2010武湖项目市场研究报告93P.doc

page1 报告名称报告名称 武湖项目土地可行性研究报告武湖项目土地可行性研究报告 中国中国深圳深圳 2010 年 03 月 15 日 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage2 版权声明版权声明 copyright; all rights reserved 本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书 面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。发布报告中的部分或全部内容。 this article is for internal use only. taskin holds the copyright of this article. without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purpose. page3 目录目录 contentscontents 1.1. 宏观经济分析宏观经济分析7 7 1.1.1.1. 武汉城市概况武汉城市概况 7 7 1.2.1.2. 武汉宏观经济分析武汉宏观经济分析8 8 1.2.1.1.2.1. gdpgdp 分析分析 8 8 1.2.2.1.2.2. 人口分析人口分析1212 1.2.3.1.2.3. 武汉市产业结构分析武汉市产业结构分析1313 2.2. 中观经济分析中观经济分析1515 2.1.2.1. 黄陂区经济状况黄陂区经济状况1515 2.2.2.2. 黄陂区配套状况黄陂区配套状况1717 2.2.1.2.2.1. 黄陂区专业市场黄陂区专业市场1717 2.2.2.2.2.2. 黄陂区旅游黄陂区旅游 1818 2.2.3.2.2.3. 黄陂区教育黄陂区教育 1818 3.3. 政策分析政策分析 2020 3.1.3.1. 近两年的房地产政策近两年的房地产政策2020 3.2.3.2. 政策下的房地产市场政策下的房地产市场2020 3.3.3.3. 20102010 年房地产政策年房地产政策2121 4.4. 规划分析规划分析2323 4.1.4.1.武汉市总体规划武汉市总体规划2323 4.1.1.4.1.1. 城市规划发展方向城市规划发展方向2424 4.1.2.4.1.2. 城市发展规划城市发展规划2424 4.1.3.4.1.3. 城市交通规划城市交通规划2525 4.1.4.4.1.4. 自然环境资源规划自然环境资源规划2828 4.2.4.2. 黄陂区规划黄陂区规划2828 4.2.1.4.2.1. 黄陂区概况黄陂区概况2828 4.2.2.4.2.2. 黄陂区发展定位黄陂区发展定位2929 4.3.4.3. 武湖新城区规划武湖新城区规划3030 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage4 4.3.1.4.3.1. 武湖概况武湖概况3030 4.3.2.4.3.2. 武湖总体规划武湖总体规划3131 4.3.3.4.3.3. 武湖交通规划武湖交通规划3232 4.3.4.4.3.4. 产业规划产业规划3434 5.5. 土地市场分析土地市场分析3535 5.1.5.1. 武汉市土地市场分析武汉市土地市场分析3535 5.1.1.5.1.1. 武汉市土地供应市场分析武汉市土地供应市场分析3535 5.1.2.5.1.2. 武汉市土地成交市场分析武汉市土地成交市场分析3636 5.2.5.2. 黄陂区的土地市场分析黄陂区的土地市场分析4242 5.3.5.3. 项目周边土地市场分析项目周边土地市场分析4444 5.4.5.4. 典型土地价格分析典型土地价格分析4545 6.6. 房地产市场分析房地产市场分析4848 6.1.6.1. 武汉市房地产整体市场分析武汉市房地产整体市场分析4848 6.1.1.6.1.1. 商品住宅投资额情况商品住宅投资额情况4848 6.1.26.1.2商品房市场情况商品房市场情况4848 6.2.6.2. 黄陂区域房地产市场分析黄陂区域房地产市场分析5151 6.2.1.6.2.1. 房地产市场供求情况房地产市场供求情况5151 6.2.2.6.2.2. 价格分析价格分析5252 6.3.6.3. 竞争分析竞争分析5353 6.3.1.6.3.1. 盘龙城区域房地产市场盘龙城区域房地产市场5353 6.3.2.6.3.2. 典型项目分析典型项目分析 5454 7.7. 产业研究分析产业研究分析 5858 7.1.7.1. 汉口北专业市场汉口北专业市场5858 7.1.1.7.1.1. 汉口北专业市场交通区位汉口北专业市场交通区位5858 7.1.2.7.1.2. 汉口北专业市场的建设时间汉口北专业市场的建设时间5959 7.1.3.7.1.3. 汉口北专业市场的规模汉口北专业市场的规模 5959 7.1.4.7.1.4. 汉口北专业市场的定位汉口北专业市场的定位 5959 7.1.5.7.1.5. 汉口北专业市场分类建设情况汉口北专业市场分类建设情况 5959 7.2.7.2. 