2010武汉华侨城项目市场调查报告167P.doc

武汉华侨城项目市场调查报告武汉德思勤房地产投资咨询有限公司wuhan taskin property consultant co.,ltd. 德思勤房地产顾问有限公司谨呈：武汉华侨城实业发展有限公司武汉华侨城项目市场调查报告武汉德思勤房地产投资咨询有限公司2010年3月前 言一、报告说明承蒙信任，我司于2009年2月开展华侨城项目市场调查工作，经过20多天的认真整理分析，现特向贵司提交武汉华侨城项目市场调查报告，本报告所有结论的判断依据为现有市场条件（城市空间发展趋势、市场供求关系、地块条件等）、国内外案例借鉴参考、本公司专家组整体评审。下一阶段的工作重点为项目整体定位及物业发展建议部分。我们衷心地希望能够与华侨城精诚合作，为武汉华侨城项目的成功操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方合作愉快。目 录武汉华侨城项目市调总结第一部分：整体环境分析一、宏观环境分析1、经济背景分析2、政策背景分析二、中观环境分析1、武汉概况2、武汉经济3、武汉规划4、武汉人文生态第二部分：武汉房地产市场分析一、武汉房地产市场总体分析1、开发投资分析2、土地市场分析3、商品房市场分析二、重点区域市场分析1、开发投资分析2、土地市场分析3、商品房市场分析三、房地产高端市场分析1、高端房地产的历史概况2、高端房地产市场的供需现状3、高端房地产市场的溢价趋势四、重点个案分析第三部分：客户调查分析：一、客户高端访谈二、问卷调查第四部分：附录附录一：重点项目的基础统计附录二：国内经典案例分析武汉华侨城项目市场调研总结：一、整体环境部分的总结：1、宏观层面：国内经济面整体向好，房地产政策趋紧，预计主要政策的调整方向为：土地政策方面：增加土地供应，加大闲置土地处置力度，打击囤地。 房地产政策方面：加快保障性住房供地速度和建设规模。财政金融政策方面：严格收紧二套房贷，首付比例差别化调整。 2、中观层面：武汉先天的地理位置、人文底蕴、资源优势给城市及房地产的发展提供了基础也带来了机遇。武汉作为中部的“龙头老大”，整体经济有很好的产业支撑，运行良好，发展迅速，给房地产带来了较多的置业人口和购买力。整个城市的规划，进入大都市的形成时机，城市基础建设投资将飞速增长，城市公共配套也将日趋完善，给房地产的发展带来了长期利好。二、武汉房地产市场部分的总结：1、武汉房地产市场整体总结：从开发投资的角度来看：2009年下半年开始是武汉市房地产市场明显回暖，房价的不断上涨带动了投资增长。112月份增幅达41%，累计完成投资625.2亿元。开发商对后市充满信心。房地产开发投资总额不断攀升，由于城市基础建设投入的相对加大，房地产开发投资占固定资产投资比例从2004年开始呈逐年下降的趋势，但仍占有其总量的四分之一，在国民经济中的地位仍然十分重要。从土地市场的角度来看：09年土地供应总量及成交总量创造历史最高峰。武汉市住宅用地供应比例大幅回升。武汉市中心城区住宅用地占地面积近7521亩，超出2007年的住宅用地约700亩。09年土地成交主要集中在2-3环，而3环外土地成交也显著增加，武昌、洪山区土地成交量最大，汉口区域平均容积率偏高，近郊板块成为土地市场热点 。09年武汉市成交土地楼面地价2028元/平米比2008年下降5.14%。武汉市2-3环间和3环外土地成交价格提升较大，分别为1719元/平米和1733元/平米。中心城区的楼面地价基本在2000-3000元/平米的范围，与07年、08年相比有所下降。从商品房市场来看：2009年武汉商品住宅（除经济适用房）供求比为0.7：1，从08年的供过于求（2.69：1）到09年的明显的供不应求，供求形势发生了重大的逆转。供应面积段中90-120的面积为市场供应的主力。2009年供应量在面积段上的变化较小，120平米以上产品供应占比基本未变。2007-2009年成交量走势显示“v”字型，08年谷底后反弹，09年成交量达到991万方（不包括经济适用房），达到历史高点。2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房。分户型面积段来看，2009年一房成交量约占3.6%，二房约占32%，三房约占45%，四房约占19%，与08年相比，一房、二房占比下降，而三房、四房占比上升明显，说明改善性需求放量明显。商品房价格2、重点区域的市场分析的总结：武昌区和洪山区全年供不应求，供求比分别为-和2：509年全年武昌区供应量为69万方，其中中南中北和积玉桥板块为供应主要来源。且整体供应中中高档楼盘比例占主力。09年洪山区供应量仅为40万方，在售项目相对较零散，跨度较大，供应多集中在南湖板块。09年武昌区在面积段产品成交中，80至100平米的产品依旧为市场最受欢迎型产品，而130至140平米面积段的产品因为拥有水岸星城、融侨华府、金地国际花园等明星项目的支撑成交优势较为突出。09年洪山区在面积段产品成交中，90-100平米的产品受凯旋名邸、宝安璞园和大华南湖公园世家的主导作用非常明显，所占比例高达25%。