近年来合肥写字楼市场分析.ppt

,合肥房地产市场总体分析,2011年房市调控为近年来最为严厉的一年，2012年坚定不移的贯彻房地产市场调控政策,2011年房地产调控政策 继续实施差异化房贷政策 数次上调存款准备金率 出台新国八条 数次上调存贷款基准利率 出台新国五条,2012年3月16日主持召开国务院常务会议，其中“坚定不移的贯彻房地产市场调控政策”是今年要努力完成的七大任务之一。 房地产市场调控处于关键阶段 房价还远远没有回到合理价位 亟须做好房地产发展顶层设计 财税金融可发挥更好作用,宏观背景政策调控,宏观背景政策调控,政策对住宅市场影响 随着2011年3月政府限购政策的出台，延续了“新国八条”本地户口限二禁三，外地户口限一禁二等政策内容。 受政策影响合肥住宅市场再现跳跃式发展的可能性很小，未来一段时间合肥住宅市场发展刚需为主力军，小户型、性价比高的楼盘将成为市场需求的主力。所以量跌价稳将成为是合肥商品住宅的主旋律。,限购主要是针对商品房住宅市场，对商业地产并未造成太大影响，相反，相反更吸引了一大批在住宅市场受到打压的投资客转战投资商业地产市场。一时间，各种商业峰会相继召开，商铺、写字楼等成为投资客的首选。开发商对合肥商业地产发展持乐观态度。,宏观背景政策调控,合肥房地产市场总体分析,合肥141规划图,2012年，合肥将继续实施大规划、大发展的宏伟蓝图，新规划立足城市“141”（1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区）空间发展布局，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，构筑现代商业体系，提升合肥现代商贸流通业的整体水平，促进现代服务业发展，努力将合肥建设成为“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心、物流中心、会展中心。,宏观背景市政规划,宏观背景市政规划,从合肥市总体规划图和141规划图可以看出，合肥发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期。 这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和推动作用。,宏观背景市政规划,合肥房地产市场总体分析,合肥经济圈经济增长领跑全省，综合实力显著增强。2010年，合肥经济圈实现地区生产总值4741.2亿元，占全省比例的38.7%，圈内人均GDP达2.4万元左右，是2005年（9766元）的2.5倍，远远高于全省平均水平。,合肥经济圈已成为安徽省综合实力最强、发展最快的区域房地产市场进入成熟阶段,宏观背景市场需求,安徽经济信息中心发布“经济蓝页”显示，我省经济自2003年以来已连续六年保持两位数增长。2011年我省人均GDP将突破3000美元，“十二五”期间将达到5000美元。,合肥商业发展处于现代商业的初步发展阶段,鼓楼商城,步行街,元一购物中心,明发商业广场shoppingmall, 墨菲定律,宏观背景市场需求,尽管合肥房地产市场尽管受到房地产调控政策的影响，但从市政规划和市场需求的长远角度看，市场的发展潜力和发展空间巨大，尤其是商业地产，其发展趋势将处于持续平稳上升的状态，机遇大于挑战。 合肥作为快速发展的二线城市，其城市化的迅猛发展，城市人口的不断壮大，从长远角度讲，使得房地产市场的需求量不断壮大，给地产市场的发展带来了良好的发展需求和发展机遇。,宏观背景小结,合肥房地产市场总体分析,1994年之前合肥传统的商业中心在三孝口，94-96年转移至四牌楼，目前基本形成三孝口、四牌楼两个商业中心并存的格局,商圈划分商圈演变及扩张,合肥出传统的商业中心在向外围快速扩张的同时，过去的商业边缘区域已成为中心商业的组成部分或者区域性商业的中心。