台湾农民创业园台湾农民创业园6868 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage5 7.2.1.7.2.1. 台湾农民创业园概况及发展历程台湾农民创业园概况及发展历程6868 7.2.2.7.2.2. 物业市场分析物业市场分析7070 7.2.3.7.2.3. 客户市场分析客户市场分析7070 7.3.7.3. 盘龙经济技术开发区盘龙经济技术开发区7171 7.3.1.7.3.1. 概况与发展历程概况与发展历程7171 7.3.2.7.3.2. 物业市场分析物业市场分析7272 7.3.3.7.3.3. 客户市场分析客户市场分析7373 7.4.7.4. 阳逻港物流产业阳逻港物流产业7373 7.4.1.7.4.1. 概况与发展历程概况与发展历程7373 7.4.2.7.4.2. 物业市场分析物业市场分析7676 7.5.7.5. 临空经济产业临空经济产业 7676 7.5.1.7.5.1. 概况概况7676 7.6.7.6. 高铁经济效应高铁经济效应 7878 8.8. 案例研究案例研究 8080 8.1.8.1. 安亭新镇安亭新镇制造业支撑的居住新城制造业支撑的居住新城 8080 8.2.8.2. 华为坂田基地华为坂田基地 8181 8.3.8.3. 光谷企业园光谷企业园8484 9.9. 项目分析项目分析 8686 9.1.9.1. 宗地现状宗地现状8686 9.1.1.9.1.1. 四至范围四至范围8686 9.1.2.9.1.2. 地形地势与地面现状地形地势与地面现状8686 9.2.9.2. 项目周边的社区配套项目周边的社区配套8787 9.2.1.9.2.1. 交通情况交通情况8787 9.2.2.9.2.2. 配套设施配套设施8787 9.3.9.3. 项目周边情况项目周边情况 8888 9.4.9.4. 规划指标规划指标8989 9.5.9.5. 综合评价综合评价8989 10.10. 武汉市场分析总结武汉市场分析总结9090 10.1.10.1. 经济部分经济部分9090 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage6 10.2.10.2. 政策部分政策部分9090 10.3.10.3. 规划部分规划部分9090 10.4.10.4. 土地市场部分土地市场部分 9090 10.5.10.5. 房地产市场部分房地产市场部分9090 10.6.10.6. 产业研究部分产业研究部分 9090 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage7 1.1. 宏观经济分析宏观经济分析 1.1.1.1. 武汉城市概况武汉城市概况 全国地位：全国地位： 国家战略中部崛起 全国交通枢纽九省通衢 华中政治文化经济中心中部核心经济圈 两型社会 历史文化名城 3500 年历史 华中地位：华中地位： 武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇 之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、 汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位 置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。 城市战略-8+1 城市圈 江城 北汉正桥 采用预应力混凝土连续梁桥, 公铁并排布置，公路在上游，铁路在下游。桥上正线 数目按四线配置；公路设六车道，是城市中环线的过江通道。公路引线北起江岸区 平安铺，南至洪山区中北路延长线，由平安铺立交、和平大道立交、友谊大道立交、 青化路立交组成，全长 8043 米，设六个机动车道，营运时速 80 公里。铁路引线 自滠口站，经天兴洲大桥、武汉站至乌龙泉修建双线铁路，全长 60.3 公里；谌家 矶经天兴洲大桥至武昌东编组站修双线铁路，全长 20.7 公里，设计过桥速度目标 值为 200 公里/小时。在杨春湖附近新建武汉客站，设正线 4 条、到发线 16 条、 站台 9 座。 天兴洲大桥于 2009 年底正式通车，重塑武汉九省通衢。一桥飞架南北，一肩挑两 头，一头是江南武汉火车站，一头是江北正在兴建的亚洲最大的铁路编组站及武汉 中心货运站，形成一南一北，客货两通的格局。实现了过天兴洲大桥上黄陂巨龙大 道，将是青山、武昌地区进出天河国际机场及北上、东进的快捷通道。天兴洲大桥 的建成将大大优化黄陂的区域发展格局，对黄陂尤其是该区南部地区滠口、武湖等 片区的经济社会发展将产生巨大的推动作用。 天兴洲大桥的建成，会进一步优化城市交通网络格局，不仅标志着中环线的全面打 通，天兴洲大桥建成后，这一地区与青山、武昌将由隔江相望变成一桥相连，交通 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage33 距离大大缩短。同时，成为鄂东北乃至鄂豫皖地区进出武汉的主要通道，尤其是对 于黄陂而言，将产生划时代的影响。 