块不利因素梳理地块利好因素梳理,1、地块拆迁带来的成本增加。 2、地块高差增加开发难度。 3、重庆经济目前活跃程度不够，增加开发风险。 4、周边竞争项目较多。,地块不利因素梳理,地块利好因素梳理,1、地块所处位置为重庆金融中心，同时连接重庆商业中心，地 段优势明显。 2、未来重庆发展规划形势看好，西部金融中心格局初显。 3、品牌实力开发商共同打造重庆商务中心，提升板块热度。 4、地块高差带来可经营面积增加,项目本体研判 地块的可能开发方向初判,根据规划条件和初规示意，项目开发方向以下几种业态组合，组合方式须慎重考察市场环境：,大型商业,酒店,写字楼,公寓,德柏金是一家由国家发改委直接支持的、致力于在全国为中小企业投资行业中树立标志，实践推动我国中小企业的发展的具有金融创新意义的大型私募基金，金德柏金在由重庆市中小企业局引进进入重庆之后，受到了重庆市政府各级管理部门的高度肯定与支持，具有普通房地产开发商所不具备的丰富的行政资源与金融资源，通过我们对德柏的认知，德柏金可通过运作本地块实现下列目的：,项目本体研判 开发商背景与目标分析,一、可以有助于提升德柏基金的知名度与美誉度，树立德柏在重庆市内私募基金行业的龙头地位 二、可以有助于实现德柏基金扎根重庆，方便基金后期运作 三、可实现德柏丰富的行政资源与金融资源与地块的完美契合，在低成本运作下取得丰厚收益。 四、可实现在项目运营过程中与重庆市内各种产业资源无缝契合，助推德柏基金发展。,项目本体研判 指标分析政府拆迁成本水分过大,问题：土地拆迁成本权重占整个建面成本的比重达到81.52%。拆迁成本折合建面成本达到3927.26元/。 在区政府的招商阐述中，土地拆迁成本为15000元/，拆迁总价折合拆迁成本，计算可得拆迁面积为44488，拆迁容积率达到3.1。此数据显然与实际不符。京剧团地块虽然建筑密度大，但只有两栋9层小高层，其余都为低矮多层建筑。调阅渝中区拆迁文件，此地块拆迁面积只有30000平方，拆迁成本只有10000元/左右。因此，项目拿地前的核心问题是与政府核对拆迁成本的摊销。,表1:重庆解放碑金融商务街e31（京剧团地块）项目土地成本表,目前土地出让金为1.5亿元，计算拆迁政策（以拆迁面积44488计算）后土地出让金为5101万元。以拆迁面积按30000平方米计算，土地出让金为8325万元。,项目本体研判 项目本体研判小结,项目总体开发形势是清晰的，地块价值优越，标志性强，符合德柏企业发展战略。 项目前期关键点来自于政府报价的不确定性，如何有效的通过谈判，挤压拆迁成本水份，将对项目整体投资额、控制楼面成本起到决定性作用。,项目本体研判 地块开发定位的关键点、难点及研究思路,地块开发的关键点,地块开发难点,未来商务中心成型时间怎么样？ 针对多样性的客户来源，产品如何融合？,如何降低投入成本？ 未来政策环境如何？ 未来的竞争情况？,难点1：项目商业部分3.6万在现在政策下无法完成销售，须持有，以解放碑1、2、3层平均售价10万元/计算，持有金额将达到36亿元，如此大的持有将影响现金流周转。 难点2：项目酒店部分不能做独立持有打算，与知名酒店管理公司的合作模式需慎重考虑。 难点3：开发过程中将面临大量同类产品竞争，如何保证产品竞争的优势。,宏观市场背景 与趋势研判,contents,目录,区域房地产 整体市场背景分析及住宅市场重点研究,项目本体研判,经济测算,各物业 市场背景分析及趋势研究,产品建议,危机的成因及对中国的影响,a、它的发生不像原发性生产过剩危机那样是从社会经济金字塔的最底层开始的，而是从社会经济金字塔的最高端金融房地产业开始的（美国的房地产业已被金融巨头完全操控，成为金融控制下的房地产业）。,因此导致这场危机直接原因仅限于金融房地产业所形成的闭环系统中交易行为之后的资金链条断裂！而不是像以往的经济危机那样，几乎各类商品同时出现滞销的情况，这个区别已经宣告了常规的宏观经济指标接近于失效。,本次经融危机的特征：,b、这场危机的直接导火索不是像以往的经济危机那样是由于需求不足造成的，而是相反：金融衍生品和次级贷款人为地制造了过于旺盛的市场需求，导致美国的房地产价格连续数年上涨。,c、造成危机的直接原因不是房子盖得太多了,卖不出去了，而是已经售出的房子收不回分期应付款。,出路,一条道路是拉动内需以替代外需。,一条出路是等待外围经济复苏,拉动内需保增长,全国房地产市场走势的思考 宽松货币政策是造成今年楼市大涨的主要原因。,春节前后，一波突发而至的“楼市繁荣”现象出现在了全国主要城市的房地产市场上，滞销数月的房源被购买人群大量消化，首次到访购买比等指标一夜之间回复至07年繁荣时期水平之上，对此众多开发企业无不惊诧莫名，不知“繁荣”究竟因何而来，甚至有少部分开发试探性上调价格但仍不影响其房源消化速度。