2011-2012年湖北恩施土桥坝项目市场调研报告73p.doc

恩施土桥坝项目市场调研报告武汉地产顾问有限公司 zhongbang properties consultancy2012年1月目 录第一部分 市场调研1、总体市场背景1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势1.2 恩施市房地产整体发展现状及趋势1.3 房地产政策分析2、恩施城市总体规划分析3、旅游行业现状及发展分析4、恩施市酒店行业分析5、恩施楼盘分析6、恩施市商业市场分析第二部分 项目调查1、项目分析1.1 项目概况1.2 项目地块解析1.3 项目市场定位分析1.4 项目发展之swot分析1.5 本项目综合评价及发展战略市场调研报告1、 恩施概况 恩施市位于湖北省西南部，地处武陵地区腹地，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口79万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%。城市规划区面积139平方公里，建成区面积21平方公里，城市人口25万人。 区位优势恩施市地处鄂、渝、湘、黔四省交界之地，交通便利，318、209国道在境内交汇，沪溶西高速公路已建成通车，即将全线贯通的宜万铁路贯穿全境，恩施机场已开通韩国首尔、北京、上海、广州、武汉等航线，被列入全国公路运输179个枢纽城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、资金流、信息流的聚集地和集散地。 资源禀赋恩施市资源富集，文化底蕴深厚。“三张名片”恩施大峡谷、恩施女儿会、“恩施玉露”茶，独树一帜。有“烟草王国”，“全国魔芋综合实力第一市”之称，“恩施紫油厚朴”、“板党”、“窑归”已获国家地理标志产品保护，被誉为“华中药库”。境内已发现具有d级以上储量矿产14种，尤以硒、煤、硫铁矿、高岭土等储量丰富，其中硒资源蕴藏量全国第一，拥有着世界上唯一的独立硒矿床，被誉为“中国硒都”。 城市光环恩施市1998年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文化名城之一。2005年被中国社会科学院评为“2005年度全国最具投资潜力中等城市50强”，2006年7月被世界品牌大会评为“中国特色魅力城市200强”。2008年被评为中国“优秀旅游城市”、“湖北省最佳金融信用县市”、“湖北省园林城市”、“湖北省平安县市”、“2009年度苏商投资中国首选城市”。1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势 本章节相关数据参考恩施（2008-2010）统计年鉴整理。1.1.1 国民经济保持强劲的增长势头 2010年全州完成生产总值351.13亿元，比2009年增长13.8%。分产业看，第一产业增加值107.65亿元，增长5.0%；第二产业增加值100.92亿元，增长22.7%；第三产业增加值142.56亿元，增长14.9%。2010年gdp三次产业构成数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产第一产业：农、林、牧、渔业，增加值107.65亿元，增长5.0%。第二产业：工业、建筑业，第二产业增加值100.92亿元，增长22.7%第三产业：服务业，增加值142.56亿元，增长14.9%2006-2010年全州生产总值及其增长速度数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施近年来生产总值及增长速度持续增长，08年开始首次实现两位数递增。经济保持快速发展，经济结构得到了合理调控，强大的综合经济实力，将为恩施房地产行业的发展提供强大的经济支撑2006-2010年第三产业增长速度数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 近年来恩施的产业结构已经出现变化，第一产业比例虽然依然偏高，但已经开始逐年递减，第二产业呈逐年递增的局面，其中第三产业出现了较大的上升幅度，说明恩施的旅游业开始进入良性的发展空间。