合肥逐步形成了以传统市中心商圈为核心，七个新区域商圈并存的局面,北一环商圈,马鞍山路商圈,南七商圈,政务区商圈,黄潜望商圈,新站商圈,市中心商圈,经开区商圈,随着城市的快速发展，合肥商圈由原来的市中心地带逐步像城市边缘发展，同时商圈的综合性和商圈内的商业品质也在逐步提升。,商圈划分商圈演变及扩张,北一环商圈,市中心商圈,新站商圈,主要以苏宿州路和步行街为横纵，周边有大型商场、专卖店、超市等，是合肥市最繁华、人流量最大的地段，辐射范围广，服务群体主要为综合性中高档消费群,北一环区域以为成熟的商业圈，商业地产主要以高档写字楼、金融办公为主、大型超市为主，如财富广场、汇丰广场、新天地广场、祥源广场、大润发超市等。,三里庵区域内的商业地产业态形式主要为高档写字楼、大型超市、影院、娱乐、餐饮等，该区域内的人群消费指数较高，购买能力较强。如国购广场、之心城、置地投资广场、环球国际金融中心、汇金大厦等。,该区域既有辐射周边生活区的零售商场、大型超市，又有各类批发、物流、仓储等业态，如沃尔玛、白马服装城、安徽大市场等零售批发巨头云集，形成了良好的商业氛围,北一环商圈,商圈划分商圈特点,黄潜望商圈,政务区商圈,马鞍山路商圈,南七商圈,该商圈为新兴的商业圈，其中的商业物业多以大体量的城市综合体形式出现，预计未来几年内发展势头迅猛。如政务文化新区商业街、置地广场、蔚蓝商务港、港澳广场、新城国际、绿地蓝海、华邦世贸城、等。,该区域业态主要以高档写字楼、城市综合体、商业中心为主，也是未来商业地产发展的潜力地段。如新华金融广场、大唐广场、金地1912、西环中心广场、港汇广场、印象西湖、汉嘉都市森林、凤凰城商业广场等,从万达广场到家乐福一直延伸至合家福广场，随着南北高架初现规模，该处将吸引一定的人气,以百大南七商厦为现有主体，借助望潜交口、杜岗、锻压厂、变压厂、皖安厂等改造项目，可以预见南七商圈在未来几年内将逐步发展。,商圈划分商圈特点,合肥商业发展变化迅速，商业规划变更频繁； 合肥商圈由原来的市中心商圈为主的模式，逐步发展成多个商圈并存共同发展的模式； 在合肥，单个商业项目的成功运做就有可能改变区域商业格局； 城市人口的不断增长，城市的的人流、车流量不断壮大，同时伴随着大型居住社区、高档居住区等社区的发展，沿街商铺和社区邻里型商业配套发展也在不断完善； 随着部分行业的快速发展，行业规模不断壮大，逐步形成了一定的行业优势，行业性专业市场成规模发展也成为地产发展方向之一，如服装城、家居建材城等。,商业地产发展现状及走势,商圈划分商圈小结,合肥房地产市场总体分析,20,合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，在长江路市中心区域出现了一批以安徽邮电大厦、金城大厦为代表的高档写字楼物业，并很快成为大型国企的办公场所； 自2000年以后，写字楼市场才真正开始进入快速发展阶段，产品不断更新升级，区域分布扩大，市场接受度不断提升，其发展大致可以分为三个发展阶段：,从整体发展来看：2006年以前的写字楼布局一直是以围绕传统的中央商务区为主，并逐渐向一环沿线扩展；此后随着政府对新的商务区规划的出台，合肥写字楼市场呈现多区域同时发展的趋势。,写字楼区域划分写字楼发展,随着经济水平的不断提升，企业进写字楼办公逐步成为一种大趋势，合肥地区形成了7个商务区域并存的局面,市中心商务区,濉溪路商务区,新站商务区,政务商务区,高新商务区,包河商务区,五里墩商务区,合肥写字楼区域化分布图,写字楼区域划分写字楼区域形成,濉溪路商务区,包河商务区,以百大CBD、邮电大厦为代表的市中心商务区，交通便利，配套设施丰富且完善，环境成熟，人气旺盛，大型办公购物综合体的建立品质越来越高，整体办公环境处于最佳水平，入住率较高，由于开发时间较早，部分硬件环境已经不能满足需要。