09年洪山区成交均价5451元/平米3、房地产高端市场研究的总结：从高端项目的发展历程上看：05年以后，由于城市发展扩张，高端物业从中心向三镇扩散;由于土地资源的价值提升及土地资源宏观控制，高端物业从单体物业形态向综合型物业形态发展，单一的地段价值资源纵身发展，将城市价值资源、自然人文资源等高效整合，高端物业价格水平逐渐与普通物业拉开价差幅度。随着外来开发商的不断进驻，楼盘品质也有了质的飞跃。 2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/以上）共36个，总体供应约2.2万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10%。其中，汉口供应116.33万方，武昌供应96.72万方，汉阳供应32.7万方。2009年，武汉高端市场累计销售1.62万套，约合面积177万方，去化推出房源总量的72%。成交面积占全市市场份额的16%。高端住宅累计成交金额达149.43亿元，占全市成交金额的24%。高端市场2009年整体成交均价为8462元/，与全市5461元/的均价水平相比，高出约3000元，约为全市平均水平的1.55倍。高端市场六大特征为：环线分布：高端项目扎堆内环核心；板块价值：滨江板块高端项目布点最密集；资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展; 高端户型特征：高端产品线丰富化，讲究“舒适尺度或尊贵空间”营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场；客户特征： “8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。高端房地市场的五大产品溢价趋势：高赠送；精装修，豪体验；超高层逐步被市场所接受；科技运用范围增加；服务品质开始逐步改善。4、重点个案分析的总结：物业类型：市区大盘功能必须是复合和分层级的，多种物业类型组合为主，以复合物业提升项目价值，泛化客户群体，在不同的开发阶段发挥不同的作用。价值提升途经：大盘必须营造区域价值，形成项目独特的核心价值主张，以地块自然景观资源提升价值，同时注重商业、配套及园林的整合来实现相对较弱地块的价值提升；客户定位和来源：大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一。客户的辐射半径可以延伸到整个大武汉都市圈甚至是省外。价格策略：三大楼盘的价格峰值，目前仍处于不断上升的态势，整个市场的购买力十分强劲。园林及配套：要用多风格的园林和配套，在配套的档次上注意有利于项目整体的提升。产品设计上：大盘国际化的趋势相对明显，在居住空间上更加注重舒适度和尊贵感。第一部分 市场调查分析研究1.1宏观环境分析中国经济分析：在对全球经济危机作出重要政策部署是事实之后，中国经济在09年呈v字型反转。前景相对乐观2009年全球经济遭遇二战以来的首次负增长，而且衰退幅度为-1.1%。目前显露出各种复苏的迹象。就中国经济形势而言， 2009年中国经济之所以快速起稳回升，得益于中国政府为应对全球金融危机所采取的一揽子经济刺激计划，及时制定完善了一系列“保增长、扩内需、调结构”的政策。 09年一季度，中国国内生产总值(gdp)同比增速延续了去年以来的下降趋势，跌至6.1%低谷，之后即出现新一轮回调，二季度7.9%，三季度8.9%，第四季10.7%，一条“v”形反转曲线逐步呈现在人们面前。2009年，中国财政收入伴随经济增速的“v”形反弹呈逐步回升态势：1月，全国财政收入下降17.1；5月，首次转正实现4.8增长；8月以后，连续出现30左右高增长。在经历了连续9个月的负增长后，全国居民消费价格总水平（cpi）在2009年11月份“转正”：同比增长0.6。1-2 2009年国内政策分析2008.92008.122009.52009.10政策救市期政策持续利好期政策警示期政策收紧期时期主要政策政策救市期2008.92008.12连续5次下调一年期货贷款基准利率，累计4次下调一年期存款基准利率，支持首次购房贷款等政策持续利好期2008.122009.5加大对改善性住房的信贷支持、住房转让营业税免征时限由2年调整到5年、保障性住房和普通商品住房最低资本金比例由2004年的35%下降到20%等政策警示期2009.52009.10土地调查条例实施办法进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于严格建设用地管理促进批而未用地利用通知等政策收紧期2009.10至今关于进一步加强土地出让收支管理的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知“国十一条”等德思勤视点： 取消城市房地产税、统一征收房产税后，内外资企业可以按照相同的计税依据、税率及相关规定缴纳房产税，消除了税收待遇不一致的问题，有利于外资资本流动，一定程度上也彰显了中央政府招商引资的意愿。 