2010年盐城市建湖县房地产市场调研报告.doc

房地产商域网 - 海量房地产资料下载江苏建湖县房地产市场调研报告目 录第一部分 建湖县国民经济及社会发展。2-9第一章 建湖县城市概况。3-7 自然地理、历史沿革。3-4 科技与教育文化.。5-5 经济与社会发展.。6-7 建湖总体规划分析.。8-9第二章 建湖县近些年来房地产发展状况.。10-18 房地产价格变动分析.。10-11 近年来土地出让情况分析.。12-13 建湖房地产市场的构成.。13-13建湖县市区房地产板块价格信息分析.。14-16建湖县市区房地产板块供需状况分析.。17-18第二部分 建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总。 19-53第一部分 建湖县国民经济和社会发展第一章 建湖县城市概况一、自然地理 建湖县位于江苏省盐城市中西部，东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。 建湖县地处北纬33163341，东经1193312005。全县日照充足，太阳能资源丰富；属亚热带湿润季风气候，对调节气温和作物的栽培生长提供了较好的条件。素有“鱼米之乡” 之称。 建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。建湖人杰地灵，人才辈出，南宋左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。 全县耕地面积6万公顷，人平占有耕地1.13亩，土地肥沃，适宜粮、棉、油料、水果、蔬菜等各种作物生长。全县共有水域面积2.67万公顷，占全县总面积的19.58%，其中荡滩面积1.49万公顷。水资源是仅次于耕地面积的第二大资源，而且水质肥沃，天然饵料比较充足，属营养性水体，适宜多种水生植物和各种淡水鱼类的生长繁衍，淡水鱼养殖年生长期可达7个月以上。是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。县境生物资源丰富，品种繁多。植物资源有木本植物、草本植物、地被植物等三大类，1000余种，仅草本植物就有115种，分属25科。动物资源有陆生动物和水生动物近1000种。二、历史沿革 建湖县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。改革开放以来，特别是近几年，坚持以新型工业化和城市化双轮驱动，经济建设快速发展，社会事业全面进步，人民群众安居乐业。三、科技与教育文化 建湖县自1989年起实施科教兴县战略，1993年获得全国科技工作先进县，1994年评为全国科技实力百强县，先后获得19992000、20032004年度全国科技进步先进县；20012002、20032004年度江苏省科技工作先进县，自1995年以来连续十年获得盐城市科技工作先进单位，自1993年始，在每2年一次的省科技厅考核中连续被评为先进县科委(科技局)。 2008年，建湖教育系统全面落实科学发展观，紧紧围绕经济社会发展大局，全面推进教育强县建设进程，各类教育事业继续保持健康发展的良好势头。截至2008年底，全县有中、小学96所，其中普通中学29所、职业中学2所、小学65所，教师进修学校、青少年活动中心、特殊教育学校各1所，幼儿园35所，成人教育中心校15所；在职教职工7000多人，中、小学生78800多人。学前教育在园幼儿数达20626人，学前三年幼儿人园率达94.25，义务教育阶段学龄儿童入学率达100，初中毕业生升学率达9771，高中阶段毛入学率达938，高等教育毛入学率达43 3。成为省“普及高中阶段教育先进县”、“幼儿教育先进县”。全县15个镇全部创建成“无流生镇”或“基本无流生镇”，13个镇通过“盐城市基本实现教育现代化合格乡镇”验收，7个镇创建成市级体育强镇。 建湖是我国杂技发祥地之一。这里的杂技历史悠久，源源流长。据记载，初唐时期，这里就有百戏(杂技)，它跟河北吴桥、山东聊城齐名是我国杂技艺术三个发祥地之一，她以独特的民族风格和精湛的艺术技巧而饮誉海内外。江苏省政府公布首批非物质文化遗产保护项目，“建湖杂技”正式进入杂技与竞技类名录，同时被省政府列为申报国家级非物质文化遗产项目之一。