,以绿地瀛海、万达广场为代表的包河商务区是合肥写字楼近几年发展比较集中的区域，区域办公环境，整体的档次和形象均较好，区域发展价值及发展空间巨大。,以财富广场为代表的濉溪路商务区，是政府着力打造的写字楼一条街，是合肥目前办公物业最集中的区域，目前大部分的写字楼已经大部分投入使用，入住情况和销售情况乐观，。其规模优势逐步凸显,市中心商务区,写字楼区域划分写字楼区域特点,各商务区特点分析,政务商务区,新站商务区,五里墩商务区,高新商务区,以中环为代表的新站商务区，依靠火车站、汽车站其交通物流的便利性好，但从商务环境与办公配套角度与市中心地带存在较大差距，近期发展也在不断的改变，逐步的正规化。,以新城国际、绿地蓝海为代表的政务区商务区，政务区导向写字楼的发展带有浓厚的政治色彩，政府的规划和支持对其发展起到很大的引导和促进作用，其发展晚但是发展速度相对较快将发展为次密集型办公物业圈，,以汇金大厦为代表的五里墩商务区三里庵黄金商圈完善的配套是此区域办公物业 发展的良好保证，该区域供应充足，超高层，高品质的写字楼不断涌现，标准越来越高，入住率已达到90%。,以浙商大厦为代表的软件园周边高新商务区，高新商务区为创业者的天堂，其写字楼配套不全，商住倒挂现象严重，市场不活跃，使用了低，且区域写字楼业态不够集中，分散现象严重，租金及入住率相对较低。,写字楼区域划分写字楼区域特点,各商务区基本情况对比,写字楼区域划分写字楼区域对比,合肥成熟商务区入住客户结构分析,写字楼区域划分写字楼客户结构,各区域写字楼后续供量分析,写字楼区域划分写字楼区域供量,潜在客户需求特征分析,投资性客户在购买写字楼之前主要考虑两大外部因素，一是项目的地段位置和商务环境，这个是决定产品出租率的重要因素。二是考虑产品的升值空间，这是决定产品回报率的重要因素。由于客户实力，购买写字楼面积相差比较大。,自用型客户在购买写字楼时重要考虑因素：一时交通环境，便捷的交通物流环境都非常重视，这关系到公司信息传递及货物收发等重要的运营成本。 二是注重写字楼的硬件品质和商务环境。,租赁客户在使用写字楼时重要考虑较多的因素有：价格成本、交通环境、办公氛围、办公配套、产品规模大小是否符合企业形象等问题。,写字楼区域划分写字楼客户需求分析,潜在客户需求量化分析,写字楼区域划分写字楼客户需求分析,写字楼区域发展趋势增强 合肥写字楼市场正处于增长的黄金时期 部分受地块限制后续开发体量相对较少 客户需求旺盛，投资激情高 区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。,写字楼区域划分写字楼小结,写字楼市场小结,区域市场分析,区域四至,项目,区域四至 南北一环沿线路段 东阜阳路路段 西四里河路段 北北二环路段,区域位于合肥庐阳区，区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主，交通便捷高效，商贸服务日益繁荣。其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为合肥北部城区较为繁华的商业地段。,宏观背景区域四至,庐阳区围绕着商贸服务、商务核心、文化旅游、宜居新地等新的投资价值和功能重新定位预将区域做为发展重点，以阜阳路、蒙城路、四里河路为辐射轴，打造长江中路高端商务集聚带、北一环商办新街区、北二环现代专业市场带，引导总部经济集中布局，重点发展现代商贸、金融、文化旅游、中介、信息等现代服务。,宏观背景市政规划,市政规划,庐阳区与戴德梁行签订战略合作协议，围绕进一步发展楼宇经济，携手开展楼宇招商。