焦作市老年公寓可行性报告.doc

焦作市老年公寓可行性研究报告焦作*有限公司二零一二年七月二十九日目 录前 言1一、项目基本情况21、项目名称22、项目建设性质23、项目承办单位24、建设地点25、研究工作依据26、研究工作范围37、建设规模及内容38、项目建设进度49、项目招投标方案410、环境保护411、投资估算与资金筹措投资估算412、项目综合评价与建议5二、项目背景和建设必要性51、社会背景52、项目提出的背景83、项目建设的可行性114、国家对新建老年公寓的有关优惠政策12三、建设场地及建设条件131、建设条件13四、建设规模与建设内容171、建设规模172、建设内容17五、工程技术方案181、项目组成182、建设模式与设计理念193、总平面规划原则194、建筑设计规范205、功能设计216、建筑设计227、建筑结构设计29六、水电工程311、给排水312、供电323、电系统设计334、燃气、热力规划设计34七、环境保护371、现状372、设计依据373、建设期环保措施374、运营期环保措施38八、消防安全、劳动保护及安全卫生381、消防382、劳动保护与安全卫生39九、劳动组织与人员组成40十、投资估算与资金筹措401、投资估算范围402、投资估算额与相关数据取定403、编制依据414、建设资金筹措41十一、工程招标与施工方案421、招标初步方案、招标范围及组织形式422、工程进度安排43十二、经济与社会效益评价441、经济评价概述442、 项目折旧443、经济效益444、建设资金来源455、经济效益分析456、社会效益分析457、结论45前 言我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1:2:4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通 老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观， 推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。一、项目基本情况1、项目名称项目名称：焦作市老年公寓2、项目建设性质项目建设性质：新建3、项目承办单位项目承办单位：焦作*有限公司4、建设地点拟建项目位于西部工业集聚区春晓路北段，北临太行山，西临春晓路，南邻焦作*有限公司，占地面积约300亩。5、研究工作依据（1）有关政策文件 有关政策文件 1）中华人民共和国老年人权益保障法； 2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)； 3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有 关税收政策问题的通知(财税200097号)； 5）河南省老年人保护条例； 6）河南省老龄事业发展“十二五”规划；7）河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政办2006105号）； 8）河南省省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(豫民福199819号) （2）有关标准规范 有关标准规范 9）老年人住宅设计规范；10）城市居住区规划设计规范； 11）城市居住区公共服务设施设置规定； 12）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；13）住宅设计规范；14）住宅建筑设计标准； 15）建筑工程交通设计及停车场设置标准； 16）城市道路绿化规划及设计规范； 17）建筑设计防火规范； 18）民用建筑节能管理规定；19）建筑给水排水设计规范；6、研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、 建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与 资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提 供可靠的论证和评价依据。7、建设规模及内容建设规模：项目建成后，可提供1500个床位，入住老人1500人。建设内容：本项目主要是老年公寓及医疗保健、健身娱乐、购物中心、活动中心等配套设施的建设。拟建项目总建筑面积100000，其中老年公寓建筑面积56784（其中：14层标准版式公寓4栋，每户建筑面积40，合计444户888张床位、建筑面积24640，8层家庭式公寓4栋，每户建筑面积70平方米，合计252户504张床位、建筑面积18144，低层高端公寓14栋56户，每户建筑面积250，共计112张床位、建筑面积14000），附属生活超市、餐厅等商业建筑面积15000，医疗保健、健身娱乐等公建配套设施建筑面积28216。8、项目建设进度本项目分为三期建设，一期建设工期2年，2013年开工，至2014年12月底竣工；二期工程建设工期18个月，2015年6月开工，2016年底竣工；三期建设工期18个月，2017年4月开工，2018年10月底竣工，总工期合计5年。9、项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。10、环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产 生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水， 项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。11、投资估算与资金筹措投资估算项目总投资 20000 万元。 一期建设投入资金 10000万元，主要建设内容为基础设施建设、水电设施、场地建设、道路硬化、社区绿化、包括700张床位的公寓楼建设和配套的生活、医疗、管理设施建设等。 