2010湖南郴州产权式酒店项目熙源产权式酒店营销策划报告.doc

郴州熙源酒店营销策划报告郴州熙源酒店营销策划报告2010年8月西城投资营销部目 录第一部分 深度剖析产权式酒店一、什么是产权式酒店？ l 产权式酒店的由来l 产权式酒店的性质l 产权式酒店的定义l 产权式酒店的特点l 产权式酒店的种类l 产权式酒店的核心竞争力 l 分时度假的特性 l 产权式酒店的实质l 产权式酒店的运作模式二、产权式酒店现状分析l 机遇l 风险三、产权式酒店投资分析l 产权式酒店价值分析 l 产权式酒店与传统投资种类比较分析l 个人投资者如何防范投资风险？第二部分 深度剖析安仁熙源酒店项目l 项目概况l 项目swot分析第三部分 酒店客房销售方案一、产品定位l 酒店整体定位l 酒店运作模式 l 酒店功能配套 l 业主权益保障体系l 酒店客房产品说明二、销售策略l 价格定位l 销售阶段及促销策略l 销售渠道建议l 酒店客房投资回报案例分析 l 主要销售工具 三、项目销售目标及回款计划 l 销售目标l 回款计划第四部分 项目营销推广方案l 目标客户定位l 推广整体定位l 推广策略及执行第五部分 项目执行方案一、营销部运作方案l 营销部机构设置及人员招聘计划l 营销部管理制度二、客户接待中心包装建议三、样板间装修建议四、楼书设计方案五、模型制作方案六、项目招商方案郴州熙源酒店营销策划报告前言方案目的 l 达成项目的迅速销售，为开发商创造高附加利润。l 打造安仁首个产权式酒店，为开发商在产权酒店市场树立品牌效应，有助于开发商后续项目开发、可持续发展。l 提供产权式酒店稳健经营管理模式、保障经营的持续、收益稳定。l 合理规避开发商项目开发、后期经营风险的同时，谋求项目开发利润的最大化。l 为产权式酒店投资者提供合理投资回报，具有普遍的可操作性，最大限度的激发投资者的投资欲望，缩短销售周期。l 指导开发、销售、经营的品牌化运作，形成有效的市场化良性运作，使各方利益共赢。第一部分 深度剖析产权式酒店一、什么是产权式酒店？产权式酒店概述(一)产权式酒店的由来 20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”，中产阶级成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（time share）的概念，即将一定酒店入住时段出售、转让或者交换。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家地区颇受中产阶层和企业集团青睐的投资方式。简而言之：产权式酒店是发源于欧美的创新型“时权酒店”（time share）。它是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的投资经营模式。 (二）产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的创新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及房地产是有机结合、互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。简而言之：产权式酒店就是旅游房地产中的创新型物业，是一种投入轻松、风险小、回报更丰厚的创新型投资品种，也是享受超值服务、彰显身份和地位的私人酒店。(三）产权式酒店的定义所谓“产权式酒店”，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，同时将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，并且还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。简而言之：产权式酒店，就是酒店开发商将酒店每间客房分割成独立产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定时间段免费入住，其余时间段委托酒店管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠的一种投资经营模式。 (四）产权式酒店的特点1、投资者拥有独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，产权期限一般是40-70年。产权可以转卖、继承、抵押、馈赠。2、委托经营，酒店管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如清洁、送餐、叫醒、洗烫衣物以及其它各种服务，服务而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高、管理费一般是50元-80元/m2每月。3、集居住度假与投资于一体产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资，其实质就是“分时度假房产投资”。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数（当这些居住使用权可以在不同酒店交换时，就增加了产权式酒店可置换的分时度假功能）；有些则只提供酒店经营利润，不提供其他回报。4、兼具旅游业和房地产业双重属性作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。(五）产权式酒店的种类1、时权酒店酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时限内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、纯产权酒店是指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，同时投资者将所有客房使用时间均委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。3、有限自用的投资型酒店是指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者除在一定期限内自己入住外，其余时间均将客房委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。