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,河 北 邯 郸 房 地 产 市 场 调 研 简 报,上海祝源企业发展有限公司,简 报 提 纲,项 目 地 块 概 况,城 市及 区 域 概 况,邯 郸 市 房 地 产 宏 观 市 场 分 析,项 目 目 标 客 户及 需 求 分 析,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 房 地 产 项 目 分 析,项 目 测 算 及 总 结,PART 1 项 目 地 块 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,本项目地块位于邯郸市北部区域,北 环路以外近郊地区 东临:中华北大街、 北湖公园(在建中) 南至:规划路 西临:邯郸二中 北至:规划路,地块位置及四至,北湖公园(在建中),项目地块,1 0 7 国 道,邯郸二中,中 华 北 大 街,邯郸城区,上海祝源企业发展有限公司,据现场目测,该地块内尚有少量原本地村民房屋仍未拆迁完成,目前拆迁工作进 行中,可净地交付。北湖公园尚处在开发建设中。,地 块 现 状,地块现状1,地块现状2,地块现状3,地块现状4,上海祝源企业发展有限公司,北湖公园尚处在开发建设中,以初具雏形,地 块 现 状,北湖公园现状1,北湖公园现状4,北湖公园现状3,北湖公园现状2,上海祝源企业发展有限公司,周 边 配 套,交通配套,商业配套,教育、生活配套,本地块东侧紧邻邯郸市南北交通主动脉中华北大街,西侧靠近107国道。中心城区至此行车交通情况较为便利,但现有公共交通线路较少,且班次间隔时间较长。整体交通尚不成熟,目前该地块周边基本无商业配套, 且该地块靠近中华北大街及107国道两条城市快速主干道,与中心城区间隔相当距离的未开发地带。商业氛围现状较差。未来较长时间商业氛围发展较为缓慢。,从本地块向西约300米位邯郸二中及市级聋哑学校,此外该地块目前无幼儿园、银行、邮局、医院等略具规模的生活配套。,上海祝源企业发展有限公司,地 块 现 状 小 结,该地块目前所处邯郸市北部近郊地区,道路状况良好, 但公共交通发展相对滞缓;,该地块周边北湖公园的建设将成为未来重要利好信息,并且成为邯郸市稀缺景观与生态资源;,该地块目前周边无已成型居住及商业聚集点,缺少商业及生活、教育、医疗等配套设施,配套成型期预估较长;,该地块目前与中心城区间,有相当距离的未开发区域,城市生活氛围有明显隔断。,PART 2 城 市 及 区 域 概 况,上海祝源企业发展有限公司,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 概 况,邯郸市位于河北省南端,地处东经1140340,北纬362044之间,西依太行山脉,东接华北平原,与晋、鲁、豫三省接壤,辖4区、1市、14县,总面积1.2万平方公里,其中市区面积457平方公里,全市总人口896.4万。邯郸市的市花是月季。邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。,邯郸,邢台,衡水,石家庄,沧州,保定,张家口,承德,唐山,秦皇岛,廊坊,北京,上海祝源企业发展有限公司,邯 郸 市 交 通 概 况,邯郸区位交通条件优越,居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心,在四省交界区是唯一的特大城市,与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右,与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一,交通便利,纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治邯郸济南青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸,境内形成了“五纵五横”的干线公路网络,邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场,已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市资源及产业概况,以能源和原材料为主,轻重工业并举为经济发展的主导方向 以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业,邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源,是全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区,拥有丰富的“两黑”煤、铁资源,煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和4.8亿吨,被誉为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富,煤种齐全,煤质较好;铁矿品位高、有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐火土、硫铁矿、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地200处。,邯郸第一支柱产业是钢铁,第二支柱产业是煤炭,邯郸有丰富的煤、铁矿产资源,作为资源型工业城市,邯郸市经过多年发展,经济总量有了较大的提高。然而,因为资源的长期掠夺性开采,出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。 邯郸市委、市政府提出培育装备制造、现代物流、煤化工、新材料四个新兴产业。通过投入1000多亿元进行结构调整,全市经济发展动力有了明显增长,上海祝源企业发展有限公司,邯郸市文化及旅游概况,文 化:赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州窑文化、广府太极文化、成语典故文化、边区革命文化。,旅 游:涉县娲皇宫,丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令部旧址、武安朝阳沟 等。,土特产:马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。,PART 3 邯郸房地产宏观市场分析,上海祝源企业发展有限公司,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场分析,据市统计局最新数字显示,今年邯郸房地产市场运行良好,有开发项目的房地产公司数量增多,市场销售节节攀升、资金状况不断好转,房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。 