资产评估理论与实务第1讲.ppt

资产评估理论与实务,首都经济贸易大学财税学院 201年秋季,2001年，汇源集团已经领跑了果汁产业近五年，因为对单纯依靠产业积累实现增长深感吃力，于是在2001年6月，汇源与其时风头正劲的德隆组建合资公司并出让51%的控股权。,案例：汇源果汁暗战资本巨头,当时，汇源已经雄霸国内果汁市场23%的份额，是紧排在其后第二名的近10倍，而德隆当时在产融领域的运作也已经初具规模。两个看起来完全互补的优秀企业合资之初就获得了业界的盛赞。当时德隆宣称主要是看中了汇源的优秀管理团队、企业文化以及成熟的市场运作模式，期望通过合作达到11大于3的效果。,从结果看来，11非但没有大于3，反而小于2。,？,与德隆分手,2002年启始，德隆一反常态开始频繁向汇源伸手借款，一开始是5000万元，后来借到一个亿，再后来变到2个亿，与此同时德隆承诺的还款周期也越来越短，从最早的三个月，缩短到一个月，最后变成了一周。显然德隆对大额资金的需求已经变得越来越迫切了。德隆借款的利息高达15%-18%，资金回报比汇源经营产品的利润高出许多。但是当借款额已经高达3.8亿元，归还的前景开始不确定时，汇源意识到危险来了。,2003年4月，察觉到危险的汇源集团掌门人朱新礼使出浑身解数，不惜以“对赌”的、可能会失去汇源的方式，巧妙的通过“湖北威陵”以5.3亿元的代价回购德隆51%的股权，完成了“胜利大逃亡”。陷入资金困境的德隆集团无奈退出北京汇源。 2004年4月，德隆帝国轰然倒地。,与德隆分手,与资本再牵手,2005年3月21日，汇源与统一集团通过传真形式签定了组建合资公司协议。汇源集团分拆其果汁产品业务，统一集团斥资3030万美元、约合2.5亿人民币，双方共同组建合资公司“中国汇源果汁控股”，统一集团持有合资公司中5%股权。与15个月前回购北京汇源51%控制权支付的5.3亿元人民币相比，此次合资的升值幅度高过400%，业界惊呼为“天价”。,2006年7月2日，统一黯然退出汇源。据传，原因在于台湾当局的相关政策：“台湾企业到大陆投资的总额不得超过其资本净值的40%”。统一这些年在大陆的各种投资项目，已接近40%的上限，而当初与汇源的合资计划是2007年6月必须资金到位，因此“统一基于投资额度分配考量，不得不忍痛放弃这一个非常好的合作机会”。,与统一再分手,香港上市,2006年7月3日，法国达能和美国华平投资集团、荷兰发展银行以及香港惠理基金共4家公司，共同投资中国汇源2.225亿美元，买下中国汇源35%的股权。其中，法国达能将投资1.41亿美元，持有中国汇源22.18%的股权。 2007年2月23日，汇源果汁在香港主板挂牌上市，股价当日收报9.98港元，比招股价高出66，创下倍PE ，共筹资24亿港元。其中达能出资1.22亿美元收购汇源首次招股中发行的1.59亿股，加上前期购买股份，达能在汇源上市后持股24.3%。,07年汇源果汁纯利润6.4亿元人民币，销售纯利率24.1%，07年纯利润比06年增长189%.,公司 市值 2006年PE 同期销售 伊利 154亿 40 165亿 蒙牛 341亿 70 152亿 汇源 150亿 77 22亿,行业对比,2008，嫁给可口可乐？,2008年9月3日，汇源果汁发布公告称，荷银将代表可口可乐公司全资附属公司以约179.2亿港元收购汇源果汁集团有限公司股本中的全部已发行股份及全部未行使可换股债券，可口可乐提出的每股现金作价为12.2港元，相当于前一交易日汇源股价的三倍。,汇源的股权结构为：（1）汇源控股，持股比例为41.53%；（2）达能公司，持股比例为22.98%，以及以华平基金为代表的“其他”股东，持股比例为35.49%。可口可乐称，共持有汇源果汁近66%股份的三大股东已对该交易做出不可撤回的承诺。 按理说，朱新礼退出，作为第二大股东的达能应该是最合适的接盘者。然而深陷“娃哈哈事件”之后，达能在中国成为“众矢之的”，只能“且战且退”。,股权结构？,该并购案将报商务部反垄断部门审批，业内反对声音很高。以牵手为首的国内饮料企业 提交三个替代方案：（1）将汇源分拆出售，由中国的各大企业分别购买；（2）把汇源的资产与品牌分离，“把资产当猪卖，把品牌当人留”，品牌由中国企业购买；（3）组织一个人民币基金共同购买。,方案？,商务部否决,新华网北京年月日电（记者罗宇凡、周文林）记者从可口可乐中国公司获悉，可口可乐公司日宣布，由于中国商务部公布了不批准对汇源果汁业务建议收购的决定，因此可口可乐公司将不能继续有关收购行动。 “我们很遗憾该项交易未能如计划进行，但我们尊重商务部的决定。”可口可乐公司总裁及首席执行官穆泰康说。 汇源股价“打回原形” 不排除继续和外资合作 。,2006年，福建啤酒品牌雪津啤酒被比利时英博集团收购，收购价格是58亿元多，而当时雪津啤酒的净资产仅仅为5亿元，也就是说英博按净资产的11.6倍收购雪津啤酒。而这次可口可乐157亿元收购汇源，汇源的净资产是46.6亿元，也就是按净资产的3.37倍收购。如果按雪津啤酒的溢价，汇源应该卖价540亿元？ 