1.1.2 固定资产投资稳步增长2010年全年完成全社会固定资产投资244.38亿元，比2009年增长34.1%，其中城镇20万元以上项目完成投资184.99亿元，增长28.2%；房地产开发完成投资25.65亿元，增长51.1%。全年新增固定资产181.74亿元，同比增长60.9%。2006-2010年恩施州固定资产投资增长情况数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着恩施城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用。 全年商品房施工面积337.89万平米，增长41.4%；竣工面积71.45万平米，增长一倍；销售面积109.91万平方米，增长25.3%。全年商品房销售额29.26亿元，增长45.5%，其中住宅销售额23.39亿元，增长37.5%。2008-2010年恩施州商品房销售与竣工关系对比图单位：万平方米。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产 恩施州从09年开始，连续两年的商品房销售面积大于竣工面积，说明恩施房地产市场处于健康的发展状态，市场需求旺盛，使得每年的住宅和商业销售额呈大幅上升的趋势。1.1.3 人均可支配收入大幅提高2006-2010年全恩施镇居民人均可支配收入及增长速度单位：元。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产恩施的人均可支配收入随着城市经济的发展在近年来得到飞速的提高， 2010年人均可支配收入达到11406元，比2009年增加10.7%，人均可支配收入的增加，使居民对房地产购买的能力不断加强2010年湖北部分城市人均可支配收入对比图单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产恩施居民可支配收入逐年上升，但在湖北地级市中仍属于排名靠后的位置，反映出恩施正处于发展的临界点，提升空间较大。单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产2010年人均收入为11406元，消费支出为8412元，比2009年增长11.4%，人们生活水平不断提高，对改善型房地产及投资的需求将逐年增大。1.1.4 居民储蓄余额显著提高2006-2010年城乡居民人均储蓄余额及增长速度单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产从恩施历年的储蓄余额可以明显的反映出现今恩施城镇居民的生活水平不断提高，对投资理财的意识逐步得到加强，由此为恩施房地产市场的发展提供了强有力的先决条件。1.1.5 恩施州宏观经济发展总体趋势恩施是湖北重要的生态旅游城市，武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区。根据恩施市城市总体规划（修改）（20102030），2015年，实现市域总人口84.5万人，市域城镇人口41万人，市域城镇化率48.5%。城市规划按“以点带面、串点成线、点轴开发”的总体思路，构筑恩施市 “五区一核四点一环五轴”的城镇与区域开发总体空间布局结构。在政府的科学发展和创新发展理念指导下，恩施的经济和社会发展迈上新台阶、综合实力更加增强。经济实力的增强和城市建设的飞速发展将给恩施房地产带来新的机会。【宏观经济分析结论】恩施近几年来大力发展生态旅游业，经济发展稳定，城市化水平日益提高，人均收入逐步上升，商品房及投资需求日益上升，这些都为恩施市房地产发展奠定了良好的经济基础。对本项目而言，恩施整体经济为项目提供了充足的消费群体和良好的开发环境。1.2 恩施市房地产整体发展现状及趋势随着全国整体经济近年来的飞速发展，作为全省生态文明建设试验区、武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区的恩施城市建设必将带来城区面积扩大和消费人口增多。随着城市空间的延伸和旅游经济的牵引，将吸引更多资本推动恩施旅游及房地产快速发展。以下对目前恩施市房地产市场作一分析。