柏庄集团江苏淮安天都广场商业综合体整体定位报告.ppt

淮安天都商业综合体整体定位报告,地块解析及市场背景,地块解析 城市背景 房地产市场,淮安市经济增长率高于全国水平，经济快速发展，社会消费水平大幅提升,淮安市gdp与增长率,（亿元）,城市背景,淮安市社会消费品总额与增长率,（亿元）,地块解析及市场背景,地块解析 城市背景 房地产市场,2005年，淮阴区人均gdp为10683元，折合1350美元，增长13.4%，房地产市场正进入快速发展阶段。 2005年，淮安市gdp为561.81亿元，增速达到12.1%，房地产进入高速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，淮安市房地产市场正进入一个快速发展的阶段。,人均gdp与房地产发展关系,宏观经济增长与房地产发展关系,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均gdp水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,房地产宏观市场,淮安市房地产市场发展较快，但房地产投资占gdp和固定资产投资比例较低，发展空间较大,房地产市场指标体系,淮安市房地产投资状况,房地产宏观市场,地块解析及市场背景, 地块解析 城市背景 房地产市场,本项目位于淮安市淮阴区西片，属于城市新兴区域的项目开发。,地块解析,基本指标,用地面积：20.67公顷（含代征绿地）。 净用地面积：11.00公顷。 容积率：1.0。 建筑密度： 50。 建筑限高：距绿线20米内建筑限高10米。 主出入口方位：黄河西路，距道路交叉口不少于80米。 停车：不少于50个车位/万平米建筑面积设置（机动车），不少于750个车位/ 万平米建筑面积（非机动车）。 退让：建筑高度24米以下，黄河西路8米，24米以上， 15米，退绿带绿 地5米，退用地界线满足江 苏省城市规划管理技术规定（2004 版），不小于5米。,地块解析：淮阴区中心城区外的中等综合商业项目,地块解析,整体形象定位,定位策略,（一）“10 1”效应-城市新型功能区,1、加速招商引资 2、带动第三产业 3、提升城市档次 4、加强观光诱因 5、增值邻近土地 6、增加创业就业机会 7、增加政府税基 8、节省公建开销 9、娱乐推动教育 10、科技融入生活 10 +1、提升城市总体经济和 竞争力,（二）项目定位的理解,1、新娱乐经济商圈 2、淮安市新生活都心,主题定位语：“古黄河畔-新都心”生态商务区,本项目位于古黄河北岸，重点突出“文化淮阴”主题，强调体现淮阴悠久的文化历史和美丽的古黄河风光带。,新都心寓意三指：该区域处于淮阴区中心城区外，非城市中心，希望通过本项目把该区域打造成为淮阴乃至淮安市的新的城市副中心，带动周边的发展,项目周边拥有良好的生态环境，紧靠森林公园，与古黄河风光带和而为一，周边有古黄河生态风俗园桃花坞景区等自然人文景观,作为新型的商务区，本项目是一个融商业办公休闲 娱乐旅游 居住为一体复合型多功能商务区,新都心,古黄河畔,生态,商务区,案例借鉴,地段：北京王府井路 东侧 动工时间：1993年 完工时间：2003年 总建筑面积：80万平 米 投资额：20亿美元 发展商：长江实业与 和记黄埔 合作伙伴：中国银 行、中国保险公司、 香港东方海外集团 等,项目定位：国际性的经贸中心,东方广场城中之城,功能分区,东方广场新天地 （商业：12万平米）,东方广场经贸城 （其中办公：30万平米）,2幢酒店式服务公寓,8幢超甲级全智能型办公大楼,1幢酒店东方君悦大酒店,1幢会议展览中心,5个主题式购物娱乐中心,业态特点：经营的多元化与零售品牌的高档化,成功之道,天时：国内蓬勃的商业发展大环境。,地利：位于金街的中心地块，脚下的地铁1号线，未来将通车的地铁5号线。,人和：长江实业培养出来的管理团队。,协同效应：综合性商业建筑群全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。,东方广场城中之城,地段：大连市青泥洼桥 商业圈南端 动工时间：2002年 完工时间：2004年 用地面积：5万平米 总建筑面积：20余万平 米 发展商：大连振屹房屋 开发有限公司 代理商：旭辉国际地产 运营机构,城市广场原创传奇,项目总体形象定位都会中心，魅力之城,商业部分定位 核心都市mall 完美大商圈，东方新银座,公寓部分定位 完美集合公寓 精英商务之都,总体规划地下二、三层：车库地下一层至地上四层：为商业裙楼 四楼以上为四栋塔楼：一幢酒店、一幢酒店式公寓、一幢商务公寓、一幢豪华公寓,商业规划商业部分为三大部分：北区、中区和南区地上一层沿街道设置临街商铺，并设有一条五洲步行风情街同时，在大连首推的街区商铺概念，大大提升了项目的商业价值,成功之道,运用首创的房地产系统运营策划模式（rsmo） ：注重从全局高度考量，把城市广场的投资、定位、规划、开发、招商、销售、经营、管理等各个环节纳入到运营策划的范畴。