4、养老型酒店是指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。5、可交换分时度假酒店概念产品是指投资者购买产权式酒店的一定时段的免费入住权，然后将其兑换为分时度假酒店连锁经营公司提供的可交换酒店服务“分数”（产品），这些“分数”就成为他们消费酒店服务的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假酒店灵活选择其分数所能负担的住宿设施。投资者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。我们通常说的产权式酒店大多属于第三种，具体模式为：投资者一般只要投入金额不多的首期，然后以银行按揭的方式分期付款，大约10-20年后取得产权。投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利；l 拥有所购客房的独立产权，可自由转让、抵押、赠送、继承等；投资者可以将单间产权按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售；l 每年一定时段的免费入住权；l 其他时间则委托酒店管理公司经营，收取一定比例的投资回报，实现保值增值。 (六)产权式酒店的核心竞争力 就一个产权酒店自身来说，有一个如何形成核心竞争力的问题。对于整个产权酒店行业（严格地说，产权酒店至今规模太小，不能算是一个产业），有一个行业核心竞争力的问题。这个核心竞争力就是树立起行业的核心品牌，培育顾客的忠诚度。产权酒店的忠诚度是两类，一类是消费者，一类是投资者。如果核心竞争力培育出来了，产权酒店的发展就能够建立在一个真正坚实的基础之上。产权式酒店要培育自己的核心竞争力，包含五个要素。1、环境。产权酒店必须有一个好的自然环境，这是我们有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。如果没有好的自然环境，就很难形成差异化。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。2、在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。3、服务，就是要树立服务品牌。首先就是在旅游市场上要树立服务品牌，要让大家知道，产权酒店是一类中高端的产品，到了这一类产品就相当于到了四五星级饭店，大家感受到的是最好的服务。其次是在对投资者的服务上要维护品牌。实际上对投资者的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂，要用心服务，以诚待人。 4、网络。网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。产权度假互换网络首先需要大的实体网络的存在，目前就全国而言，产权酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。第二是需要相应的电子网络平台，通过一些电子网络平台的运作，使投资者达到很大的便利性，度假交换过程也会更加便利。5、回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。回报要实在，虚高的回报，非诚信的承诺，往往得不偿失，要把回报落到实处，每一样回报承诺都需建立在能够兑现的基础上，这样才能巩固投资者的信心。投资者有了信心，酒店运营方相应的经营压力就会减小，就会把更多精力转向培育品牌，转向培育无形资产，转向网络化的发展，这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。(七）分时度假的特性 1）具有可交换性 分时度假最大的特色就是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店或度假村居住时，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，购买者可获得由分时度假或旅行时能有多种选择。 2）可获得有品质保证的住宿 遍布于不同地方的多处加盟酒店和度假村，可以让时段拥有者拥有极大的自由。为了保证加盟酒店度假村符合分时度假交换机构的品质规范要求，酒店或度假村得随时接受交换机构的例行监督和检查。3）可节省度假开支 只需购买一个时段的度假时间，消费者可以较优惠的价格每年都可获得自由出行的方便。4）是一种新型的消费投资方式 分时度假既是一种度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用 5 年甚至更长时间，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，是以今天的价格购买未来的消费。现行市场上推出的“分时度假”概念虽然与国际惯例还有差距，只是单纯为度假购买“时间段”。但花数万元为自己买下度假时间段，既可自己享受，又可出租他人，这种方式将成为今后一种新兴的房产投资方式(八）产权式酒店的实质产权式酒店是一种新型的经营方式，开发商通过出售产权客房回笼资金, 扩大经营规模, 分散经营风险, 并借助分时度假互换酒店网络提高客源质量, 实现盈利。而投资房产者也可以跳出单一的 “购房出租” 模式, 实现 “异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先, 它不是集资形式的债务关系, 投资者获得的是明确界定的产权；其次, 它不是一般的购买房产, 因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外, 还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权；最后, 它不是股权, 投资者自然不用承担酒店经营的风险, 也不享有类似股东的权益。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾，从而寻找到两者双赢的结合点。（九）产权式酒店的运作模式本部分主要通过对目前市场上产权式酒店的运作模式做更为深入的研究，为开发商进一步认识产权式酒店、并进行投资决策提供依据。