2010武汉房地产市场调研报告.doc

武汉房地产市场调研报告2010年1-10月武汉凯斯地产顾问有限公司 市场研究部目 录第一部分 武汉市城市发展规划1、武汉城市总体规划2、武汉近期建设规划第二部分 武汉房地产市场分析1、2010年1-10月武汉宏观政策分析2、2010年1-10月武汉土地市场回顾3、2010年1-10月武汉楼市营销分析4、2010年1-10月武汉购置信心分析第三部分 武汉商业市场调研分析1、武汉商业网点规划2、武汉城市商圈分析3、武汉主要商圈分析第四部分 重点区域楼盘信息汇总第五部分 武汉2011年楼市预测第一部分 武汉市城市发展规划1、武汉市总体规划武汉市城市规划区以规划的外环公路为基本界线，结合自然地形、行政区划，东面到陶家大湖至葛店一线、南面到罗汉山至赤矶山一线、西面到永安至李集一线、北面到天河至滠口一线，并包括龙泉山、索河、道观河、木兰山等风景区，新洲火车站、金口和大咀预留港区以及新洲城关、新沟镇、纱帽镇、黄陂城关(前川镇)等，面积为3086平方公里 2、武汉近期建设规划 城市发展战略近期发展方向， 在总体规划圈层式发展框架的指导下，根据城市空间主要沿交通干线拓展被自然山水分隔的特点，结合近年来城市建设实际需要，规划确定遵循 “ 旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展 ” 的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。五大板块武汉城市整体产业布局武汉市房地产发展重点区域交通发展规划第二部分 武汉房地产总体形势分析一、2010年1-10月份武汉宏观经济及政策环境分析1、经济持续稳定发展2010年初发布的武汉政府工作报告，对武汉的城市发展定位有了崭新的阐释：“建设中部地区龙头城市、全国重要中心城市”；报告提出了今年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值突破5000亿元，增长12%；地方一般预算收入增长13%；万元生产总值综合能耗下降4%，主要污染物排放量削减全面完成“十一五”规划目标；城市居民人均可支配收入增长8%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在4.6%以内，cpi涨幅控制在3%左右。2010年以来，国民经济良好开局，呈现“增长强劲、调整加快、效益回升”的运行态势，一季度生产总值达1105亿元，同比增长15.9%。110月份，武汉市完成全社会固定资产投资2121.33亿元，比上年同期增长38.9%，继续保持平稳较快增长，其中，房地产开发完成投资382.71亿元，比上年同期增长59.1%。图：20012010年武汉gdp及其同比增长率图：20042010年上半年武汉固定资产及房地产开发投资数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、多重政策叠加遏制房价继续上涨从2009年年底开始的政策转向，到今年4 月17 日国务院下达关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，再到下半年的国五条，意味着中央政府的房地产总体政策已经出现了一定的调整，对全国房地产市场，尤其是部分房价上涨过快的城市将产生了一定的影响。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率1.1倍的政策，与09年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和7-8折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本提高50%以上; 在全国范围内，提出了“认房又认贷”的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。至2010年下半年，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，也有部分地产开发商将楼盘降价促销回笼资金，从而达到了一定的抑制房价上涨的效果。