建湖县高级中学建湖杂技表演建湖县实验小学 四、经济与社会发展年份2006200720082009城镇居民人均可支配收入（元）9233105901234213984人均消费总支出（元）883697201069211761户均消费总支出（元）26508291603207635283县城人口（万人）1819.420.822.4住房有效需求（万平方米）24.425.32626.82009年，建湖县全年实现地区生产总值200.5亿元，同比增长14%；全社会固定资产投资134亿元，增长35.6%；规模以上工业增加值83.4亿元，增长15.9%；财政收入26.4亿元、一般预算收入13.1亿元，分别增长46.4%、46.9%；注册外资实际到账8739万美元，增长30.7%；社会消费品零售总额67亿元，增长20.6%；城镇居民人均可支配收入13984元，农民人均纯收入7615元，分别增长13.3%、11.4%。金桂观点：从以上数据分析可以看出，建湖县2009年的经济发展迅速，人均收入也呈现稳步增长，但是整个地区的人均收入无论是城镇居民还是农村居民，整体收入还是相对较低的。五、城镇人均住房面积测算从2000年到2005年，城镇居民人均住房面积由14.3增长至28，年均增加2.4。其中，2000-2004年各年城镇居民人均住房面积增加值均在0.2-1.3之间。2005年，城镇居民人均住房面积为28。2006-2010年间，人均居住面积将冲破30平方米。而人均居住面积达30平方米后，人们更注重住房的质量而非住房面积。所以城镇人均住宅面积达30平方米之后，增长速度应放慢。据此，确定2006-2010年各年人均住房面积增长约1平方米，各年数据见表。金桂观点：从以上数据分析可以看出，建湖县县城常住人口呈逐年递增态势，并且随着经济的发展，人均住房面积也随着生活水平的改善逐年提高，说明需求量逐年在增加。六、20032020年县城总体规划分析本案位于一环绝版地段，不可复制的优势。金桂观点：根据建湖县政府相关文件，结合建湖县城市总体规划图，我们可以分析得知，经过城市规划，未来的建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。整个建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。目前的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。第二章 建湖县近些年来房地产发展状况一、房地产价格变动情况分析 2003年，建湖县房地产市场刚刚兴起，雏形初具，市场上有了正式的商品房买卖的概念，但是由于整个城市基础条件相对落后，房地产发展缺乏管理和引导，导致房地产市场不规范，从而也间接形成了房地产项目品牌、品质上无法上台阶，整个开发水平和市场价格水准在苏北地区处于落后名次，仅有7百多元每平米，同时全县房地产开发企业也仅有35家。 2004年，建湖县引入“土地招挂拍”制度，其相对薄弱的房地产行业开始进入高速发展期，据建湖县政府相关文件显示，在2004年，该县出让土地接近12万平米，创造了历史之最，其中还包括已经瞄准该县的外地开发商在此成功拿地。2004年，建湖县整体整体住宅价格同比2003年，略有上涨，在8001000元/平米之间。开发商业从原来单一的本地开发商变成了外地开发商和本地开发商共同抢占市场，共同发展建湖房地产的局面。开发企业数量也有了明显的提升，超过10家。 20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，比如开发商开始注重楼盘的品质和品牌，一些城市领军性的大盘也出现了，如清华苑等，整个城市的房地产呈现欣欣向荣，积极发展的态势。2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。 2007年上半年，承接2006年质的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过3000。 2008年上半年，整个城市房价再度提升，以东方广场等市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘 等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米。 2009年，房地产市场呈现全面开花的暴涨局面，各地楼王不断涌出，房地产版块资金大量流入，投资、投机交易活跃，使得各地房价一路攀升。特别是到了下半年，房价不断刷新历史价格，而且还有继续向上的势头。