天兴洲大桥公路引线，北起武汉市谌家矶，南至武青四干道，跨越江岸、青山和洪 山地带，武汉天兴洲大桥开建使上述地区的土地升值空间加大；大桥建成后，武汉 钢铁集团、中国一冶、武汉石化、青山造船厂等重工业企业交通运输条件将大为改 善，其产品输送更加快捷方便；将武钢、武汉经济开发区、汉阳新区、武汉光谷、 江汉民营经济开发区、盘龙城经济开发区、东西湖海峡两岸科技产业园等工业区串 联起来，形成一个“强强联合、优势互补”的产业链，并辐射城市外围的黄陂、江 夏等区的新兴生态工农业园和卫星城，促进武汉区域经济协调发展。如今，大桥及 其引线穿越的武汉黄陂区、江岸区和青山区再次成为投资热土。 未来几年这里和城市的连接将会更加紧密，拓宽改造岱山桥，打通巨龙大道与岱山 桥的连接线，延伸辛十线（黄陂辛店十里铺），形成黄陂城区至主城区的又一 条南北大通道；优化目前的巨龙大道路网条件，将黄（陂）武（湖）公路提升为一 级路；力争启动解放大道盘龙湖东路汉孝高速一级路工程，并通过与岱黄、 外环、京珠高速的连结形成武汉一条主要的城市出口快速路；全面实现该地区与中 心城区高速无障碍换乘；将黄陂南部武湖、阳逻的供水系统联成一体并争取接入武 汉城市网均已提上议事日程。 江北快速路（阳逻港至武汉港快速路）江北快速路（阳逻港至武汉港快速路） 江北快速路，连接武汉主城的第一条快速通道，于 09 年 12 月动工，工期约 2 年。 建成后，从新港到市中心，大约只要 2530 分钟，而武湖到市区仅仅需要 10 分 钟的路程。 江北快速路起点位于黄浦大街与沿江大道交叉口，止点为阳逻余泊大道和柴泊大道 交叉口，全长 28.5 公里。江北快速路跨三个区，江岸境内 10 公里，黄陂 10.5 公 里，新洲 6 公里，自西向东“串”起主城中央活动区、黄埔新城、武湖生态农场、 阳逻深水港区、阳逻新城。按照规划目标，江北快速路建成后，从主城区出发，5 分钟可上二环，10 分钟出三环，20 分钟到阳逻，必将促进武汉东部新城组群及阳 逻开发区的快速发展，带动武汉亿吨新港新城崛起。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage34 轻轨一号线二期工程轻轨一号线二期工程 正在加紧建设中的轻轨 1 号线二期工程同样贯穿武湖。轻轨一号线二期工程与汉 施公路重合，直达武湖，武湖也将搭上轨道交通的顺风车，该区域的交往网络更加 全面和立体化。 武湖地区距市中心商业区 16 公里，汉口火车站 22 公里，天河机场 25 公里，长江 客运码头 21 公里，武湖已成为了水、陆、空、铁的立体交通枢纽。 4.3.4.4.3.4.产业规划产业规划 武湖板块是武汉水陆空立体交通网的一个聚焦点和转换中心。以武湖为核心的东北 新城经济带，凭借其毗邻中心城区，土地平展、水系发达、生态优良，尤其是水陆 空铁密集交通枢纽，是承接城市拓展、产业转移、人口外迁的优势地区。 片区内重点打造农产品加工业集群、农业科技企业集群、现代物流市场集群“三大 集群”，以国英、中农、维生、花卉中心等为代表的种业，以精武、华发羽绒、南 极峰服饰为龙头的鸭产业，以新辰、中旺为龙头的蔬菜产业，以五七、渔村、扇子 湖为示范基地的名优特水产养殖业，以佳海“农耕年华”为龙头的生态、科技、观 光旅游农业等五大主导产业链已经形成，并成为推动场域经济发展的主体力量。全 场各类企业发展达近百家，其中产值过 5000 万元的 20 余家。 周边的汉口北商贸物流枢纽区总建筑面积达到 380 万平方米，开业面积 280 万平 方米，引进商户 3 万户，实现商贸物流总收入 300 亿元。积极引导、规范中国家 俱 cbd、汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、五洲建材城开业，继续推进 纵横汽车大世界、长江金属交易中心、汉口北荣中石化物流基地一期和汉口北国际 商品交易中心、四季美农贸城、五洲建材城等二期项目建设。加大市场宣传推介力 度，举办 2 次以上博览会。编制物流发展专项规划，力争引进物流企业达到 100 家。完善市场产业配套，加快推进家居工业园区等项目建设。加快网站信息发布平 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage35 台、工作平台、网上支付平台建设，推进经营业态、交易方式创新。加快学校、医 院、酒店、消防站、客运站、劳动力市场等基础设施建设。 规规划划小小结结：从从时时间间纵纵向向上上看看，武武汉汉城城市市发发展展目目前前处处于于大大都都市市化化形形成成阶阶段段。武武汉汉市市未未 来来的的城城市市发发展展将将定定位位于于集集水水运运、航航空空、物物流流等等于于一一体体的的物物流流中中转转站站城城市市，而而黄黄陂陂是是 武武汉汉中中心心城城区区扩扩张张的的大大力力发发展展对对象象，武武湖湖凭凭借借着着优优越越的的地地理理位位置置， 丰丰富富的的自自然然环环境境、 悠悠久久的的历历史史文文化化、便便利利迅迅捷捷的的交交通通网网络络， 宜宜居居的的生生态态环环境境， 无无限限的的升升值值潜潜力力，必必将将成成 为为武武汉汉楼楼市市下下一一个个热热点点地地区区。 5.5. 土地市场分析土地市场分析 5.1.5.1. 武汉市土地市场分析武汉市土地市场分析 5.1.1.5.1.1.武汉市土地供应市场分析武汉市土地供应市场分析 武汉中心城区的土地供应量武汉中心城区的土地供应量 2009 年武汉市土地市场首次将武汉市东湖高新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、 经济技术开发区等几个近远郊区域的土地统一挂牌出让，列入武汉市土地供应范围。 