二期建设投资规模5000万元，主要建设内容为400张床位的高层公寓楼建设；三期建设投资规模5000万元，主要建设内容为剩余400张床位的公寓楼的建设。资金筹措：企业自筹5000万、银行贷款8500万元，社会捐助2000万；申请国家扶持补助4500万元。12、项目综合评价与建议焦作市老年公寓项目建成后，可有效提高焦作市老年公寓条件，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。二、项目背景和建设必要性1、社会背景（1）市情概况焦作市，位于河南省西北部，辖5个市辖区、4个县、2个县级市，即：解放区、山阳区、中站区、马村区、新区、修武县、武陟县、温县、博爱县、沁阳市、孟州市。全市共有45个街道、36个镇、22个乡。 焦作市面积4072平方千米，人口353万（2011年）。2009年全年焦作GDP1116亿元，人均GDP32640元，位居全国第68位，河南省第2位。2010年焦作市GDP达到1309亿元，位居全国第86位，河南省第3位。拥有云台山、神农山、青天河3个5A级景区，数量位居全国（含港、澳地区）地级市第一，圆融无碍禅寺、嘉应观2个4A景区，韩愈陵园、CCTV焦作影视城、群英湖、蒙牛工业旅游园3个3A景区，朱载堉纪念馆1个2A景区。全市共有旅行社111家，旅游星级饭店32家。2011年，全市接待游客约2281.3万人次，旅游综合收入达到171.9亿元，在地区生产总值中所占的比重由1999年的不足1%跃升为11.7%，比全国、全省分别高6.9和1.4个百分点。被河南省政府确定为建设中原经济区经济转型示范市。2012年，成为世界旅游城市联合会观察员城市。（2）历史文化怀川大地孕育了灿烂辉煌的历史文化，名山秀水陶冶了世代英才豪杰，焦作地下文明积淀层层叠叠，地上文化布落洋洋洒洒。焦作山水是人文化的山水，焦作人文是山水化的人文，山人一体，不可分割。这里是人类始祖的发源地，有盘古开天地、华夏祖先伏羲女娲成婚、女娲补天、轩辕黄帝祈天破蚩尤、大禹治水等神话传说。原始社会末期，位于黄河流域中游的怀川文明就吸引着四方百族，成为华夏民族发祥地的中心地带。这里是商汤革命的起始地；是武王伐纣的前沿根据地；是后汉光武中兴的大本营；是“正始玄风”的策源地和以八封为灵魂的太极文化的产生地；是水利文化、度假村文化之根所在；是中国46姓和日本的坂上、大藏、原田三姓之根脉地。神农祭天处、尝百草处、药王孙思邈活动遗迹等，显示着古代农业和医药的起源。出土众多的陶瓷文物及当阳峪陶瓷遗址，显示着怀川是发达的陶瓷文化之根；由大禹首次颁发的夏小正是中国的历法之根，发源于陈家沟的太极拳、月山寺的八级拳和净影寺的猿拳，证明怀川是中华武术之根，这里还是道教中心和佛教圣地。这里是诸多大师泰斗的故里。孔子、李白、白居易、韩愈等各类数不清的历史名人曾在此或游历、或隐逸、或葬归于此。魏晋时的“竹林七贤”曾在修武百家岩隐居游览，影响颇大。焦作地处黄河中下游北畔，农业开发历史悠久，具有精耕细作的优良传统。早在七八千年前，这里就有人种植粟等粮食作物。从焦作地区发掘的新石器文化遗址中，除发现有大量的石铲、石斧、石镰、蚌刀等生产工具外，还有水井、房屋等原始农业生产迹象。春秋战国时期，当地的农业已十分发达。焦作古代的手工业也十分发达。以采矿、冶炼、制陶、编织和工艺美术为主。战国时期已有了煤炭开采业，至明清时期具有了相当的开采规模，延续至今，使焦作有“煤城”之称。从考古发掘的文物看，春秋时期这里已开始青铜器制作，东汉时山阳已成为全国较大的冶炼基地之一，宋代出现了以制作兵器、农具为主的作坊群。据史志记载，全市有60座历史古城，其中城区有6座；祠庙335所，其中城区70多所，现在统计，全市有不可移动的文物古迹点833处，其中国家级重点文物保护单位6处，省级44处，县级492处，城区内有不可移动的文物古迹点214处，其中国家级重点文物保护单位1处，省级6处，市级81处。道清铁路、泽煤盛矿井、福公司办公房和钱庄等体现着近代煤城的历史；河南理工大学（原焦作工学院）是河南省最早的高等院校。传统的历史文化在当今焦作仍熠熠闪光，得到了继承和发展。（3）地理环境焦作市，北依太行与山西省接壤，东临新乡市，西临济源市,南临黄河与焦作、洛阳相望。现辖2市4县5区，总面积4071.1平方公里，总人口361万。市区环境空气优良天数319天，二氧化硫、化学需氧量累计减排率分别为38.19%和15.46%，采煤沉陷区、矿山生态累计治理恢复面积12平方公里。尤为喜人的是，焦作市作为南水北调中线工程唯一穿越中心城区的城市，未来将为城市中心地带增加50余万平方米的水域面积和180余万平方米的绿地。焦作是一个区位优势非常明显的城市。它地处我国南北交汇点，东西结合部，又是新欧亚大陆桥在中国境内的中心地带，具有承东启西、沟南通北的枢纽地位。境内有焦枝、焦太、新焦、侯月四条铁路，河南省第一条城际铁路郑焦铁路已经开工建设。拥有郑焦晋、新焦济、济洛、焦温等高速公路，地方高速公路与国家干线高速公路连通，实现了“县县通高速”、“乡乡通二级”、“村村通硬化路”。焦作是华北地区不可多得的富水区，水资源充沛。境内河流众多，流域面积在100平方公里以上的河流有23条，还有引沁渠、广利渠两大人工渠，有群英、青天河、白墙、顺涧等较大水库，即将修建的南水北调工程也将从中心城区斜穿而过，这些都给焦作带来了充裕的地表水资源；特别重要的是，焦作市是一个天然的地下水汇集盆地，北部山区及晋东南山地约1400平方公里的广大地区，均为焦作地下水的补给区，这些地区的浅层地下水和部分降水，在复杂的地质构造控制下，汇集到该市，形成较为丰富的岩溶水资源，目前已探明地下水储量35.4亿立方米。另外，在焦作北部太行山南麓分布着约500平方公里的山前岗地和砾石倾斜平地，地质坚硬稳固，地层耐力巨大，且近邻矿点、水源、交通干线和城镇，是极为理想的工业用地，同时也非常适宜建造高层建筑。