,宽松的流动性未必将流向实体经济领域，流向资产市场才是这部分资金的必然选择，显而易见的道理，企业决定是否投资于实体并不取决于流动性宽松与否以及利率水平高低，能否有可预见的获利机会才是决定企业投资于实体经济的必要条件，否则必然向资产市场寻找出路。,观点： 宽松货币政策与巨额投资向房地产市场流动是造成今年楼市大涨的主要原因。持续稳定的货币供应是明确的政策基调。,国家政策对行业的态度 忽左忽右，调控为主。,全国宏观政策思考总结 控制飞涨，严守底线，地产政策上控下调。,这些信息能说明什么问题呢？我们认为是下半年调控的余地，换而言之下半年如果市场继续高歌猛进则会有相应的规范和控制政策出台，反之则会有继续的扶持和刺激政策出台。也就是说，未来几年内在政策面上很难出现极端，政策面会相对平稳。,从上半年的金融、行业政策及动态信息得到的是一系列模糊的信号，可以用扶持加规范来归纳，内容中的弹性较大。不过在一系列的信息中我们可以明确以下几点：,下半年金融环境理论上不如上半年，但依然会相对的持续宽松。 区域环境利好及行业利好并不能立即体现到市场成交中 扶持政策在一定程度上会刺激购买行为,宏观市场背景 与趋势研判,项目定位分析及建议,区域商业 市场背景分析及趋势研究,城市综合体案例及类比项目研究,contents,目录,重庆房地产 整体市场重点研究,项目本体研判,重庆经济整体概况及走势 处于良性发展期。,图：重庆市地区生产总值指数 （上年=100）,在2002年以后的居民消费占gdp比重维持在43左右，可见重庆市消费与gdp基本维持了同比例的增长速度，而在本轮主动性的宏观紧缩过程中，固定资产投资不可避免将受到影响，居民消费在gdp中的比重有望继续得到提升。第三产业固定资产投资也确实在重庆市固定资产投资结构中占据主流地位，因此在产业升级过程中、交通运输、邮政金融、商贸旅游等行业面临长线增长趋势。,重庆人口结构现状及走势 第三产业发展将面临加速，商贸服务业成为增长主力,表：重庆户籍人口走势 单位：万人,表：三次产业发展基本状况 单位：亿元,按照发达国家三次产业1：2：7的结构，重庆市第三产业发展存在广阔的发展空间。,图：三次产业增长指数（上年100）,显然重庆市目前正处于工业化第一、二阶段之中，即将进入全面二次工业化的历史阶段，在此阶段重庆市第三产业发展将面临加速。,重庆市消费水平现状及走势 消费水平偏弱，影响消费的第三产业在高速发展过程中。,图：重庆市居民可支配收入基本状况,附表2：人均收入水平、gdp结构和就业结构 ,对照重庆市三次产业就业结构图我们可以发现，在现阶段重庆市第三产业就业人数应在总就业人数中占据50左右的比率，而由于重庆市固有的重工业体系使这一国际经验值未能达到，重庆市目前正处于工业升级换代的历史阶段，随工业结构的调整，第三产业的空间将被打开，因此我们是有理由相信重庆市第三产业的发展是必然存在加速增长空间的，在第三产业内部，传统的商贸流通、餐饮旅游等层次又历来是在第三产业初级阶段加速增长过程中的领头层次，因此商业、旅游、金融等行业在重庆将面临加速增长的历史机遇。,重庆房地产政策走向研判 地方政策支持房地产行业,到2007年与房地产相关的收入已占到财政总收入的1/4强，这里面还没有统计房地产开发过程中所缴纳的各种税费，可以这样讲，房地产业已经成为重庆市财政收入的支柱，在目前全国上下抵御经济危机，政府各项支出大幅度增加，同时政府企业税收量下降的背景下，重庆市政府不会容忍财政过于捉襟见肘的情况出现，那么重庆市对于房地产业的态度就只能表现为支持，因此在地方政策层面不会出现明显的不利于房地产的变化。,房地产相关的收入已占到财政总收入的1/4强 地方政策层面不会出现明显的不利于房地产的变化,重庆房地产政策走向研判 保税港提升西部金融中心地位，加速城市升级。,国务院以国函2008100号文件正式批复同意设立重庆两路寸滩保税港区。该保税港区规划控制面积8.37平方公里，分水港和空港两个功能区。 其中，水港功能区面积6.00平方公里；空港功能区面积2.37平方公里，分为两个地块：其中地块一面积1.04平方公里，地块二面积1.33平方公里。 两路寸滩保税港区的设立，将大力推动我市经济社会又好又快发展。,经评估，以重庆保税港区为中心，500公里半径划圈，辐射面积约80万平方公里，加之局部经干线交通辐射的吸引区域，预计辐射总面积约100万平方公里。,重庆房地产政策走向研判 两江新区完善西部开放型经济体制,“两江新区” 市人大常委会组织在渝全国人大代表就重庆设立重庆北部内陆开放试验区进行了专题调研，据悉，该开放试验区即是“两江新区”的原型，即在划定区域范围内，实行开放引领、开发与开放紧密结合，政策先行先试的特定经济区域。,在开放试验区内建立适合西部内陆地区特点的开放型经济体制机制，探索先进制造业和服务业发展新模式，节约、集约利用土地的区域，成为中央加快推进西部地区开发开放的战略制高点，率先发展、加快发展、跨越发展的载体和平台。