该区将开展楼宇招商作为发展楼宇经济的重要抓手，并为此制定和出台了一系列的服务措施和扶持奖励政策用于鼓励商用地产的发展。,庐阳区政府与戴德梁行签订战略合作协议,与专业地产运营商签字地产招商合作协议,宏观背景政策扶持,政府加大了对区域内道路的建设，如对颖上路、义井路和阜阳北路等板块内的重要交通要道进行了改造，是区域的交通优势更为突出。同时政府规划了338公顷土地用于北部区域绿化建设、公共建设等。提升了区域的形象。,北二环与阜阳路交口立交桥规划,颖上路施工已完成,政府加大对区域内的道路建设,宏观背景市政建设,土地政策 政府在区域推出了、四里河周边、杏花苑区域、蒙城路东与汲桥路北区域、蒙城路东与荷塘路南区域等数十块土地作为商业地产建设土地。在商业和 办公用地上，庐阳区推出的土地面积最大。,宏观背景政策扶持,政府规划下的区域发展以商业发展为主，项目赢得了政府的相关政策支持 政府在市政建设方面投入了大量的资金支持，为区域发展提供了必要保证 政府投入大量的人力、物力用于区域房地产市场的发展 区域房地产市场发展潜力巨大，市场需求大。,小结,宏观背景小结,区域市场分析,区域主要交通要道为东西走向的北一环路，北二环路，均为为双向八车道，为合肥市内最重要的交通要道，人流量，车流量较大，西接四里河立交桥，与阜阳路、蒙城路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通达度好。其交通区位优良，城市合肥市交通发展最为健全、繁华的区域之一,北一环路,本案,区域交通状况道路,区域位于合肥地铁规划的铁5号线、3号线之间，未来地铁的建设，将给区域带来极大的便利性。交通发展带来了较大的改善，更进一步有利于区域经济的快速发展,合肥跌铁规划图,区域内20多路公交经过，便捷性较强,项目位置,区域交通状况公交、地铁,区域市场分析,消费群体支撑,区域消费群体,区域市场分析,商业现状分析办公云集，大型城市综合体发展迅速,区域所在地以成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主，以财富广场为代表的中高档写字楼林立，大中型 企业办公云集，成为合肥较早且发展成熟的办公集中区 区域同时拥有明发商业广场、新天地购物广场和在建的北京华联购物中心和祥源广场等大中型购物广场，及办公、商业、休闲愉快为一体，其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为北部城区较为繁华的商业地段。,区域商业发展现状分析,商业现状分析品牌地产运营商加盟，开发水平上台阶,祥源、万达、明发、华润等国内商业地产大鳄纷至沓来，角逐区域商业地产市场。他们拥有先进的开发理念、雄厚的资金实力、丰富的运营经验以及丰富的商业资源。明发商业广场、北京华联购物中心、祥源广场等大型城市综合体的建设给区域商业地产市场带来全新的气息。,区域商业发展现状分析,商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅,集餐饮、娱乐、购物、办公为一体的大型购物综合体如 （新天地广场）,区域路段的沿街小商铺,社区内部及周边配套的小型中小超市、餐饮、集贸市场等如 （畅园新村集贸市场）,区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。,区域商业发展现状分析,商业现状分析业态：大型城市综合体为主+社区周边配套为辅,区域客群消费主要以大型购物综合体和社区周边配套为主，以小型便捷性较好的传统商铺为辅的消费习惯。