截至 2009 年的第 15 号公告，武汉市土地供应总量（除工业）占地约 11100 亩， 供应规划建筑面积约 1426.86 万方，已超过 07 年土地供应高峰的量，创造了新的 土地供应量最高记录。 武汉市中心城区的土地供应量（除工业）规划建筑面积为 1703.65 万方，同比 2008 年大幅上涨 136.56%，主要由于 08 年金融危机的影响，当年土地供应量大 幅减少；但是与 2007 年相比，土地供应量基本与 2007 年相差不大，2007 年是房 地产市场的红火年，说明 2009 年土地市场与房地产市场又恢复了信心。 （备注：武汉中心城区包括汉阳区、江汉区、江岸区、武昌区、洪山区、青山区、 硚口区七个行政区。下同） copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage36 武汉市中心城区土地用途供应结构武汉市中心城区土地用途供应结构 2009 年武汉市整体供应的住宅用地（含综合）占地面积约为 10984 亩，规划建筑 面积约 1394.66 万方。其中，武汉市中心城区住宅用地占地面积近 7521 亩，超出 2007 年的住宅用地约 700 亩。09 年土地供应中住宅用地的比例有明显提升。 从上两图显示： 武汉市总体土地供应量充足；按用途看，住宅用地供应为主； 2009 年土地市场恢复信心。经历了 08 年的金融危机，房地产淡季之后，09 年的 土地供应量与房地产红火的 07 年相差较小； 中心城区的土地供应只占总武汉市总供应量的 15%，说明中心城区的土地供应紧 张，更多的土地供应向郊区转移。 5.1.2.5.1.2.武汉市土地成交市场分析武汉市土地成交市场分析 武汉市土地成交量分析武汉市土地成交量分析 武汉市 05 年09 年土地成交量的统计，如下表所示： 年份年份 土地成交面土地成交面 积（万积（万） 规划建筑面规划建筑面 积（万积（万） 平均容平均容 积率积率 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 楼面地价楼面地价 （元（元/） 亩单价亩单价 （万元（万元/ /亩）亩） 05 年 173437.762.590.52067349 06 年 189.03443.572.3117.592651415 07 年 454.121226.472.7317.012585465 08 年 96.32243.372.556.832335393 09 年 718.541573.112.2295.751880274 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage37 05-09年年武武汉汉市市土土地地成成交交走走势势 0 500 1000 1500 2000 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 土地成交面积（万）173189.03454.1296.32718.54 规划建筑面积（万）437.76443.57 1226.47 243.37 1573.11 平均容积率2.5 2.3 2.7 2.5 2.2 05年06年07年08年09年 近五年来，武汉市土地成交面积呈波浪式发展，07 年和 09 年是两个峰值，在经济 正常发展的状态下，土地成交量稳步回升。 可见土地市场与城市经济发展和房地产市场紧密相关。 武汉市土地成交区域分布情况分析武汉市土地成交区域分布情况分析 统计武汉市 09 年各区域土地出让成交情况，如下表所示： 区域区域 土地成交面土地成交面 积（万积（万） 规划建筑面规划建筑面 积（万积（万） 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 亩单价亩单价 （万元（万元/ /亩）亩） 楼面地价楼面地价 （元（元/） 江岸区 75.01175.8917.611571001 江汉区 9.4540.2713.389443323 硚口区 15.1355.4514.386342593 汉阳区 51.31117.8723.83092019 武昌区 119.6286.8190.335043149 洪山区 95.36262.0259.24142259 青山区 4.0813.273.435602585 东湖高新 56.03129.118.642221444 江夏区 104.71128.6224.951591940 经济技术 开发区 57.8695.8118.032081882 黄陂区 1302681262448 合计 718.541573.11295.752741880 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage38 2009年 年武武汉汉市市成成交交土土地地区区域域分分布布情情况况 0 50 100 150 200 250 300 350 江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 武昌区 洪山区 青山区 东湖高新 江夏区 经济技术开发区 黄陂区 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 土地成交面积（万）规划建筑面积（万）容积率 可以看出：09 年房地产市场回暖，土地成交量较大；2009 年武汉市中心城区土地 总成交量占地面积约 718.54 万方，规划建筑面积达到 1573.11 万方，已超过 07 年土地交易火爆时期的成交量，成为历史新高。 