2007年汇源果汁销售收入才26亿，纯利润6.4亿元人民币（同比增长189%），销售纯利率24.1%。海尔2007年A股上市的青岛海尔净利润也是6.4亿多，销售收入是294.7亿，纯利率仅为2.17%。汇源被贱卖了？ 汇源果汁2008年9月3日发布公告称，荷银将代表可口可乐公司全资附属公司以约179.2亿港元收购汇源果汁集团有限公司股本中的全部已发行股份及全部未行使可换股债券，可口可乐提出的每股现金作价为12.2港元，相当于前以交易日汇源果汁市值的3倍，天价？ 汇源值179亿港元？,汇源价值几何？,资产评估是研究什么的？,评估,资产,经济学中的资产,资产是一个具有多角度、多层面的概念,会计学中的资产,资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。,资产是泛指一切财产，即一定时点的财富总量，由一定数量的物质资料和权利构成。,问题：市场、销售渠道、人力资源是否为资产？,资产评估：是对资产价值进行评定和估算的行为。,评估：评定、估算，也是对物品价值的判断,资产评估与会计的研究领域的区别是什么？,为什么需要资产评估？,（1）资产本身的特性：资产的专业性、交易频率低、信息不完全、大宗交易的发生； （2）市场：在资产交易和变动中，买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成，作为中介行业的资产评估专业服务应运而 生； （3）国家某些行业管理部门,常见的资产业务,1. 单项资产所有权、使用权的转让； 2. 企业整体所有权、使用权的转让：企业出售、兼并、企业托管、租赁、承包等； 企业性质的变更：股份经营、联营、中外合资或合作等； 企业清算：破产清算、终止或结业清算； 资产抵押、资产担保； 债务重组； 品牌发展战略等管理行为。,教学目的,对资产评估理论、分析思路及方法有较全面而深入的掌握； 通过一定量的案例和实务讨论，使学生学会如何进行资产评估,能够学以致用。,教学内容,第一章 资产评估理论与实务概论 第二章 资产评估方法与实务应用 第三章 资产评估程序与实务应用 第四章 房地产评估理论与实务 第五章 机电设备评估理论与实务 第六章 无形资产评估理论与实务 第七章 流动资产及长期投资评估理论与实务 第八章 企业价值评估理论与实务 第九章 资产评估报告评估实务,考试方式:,考核方法:平时成绩和期末考试相结合: 平时考核:小论文、课堂讨论以及案例分析等; 期末考核:案例分析、论文考核。,参考书目,资产评估（2012）全国注册资产评估师考试用书编写组北京：经济科学出版社2012年4月 中天恒会计师事务所. 资产评估案例分析. 中国时代经济出版社. 2008年1月 路君平. 资产评估理论与案例分析.经济科学出版社. 2008年9月 罗伯特.F.赖利，罗伯特.P.施尾斯. 商业价值评估与资产产权分析手册. 中国人民大学出版社. 2006年6月 Shannon Pratt, Robert F. Reilly, Robert P. Schweihs, Valuation Practices. McGraw-Hill Companies.,第一讲,资产评估理论与实务概论,一、资产评估的概念,资产评估：市场化和动态化的价值鉴证行为 资产评估：鉴证的是资产的价值，而资产价值的货币表现则是资产的价格。 资产 评估 资产评估是由专业评估机构和评估人员依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定规则，按照相关程序，根据特定目的选择适当的价值类型，运用科学的方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。,“是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。” （我国资产评估准则基本准则(2004年2月发布),对资产评估价值的理解应当注意： （1）资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据； （2）资产评估价值与马克思劳动价值论中的价值侧重点有所不同； （3）资产评估价值与会计记录的资产价值有所不同。,二、资产评估的基本要素,评估主体 专门从事资产评估的机构和相关人员 评估客体 被评估的资产，也称为评估对象 评估依据 有关的法律、法规、经济行为文件、重 大合同协议，取费标准和其他参考依据 评估原则 内在行为规范 评估目的 实际上是资产评估结果的具体用途。 如产权变动、融资业务、资产纳税、 咨询服务等 评估价值类型 对资产价值的质的规定 评估方法 是分析和判断资产价值的手段和途径 评估程序 资产评估工作从开始到结束的顺序,三、资产评估的特点,现实性是对被估资产价值确认的现实基础 以资产是否现实存在为依据，以资产现实状态为基础，强调客观存在。 