,整合资源，不造商城造商圈 ：城市广场综合了商业地产各功能之间的互动，各项目之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量。,勇于创新，把国际上最新的运营理念与本土特色相结合 ：包括用下沉式商业广场将北区与中区的商业建筑连接，并通过一条五洲风情步行街，将中区与南区也串联起来；运用独立垂直建筑体和平层廊道接引等手法打造“空中商业街” 。,城市广场原创传奇,项目定位,商业定位,功能定位 业态定位 产品定位,本项目的商务部分将承担更多的产业发展功能和城市形象提升的功能,商务功能定位,服务产业发展功能,整个商务部分未来将以发展服务业尤其是现代服务业为主攻方向，通过本项目的运作来提升淮安市的服务产业的竞争力构建服务产业的聚集区。,城市形象提升功能,本项目通过对多功能生态商务区的打造，大力支持现代服务业的发展，提升城市的商务水平，并以高水准的产品设计打造淮安市的地标。,商务区分为三大功能模块：酒店、办公、商务公寓，各功能模块之间相互联系，共同发展。,本项目商业不仅满足社区及周边需要，还要着眼于服务整个城市及周边城市,本项目基本使命之一应该是满足而周边500m内生活人口的日常生活需要。,整体规模的确定已经注定本项目要承担城市功能，服务于整个城市及周边区域。,项目规划商业面积应在万，规模上而言，在整个淮安市已经比较大规模的商业项目，其应当承担一定的城市功能，为城市的发展做出一定的贡献。,商业功能定位,社区性功能,区域性功能,商业定位,功能定位 业态定位 产品定位,商业业态定位,本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位。,商业业态定位,业态定位的重要影响因素,与核心商圈业态形成差异化，构建项目的特色商业业态； 形成有区域影响力的商圈，在淮安商业项目中形成一定的影响力； 有利于将本项目打造成为本市乃至区域内的休闲的首选。,通过上述分析，本项目商业规划为： 特色商业步行街+主力店+社区型商业 主要包括三大区 时尚精品区、餐饮娱乐休闲区和便民服务区,商业业态定位,特色商业街提供城市唯一的精品、餐饮、娱乐为一体的综合性休闲社区,功能：区域性。 对象：服务全市乃至辐射周边地区。 业态：餐饮、娱乐、休闲等，与淮安核心商圈形成错位，互为补充。 规模：万左右。 形式：1-3层街铺、主力店，利用中心广场营造氛围。,商业业态定位,社区型商业提供完善的生活配套，完美解决日常生活需求,配套服务型商业： 便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗,位置：沿黄河西路。 功能：为社区增值，展示社区形象。 对象：服务社区内业主以及周边居民。 业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等。 规模：以一般城市居住区标准推断，面积不超过4000。 形式：1-2层底商或街铺。,一般城市居住区商业设施指标,商业业态定位,本项目商业业态定位,商业业态定位,商业定位,功能定位 业态定位 产品定位,产品定位要基于市场和客户需求,市场商业以街铺为主，步行街以街铺为主要价值点； 产品形式上，从1-3层街铺到挑高产品，1-2层结构最为普遍； 街铺一层价值最大，2层至多以住宅价格销售； 市场产品面宽4-6m，进深8-12m；,产品定位,特色商业街 由商业街区组成，1-2层结构的街铺，局部挑高loft形态设计，单层面积40-60为主，一般不超过100，丰富和完善特色商业街的业态组合。 主力店 置于特色商业街的中心及两端， 2-3层结构，500-1500，以卖场或专营店的形式，通过品牌效应和经营来拉动整个街区的人流，提升商业价值。 社区型商业 与特色商业街产品类似，以街铺形式出现，1-2层结构。,产品多元化，领先于市场。,一层分割为街铺出售，二层部分可分割销售,商业街区由1-2层、挑高街铺组成,商业产品定位,项目定位总结：打造核心竞争力，促进项目价值的终极实现,契合市场 领先对手,商业、办公、休闲协同增效,交通自然人文景观 极其优势资源,服务产业与城市振兴,大型商业地产与服务业的双面互动,（一）服务产业的集聚效应，将带来区域内地产的全面升值，同时造就新的商业中心。