1.2.1房地产投资快速增长恩施市房地产投资总额与五年增长率的关系图表单位：亿元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产近年来房地产投资额快速增长，2010年恩施市房地产投资总额为256503万元（25.6亿元），比2009年的169704万元（16.9亿元），增长了51.1%，说明自从2007年开始，恩施的房地产投资开始进入热门期，恩施巨大的发展潜力吸引了越来越多的投资进入房地产市场。（截止到2011年11月的最新数据显示，恩施市固定资产投资完成额，比去年增加23.3%。）1.2.2 住宅开发稳重有升，商业地产投资额增加显著2008-2010年房地产开发投资总额关系图单位：万元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产恩施房地产开发投资总额整体呈逐年走高的趋势，其中较为明显的是商业地产的投资额总额变化最大，2010年一年的投资额，超过了08、09两年之和，住宅部分的投资额总量增长稳定，市场依然以90-140平米的中大户型为开发主体，但明显看到从09年开始，90平米以下中小户型住宅的比例在提升，说明健康稳定的地产投资环境正在形成。1.2.3 商业地产销售大幅增长，整体市场供销两旺，交投活跃2006-2011年商品房竣工、开工、销售面积图恩施市房地产开发施工面积逐年增长，增长速度平稳，2010年施工面积总量约190万平方米，与2009年相比同比增长26.5%。近五年恩施市施工面积持续强势稳定增长显示出恩施市房地产市场开发热潮，同时预示着未来几年恩施房地产市场的供应总量将持续增长。2010年全市开发项目实现商品房屋销售面积51.5万平方米，同比增长12.3%，其中住宅销售增长9.5%，商业销售增长54.7%，商业营业用房投资看好，出现大幅增长。2009-2010年，恩施市房地产开发开始出现销售面积大于竣工面积，预示着恩施房地产成交活跃，供不应求的局面开始显现。2007-2011年商品房竣工、开工、销售增长曲线图 恩施房地产销售面积数量一直呈平稳增长的态势，但增长率波动较大，呈波峰波谷交替的现象。2010年至今，竣工和开工增幅略高于销售增幅，表明了当前市场运行的状况和开发商对市场预期的信心，同时也反映了今后1-2年市场预售供应量和今后2-3年市场现房供应量的增减情况。恩施市施工面积与竣工面积的倍数比 施工面积与竣工面积的倍数比是一个重要的前瞻性指标，其值的大小反映今后几年供应量的情况，该倍数比的值太小，可能会出现供应短缺，但如果其值太大，未来供应量将会放大。从上图可以发现，09年出现一次大幅的跳跃，2010年-2011年略有回调，说明未来几年的供应量会保持一个平稳的高位走势。1.2.4价格强劲上涨，但仍处于价值洼地 2010年，全市商品房住宅均价为3106元（均价由全市销售总额除总销售面积得出），比2009年同比增长19.1%.价格表现出强劲走势。但3106元的均价，在与全省地级市横向比较来看，仍属于价格洼地。1.2.5 恩施市房地产（住宅）市场板块特征旗峰坝龙凤坝红庙经济开发区土桥坝小渡船片区六角亭片区舞阳坝片区红庙经济开发区红庙经济开发区目前，恩施市房地产市场共可为7大片区，即：舞阳坝片区、土桥坝片区、六角亭片区、小渡船片区、红庙片区、龙凤坝片区、旗峰片区。2011恩施市商品房销售统计表（截止11月）：销售面积（平方米）销售套数（套）成交均价（元）全市422197 3196 4487 舞阳109242 1026 6272 土桥12022 60 3740 六角亭42242 354 4193 小渡船224303 1447 3853 红庙32645 291 3612 龙凤坝1507 17 2885 旗峰坝233 1 2578 从房产销售均价格来看，作为州政府人大、州政协所在地，同时又为市商业中心的舞阳坝片区目前商品房销售均价位居各片区之首，达4487.16/；该片区商业氛围浓厚，其商品房开发主要以商住楼，及综合体开发为居多。而旗峰坝片区由于其交通较为不便，生活配套较为缺乏，其销售均价位于全市各片区之尾。 从商品房供应量来看，今年市场目前新增供应全部来自舞阳、六角亭、小渡船片区，其中以小渡船片区供应面积最大。 从商品房销售量来看，小渡船片区无疑成为销售量最大，销售速度最快的片区。这与该片区适中的房价，较好的居住环境，较全的生活配套，及便利的交通有着直接联系。