2010（1-3月）宜昌房地产形势分析报告.doc

宜昌市城区房地产形势分析报告（2010年13月）一、城区房地产基本概况（一）房地产开发投资完成情况2010年1-3月，宜昌市城区完成开发投资12.61亿元，与去年同期基本持平。在城区房地产开发投资中形成住宅、办公楼、商业营业用房和其他投资四大投资板块。其中，商品住宅投资依然是投资重点，占70.5%，投资8.89亿元，与去年同期相比下降6.12%；办公楼投资同比上升800%，商业营业用房投资同比下降4.37%；城市旅游地产等其他投资与去年同期相比增长4.67%。具体数据见表1和图1。1城区住宅投资： 1-3月为8.89亿元，比去年同期下降6.12%；2城区办公楼投资： 1-3月为0.63亿元，比去年同期增长800.00%；3城区商业营业用房投资： 1-3月为1.97亿元，比去年同期下降4.37%；4其他投资： 1-3月为1.12亿元，比去年同期增长4.67%。表1： 1-3月宜昌城区房地产开发投资完成情况统计表类 别投资资金(亿元)增幅(%)2010年1-3月2009年1-3月住宅投资8.899.47-6.12办公楼投资0.630.07800.00商业营业用房投资1.972.06-4.37其他投资1.121.074.67合计12.6112.67-0.47资料来源：根据市统计局2010年第一季度统计报表整理图1：2010年1-3月宜昌城区房地产开发投资构成图资料来源：根据市统计局2010年第一季度统计报表整理（二）开发企业资金来源2010年1-3月，宜昌房地产开发建设的资金主要来源于国内银行贷款、企业自筹和其他资金来源共16.04亿元，与去年同期相比下降36.04%。在这些资金来源中，国内银行贷款3.47亿元，与去年同期相比下降43.94%；企业自筹资金4.55亿元，其他资金来源8.02亿元。见表2。表2： 1-3月宜昌城区房地产开发投资资金来源统计表类别投资资金(亿元)增幅(%)2010年1-3月2009年1-3月国内银行贷款3.476.19-43.94利用外资00-自筹资金4.5512.93-64.81其他资金来源8.025.9634.56合计16.0425.08-36.04资料来源：根据市统计局2010年第一季度统计报表整理（三）土地情况2010年1-3月，宜昌城区住宅用地继续承接去年下半年快速上升态势，共成交住宅用地2笔，成交面积18.96万，成交额3.41亿元；工业用地出让成交13笔，成交面积81.26万，工业用地转让成交额2.15亿元；商业及办公用地出让成交7.81万，成交额1.83亿元，旅游用地出让成交41.99万，成交额3.2亿元。表3：2010年1-3月宜昌城区住宅土地出让统计表序号地块位置地块名称用途面积（）成交价(万元)容积率1伍家合益路88号和金龙路25号g(10)11商住112864.94110802.22宜昌市营盘路g10)12商住76712.25230002.6-3.8合计189577.1934080资料来源：宜昌市国土资源市场网（四）商品房建设情况1施工许可面积2010年1-3月，宜昌城区房地产开发企业办理施工许可证28件，办理施工许可证总面积58.76万，与去年同期相比下降6.82%（2009年1-3月办理施工许可证总面积63.06万）；办理施工许可证总投资6.45亿元，与去年同期相比下降5.56%（2009年1-3月办理施工许可证总投资6.83亿元）。2010年1-3月，宜昌城区房地产开发企业办理住宅建设施工许可证23件，办理住宅施工许可证总面积45.44万，与去年同期相比下降5.41%（2009年1-3月办理施工许可证总面积48.04万）；办理住宅施工许可证总投资4.67亿元，与去年同期相比下降7.71%（2009年1-3月办理住宅施工许可证总投资5.06亿元），见表4、表5和图2。表4：1-3月宜昌城区开发企业许可证办理及投资统计表时 间商品房其中：住宅许可证件数（件）总投资(万m2)许可证件数（件）总投资(万m2)2010年1-3月286.45234.672009年1-3月516.83455.06资料来源：宜昌市住房和城乡建设委员会和夷陵区建设局表5：1-3月宜昌城区办理施工许可证面积统计表项 目施工许可证面积(万)同比增长(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房58.7663.06-6.82其中：住宅45.4448.04 -5.41资料来源：宜昌市住房和城乡建设委员会和夷陵区建设局图2：1-3月宜昌城区开发企业许可证办理面积对比图(单位：万)资料来源：宜昌市住房和城乡建设委员会和夷陵区建设局2商品房竣工面积2010年1-3月，城区办理商品房竣工备案15个，竣工面积为21.46万，与去年同期相比下降35.05%，见表6和图3。