,重庆房地产政策走向研判 西三角中国第四增长极,在今年全国两会期间，重庆市常务副市长黄奇帆提出西三角经济圈概念，其核心内容是重庆经济圈、成都经济圈和关中城市群联合共同打造中国第四增长极。而就在两会上，重庆市代表团已提请国家有关方面将西三角经济圈纳入国家“十二五”规划。,“西三角”的概念，与成渝经济区的概念并不矛盾，只是范围扩大了。“西三角经济圈”的全称是“西部川陕渝金三角”，包括重庆经济圈、成都经济圈、以西安为中心的关中城市群，总面积22万平方公里，人口1.18亿，包含47座城市，gdp总额1.5万亿元，占全国的6.3%，占整个西部的33%。,为了在交通领域更加便捷，重庆加强了基础设施建设，这成为了重庆本轮拉动内需的重点。 据重庆市统计局数据显示，今年以来，重庆以交通、水利为主的基础设施投资进展顺利。1-2月，重庆累计完成投资126.70亿元，同比增长50.8%，带动全社会投资增长17.1个百分点，是投资快速增长的第一引擎。,宏观市场背景与趋势研判 重庆市正处于第三产业快速发展契机。,综合以上几点分析结构，我们可以判断： 1、重庆市目前处于历史上少有的经济高速增长时期，其中第三产业的资本规模扩大以及其所带来的资本升级换代带来重庆房地产市场空间在传统的以住宅开发为主的基础上，还面临着广阔的商务及商业地产市场契机。,2、从保税港到两江新区，再到西三角规划，国际化大都市有了实质的内容，国家政策对于重庆城市发展给予了空前的支持，其力度不亚于80年代的深圳。,由此可以判断，未来重庆的发展空间巨大，在重庆高速发展期间内，介入重庆cbd中心区商务地产开发对于企业获利及未来战略均将起到积极的促进作用。,宏观市场背景 与趋势研判,经济测算,各物业 市场背景分析及趋势研究,产品建议,contents,目录,重庆房地产 整体市场重点研究,项目本体研判,part 1 写字楼市场研究,解放碑写字楼市场研究 概念及标准,甲级写字楼概念 甲级写字楼是对租用或购买的办公楼宇综合素质、品质评定，等级的划分。 甲级写字楼标准 国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。,基于规划要求该项目写字楼定位为超甲写字楼。,解放碑写字楼市场研究 硬件要求,建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间； 标准层高：室内净高3.3m以上； 标准承重：楼板承重在2.5kn/m2以上； 供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80w/m2以上； 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台,候梯时间不超过30秒钟。 停车位：每6090平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统； 智能化系统 ：达到5a级标准；,办公（oa）：预留oa电力负荷50va/m2以上，办公室oa布线采用网络地板或地面线槽； 通信（ca）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（ba）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（fa）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（sa）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；,外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂： 有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高 级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套； 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫生间： 进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求； 办公间： 墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。,解放碑写字楼市场研究 装饰装修及配套服务,配套服务： 齐全的商务配套、生活设施，还能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等,解放碑写字楼市场研究 解放碑写字楼发展状况及分布,解放碑作为重庆最繁华的商务中心，基础设施较为完善，商务围浓厚，是重庆写字楼发展最早、目前发展最成熟的区域。