2、项目提出的背景河南是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年 3%的速度继续增长，据河南省老龄事业发展“十二五”规划的预测，到2015年全省60岁及以上老年人口将为1579.42万人，占常住人口的15.71%，也就是说，不到7个河南人中，就将有一位老年人。按照国际通行的标准，一个地区60岁以上人口占到10%以上或65岁以上占到7%以上，就标志着该地区进入老龄化社会。2010年第六次全国人口普查数据资料显示，我市人口年龄类型已经跨入老年型，老龄化进程加快。2010年，全市人口的少年儿童系数（0-14岁人口与总人数之比）为18.93，老年人口系数（65岁及以上人口数与总人口数之比）为7.34，老少比（65岁及以上人口与0-14岁人口数之比）为38.81，人口年龄中位数为32.86岁。根据静态人口类型分标准判断（见表5），我市2010年人口已经属于老年型。附表：人口年龄类型比较表单位： 占总人口（）静态人口类型划分标准我市人口年龄状况年轻型成年型老年型2000年2010年0-14岁人口比重40以上30-4030以下26.3518.9365岁及以上人口比重4以下477以上6.887.34老少比（65岁及以上/0-14岁）15以下15-3030以上26.0638.81年龄中位数（岁）20以下20-3030以上29.9332.862000年，我市人口年龄类型属于成年型，全市人口平均年龄为31.4岁。2010年我市人口平均年龄为34.15岁，较2000年提高了2.75岁，老年人口系数、老少比有所提高，少年儿童系数有所下降，对照四项衡量标准我市都符合老年型标准，说明在人口年龄类型上我市已经从2000年的成年型进入老年型社会行列。一方面是人口老龄化形势 非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。 目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性，采取扎实有效措施，积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快河南养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见 （豫政办2006105号）明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、 规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办，都同等享受国家有关优惠政策。 我市已进入老龄社会，2010年第六次人口普查数据显示，我市65岁以上人口已达263625人，占7.34%，同2000年第五次人口普查相比，65岁以上人口比重上升0.71个百分点，如果以60岁作为老年人划分标准，我市共有老年人40多万，按照全国文明城市标准“每百位老人拥有社会福利床位数应大于1.7”计算，我市应有养老床位6800个，但是，我市目前公办和民办养老机构拥有养老床位合计约3000张，与全国文明城市标准相差甚远，建设老年公寓十分必要。3、项目建设的可行性以城市老年人为例，一是领取退休金的人数占相当比例，1999年我国离退休人员退休金总额达2068亿元；二是有相当一部分老年人退休后又重新找到工作。有关资料研究表明，我国城市60至65岁的老年人口约有45%的人还在就业，他们除有退休金之外，还有另外的收入；三是一部分老年人或多或少从子女那里得到一部分赡养费；四是一部分老年人拥有一定的储蓄，据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款。还应该看到，随着我国经济的发展，老年人的收入将呈不断增长之势。据预测，仅退休金一项到2010年就将增加到8282亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。我市老年人的各项收入也随着形势呈上升趋势，这将为老龄产业提供巨大的商机，老龄产业将焕发出不可估量的购买力。结合我市的经济情况，据初步预算，标准床位每月可达1000元/床，单体住宅每月可达2000元/户。4、国家对新建老年公寓的有关优惠政策根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知（国办发200019号）和财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）的规定，新建老年公寓可享受以下优惠政策：(1)社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设计划中统筹安排社会福利设施建设。(2)社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。(3)在制定城市居住区规划时，应将社会福利设施特别是老年人服务设施纳入公共设施进行统一规划，各市人民政府对此项市政基础设施配套建设费应酌情给予减免。(4)对社会福利机构的用电按当地最优惠价格收费，用水按居民生活用水价格收费，对社会福利机构使用电话等电信业务要给予优惠和优先照顾。(5)对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资举办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。三、建设场地及建设条件焦作市老年公寓项目位于焦作市西部工业集聚区春晓路北段，南邻焦作*有限公司，北临太行山，西临春晓路，具有良好的地理位置优势和建设条件。1、建设条件（1）地质条件焦作市地处太行山脉与豫北平原的过渡地带。地貌由平原与山区两大基本结构单元构成，地势由西北向东南倾斜，由北向南渐低。从北部山区到南部平原呈阶梯式变化，层次分明。