受此影响，建湖房价也是一路上扬，整个市区平均价格3400元/平方。金桂观点：从上图建湖县近年市区房地产销售均价统计图表可以看出，从2003年起建湖县市区的房地产就呈现稳步增长的趋势，每年房产均价涨幅约在200-300每平米之间，其中2006年是建湖县房产发展迅速的一年，当年住房均价涨幅达到700元每平米，而2009年受国家利好政策的影响，涨幅将近达到1000元每平米。二、近年来土地出让情况分析总体统计：2004年，整个建湖县出让土地总量将近为20万平，土地出让总价约为7500万元，超出出让底价约1500万元；2005年，整个建湖县出让土地总量也将近为20万平，土地出让总价约为1.8亿，超出出让底价超过6千万左右；2006年，整个建湖县出让土地总量将近为27万平，土地出让总价约为3亿，超出出让底价超过1个亿； 2007年，整个建湖县出让土地总量将近为29.5万平，土地出让总价约为6亿，超出出让底价超过3个亿。2008年，建湖县城出让土地总量约300亩，平均成交价格为100万/亩；2009年，建湖县城出让土地总量约600亩，平均成交价格为170万/亩；2010年，建湖县城预计出让土地总量约500亩，其中以南部、北部出让土地较多。2010年，建湖县城拆迁户数约为3000户，目前已完成近1500户。金桂观点：从上图可以看出，建湖县从2003年开始，土地出让的体量就不大，再2009年以前土地出让体量都在30万方以下，其中2008年由于国家宏观调控的影响，土地出让体量一下由2007年29.5万方回落到四年前的20万方水平，2009年国家利好政策的缓和和扶持，建湖房产市场得到恢复并发展迅速，2009年土地出让体量突破了40万方。土地出让的单价也由2003年的375元每平米到现在2549元每平米，房产经济对建湖当地经济影响日益显著。三、建湖县房地产市场的构成河西板块河东板块四、建湖县市区房地产板块价格信息分析河西板块研判：整体状况：聚集在河西板块的在售房地产项目大约有10家左右，中、高、低档次项目全部有，以住宅项目为主，几乎没有纯商业的项目。整个河西板块以市中心为价格高点，形成一个圆向外辐射，价格层次逐渐降低，但到了县中附近，价格陡然上升，其水准几乎接近于市中心，主要原因为：建湖人比较注重教育，县中成为其附件地产项目最大价值提升点，此外，县中附近正在大力发展，居住适宜度比市区其他地方有较大提升，在建湖县城比较小，即使骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得更重要，因此其价格接近或者持平市中心，有很好的理由支撑。目前河西住宅项目的整体均价在3500元/平米左右，递进模式为：3500元/平米，2900元/平米，3000元/平米。递进区域：市中心、市区普通地带、县中附近。发展态势：随着政府进一步加强河西板块的开发，目前河西板块的开发态势呈现向上发展趋势，房地产开发还没有到爆发点，因此从这个层面上讲，河西板块还是有一定的发展潜力，其整体价格还是有一定上涨空间。消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群，从整体角度判断，河西消费人群在社会中的档次明显高于河东。河西消费热点户型：4070平方小户型，100120之间中等户型。河东板块研判：整体状况：聚集在河西板块的在售房地产项目大约有15家左右，主要也是大盘住宅项目，但知名度就没有河西项目高，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市。所有由于区域的原因，河东价格明显低于河西，另外尽管河东部分楼盘比较接近市中心，其价格也低于河西，城市精英还是很少关注河东项目。价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在3000元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有2300元/平米左右。发展态势：河东板块正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在超越河西，但整体形象还明显不如河西，整个河东板块要超过河西板块还需要很长一段时间。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河东板块的销售比河西更为缓慢，代表性大盘新世纪花园甚至封盘。