其中黄陂的成交量 130 万平方米，成交量加大，黄陂区的土地价值潜力正在释放； 2009 年武汉市成交土地主要分布在洪山区和武昌区，平均容积率大约为 2.2。 从上图显示： 按环线比较，09 年武汉市的土地成交区域正在向 3 环和 3 以外发展。土地成交也 向郊区扩张；但是目前成交暂时仍以 2-3 环区域为主。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage39 0 09 9年年武武汉汉市市中中心心城城区区与与郊郊区区土土地地成成交交情情况况对对比比 0 500 1000 1500 2000 中心城区57718.541573.111880 市郊区52430.66639.69632 成交宗数（宗）土地面积（万） 建筑面积（万） 楼面地价（元/ ） 从武汉市中心城区与郊区土地成交情况对比图上可以看出，中心城区土地出让力度 仍然较大，成交量比郊区高 40%。中心城区房价的坚挺也带动地价节节攀升。 郊区土地的容积率相对中心城区低； 郊区土地的单幅面积与中心城区成交的单幅面积相差不大，郊区土地的规模效应不 明显； 郊区与中心城区的低价相差很远；郊区土地的平均楼面地价只有中心城区的 29%。 武汉市土地成交面积分析武汉市土地成交面积分析 武汉市 2009 年土地成交面积统计，如下表所示： 从成交面积分布情况，单幅地块占地面积不足 1 万，占总量的 30.42%，而 5 万 以上面积占到 38.03%。2009 年土地单块成交面积明显较大，这反映出政府针对 当前市场形势下加大了土地供应以缓解市场供不应求的局面。土地规模效应竞争力 在城市中不凸显。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage40 武汉市土地成交价格分析武汉市土地成交价格分析 武汉市 0509 年全市土地成交价格统计，如下表所示： 0 05 5- -0 09 9年年武武汉汉市市土土地地成成交交价价格格走走势势 2067 2651 2585 2335 1880 349 415 465 393 274 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 楼面地价（元/）2067 2651 2585 2335 1880 亩单价（万元/亩）349 415 465 393 274 05年06年07年08年09年 从上图可以看出，武汉市 2007 年之前，地价呈上行走势，主要由于房地产快速发 展，2008 年金融危机之后，地价有所下降，主要原因一方面是金融危机的影响， 另一方面是中心区的土地越来越少，土地逐渐向外环供应，地价有所下降。 武汉市土地成交平均价格呈近五年来平均亩单价是 379 万元/亩，平均楼面地价 2304 元/平方米；09 年武汉市平均亩单价 274 万元/亩，平均楼面地价 1880 元/ 平方米。 武汉市各区域土地成交价格武汉市各区域土地成交价格 0 09 9年年武武汉汉市市各各区区域域土土地地成成交交价价格格比比较较 0 1000 2000 3000 4000 亩单价（万元/亩） 157 944 634 309 504 414 560 222 159 208 62 楼面地价（元/） 1001 3323 2593 2019 3149 2259 2585 1444 1940 1882 448 江岸 区 江汉 区 硚口 区 汉阳 区 武昌 区 洪山 区 青山 区 东湖 高新 江夏 区 经济 技术 黄陂 区 09 年黄陂区成交土地的平均楼面地价约 448 元/平方米，平均亩单价 62 万元/平方 米，是武汉市区各区的土地最低价，亩单价比其他地价最低区域江岸区少 60%， 与武汉其它区差距较大；其它区域江汉区最高，其次是武昌区。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage41 从环线看，1 环到 3 环价格逐级递减，09 年三环外的价格是一环价格的 53%。3 环外的土地平均楼面地价与 2-3 环区域差距较小，甚至超过了 2-3 的价格；3 环外 优势地段的价格潜力较大； 2-3 环的价格呈增涨态势。 2009 年武汉市公开土地市场交易金额达到 283 亿元，单幅地块成交总价集中于 1 亿5 亿元之间，占总量的 27.17%。而 2008 年单幅地块成交总价集中于 1000 万 3000 万元之间，与往年相比，单幅地块出让金额幅度大幅提高。 从 2007 年最后一次土地拍卖开始，武汉市土地市场趋于冷清，底价成交、流拍、 调价入市等因素大幅降低了武汉市 2008 年土地成交金额。2009 年开发商再现狂 热囤地，成交金额再创新高， 达到 295.75 亿元，环比增长 4 倍。在 2009 年 12 月，华侨城以 43 亿元的金额出手拿下东湖风景区地块，创造了武汉市地王成交新 记录。 