其地貌由北向南依次为：山区丘陵区山前洪积平原山（扇）前槽交接洼地郇封岭岗地沁河河漫滩黄沁河冲积平原古黄河河漫滩青风岭岗地黄河河漫滩（黄河带状冲积平原）。根据其特征及成因，全市可划分为山地、山前平原两个一级地貌单元和八个二级地貌单元。项目所在地焦作市西部工业集聚区位于中站区北侧山地，属于太行山脉的一部分。（2）气象条件气候状况焦作市属于暖温带大陆性季风气候，春旱多风，夏热多雨，秋高气爽，冬寒少雪。全市多年平均降水量在500-700毫米之间，一般情况下山区高于平原，山的迎风面多于背风面。降水量年内分配相差悬殊，多集中于7、8、9三个月。年度差别较大，丰枯年降水量相差3-4倍。由于太行山的屏障作用和海拔高差悬殊，致气候干燥，热量、光能等资源比较充足，自然灾害频繁。 气象要素a、气温：焦作市年平均气温14.4。年平均最高气温15.5，最低气温13.4；极端最高气温48.3，极端最低气温17.9，气温日变化幅度较大。3-6 月增温明显，9-12月降温急剧，秋温稍低于春温，7、8月和1、2 月气温变化平稳。焦作市冬季气温较同一纬度的其他地区略高。由于太行山的影响，当冷空气南下时，和焦作相邻的新乡以东地区风速较大，气温明显低于焦作地区；而当冷空气由西北移来时，由于冷空气过山下沉增温，反而形成相对的高温中心。b、降水：焦作市平均年降水量为584毫米，年降水量最多为908.7毫米（1964年），最少为333.3毫米（1965）年。降水时空分布不均，北部山区偏大，南部平原偏小，自北向南递减。春季降水约90-100毫米，山区多于平原；夏季降水约325-360 毫米；秋季降水约150-160毫米；冬季降水25 毫米以下，山区与平原相近。焦作市一般年份初雪期在12月上旬，历年平均初积雪日在12月下旬，平均终积雪日在2 月中旬，冰冻期一般在11月至次年3月，采暖期一般在12 月至次年2月。由于焦作属于季风气候，降水量年内分配很不均匀，6-9月降水量占全年降水量的70；12月至次年3月降水量仅占全年降水量的7，12月最少。秋雨多于春雨，一般多50毫米左右。c、霜：焦作市平均初霜期在11月上旬，最早初霜在10月中旬；平均终霜期在3月中旬，最晚终霜期在4月中旬。霜期各年不同，平均霜期为128天，最长霜期为163天，最短霜期为99天。焦作霜冻的发生和轻重程度与区域地理环境关系密切。在小范围内，洼地比岗地严重；迎风面轻，背风面重；山顶轻于山脚，山腰轻于山顶。d、风：焦作受季节环流和太行山影响，偏北风和偏南风风力较小，四季风向多为东北风和西南风，其频率分别为28和27。瞬时最大风速为28米/秒，最大阵风为11-12级，全年平均风速为2.9 米/秒。12月至次年4月风速稍高，5月份开始减低，8月、9月风速最低，11月份风速开始增高。平均风速，春季为3.3米/秒，夏季为2.7米/秒，秋季为2 .7米/秒，冬季为3.4米/秒。e、气压：焦作市年平均气压为1003.5 毫巴，极端最高气压为1018.7毫巴，极端最低气压为989.3毫巴。12月、1月气压最高，7月气压最低。夏季气压日变化明显，通常10时、20时开始增压，4时、16时开始减压。f、湿度：焦作市平均湿度为62，7-10 月份高于65，12月至次年6月低于58，最小值出现在1月份，最大值出现在8月份。g、蒸发量：焦作市年平均水面蒸发量为2006.3毫米。6月份蒸发量最大，为325毫米；1 月份蒸发量最小，为75.9毫米。年蒸发量为降水量的3.4倍，各月蒸发量均大于降水量。四季蒸发量，春季为632.4毫米，夏季为732.4毫米，秋季为387.1 毫米，冬季为254.7毫米。（3）基础设施条件给排水项目位于焦作市西部工业集聚区，由中站区水厂提供用水，生活污水可排入污水管网，雨水排入雨水管网。供电项目由焦作市西部工业集聚区电网供电，可以满足项目建设及运营需要。供气项目位于焦作市西部工业集聚区，区域内铺设天然气管道，由中燃公司提供天然气，供气方便快捷，可满足项目建成后的日常生活需要。交通西部工业集聚区位于中站区北部，距焦作市区10公里，在中站西部为郑焦晋高速公路，还有S306省道通过。项目位置紧邻春晓路，向南可通过影视路进入市区，也可通过中站区沿太行路、解放路进入市区，项目周边可通行中南路、怡光路、影视路等干道，交通十分便利。（4）建筑材料及运输条件 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项 目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。（5）用地条件河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政办 2006105号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中，各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求，将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。焦作市老年公寓正是按照这一精神，计划按政策规定，拟征购春晓路北段东侧、太行山南麓闲置山地，进行开发建设，解决用地问题，项目所在地只有少量民房建筑，将按相关政策法规，对居民进行土地征用补偿和拆迁安置工作。（6）建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。四、建设规模与建设内容1、建设规模该项目为焦作市老年公寓。项目区总面积约20万平方米，项目总建筑面积100000平方米，总投资20000万元。项目完成后，新建老年公寓建筑面积56784（其中：14层标准版式公寓4栋，每户建筑面积40平方米，合计444户888张床位、建筑面积24640，8层家庭式公寓4栋，每户建筑面积70平方米，合计252户504张床位、建筑面积18144，低层高端公寓14栋56户，每户建筑面积250，共计112张床位、建筑面积14000），增设固定床位1504张，可解决1504位老年人的住宿问题，附属生活超市、餐厅等商业建筑面积15000，医疗保健、健身娱乐等公建配套设施建筑面积28216。