根据中国指数研究院的调查显示：多重政策叠加效应已经对消费者的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对中央的房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中39.2%的购房者认为房价会在两年内有小幅下降。图：购房者对政策的信心图：购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院中指调查二、2010年1-10月武汉土地市场回顾1、土地市场供应仍以中小地块为主，商服用地供应渐成主流2010年1-10月份，武汉中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计供应土地62宗，土地供应总面积323.46万方，虽然土地供应宗数与去年相差不大，但土地供应面积较去年同期增长38.3%，由此可见，上半年推出的地块以中小面积为主，但从7月至10月，汉阳四新区，武昌滨江片开始推出大面积地块供应，随着旧城改造力度的加大，今年武汉150亩以上大地块的供应不在少数，武汉城区增量用地将主要来源于旧城改造和城中村改造，但随着旧城改造的推进，越往后成片的土地开发日益困难。从今年土地供应类型来看，涵盖了住宅、商服、公用设施、工业等多种类型，其中，新增商服用地供应21宗，供应面积172.41万方，占供应总量的65.16%。武汉房地产市场一直以来都是住宅市场一枝独秀，但2009年以来，商业地产异军突起，由于商业地产受政策限制较少，2010年以万科为代表的全国性企业和以福星惠誉、长城建设为代表的本土开发企业都逐渐在向商业地产开发转型，而自持物业将成为商业地产商的主流选择，土地市场中综合型商业用地也成为开发商角逐的重点。 2、土地市场受政策影响“前冷后热”，居住兼容类地块成交占比最大2010年下半年受宏观调控政策影响渐小，武汉土地市场的表现前冷后热，虽然从成交总量来看，中心城区（不含新洲、汉南、蔡甸）累计成交土地62宗，成交总面积323.46万平方米，较去年同期增加38.3%；但是从土地市场成交楼面地价来看，1-6月，武汉中心城区出让用地平均楼面地价为1601元/平方米，低于以往三年的年均楼面地价。但7月2日随着武汉市2010年第六次国有建设用地使用权挂牌出让会在武汉市土地交易中心举行。共出让9宗国有土地，其中两宗商服用地，7宗住宅用地，总净用地49万平方米，供应量为武汉市3至6月居住用地供应总量的2.3倍，较上半年是个较大的转折，供应的地块规模也明显增加，9宗土地中有6宗超过50亩，其中超过150亩的土地就有3宗，成交均价也达到了1716元/平方米。图：20042010年武汉中心城区土地成交情况图：2007-2010年土地平均楼面地价数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统3、洪山区土地成交面积居首，硚口区成交土地楼面地价最高通过对2010年各区域土地成交情况的分析可以看到：洪山区的土地成交量最大，达到153.92万方；汉阳区的成交面积也较大，为77.73万方；东西湖区和江夏区的成交面积分别为45.38万方和29.21万方；其它几个区域的成交量相对较小，青山区今年基本上没有土地推出和成交。从各区域的居住类用地平均楼面地价来看，因硚口区仅有几宗地块成交，其中保利获取的汉西新村地块，该地块的用途为居住兼容商业，因此楼面地价较高，达到4150元/平方米；江汉区也是仅有一宗居住兼容商业金融业的土地成交，楼面地价也达到3430元/平方米；武昌区成交的3块土地中，2宗都是含商业金融在内的居住地块，因此武昌区的楼面地价也接近3000元/平方米；其它区域的楼面地价都在2000元/平方米以下；东西湖区和黄陂区为远郊区县，楼面地价更低，在1000元/平方米以下。4、品牌企业在土地市场的表现依然抢眼一线城市地价飙升，企业经营风险陡然增大，加之房价上涨过快，成为调控重点目标，在此背景下，以万科为首的诸多品牌企业作出战略调整，不约而同加大了二三线城市的投资力度。