1.2.6 恩施市房地产市场供应及销售全年走势恩施市商品房供应趋势图（截止11月） 2011恩施市住宅供应较为平稳，商业用房来看，在“金九银十”的9-10月份，推出面积最多，大型商业项目集中在此阶段开盘。恩施商品房销售套数趋势分析图（截止11月） 在10-11月份时，恩施市商品房销售出现了一次井喷，仅2011年10-11月，商业用房销售套数为699套，住宅销售套数为634套，根据调查，这次商业井喷跟武陵国际装饰城等几家项目的开盘有关。1.3 未来房地产走势分析1.3.1 恩施出现限购可能性不大 近年恩施房价尽管节节上升，但走势平稳，目前在公开的信息中，没有发现恩施在近期有限购或限价的迹象，根据国家住建部给出的新增限购城市名单的建议，和“五选二”的要求，因为恩施本身不在监测名单内，便无限购之虞。此外，湖北省住建厅要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。恩施也不在危险名单之列。 分析看到，恩施全州2011年1-7月房地产开发投资19.73亿元；商品房施工面积315.21万平方米；已竣工商品房面积为34.46万平方米；销售面积59.92万平方米，其中住宅面积为54.24万平方米；商品房销售额18.56亿元。固定资产投资中城镇投资施工项目650个，其中新开工项目343个。 据此分析，在国家维持楼市调控的大环境下，结合恩施房价走高的特点，不排除在未来会有相关的楼市限制性措施出台。恩施房地产业的规模不大，难以对湖北房地产业和总体经济造成影响，加上需求合理，出台限购的可能性几乎没有宏观政策分析。 今年宏观政策走势行政手段金融政策税收政策国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设。发改委拟研究开征物业税。国务院规定二套房贷款首付比例不得低于40%。国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头。试点城市实施房产税。2010-1-102009-12-142009-10-162011-1-26二三线城市限购令新国八条国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。国务院强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组。五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象。国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%。2010-3-182009-05-272011-82011-1-262010-4-182009-12-172009-12-92009-05-252010-4-141.3.2 楼市调控政策解析 2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。 第三次房地产调控政策主要是对二套房的首付比例从过去5成上交到6成，目的是对投资性购房，进一步提高投资性购房的门槛。主要是抑制投资性需求。本次调控一个重要的内容，就是针对地方政府。作为实际上调控里边最重要的，最核心的，最关键的一个主体，提出非常明确更具体的要求，把中央的中央的调控要求转移到地方政府。 【房地产整体市场分析结论】目前恩施房地产市场交投活跃，供销两旺，市场需求强劲。近年来，房价大幅提升，但总体而言仍处于价值洼地，房地产未来的发展对本项目更加有利。恩施属于四线城市，受楼市调控政策的影响不大，短期不会出现限购限价的可能。加上恩施房地产业规模不大，需求较为合理，房价会在一定时间内继续高位运行。恩施房地产业也会在市场和政府的双重调控下逐步发展壮大并走向成熟。 2、城市规划影响分析本章通过城市规划对项目的影响分析，从战略的高度来阐述项目发展的定位趋向，阐述城市发展与项目形象之间的关系，力图体现项目在城市中的地位及对城市价值的提升，为城市规划对项目发展的支撑寻找依据。2.1 恩施城市总体规划1、 规划原则 区域协调发展原则；经济与社会协调发展原则；节约及集约用地、环境保护原则；彰显城市民族地域文化及历史特色原则；规划连续性原则。二、规划期限近期：20102015年中期：20162020年远期：20212030年远景：2030本世纪中叶3、 规划层次1.