区域内集中了大量写字楼物业，其中已投入使用的高品质写字楼共有 6 座（含酒店商务楼），总面积为 22.7 万平方米。 cbd中心区，中西部经济中心、中国第四城、国际化大都市的名头显然不是这区区22.7万写字楼所能承载的，周边兄弟城市成都的cbd中心高端写字楼拥有量达到60万，重庆如此少,的写字楼拥有量只能说明两个问题，一是城市商务基础差，二是城市商务物业发展空间巨大。,解放碑写字楼市场研究 解放碑高品质写字楼租售情况,表1-1：解放碑已投入使用高品质写字楼基本信息,解放碑中高品质写字楼体量较大，其中大多数都在2004 年之后才投入使用。单就物业品质而言，1998年投入使用的大都会商厦在硬件设施，软件管理等方面都优于其它写字楼物业，是目前重庆市最为顶尖的写字楼，其租金价格最高，入驻率达98。而最近投入使用的世界贸易中心和国际贸易中心，由于入市时间较短、体量较大以及物管等相关因素，目前入驻率较低。而其它几栋高品质商务楼入驻率也都达到 95，市场接受度良好。 由此可见配置越高的写字楼，市场抗风险能力与增值能力越强！,解放碑写字楼市场研究 高品质写字楼入驻企业特征,在使用客户方面，据调查，买、租高品质写字楼的企业主要以银行、律师、咨询、广告、会计师事务所、房地产开发商、工程建筑设计、保险、装饰等行业的企业为主。从租、买写字楼企业的性质不难看出，大多是以第三产业（即服务、中介）为主。传统工业企业买、租写字楼办公的较少。 若从租、买写字楼企业的性质来看，则主要以国际品牌企业、国内品牌企业及本地快速成长型企业为主。如一汽“奥迪“在国贸中心购买两层楼作为西部办公总部；重庆海浪集团则在国际商务中心下单；希尔顿则吸引了平安保险、华为科技、爱立信科技等出租大客户。这些大客户签租约基本上都是三年，面积均为一层楼（1100 左右）；中国石油在世贸中心购置三层楼作重庆分公司总部。 上述写字楼物业的入驻客户中，服务行业客户所占比例几乎都排在各物业第一位。其中大都会中入驻的服务业单位占到了 1/4，万豪入驻客户中近四成属于服务业。,解放碑写字楼市场研究 解放碑普通写字楼租售情况,表1-1：解放碑已投入使用普通写字楼基本信息,此类办公物业大都投入使用年份较早，硬件设施相对较差，租金价格和物管水平也无法区域内的高品质写字楼媲美，但仍满足了以中小企业和成长型企业为主的大量企业需求。,解放碑写字楼市场研究 典型项目,大都会广场,空间指标：大堂面积200平方米，标准层净高3米，过道宽度1.8米，单层面积1600平方米。 电梯配套：10部日立牌电梯，其中高、低区各3部客梯，2部消费梯、2部货梯。客梯可载重量1600公斤，可载人数21人。 硬件配套：大、中、小标准会议厅、五星级酒店、商务会所、中西餐厅、小型影院、真雪溜冰场、保龄球场、400停车位、分户式中央空调。 智能化系统配套：停车场及电梯大堂内均设有闭路电视及防盗报警系统，自动化中央消防系统及中央电脑机电操作系统。,解放碑写字楼市场研究 典型项目,世贸中心,纽约纽约,解放碑写字楼市场研究 典型项目,解放碑写字楼市场研究 小结,1、解放碑商圈写字楼数量有限，市场空间巨大； 2、涵盖高中低各档次写字楼，未来的发展趋势将通过改造，逐渐将低端写字楼置换出去； 3、高品质写字楼体量不大，集中在04年投入使用，硬件配置有待提高； 4、高品质写字楼入驻企业以第三产业为主，多为国际国内品牌企业，许多企业将重庆总部选设在此； 5、解放碑商圈高端写字楼的出租率普遍达到85%以上，租金水平逐年递增。,part 2 酒店市场研究,重庆高星级酒店市场研究 重庆酒店业概述,从1997年直辖以后，重庆酒店业才真正发展起来，市内各大星级酒店如雨后春笋般崛起，不断地涌现出的诸如：重庆万豪酒店、重庆劲力酒店、重庆大世界酒店、重庆五洲大酒店等为代表的新型星级酒店，以其独特的经营管理理念和优良的服务品质，为重庆市酒店业注入了生机和活力，形成了各种所有制成分共存、目标市场细化的市场格局。,在重庆酒店高速发展的十年中，体现的特征为高星级酒店发展速度快，而普通经济型酒店发展速度慢的特征，出现这种情况，是与城市经济结构有关的，在以固定资产投资作为主要经济拉动手段的城市发展阶段，经济活力是局部的，是相对高端的，因此相对应的高星级酒店发展迅速。,重庆高星级酒店市场研究 重庆酒店业概述,然而近两年我们可以看到，风靡全球的经济型酒店开始在重庆遍地开花，速8、如家、马瑞卡等知名商务酒店连锁品牌纷纷登陆重庆，同时随着小户型投资产品的市场投放量不断增加，本地小规模，与住宅混搭的经济型酒店、日租酒店也在大面积开店，据不完全统计20052008年新增经济型酒店386家，新增客房19300间，新增经营面积77万平方。