柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 2011-64页.ppt

2019/7/15,柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析,辉煌集团柳州地产公司策划部,2,本报告思维框架导图,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,说明：本报告思路是通过对市场的宏观、中观、微观的分析，评估市场环境和项目自身的优劣势，为项目建设与发展提供参考依据,3,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,宏观市场环境,4,柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市,柳州，又称龙城，是广西重要的区域中心城市，广西第二大城市，广西工业名城、历史名城、文化名城、旅游名城。 柳州，是沟通西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。境内高速公路及国道纵横交错。水路可上溯贵州，下航港澳。 柳州还是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美称。,柳州,北部湾经济圈,华南,西南,中南,柳肇铁路线,湘桂铁路线,贵桂铁路线,桂柳南高速公路,5,柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）,市内行政区管辖范围包括城中区、柳南区、鱼峰区、柳北区、柳东新区、官塘区；另管辖柳江县、柳城县、融水县、融安县、三江县、鹿寨县。,柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。,鱼峰区：总面积约122平方公里，总人口22万人。,旧机场片区：面积7平方公里，居住人口5万人,流动人口3万人。,城中区：总面积为125平方公里，人口12万。,柳南区：总面积为162平方公里，人口30万。,柳北区：总面积282平方公里，人口36.21万。,6,柳州市地区市场总值（gdp）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道,初步核算，2010年，柳州市完成地区生产总值1260.05亿元，年增长率16%； 柳州市“十二五”目标全面实现，与2005年比，全市地区生产总值增长了1.1倍，年均增长20.33%,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,gdp增幅和房地产业 发展状况的关系,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,7,柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康,柳州市人均gdp “十五”期间持续上升，平均年增长率23%。 2010年柳州人均gdp5100美元。排名广西十四个地级市第一位。（南宁人均gdp3949.6美元）柳州房地产目前处于快速发展的黄金期； 柳州人均gdp已超过全国和全区人均水平，全国人均生产总值排95位 柳州日报）。,800-4,000,4000-8,000,8000-20,000,0-800us$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,人均gdp和房地产业 发展状况的关系,8,产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长,2010年第一产业增加值8.315亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值635.41亿元，同比增长31.5%，第三产业增加值80.12亿元，同比增长20%。 “十一五”末期，三次产业比重由2005年的11.5:52.0:36.5发展为8.3:63.0:28.7，产业结构进一步优化。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,9,柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展,2010年，柳州市全社会固定资产投资1005.1亿元，增长47.4%； 城乡50万元以上投资136.2亿元，增长29.2%；城乡居民投资19.3亿元，减少1.7%。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,10,人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障,柳州市近几年人口平稳增长，“十二五”规划末期，柳州市常住人口将达到230万人。人口快速增长为房地产的需求提供必要的支撑； 柳州市城镇居民的人均可支配收入逐年增长，在广西稳居前二位，说明柳州市民的购买力相对较强。这是房地产快速发展的有利保障。