市域 恩施市域国土面积为3967平方公里，辖10个乡、3个镇、3个街道办事处共172个行政村、34个居委会。2.城市规划区 规划区行政管辖范围包括：龙凤镇的小龙潭村、龙凤村、双堰塘村、三河村、三龙坝村、向家村、吉心村、二坡村等8个村行政区划范围及中心城区的大龙潭村、何功伟村、枫香坪村、耿家坪村、金子坝村、阳鹊坝村、旗峰坝社区、黄泥坝社区、核桃坝村、松树坪村、小渡船社区、三孔桥社区、高桥坝村、书院社区、舞阳坝社区、五峰山村、窑湾社区、七里坪村、周家河村、头道水村、谭家坝村以及鸭子塘村高速公路以西部分，共23个村、居委会行政管辖范围。 规划区总面积约为308平方公里。规划区为规划管理控制范围，在规划区内的一切规划建设及土地利用均应执行本规划。3.中心城区 规划界定中心城区范围，北起龙凤，南至大沙坝长约20公里，宽为10公里的地域，由现状城区办事处范围和龙凤镇、州市经济开发区组成，中心城区范围总面积约120平方公里。4、 州域城镇发展战略规划1.战略定位 全省生态文明建设试验区。武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区。全国先进少数民族自治州、民族团结进步示范区。2.州域城镇空间结构规划规划形成“一核两圈三副”+“t字形主轴”的城镇空间总体布局结构。 一核：恩施中心城区。 两圈：紧密联系圈和外围辐射圈，前者为恩施中心城区至利川城区、宣恩城关与建始城关的半小时城镇经济圈，后者为恩施中心城区至咸丰城关、来凤城关、鹤峰城关及巴东野三关的一个半小时城镇经济圈。 三副：利川中心城区、来凤城关与巴东城关和野三关镇复合副中心。 t字形主轴：沿沪渝高速、宜万铁路、g318和g209北段的复合城镇发展轴；沿安吉高速和g209南段的复合城镇发展轴。5、 市域城镇体系规划1.市域总人口与城镇化水平预测： 现状（2008年）市域总人口79.7万人，市域城镇人口26.8万人，市域城镇化率33%。 近期（2015年）市域总人口84.5万人，市域城镇人口41万人，市域城镇化率48.5%。 远期（2030年）市域总人口92万人，市域城镇人口70万人，市域城镇化率76%。2.中心城区主导产业规划 中心城区的主导产业选择确定为：绿色食品加工业、生物医药业、生态旅游业、现代物流业。3.市域城镇空间结构规划 规划按“以点带面、串点成线、点轴开发”的总体思路，构筑恩施市 “五区一核四点一环五轴”的城镇与区域开发总体空间布局结构。 五区：即恩施市的五个城镇经济区。 一核：即恩施中心城区，是恩施州及恩施市城镇发展的极核。 四点：即恩施市的四个重点镇，屯堡镇区、芭蕉镇区、崔坝镇区和白杨坪镇区，是恩施市四个重要的城镇发展节点。 一环：即环形拱卫恩施中心城区的卫星城镇，包括屯堡镇、白果镇、芭蕉镇、三岔镇和白杨坪镇，是恩施市城乡联系最紧密的区域。 五轴：具体为：恩施中心城区沿g318延伸至崔坝镇区的城镇和村庄发展轴；恩施中心城区沿g209及s340经白杨坪镇区延伸至太阳河镇区的城镇和村庄发展轴；恩施中心城区经屯堡镇区延伸至板桥镇区的城镇和村庄发展轴；恩施中心城区经芭蕉镇区延伸至盛家坝集镇的城镇和村庄发展轴；恩施中心城区经三岔镇区延伸至红土集镇的城镇和村庄发展轴。4.城镇等级规模结构规划规划恩施市形成“三级三等”的城镇等级规模结构。一级城镇：即恩施中心城区，规划至2030年城市人口规模60万。二级城镇：即屯堡镇、芭蕉镇、崔坝镇和白杨坪镇等四个重点镇，规划至2030年镇区人口在1.03.0万之间。三级城镇：即其他建制镇作为一般城镇，规划至2030年镇区人口在1.0万以下。乡集镇与一般镇并列作为第三级城镇，但行政上不属城镇序列。6、 城市性质1.城市职能(1)区域性旅游服务中心。(2)区域交通枢纽。(3)区域生态产业示范区。(4)具有优良人居环境的居住地。2.城市性质：武陵山区区域性中心城市。鄂西生态文化旅游圈核心城市之一。恩施土家族、苗族自治州首府。7、 发展目标1.总体目标 实施“四城同创”和“统筹发展”战略，把恩施城区打造成“山水园林城、民族风情城、生态旅游城和交通枢纽城”，促进州市核心城市做强做大做优；依托恩施城区的带动作用，促进恩施市经济与社会同步发展、人与自然和谐发展、城镇村一体化发展及城乡区域互动发展。2.