关于成立物业管理公司的可行性报告.doc

关于成立物业责任有限公司的可行性分析报告分析人： 2015年11月04日目录一、 项目市场背景1二、 企业创办的行业分析1三、 项目建设的必要性23.1 成立物业责任有限公司的必要性23.2 成立物业责任有限公司对明晰股权的重要意义33.3 成立物业责任有限公司的前景展望5四、 物业责任有限公司的组建模式及投资方式64.1 物业责任有限公司的组建模式64.2 项目的基本概况74.3 公司投资方案7五、 物业责任有限公司的管理方式75.1 董事会对物业责任有限公司的管理75.2 物业责任有限公司的日常管理8六、 投资估算和资金筹措116.1本次经济测算范围116.2 投资估算范围126.3 资金筹措12七、 风险初评分析及对策127.1 经营风险及对策127.2 财务风险及对策137.3 宏观层面防范建议：从长远的眼光追求项目未来升值。13八、结论141、 项目市场背景商业地产是一个系统而复杂的工程，每一个环节之间都有着紧密的联系。随着商业地产竞争日趋激烈，项目经营难度的逐步加大，我们越来越认识到通过物业责任有限公司这一平台对商业地产项目进行统一的商业策划、运营规划（包括市场包装、销售推广、商铺销售到招商、运营管理）的重要性。部分商业地产商依托现有资源纷纷自建物业责任有限公司，负责企业开发商业项目的市场研判、规划、开展物业销售、前期及中期招商、租赁及后期营运推广、经营管理及物业管理工作，确保项目成功招商、顺利开业、正常运营，完成公司下达的销售、招商、营运任务。2、 企业创办的行业分析近几年楼市在新政的影响下，市场进入一个观望的阶段，而越来越多的消费者，放弃了以前价格低就好的旧观念，开始注重后期的物业服务。现行市场让许多本来要选择进驻的商户选择了观望，但也有许多经营者，特别是第二、第三次置业的，对物业服务的认可度非同一般。他们会觉得后续的服务能使得他们的经营活动更加贴心和完美，与此同时，品质服务也逐渐成为众多商户关注的一部分，成为商户选择进驻的重要因素。近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。并且随着我国商业地产业的迅速发展，人们对居住质量的要求越来越高，物业管理被提到了越来越重要的地位。杭州下沙作为一个宜学、宜业、宜居的城市，各类商业综合体近几年发展非常快，对物业服务给物业管理提出了更高的要求，这也给物业公司的发展提供了很大的空间。3、 项目建设的必要性3.1 成立物业责任有限公司的必要性商业地产价值的价值提升要靠优秀的物业服务来实现，成立物业责任有限公司的主要目的在于打造企业自己的专业平台，培养专业队伍，同时优化资源配置，培育和提升投资公司的核心竞争力，增强可持续发展的能力。主要有以下几方面积极作用：1、完善企业业务链，提高商业地产项目策划、运营能力对于商业地产项目而言，就该项目，现存在较大缺陷，利润空间有限。而如果只是把商业地产运营简单理解为把物业管理，期望能尽早退出项目另谋发展。往往会导致项目操作难度加大、风险增加，甚至出现了烂尾楼、空置和死盘。目前商业地产如万科等大品牌商业综合体普遍成立了附属物业责任有限公司，通过专业物业管理的开展，完成商业招商和经营。同时，设立物业责任有限公司，在商业地产的运营过程中，单一的为企业商业地产服务，负责为企业旗下商业地产开展进行功能及市场定位建议、执行租售、运营管理、日常管理等工作，可以有效整合商业地产、物业管理等商业地产项目经营管理相关专业能力，保证商业地产项目策划、运营的完整性和专业性，提升企业对商业地产项目进行全案把控的能力，有效降低企业对商业地产项目在招商、营销策划、资本运营、商业运营的顾虑，有利于提升企业的项目运作实力和综合竞争力，获得长期的运营收益和品牌价值提升。、有利于提升品牌价值，提高企业项目物业价值物业责任有限公司的设立，符合现代商业地产项目运作规律，将使项目商业地产的运营更加专业化，从而提升项目的经营效益及品牌价值，实现项目的经济收益和物业价值的提升，并提升企业所拥有的固定资产价值，更好的为企业战略发展的需要服务。