,然而就这样的增长速度，目前重庆的经济型酒店数量规模较之成都、上海、北京等中心城市而言，总量还是很少，只处于萌芽阶段。因此，未来重庆经济型酒店的发展速度将会随着城市产业结构调整，经济活力的进一步提高而继续高速发展。,重庆高星级酒店市场研究 五星级酒店分布及出租情况,表：重庆市五星级酒店分布,重庆市五星级酒店集中在解放碑商圈,其次是观音桥商圈。,表：重庆市五星级酒店出租率,重庆市五星级酒店平均客房出租率逐年上涨趋势，2008年平均客房出租率达70.37%，较2007年上涨5.07%.,重庆高星级酒店市场研究 五星级酒店客房规模及开发成本,表：重庆市五星级酒店客房规模,在现有的五星级酒店中，客房数量集中在300-400间。,表：重庆市五星级酒店建筑体量及开发成本,海逸酒店是重庆第一个五星级酒店，完全按国际五星级酒店标准来进行硬件投入，因此成本较高。后期的五星级酒店多采用国内标准，因此成本大大降低。 酒店成本中装修费用占到整个酒店投资的1倍多甚至部分酒店超过2倍多。因此投资酒店对资金量要求较高，融资方式多样，与酒店管理公司合作经营常成为地产开发商主要方式。,重庆高星级酒店市场研究 五星级酒店案例（1）,重庆世纪金源大饭店 位置：重庆江北区建新北路二支路1号 星级：五星级 总建筑面积：14.8万平方米，其中地上建筑8.6万平方米 车库：地下车库1.53万平方米，拥有500个车位 客房数：402间 楼层：35层 开发成本：6.8亿元 管理公司：世纪金源集团 客房配置： 高级客房、豪华客房、行政客房、行政套房、豪华套房、总统套房。6-35层为酒店客房，其中30-35层为行政楼层。客房共402间，其中标准客房354间，豪华套房47套，总统套房1套。 服务及配套设施： 服务设施： 饭店客房可接收到cnn、cnbc、nhk、hbo、phoenix等国外加密频道和普通国内各卫星电视频道及酒店自办节目。 饭店客房均设洗衣、定餐、备车、叫早、票务代理等多种服务。 餐饮设施： 中餐厅大厅可容纳300人,并有豪华包厢31间。 日本料理大厅可容纳50人,并有豪华包厢7间。 自助餐厅可容纳180人。 扒房可容纳120人。 酒廊可容纳120人 。 茶艺居可容纳50人。 大宴会厅可容纳1000人。 会议设施： 大小会议厅11个，拥有超豪华首长接见厅及休息室，以及可容纳200人的国际会议厅和容纳1000人的宴会厅。 休闲娱乐设施： 拥有上下两层4.7万平米拉斯维加斯式地下不夜城，分布着商铺、美食街、超市、digital音效的新型电影院、室内标准游泳池、韵律操、健身房、美容美发等设施于一体，还有豪华的ktv、桑拿房、夜总会、的士高舞厅等休闲娱乐场所。作为世纪金源大饭店的休闲娱乐设施，同时也面向社会消费者。,君豪大饭店 位置：重庆市江北区北滨路嘉陵江畔（董家溪） 星级：五星级 总建筑面积：5.5万平方米 客房数：405套房 开发成本：5.5亿元 楼层：楼高26层 管理公司：世纪金源集团 客房配置： 高级客房、高级套房、豪华客房、豪华套房、行政客房、行政套房、总统套房 所有套房共45间（含总套一间），所有的单人间共146间，所有双人间共214间.客房朝向有江景、方特公园、住宅及写字楼等。高级楼层：512f豪华楼层：1527f;行政楼层：2830f. 服务及配套设施： 商务中心、租车、票务、 洗衣房、商场、停车场 餐饮设施： 金豪源中餐厅：主要以粤菜和川菜两种菜式为主，湘菜为辅。中餐可同时容纳450人用餐。中餐大厅面积716平方米，可容纳220人同时就餐。中餐厅有豪华包厢25间。婚、寿宴可容纳670人（中餐厅220人、大宴会厅350人、国会厅120人）。 君豪自助餐厅：可容纳150人。有包房3间，共可容纳30人 豪景苑大堂酒廊：可容纳68人 流香轩茶艺居：可容纳140人 会议设施： 商务中心、大宴会厅、具有同声传译功能的国际会议厅、首长接见厅、以及各类大、中、小型会议室 11 个，提供数字会议系统、 多种语言同声传译系统、摄像跟踪等现代化的会务设施。 休闲娱乐设施： 健身、游泳、棋牌、卡拉ok、美容美发、按摩、夜总会 重庆君豪大饭店拥有2.2万平方米的附属娱乐设施（女子spa、桑拿中心、康乐中心、夜总会、ktv、特色餐饮、游戏中心、网吧），拥有重庆最大停车场并与金源购物中心、华强方特娱乐主题公园、高级商务公寓、写字楼相互辉映，规模宏大、设施完善的集休闲、会议、娱乐、购物、商住、办公于一体的时尚中心。