市场性是对被估资产价值确认的市场基础 资产评估活动来源于市场，主要信息来源于市场，作价结果必须接受市场的检验 预测性 是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测 公正性评估结论公正 评估业务规范，评估主体的身份是独立于产权交易双方之外的第三者。 咨询性评估结论是一种专业化的估价意见 评估人员主观推论和判断；经济咨询或专家咨询活动；无强制执行效力；评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。,四、资产评估的对象和功能,会计学的角度看待资产 资产评估的角度看待资产 资产必须由某一特定权力主体拥有或控制 资产对于特定主体来说具有获利能力 资产能够用货币计量,资产 是指企业所拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括财产、债权和其他权利。,资产 按有无实体形态分类：有形资产和无形资产 按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产 按能否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产 资产评估的分类 按评估对象划分，可分为单项资产评估和整体资产评估 按资产评估工作内容分类，可分为一般评估、评估复核和评估咨询三类。 按资产评估活动于资产评估准则的关系分类，可分为完全评估和限制评估两类。,资产评估的功能：,评值功能 通过资产评估，可以科学合理的评定和估算出被评估资产在某一时点的价值，为资产的交易行为提供价值尺度，这是资产评估的基本功能。 评价功能 通过评估，对资产经营的状况和效果进行评价，可以反映不同时间、地域、经济背景条件下的资产价值和运营绩效的差异性，以此检查、考核和评价企业的经营状况。 公证功能 资产评估结果在法律上具有公证效力。随着抵押贷款、财产担保等经济活动的日益频繁，资产评估经常被用来证明资产的存在以及资产的价值量。通过资产评估来证实资产及资产价值量的需求使得资产评估增添了发挥公证作用的职能。资产评估的公证功能是由评价及评估功能派生出来的辅助性功能。,五、资产评估的目的,一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值 特殊目的：满足不同的经济业务的要求,引发资产评估特定目的的经济行为 资产转让 中外合资合作 企业兼并 企业清算 企业出售 抵押 企业联营 担保 股份经营 企业租赁,六、资产评估的价值类型,概念 是指资产评估活动所确认的资产价值de含义，即其属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。,1 、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。国际评估准则中指出：“专业评估师应避免使用未往限定的价值概念。而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”“在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响。”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。价值类型指的是评估价值的类别，是每一项评估价值的具体价值尺度。,2、价值类型制约资产评估方法的选择。 价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。应该说，评估方法无所谓先进和落后之分，只要能够获得满足价值类型结果的方法都是可行和有效的。因此，在价值类型确定的情况下，评估方法的选择具有随机性和多样性，国际评估准则中指出：“评估市场价值的最常见方法包括市场（比较法）。收益资本化或现金流折现法（收益法）和成本法。 ”,3 、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。,经过这些年的研究和争论，对于价值类型的认识取得一定的发展，至少在以下方面达成共识： 1、价值类型说明评估价值的涵义、是评估价值质的规定； 2、价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型，价值类型指导资产评估过程始终； 3、评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断确定资产评估价值的基础； 4、每一种价值类型必须予以明确的定义。,价值类型的种类,价值类型的分类,将价值类型分为以下四种（我国理论界早期的分类）： 重置成本 现行市价 收益现值 清算价格,分类方法二：根据国际评估准则，将价值类型区分为市场价值及市场价值以外的价值。,价值类型划分为（典型）市场价值和非典型市场价值。,资产评估中，以国际评估准则为代表的价值类型中，所称市场价值是狭义的。国际评估准则中，市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。