表：2010年部分品牌企业拿地统计数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统继万科、保利、万达、福星惠誉、金地、地产集团、三江航天等品牌企业加大在汉土地储备力度之后，华侨城和阳光100及上海绿地也高调进入武汉；2010年品牌企业在土地市场的表现依然抢眼，保利一连拿下两宗地块，累计土地面积超过25万方，成为上半年新增土地储备最多的品牌企业；福星惠誉坚持走城中村旧城改造的开发模式，拿下了三角路地块后接着又在7月份以97740万元拿下江汉区贺家墩城中村改造地块；而下半年上海绿地则高调拿下武昌车辆厂地块，并拟建全国第二高楼。该项目建成后将极大提升武昌区甚至武汉房地产水平。根据中国指数研究院华中分院的统计，按照销售金额计算，2010年在售项目市场占有率十强中品牌企业开发的项目占据六席，根据近年来的土地出让情况看，今后三至五年，外来企业的市场份额仍会持续攀升。三、2010年1-10月武汉楼市分析1、供应量分析2010年截止10月份，全市供应量为2949.78万方，相比09年全年，增加13%，与08年全年相比，仅减少4.6%。2008-2010年全市供应量对比0500100015002000250030002008年2009年2010年 其中，洪山、江岸、武昌区持续保持高供应量，东西湖区在2010年供应大幅放量，四个区域的供应量均过300万。经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。 从近三年各区域供应走势看，2010年供应量增长较快的区域有：东西湖区、东湖高新区、汉阳区。其中，东西湖区在机场高速沿线、马场经济、中环开通等带动下，区域价值再现，万科、金地、沿海等一批全国性房企继续加大区域投资，东西湖区2010年供应量激增达到322万，比2007年高峰值增长了27%，区域增长幅度达55%，位列全市第一，成为竞争性最为激烈的区域之一。2010年汉阳区在汉江琴台剧院的带动下及江城大道等市政的完善下，成为众多全国性房企又一青睐区域之一，区域供应量达225.18万、环比增长24%。2、成交量分析1、2010年武汉楼市成交量同比增加约两成2010年1-10月，武汉楼市实现v型回暖，市场前期和中后期活跃。全市成交商品住宅面积1039万，同比增加19%，成交套数89294套，同比增加16%，成交金额522亿元，同比增加14%。 2、武汉成交超过1000万，全国位列第六，增幅居第五 全国各城市10年成交实现v型回转，同比均现移定增长，上海、重庆、北京三城市成交突破两千万方，位列前三甲，武汉成交超过1千万方，位列第六。是全国成交量过1000万的七大城市之一。其中，上海成交2631万方，位列榜首；其次为重庆，成交2413万方；北京位居第三，成交2029万方。武汉整体成交1039万方，位列第六位，高于广州、深圳等一线城市。3、东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域 从区域成交排行看，东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域，成交量均超过万套/100万方：其中东湖高新区，成交17828套，约195万方，位居首位；其此武昌区，成交15408套，约168.96万方，位居第二；东西湖区，成交13000套，约143.49万方，位居第三；江岸区，成交12209套，约128.65万方，位居第四。从2010年1-10月全市各区销售金额排行看，武昌区高居榜首，成交金额为111.84亿元，东湖高新区位居第二，成交金额为106亿元，江岸区成交金额为84.11亿元，位居第三。东西湖区成交金额为60亿元，居第四，洪山、汉阳、江汉三个区域的成交金额均超过50亿元，硚口区成交金额接近40亿元，江夏区成交金额不足30亿元，经济技术、青山区成交金额则不足20亿元。武昌、江岸区域由于高成交高均价，保证了区域整体高销售金额，而东湖高新、东西湖两个区域则是凭借高成交量整体提升区域成交金额。余下区域则或由于平价平量、或因为低价低量使得区域销售金额相对偏低。3、价格分析1、2010年全市均价平稳上扬，同比上涨9%2010年，全市商品住宅成交均价走势平稳。整体成交均价为6401元/，同比涨幅为9.08%，相比2008年上涨11.04%。从月度成交走势看，月度均价呈直线上涨趋势，1月成交均价为5789元/，至10月成交均价上涨至6401元/，达到全年最高，相比1月涨幅达31%。