,重庆高星级酒店市场研究 五星级酒店案例（2）,海逸酒店 位置：重庆五一路 星级：五星级 建筑面积：3.05万 客房数：309间 楼层：高37层 管理公司：海逸（香港）酒店管理公司 服务及配套设施： 服务项目：会议厅、商务中心、外币兑换服务、票务服务、ddd电话、idd电话、洗衣服务、商场、医务室、理发美容室、出租车、全部房间免费宽带上网 餐饮设施：西餐厅、咖啡厅、酒吧、客房送餐服务 娱乐设施：交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉ok厅、棋牌室、室内游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室,重庆高星级酒店市场研究 五星级酒店案例（3）,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店出租率、规模、开发成本,表：重庆市四星级酒店出租率,四星级饭店的营业情况逐年变好，2008年平均客房出租率达到了74.12%.,表：重庆市四星级酒店客房规模（酒店房间数、床位数）,四星级酒店平均客房数和平均床位数均呈逐年减小走势，其中2007年平均客房数为178间，平均床位数为293张。,表：重庆市四星级酒店建筑体量及开发成本,四星级酒店建筑规模集中在3-4万方，单位成本集中在4000-6000元/平方米。,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（1）,重庆劲力酒店 位置: 重庆市石桥铺科园二路九号 星级：四星级 占地面积: 10亩 总建筑面积:3.2万平方米 开发成本：2.8亿元人民币 楼层: 16层 房间数: 251间 管理公司:天鹅(香港)酒店管理公司 客房配置: 商务标准间119间、普通标准间23间、豪华标准间5间、商务单人间49间、豪华单间32间、普通单人间7间、套房9间、豪华套房3间、复式套房3间、总统套房1间。 服务及配套设施： 洗衣房、美容美发、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、会议室、商务中心、16道美国amf8800保龄球馆；室内羽毛球馆、壁球馆、攀岩馆、乒乓馆、斯诺克、沙弧球及棋牌娱乐大厅；标准篮球场、网球场；专业标准健身中心及跳操房。,重庆五洲酒店 占地面积: 50亩，其中后花园占地10亩，前庭广场10亩 总建筑面积:3万平方米 房间数:199间 开发成本：1.2亿元人民币 楼层:总层高30层 客房配置: 酒店豪华大床、单人房47套；一室一厅、二室一厅行政套房16套；豪华双人房136套。（其中特色房间20间，设女性房及高级商务房）。,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（2）,重庆扬子江假日饭店 位置：重庆市南坪北路15号 星级：四星级 占地面积:100亩 总建筑面积:4.5万平方米 房间数: 379间 开发成本：2.34亿元 楼层：总层高21层。 客房配置： 总统套房、豪华套房、商务套房、江景标准间 服务及配套设施： 会议厅、商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、ddd电话、idd电话、洗衣服务、残疾人客房、商场、医务室、理发美容室、 餐饮设施：中餐厅 西餐厅 咖啡厅 酒吧 客房送餐服务 娱乐设施：交谊舞厅 迪斯科舞厅 卡拉ok厅 棋牌室 桌球室 游泳池 网球场 高尔夫球场 小型高尔夫球场 健身室 按摩室 桑拿浴室,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（3）,重庆大世界酒店 位置：重庆市南坪北路15号 星级：四星级 占地面积: 1.4万平方米 总建筑面积: 8万平方米 房间数: 248 管理公司：天鹅（香港）酒店管理有限公司 客房配置： 商务标准间、商务套房、商务公寓 服务及配套设施： 会议设施, 停车场, 免费早餐, 医疗服务, 商务设施, 商店, 外币兑换, 婴儿看护服务, 快速登记入住, 快速结帐退房, 残疾人设施, 洗衣服务, 电梯, 空调, 美发厅, 美容室, 行李搬运服务, 酒吧, 餐饮设施：食神鱼翅海鲜城, 咖啡西餐厅, 娱乐设施：健身房, 夜总会, 室内游泳池, 按摩, 桑拿, 网球,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（4）,重庆皇嘉大酒店 位置：重庆中山一路85号 星级：四星级 占地面积：6千平方米 建筑面积：7.5万平方米 客房数：268间 楼层：楼高32层 开发成本：3亿元 管理公司：紫荆(香港)酒店管理有限公司 客房配置： 标准间：37平方米，豪华标间：:52平方米；豪华单人间：30平方米；普通单人间30平方米；商旅套房：50平方米；观景套房：80平方米；行政套间：70平方米。 行政套房3间，豪华套房13间，普通套房9间，豪华单人间19间，标准双人房175间，标准单人房49间。 