主要包括康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供600位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。2、建设内容（1）老年公寓建设，总面积56784平方米，其中： a、高层框架结构公寓楼：共计4栋，分别长22米、宽20米，高度14层，占地面积合计2112，建筑面积24640（每栋楼设管理员房间1间，每层8个房间，每间面积40，设置固定床位2张，合计房间444间，床位888张）b、小高层框架结构公寓楼：共计4栋，分别长27米，宽21米，高度8层，占地面积合计2722，建筑面积18144（每栋楼设管理员房间1间，每层8个房间，每间面积70，设置固定床位2张，合计房间252间，床位504张）c、低层高公寓14栋，2.5层，每座长22m，宽22m，占地面积784，建筑面积250，总占地面积10976，总建筑面积14000。（2）附属餐厅、超市等商业建筑建设，长100m，宽75m，占地面积9000，共两层，钢筋砼框架结构，建筑面积15000；（3）其他建筑设施建设：，综合楼一座，长202m，宽35m，占地面积8490，共4层，钢筋砼框架结构，建筑面积28216 。主要包括康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、洗浴中心及室内游泳馆、养老服务从业培训中心、办公服务中心等。（4）配套设施建设：可满足1100人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。主要经济技术指标见附表1.备注： 单位：总用地面积建筑用地面积总建筑面积总绿化用地面积容积率绿化率停车位200000333001000001300000.565%100五、工程技术方案1、项目组成焦作市老年公寓，主要由老年公寓楼、附属超市商业楼、综合大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。该项目建筑，主要有高层框架结构、多层框架结构、钢筋砼框架结构、低层砖混结构三类建筑。2、建设模式与设计理念（1）建设模式焦作市老年公寓项目将由专业建筑设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合老年人住宅设计规范的标准。（2）设计理念a、可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。b、以人为本理念：一切设计在符合老年人住宅设计规范要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。 c、服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。3、总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律，力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到城市居住区规划设计规范和老年人住宅设计规范的要求，以满足 社会各阶层对老年公寓的不同需求。 （1）根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。（2）根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。（3）室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。（4）区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在项目区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。（5）对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成河南省最大、功能最完备的老年公寓。4、建筑设计规范（1）设计原则焦作市老年公寓项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、 适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合老年人住宅设计规范的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。（2）设计依据1）老年人住宅设计规范（JGJ122-99）；2）民用建筑设计通则 （JGJ37）； 3）民用建筑热工设计规范（GB50176）； 4）民用建筑节能设计标准（JGJ26)； 5）建筑设计防火规范 （GBJ16）； 6）住宅建筑设计规范（GBJ96)； 7）其他相关建筑设计规范。 5、功能设计（1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，兼顾高端用户。居室模式包括高层公寓一室一厅一卫，户型面积40，多层公寓的一室一厅一厨一卫，户型面积70和低层高档公寓的复式两室一厅一厨两卫，户型面积为250。 （2）综合大楼，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、 接待、管理办公室等辅助设施。 （3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。 （4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。 