1-2-1 金融税收政策温家宝签国务院令：城市房地产税暂行条例废止 1月14日，国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。 德思勤视点： 土地增值税清算管理规程作为一项技术性文件下发，目的是为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，以利于规范土地增值税清算工作。对于土地增值税清算，若执行力度较大，则对未来企业现金流造成影响，或将加快行业调整。本次新文件对核定征收进行了规范，虽然核定征收的条件未变，但是取消了“按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税”这一规定，而同时却未具体规定征收率。以此推断，国土部门可能是把这个权限下放到地方，从某种程度上可以看作是决策层有意在行业恢复时期作出一定的让步。 土地增值税清算管理规程自6月1日实施 5月21日，国税总局网站为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。同时对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 德思勤视点： 这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。此次下调，表现出政府对房地产市场的支持意愿，从一个侧面也说明，政府对于房地产市场依然存在着不稳定的担忧。此次资本金下调比例的区别对待，也表明了政府“重民生”的房地产调控思路。资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。国务院下调商品住房项目资本金比例 5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 德思勤视点： 政策出台对保障信贷资金的安全、防范银行风险具有十分重要的现实意义。银监会此举旨在加强对固定资产、流动资产的贷款管理，从严各类贷款的受理、审核及管理。一旦政策得以贯彻执行，则开发商获取贷款的难度将大为增加。这样，开发商的资金来源对于市场销售的依赖性将达为增加，降价促销的现象将会增多。银监会一周两发信贷收紧信号：规范固定资金和流动资金贷款 7月27日，银监会发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，以确保固定资产贷款资金能真正用于实体经济的需要。7月30日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法（征求意见稿），旨在防止流动资金贷款被挪用。 德思勤视点： 政策的出台将防止银行业金融机构个贷业务违规操作现象，特别是“假按揭”、“顶冒名”以及贷款挪用等的发生，同时确保信贷资金进入实体经济，保护借款人和贷款人合法权益。由于办法不针对具体个贷业务品种的申请设置额外条件，而重在对贷款全过程的监测和管理，没有抬高个人获得贷款的门槛，因此不会增加个人贷款申请难度。银监会出台个人贷款条例:严防假按揭 大额个贷直付 10月28日，银监会对个人贷款管理暂行办法公开征求意见。发放个人贷款不仅要严格坚持面谈面签制度，而且原则上应采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。 德思勤视点： 2009年大量投机性需求入市,加剧了供需矛盾,并推动一些城市房价非理性上涨。营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本，能够在一定程度上抑制投机性购房，形成更合理的供求关系。另外，其他住房消费政策还会继续实施。这说明政府支持居民自住和改善性购房需求,政府对房地产市场的态度和调控房地产市场的初衷是:既要遏制“炒房”,同时还要稳定房地产市场。 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 12月9日，国务院常务会议指出，2010年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。会议提出八项消费政策措施，其中第七项提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。” 德思勤视点： 本次营业税政策细则的出台，有效的缓解了2009年底之前因政策恐慌而出现的集中过户对市场带来的压力。同时响应了12月14日国务院国四条中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路，在一定程度上做到了通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。转让不足5年普通住房差额征税 营业税优惠变样保留 德思勤视点： 保障性安居工程用地政策的落实，是中央政府在“民生”政策执行年所关注的重点。