表6：1-3月宜昌城区商品房竣工面积统计表项 目竣工面积(万)同比增长(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房21.4633.04-35.05其中：住宅21.4632.62-34.21资料来源：宜昌市住房和城乡建设委员会和夷陵区建设局图3：1-3月宜昌城区商品房竣工面积对比图单位：万资料来源：宜昌市住房和城乡建设委员会和夷陵区建设局二、商品房市场（一）商品房销售面积2010年1-3月，城区商品房销售面积达38.57万，与去年同期同比上升57.24%；城区住宅销售面积达34.63万，与去年同期同比上升63.97%。见表7和图4。表7： 1-3月宜昌城区商品房销售面积对比表项 目销售面积(万)同比增长(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房38.5724.5357.24其中：住宅34.6321.1263.97资料来源：宜昌房地产交易网和夷陵区房产管理局 注：原2009（1-3）报告销售面积采用市统计局数据，与本表有误差。图4： 1-3月宜昌城区商品房销售量对比图 单位：万 资料来源：宜昌房地产交易网和夷陵区房产管理局表8：2010年1-3月宜昌城区商品房销售面积单位：万时 间1月2月3月商品房18.169.3611.31住宅15.808.7510.33资料来源：宜昌房地产交易网和夷陵区房产管理局（夷陵区数据按平均计入各月）图5：2010年1-3月宜昌城区商品房销售面积线图 单位：万 资料来源：宜昌房地产交易网和夷陵区房产管理局（夷陵区数据按平均计入各月）受去年11月和12月销售面积加速上升惯性趋势影响，2010年1月商品房和住宅销售出现火爆，成交量接近一季度总成交量的一半；2月和3月虽受全国房地产一系列调控的影响，成交量下降明显，但每月的成交量仍然远远高于去年同期的水平，反映国内外经济形势不断向好，国内一二线城市房价高居不下，加之刚性需求，宜昌市城区房地产形势不断好转。见表8和图5。（二）商品房销售额2010年1-3月，城区商品房销售额达17.64亿元，与去年同期相比上升82.61%。1-3月宜昌城区住宅销售额达15.34亿元，与去年同期同比上升106.74%。表9：1-3月宜昌城区商品房销售额对比表项 目销售额(亿元)同比增长(%)2010年1-3月2009年1-3月商品房17.649.6682.61其中：住宅15.347.42106.74资料来源：宜昌房地产交易网和夷陵区房产管理局注：原2009（1-3）报告销售额采用市统计局数据，与本表有误差。（三）商品房供销分析2010年1-3月，全市商品房累计批准预售104.28万，其中住宅批准预售57.881万。从供给区域来看，伍家岗区和西陵区商品房和住宅预售面积占全市预售面积的80%以上，成为宜昌市两大最主要的商品房和住宅的供应区域（见表10、图6）。表10：2010年1-3月城区商品房、住宅供应情况 项目区域商品房住宅预售面积（万）比例（%）预售面积（万）比例（%）城区104.28100.0057.88100.00西陵区46.3044.4017.5930.39伍家岗区39.8338.2032.4456.04宜昌开发区14.2113.624.057.00夷陵区3.943.783.806.57资料来源：宜昌房地产交易网整理，夷陵区数据根据夷陵区房产网整理。图6： 2010年1-3月城区商品房分区供应图表11：2010年1-3月城区各区商品房、住宅实际销售情况 项目区域商品房住宅销售面积（万）比例（%）销售面积（万）比例（%）西陵区11.6231.309.8729.65伍家岗区11.4230.7611.0733.25宜昌开发区5.6915.325.1515.47夷陵区8.422.627.221.63资料来源：宜昌房地产交易网、统计数据整理；夷陵区数据来源于夷陵区房产网。图7：2010年1-3月城区商品房分区销售图2010年1-3月商品房累计供销比为2.8：1（期间商品房预售面积：期间商品房销售面积），从分区对比分析来看，供销差距最大的区域是西陵区和伍家区，供销差距最小的区域是夷陵区，从供销比例指标可以印证夷陵区房价上涨的事实。各区供销比指标见表12。