小小结结： 武汉市土地成交量活跃，未来房产市场供应充足。武汉市土地成交量活跃，未来房产市场供应充足。 土地市场供应重点区域显现。主要由于在产业格局逐渐形成的过程中，土地市场供应重点区域显现。主要由于在产业格局逐渐形成的过程中， 土地市场也随之做出相应调整。新增建设用地主要集中在城市的东向土地市场也随之做出相应调整。新增建设用地主要集中在城市的东向 武昌中心区、南向武昌中心区、南向( (东湖经济开发区东湖经济开发区) ) 、西北向、西北向( (东西湖区东西湖区) )、西南向、西南向( (武武 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage42 汉经济技术开发区汉经济技术开发区) )等几个方向，相对集约发展的趋势较明显。东湖高等几个方向，相对集约发展的趋势较明显。东湖高 新产业区、武汉经济开发区、武昌中心区成为土地供应的主要区域新产业区、武汉经济开发区、武昌中心区成为土地供应的主要区域 （板块）（板块） ，既拥有丰富的土地资源储备，也有政府各方面的政策大力支，既拥有丰富的土地资源储备，也有政府各方面的政策大力支 持，更是武汉目前房地产市场发展的热点区域，预计持，更是武汉目前房地产市场发展的热点区域，预计 20102010 年这种供应年这种供应 格局将得到进一步显现。格局将得到进一步显现。 目前城市主要供地区域仍以目前城市主要供地区域仍以 2-32-3 环为主，三到五年后城市化扩张向环为主，三到五年后城市化扩张向 3 3 环以外发展。环以外发展。 郊区土地规模效应不显现；郊区土地规模效应不显现； 黄陂区土地出让量和价格与中心城区相差太远；随着城市经济的发展，黄陂区土地出让量和价格与中心城区相差太远；随着城市经济的发展， 土地升值空间大。土地升值空间大。 5.2.5.2. 黄陂区的土地市场分析黄陂区的土地市场分析 08-0908-09 年黄陂商住用地的成交情况年黄陂商住用地的成交情况 年份年份 土地成交面积（万土地成交面积（万）规划建筑面积（万规划建筑面积（万） 容积率容积率 2008 年 110 208 1.9 2009 年 130 268 2.1 合计 2404762.0 近两年，黄陂区的商住用地成交总面积约 240 万平方米，规划建筑面积约 476 万 平方米。年均容积率变动幅度不大；09 年黄陂区成交 130 万平方米。 0 08 8- -0 09 9年年黄黄陂陂区区土土地地出出让让情情况况 0 50 100 150 200 250 300 2008年110 208 2009年130 268 土地成交面积（万）规划建筑面积（万） 09 年黄陂商住用地成交面积平稳增长，增长幅度约 19%。 0909 年黄陂区各片区土地成交情况年黄陂区各片区土地成交情况 区域区域土地成交面积（亩）土地成交面积（亩）成交额（万元）成交额（万元） copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage43 武湖农场 901.2751494 前川片区 283.1917330 开发区 718.4250851 其它 90.133439 0 09 9年年黄黄陂陂区区各各区区域域土土地地成成交交面面积积比比例例（亩亩） 武湖农场 45% 前川片区 14% 开发区 36% 其它 5% 从上图可见，09 年黄陂区的土地成交区域主要分布在武湖农场和开发区；未来此 两个区域将是黄陂区的重点供地区域。 全市成交土地中，主要土地性质是工业用地，成交面积占全市总成交面积的 57%。可见黄陂区近几年主要是发展工业为主。 0 07 7- -0 09 9年年黄黄陂陂区区土土地地成成交交价价格格走走势势 0 100 200 300 400 500 楼面地价（元/）367 424 450 亩单价（万元/亩）46 53 62 2007年2008年2009年 从上图可以看出： 黄陂区土地成交价格亩单价年平均增长率 15%，楼面地价的年平均增长率约 11%。增长较为平缓。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage44 0 09 9黄黄陂陂区区不不同同板板块块的的楼楼面面地地价价情情况况（元元/ /） 0 100 200 300 400 500 亩单价（万元/亩）57 61 71 楼面地价（元/）411 447 475 武湖农场前川片区盘龙城开发区 上图显示：武湖农场的土地成交价格平均 57 万元/亩，相对盘龙城开发区低 20%；比黄陂区 09 年的土地成交平均价低 8%；从楼面地价看，武湖农场的楼面 平均为 411 元/平方米。 黄陂区住宅用地基准地价，武湖农场主要是 20-25 万元/亩，盘龙城经济技术开发 区 30-45 万元/亩。较之 09 年黄陂区土地成交平均市场价的 62 万，市场价是基准 价的 2 倍左右 。 5.3.5.3. 项目周边土地市场分析项目周边土地市场分析 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage45 0 09 9年年武武湖湖农农场场区区域域各各土土地地用用途途的的成成交交比比较较（亩亩） 工业用地 58%仓储用地 16% 商住用地 26% 上图显示，武湖区域农场区域的成交土地主要是工业用四为主，商住用地 26%。 