,数据来源：2005-2011年柳州市政府工作报告,11,“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用， 在十年之内，本项目的区位优势不可复制,根据柳州远期规划，柳州将形成以三门江森林公园为绿心，柳州主城和官塘新城为一体的“一心二城”城市新格局。 依据河东北片区控制性详细规划 ，河东北片区的定位是：柳州市高新技术开发区的研发基地，柳州市文化教育和体育活动的中心，是配套设施完善、居住条件优越、山水景观独特的综合城区。,柳州市区,官塘新区,12,结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展,“十一五”期间，柳州市gdp总量持续快速增长。固定资产投资额持续走高，连续五年在全区排名前三，有力地支持柳州市房地产市场的快速发展；,“十二五”的新规划将推动城市有序发展，旧城改造运动将极大地推动市区房地产的需求；,产业结构进一步优化，人均可支配收入进一步提高，表明柳州市民的购买力越来越强，是房地产市场健康发展的基础；,2010年柳州市人均gdp达5100美元，位列全区第一；房地产市场已进入快速发展的黄金期，发展潜力十分巨大；,“十二五”规划末期柳州市区城市人口预计将达230万以上，人口基数不断扩大，将全面带动柳州房地产开发的热潮。,13,柳州房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,14,房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航,“十二五”期间，柳州市的房地产投资总量呈上升势态。2010年柳州市房地产累计完成投资达165亿元，增长37.5%；位居广西第二位。（同期南宁317.5亿元，增长40%，排名第一。） 2008年起，柳州市的住房建设规模将逐渐下降，这对于抑制房价过快增长具有重要作用，这也是柳州市城市旧城改造拆迁顺利进行的保障。,数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源：柳州市统计局,15,近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米,2010年，全柳州累计施工面积1318万平方米，同比增长32.4%；竣工面积296万平方米，同比增长21.8%；累计完成施工产值约81亿元，同比增长31.7%； 2010年，柳州住宅商品房现房平均售价为4771元/平方米，比2009年上涨近五百元； 2010年，共销售商品住宅15653套，比去年17364套下降9.7，商品房销售面积也较前一年增长13%。,数据来源：柳州市住房和建设委员会年终总结,数据来源：柳州市统计局,16,2011年元月至今，土地成交616.5亩，成交金额16.62亿元，一级市场全面复苏,数据来源：柳州市国土资源局,17,三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显,2011年一季度，柳州新建商品住宅预售备案成交套数为3528套，成交面积为365872.14平方米。 城中区成交1410套，成交面积150738.1平方米；柳北区成交418套，成交面积39656.29平方米；柳南区成交795套，成交面积80172.73平方米；鱼峰区成交857套，成交面积89340.59平方米。柳东区成交48套，成交面积6000.44平方米。,数据来源：柳州市房产交易管理中心,18,政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律,19,结论：柳州市房地产总体保持供需平衡，产销两旺，目前市场情况健康良好,“十一五”期间，柳州市房地产投资额持续增长，在全区位列第二，房地产投资额占社会固定资产投资额比重不断减少，表明柳州市房地产行业正在健康平稳发展；,2011年一季度商品房成交较去年下降22%，但3月环比上涨38%，表明柳州房地产市场正在回暖；,2010年土地供应566.57亩，比2009年减少60%以上，市场萎缩；2011年仅一季度经营性用地成交616.5亩（未加上本地块），土地市场复苏迹象明显；,“十一五”期间柳州房地产呈供需两旺的势态，价格走势平稳增长，2010年商品房均价比上年上涨11.21%，在控制范围内；,2011年“国八条”政策对房地产的影响正在降低，调整住房结构体系，保障房地产行业健康持续的发展，是未来房地产调控的主旋律,20,河东房地产环境,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,21,按现有市场格局，柳州房地产区域可划分为河东、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板块；河东板块是公认的房地产标杆性区域,房地产发展与城市发展息息相关，柳州市“向东”发展的总体方针不变，河东板块依然是未来几年内发展的热土。 近2年政府对旧城区的拆迁改造成为楼市发展的新看点，房地产发展因旧城与新城的差距、客户的心理需求、各区域的可塑空间不同而具有各自的发展空间及价值空间。