消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型：别墅，80120m2的户型城南板块研判： 从城南新区建设规划当中此板块将建成建湖县城行政、文化、休闲、居住为一体的新型板块。目前多个行政、文化建筑设施正在建设，双湖工园也已基本修建完成，板块中的双湖一品项目为目前最高档的住宅小区，产品主要的排屋，单价将近12000元/平方左右。五、建湖县市区房地产板块供需状况分析河西板块研判：目前随着建湖城市建设的快速发展，整个河西板块房地产市场的供需状况正呈现从需大于供向供大于需的转变。主要表现在政府拍卖土地的频率不断提高，所拍土地中河西地块所占分量逐年增加。大盘、名盘主要集中在河西，这刺激了河西板块先期开发项目不断热销，而后继的城市建设有未能有效的为河西提供拆迁安置的客户，此外，随着河西房价的不断飙升，也使得很大一部分购买弱的客户打消购买念头，萎缩了河西整体的购房客户量。在我们调研的河西楼盘中，除了新开楼盘，很多老楼盘都有为数不少的尾盘。河东板块研判：作为城市开发建设的重点板块，河东板块承载了政府和民众的众多居住愿望。结合我们调研的情况，目前的河东板块认购态势并没有呈现饱和状况，而是呈现一种逐步增长的趋势，商品房开发量虽然逐年提升，但是根据某销售中心工作人员介绍：在河东平均每套住宅有1.5组意向客户，需求量略大于供应量。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。城南板块研判： 作为城市的未来行政文化中心，各项道路、配套、公建设施、休闲主题等的不断完善，其投资价值正日益明显，因此城南板块未来发展潜力十分巨大。土地出让的情况来看，每年此板块呈逐渐递增的态势，整体规划也进一步的完善。只是由于离市中心有一定距离，而且从规划来看，此板块是打造成建湖县城中高端的大型居住区，因此价格将成为消费者考虑的首要因素。金桂观点：根据调研情况，建湖县城整体房地产板块供应仍小于需求，市场购买量在一定条件下可得到进一步释放。随着县城人口的逐步增加及经济发展人均可支配收入的提高，对住房需求的条件也会进一步增加及要求也会有所提高，目前受国家宏观政策的影响，购房需求会暂时得到抑制，但是随着政策的放松，自住和改善性需求会立即释放，这给予项目一个缓冲的时间，更利于项目的开发与规划。建湖县房地产市场代表性楼盘调研情况汇总一、翡翠嘉苑1、开发商：建湖和兴置业有限公司 建筑设计：中铁铁工程设计院有限公司2、项目地址：新建路与明星路交叉3、售楼电话：0515-820688554、项目位置及开发情况：占地约60亩，总建筑面积约9万余平方米，容积率：1.6 ，建筑密度：35.63%，绿地率： 30.06%，计划分三期开发，目前1期基本售罄已经交房，2期只余少量房源，主体已经结顶，估计今年年底能交付，3期未售。车位数量：100余个。5、项目业态及户型情况：小区约600余户由14幢板式多层、两栋高层及沿街商业组成。主力户型面积约： 6、周边配套设施：湖东农贸市场、近湖镇医院、近湖中学、外国语学校、实验小学。7、项目户型欣赏：户型点评：该项目主力户型为100110左右三房。上述户型中客厅多数置于当中，主卧及次卧朝南，客厅与餐厅分区不明显，多数户型只设一个卫生间。消费者更加注重于楼层价格，其次考虑户型结构、朝向等。对于是不是南北通透，房型方正，考虑得更为次要。8、外立面及建筑风格欣赏：点评：欧式建筑风格米白色环保涂料加深咖啡小面砖外立面，黛瓦斜坡加欧式哥特风格尖塔屋顶，廊柱式阳台，即丰富了外立面，又凸显了主人英伦贵胄气质。9、小区绿化及内部配套：点评：小区内园林式景观风格，每栋住宅前都有景观绿化带，并且适当的穿插了景观小品，10、广告通路欣赏广告语缔结城市的生活梦想11、销售情况及去化情况销售均价：3000元/平方；车位单价：40000元/个（地上）。优惠情况：有一定优惠，但不多，需要亲自与老板面谈目前去化情况：该项目二期于09年下半年开盘，目前已基本销售，所余少量房源，项目所处县城东部，周围配套也较为完善，由于目前销售价格不是太高，小区外立面也较有档次，因此目前销售情况良好。价格举例：5楼边套：一期：2950元/平方，二期：3150元/平方；一期中间套：2880元/平方，二期中间套：2980元/平方。金桂观点：项目处于建湖新东城区商业圈，是城东版块的一个知名楼盘，周边配套较为齐全，邻湖东农贸市场、外国语学校、近湖中学等，项目在建筑形态上具有一定可观性。