,根据国际评估准则、专业评估执业统一准则（美国）以及国外有关资产评估论著，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下几种： 1、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，该价值类型重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 2、投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。这一概念将特定的资产与具有明确投资目标、标准的特定投资者或某一类投资者结合起来。 3、持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生未来现金流并且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值，并将它与生产终止时的资产价值对比。如果持续经营价值超过生产终止时的资产价值，那么进行经营是有意义的。,对于评估师而言，持续经营价值是企业价值的概念，而不是单项资产评估的概念。但评估师有时会被要求评估特定有形资产的价值，将之作为持续经营企业价值评估的一部分。进行这种评估业务时，单项资产评估构成被评估企业各组成部分资产的在用价值。 持续经营价值是已建立的经营企业的价值表现，通过对企业经营利润的资本化得出。这样所得出的价值包括由土地、建筑物、机器设备以及商誉和其他无形资产等所带来的价值贡献。每项资产在用价值的总和构成了企业的持续经营价值。 国际评估准则第87页，中国财经出版社1999年12月版,4、清算价格。清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市场价格，这是由市场供求状况决定的。其一，因经营失利而导致破产的企业，必然会急于将资产转让或拍卖；其二，这种交易活动只取决于买方，占有主动权的买方必定极力压低成交价格，以从中获取利益。 5、保险价值。保险价值是指可能因危险造成损失的实体项目的重置和（或）重建成本。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。,七、资产评估的假设前提,交易假设 公开市场假设 持续使用假设 清算假设,八、资产评估的原则,资产评估的工作原则 独立性原则 客观公正性原则 科学性原则 资产评估的经济原则 预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则,九、国内外资产评估发展概况,三阶段论：原始评估经验评估 科学评估 二阶段论：经验评估 科学评估,标志：16世纪欧洲的安特卫普（现比利时） 成立世界上第一个商品和证券交易所 特点：1、专业人员进行，评估业务较频繁 2、有偿服务 3、评估结果的准确性取决于评估经验,经验评估阶段,标志：1792年英国测量师协会成立 特点：1、评估业务由专业机构进行 2、科学的评估方法和手段得到广泛应用 3、评估范围不断拓展、内容越来越丰富 4、评估活动向规范化、法制化方向发展,科学评估阶段,世界上第一个资产评估专业组织英国测量师学会成立以后，资产评估在英国发展较快，1834年，又成立了土地测量师学会。目前，英国皇家特许测量师学会（The Royal Institution of Chartered Surveyors,简称RICS）已拥有各类会员10万多人，其中，有关土地专业的估价师级人员就有5.2万多人，是评估人员中的主要力量。,（一）世界各国发展状况,美国资产评估业约也有100多年的历史，是世界上发展较快的国家之一。最初的评估目的主要是财产保险、维护产权交易双方利益、资产抵押贷款、家庭财产分割等。随着资产评估行业的不断发展，评估者自发成立了若干个民间自律性评估组织，其中规模较大的有16个评估协会。这些组织均有自己的规章制度和评估标准。从规范资产评估业务与职业道德出发，美国几个主要协会自发成立了美国资产评估者协会(Appraisal Foundation，简称AF)，并制订了统一行业标准USPAP。目前，上述协会组织的会员有9万多人。,1、不动产评估体系：以英国为代表，资产评估业务以不动产评估为主 2、综合评估体系：以美国为代表，资产评估业务除不动产外，还涉及大量的企业价值评估、无形资产评估等。,（二）两大评估体系,1、资产评估机构向多元化方向发展（资产评估公司、咨 询公司、会计师事务所） 2、资产评估管理逐渐走向科学化 （机构、规则、监测） 3、资产评估业务向综合化方向发展 （单项到综合） 4、资产评估行业国际化发展趋势日益明显 （国际、欧洲、 东南亚）,（三）国际资产评估发展的特点,（四）我国资产评估发展概况,产生： 20世纪80年代末，以1989年国家国有资产管理局下发的“关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定”为标志。为了保障交易双方权益不受损害，保护国有资产不流失，资产评估行业应运而生。 