在加快建设保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在获得更多的政策支持。通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，仍需以招标拍卖挂牌出让方式供地。同时，针对外界对保障性住房位置偏远、配套设施欠缺的疑问，通知规定，廉租房、经济适用住房的地块供应，将综合考虑被保障人群的工作生活等实际，遵循方便工作、生活、就医和就学的原则。12月22日，财政部和国家税务总局联合出台关于调整个人住房转让营业税政策的通知。通知指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此外，自2010年1月1日起，08年发布的财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知将废止。 1-2-2 土地政策国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知 国土资源部5月15日下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；同时要求各地要加快编制、修编2010至2011年和2009年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。 德思勤视点： 工业用地出让采用招拍挂增加了工业企业成本，在经济不景气的背景下，降低出让价意在发挥地价在宏观调控中的作用，使土地对经济复苏和相关产业的发展提供更多支持，以保障工业用地合理需求。从长远来看，通知正在借助经济危机所带来的机遇，实施产业结构调整。在经济不景气的背景下，此举意在使土地对经济复苏和相关产业的发展提供更多支持，同时也在配合各地的区域发展战略。国土部：重点产业工业用地出让价可降三成 德思勤视点： 通知出台，让地方可以更加合理灵活选择工业用地出让方式。而用地预申请制度可以使地方政府充分了解土地市场需求情况，合理安排供地规模和进度，保证推出的土地及时得到开发利用。5月13日，国土资源部发布关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发200956号）（以下简称“通知”），规定对各地优先发展产业且用地集约的工业项目，以及农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可降至原标准的70%。通知同时规定，对中西部地区由使用者自行完成开发的工业用地，出让价格最低可降至原标准的15%。而城镇建设用地范围内的国有未利用地，最低出让价格可下降50%。 两部委发出通知：农用地转工业用地必须招拍挂 针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题，8月中旬，国土资源部和监察部联合发出关于进一步落实工业用地出让制度的通知（国土资发.2009.101号）（以下简称通知），以更好地发挥土地政策调控作用。通知细化了工业用地招标拍卖挂牌政策和协议出让政策的适用范围，提出：凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让、划拨工业用地转让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。同时，针对目前金融危机形势下工业用地“流拍”现象，各地要大力推进工业用地预申请制度，加快制定工业用地预申请政策措施和操作程序。 德思勤视点： 闲置土地批而未用一直以来是全国房地产市场存在的顽症之一，一些开发商借机炒做房价的重要手段之一。目前楼市中新上市的楼盘相当部分是在五年或者十年前出让的土地，由于这些土地当初成本相当低，因此新盘上市后，开发商赚取了丰厚的利润。因此开发商拿地后更倾向于延长开发时间，通过控制新盘的供应量制造市场供不应求以提高房价。另外，一些开发商囤地本身并非用于开发，他们常常在地价上涨到一定程度就抛地，通过炒作土地获得利益。国土部连发两文打击囤地行为，这意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。 国土资源部发文:批而未用的土地将被全面清理 针对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法，国土资源部再次发文要求严查。9月1日，国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。在通知中，国土部要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处理，促进尽快利用。同时，通知还表示，加强土地执法监察，通过建立健全动态巡查、举报等制度，对苗头性、倾向性问题早发现、早制止、早处理，及时纠正和查处以预审代审批、通过办理临时用地方式变相开工建设等未批先用、批而不用、批少占多等违法违规用地行为。