经纬纺机：房地产拆迁补偿价值咨询报告.pdf

房地产拆迁补偿价值咨询报告 房地产拆迁补偿价值咨询报告 项项 目目 名名 称：称： 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司 房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 委托方：委托方： 天津市保障住房建设投资有限公司 估价方：估价方： 天津倚天房地产土地评估有限公司 估 价 人 员 ：估 价 人 员 ： 王斌 王树彬 估价作业日期：估价作业日期： 2014 年 11 月 20 日至 2014 年 11 月 30 日 估价报告编号：估价报告编号： 倚天房咨字（2014）第 021 号 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 1 目 录 目 录 致估价委托人函 2致估价委托人函 2 注册房地产估价师声明 3注册房地产估价师声明 3 估价的假设和限制条件 4估价的假设和限制条件 4 房地产咨询结果报告 5房地产咨询结果报告 5 一、估价委托方 . 5 二、估价机构 . 5 三、估价对象 . 5 四、估价目的 . 7 五、估价时点 . 7 六、价值定义 . 7 七、估价依据 . 7 八、估价原则 . 8 九、估价方法 . 9 十、估价结果 10 十二、估价报告的有效期 10 十三、估价人员 10 附 件 . 11附 件 . 11 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 2 致估价委托人函 致估价委托人函 天津市保障住房建设投资有限公司： 天津市保障住房建设投资有限公司： 天津倚天房地产土地评估有限公司接受贵公司的委托， 对国印新村危改工程中天津 宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿价值及相关费用进行了测算， 本公司估价人员对 估价对象进行了实地查看，同时调查和收集了大量的相关资料，严格遵循估价原则，依 据中华人民共和国国家标准 gb/t50291-1999房地产估价规范 、 关于印发的通知 （建房77 号） 、 关于房屋征收评估等事项的通知 （津国土房拆227 号） ， 对拟拆迁范围内的房地产在估价时点的拆迁补偿价值及相 关费用进行了分析与测算，现将测算结果及主要过程报告如下： 一、估价对象 一、估价对象 本次估价对象为国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司的非住宅房地产： 企业名称 权证编号 地址 产别 使用权 类型 土地 用途 建筑面积 （m 2） 土地使用权 面积（m 2） 天津宏大纺织 机械有限公司 房地证津字第 105030809408 号 河北区万柳村 大街 56 号 国有自管产 划拨 工业 30178.66 天津宏大纺织 机械有限公司 北单国用（2006） 第 059 号 河北区万柳村 大街 56 号 租赁 工业 32314.1 二、估价目的 二、估价目的 为委托方了解国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产的拆迁补偿 价值及相关费用提供价值咨询，供委托方参考。 三、估价时点 三、估价时点 本报告估价时点为二一四年十一月二十日。 四、估价结论 四、估价结论 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，在分析现有 资料的基础上，经过测算，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，估价对象 在估价时点的全部征收补偿价值为人民币大写：贰亿叁仟叁佰陆拾贰万伍仟肆佰元整 （￥23362.54 万元） 。 欲了解本次评估的全部情况，请认真阅读估价结果报告。 法定代表人： 天津倚天房地产土地评估有限公司 二一四年十一月三十日 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 3 注册房地产估价师声明 注册房地产估价师声明 我们郑重声明：我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制； 三、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或 偏见； 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 、 国有土地上房屋征收 评估办法进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告； 五、注册房地产估价师已对本报告中的估价对象进行了实地查看，对估价对象进行 测算； 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 注册房地产估价师：王斌 注 册 号：1220020044 注册房地产估价师：王树彬 注 册 号：1220000009 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 4 估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件 一、本评估结论以国家和天津市有关房地产的政策、法规在报告有效期内无实质性 变化，天津市房地产市场行情在报告期内理性发展，不发生重大波动为假设前提。如房 地产市场行情变化较大，委托方应重新委托估价机构对该房地产进行评估。 二、本报告中的测算结果是反映估价对象在本次评估目的下依据现行征收补偿政 策，根据公开市场原则确定的征收补偿价值及相关费用。 三、假设估价对象保持现有用途不变且持续使用，在使用过程中保持正常的维护和 保养，不存在也不涉及任何法律纠纷等事项。 四、本报告中所采用的估价对象房屋建筑面积及用途等有关数据、资料文件均引自 委托方提供的房地产权证 、 国有土地使用证及其相关资料，其真实性、准确性由 委托方负责。若提供的资料和数据失真,则本次估价结果失效。 五、 本估价报告的房地产征收补偿价值是在估价时点正常经济环境及正常市场价格 的基础上估算的价值。 六、本报告是我公司估价人员在现有的估价知识和技术条件下完成的。 七、本估价结果为估价对象于 2014 年 11 月 20 日的征收补偿价值及相关费用，本 报告有效期为自估价报告出具之日起壹年。 八、本估价报告书仅供委托方用于本次估价目的及报送评估行业管理机构备查。未 经评估机构允许，报告的全部或部分内容不得提供给其他单位和个人，也不得见诸于公 开媒体。 