服务及配套设施： 服务项目：会议厅、商务中心、ddd电话、idd电话、理发美容室、部分房间有宽带上网 餐饮设施：中餐厅 西餐厅 娱乐设施：棋牌室 桌球室 电子游戏机室 保龄球场 健身室 按摩室 桑拿浴室,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（5）,佳宇英皇酒店 位置：九龙坡区直港大道 星级：四星级 总建筑面积：3.7万方 开发成本：2.1亿元 客房数：203间 楼层：21层 管理公司：罗顿酒店管理公司 客房配置： 商务标准双人间、豪华单人间、豪华套房、普通套房、生态套房a型、生态套房b型、女性房 服务及配套：设施中餐厅、九龙滩海鲜食府有30个vip包房，加上大厅，可同时容纳500人用餐、多功能厅、四个中小型高级会议室，商务中心、精品屋、桑拿、娱乐设施、美容美发。,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（6）,重庆宾馆 星级：四星级 占地面积：14970平方米 总建筑面积：23940平方米 客房数： 267间 服务及配套设施 设有龙凤中餐厅，阳光海鲜厅，雅妆西餐厅，及颐养锦厅和两个酒吧，餐位800多个，配备有会议厅，接见厅，多功能厅，还安装有中央空调，背导音乐，中央监视系统，安全呼唤装置，国内外卫星传送电视节目，国际国内直拔电话，图文传真等先进设备，并附设各种娱乐设施，同时配备了健身房，室内游泳池，桑拿美容厅，大型停车场等设施。,重庆高星级酒店市场研究 四星级酒店案例（7）,重庆高星级酒店市场研究 酒店结论,1、五星级酒店和四星级酒店出租率相当， 五星级酒店2008年出租率为70.37%，而四星级酒店的出租率为 74.12%。 2、随着城市商务活动的增长加速，五星级酒店的市场前景看好。 3、已知重庆市内未来四星级酒店数量将飞涨。 4、按照国内酒店的星级标准，在硬件投资上，四星和五星的实际投资相当。 5、通过与五星级管理公司合作，在软件上达到超五星是容易实施的。,part 3 公寓市场研究,重庆公寓市场研究 公寓概念及特征,公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓 （apartment building）。,商住公寓的概念大概出现于1998年底，当时在紫竹桥附近的嘉慧苑，其前身就是一个写字楼，因写字楼市场不景 气，开发商将其改造上层居住、下层办公的准商住公寓而受到成长型中小企业的宠爱，之后北京市又出现一批类似的项目，但不论从规划设计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，而且里面存在的主体归属，安全保障等问题也曾经在1999年和2000年引起京城颇多讨论和关注。2002年soho现代城正式亮相，它给人们带来了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵，商务配套和生活配套也让用户耳目一 新，后来市场上又出现了“只商不住“的纯商务公寓和“商住分区“的商住公寓，市场进入一个新的开发热潮。,创汇首座,重庆公寓市场研究 典型项目,价 格： 15000元/ 位 置： 渝中区解放碑cbd新华路388号 物业类型：集精装公寓、loft写字间、时尚商场、商务会所多种业态于一体 开 发 商： 瑞安中华汇 建筑面积：约86，000平方米 楼层：共37层 精装小户公寓：面积约30，000平方米 （共24层：10-24层） loft写字间：面积约20，000平方米 （共6层：4-9层） 时尚商场：面积约20，000平方米 （共5层：b1-3层） 豪华商务会所：面积700平方米 停车位：约200个,该项目紧邻京剧团项目地块，原为重庆知名烂尾楼：瑞奇大厦，该项目开盘售价将达到15000元/，此价格为京剧团项目成交价格估算提供了有效的参照坐标,日月光中心广场,整体规划：按城市综合体的模式来打造，总建筑面积约72万平方米。由5幢呈螺旋型上升的超高层建筑组成，是重庆最高的建筑群。主要功能由五星、六星级国际酒店、5a级写字楼、中央豪宅以及购物广场等四大业态组合而成。,配置： 15000中央公园、双标准游泳池和11部最高速度3.5米/秒的国际品牌电梯的标套，以及4000的私人豪华会所。,售价： 首次开盘推出解放碑1号公寓30层以下房源（共55层），均价8620元/； 第二次开盘推出30层以上房源，均价11000元/。 项目市场认可度较高，去化速度较快。,重庆公寓市场研究 典型项目,重庆万达广场,整体规划：总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目。重庆万达广场集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。