通知还要求，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。 德思勤视点： 此政策出台的目的，旨在严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地，而商品住宅用地出让面积有了限制标准，将可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。预计2010年市场将供应大量小规模地块，拿地首付不低于50%。 两部门发布限制、禁止用地项目目录06年本增补本 德思勤视点： 拿地就要先付一半钱,会对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。文件的出台,会挤出开发商手中的部分资金,进而促进开发商增加普通商品房的供给，加快楼盘销售,回笼资金。另外，中小房企可能被挤出土地争夺。首付50%将给中小型房企带来压力,但对于资金充裕的大型开发商来说，压力相对就会小很多。 11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布限制用地项目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本），规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。2009年12月17日，国土部等五部委联合出台的进一步加强土地出让收支管理的通知，明确要求，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 德思勤视点： 原来的武汉城市圈土地管理是以行政区划为主，不利于统一管理。未来，武汉城市圈土地实行城市土地投资强度分级分类管理，将有利于提高区域土地的集约度水平。未来土地市场将可能向重点扶持项目倾斜。 1-2-3 武汉市政策城市圈内土地拟按投资强度分管 德思勤视点： 统一土地有形市场实现的“几个统一”，将改变各土地市场分散竞争造成的土地粗放使用和供求失衡状况，促进武汉市土地节约集约利用。统一土地有形市场的建立能帮助经营性用地在交易中实现其价值的最大化，并逐步增强对周边地区的辐射影响力。 5月25日，武汉城市圈改革试验促进条例（草案）提交省十一届人大常委会第十次会议审议。条例（草案）规定，建立健全圈域内统一的耕地有偿保护、占补平衡和被征地农民社会保障机制，对符合改革试验要求的重点项目用地给予支持；加强基本农田保护，推动农村土地承包经营权和农村集体建设用地使用权依法有序流转，实行城市土地投资强度分级分类管理，促进节约集约用地。 武汉市建立统一土地有形市场 自4月1日起，全市商业、商品住宅等两类经营性用地的供应，将一律纳入全市统一土地有形市场的“总盘子”，统一编制出让计划，统一交易规则，统一发布信息，按各区域的市场需要统一协调供应。2月16日，关于建立全市统一土地有形市场的实施方案经武汉市政府常务会原则通过。作为全市统一土地有形市场的承办机构，武汉市土地交易中心将承担商业、商品住宅两类经营性用地及中心城区其他用地的招标拍卖挂牌出让工作。 1-2-4 房地产交易政策买商品房缴税税费比例备注契税单、联体别墅房价的4%；买非普通住房3%；普通住房1.5%；首次购买90平方米及以下普通住房1%。均由买方承担。交易手续税3元/平方米（其中经济适用房1.5元/平方米）房屋维修基金购房人按每平方米建筑面积造价的5%缴。土地证费用38元，买方承担印花税个人销售或购买住房暂免征收印花税二手房缴税契税：买单、联体别墅房价的4%；买非普通住房3%；买普通住房1.5%；首次购买90平方米及以下普通住房1%。均由买方承担。营业税：税率5.85%，由卖方承担。其中，住房超过2年（含2年）交易，普通住房免征营业税，非普通住房差额征收营业税；住房不足2年交易，普通住房差额征收营业税，非普通住房全额征收营业税。个人所得税：税率1%，由卖房承担。房屋办证满2年以上（含2年）且是家庭唯一住房免征个人所得税。土地收益金：对房屋用地为划拨取得，房屋交易时，按照土地等级和房屋种类收取，由卖方承担。交易手续费：住宅是5元/平方米，买、卖方各半；二手非住宅：11元/平方米，买、卖方各半。土地证：费用38元，买方承担。印花税：个人销售或购买住房暂免征收印花税。普通住宅和非普通住宅区分标准具体如下： 一：武汉中心城区（含江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山等七个中心城区及东湖生态旅游风景区、东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区）普通住房应同时满足三个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.5（含1.5）以上； （二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（三）单价7000元/平方米，总价不超过100万元（含100万元）。 