1、总体运作模式1）总体运作模式示意图开发商土地资源产权式酒店酒店经营公司银行按揭业主（投资者）金融理财公司担保专业销售公司酒店管理公司 2）模式操作流程说明l 开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店的客房部分出售给业主，从而获取开发收益；l 开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以该部分资产为业主回报提供担保；l 业主将酒店客房委托给管理公司进行管理和经营，并定期从管理公司处获得回报；l 管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系；接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店；l 酒店经营公司接受管理公司委托经营管理，引进先进的理念经营管理产权式酒店，实现投资者的稳定回报；l 银行为业主提供按揭，保险公司为业主提供担保。2、开发运营模式1）开发主体产权式酒店的开发主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。2）开发运营模式依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营），购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式、时间以及监督运营的制度略有不同，这一类产权酒店的基本运营模式为：l 聘请专业的酒店经营管理公司负责经营l 开发商履行日常经营监管义务l 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管l 对营业收入扣除全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红l 分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年l 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核l 开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益：l 收益的计算方式为：分红总额该房间收益比数=投资者收益l 收益比数的计算方式为：房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款l 购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁l 酒店精装修、开发商配全套设施并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入l 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6%10%）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：房产总价事先约定的年回报比例（一般为6%10%）在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。评价： l 从客户角度看，选择哪种产权式酒店，关键是看酒店运营前景及经营者能力强弱的问题；l 从开发公司角度看，选择何种模式销售必须考虑企业战略、自身运营能力、销售难度；l 如果项目前景很好，销售难度低，开发商有涉足旅游行业的战略布局，选择分红式产权酒店开发模式较为适合。可通过长时间的运营，建立品牌、学习经验。l 如果项目前景一般，销售难度大，开发商为单纯房产盈利模式，选择返租式产权式酒店开发模式较为适合，以几年内返租（实为价格折扣）进行促销，以实现销售目标。l 返租式产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段。分时度假式产权酒店分时度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者投资收益为前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。l 该类酒店，均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以免费入住权作为资源与该组织内其他酒店进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲度假。l 此种类型酒店多建设于世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅游休闲项目为依托，其与上述两种产权式酒店运营方式上的不同点在于，购买者购买多以休闲度假为主要目的，而非以投资收益为主要目的。l 目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准。3）开发模式示意图获取开发收益投资开发商土地资源产权式酒店银行按揭业主（投资者）金融理财公司担保开发 销售 拥有产权4）模式操作流程说明l 开发商开发产权式酒店将其中客房部分分割销售给各小业主，从而直接获取开发收益；l 开发商仍然拥有酒店其他部分的所有权；l 各业主拥有所购客房的产权；l 业主与开发商关系分析：开发商只与业主签订购房合同，不承诺任何回报；由管理公司与客户签订委托经营管理合同，但开发商以酒店配套部分资产为业主回报提供担保。3、经营模式1）酒店经营的主体 l 管理公司自营：开发商委托管理公司管理并经营酒店自有资产，但不转移资产的所有权，对管理公司行使财务监督权，并以酒店配套部分的资产为业主回报提供担保。l 聘请知名酒店经营公司经营：聘请知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员，本地招聘酒店员工；l 挂牌酒店经营公司经营：挂牌一家特色酒店经营公司，如喜来登酒店经营公司，由酒店派出高级管理人员参与培训学习，本地招聘酒店员工。