,22,河东板块部分在售房地产项目一览,住宅市场,数据来源：辉煌地产策划部3月市场月报,23,地段是最大的卖点，缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大,河东板块住宅供给特征,产品特征,价格特征,均价集中在7000元/平方米左右，以东郡、中央美地、阳光100、清华坊为代表，品质好的产品均价最高达到10000元/平方米,均价集中在4500-6000元/平方米左右，以华展华园、大城小院、盛天龙湾为代表，均价未能突破7000元大关；,24,营销从地段优势转向打造优越的生活方式，开始注重品牌和细节，逐渐走向成熟的模式,除阳光100、盛天龙湾、大城小院有较多的营销活动外，其余项目营销手段较为单一，多以广告营销为主，发布形式有报纸、路旗、大型广告牌等； 部分楼盘通过房地产网站做了网络营销，但效果不明显；,住宅供给特征,25,需求特征以投资和自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素,购房需求,投资、结婚、拆迁、进城、改善居住环境等,公务员 供电、金融、电信、邮政、移动等高薪行业职员 医生、老师等稳定收入群体 柳钢、五菱、柳机等大型国企职工 私营企业主 柳州周边县份有能力购房者,在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格、物业管理等。 区域：河东区为首选； 房型、面积：100平方米以上的三房 单价：目前6000-7000元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,住宅需求特征,26,华展华园,住宅市场 竞争对手情报搜集,27,盛天龙湾,住宅市场 竞争对手情报搜集,28,清华坊,住宅市场 竞争对手情报搜集,29,阳光100,住宅市场 竞争对手情报搜集,30,大城小院,住宅市场 竞争对手情报搜集,31,中央美地,住宅市场 竞争对手情报搜集,32,兆安现代城,住宅市场 竞争对手情报搜集,33,凤起新都,住宅市场 竞争对手情报搜集,34,结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移,住宅市场遍地开花，未来城市向东发展，河东置业是主流选择；,河东区后续土地供应有限，板块逐渐向东郊扩进；现有项目的后续供给强劲，以在售楼盘的后期开发为主；但由于土地供给量限制，有大型的新项目出现的机会很小；,柳州市目前商品房销售均价在5000元/平方米左右，各项目售价因本楼盘的区位、规模、品质不同而不同，；河东区销售区间价在5500-10000元/平方米，南北格局差异性较大；,河东的区域位置和未来规划预期，成为影响消费者置业的首要因素；住宅市场畅销户型为90-110左右的三房，消费者越来越关注环境、物业管理和开发商品牌等因素；,住宅市场,住宅市场营销卖点逐渐由单纯的区位优势、地理优势开始向打造生活方式的方向转变，营销手段在价值实现中的作用逐步增强。,35,河东商业市场,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,36,初步形成“16”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈,商业市场,37,区域商圈各有特色，河东区是发展中的大型商务办公金融中心，发展潜力不可估量,商业市场,38,各商业圈代表项目,五星商业大厦在柳州市商业圈格局中占据了及其重要的位置,39,谷埠街国际商场在柳州市商圈格局中占据有利地位，发展势头强劲,各商业圈代表项目,40,阳光100城市广场是柳州市商圈中的新生一代，发展潜力不可估量,物业类型： 5a写字楼、高层住宅 总户数：3000户 占地面积：242.5亩 总建筑面积：700000 绿化率：37% 容积率：5 项目地址：桂中大道南端2号，河东两条主干道桂中大道与文昌路交汇处，文昌桥东，市政府新址对面，距离柳州快环5分钟车程。 楼盘价格：5000元/ 物业收费：住宅1元/平米，办公公寓1.8元/平米,各商业圈代表项目,【阳光100城市广场】地处文昌桥东，柳州未来cbd核心区域，与柳州新市政府、市政广场隔街相望。由全国地产品牌阳光100，联袂国际顶尖设计团队澳大利亚dcm及德国as&p执笔规划，建设集国际五星级酒店、5a写字楼，国际商业街、国际公寓于一体的70万平米大型城市建筑综合集群。 【中央商务区写字楼】专为企业总部量身订制：28层93米恢宏建筑高度，搭载4.7万纯商务品质办公空间，造一体化现代纯商务办公。 【cbd国际公寓】强调城市中心的国际化生活，步行五分钟就可到达市政广场、超市、银行、餐饮店、西餐厅、咖啡馆、酒吧、影院、国际五星级酒店、高档写字楼等等，配备世界10强酒店管理公司卡尔森集团旗下“丽笙”国际五星级酒店，配备7.8万平米国际商业街，容纳大型超市、影院、百货、中式餐饮、咖啡、休闲吧等。国际品牌餐饮“肯德基”已签约进驻。）,41,冠亚尚城国际为柳北商业圈注入一剂强心针；保利大江郡激活柳北商业圈,竞争项目：冠亚尚成国际 位置：柳州城市中轴线跃进路中段，地处柳北区、城中商业区、河东行政区三大城区交汇核心位置。 占地面积：项目总用地面积近80亩。 建筑面积：规划总建筑面积约18万平方米，由10栋高层筑住宅、两栋多层建筑、共1000余户住宅组成，现代简约式风格，以33层100米标高标杆柳北生活新高度。 