3、专职处理商业地产物业问题，主动为企业承担相关的风险。商业地产物业在销售、招商、营运、管理过程中所涉及到的关系和环节比较复杂，涉及到大量的合同签订与相关的法律风险。通过物业责任有限公司对物业进行运营，可便利的协调和调控各方面的关系，处理可能发生的各种问题，避免企业直接面对项目物业管理与运营中存在的各种风险和不良影响的情况下。4、有利于打造专业管理团队，为企业储备相关专业人才资源和运作经验。现阶段市场上的商业地产人才极度缺乏，企业要大力发展商业地产项目，除了“引进人才”之外，培养自己的商业地产人才势在必行。通过物业责任有限公司的组建，不断通过项目实操积累经验，才更锻炼员工在商业地产项目招商、运营、管理方面的把握力与判断力，培养属于自己的人才。3.2 成立物业责任有限公司对明晰股权的重要意义1、成立物业责任有限公司可使得该项目股权清晰化，改善股东互相依赖，在位而不作为，企业内部人浮于事的现状，避免企业资产缩水； 2、成立的物业责任有限公司可定义严格的制度，使企业上下统一思想，提高职工执行力，最大限度地避免物料浪费，维修、维保费用逐年增加的可能性； 3、成立的物业责任有限公司可以从根本上影响企业收益增减，物业服务质量获得大幅度提高，避免物产价值缩水的严重后果。一个好的物业责任有限公司能够提高商业地产项目整体价值，明确股权归属不仅可有效挽回收益流失，也可避免物产进一步缩水。综上所述，具体到本项目： 项目现状 本项目物业条件较陈旧，各方面都需要修缮，设施、设备及消防系统均到了疲劳期，有些部分已经在“带病”工作，如不能进行科学的管理，该项目的价值将大幅度下降，后期投入也将大幅攀升。因此，建立股权清晰的物业责任有限公司，适时地进行股权析产是该项目的唯一出路。成立物业责任有限公司可有效避免现有运作模式造成的人力浪费、物力浪费、收益消失等危害。另外，物业公司成立初期可对项目进行详细深入的析产。但是，析产只能是将现有面积（除公共部分以外）进行析产。在析产过程中，中央空调、客梯、手扶梯、配电、水、公共通道及法律要求不能分割的部分不能析产。 经营难度 以现有模式运作必然造成人力浪费、物力浪费和收益消失这三大浪费。 人力浪费最突出的情况是，没有将合适的人放在合适的岗位上，管理的各个模块没有有效整合，员工的岗位职责不明确，工作量不饱和，造成人浮于事，达不到人岗匹配的最基本要求； 企业关键物资被挪用或闲置，没有被利用在关键事项中，造成物力资源被浪费； 企业各项浪费严重，导致企业正常收益缩水甚至消失，企业进入恶性循环。3.3 成立物业责任有限公司的前景展望从市场角度看，中国现代商业发展面临全所未有的机遇和挑战，设立物业责任有限公司具有良好的经济效益，前景看好在经济全球化和信息化的推动下，现代商业的核心是以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合商业服务。而以服务业为核心的现代商业已发展成为第三产业的重要组成部分。中国凭借其区位优势和自身经济的发展基础，较早地制定了区域中心城市的发展战略，率先将发展现代服务业为主的第三产业作为国民经济持续增长的支柱产业。经过几年的快速发展，我国现代服务业已驶上了高速发展的快车道。随着城市商业的发展，必将带来对集中式商场、国际级写字间、高端酒店等商业物业的大规模需求，项目的建立将改善周边区域的现代商业服务业设施较为落后的局面，有着巨大的经济效益和社会效益。企业成立专业的物业责任有限公司，通过项目招商、运营和管理过程紧密衔接，立足于运营管理优质的商业资产，在为企业公司带来一定经济效益的同时，也将打造一支专业的商业运营、物业管理精英团队。4、 物业责任有限公司的组建模式及投资方式4.1 物业责任有限公司的组建模式由原股东出资组建物业管理有限责任公司，出资具体数额由董事会决定，但出资总资本以不超过500万为宜。建议物业责任有限公司组织架构为其中物业安保部负责保洁和警卫的管理，但建议保洁和警卫采取外包形式，以降低管理难度和法律风险。财务稽核部由董事会直接任命，配合物业责任有限公司各项工作，向总经理提供必要财务报表和数据。