表12：2010年1-3月宜昌市各区供售对比 单位：倍数区域项目西陵区伍家岗区东山开发区夷陵区商品房3.983.492.500.47资料来源：宜昌房地产交易网、统计数据整理；夷陵区数据来源于夷陵区房产网。（四）商品房销售价格分析2010年1-3月宜昌城区住宅平均价格总的趋势是稳中有升，西陵区住宅均价为4300元/，伍家岗区住宅均价为5400元/，东山开发区和夷陵区住宅均价为3800元/，；从分月价格走势图来看，第一季度宜昌城区各区住宅销售价格，在去年底价格增长走势基础上继续呈逐月上升的趋势，夷陵区和伍家岗区住宅均价上涨较明显（见表13、图8和图9）。图8：2010年1-3月城区各区住宅均价柱状图(元/)资料来源：宜昌房地产交易网销售价格整理，夷陵区数据来源于夷陵区房产网。表13：2009-2010年城区各区住宅平均价格表(元/) 各区 均价 月份西陵区伍家区开发区夷陵区2009年10月4464.34729.52694.8260011月4874.44412.53186.9260012月4965.64147.03437.426002010年1月4129.15290.63887.93888.92月4152.05409.23974.63888.93月4899.05452.43563.63888.9图9：2010年1-3月城区各区住宅平均价格走势图(元/) 资料来源：宜昌房地产交易网销售价格整理。（五）商品房购房对象分析2010年1-3月，宜昌市城区商品住房销售以本市居民购买为主。从回收的协会会员单位填报的问卷显示，城区居民购买占81.5%，县市以及外地居民购买占18.5%，与去年同期相比宜昌城区以外的居民购买量增长12.1%，如图10所示。图10：2010年1-3月宜昌城区商品房购房对象结构图三、二手房市场2010年1-3月宜昌城区二手房成交套数1116套，成交面积9.38万，；其中，住宅成交套数1091套，成交面积8.95万。去年末受各种优惠政策即将叫停传言影响，很多购房人抢搭“末班车”，出现销售井喷，部分需求得以提前释放，今年一季度二手房成交套数比去年最后一个月的成交套数还低，总体趋势来看呈下降趋势，3月份二手房市场有所转暖。见表14。表14：2009-2010年城区二手房交易对比表时间09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月成交套数8305711369475255386成交面积（万）6.915.2211.413.882.23.3说明：因二手房统计口径从去年第三季度开始发生变化，未进行交易结算的二手房不再进行交易统计，加之二手房价格的真实性一致备受质疑，所以，该报告没有做数据对比分析。四、经济适用住房和廉租住房宜昌城区住房保障在去年取得了稳步、快速发展，今年还将进一步加大住房保障工作力度，健全住房保障体系。目前在建的民欣家园、民益家园经济适用住房小区年内能提供1500套到2000套经济适用住房，在此基础上，2010年宜昌城区还将建一个规模最大、配套房数最多的经济房小区，目前该经济适用住房小区已开始进行前期规划。扩大廉租房保障范围，让廉租房政策惠及更多的低收入家庭，宜昌城区廉租住房申请“门槛”再次降低，将把人均住房建筑面积15平方米以下、家庭人均月收入500元以下的低收入住房困难家庭纳入廉租房保障范围。同时将新增廉租房租金补贴1000户，新增廉租房实物配租1300套，帮助更多的困难群众改善居住条件。五、房地产市场运行特点与说明随着“国十一条”出台（国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知），央行上调存款准备金率，银行收紧二套房贷款政策，一些地方监管部门也推行了楼市新政等，这一系列政策密集作用于房地产市场，使得一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。在新一轮房地产调控下，政府打击“囤地”、清理闲置土地的力度也明显增强，北京、南京的国土部门先后宣布收回 “地王级”住宅用地，并没收数亿元保证金。在遏制房价过快上涨、维持房地产市场稳定的政策导向下，迎来宜昌房地产市场2010年的开局。2010年1-3月，受宏观调控的影响，宜昌市房地产开发企业投资资金紧张，商品房竣工面积大幅减少，房价平稳上升，一季度宜昌城区房地产市场运行的特点具体表现为：（一）商品房成交量增长明显，价格平稳上升2010年1-3月，城区商品房销售面积达38.57万，与去年同期同比上升57.24%；城区住宅销售面积达34.63万，与去年同期同比上升63.97%。