投资开发商产权式酒店酒店经营公司业主（投资者）酒店管理公司2）经营模式示意图 3）模式操作流程说明l 开发商开发出酒店，委托营销代理公司将酒店客房部分出售给业主，从而获取开发收益；l 业主向开发商购买产权式酒店客房，并在签订购房合同的同时，与开发商委托的酒店管理公司签订物业委托经营管理协议，将产权式酒店客房单位委托给管理公司管理；l 管理公司向业主承诺一个固定的回报率，业主定期从管理公司处获得回报，同时，业主还可享受管理公司承诺的其他优惠权利。委托经营协议期满后，客户可选择与管理公司续签协议，也可收回客房自用。（是否续约事宜需与酒店经营公司讨论后再定）l 开发商委托管理公司管理酒店配套部分的资产，并以该部分资产为业主回报提供担保；l 管理公司接受开发商的委托，并建立一套经营、权属、投资回报管理体系，同时接受业主物业资产委托管理，并定期兑现业主权益或进行权属管理等；l 管理公司委托酒店经营公司（或顾问公司）经营管理产权式酒店，酒店经营公司引进先进的理念经营管理产权式酒店，实现投资者的稳定回报。4、管理模式产权管理客房管理权益管理产权式酒店经营管理1）管理模式示意图 2）权益管理说明l 一定期限内业主每年获稳定回报，由管理公司按月存入客户的专用帐户上，月供由客户自缴。l 业主每年享受一定时限免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内免费入住；该权益业主有权自主转让给他人使用，但需按照酒店规定办理手续。l 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿；l 每位业主将拥有一张精美的业主卡，持卡人可享受酒店各项配套设施68折不等的优惠。3）产权管理说明l 业主对所购物业拥有40-70年产权。l 业主拥有的物业产权可以继承，但需通过合法渠道依法办理有关手续。l 管理公司若发生经营转让时必须书面通知全体业主，充分维护业主利益，使新经营公司继续按原协议执行或按业主可接受的新协议执行。l 业主同意将拥有的物业交管理公司统一经营管理，在有效合作期内，物业的使用及装修由酒店负责，业主不得提出异议。合作期满或合作终止时的物业装修由酒店与业主协商解决。l 业主所拥有的物业产权，有权抵押或转让，但应按委托经营管理协议的规定，书面通知酒店管理公司，办理有关产权变更手续。产权变更之前提条件为：l 保证该物业的抵押权人中受让人继续执行原业主所签订的委托经营管理协议中所规定的权利和义务。l 该物业的抵押权人或受让人必须继续承担原业主与酒店的债务。酒店与第三方的债权与债务和业主无关。以上各点以抵押权人或受让人的书面文件办理产权变更后方可生效。4）客房管理说明l 业主每年拥有一定期限免费居住权。l 为方便业主入住和酒店管理，业主用房时，请提前预约。l 预订的客房将保留至订住日当天下午6时正（即18：00）。如业主未如期办理入住手续，又未再次确认抵达时间，酒店保留取消预订的权力。l 业主的免费入住权只能在一个公历年度内连续使用，不能累计入下一年度。l 预定入住产权式酒店时，将优先安排业主入住自购客房；如该客房已被预定，则安排入住同等标准的其它客房；如同等标准客房均被预定，方可入住其它标准客房。l 业主有权将客房入住权益转让给他人使用，但在办理入住手续时须出示会员卡。l 每位业主将拥有一张精美的业主卡，业主卡持有人可享受酒店提供的优惠服务。注：需与酒店经营公司协商后确定。5、经营收入分配模式1）经营收入分配模式示意图2）模式操作流程说明第一种模式酒店的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费；盈余部分则由开发商和管理公司按一定比例进行分配。第二种模式l 客房的经营收入用于支付业主回报和酒店经营公司的管理费； l 若客房的经营收入不足以支付业主回报时，则由配套部分产生的收益支付；盈余部分由开发商和管理公司按一定比例进行分配。6、权属关系模式1）权属关系模式示意图酒店业主经营公司开发商 部分产权 部分产权 经营权2）模式流程说明l 开发商对酒店的配套部分拥有产权；l 业主对酒店客房拥有产权，可进行抵押、转让、转移、继承；l 酒店经营公司对酒店拥有经营权。小结：本部分深度剖析了产权式酒店的来源、概念、性质、定义、特点、种类以及运营模式，通过深度分析，为本项目产权式酒店开发及销售提供了理论依据及运作模式借鉴。二、产权式酒店现状分析（一）机遇目前而言，原来制约中国产权式酒店发展的条件旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成，可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，产权式酒店正面临巨大的发展机遇。1、2009年我国旅游总收入实现较大幅度增长。初步统计全年旅游总收入约为1.26万亿元，比上年增长9%。同时，旅游投资规模大幅增长，企业经营业绩开始回升，旅游产业对经济社会带动作用进一步加强。中国旅游业的蓬勃发展带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场；2、近年来国内经济发展迅速，造就了一批具有消费能力的白领阶层，同时培育了这批白领阶层的超前消费观念；白领阶层的急剧扩大，成为都市消费主流群体，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，促进了产权式酒店的快速发展；到目前为止，国内的产权式酒店大约有800多家，遍布20多个省、自治区、直辖市。3、国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同，国内分时度假公司也在逐步完善中。4、经历了近十年的发展，产权式酒店的价值正在被重新认识，随着产权式酒店管理政策的逐步完善将加速推动产权式酒店在中国走向成熟。产权式酒店有望在中国成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。 （二）风险产权式酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于它是舶来品，在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而存在的问题依然不少，投资风险依然存在，主要体现在：1、市场风险 市场风险即在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的风险。 