二、明星城1、开发商：建湖县明星城房地产开发有限公司 建筑设计：上海设计研究院 行销策划：苏州市天和房地产咨询有限公司2、项目地址：新建路与明星路交叉3、售楼电话：0515-862031114、项目位置及开发情况：位于兴建东路核心地块，占地168亩，规划建筑面积超过10万平方。容积率： 2.0 ，计划分三期开发，工程进度：1、2、3期已竣工，8月份交房。5、项目业态及户型情况：产品有联体别墅、多层公寓和商业广场组成。主力户型面积约：由“丽景苑”90-110平米的普通多层和“美墅苑”的250平米三层联排别墅组成，三期还推出70-100平米小户型。6、周边配套设施：湖东农贸市场、近湖镇医院、近湖中学、外国语学校、实验小学。7、户型欣赏：户型点评：该项目户型以三房110130平方为主，户型较为方正，主卧及次卧朝南，主卧面积较大，有将近十七、八个平方，设置南北阳台、多数为主卧带生活阳台。8、外立面及建筑风格欣赏：9、广告通路欣赏：广告语新贵阶层 健康典范10、销售情况及去化情况：销售情况：1、2期已销售完毕，3期余几套销售价格：1、2期销售价格，多层均价2700元/平米，价格区间为25803080元/平米，联排别墅销售均价约在4000元/平米左右商业具体价格为商铺均价6500元/平米，办公：3000元/平米目前住宅销售价格在2600-3400元/平方之间。销售均价：2980元/平方去化情况：1、2期基本已经售罄。目前优惠：目前无任何优惠活动价格举例：三期：距中心景观较近的四楼88平方：3270元/平方，较远的127平方：2980元/平方金桂观点：该项目是以多层、联排、商业为一体的综合体，是建湖县为数不多的具有排屋的项目。三期是2009年8月份开盘，目前销售已基本接近尾声。在河东地区有较大明气，由于该楼盘品质不错，大部分老百姓比较看好该楼盘。客源基本是城市收入较高精英阶层，部分投资客户。三、新世纪花园1、开发商：上海农工商地产 建筑设计：上海设计研究院 行销策划：上海农工商房屋置换有限公司 物业公司：上海农工商旺都物业管理有限公司管理2、项目地址：西唐河东3、售楼电话：0515 86169688、861696684、项目位置及开发情况：建湖新世纪花园占地273亩，规划面积32万平方米，一期项目有6万平方米，容积率：1.42， 绿地率：40% ，计划分三期开发，工程进度：1、2、3期已竣工，8月份交房。5、项目业态及户型情况：其中有小高层、多层、复式电梯房和近一万平方米的商铺，72-160平方的经典户型。6、周边配套设施：周边有商业街，饭店、咖啡馆、kfc、超市、商场、县政府、幼儿园等。 7、户型欣赏：户型点评：项目主力户型为两房90平方、三房113、118、108平方为主。户型结构设计较为合理，南北通透，主卧、客厅朝南，客厅带超大景观阳台，空间动静分离，前后阳台功能划分，区域分块清晰。8、外立面及建筑风格欣赏点评：纯欧式的英伦风格，尖塔钟楼，落地拱门窗，砖红色面砖外立面。现代、时尚，经典，仿佛回到了17世纪的伦敦小镇。9、绿化及小区内部配套点评：新世纪花园,结合优越的自然景观特征,以符合人居标准的卓越设计,将大自然的鬼斧神工和人造景观的巧夺天工完美结合,为建湖人带来了一个生态化的水景社区。绿化设置通过主入口广场以之为核心的中央景观步道互相呼应，融为一体，使各个空间的尺度适中。充分利用小区空间，遍栽花卉植物，使一年四季皆有花树扶疏，如居自然。艺术时尚的园林小品、委婉动听的音乐广场，更是为小区生活增添了别致的情趣。新世纪花园的景观绿化率高达40%以上，项目北邻河道，沿河景观依水而生。社区将原生河水引入社区，打造出22%的水景社区，通过道路和水系的自然分割形成各有特色的各大组团。构建出欧式长廊、观景廊桥、景观跌水等水景节点。10、广告通路欣赏：广告语家在巅峰处 独享豪华境11、销售价格及去化情况：销售价格：二期余一套（140平方，3280元/平方），三期预计价格：35003800元/平方去化情况：一期去化100%，二期去化99%，三期未开盘。目前优惠：无金桂观点：1、品牌优势：从1996年起农工商房产开发建设的楼盘就已经多次获得含金量较高的专业奖项，品牌优势明显。2、户型优势：72-160平方的经典户型更是满足不同购房者的需求。3、地段优势：步行一公里，游遍中心区。周边有商业街，饭店、咖啡馆、kfc、超市、商场、县政府、幼儿园等。4、宣传效应：河东地区代表性大盘，价格较高，是老百姓心目中的大盘代表。