项目配套：4000室内运动沙龙会所，1000国际双语幼儿园，3万名店街引入大型生活超市、品牌主力店；700个停车位，国际品牌住宅电梯，隔音节能中空玻璃，独立后备发电机组，无负压供水系统；开启柳北hopsca生活时代。,各商业圈代表项目,42,结论：柳州市商业地产开发投资热情逐年上升，商业氛围和商业地产价值有待开发；,柳州最繁华的商业主要集中在五星街商业圈，包括综合百货、大型超市等集中商业和主题商业街，经营状况良好，集中商业市场需求基本饱和；,柳北、柳南、鱼峰三大板的商业情况有着各自独有的区域特征，柳北以钢材贸易为主，柳南以农贸、机电、日用批发为主，鱼峰以服装批发为主,河东区除阳光100外，新建住宅底商以两层为主，开发体量较大，商业氛围不理想，部分项目租售状况不佳，如王座；,商业市场,43,酒店业发展缓慢，目前五星级酒店仅有一家，供求不平衡，未来发展空间极大,在经营酒店一览,44,未来几年内柳州市酒店业将步入快速增长期，商业地产将蓄势待发,未来五星级酒店一览,45,写字楼、办公公寓供给量不大，需求量大，竞争激烈；未来发展潜力不可估量,【阳光100城市广场】 物业类型：写字楼、办公式公寓 商业规模：办公面积4.7万，5a级纯商务办公楼，12层为商业，328层为办公楼，办公面积最小50，可按业主要求进行分割。“中国门”部分3-19层精装公寓写字楼住宅，面积在3960之间。 【东郡】 物业类型：写字楼、办公公寓 商业规模：办公楼建筑面积为3.07万多平方米，商业建筑面积1.16万多平方米。1#、5#为复式公寓式办公楼，主力面积约80平米， 【居上v8城】 物业类型：办公公寓 商务规模：a座为28层商务公寓楼，建筑高度达到100米，办公物业1.7万。 【华信国际】 物业类型：5a级纯商业写字楼 商业规模：占地面积8000多，总建筑面积50000多，主体建筑层数为20层，另一侧15层，高达89米。 【东方百盛】 物业类型：办公写字楼 商务规模：总经营面积11000平方米，一至三层为大商场；三层以上为写字楼；,河东板块商业写字楼,46,写字楼、办公公寓供给量很大，需求量大，或将成为柳州商务办公第一场所,【柳州市地王财富中心】 物业类型：二期工程为商务写字楼 商务规模：广西第一商务大楼，全高303米，二期商务群楼办公楼建筑面积30万。 动态消息：二期工程内容为商务办公楼群，预计新建5栋商务办公楼，高度150m，计划施工期为2012年2014年，预计工期为2年，目前已开挖地基。 【五星中环大厦】 物业类型：住宅、商务写字楼、商铺。 商务规模：占地3300，1600平米全层商务休闲会所，共拥有300多车位。分住宅、商业及商务公寓，商务公寓4060平方米的精致小单元。 【现代收获大厦】 物业类型：住宅、商务写字楼、商铺。 商务规模：占地13000，总建30110。loft公寓层高4.45米，购房者可以利用这个层高自由搭建二层阁楼，灵活的组合空间。loft产品面积从37-64不等，一期约200多套。,城中板块商业写字楼,47,写字楼、办公公寓供给量较少，需求量不大，整体来看乏善可陈,【新银都大厦】 物业类型：商业、办公 商业规模：占地面积为 6730，建筑面积 6537056，由主楼和裙楼组成，主楼建筑层数为35层（其中地下三层，建筑面积1546986m）。该工程地下部份分别设立了178个小型汽车停车位的地下车库、地下商场和人防地下室，整个工程是集贸易、商住、旅游、餐饮和娱乐、停车于一体的综合性商厦。 【华泰独立商务】 物业类型：纯商务写字楼 商务规模： 独栋17层纯写字楼，总建筑面积21499平方米。50-1000的户型，根据企业使用功能及规模大小不同，可灵活分成单间单人、单间多人、双间多人、多间连片或整层连通等多种商务空间。层高3.4米。 【汇金国际】 物业类型：生态商务办公写字楼 商业规模：2.7万，26层纯正5a甲级写字楼，3.3米层高 价格及动态消息： 14楼以下已经售完，目前在售楼层为1420层，面积区间在3558投资型办公公寓，均价6000元/。 【金瑞国际】 物业类型：办公公寓 商业规模：16000平方米，商业面积5000多,鱼峰柳北板块商业写字楼,48,河东住宅、商业市场回顾,49,项目分析,柳州房地产环境,河东房地产环境,宏观市场环境,市场评估,河东商业市场,项目分析,市场预期及发展思路,50,本案位于河东板块北片区沿江路中部，地块临江，位置绝佳不可复制,本案地块处于柳州城市东北部，高新经济开发区内；四周主要道路为： 东面桂中大道； 南面高新三路； 西面沿江路； 北面高新五路； 地块四周的主要建筑物及基础设施有： 东侧文源华都、景行小学； 南侧王家村一带； 西侧沿江路一带； 北侧柳州高中,本案地块,51,本案地块周边路网清晰，交通便利，但地块内有大量土方前期工程较为繁琐,项目地块,52,本案地块周边配套比较好，尤其三大名校环绕其中，人文环境资源十分难得,华信国际,居上v8,阳光100,现代城,经典时代,体育中心,柳州高中,景行小学,东方百盛,十二中,人民医院,东郡,广西工学院,本案,53,54,项目战略发展方向(swot分析结论）,借助高档住宅和集中商业提升项目的整体形象，打造一个以住宅为主导，配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈，跳出区域竞争，扩大到柳州范围甚至广西范围。,通过项