2、区域全年均价阶梯分布，武昌、江岸、江汉三区均价最高，均超过7500元从区域成交均价排行看，武昌、江岸、江汉三大区域成交均价居高不下，2010年成交均价均超过7500元，其中，武昌区以7619元/成交均价高居榜首，比上半年均价增加389元/，增长6.2%；江岸区紧随其后，成交均价为7538元/，比上半年均价涨510元/，增长9.8%；江汉区位居第三，成交均价为7515元/，比上半年均价涨556元/，增长9.3%。其次为青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域，成交均价约在6500元/左右。经济技术、东西湖两个区域的成交均价在4800元/；江夏区的成交均价则在3876元/。各区域价格整体呈现平稳上扬。其中硚口区价格一路上扬，年尾年初价差达3000余元/，与该区域短缺的供应相关。东西湖区、经济开发区、江夏区价格平稳。从价格走势看，在拔高区域整体均价的情况下，武昌、东湖高新、汉阳、青山区域的价格“天花板”逐步呈现。3、武汉年度均价涨幅平稳，价格水平全国居中2010年1-10月，武汉价格平稳，增长幅度为9%，位列全国中等水平。主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比09年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。4、成交面积分析1、小户型成交居首2010年1-10月，武汉商品住宅成交面积仍以90以下的小户型为主，成交占比达到41%，这一比例较2009年增加了12个百分点，一方面是因为供应结构的调整，另一方面，随着房价的快速上涨，消费者的支付能力相对减弱，他们不得不调整了对住房面积的预期；此外，90120的中等户型成交占比也达到31%；120140中大户型和140以上大户型的比例分别为15%和13%。图：（1）2010年1-10月武汉住宅成交面积分布图图：（2）2010年1-10月武汉住宅成交户型分布图数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统总结【供应量分析】2010年1-10月全市商品住房供应2350万，其中东西湖、东湖高新区、汉阳区供应放量；洪山、江岸、东西湖、武昌四区供应量均过300万；经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。【成交量分析】2010年1-10月，武汉楼市活跃，实现v型回暖。全市成交商品住宅面积1039万，同比增加19%；成交套数89294套，同比增加16%；成交金额522亿元，同比增加14%。成交热点区域为东湖高新、武昌、东西湖、江岸四区。武汉2010年在全国重点城市中表现突出：成交量增幅位列全国典型城市第二，跻身成交量过1000万的七大城市行列。【价格分析】2010年1-10月，全市商品住宅价格走势平稳。整体成交均价为6401元/，同比涨幅为9.08%。武昌、江岸、江汉三大中心区域全年成交均价过7500元/。青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域成交均价约在6500元/左右。【成交结构分析】两房取代三房成为市场主流，与成交户型面积的变化相同，2010年1-10月，2房的成交达到48%，较2009年增加17个百分点，从而取代3房，成为市场主流； 3房的成交占比从2009年的47%降至33%； 4房及以上成交占比为13%；1房和别墅的成交占比分别为5%和1%。四、2010年1-10月武汉房地产市场购置信心分析【信心分析】武汉购房者对未来的国家房地产调控政策、地方政府调控房地产政策、房地产行业规范水平、开发商信用、商品住宅价格水平、在售楼盘品质和可选楼盘数量信心虽然略有好转，但是仍处于悲观区域。从各项指标来看，武汉购房者对未来的城市资源配置和购买能力信心存在下降，仍处于悲观区域。武汉购房者对地方政府调控态度和开发商信用水平存在疑虑。 第三部分 武汉商业市场现状研究分析1、武汉商业网点规划2、武汉商圈分析3、主要商圈分析【商圈小结】该商圈是本市最大规模的大型商圈之一，业态组合也最为完善；商圈的整体商业档次以中低档为主，消费群以年轻消费者为主；随着商圈内引进“和记黄埔”这样有实力的商业地产开发企业，将为商圈带来最新的商业形态及优质的商家资源，并将带动整个商圈的品牌与档次升级。