2010年漳州土地竞拍策略报告.doc

2010年漳州土地竞拍策略报告 房地产市场整体概况土地市场基本情况各意向地块概况及分析意向地块经济测算拍卖策略及竞价控制第一部分 漳州房地产市场整体概况漳州房地产市场整体发展较为平稳 ，从2006年至2010的4年间，商品住宅的均价上涨约800元/平米，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，低于漳州市gdp年15%的平均涨幅，也低于漳州市人均收入年13%的平均涨幅。房地产市场发展较为稳健； 漳州市区商品房目前的租售比大约在220：1，房价收入比约为6.3：1，商品住宅空置面积也保持在12万的较低水平，房地产市场良性运行，房价未偏离真实的房产价值； 漳州房地产发展相对于周边的厦门、泉州等城市滞后，市场发展空间较大。 在国家一系列调控政策后,目前漳州房地产市场交易量明显下降,但价格经5月小降之后目前还处于上涨阶段。 厦门漳州中心城漳州开发区 自2004年至2007年，漳州市房地产投资总量以及增长幅度均呈逐年上升的趋势；08年房地产开发投资超百亿，虽然较07年增长31%，但是增长速度开始放缓；09年投资额首度出现了下滑，只有99.3亿元，比08年下降了9%。 从长远趋势来看，随着厦漳泉一体化加速，区域融合将为漳州带来巨大的房地产发展空间。自2005年，漳州全市楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有132万平米，比08年骤降48%，而销售量却达到了209万平米，出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也在逐步增加。从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚至低于全国4200元/的住宅销售均价；2010年受国家调控影响，截止目前市月销售均价亦已达到4586元/（2010年8月24日）房价上涨空间非常明显。 从上图可以看出，全市新开工面积中，住宅占商品房的比例最大，增长幅度与房地产新开工面积增长幅度趋同；20072009年施工面积逐年减少，市场供应量不足，市场供不应求，导致2009年的购房高峰；随着2009年-2010年的新开工面积迅速增加，可以预计未来一年内供应量将有较大的增加，也许会出现供过于求的情况；同时，漳州城市商业的不断发展，对商业营业用房的需求也在不断增加。 漳州房地产市场概况总结：1、成交面积与价格 a、漳州市区2008年销售面积为98万，2009年销售面积为170万，2010年1-7月完成销售面积82.13万，而2008年批售面积为165万， 2009年批售面积为94万，2010年1-7月批售面积为81万。由以上可以看出：除2008年受政策影响以外，出现销售量少于预售量的市场状况，随着政策的变化，2009年出现逆转，销售量远大于批售量的市场情况，从数据看，到2009年基本已消化之前积压的大量可售房源。而在2010年，开始出现需略大于求的情况。因此从成交量看，漳州的房地产市场环境向好。 b、漳州市区2007年住宅均价为3378元， 2008年住宅均价为3410元，2009年住宅均价为4055元，目前漳州市区市区商品住宅均价4522元/。从以上数据可以看出：2007-2009年漳州市区的销售价格呈平稳上涨的态势；但是2010年由于供需关系的变化，出现价格快速上涨的情况。因此从价格走势来看，漳州的市场前景较为乐观。2、土地供应情况 2008土地供应面积为19.4万，建筑面积为57万； 2009土地供应面积为36.5万，建筑面积为86.3万；而2010年将推出土地95，建筑面积为166.5万。2008年、2009年土地供应量较小，其总建面积均小于当年销售面积，而2010年土地供给的总建面积基本与市场年均销售面积持平；因此可以看出：1、目前漳州市场需略大于供的情况是正常的；2、随2010年较大量的土地推出，可以预计未来1-2年漳州市场供应将趋于平衡，从土地供给看市场运行将较为平稳。 可以预见漳州未来3年内，房地产市场将会呈快速发展趋势，市场竞争更加激烈，市场产品品质不断提升；漳州房地产市场是一个健康的、良性的、可持续发展的，能为广大房地产企业带来良好回报的市场热土！