从分月价格走势来看，第一季度宜昌城区各区住宅销售价格，在去年底价格增长走势基础上继续呈逐月平稳上升的趋势，夷陵区和伍家岗区住宅均价上涨较明显。1月城区住宅平均价格4300元，2月城区住宅平均价格4490元，3月城区住宅平均价格4550元，一季度住宅均价平均上涨5.8%。说明：受去年11月和12月销售面积加速上升惯性趋势影响，2010年1月商品房和住宅销售出现火爆，成交量接近一季度总成交量的一半；2月和3月虽受全国房地产一系列调控的影响，成交量下降明显，但每月的成交量仍然远远高于去年同期的水平。随着全国一季度企业家信心指数和全国企业景气指数继续上升，部分地区还出现用工荒，反映宏观经济形势继续在向良性方向发展，国内一二线城市成交量虽出现萎缩，但房价高居不下，加之刚性需求，宜昌市城区房地产走势趋向良性发展。（二）开发企业资金紧张，开发意愿受到影响2010年1-3月，宜昌市城区房地产开发建设的资金16.04亿元，比去年同期相比下降36.04%。资金主要来源于其他资金来源、国内银行贷款和企业自筹等。在这些资金来源中，国内银行贷款3.47亿元，与去年同期相比下降43.94%，企业自筹资金4.55亿元，与去年同期相比下降64.81，其他资金来源8.02亿元，与去年同期相比增长34.56%。2010年1-3月，宜昌市城区完成开发投资12.61亿元，比去年同期基本持平。在城区房地产开发投资中商品住宅投资依然是投资重点，占70.5%，投资8.89亿元，与去年同期相比下降6.12%；办公楼投资同比上升800%，商业营业用房投资同比下降4.37%；城市旅游地产等其他投资与去年同期相比增长4.67%。2010年1-3月，宜昌城区房地产开发企业办理施工许可证28件，办理施工许可证总面积58.76万，与去年同期相比下降6.82%。说明： 从“国四条”、“五部委打击囤地的通知”，到“国十一条”，围绕抑制投资投机性购房需求，中央在信贷、税收、土地出让和管理、商品房销售、外资购房等多个环节提出紧缩方针或措施，受此影响宜昌城区开发企业从银行获得贷款、自筹资金的数额出现大幅下降。一季度其他资金来源（主要由定金、预付款等组成）比去年同期增加2.06亿元，增长迅速，反映宜昌购房者对房地产市场前景预期乐观，从而缓解了开发企业资金紧张的局面。（三）商品房累计供销比回升，供需不平衡得以缓解2010年1-3月商品房累计供销比为2.8：1（期间商品房预售面积：期间商品房销售面积），而2009年1-9月商品房累计供销比为1.06：1，到2009年年底宜昌城区商品房累计供销比下降为0.83：1，反映目前宜昌城区商品房供不应求的局面得以缓解。但同时值得关注的是夷陵区一季度商品房累计供销比只有0.47：1，出现宜昌城区近几年最低水平，从夷陵区一季度商品房均价大幅上涨也得以应征。说明：在一二线城市房地产市场火爆的带动下，去年宜昌城区房地产市场出现一片喜气景象，尤其下半年成交量持续放大，加上房地产生产周期较长，导致房地产市场出现供不应求的局面。进入2010年后，随着中央抑制投资投机性购房需求一系列政策的出台，外围多个重点城市的一、二手房成交量降幅较大，加之压抑的刚性需求去年底得以部分释放，今年一季度成交量虽比去年同期增加，但与上一季度相比出现明显的下降，下降达36.31%，供需矛盾得以缓解。从商品房与住宅逐月销售面积走势来看，与全国市场一样，总趋势呈现逐月萎缩态势。但2010年一季度竣工面积只有21.46万，与去年同期相比下降35.05%，且竣工面积也小于商品房销售面积（38.57万），可以预判宜昌城区商品房供需矛盾的缓解是暂时的，开发企业应放眼未来，从宜昌未来房地产市场发展的层面，积极调整结构、增加供给。（四）部分优惠政策终止，二手房市场成交大幅缩减随着二手房交易减免营业税于去年底到期，减免优惠政策终止，宜昌城区二手房市场成交出现大幅萎缩。2010年1-3月宜昌城区二手房成交套数1116套，成交面积9.3万，其中，住宅成交套数1091套，成交面积8.95万。从去年11月至今，宜昌城区二手房市场成交套数呈逐月下降趋势，与去年12月成交量相比下降达70%以上。去年末受各种优惠政策即将叫停传言影响，很多购房人抢搭“末班车”，出现销售井喷，部分需求得以提前释放，今年一季度二手房成交套数比去年最后一个月的成交套数还低。说明：一是在利好政策与舆论导向的刺激下，部分刚性需求已提前释放，影响到二手房市场的消费；二是政策优惠的到期，在政策走向尚未完全明朗的年初，购房者的观望情绪加重；三是营业税政策