【商圈小结】由于受到航空路高架桥的影响，解放大道两端的商业没有很好的衔接零售密集度高，竞争较为激烈，特别在百货业态上，品牌重复度较高随着武商率先引进“国际广场”及新型购物中心的形态，商圈内将掀起新一轮在档次提升和商业形态升级的竞争。【商圈小结】目前受到市政道路及交通建设影响，交通较为拥堵；商圈主要以区域周边师生群体及居民为主要消费群体，档次相对较低。政府将大力发展该区域内的品牌餐饮及多元化娱乐的发展，使商圈的业态组合更加合理化。第四部分 重点区域楼盘信息总览区域环境关键词：新华西板块城市门户、双cbd辐射、cld生活核心、崭新商圈、城市中轴线 菱角湖万达广场最新动态（清尾盘）楼盘位置： 江汉 王家墩 江汉区东临新华下路，西邻新华西路 物业类型： 建筑综合体 菱角湖万达广场价格： 均价10266.56元/平方米 开盘时间： 2009年11月22日 入住时间： 2010年 预售许可证 武房开预售201075号交通状况： 9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20几路公交 9、47、69、207、291、519、527、535、561、575、595等20几路公交 项目介绍： 武汉菱角湖万达广场位于武汉市江汉区，东临新华下路，西邻新华西路，南侧为规划道路、武汉新闻出版局,预计将规划为城市绿地，项目地块为净地，地势较为平坦，北侧为马场公寓、菱湖上品项目，东侧、西侧为现状多层居民楼，西北侧为武汉市十九中。项目的总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积达51万平米，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅及底商组成。其中新华下路和新华西路分别为50米宽和60米宽的城市主干道，南侧规划路以南为待建城市绿地，东侧为景观良好的菱角湖。本项目主要规划为两部分：（一）南侧临新华西路和新华下路的交汇处，建设万达商业综合体，地上总建筑面积约为40万平米，地下11万平米，主要由购物中心、写字楼、公寓、购物中心外铺组成。（二）项目用地北侧主要室外步行街、住宅和底商。住宅区域采用围合的设计手法，同时考虑与商业综合体建立关系，沿轴线两侧布置底商。 菱角湖万达广场价格走势及近期历史活动项目最新动态2010年11月26日120-150现房最后10套，购房送双人豪华游2010年11月12日2010年11月10日在售约90精装soho，120-150现房在售45-150现房，80-150精品住宅，45-80精装最新备案数据：目前住宅总套数1925 (套) 住房已售1465(套) 住宅可售107(套)目前该楼盘房地局备案均价：10266.56元/平米万景国际信息（清尾盘）楼盘位置： 江汉 武广 江汉区青年路378号 物业类型： 普通住宅 万景国际价格： 均价10046.94元/平米开盘时间： 2009年7月26日 入住时间： 2011年06月28日 销售许可证： 武房开预售2010306号交通状况： 公交719，721，807，10等可到达 项目介绍： 万景国际所在地段优越，交通便利，数十辆公交线路汇集与此通达三镇，距汉口火车站仅5分钟，距机场车行仅20分钟，与武广商圈车行仅10分钟。同时项目目前所在区域将是未来几年内武汉发展最快，最受政府关注的一个区域。王家墩中央商务区，中央生活区，地铁二号线，后襄河城市公园等众多大型城市建设项目都在项目周边。万景国际总建筑面积约为20万平米(含地下建筑面积)，分两期开发，采用围合式布局，其中1-4号楼为住宅，5号楼是以56-88平米为主的精装公寓，6，7号楼则是两栋甲级写字楼，在6，7号楼裙楼及沿街则规划的是定位为高档购物，休闲娱乐，特色餐饮，社区配套为主的大型商业及特色商街，商业街三楼规划有室内恒温泳池。本项目的最大特色就是在区域内率先使用水源热泵式中央空调系统，这种系统是从地下水资源中提取热能，通过中央空调系统将地下水的能量进行转换，最后通过户内终端系统将冷(热)能以送风方式送到小区各户(含商业，写字楼)同时还可提供常年生活热水。这种空调较其他电力中央空调，燃气中央空调相比具有更加节能，环保的特性，其使用费用也更为低廉。真正实现365天的恒温舒适生活。