政策面来看，产权式酒店属于投资型物业，为促进房地产市场的稳定发展和抑制房地产市场泡沫，政府近期出台了一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控政策，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了成本，扩大了投资风险。如果在投资年限内，政府再出台相关政策，对此类投资模式进行明令禁止，则对投资者影响更大。 一些市场的变化，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流“产权式酒店”的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应，导致投资风险。l 应对措施：l 本项目作为产权式酒店，开发商首先必须承担政策层面的风险，通过内部运作解决银行贷款问题，解决项目前期融资问题，同时，最好能够说服银行提供七成二十年按揭的非商业贷款，解决因银行按揭问题产生的销售瓶颈，才能吸引投资者。l 建立转让、继承、馈赠、回购等退出机制，增加流动性，减少投资风险。l 制定稳定优厚的投资回报方案，增加产品附加值，提高产品综合收益率。2、诚信风险 通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。 产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。 这种风险主要来自开发商。如果开发商恶意欺诈或经营管理公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有了保障。 我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。l 应对措施：l 树立投资商和开发商的品牌、资金实力、口碑。l 制定合理的投资回报方案，投资回报率要切合实际。 l 委托专业的酒店管理公司经营管理确保投资回报兑现。l 制定完善的权益保障体系，保护投资者权益，保障承诺的兑现。3、经营风险酒店经营成本较高，一旦经营不善，容易产生经营风险。经营风险主要体现在： 酒店内部功能布局不合理，导致后期管理出现问题； 酒店管理公司管理经验或能力不足导致经营管理混乱，服务水平欠佳； 经营范围受限，影响经营业绩：l 国内缺乏完善的分时度假体系，大部分产权式酒店缺少可置换的分时度假功能l 公民出境受限很多，可供产权式酒店交换的国外旅游地不多 酒店管理公司财务不公开，可能导致投资者无法了解酒店真正经营状况，容易出现财务问题； 如果酒店管理公司不符合要求，投资者难以行使解约权，即便解约委托新的管理公司，如果开发商不提供配套设施服务，其他管理公司也不能进行经营。l 应对措施：l 关注酒店开发过程的各个环节；如酒店选址、建筑设计公司的选择、室内外装修配套情况、酒店的服务品质、物业管理，甚至包括市场定位、产品包装、销售模式及销售周期等每一个环节、细节都必须认真关注；l 酒店功能布局要经过专家评审，确保后期管理方便流畅；l 委托经验丰富的酒店管理公司经营管理，确保管理到位，服务完善；l 建立或加入国内分时度假体系，以实现可置换的分时度假功能，扩展客源，提高经营业绩；l 财务公开，建立财务监督审计体系，确保酒店收入及时入帐，费用支出合情合理；l 建立酒店管理公司业绩考核达标体系，考核不合格者，允许更换酒店管理公司，确保投资者权益。4、法律风险1）深度剖析产权式酒店法律关系房屋买卖合同法律关系。 投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署商品房买卖合同，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。 房屋租赁合同法律关系。 投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。 担保法律关系 产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。 保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。 回购法律关系 有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。 依民法通则、合同法的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。 期房转让法律关系 有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。城市房地产管理法第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按合同法规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，一种是已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意；另一种是没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。 如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。 物业管理法律关系 产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。 此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。2）法律风险具体表现法律风险主要体现以下几个层面：违反政策，操作不合法的风险比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等。由于违法，可能导致合同无效。商品房销售管理办法明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这就意味着在法律层面上是不允许开发商以售后包租的方式销售产权式酒店的，否则，合同无效。但是，开发商为了规避这一规定，在与投资者签订商品房买卖合同时（后），往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就通过施展“金蝉脱壳”之术，用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上。