5、物业优势：新世纪花园小区智能化系统采用国际先进的4c技术，规划采用了三个通信网络系统，七个安保系统，四个物业管理系统，三个建筑设备监控系统。四、水韵庭园1、开发商：江苏瑞地投资有限公司2、项目地址：东邻西塘河，北邻神台桥3、售楼电话：0515-863366664、项目位置及开发情况：总建筑面积：33312平米左右 工程进度：目前已有住户装修，道路景观尚在施工，准备交房。5、项目业态及户型情况：200余户（两梯三户，20f）6、周边配套设施：农工商超市、工行建中桥支行、东方广场、建湖汽车总站、育红实验小学7、户型欣赏：户型优势：该项目主力户型面积为142、171、220平方，为两梯三户，其中一户向南凸出，只能看见小区景观，不能欣赏到沿岸风景。项目户型面积都属于超大面积，在户型结构设计上并没有亮点可言。8、外立面及建筑风格欣赏：点评：整个建筑为三段式建筑，建筑底部采用深灰色面砖，中部采用灰色涂料，顶部采用象牙白涂料。铝合金玻璃窗。整个建筑采用现代主义的简约风格，顶部平台设计稍显繁琐及累赘。9、广告通路欣赏：广告语自然水岸 城市繁华 双重绝版10、销售价格及去化情况：销售价格：3500-4700元/平方 销售均价：3800元/平方 去化情况：半数售完，余顶层较多 优惠情况：目前无任何优惠。金桂观点：水韵庭园是目前建湖县城高层住宅中单价最高的项目，其户型面积也是超大型，因此项目总价高，而且当地居民对住宅还是首选多层，因此项目销售速度较为缓慢。项目最大优势即为可以看到沿岸风景。五、西城映象1、发展商：盐城美润房地产开发有限公司行销策划：前沿地产顾问2、项目现场地址：明珠西路金阳花园北侧3、售楼电话：0515 871158884、项目位置及开发情况：该项目西依时光街，北接工农路，项目占地面积：36600平米，总建筑面积：65880平米 容积率：1.8 规划户数：600余户，12#、15#、18#、19#未建，3#、5#、9#2010年4月30日交房，下一批2011年9月交房。5、项目业态及户型：项目共有17栋多层组成，它的户型以两室和三室为主，面积集中在78130平米。6、周边配套：项目地处省直机关生活区，配套齐全，驻石部队集中区，青银高速湿地公园、裕西公园、时光花园及10000平米文化园林广场环绕四周，医院、学校、超市、银行、公园等生活配套一应俱全，10000平米社区文化运动广场、老年健身活动中心、儿童活动天地。 7、户型欣赏：户型优势：项目主力户型面积为95、103、117平方。项目主推三房户型，将95平方做成小三房，且户型结构基本合理，可以满足正常的功能需求。8、外立面及建筑风格欣赏：该项目定位于低端产品，面对是普通消费者，因此在外立面上采用了涂料装饰，其颜色采用桔黄色，显得更加活动生动，更易于普通消费者接受及欣赏。9、周边配套：建阳工业园、明珠商业街、民营工业园、德荣装饰城10、广告通路欣赏：广告语得西城者得天下11、销售价格及去化情况：销售价格：起价2288元/平方，均价：2500元/平方去化情况：销售情况良好，50%销售优惠活动：约2000左右金桂观点：项目处建湖县城西北角，在该区域代表楼盘，因项目离建湖县城较远，因此在广告宣传上也是主打低价楼盘来进行推广，项目虽然规划不大，而且远离城区，但是总价较低，还颇受当是老百姓青睐，因此目前销售情况良好。六、泽园理想城1、开发商：江苏泽园房地产开发有限公司 景观设计：杭州绿野建筑景观设计有限公司 景观规划：杭州建业建筑设计事务所 全程营销：汇丰行地产投资机构2、项目地址：位于丰收路以南，太平路以东3、售楼电话：86299666 862835224、项目位置及开发情况：总建筑面积：210000平米 容积率1.85、项目业态及户型情况：58栋建筑和沿街商铺组成，其中53栋为多层建筑，6栋为沿街小高层建筑，户型面积由80-155平米不等。6、周边配套设施：周边有重点学校、儿童游戏区、运动场所、周边菜场、大型商场非常齐全。7、户型欣赏：户型优势:83平方、三房117平方、四房155平方较受欢迎，这三种户型结构设计较合理，功能区分明显，155平方户型客厅超大，全明东南采光，双卧带飘窗。8、外立面及建筑风格欣赏：点评：欧式建筑风格米白色环保涂料加浅色小面砖外立面，棕色石琉瓦斜坡屋顶，八角窗台，中空塑钢玻璃窗，廊柱式，即丰富了外立面，又凸显了主人英伦贵胄气质。9、绿化及小区配套：小区外部是浓郁的学府氛围，内部是泽园房产重金打造的21万平