万景国际价格走势及近期历史活动2010年11月18日2010年11月10日万景国际在售79-180平方米花园house，均价为13000元/平方米。万景国际在售79-180平方米花园house，均价为12000元/平方米。最新备案数据：目前总套数1176 (套) 住房已售859(套) 其中住宅可售45(套) 目前该楼盘房地局备案均价：10046.94元/平米葛洲坝国际广场信息楼盘位置： 江汉 王家墩 青年路与常青路交汇处(武汉市博物馆对面) 物业类型： 建筑综合体 葛洲坝国际广场价格： 均价11670.22元/平米开盘时间： 2010年3月30日 入住时间： 2011年07月30日 销售许可证： 武房开预售201084号,武房开预售201084号 交通状况： 10、38、71、542、526、584、585、648、704、715等几十条公交线路直达，位于地铁2号线出口。 距汉口火车站不足一公里，在建的2号地铁线从旁边经过项目介绍： 葛洲坝国际广场由中国葛洲坝集团股份有限公司下属湖北葛洲坝海集房地产开发有限公司投资开发，位于武汉市江汉区航侧村、武汉市博物馆对面，毗邻在建的王家墩中央商务区，在建的2号地铁线从旁边经过。葛洲坝国际广场规划净用地面积约为10.22万平方米，总建筑面积约为49万平方米，由1栋69层五星级写字楼、7栋42层的超高层住宅、1栋40层公寓式酒店和6栋2732层高层建筑、商业中心、地下商业中心等建筑组成，集金融、办公、商业、居住、休闲等功能于一体。其中位于南区的五星级写字楼，设计69层，高度约350米，将超过目前华中第一高楼民生银行大厦，成为武汉市一个新的地标式建筑。葛洲坝国际广场2008年3月30日开工，计划3年建成。葛洲坝国际广场价格走势及近期历史活动2010-11-302010-11-25在售87-160平户型,均价13000在售97-170平户型，9号楼即将面世，主推179纯板,均价125002010年10月18日葛洲坝国际广场二组团在售97-170平方米户型，均价12500-13000元/平方米。一次性付清，可享受98折优惠，按揭可享受99折优惠。最新备案数据：目前推出总套数1923 (套) 住房已售479(套) 其中住宅可售1395(套)。目前该楼盘房地局备案均价：11670.22元/平米泛海国际居住区楼盘位置： 江汉 王家墩 王家墩中央商务区（武汉cbd） 物业类型： 建筑综合体 泛海国际居住区价格： 均价13024.24元/平米开盘时间： 2010年6月6日 入住时间： 2011年 销售许可证： 武房开预售2010177号 交通状况： 武汉轨道2号线和规划中的3号线，共享未来cbd的5条轨道交通线路、6个地铁站点和30个公交换乘站点，可便利地达到武汉三镇。项目介绍： 泛海国际居住区是武汉cbd首个大型高档住宅开发项目，紧邻12公顷王家墩公园，北面是耗资近3亿元建成的后襄河公园，还有武汉cbd内梦泽湖公园和体育公园簇拥，生态资源十分优越。其中一期规划为9栋高层住宅，大开间轻型框架结构，主力户型130160平方米，采用新古典主义建筑特色，外立面全部选用天然花岗岩铺设。泛海国际居住区作为武汉cbd首个国际文化生态社区，一期项目在建设之初就已申报通过国家住建部住宅性能3a预审，被列为2009年度武汉市绿色建筑示范工程、武汉市建筑节能试点示范工程。依托自然环境与人文环境的地缘优势，结合武汉cbd完善的现代生活配套，打造成为“环境优美、居住舒适、节能环保”的武汉市高端住宅样板区。泛海国际居住区价格走势及近期历史活动2010年11月18日98-122平方米房源开盘在售，均价为14000元/平方米，全款96折，贷款97折。2010年10月18日泛海国际居住区房源面积为90-160平方米，均价13500元/平方米。购房一次性98折，贷款99折！ 最新备案数据：目前所推总套数548 (套) 住房已售408(套) 住宅可售140(套)。目前该楼盘房地局备案均价：13024.24元/平米万科城楼盘位置： 江汉 新长青 常青路与三环线交汇处 物业类型： 普通住宅,公寓 万科城价格： 均价9488.23元/平米 开盘时间： 2009年12月 入住时间： 2013年 销售许可证： 武开管预售2009100号,武房开预售201061号 交通状况： 拥有604、704、803、720、724、534、719、71、207、211、296、603、721、730、713路共约15条公交线路。