武湖农场片区也主要是发展工业为主，商住为辅。 0 09 9年年武武湖湖农农场场区区域域不不同同土土地地性性质质成成交交的的价价格格（万万元元/ /亩亩） 0 10 20 30 40 50 60 亩单价（万元/亩）15 16 57 工业用地仓储用地商住用地 上图显示：武湖农场工业用地的平均成交价格 15-16 万/亩，商住用地的平均成交 价格 57 万元/亩。 5.4.5.4. 典型土地价格分析典型土地价格分析 20092009 年黄陂区武湖农场片区典型土地成交情况年黄陂区武湖农场片区典型土地成交情况 成交最大的地块主要是武汉中正房地产开发有限公司所获取的地块 491.31 亩土地， 成交价 53 万元/亩；其次是武汉信德房地产开发有限公司获取的 359 亩土地，成 交价 61 万元/亩。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage46 地块编号地块编号地块位置地块位置 土地成交土地成交 面积（亩）面积（亩） 规划土规划土 地用途地用途 规划容规划容 积率积率 成交价成交价 （万元）（万元） 亩单价亩单价 （万元（万元/ / 亩）亩） 楼面地楼面地 价（元价（元/ / 平方米）平方米） 成交单位成交单位 p（2009 ）028 武湖农场 491.31 商住 1.62600053 496 武汉中正房 地产开发有 限公司 p（2009 ）030 武湖农场 高车分场 5.03 商住 3.746392 373 湖北会友房 地产开发有 限公司 p（2009 ）027 武湖农场 102.26 商住 2.7620061 337 武汉信德房 地产开发有 限公司 p（2009 ）029 武湖农场 257.54 商住 2.71561561 337 武汉信德房 地产开发有 限公司 p（2009 ）026 武湖农场 13.55 商业住 宅 2.7103276 423 武汉星之源 置业有限公 司 p（2009 ）031 武湖农场 3.94 商业住 宅 2.729074 409 武汉城发建 设工程有限 公司 p（2009 ）047 武湖农场 27.64 商住 2189469 514 武汉百隆房 地产开发有 限公司 另外：从近三年的土地成交状况看，武湖片区没有较大的商住或居住地块出让，也没有品 牌开发商入驻该区域 。 0909 年武汉市典型地块的成交价格年武汉市典型地块的成交价格 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage47 土土地地市市场场总总结结： 武汉土地供应充足；武汉土地供应充足； 武汉土地有向郊区发展的趋势，但武汉土地有向郊区发展的趋势，但 3 3 环外还不成为热点板块；环外还不成为热点板块； 开发商对土地成交的热情恢复开发商对土地成交的热情恢复 武汉土地市场平稳发展；武汉土地市场平稳发展； 黄陂区土地成交以武湖区域和盘龙城为主；黄陂区土地成交以武湖区域和盘龙城为主； 武湖片区的土地供应主要是工业用地；住宅或商住类用地成交较少；武湖片区的土地供应主要是工业用地；住宅或商住类用地成交较少； 武湖片区成交土地的单幅地块规模较小，暂时没有品牌开发商的带动；武湖片区成交土地的单幅地块规模较小，暂时没有品牌开发商的带动； 武汉市的土地价格平稳增长，武汉市的土地价格平稳增长，2-32-3 环的土地价格增长明显；环的土地价格增长明显； 武湖片区的土地价值还有待挖掘，目前价格与其他各区相差较远；武湖片区的土地价值还有待挖掘，目前价格与其他各区相差较远； 地块编号地块编号土地位置土地位置规划用途规划用途竞得单位竞得单位 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 容积率容积率 楼面地价楼面地价 （元（元/ /平方米）平方米） p(2009)037 江汉区新华 下路 192 号 商业金融业 武汉国创金融服 务有限公司 10575.00 3.50 3242.15 p(2009)040 青山区友谊 大道 商业兼容居 住 武汉宏昌投资有 限公司 14140.00 3.00 1815.18 p(2009)054 古田四路与 解放大道交 叉口 居住与公共 设施混合 联发集团有限公 司 27700.00 5.00 3776.17 p(2009)056 汉阳区汉阳 大道 642 号 居住兼容商 业 武汉铁桥房地产 开发有限公司 1368.00 3.00 1559.45 p(2009)061 洪山区名都 花园以东， 卓刀泉村以 西 居住 保利(武汉)房地 产开发有限公司 93200.00 2.80 2682.40 p(2009)075 武昌区中山 路与紫阳东 路交叉口 商业金融业 （商业服务、 酒店、办公） 湖北天伦房地产 开发有限公司 12366.16 7.00 2079.41 p(2009)077 洪山区青菱 乡烽火村 居住 湖北忠诚房地产 开发有限公司 4816.42 4.00 1391.07 p(2009)078 江岸区后湖 乡黑泥湖村 小学、居住 兼容商业金 融业 武汉市鲁班房地 产开发有限责任 公司 4234.90 2.80 2909.50 page48 6.6. 