城市建设目标山水园林城：充分利用恩施城区山、水、林、城多元交融的自然环境条件，把恩施城区打造成生态绿楔与城市组团有机融合的山水园林城市，提升城市的人居环境品质，建设山水园林城。民族风情城：充分利用恩施州以土、苗为主的多元民族文化资源，把恩施城区打造成全州民族风情的集中展示地，提升城市的地域民族风貌特征，建设民族风情城。生态旅游城：充分利用恩施州丰富的生态旅游资源，把恩施城区打造成全州自然与人文生态旅游服务基地，提升城市的旅游综合服务功能，建设生态旅游城。交通枢纽城：充分利用恩施综合交通条件逐步改善的战略机遇，把恩施城区打造成鄂、渝、湘三省交界处主要的交通枢纽之一，提升城市的综合交通服务功能，建设交通枢纽城。八、城市规模近期（2015年），中心城区人口规模36.0万，建设用地规模控制在35平方公里以内，人均建设用地不超过98平方米。远期（2030年），中心城区人口规模60.0万，建设用地规模控制在60平方公里以内，人均建设用地不超过100平方米。九、中心城区空间规划1.中心城区用地发展方向 近期以东、北向发展为主，远期沿“209”绕城公路两侧向西、南发展，同时龙凤镇区向周边蔓延发展。空间拓展方向选择为：“东进、西延、北拓、南控”。2.空间管制分区中心城区空间划分为四类区域进行管制。禁建区：城市重要的生态通廊和生态背景区域。限建区：因发展条件有限，发展前景尚不明确的区域。适建区：综合发展条件较好，适宜城市建设用地发展的区域。已建区：现状城市建设及基础设施已经覆盖的区域。3. 中心城区用地规划（1）布局原则完善功能布局，提升城市中心地位；传承山水生态格局，展现城市自然特色；体现社会公平，改善人居环境；保护历史文化遗产，继承城市传统文化。（2）布局结构城市沿清江向南北两个方向生长的同时，近中期主要向东部和北部发展，远期城市重点发展后山湾路以西地区。形成 “一带两翼双组团”城市空间布局结构。一带： 沿清江南北向城市生长主轴两侧形成的沿江多功能区密集带，由六角亭老城区、舞阳坝老城区、小渡船城市次新区、旗峰坝新区相串联的城市功能区组成。两翼： 东翼：金桂大道以东地区，由枫香坪车站综合区、农副产品加工园（包含红庙经济开发区）、州城行政新区、金子坝商务综合区、大学城五大功能区组成。 西翼：后山湾路以西地区，由方家坝保留提升区、松树坪城市综合新区、高桥坝大沙坝城市产业区组成的西翼。双组团：龙凤新城组团：城市北部的龙凤坝，位于带水河沿岸、宜万铁路以北，与城市主城区有宜万铁路相隔，位置相对独立，为龙凤坝镇区所在地，有一定的建设基础。规划为独立的城市组团，功能以居住为主。七里坪物流组团：城市东南部的七里坪组团，位于城市外环线，与沪渝高速交通联系便捷，区位相对独立，规划为物流组团。两大中央生态区：西翼的松树坪高井河中央生态区；东翼的许家坪城市坡地公园凤凰山城市森林公园五峰山城市森林公园。（3）城市功能分区 规划将中心城区划分为四个综合功能区及两个功能组团，以及处于功能区之间的两大中央生态区。其主要功能分配如下：老城区 包括现状六角亭、小渡船、舞阳坝三个片区。主要功能为商业服务、文体娱乐、居住等功能。施州新区 主要包括清江北部黄泥坝、旗峰坝。主要功能划分：黄泥坝综合居住新区；旗峰坝商贸区、综合居住新区。东部新区 主要为金凤大道以东的城市近期主要发展区域，具体划分为五个功能区： 枫香坪恩施火车站站前商贸区、农副产品加工园区及小龙潭区域物流区。 金马紧邻枫香坪东北部的农副产品加工园。 金子坝cbd许家坪机场外迁后，原机场用地打造为商务居住混合区，依托金桂大道布局新的城市中心。 青树林新的州府所在地。 土桥坝教育科研区，武陵山区大学城。 功能区外围是以龙洞河、沙河风景区为依托的大型生态旅游休闲区。西部产业区 为恩施州经济开发区西区，主要功能为城市居住新区、产业研发区、工业、仓储等。 方家坝保留提升区； 松树坪城市综合居住新区； 高桥坝、大沙坝城市工业新区，包括有新型产业、产业研发、仓储等。两个功能组团 龙凤新城组团：以现状龙凤镇区为依托，主要功能为职业教育、物流、居住等。 七里坪组团：以现状七里坪集镇为依托，主要功能为物流。两大中央生态区: 西翼与沿清江城市密集带之间：松树坪高井河中央生态区； 东翼与沿清江城市密集带之间：从北到南的许家坪坡地公园凤凰山城市森林公园五峰山城市森林公园组成的中央生态区。10、 中心城区综合交通规划1. 