,在建的地铁2号线常青花园站和金色雅园站,常青路,江汉经济开发区,江汉区人民法院,常青立交. 项目介绍： 万科城是万科集团进入武汉8年以来，在城市中心倾力打造的第一个集居住、商务、商业、休闲娱乐为一体的30万方大型精品社区，也是武汉万科迄今为止最具规模的城市类旗舰社区。 万科城扼守武汉北大门门户，占据了大汉口交通喉舌及城市商务接驳的重要地位，坐享立体交通体系及城市成熟的生活配套，是武汉城北地标性精神象征。万科城价格走势及近期历史活动2010年11月18日在售约120装修三房，均价9000元/平，11月感恩盛2010年9月25日万科城二组团在售精装户型，面积约85-120平方米，均价9200元/平方米，中秋国庆限时特供“冰点价”房源，85平方米装修两房新品加推，价格为9000元/平方米。万科城二期总套数1054(套) 住房已售954(套) 其中住宅可售100(套)目前该楼盘房地局备案均价：9488.23元/平米区域楼盘总结：区域楼盘纵向对比项目名称建筑面积项目定位主力户型面积区间均价销售情况交房日期万达广场51万方都市综合体9014811000元/目前已是尾盘销售销售率90%以上2011年上半年葛洲坝国际广场49万方都市综合体98116均价12000元/3月30日开盘，当天销售较火，但4月新政出台后销售较慢，目前销售率约40%2010年底（仅交付所售11#楼）万景国际花园20万方都市综合体7813811000元/目前尾盘，余40套左右，销售率95%2011年6月28日泛海国际22万方国际居住区9416013000元/后期大户型销售较缓慢，销售率约65%2011年万科城30万方精装小公寓4290均价9500元/后期尾盘销售阶段，销售率约95%2011年底项目名称物业管理费外墙用材外墙用色交房标准相关配置万达广场1.85元/平米进口涂料咖啡灰+乳白色毛坯双层中空玻璃葛洲坝国际广场2.2元/平米进口涂料深灰色部分厨卫装，部分毛坯（提供中央空调、新风系统）室内恒温游泳池、国际幼儿园万景国际花园2元/平米面砖咖啡灰毛坯（含水源热泵中央空调及热水器）室内恒温游泳池、双层中空玻璃，地源恒热泛海国际未定花岗岩咖啡黄毛坯（含地暖设备及新风系统）地下恒温游泳池万科城3.98元/平米面砖万科灰精装修双层中空玻璃区域楼盘特点 建筑规模普遍偏大；目前周边5个重点竞争项目中，其规模与本项目接近的就有3个“万达广场”、“葛洲坝国际广场”、“泛海国际”，且其品质都将均略高于本项目； 入市周期接近；目前5个项目中，均是提前抢占了市场份额，因此2010年上半年的本区域供应量增大，市场竞争激烈；但随着10月份以后有3个项目进入尾盘清盘期销售，降低了区域压力。 定位类似；目前 “葛洲坝国际广场”、“万景国际”“泛海国际”三个项目均走高端路线，其户型产品及景观规划、配套上均下了重本，而相比较而言，“万达广场”和万科城则走的中高端路线，其报价较其他项目略低，在产品户型上设计也颇为用心，照顾到青年群体及投资客户群体； 产品亮点;目前由于“万达广场”、“葛洲坝国际广场”、 “泛海国际”三个项目的户型设计均在90平米以上，200平米以下，而基本上均有户型有赠送面积现象，因此前期客户群体较为类似，前期竞争较大；值得一提的是，“万达广场”的户型将面积把控较好，2房占比达一半以上，且面积控制在90108之间，对在武汉工作的外地高收入白领青年群体、需求婚房群体、投资客户等的吸引非常大； 配置逐渐拔高；5个项目中有三个项目均配有恒温游泳池，且较为环保的水源热泵、地暖、新风系统等开始逐渐被高端楼盘采用。第五部分 武汉楼市预测2011年2008年，冷;2009年，热;2010年，稳。今年第一季度，中央三令五申要给楼市降温，从温家宝总理的讲话到两会上的举措，加大保障型住房建设和控制房价过快增长。4月份始武汉楼市销量，一扫前几个月的火爆局面，开始降温。一直持续到2010年的7月，武汉楼市又开始回暖，经过金九的集中放量且量价齐升，十月份开始步入稳步增长，量价一路上涨，明年的楼市究竟起落几何。依据近年的楼市百态，现将明年的走势预测如下1、低碳成“疯”如果在2011年，不想方设法给自家楼盘安插一“低碳”标码，就过时了。年初至今，全市的低碳地产研讨会开了一拨又一拨，“建设低碳住宅”是趋势。