6、建筑设计（1)总体要求 1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化， 一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。 由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。 （2）出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。 设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50ml.50m的轮椅回旋面积。 2）标志鲜明，易于辨认。 3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。 4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。 6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。 设计规范： l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 0.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。 5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。 6）通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m 高处设4050mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧 墙面下部设0.35m高的护墙板。 （4）楼梯、坡道和电梯楼梯、设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用设计原则的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两 脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。 设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。 2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。 3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ 50）的有关规定。 4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则： 1）老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的 房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增 加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。2）老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。 双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼 卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活 空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人， 生活空间不宜太小。 否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度 降低，也需要较宽松的空间环境。 3）老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简 单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 4）房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。 设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14，设计规范：卧室使用面积不小于10。老人疗养室、老人病房等合居 型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6。居室内老年人基础设施参数： a、老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.400.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.400.45m。 b、急救担架长度2.30m，宽度0.56m。 c、轮椅应符合现行行业标准方便残疾人使用的城 市道路和建筑物设计规范JGJ50有关规定。 d、家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6） 厨房设计原则1）老年公寓除设公共餐厅外，多层、低层房间户型均设置独用厨房；2）供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于 6.00，其最小短边净尺寸不小于2.10。 3）厨房操作台面高不小于0.750.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于 0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。 4）厨房设吊柜，柜底离地高度为1.401.50m；轮椅操作厨房，柜底离