房地产开发业队伍不断壮大。上半年,全市入统房地产开发企业家,比上年同期增加家。目前有开发经营的企业家,比上年同期增加家,占入统企业总量的。全市在建的开发项目达到个,比上年同期增多个。,上海祝源企业发展有限公司,政 策 因 素 分 析,目前阶段,国家针对房地产宏观调控政策持续效应还在逐步显现,并开始逐渐被市场消化。近期全国房地产住宅市场继续显露出价格上扬,销量增长这一态势。同时,河北省“三年大变样”政策的推出,本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。整体房地产市场呈现出较好的上升势头。,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 一,2006年,全市生产总值实现1338.1亿元,2007年,全市生产总值达到1609.5亿元,年均增长14.5;人均生产总值18422元,到2010年全市生产总值达到2300亿元,总量比2005年基本上翻一番;全部财政收入达到240亿元,总量比2005年翻一番;全社会固定资产投资总量达到3500亿元。,上海祝源企业发展有限公司,经 济 因 素 分 析 二,煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业 使邯郸踏上经济发展高速路,以峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业,是中国十大煤炭基地之一; 以邯郸钢铁股份有限公司、新兴铸管集团、邯邢冶金矿山管理局等骨干企业组成的邯郸市冶金工业,已成为中国重要的矿山和钢铁生产基地。 邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力,以邯峰、邯郸、一五0、马头、峰峰5个发电厂为主,是全国火力发电基地。 其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富,发展建材工业具有得天独厚的条件,重点产品是水泥; 邯郸市纺织工业居河北省第二位,是中国17个纺织基地之一; 以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业,是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城,久享“南有景德,北有彭城”的盛誉。 邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业,是邯郸轻工业的基础。,邯郸众多的重轻型生产企业,已成为国家经济结构网的重要组成部分,邯郸的文化与经济的蓬勃发展历经3100多年,至今未曾改变。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 一,新时期邯郸市城市定位的基本表述为:“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”。 主体表述是:“新型制造业基地”。 把“基地战略”作为邯郸市21世纪头二十年经济和社会发展的主体战略,并形成以科强体的工业高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。 关键词:新型制造业基地、区域经贸中心、历史文化名城。,上图为“1+8”都市区规划蓝图,按照设想,邯郸市将由中心城区和8个卫星城共同组成邯郸都市区,都市区所围合的区域总面积达到2760平方公里,比原来规划区面积多1493平方公里。 同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展重点东移。,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 二,城市发展定位,建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市,打造河北南向经济增长极,18城市格局:以市区和邯郸县为主城区,把30公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为8个卫星城,从而拉大城市框架,形成组团式城市群。,城市发展框架,“传承文化特色,推进生态建设,创优大环境”,三年大变样,上海祝源企业发展有限公司,城市规划与发展分析 三,为防止城市的过度蔓延,邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态,每片城区组团功能、形态相对独立,以永久性生态区进行分隔,形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”,分别为: 旧区综合组团:以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。 东部新区组团:以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。 东北部开发区组团:以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构,使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。 南部高教物流组团:以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础,适当南延,重点发展高教园区;同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。 北部北湖组团:以居住、休闲旅游等功能为主。以北部(输元河以南)的未开发用地为基础,形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。 西部户村组团:以工业为主要功能的西部组团,以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。