权限不明，合同约定不清晰的风险即合同条款的约定不够清晰，无法起到保障各方利益的作用。比如酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。在合同没有约定的情况下，这些配套设施的所有权和使用权一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。无效担保，担保机制不合法。即所提供的担保为无效担保。根据担保法规定，企业及商家的收入不能作为担保内容。另外，根据有关规定，以产权作为担保内容的，必须到有房屋管理部门进行登记备案，即在产权证最后一页的“其他事项”或“他项权利”的条款中，做出“本产权已抵押给债务关系”的登记。登记之后，其担保方能生效。这里需要提醒的是，部分以产权作为担保内容的开发商，虽然到相关部门做了登记，但往往会在产权证上注明抵押期限，比如半年、一年或者两年。这是开发商不想承担责任的表现。因为根据“高法”的司法解释，这个期限是无效的，债务人（开发商）只有在偿还完所有债务后，拿着作过抵押登记的产权证到相关部门注销，产权的抵押以及开发商与业主之间的债务关系才能算真正结束。 l 法律风险应对措施：l 在合同中明确房屋权属。l 开发商在与投资者签订商品房买卖合同时，应严格执行合同范本，不能出现 “售后包租”以及类似的相关内容，以免造成违法合同。l 开发商应该对酒店的餐饮、会所等娱乐休闲配套设施向投资者作出不予销售的承诺。产权式酒店在开业后，便将此产权抵押给银行，以作为对业主回报承诺的担保。l 健全担保机制、退出机制，为了保证开发商能够实现关于投资收益的承诺，同时确保投资者无风险退出，开发商应该同投资者签订担保投资收益补充协议、回购协议，以保障投资者的权益。5、管理风险市场无序、缺乏规范管理。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，由此引发的投资产权酒店诉讼案越来越多，影响了市场健康发展。6、涉税风险1）深度剖析产权式酒店相关税务问题产权式酒店在中国落地生根，最早是房产开发商借以融资、盘活资产的一种方式，它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。由于它的固有缺陷，在开发商、投资者、酒店管理方以及税务机关监管等均存在涉税风险。房产开发商开发商将产权式酒店销售给投资者（业主），按照规定主要应该缴纳以下税金：l 营业税金及附加：根据营业税暂行条例规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。l 企业所得税：根据“国税发200631号文”等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。l 土地增值税：按照土地增值税暂行条例等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。l 印花税：根据“财税2006162号文”规定，销售产权式酒店而签定的购房合同应按产权转移书据0.05缴纳印花税投资者（业主）a、购买环节l 契税：根据契税暂行条例的规定，投资者（业主）购买了产权式酒店，就应该缴纳4%的契税。 l 印花税：投资者（业主）签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05的印花税，还应按权利许可证照，按件交纳印花税五元。b、收取房租环节由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项（按租金收入征收）： l 营业税： 3%-住宅类物业；5%-商业类物业（产权式酒店为商业类物业）l 城市建设维护税：营业税的7%l 教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%l 房产税： 12%l 城镇土地使用税（免征）l 个人所得税：10%政策说明：l 国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复（国税函2006478号）明确规定：投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。同时按照相关规定还应该缴纳城市建设维护税、教育费附加。l 根据房产税暂行条例规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。l 根据城镇土地使用税暂行条例规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照国有土地使用权证所载面积征收土地使用税，暂时免征。l 国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复（国税函2006478号）明确规定：投资者（业主）按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。税率按照“财税2000125号”规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10的税率征收个人所得税。按照“国税函2002146号”规定，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。l 计算公式：个人所得税(租金-缴纳的税费-实际开支的修缮费用每次不超过800元-允除减除费用800元)10%以上是国家租赁征税标准，湖南省租赁征税标准如下：l 根据湘财税200973号湖南省财政厅湖南省地税局关于调整个人房屋租赁税收综合征收率的通知。对个人非住房出租税收的综合征收率由原来的12%19.675%调整为6%和12%两档。l 月租金收入1000元以下者（含1000元），综合征收率为6%（只征6%的房产税）；l 月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%（房产税6%、营业税5%、个人所得税1%）。分散的住宅出租目前在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。因此，税前与税后收益有一定区别。开发商需预先明确相关问题，以免引发不必要的纠纷。如果税