,售价： 均价8300元/。,重庆公寓市场研究 典型项目,协信中心,整体规划：项目位于重庆江北观音桥商圈，总建筑面积约15万平方米。集精品酒店、顶级行政酒店公寓、国际商务写字楼、高档时尚mall等复合业态于一体。,售价： 均价13600元/；,重庆公寓市场研究 典型项目,重庆市公寓市场,公寓总结,公寓物业通常以城市综合体配套形式出现，以商务公寓和酒店公寓两种模式出现，在功能上与其它物业进行互补，公寓物业内部配套的完善对其档次的提升起到重要的作用，服务于商务功能和酒店服务的配套设施尤为重要，如商业、会议中心及餐厅等配套。 开发商的品牌价值，所处地段的地理属性及自身档次对公寓物业价格影响较大，套内均价普遍位于900013000元/平方米。 地段、交通、商务商贸氛围、价格及自身产品质量，成为消费者购买所关注的普遍因素。,part 4 商业市场研究,商业市场研究 重庆市各大商圈概况,解放碑商圈 位于重庆市渝中区，是重庆市最繁华的商圈之一。该商圈的起源可以追溯到上世纪，商圈成型于解放后。自直辖后，全国第一条商业步行街重庆解放碑中心购物广场，开始有了质的提升。作为重庆市最繁华的商圈之一，其发展得到了重庆市渝中区政府的大力支持，致力于打造成为重庆市的“时尚之都”。,江北区观音桥商圈 2006年8月16日，观音桥商业街被正式命名为“中国著名商业街”，成为西南地区首条“中国著名商业街”。目前观音桥商圈已经成为了重庆主城商业副中心中集聚能力、扩散能力、辐射能力最强的一个商圈。,沙坪坝区沙坪坝商圈 1997年，三峡广场开始兴建，沙坪坝商圈才逐渐开始真正成型。是目前重庆仅次于解放碑商圈的最大次级商圈，是四大区域性商圈中零售额最高的，具有明显的教育经济圈特征。,九龙坡杨家坪商圈 杨家坪商圈在2002年以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资2.5个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店等大型零售商业企业。,南坪商圈 据南岸区政府南坪商务圈五年发展规划，南坪商圈将大打特色招牌，提出要在未来五年重点发展会展、医药、汽车、家居四大产业，并建设休闲运动、灯饰建材、会展、汽摩四大街道。,商业市场研究 解放碑商圈分析,解放碑商圈范围 以解放碑步行街为核心，北起临江门、南至较场口、西达民生路、东到小什字，即由临江路、沧白路、新华路、民生路所围合而成的多边形区域，总面积约1.2平方公里。,现有商业项目： 大都会太平洋百货 重庆百货 美美百货 重百大楼 新世纪百货 王府井百货 赛博数码广场 国美电器 商社电器 轻轨名城地下商场 81汇金地下商街 中环银座地下商街 青年大街地下商街 待面世项目： 恒基项目 万豪国际金融中心 保利广场 瑞安创汇首座,商业市场研究 解放碑商圈商业体量分析,未来解放碑商业体量将是现在的1.6倍。,商业市场研究 解放碑商圈商业租金情况,商圈内主要商业街租金分布情况（元/月）,商业市场研究 解放碑商圈定位及评价,商业市场研究 解放碑商圈小结,解放碑商圈大型百货商场之隐忧 众多企业齐聚于此，竞争激烈，但各自发展情形良莠不齐。客户定位却大致重迭中高端消费群，同质化商业业态产生。有的更直接锁定最高端的消费群，但由于本地区租金较高，故中低端市场锁定相对较少。 解放碑商圈购物中心尚待开发 做为重庆的核心商圈及cbd核心，其零售业态主要有：购物中心、百货店、超市、卖业店、专卖店、便利店。做为重庆市cbd的核心，只有一家严格意义上的购物中心，与市场需求不符，购物中心有待于开发。 商圈内主要商场功能较为单调 商圈内主要商场内多以零售为主，在如今百货购物中心化的前提下，越来越多的百货公司选择在其业种组合上增加休闲娱乐业种，因其管理模式制约，多数服务业种在百货公司内没有独立进出空间，故营业时间易受限制，进而导致了百货公司内业种竞争力不足。,part 5 城市综合体研究,项目规划实际就是城市综合体，我们将通过对国内外城市综合体项目的成功案例，找出最适合本项目的商业模式。,城市综合体案例及类比项目研究 国内外典型综合体案例研究 综合体的发展模式有四种,模式1：均衡发展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+,模式2：以写字楼为核心功能的发展模式 complex=office（主）+apartment（次）+hotel & shopping+,模式3：以酒店为核心功能的发展模式 complex=hotel（主）+apartment（次）+ office & shopping+,模式4：以商业为核心功能发展模式 complex=shopping（主）+ hotel & apa