,组团5,组团1,组团2,组团3,组团4,组团6,上海祝源企业发展有限公司,房 地 产 数 据 分 析,2010年邯郸市房地产主要数据,目前有开发经营的企业138家,比上年同期增加39家,全市在建的开发项目达到199个,比上年同期增多42个,1-6月全市房地产业完成开发投资105亿元,比上年增长91.2%,商品房新开工面积140.3万平方米,同比增长9.8,商品住宅已完成投资28.6 亿元,同比增长30.6,总体来看,邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨与扩展趋势,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产宏观市场现状小结,阜阳市投资增长步伐加快,房地产业保持较快增长,未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向,鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化,本地房地产市场出现较大开发量,随着邯郸市整体经济的持续向好,本地房地产市场投资持续加大,市民购买力及购买意愿较好,随着城市规划发展,城市组团功能分区日渐显现,专业化高品质产品的开发建设机会点出现,由于邯郸旧城改造力度较大,动迁成本导致土地价格过高,PART 4 邯郸房地产项目分析,上海祝源企业发展有限公司,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,安联水晶坊 均价4300元/平方米 项目位于新兴大街以东,刘二庄村以南。规划总用地面积19123.1平方米,总建筑面积75000平方米,建筑密度18%,绿地率55%。 共5栋楼,其中2栋楼高为11层,另外3栋楼高为30层 停车位:共470个车位,可租可售 占地面积:18140平方米 建筑面积:75000平方米 物业管理附加信息:0.39为管理费,0.5为电梯费 开发商:邯郸市安联房地产开发有限公司 物业管理公司:安信联行物业有限公司邯郸分公司 产权年限:70年 户 数:总户数666户 当期户数666户,本项目目前尚未取得预售许可证,已开始接受预定,预定情况较好。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,左岸枫桥 均价4180元/平方米 左岸枫桥位于滏河北大街北段西侧,规划果园北路北侧,北距北环路400米,南临规划的苏曹公园。规划6栋24层,1栋28层, 2栋小高层,户型面积:84-204。纯住宅建筑,高品质的宜居社区。小区采用人车分流,地上采用江南园林式的景观设计,移步异景,山水相宜。社区配套;6000的下沉式会所、健身房、室内游泳池等。 共9栋高层,其中6栋24层,1栋28层, 2栋小高层。停车位:有地下车库 1:0.8 占地面积:45054平方米 建筑面积:188470平方米 开工时间:2010-12-01 工程进度:12月份开工(2010-12-10) 产权年限:70年 户 数:总户数1380户 当期户数1380户,本项目目前本月开工,目前进行客户积累蓄水阶段,一期项目春节后开盘。,一 期 房 源,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场重点项目,北海庄园 均价4700元/平方米 北海庄园位于中华北大街西与果园路北,是由是由邯郸鼎嘉琪房地产开发有限公司开发的一高层住宅。楼盘介绍:4栋33层板式高层,每单元4户,双部电梯。户型:2室2厅,3室2厅。面积80145平。 。 4栋33层板式高层,每单元4户,双部电梯。户型:2室2厅,3室2厅。面积80145平。 占地面积:385500平方米 建筑面积:620000平方米 开工时间:2008-12-01 工程进度:A、B、C、D栋仅余50多套,年底交房(2010-12-17) 产权年限:70年 户 数:总户数800户 当期户数800户,本项目一期于2008年开工,目前仅剩高层住宅尾盘销售,中、高层区有北湖公园景观。,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产市场住宅项目简介,上海祝源企业发展有限公司,邯郸房地产项目现状小结,随着邯郸城市化进城发展,目前市场整体供应量较大,新建在售楼盘较多,但产品去化速度较快,本地住宅项目均全部为高层住宅(30层左右,建筑高度100米以下),物业形态较为单一,密度较高,且后期本地项目均以高层住宅为唯一住宅类物业形态,本地市场已显现同质化竞争趋势,项目间产品同质化现象明显,产品品质一般,目前现有项目均存在产品品质不高,物业管理服务不佳,项目营销模式落后等问题,目前市场供应住宅产品房型重视度不高,产品设计创新不够,根据市场价格调研,2009年-2010年市场均价上浮约1000元/平米,PART 5项 目 目 标 客 户 及 需 求 分 析,上海祝源企业发展有限公司,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 目 标 客 户,根据项目辐射距离的不同,将目标客户来源区域分为三个圈层,第一圈层:中心城区动迁户及改善性需求客户; 第二圈层:邯郸周边县市客户、年轻群体婚房及本地投资客户; 第三圈层:来经商、务工人群及异地投资客户,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户购买力识别,上海祝源企业发展有限公司,项目目标客户需求分析,物业形态 据调查显示,目前邯郸房地产市场以高层住宅为产品主流(政策导向原 因),多层住宅、花园洋房及别墅市场占有率极低。但在房型、景观动线 及生态休闲等方面的创新机会点存在。,面积配比 目前消费者面积选择集中在80150平方米,客户对房屋总价敏感性 较强,购买热点集中于80-100平方米两房,110-130平方米三房。80平 方米以下及130平方米以上户型销售速度较为缓慢。,上海祝源企业发展有限公司,项目户型及面积配比建议,户型配比着力于90-140平方米的三房主力产品,以体现项目的整体中高端档次,同时在控制总价的基础上能保证良好的市场接受度; 在考虑总价控制的前提下,辅以开发80-90平方米面积段的两房产品,与项目主力产品形成差异,减小开发风险; 120140平方米的产品作为本项目标杆产品,以大三房和小四房的形式体现,进一步拉伸项目档次,提高利润空间。,本项目位于待开发地区,面积段较区域普通住宅产品面积要有一定的缩小。在控制总价的基础上,较其他城区产品的面积适当的放小些,有助于增加产品的总价竞争力,PART 6 项 目 测 算 及 总 结,河北 邯郸,上海祝源企业发展有限公司,项 目 测 算( 估 算 ),土地成本:约350万/亩 预计容积率:3.5 楼板价:约1500元/平米,建安费用:约2000元/平米 配套及税费:约700元/平米,整体成本:4200元/平米 目前本项目预估市场售价: 4500-4700元/平米 预估利润:300-500元/平米,PS:根据邯郸房地产市场预估,未来1-2年内,市场售价预计有1000元/平米上浮空间

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