越来越多的本地住宅，也开始打上“低碳”名号，“楼盘节电节水又节地，武汉楼市，将在明年全面进入低碳住宅时代。”目前，我国建筑相关能耗占全社会比重偏大，房地产业、建筑业在碳排放占的比重达到了50%到60%。统计数据显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。因此，中国要兑现承诺，有必要大规模推广低碳住宅，但一位业内人士指出，对于房地产业来说，要实现真正的低碳，须从生产、采购、建造各环节推广低碳节能建材产品，工作量庞大得可以。“以目前的现状来看，国内尚无真正意义上的低碳住宅。”不过，当地产企业及百姓的视线纷纷瞄准低碳住宅，终究是好事。应对气候变化，关注环保事业，是造福子孙后代大善举。最后寄望于明年的楼市，那些打出低碳楼盘们，少一些噱头，多一些诚意;少一些浮华自夸，多一些技术含量。2、土地推新自今年的国十九条出台，勒令78家央企退出地产业务土地市场的风声，蜚短流长。国十九条明确了土地竞卖各个环节的缴交费用，提高了拿地门槛，增加了企业的囤地成本;加强保障性住房和自主性中小套型商品房供地比例，搭配去年对于各城市出让单宗地块面积的划定，使土地市场上将出现更多用于建设普通商品住房的小地块，一旦成型，将平抑房价。勒令78家央企退出地产企业，则是针对近一年来土地市场上的“国进民退”下了药，抑制地王频出。从供应、经费、开发三个环节立体整治土地市场，尽管目前出台的土地政策，仍有些“头痛治头，脚痛治脚”。但无可否认，中央已下定决心要从根源上遏制高房价。如果上述土地政策成型，点连接成了面，或将催促土地市场的整体转型，由以往的粗放走向精细。3、商业发力2008年，武汉商业地产逆市飘红;2009年，武汉商业地产一路狂飙;2010年，武汉商业地产继续发力。眼下，人信汉商银座、竹叶山中环商贸城、武汉天地等老牌商业地产仍广受关注;首义广场欢乐城、万达菱角湖广场，经济开发区万达广场，汉正街地一大道、中华城等新兴项目开始冒尖，且广受追捧。在近期我们展开的置业调查问卷中显示，超过7成投资客，仍看好2011年的商铺投资。“为拉动gdp，2011年商业投资前景仍然向好。”一位投资客表示。不过，业内人士分析，特色商业地产市场是一个市场发展短板，但是发展前景是非常广阔的，细分人群，做出特色，应是2011年商业地产发展风向标。4、央行加息人民币存贷款利率与住房公积金贷款利率纷纷上调按揭贷款取消利率7这优惠，统一上调至85折 中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 同时住建部公布，自10月20日起，5年以下（含5年）住房公积金贷款利率上调0.17个百分点，由3.33%上调至3.50%，5年以上住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，由3.87%上调至4.05%。京沪多家银行有关人士28日向中国证券报记者透露,日前各家商业银行接到口头通知,取消对首套住房贷款利率7折优惠,仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%,即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。然而，无可否认，加息对楼市的作用，是直接的，如果通胀的压力继续加大，央行将有可能出台更严历的措施来应对。5、小户型走火“小户型是高房价的润滑剂。”曾有人这样说。原理很简单，每一轮房价高涨时，对于那些仍偏向在城市中心置业但手头资金有限的人，必将置业方向转向面积小，总价不高的小户型产品。回望2010年底的武汉楼市，小户型产品已有抬头趋势。万科圆方、颐和丽晶、中南路88号、光谷世界城，这些扼守城市中心，面积不大总价低的产品一经面世，即遭疯抢。2010年头3个月，房价不降反升，仅在今年中央新政的持续打压下，楼价同比涨幅就在20%以上。于是，年轻置业者对于小户型产品的呼唤，更加强烈。地产企业显然也没有放弃这一部分重要客源。在一批老牌小户型产品仍在发光发热时，银泰大智家园、航天彩虹镇、未来城、王+one一系列新兴小户型产品的热销也应证了这一说法。目前，城市中心小户型销售均价每平方米万元以上，已成常态，若价格进一步上涨，小户型的总价优势逐步丧失时，此种过渡型产品，路在何方?6、三线转移自2009年底，天下置业启动了其在仙桃的城