其它远城区(含东西湖、蔡甸、汉南、新洲、黄陂及江夏等区)普通住房标准应同时满足三个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（三）单价5700元/平方米，总价不超过80万元（含80万元）。 二、已装修的商品住房以扣除其装修成本后的余额作为价格界定依据，但计算相关税费时不得扣除其装修成本。1-2-5 2010年政策面预判土地政策方面：增加土地供应，加大闲置土地处置力度，打击囤地 2009年下半年国家连发几篇通知要求加大闲置土地处置力度打击囤地，促进土地开发利用，增加商品住房供应。反映出国家清理整治闲置未用土地，打击囤地的觉醒。预计2010年这一政策仍将得以继续。 房地产政策方面：加快保障性住房供地速度和建设规模 住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出了2010年住房城乡建设工作六项主要任务。一是进一步加强住房工作，重点是加快保障性住房建设和遏制部分城市商品房价格过高过快上涨，促进人民群众住有所居。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。 财政金融政策方面：严格收紧二套房贷，首付比例差别化调整。 部分城市房价过快上涨，对此中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。1-3 武汉环境分析1-3-1武汉概况：武汉市位处华中地区，湖北省省会，为传统的中原腹地，大陆东西南北交通的交汇之地，为长江流域的核心城市。市内湖泊塘堰众多。长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳、武昌三部分，通称武汉三镇。在我国经济地理圈层中，武汉处于优越中心位置，水、陆、空交通十分发达，古称“九省通衢”。历史文化名城 3500年历史江城&千湖之城两江三镇，百湖之市全国交通枢纽-九省通衢华中政治文化经济中心中部核心经济圈国家战略-中部崛起城市战略-8+1城市圈，两型社会整个城市发展战略上也形成了“做实都市区、借力于南北、发力于西部、目标在东方”的“弓”型格局。区 域区域定位主要功能主导产业江汉区金融服务区武汉金融、商贸商务中心金融业、商务商贸江岸区政治、经济、文化、信息中心市政府所在，商贸、服务中心商贸、汽车贸易、工业硚口区现代服务业武汉市原有商贸、化工业区服饰商贸、建材、物流、工业汉阳区工业基地、汽车产业基地老工业区，新兴的汽车产业基地汽车武昌区行政中心、500强总部区省行政中心所在、武昌的金融商贸中心商贸、商务、工业、旅游洪山区科教文化中心科技、教育教育、旅游青山区工业基地武汉工业基地钢铁、石油东湖高新区高新产业区提供高新技术生产、研发光电产业、生物科技东西湖区台商投资区，食品、机电加工区武汉四大经济增长极之一（食品、机电）食品加工、机电、物流1-3-2 武汉行政概况：武汉市主要功能区中，汉阳区沌口的汽车、青山区的钢铁、东西湖区的食品、机电、东湖高新区的光电产业是武汉市四大经济增长极，这四个区域定位明确，全力围绕主导产业发展区域经济，实行区域功能规划和完善。1-3-3 武汉经济分析 武汉gdp分析受到经济危机的持续影响，武汉市经济从2008年10月份开始下行，2009年上半年经济增长速度曾一度在10%以下运行。但从2009年6月份开始，迅速攀升至2位数的增长速度，武汉市2009年的gdp增长速度达到13.3%。 下图：武汉1997年-2009年gdp及同比增速数据来源：武汉市统计局2008-2009年湖北各省市gdp及中部六省会gdp比较分析观点：武汉市经济在整个湖北省相对于其他省会城市而言，呈现一市独大的现状。城市对整个社会的资源的整合能力很强。2009年度湖北省各省市gdp增长率均高于全国平均水平，武汉、宜昌、襄樊、荆州、孝感、咸宁的gdp增长率在13%-15%之间，湖北省整体经济情况稳定，经济社会实现了平稳较快发展。2009年全省生产总值12831.5亿元，增长13.2%，规模以上工业增加值4742.2亿元，增长20.1%；全社会固定资产投资8211.8亿元，增长41.6%；社会消费品零售总额5928.4亿元，增长19.0%。下图：2008-2009年湖北各省市gdp柱状图（单位：亿元）数据来源：国家统计局中部六省市2009年gdp增长幅度除太原仅为2%外，其余五市gdp增长率在12%-17%之间，其中合肥、长沙以17%和14.7%的增长率名列前茅。华中地区整体经济情况良好，处在高速稳定发展状态。观点：从整个经济总量来看，武汉基本站稳中部龙头老大的位置。从三大产业的数据统计来看，武汉第二产业占整个gdp的46.1%，第一产业仅占整个gdp的3.7%。 观点：武汉三大产业结构相对较好，属于典型的工业城市，有很好的购买力。