,区域商业发展现状分析,商业现状分析区域商业地产总体供量分析,区域商业发展现状分析,在售项目 积压在售的项目主要包括万豪广场、蓝筹国际、明发商业广场三个项目，总寄存面积约15万方（此数据只包括写字楼、公寓楼、和商铺部分）,未售 目前区域未开盘即将入市的项目有明发商业广场写字楼部分，祥源广场、安徽国资大厦三个项目，约10万方左右,区域市场分析,区域商业地产竞争项目总体情况对比,竞争个案分析总体情况对比,区域商业地产竞争项目销售情况,竞争个案分析销售情况,区域商业发展竞争个案分析,竞争个案分析祥源广场,竞争个案分析蓝筹国际、安徽国资大厦,竞争个案分析明发商业广场,主要竞争对手研判安徽国资大厦,与项目类似点 1、地段价值接近（300米） 2、品牌价值类似 3、业态定位相同（商铺+写字楼） 4、区位价值相同 5、前期宣传均不到位 6、现房,不同之处 1、项目体量相对项目较大（优势） 2、项目工程进度慢，造成一定的 负面口碑影响(劣势）,对应措施：1、差别的客户定位；2、业态定位的调整；3、提升项目的服务价值；4、定价方面呈现一定的价格优势；5、强有力的推广宣传，达到先入为主的宣传效应。,主要竞争对手研判祥源广场,与项目类似点 1、业态定位类似（商业+写字楼）； 2、低端价值接近（距离项目500米）； 3、区域价值类似点较多。,与项目的不同点 1、体量大于项目 2、售价较高 3、地段价值优于项目 4、品牌价值高 5、前期宣传力度大，知名度较高 6、定位高端,对应措施：1、差别的客户定位；2、优惠的价格措施；3、差别的业态定位；,发展前景 良好的交通条件、庞大的消费群体、政府对区域的规划及对商业项目的发展的支持等因素将极大的促进区域商业市场的发展，其发展潜力巨大，市场前景广阔，竞争压力等也日子突出，就整体发展趋势而言，其商业地产发展的机遇大于挑战。 业态发展方向 区域业态发展以及大型餐饮、酒店、休闲娱乐、购物为一体的大型城市综合体和以中高端写字楼、公寓楼等办主的办公业态发展方向为主，同时配合部分小型生活配套业态发展为辅的业态发展方向。,商业发展分析潜在业态分析及前景,竞争个案分析发展趋势总结,优势 政府政策支持力度大 交通条件良好 区域发展时机较好 区域规模优势凸显 商业发展氛围好 强有力的消费群体,劣势 市场竞争压力大 部分区域配套较弱,区域市场优劣势总结,北一环写字楼市场分析,北一环板块写字楼,写字楼分布特征,写字楼办公环境,写字楼物业档次,写字楼入住情况,市场影响力,市场供量,市场需求,发展趋势,硬件环境 交通区域四通八达，交通的便捷性和通达度较好 周边办公配套设施齐全 写字楼外在形象及内部结构档次较高且结构合理 电梯、车位等必要设施相对充 软环境 企业集聚，办公氛围浓厚 物业服务价值相对优越,物业档次,商业配套,交通条件,北一环区域写字楼办公环境,北一环区域写字楼以中高档物业档次为主，区域内暂无较为低端的写字楼物业,北一环区域写字楼物业档次,入住企业办公面积 以财富广场、金鼎广场为代表的高端物业，入住企业的租赁面积以100以上面积为主。部分中档物业的入住企业的租赁面积集中在41140不等,入住率 濉溪路写字楼一条街为合肥办公最集中的区域，目前写字楼大部分已投入使用，规模优势凸显，配套设施齐全，商务办公氛围较好，吸引了较多的大中型企业在此设立办公场所。整体的平均企业入住率约80%。,入住企业类别 北一环商务区入住的客户群体主要以房地产、咨询业、电子通信类客户居多，且入住不乏大的品牌企业，如恒大地产、九江银行、中国平安,北一环区域写字楼入住情况,北一环区域写字楼租金水平,随着大量写字楼的布点，濉溪路已成为合肥高档写字楼最密集的一条街。财富广场是最先进入濉溪路的写字楼，这条路上聚集了财富广场、新天地国际广场(、求实君临国际、金鼎国际广场、星海远航大厦、蓝钻尚界、汇丰广场等十多个超亿元项目，均为二三十层高的高档楼宇。