,餐饮、住宿为大 型商业地产带来 活力，金融行业 为大型商业地产 正常运营提供保 障，成为购物中 心的完整组成部 门。,旅游产业,商贸流通,其他附属 服务配套,商务区,休闲娱乐业,中关村的全面升级也始于商务环境改造， 使之与商业地 产国际性的品 质匹配。,注意对旅游 资源的整合 与保护。 结合城市的 旅游资源定位。,注重附近附属 设施的建设， 特别是交通。 加强休闲场所 文化底蕴的培 养。,一般认为mall 的最佳功能比 例是零售、餐饮、娱乐分别为 52：18：30， 称为“黄金比例”,商业地产的开发与服务业的结合,1、实现商业地产和商业（服务业）的对接,规划上要完美对接 合作模式的对接 商业地产与商业（服务业）的定位对接,2、商业地产与服务业的双赢,要有专业分工。 追求共同的价值取向。,服务业功能开发建议,服务产业功能开发,服务产业 服务业态,科技服务产业,教育培训服务产业,康体服务产业,休闲服务产业,商贸服务产业,引进国内外知名银行、证券和投资型公司 引进典当、投资、资产经营等准金融类企业,引进科技咨询产业。 引进技术开发研究服务产业。,引进教育培训机构。 引进教育中介机构。,引进康体养生中心 引进体育康体休闲中心。,构建休闲娱乐城。 构建特色休闲中心,吸引国际国内著名品牌入驻。 引入电子商务系统。,金融服务产业,信息服务产业 商务服务产业 创意服务产业 社区服务产业 公共服务产业,服务产业功能开发,（1）引进信息技术服务企业。 （2）引进软件开发服务企业。,（1）引进会计师事务所。 （2）引进审计师事务所。,（1）引进工业设计企业。 （2）引进模具设计企业。,（1）引进关于营养健康的科学指导服务产业。 （2）引进家庭医生服务产业,（1）引进政府公共服务的部门。 （2）引进公共汽车服务公司。,服务产业与淮安城市发展,促进淮安城市化的发展,促进淮安经济的发展,促进淮安产业结构的发展,促进淮安制造业的发展,促进淮安就业的发展,促进政府税收事业的发展,促进淮安城市形象发展,促进淮安城市功能的完善,促进淮安招商引资的发展,促进淮安城市旅游业发展,服务产业与淮安城市发展,本项目的服务产业涵盖生产性和消费性产业。重点发展以信息、科技、金融、会计、咨询、法律为代表的现代服务业；积极培育新兴服务业，譬如需求潜力大的旅游、社区服务、教育培训、文化体育等；通过改造传统服务业，运用现代经营理念和管理技术，提高服务水平和经营效率，形成传统服务业的现代化。实行网络化、品牌化经营。,本项目服务产业 价值链建立的依据,、能够充分利用各种优惠政策 并有利于引进外商外资的引进。,、提高淮安市的gdp和就业率， 优化淮安市的产业结构；,、服务业态的规划及规模应 能够辐射整个苏北地区；,、服务产业的水平应是整个 淮安市的最高水平；,、是淮安市服务产业与苏南等 服务产业发达地区交流的平台；,服务产业价值链总体思路,规划设计建议,布局建议 建筑风格建议 景观建议,规划设计建议依据, 体现淮阴区悠久的人文历史，丰厚的文化底蕴。 与周边景观环境的协调，融入古黄河风光带。共同构建城市理 想的休闲、办公场所。 打造淮安市地标性建筑，使项目成为城市景观。 通过合理的功能布局和景观规划，使本项目成为市民休闲的首 选，成为市民最喜爱的交流场所。,规划设计建议, 布局建议 建筑风格建议 景观建议,布局设计原则：围绕地块资源，商业与办公协调，统一风格规划,整体布局设计原则,以人为本，整体布局以人为中心，强化人的核心地位，通过对商业区和商务区的合理布置,布局建议,下沉式广场,特色商业街,社区商业,主力店,商务公寓,写字楼,精品店酒店,初步布局建议,规划设计建议, 布局建议 建筑风格建议 景观建议,新中式建筑风格,注重中国古建筑元素的运用，如白墙黑瓦等； 在立面及细部的设计处理上更简洁，并通过玻璃铸铁等现代建筑材料的运用使建筑更具有现代气息； 整体建筑风格既不失中国传统建筑的端庄秀丽，又具有现代建筑风格的简洁干练,建筑风格建议, 布局建议 建筑风格建议 景观建议,景观设计原则：以人为本，尺度适宜，可参与 性强,景观建议,建议参与南侧绿化带的设计，与政府共同打造该绿化带，将绿化带作为本项目的外部景观配套。,内部景观小型化，精细精致化，在景观的设计过程中应充分重视灰空间的设计，重视人 的核心地位。,开发策略,招商策略 开发建议,开发策略,招商策略 开发建议,招商策略,为保证快速销售，需要提前开展招商工作，尤其是主力店，最