武汉市工业产值分析由于武汉市工业进出口产品较少，因此，全球经济危机对武汉工业企业的影响较小， 2009年全市规模以上企业完成工业总产值4509亿元，增长1480.86亿元。多数重点产业实现高速增长，过500亿元产业已达5个。增幅在40%以上的有汽车、日用轻工、建材、钢铁等4个产业。武汉市进出口分析武汉市进出口水平由于受到地理区位和资源的限制，一直处于较低的水平。2008年受到全球经济危机的影响，我国部分沿海地区外贸加工型企业纷纷将其生产基地内迁至武汉，从而使2008年武汉市的进出口总额有较大幅度的提高，2009年由于受到全球经济危机的持续影响，进出口总额有所下降， 2009年武汉市的进出口总额仅为101.6亿元。随着武汉市政府积极引进世界500强企业投资的各项政策的实施和全球经济状况的好转，预计2010年武汉市进出口总额会有所回升。武汉固定资产投资2009年中央政府实施积极的财政政策和货币政策，为了减弱全球经济危机对我国的影响，中央政府逐步加大对公共交通、城市发展等基础设施的建设。在该前提下，武汉市2009年的固定资产投资呈现出迅猛上涨的趋势。2009年，武汉市固定资产投资2538.2亿元，比2008年全年的固定资产投资总额上涨了12.7%。 基础设施投资是拉动固定资产投资增长的主要动力。2009年，武汉市城市基础设施投资项目多、进度快。随着城市交通项目、武汉新区建设、轨道交通、中央商务区、天兴洲大桥、二七长江大桥、公路网、快速出口路、电力设施、城际铁路等一批重大项目快速推进，112月武汉市基础设施投资678.11亿元，增长45.6%，增幅高于全社会投资11.8个百分点，对拉动全社会投资增长贡献11.2个百分点。从固定资产投资额占gdp的比率来看，2001年至今该比率快速上涨，2009年武汉市固定资产投资额占gdp的比率上涨到62.3%。 武汉市社会零售总额2009年武汉市消费市场活跃。2009年，武汉市累计完成社会消费品零售额1935.88亿元，增长16.1%，汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动武汉市消费增长的主力军。观点：从投资、消费、进出口三大指标分析，武汉进出口在受国际经济危机中影响较大，随着国际形势的转好，武汉整体经济将再次大幅上扬。1-3-4 武汉市人均收入分析2009年武汉市人均可支配收入18385元，比上年增长10%。武汉市人均收入呈逐年递增，增长率递减态势，人均收入增长率在10%-14%之间，城市发展进入高速发展阶段。观点：从人均收入对应的城市发展模型分析，武汉目前处于城市的高速发展阶段。1-3-5 人均gdp:约为270美元 交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁路相衔接 城市发展阶段：市区实现了大规模改造，商业规模有了很大发展。公私铁路的衔接使市区向郊区迅速扩张 人均gdp:约为640美元 交通方式：高速铁路继续向外延伸 城市发展阶段：围绕城市外围高速铁路站点，每年几十公顷的住宅区被开发。这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大量居民迁入。 人均gdp:约为750美元 交通：高速道路网为主体的新交通体，实现向高效率多心型城市结构的转变 城市发展阶段：以全国大城市为核心，由周边多个副城及卫星城市相互补充，一般具有大的国际影响力。共生城市共生城市卫星城市卫星城市副城副城副城副城主城副城副城副城副城主城武汉市发展规划 新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展。包括：东部新城组群，东南新城组群，南部新城组群，西南新城组群，西部新城组群，北部新城组群。包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，利用高等教育和交通优势，重点发展教育科研和现代物流包括豹澥新城、流芳组团，主要通过高新技术产业的规模化发展，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业和生态型居住包括阳逻新城、北湖新城，主要引导主城区钢铁制造、装备制造和化工企业等工业外迁，重点发展重化工、纺织业和港口运输等。包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区包括盘龙新城和横店、武湖等组团，主要是利用天河机场的优势，吸引汉口地区产业和人口的外移，重点发展航空物流和综合居住。 新城组群将加速区域经济一体化,形成区域产业结构的调整，核心区外围更多的是劳动密集型的产业，而核心区将重点承载高端服务的功能。 城市发展，产业的升级，将会带来新的人流，和购买力。观点：从时间纵向上看，武汉城市发展目前处于大都市化形成阶段。城市发展规划 新城组群是武汉城镇化的发展区，承接中心城区疏解的人口和功能，带动区域一体化发展。包括：东部新城组群，东南新城组群，南部新城组群，西南新城组群，西部新城组群，北部新城组群。