房地产市场分析房地产市场分析 6.1.6.1. 武汉市房地产整体市场分析武汉市房地产整体市场分析 6.1.1.6.1.1.商品住宅投资额情况商品住宅投资额情况 2009 年下半年开始武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。 2009 年武汉市房地产投资额为 498 亿元，比 08 年增长 17%，增幅 比同期下降了 11 个百分点。 0 03 3- -0 09 9年年武武汉汉市市商商品品住住宅宅投投资资额额（亿亿元元） 0 100 200 300 400 500 600 武汉市商品住宅投资额 亿元 124.8 167.9 216.9 271.8 329.5425498 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 6.1.2.6.1.2.商品房市场情况商品房市场情况 2009 年 112 月施工面积、销售面积与 2008 年全年相比均上升。受到 2009 年 下半年房地产市场销售火爆的影响，房屋空置面积下降。2009 年房屋施工面积 3581 万平方米，新开工面积 1247.6 万平方米，房屋竣工面积 824.58 万平方米， 销售面积 1041 万平方米。2009 年商品住房平均价格 5189 元/平方米，比去年 4883 元/平方米同期相比增长，增幅增长 2 个百分点。 03-09年武汉市商品住宅新开工面积（单位：万m2） 0 500 1000 1500 武汉市商品住宅新开工面积万m2 武汉市商品住宅新开工面 积万m2 797.21 897.22 1047.7 968.06 1037.9 12331247.6 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage49 0 03 3- -0 09 9年年武武汉汉市市商商品品住住宅宅施施工工面面积积（万万m m2 2） 0 1000 2000 3000 4000 武汉市商品住宅施工面积万m2 武汉市商品住宅施工面 积万m2 1680201222982429266032223581 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 0 03 3- -0 09 9年年武武汉汉市市商商品品住住宅宅竣竣工工面面积积( (万万m m2 2) ) 0 200 400 600 800 1000 武汉市商品住宅竣工面积万m2 武汉市商品住宅竣工面积 万m2 624.3 608.9 722.3 774.5 811.5 768.23824.58 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 以上图表反映了武汉市商品房住宅市场活跃，市场信心充足，供求关系紧张；从 09 年的新开工和施工面积，未来供应量将有所增加。 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage50 0 03 3- -0 09 9年年武武汉汉市市商商品品住住宅宅销销售售面面积积（万万m m2 2） 0 200 400 600 800 1000 1200 武汉市商品住宅销售面 积万m2 838.3 10051132 908.9 1069 683.2 1041 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 09 年，武汉市住宅销售情况回升到 07 年水平，销售面积 1041 万平方米。虽然经 过 08 年金融危机的影响，但是受刚性需求的拉动，整体市场迅速回升。 无房可买，供不应求特征明显，成交主要消耗存量无房可买，供不应求特征明显，成交主要消耗存量 2009 年武汉商品住宅（除经济适用房）供求比为 0.7：1，从 08 年的供过于求 （2.69：1）到 09 年的明显的供不应求，供求形势发生了重大的逆转。从市场供 应来看，2009 年商品住宅新增供应量 689 万平方米，较 08 年有大幅度减小，同 比下降 34.8%，而成交却增加到 991 万方，创三年来之最，因此整个武汉市场呈 现出无房可买的局面，尤其在城市中心区域。而大部分片区在供应减少的情况下， 主要以消化存量为主，年初大量存量房源得以快速去化。09 年供应减少也与 08 年 的市场冷淡有关，需求市场的冷淡使得供应市场放慢脚步，导致供应不及时，而这 一现象在 2010 年可得到缓解。 武汉市成交均价分析武汉市成交均价分析 03-09年武汉市商品房均价走势（单位：元/平方米） 2353 2668 3346 3622 4685 4883 5189 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 copyright 2008 taskin worldwide. all rights reservedpage51 价格价格“缓爬坡缓爬坡”，站稳新高度，站稳新高度，20102010 年现高峰年现高峰 2009 年商品住宅（除经济适用房）成交价格 5189 元/平方米，呈“缓爬坡”局面， 09 年价格增长 6%，近 6 年来的平均年增长幅度约 14%；由于目前价格处于一个 相对较高的位置，而成交量较大、存量不足，预示