濉溪路写字楼一条街目前形成了安徽省规模最大、入驻企业最多的现代服务业综合性商务群楼。区域规模优势突出，影响力较强。,北一环区域写字楼市场影响力,北一环目前发展较快，接近市中心地段，其土地使用率相对相对较高，后续市场供应量相对较少，目前在建未售项目只有祥源广场、万豪广场安徽国资大厦等项目，约12万方左右的供应量。,祥源广场后续供应约5万方左右（高档写字楼物业）,安徽国资大厦后续供应4万方（中档写字楼物业）,万豪广场后续供量约3万方（中档写字楼物业）,北一环区域写字楼市场供量,投资人群需 区域板块为合肥写字楼发展较为成熟的地段，地段内品牌开发商云集，区域规模优势凸显，大批的投资客户对区域写字楼市场的发展持乐观态度，北一环市场投资需求相对较大。 使用人群需求 区域为板块合肥主要的办公集中区，吸引了较多的大的品牌企业如：恒大地产、平安保险等国内大中型企业齐聚，成为合肥有名的写字楼一条街，是合肥办公企业的高档化的代表地段，将吸引更多的企业来此办公，其办公的市场需求巨大。 市场需求 随着合肥经济的不断发展，庐阳区政府对北一环地段进行了重新的市场地位，将北一环作为政府重点发展和扶持地段，其经济地位和市场地位凸显。作为写字楼一条街的北一环写字楼物业发展迅速，需求量日益增长。,需求分析,综合分析：区域写字楼市场需求相对较大，市场前景广阔,北一环区域写字楼市场需求,板块未来写字楼物业发展趋势 目前濉溪路写字楼物业以高档物业为主，中档物业为辅。随着经济的不断发展，政府加强了对区域的开发与管理，并将其从新定位成及商业、餐饮娱乐、购物休闲、办公为一体的高级商业聚集区，这一高端的定位要求更齐全的先进的配套设施，所以未来区域写字楼物业需求的发展仍以高中档档写字楼物业为主，低端写字楼物业需求量的较小。高档甲级写字楼快速发展，将成为区域写字楼市场发展的主要方向。,综上所述：区域写字楼物业发展仍以中高档物业为主,北一环区域写字楼发展趋势,区域板块写字楼发展迅速，且以中档端写字楼物业为主 受地块限制后续开发体量相对较少 区域性优势凸显，客户需求旺盛，投资激情高 区域内写字楼办公客户中聚集了较多大型品牌企业，对于办公企业的吸引了较大。 区域内写字楼物业发展空间好，升值潜力大，投资回报率相对较高。,北一环区域写字楼市场小结,北一环区域写字楼小结,亳州路商业项目,项目的商业和写字楼研判及定位,项目的商业和写字楼研判及定位,项目概括项目规划基础数据,项目概括项目四至,项目位置,项目位置,项目四至：项目位置亳州路最繁华的建材一厂附近地段，南接市区主要交通要道北一环路，西邻肥西路，北接合肥横穿北部板块重要交通干线临泉路。东为附近社区主要交通通道界首路，项目交通条件优越，四通八达。,交通图,房地产地图,项目概括项目周边交通,道路 项目位于合肥市区交通要道亳州路上，距离主市区交通要道北一环、临泉路仅一公里，北接、北二环，西邻肥西路、四里河路，东接颖上路、蒙城路等，交通路线四通八达，五分钟到达市中心，半小时可将市区全面覆盖。,公交 项目位于原建材一厂附近，与建材一厂公交底站隔路相望，项目所在地共有6条公交路线经过，均设站点，项目便捷性较好。出行便利。,公交底站,公交站台,公交站台,项目概括项目周边环境,项目所在亳州路建材一厂附近，以建材一厂为核心，周边早已形成较为成熟商业圈，其商业气氛浓厚，周边农贸市场、超市、餐饮设施、学校等一应俱全，沿街小商业铺面发展成熟，为其重要的商业特色。商业发展空间广阔，项目南至濉溪路办公氛围浓厚，中高档写字楼项目林立，项目周边为成熟居民区。社区配套设施相对完善。,项目概括项目周边配套,畅园新村集贸市场是区域商业发展的业态代表，成为区域商业交易中心,以苏果便利、合家福、为代表的超市，网店分布密集，但营业规模相对较小，辐射范围、半径仅为超市周边小区，经营范围小，仅涉及居民日