包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，利用高等教育和交通优势，重点发展教育科研和现代物流包括豹澥新城、流芳组团，主要通过高新技术产业的规模化发展，重点发展光电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业和生态型居住包括阳逻新城、北湖新城，主要引导主城区钢铁制造、装备制造和化工企业等工业外迁，重点发展重化工、纺织业和港口运输等。包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区包括盘龙新城和横店、武湖等组团，主要是利用天河机场的优势，吸引汉口地区产业和人口的外移，重点发展航空物流和综合居住。观点：从横向上看城市发展规划，目前整个城市呈现“全方位”发展的态势。城市的发展将对置业人口、置业半径产生较大的影响。1、武汉市总体发展方向根据新的城市总体规划，到2020年，武汉市主城区常住人口502万人，建设用地450平方公里。其中汉口地区王家墩片、新华片建设辐射中部地区的商务中心片。武昌地区沙湖片和洪山片布局区域性公共服务设施，建设企业总部基地和行政商务区。汉阳地区赫山片主要相对集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。以主城的青山、关山、沌口三个大型工业区为核心，向内、外两个扇面辐射，形成关山、纸 坊为主体的高新技术产业密集区域，沌口、常福为主体的汽车工业及其相关产业密集区域， 青山、阳逻、北湖、谌家矶为主体的重化工产业密集区域等城市地区的三大工业密集区域分布格局；利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心区片，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成多中心组团式的布局结构。规划的核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地。其中江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积635平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积350平方公里。.主城三镇规划结构汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团。主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能。汉阳地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科 技产业及旅游等职能。.居住规划结构发展方向规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大型居住新区，完善建设核心区、中心区片的居住区、居住小区，逐步消除零星住宅插建，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进汉口、汉阳与武昌居住人口和用地相对平衡，实现城市人口合理分布。至规划期末核心区、中心区片、综合组团的居住用地人口毛密度分别达到600800人/公顷、500600人/公顷、300500人/公顷。重点增加绿化用地，加强教育、商业等公共服务设施和市政基础设施配套建设，创造良好的人居环境。.金融贸易区方面发展规划在长江两岸一、二桥之间布置武汉金融贸易区；即汉口沿江金融贸易区和武昌临江金融贸易区，结合沿江滨水景观，开辟绿化用地，建设公共广场，重点设置金融、贸易、保险、信息咨询机构。外迁王家墩机场，在机场原址布置武汉国际博览中心，重点设置博览、金融、贸易、商业服务机构。.商业中心区方面发展规划按照中心商业区-市级商业中心-市级商业副中心-社区中心四级商业服务体 系的结构布局，加强江汉路、六渡桥、汉正街等传统商业区建设，以中山大道为主轴，以商 业零售、餐饮、娱乐 旅游等服务业为主，建设形成辐射中国中部地区的现代化中心商业区；扩大、提高武昌中南路、汉阳钟家村商业区的规模和服务水平，使其成为分别服务武昌和汉阳的市级商业中心；建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四新、沌口、解放徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等12个市级商业副中心；在各居住用地集中的主要地区规划布局9个社区中心。.交通方面主城交通体系以快速轨道交通为骨干，常规地面交通为主体，坚持以公共交通为主的方针，重点解决核心区、中心区片及过江交通问题，满足建设现代化国际性城市的需要。主城快速路网由3条环路以及向外连接各国道、省道的10条主要放射线组成，重点改善核心区及中心区片交通；完善三镇支路系统。1-3-2 武汉社会人文环境和自然环境资源分析武汉市位于江汉平原东部，长江中游两岸，长江与汉水的交汇处