第二部分 土地市场基本情况2008年土地拍卖情况：地块编号土地坐落出让土地 面积（）规划用途容积率建筑面积成交价格(万元)楼面地价元/竞得人2008g02市中级法院以西、新浦东路以南、水仙大街以北15458.7二类 居住2.2340093363989漳州天利房地产发展有限公司2008g03龙江路以东、规划新浦东路以北91831.7二类 居住2.825712911020429漳州市华艺房地产开发有限公司2008g05漳华中路以南、连科港西侧87284.6二类居住3.227931115524556漳州市瑞佳房地产开发有限公司2008年漳州市商业、居住用地累计成交194575（约291.86亩），建筑面积为570449，成交金额为29907万元，平均楼面地价为524元/。08年的土地出让受国家调控的影响惯性下滑，而漳州市政府也有意放缓了土地出让的速度。直接导致了市场供应的失衡，为09年房地产市场的“小阳春”行情加入了助推剂。2009年土地拍卖情况：地块编号土地坐落出让土地 面积（）规划用途容积率建筑面积成交价格(万元)楼面地价元/竞得人2009g01江滨路以北、丹霞路以西、下洲路以南01:9930.2602:30120.35商住综合3.5140177214271529福建欣隆盛房地产开发有限公司2009g02东至江滨新城、南至北江滨路、西至丹霞路、北至下洲路46053.81二类居住3.5161188248001539漳州市福景房地产开发有限公司2009g03芗城公安局公安应急指挥中心北侧、大学西路中段南侧、规划博学路西侧46286.33商住综合2.5115716125501085漳州盛达房地产开发有限公司2009g04漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以北63159.99商住综合1.681061097000660郑存建2009g05漳华路以西，仙景路以东，金星路（新北环城路）以南45893.03商住综合1.68771004500584郑存建2009g06厂西二路以西、江滨路以北、规划育才路以东、上墩中学以南a:51521.70b:40509.71二类居住a2.0 b2.5204317243001189福建正得投资集团有限公司2009g07蓝田经济开发区东干道以西、横五路以北20523.10二类居住2.2451512800620林宝强2009g08八号路以西、规划道路（振兴路）以东、烟草物流项目用地以南、规划道路(小港路)以北11139.87商业仓储1.2133681106827福建省盛辉物流集团有限公2009年漳州市商业、居住用地累计成交365138.2(547.7亩)，建筑面积为863126，成交金额为98483万元，平均楼面地价为1141元/（约180万元/亩）。09年土地市场的火爆，出现了一批高价地、”面粉比面包贵的地”，直接导致了2010年房地产市场价量齐涨的局面。也将间接推高本次土地挂牌的价格。纵观08、09年土地市场行情有如下几个特点：1、老城区板块、江滨板块受热捧。 由于老城区城拆迁困难、安置成本大造成土地供应紧缺，而江滨区域的一线江景具有不可再生性，上述两板块受竞买者的热捧，竞得价不断攀升。2、漳州市区土地推量偏少，竞争激烈。 从土地出让规模计算上述两年的土地出让规划总建面积达：1433575，该部分项目将在未来的24年内逐步投放市场将加大漳州市房地产的供给（根据目前年度销售量预计市场存量可供销售1年），加剧后续房市的竞争。同时由于08、09年出让地块成本较高也将带动漳州市房价进一步上涨。3、龙文区受市政府东移的影响渐成投资热点。随着市政府东移的推进，大型商业综合体、办公楼、高档社区也加快了建设步伐，龙文区逐步发展未来城市的新中心。区域内房地产行情有望超越老城区成为投资、置业的新热点。4、外来开发商占据土地市场半壁江山。 万达集团、融信集团、明发地产、正德集团等有实力的房企的进驻，将在未来提升整个城市的品质，新的开发理念、营销方式也将为漳州房市带来新局面，加大市场竞争。第三部分 各意向地块概况及分析本次共推出16块挂牌出让地块，其中属商住用地有9块，土地坐落出让土地 面积容积率建筑密度（%）绿地率（%）总建筑面积挂牌起始价(万元)每亩单价万元/亩楼面地价元/龙江小区二期a地块98446.61(147.67亩)2.8303527565116982115616漳华路以北，新华北路以东47702.28(71.55亩)2.828351335661860