4.2 项目的基本概况 项目经营面积为1.8万平方米，每年预算600万的费用支出为宜（人力成本、维修、维保等费用）。4.3 公司投资方案三位股东按48%、32%和20%比例出资，成立董事会。作为物业公司的出资方，董事会对物业责任有限公司具有决策权。5、 物业责任有限公司的管理方式由三位股东按产权比例进行出资成立的物业管理有限责任公司，公司将在董事会领导下进开展工作。董事会对物业公司各项方向性决策具有绝对的权力，但物业公司也具有其日常管理权力。由于三股东同时又是业主，在日常管理中，股东作为业主单位，必须服从物业公司的管理。5.1 董事会对物业责任有限公司的管理董事会不能参与物业责任有限公司的日常管理，但对其重大决策享有决定权。物业责任有限公司及董事会各自的权限可参照下图所示：类别序号授权事项下属公司职能部门总经理董事会备注计划管理1年度、季度经营计划编制及调整负责审核审核经营计划由下属公司负责归纳管理，经董事会批准后正式下发执行员工聘免2下属公司总经理的聘免审核公司总经理提名，董事会审批确定3总监、副总经理职位聘免负责审核批准下属公司提名，经公司批准后，由下属公司下文任命4总监（不含）以下人员聘免负责备案、审核批准5公司财务负责人委派总部委派，董事会批准6财务管理人员聘免负责审核董事会批准薪资福利7薪酬方案及福利制度的制定负责审核批准超出总经理权限的，董事会批准8员工奖励方案负责审核批准超出总经理权限的，董事会批准9节日促销、日常采购负责审核3万以上，批准3万以上需董事会批准组织管理10组织架构负责审核批准超出总经理权限的，董事会批准11定岗定编方案负责审核批准超出总经理权限的，董事会批准财务管理12财务预算负责审核批准13资金计划编制及调整负责审核审核年度、季度资金计划需董事会批准14融资配合负责审核董事会批准15财务管理制度负责审核审核董事会批准物业工程16改进维修、维保、装修负责审核3万以下，批准3万以上需董事会批准5.2 物业责任有限公司的日常管理物业责任有限公司建议设立总经办、物业安保部、现管部、招商部和人力资源部几个部门，其中总经办分管采购和企划，物业安保部包含保洁、警卫、中控、维修、配电、工程，人力资源部分管行政，具体的组织结构图如下：其中，保洁和警卫建议外包，仅保留一个主管人员。根据以上组织结构图，建议成立共61人的物业责任有限公司。6、 投资估算和资金筹措6.1本次经济测算范围本项目主要为成立商业管理公司，不涉及建设内容，前期主要投资为人员投资。参考当前绝大多数商业公司注册资本金在 200-1000万区间，根据项目投资估算，建议本物业责任有限公司的注册资本金取上限为人民币 500万元。6.2 投资估算范围项目投资估算范围主要包括以下内容：1.成立公司的人员工资及社保福利费用；2.公司开办费用；3.管理费用；4.购置商务车5.购置电脑、复印机、打印机；6.推广费用；7.税费6.3 资金筹措物业责任有限公司由董事会以自有资金注资的方式设立。7、 风险初评分析及对策7.1 经营风险及对策1、运营团队业务不擅长，管理不善的风险。物业责任有限公司的建设以及运营模式属于企业内部首次，缺乏相应管理经验，因此在团队组建以及运营管理方面存在风险。针对此风险的解决措施：提升内部员工专业知识，组织专业培训，外请专业公司进行集中培训，加强团队业务水平。2、 招商失利，导致物业闲置。项目具体运营过程中，存在招商失利，导致物业闲置，造成企业损失的风险。针对此风险的解决措施：企业应前期全面参与招商代理机构招商工作，提高招商水平，加强客户评估，储备客户资源，专人对接服务。并且强化招商，加强宣传推广，多途径、多角度推进招商工作的开展。7.2 财务风险及对策1、管理费收缴存在困难。在收取相关管理费时，存在商家故意拖欠，引起财务风险。针对此风险的解决措施：提升管理服务水平，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题。2、 代收代缴费用收取困难问题。由于部门收入以业态收入为基准收取相关佣金，存在收取基数不真实的风险。 针对此风险的解决措施：充分估计代收代缴费用有哪些，防止偷漏情况。7.3 宏观层面