发展：资产评估业经过二十多年的发展，取得的成绩： 1、建立和健全了评估规章 2、成立了行业组织 3、建立了注册资产评估师制度 4、规范了评估机构管理,（1） 资产评估综合管理：国有资产评估管理办法（ 1991年国务院以9l号令的形式发布） （2）资格管理与考试：注册资产评估师执业资格制度暂行规定、关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策的通知 资产评估操作规范意见（试行）（ 1996年中评协03号文件） （3）机构管理：资产评估机构审批管理办法 （4）评估项目管理：关于改进资产评估确认工作的通知 （5）行业监管：国有资产评估管理若干问题的规定 （）后续教育：中国注册资产评估师职业后续教育规范 （）执业规范：资产评估操作规范意见 （）体制改革：关于资产评估机构脱钩改制的通知 （）评估收费和财务管理：资产评估收费管理办法,1、建立和健全了资产评估规章,资产评估准则体系,资产评估准则基本准则 资产评估职业道德准则基本准则,无形资产评估准则,企业价值评估指导意见 金融不良资产评估指导意见,2001年财政部发布,2004年财政部发布,2005年中评协发布,珠宝首饰评估指导意见,2003年中评协发布,2项基本准则、9项具体准则、4项资产评估指南和8项资产评估指导意见,资产评估准则评估报告 资产评估准则评估程序 资产评估准则业务约定书 资产评估准则工作底稿 资产评估准则机器设备 资产评估准则不动产 资产评估价值类型指导意见 以财务报告为目的的评估指南（试行）,2007年中评协发布,2008年中评协发布,资产评估准则无形资产 专利资产评估指导意见 企业国有资产评估报告指南,投资性房地产评估指导意见（试行） 资产评估准则珠宝首饰,2009年中评协发布,2011年中评协发布,金融企业国有资产评估报告指南 著作权资产评估指导意见 评估机构业务质量控制指南,实物期权评估指导意见（试行） 商标资产评估指导意见,2012年中评协发布,资产评估准则-企业价值,2、成立了行业组织 1993年12月，中国资产评估协会成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下行业自律性管理过渡。 中国资产评估协会主要职责是负责协会会员管理、制定评估准则、标准，代拟行业管理法规，开展评估理论及政策的研究，举办刊物，开展教育培训、国际交流、信息服务，调解仲裁纠纷，维护会员合法权益，协会是一个行业自律性组织。 1995年3月，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入国际评估标准委员会，使中国资产评估行业开始走向世界。 1999年，中国资产评估协会成为国际评估准则委员会常务理事。,3、建立了注册资产评估师制度 1995年5月10日，国家国有资产管理局、国家人事部共同发布了注册资产评估师执业资格制度暂行规定和注册资产评估师执业资格考试实施办法，该办法规定，注册资产评估师由国家人事部和国家国有资产管理局共同管理。凡通过全国统一考试合格者，就能取得“执业资格证书”，证明该人员已具备执业的能力和水平，经过注册取得“注册证”后即可进行执业。 2002年，人事部与财政部联合发布关于调整注册资产评估师执业资格考试有关政策的通知。,4、规范了评估机构管理 1993年以国资办发58号文发布了资产评估机构暂行办法，同年还发布了证券业评估机构的管理办法。 1997年底提出了评估机构都要与挂靠单位或原上级部门脱钩，办成规范的、由评估师出资的有限责任公司，或合伙人事务所，并对评估师人数等条件提出了要求。 1998年开始实施评估机构的脱钩改制工作，1999年底全面完成。,案例,东方资产评估事务所,背景,*年月，东方资产评估事务所总经理段志坚代表东方评估所与四川泰港实业有限责任公司（以下简称泰港实业）签订了资产评估业务约定书，约定由泰港实业委托东方评估所对其所控股的四川青神中岩风景区旅游开发公司（以下简称中岩公司）的资产作评估。,东方评估所评估: 神、短、缺、快、奇,东方评估所派出该所副总经理兼质量控制部主任许茂全和没有取得注册资产评估师资格的罗某负责中岩公司的评估工作，同时段志坚还“叮嘱”许茂全：泰港实业希望中岩公司的资产评估价值高一点。 接手后，东方资产评估事务所的这次评估可谓“短、缺、快”,神!,神! 天炮制评估报告,短!,这起业务涉及中岩公司在青神县境内的两宗土地中岩寺和德云寺，但评估时，许茂全与罗某只到中岩寺走马观花浏览了一下“风景”，到县政府“看了一下”，甚至连到德云寺去看一下的工夫都省略掉，便打道回府了。,缺!,在既未到相关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据，也没有取得被评估土地所在地政府有关当地土地基准地价文件情况下，仅凭泰港实业提供的中岩公司的一宗土地国有土地使用证复印件和另一宗土地的“国有土地使用证正在办理之中的证明”复印件等，就“凭经验”采用基准地价法对中岩公司亩土