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 5 房地产咨询结果报告房地产咨询结果报告 一、估价委托方 一、估价委托方 委托估价方：天津市保障住房建设投资有限公司 住 所：天津市和平区大理道 88 号 法定代表人：岳玉贵 注 册 资 本：壹佰捌拾叁亿零柒佰捌拾壹万元人民币 公 司 类 型：有限责任公司 经 营 范 围：对城市基础设施配套及改造进行投资及管理服务；危陋房屋拆迁安 臵和保障住房进行投资；资产经营管理（金融资产除外） ；房地产开 发与经营（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期内 经营，国家有专项专营规定的按规定办理） 二、估价机构 二、估价机构 估价机构：天津倚天房地产土地评估有限公司 住 所：天津市和平区大沽路 157 号国投大厦 708 室 法定代表人：朱琪 注册资本：贰佰万元人民币 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产价格评估；房地产信息咨询；土地评估 估价资质等级：壹级 资质证书编号：建房估证字2013049 号 三、估价对象三、估价对象 （一）地理位臵及周边环境 河北区是天津市中心城区之一，位于市区东北部，因地处海河和原金钟河以北而得 名。辖望海楼、光复道、王串场、宁园、新开河、鸿顺里、建昌道、江都路、月牙河、 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 6 铁东路 10 个街道办事处。 河北区交通资源优越。铁路天津站、天津北站坐落该区，天泰路周边 3.22 平方公 里区域被纳入天津西站城市副中心建设规划，仅地铁 2、3、5、6 号线即在该区设有 18 个站点，200 多条道路与 30 多座桥梁纵横交错，构成四通八达的交通路网。水域资源充 裕。海河、新开河、北运河、子牙河、月牙河等河流或环绕该区，或穿区而过。土地资 源丰富。拥有约 350 公顷的土地存量，开发前景广阔。文化资源独特。保存了诸多革命 遗址、历史遗迹、名人故居，拥有极具异域风情的意国风貌建筑群意式风情区（3a 级景区）和汉族地区佛教全国重点寺院之一大悲禅院（4a 级景区） 。20 世纪初叶， 该区曾是天津政治、经济、文化中心。近年来，该区坚持发展沿河、地铁、高档楼宇“三 个经济” 、实施开发带动、产业升级、环境保障、政策吸引、和谐共建“五大战略” ，经 济社会实现又好又快发展，踏上了建设美丽河北的征途。 （二）估价范围、权属性质： 本次评估范围为国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司的非住宅房地产： 企业名称 权证编号 地址 产别 使用权 类型 土地 用途 建筑面积 （m 2） 土地使用权 面积（m 2） 天津宏大纺织 机械有限公司 房地证津字第 105030809408 号 河北区万柳村 大街 56 号 国有自管产 划拨 工业 30178.66 天津宏大纺织 机械有限公司 北单国用（2006） 第 059 号 河北区万柳村 大街 56 号 租赁 工业 32314.1 根据估价目的，不考虑估价对象的抵押、租赁、查封等因素对价值的影响。 （三）估价对象实物情况 估价对象为天津宏大纺织机械有限公司生产办公用房、包括生产车间、办公楼及附 属用房。包括：砖木平房，15259.27 m 2；混合结构平房，3444.41m2；混合结构 3 层楼 房，11474.98m 2。 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 7 估价对象土地形状较为规则，地势较为平坦，基础设施达到七通。 四、估价目的四、估价目的 为委托方了解国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产的拆迁补偿 价值及相关费用提供价值咨询，供委托方参考。 五、估价时点 五、估价时点 本报告估价时点为二一四年十一月二十日。 六、价值定义六、价值定义 本次为国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司的非住宅房地产的补偿价 值及相关费用的测算。 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在 正常交易情况下， 由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的完 全权利状况下的价值，相关费用为搬迁、周转、停产停业损失、装修补偿等，但不考虑 被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 七、估价依据七、估价依据 （一）法律法规依据 1.中华人民共和国城市房地产管理法 2.中华人民共和国土地管理法 3.中华人民共和国物权法 4.房地产估价规范(gb/t50291-1999) 5.国有土地上房屋征收与补偿条列（中华人民共和国国务院令第 590 号） 6.关于贯彻实施有关事项的意见（津政发 20 号） 7.关于印发的通知（建房77 号） 8.关于房屋征收评估等事项的通知（津国土房拆227 号） 9. 类似工业企业整体收购相关市场信息 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 8 （二）经济行为依据 1.评估业务委托书。 （三）委托方提供的有关资料 1.天津市房地产权证复印件； 2. 国有土地使用证复印件； 3. 委托方营业执照复印件； 4. 委托方提供的其他相关资料； （四）估价机构搜集和掌握的有关资料 1.现场查看记录及搜集的相关资料； 2.委托方提供的其他相关资料。 八、估价原则 八、估价原则 （一）独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人 来说均是公平合理的价值。具体地说，独立的要求是，房地产估价师不应受任何组织或 者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观 的要求是，房地产估价师不应带有自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反 映事物的本来面目。公正的要求是，房地产估价机构和估价人员站在中立的立场上，公 平正直，不偏袒任何一方。 （二）合法原则 房地产估价应首先遵循合法原则， 应以估价对象的合法使用、 合法处分为前提估价。 （三）最高最佳使用原则 房地产估价应遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 （四）估价时点原则 房地产估价应遵循估价时点原则， 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司 9 理价格或价值。 （五）替代原则 房地产估价应遵循替代原则， 要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格。 九、估价方法九、估价方法 根据估价对象的实际情况，结合本次估价目的，对估价对象采用市场法进行测算。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法， 适用于在同种类 型的数量较多且经常发生交易的房地产价值估算。 （此页无下文） 国印新村危改工程中天津宏大纺织机械有限公司房地产拆迁补偿及相关费用价值咨询报告 天津倚天房地产土地评估有限公司