城市对外交通公路规划 规划利用安吉高速公路和沪渝高速公路形成城区最外围的高速公路环线，利用“209”绕城公路和规划的东环路（37#道路）作为城市外环线，州域内县市与城区出入公路及规划至咸丰、来凤的高速公路分别接入该环线上； 城区所有的出口公路等级提高至一级，困难地段应不低于二级。铁路 规划在城区东北部预留安（康）张（家界）铁路的进入线，在西部预留安（康）张（家界）铁路和恩（施）黔（江）铁路的出线； 完善恩施火车站的配套交通工程建设，加强车站与站前公共交通、长途客运交通之间的交通转换；建设便捷的与城区之间、与高速公路和绕城公路之间、与机场之间的交通联系通道。航空 近期改扩建与机场联系的道路。远期机场外迁。2. 城区交通发展目标近期：衔接好城市内外交通，畅通城市内部交通。初步形成结构明晰的交通网络，为城市空间的拓展提供交通支撑。远期：构建城市综合交通网络，形成一个城市内外交通畅通、交通功能与交通结构清晰、与道路建设更加融合的绿色交通体系。交通结构 形成“五纵七横+一环”的交通网络，构建高效、便捷的交通体系。 五纵：高旗大道；旗峰大道+土司路+工农路+航空大道+解放路；施州大道；金桂大道+土桥路+延伸段、金龙大道； 七横：火车站站前大道（规划7#路）；施州大道北线（14#路）；21#路；金凤大道；金山大道；民族路西路+民族东路+土桥大道；中山路+52#路；一环：外迁的“209”绕城公路+规划的东环城路（37#路）。该路按双向六车道、设计速度为60公里小时，红线控制不小于25.0米的一级公路规划设计。构架城市外环线 将“209”绕城公路与规划的东环城路快速通道连接起来，形成城区外环线。该环线串联有龙凤镇区、城东新区、城西新区与大沙坝、七里坪，将中心城区对外出入公路交通接入到该环线上，具有将中心城区各组团主要交通通道、铁路客、货运交通、“209”、“318”国道和高速公路的交通进行疏散的功能。该环线道路在设计时可考虑山地环城自行车运动和比赛的功能。规划跨江通道 在现状凤凰大桥、施州大桥、风雨桥、红旗大桥、连珠大桥、东门大桥、姊妹桥的基础上，分别在7#路、5#路、金山大道等处规划三座跨清江大桥。城区平均1座桥/1.2公里。11、 中心城区绿地系统规划1.规划目标：以市域范围内风景名胜区和自然保护区及水源林地保护区为生态基底，山岳型公园、大型综合性自然生态公园、专类公园、社区公园、滨水公园绿地以及城市内部自然山体、水系为主体，实现总量达标、结构布局合理、综合功能优化的绿地系统，完善城市自然生态调节功能，创建城景交融，山、水、园三位一体的城市绿化特色，建设生态环境良好的山水生态园林城市。至2030年，实现中心城区绿化覆盖率不少于45%，人均公园绿地达12平米。2.绿地系统布局结构绿地系统布局结构为：一环、一轴、两区五楔、六带、多园。一环（翠环绕城）：高桥坝近郊风景区、月亮岩近郊风景区、龙洞河近郊风景区、青龙山近郊风景区、大龙潭近郊风景区。五个城市近郊风景区和外围环城山峦围合成绿色屏障，形成城市外围绿环。一轴（绿轴穿城）：清江亲水走廊形成生态绿轴，以亲水走廊为载体，滨水绿地沿水而生，水、绿缠绵，相辅相成，构筑恩施中心城区绿化主轴。两区：在主城区与城市东区、主城区与城市西区之间利用自然山体维系形成两大中央生态隔离区，东区：许家坪坡地公园凤凰山城市森林公园五峰山城市森林公园；西区：松树坪高井河中央生态区，两大中央生态区，是整个城区的绿肺。五楔（山林楔入）：楔形绿地构成城市外围绿环和两大中央生态区的绿色生态廊道，使城市周围的自然山林绿地和城市中央生态区有机地融合在一起，并延伸为绿色脉络将各个景点串联在一起。十二、城市景观特色规划 1.主题定位“山水恩施”：强化恩施自然景观特征，突显山水城市格局，将山、水、绿、城融为一体，成为名副其实的生态园林城市。“文化恩施”：通过对恩施历史文化遗迹的保护、特色街道整治与民族景观的恢复与修缮，展现恩施人文景观神韵，继承和发展恩施民族、民俗特色与文脉。“现代恩施”：完善现代城市公共空间系统景观建设，发展现代都市景观。2.城市景观特色空间构想城市景观特色空间布局为“一带、一脉、六片区”。 一带指清江滨水景观带。 一脉指城市山体连续景观脉。从北往南依次是凤凰山、五峰山、摩天岭。 六片区指开发区西区景观开拓区、东区经济景观区、小渡船现代文化景观区、凤凰山高教文化景观区、六角亭古城景观保护区、舞阳坝传统文化景观保护区。十三、中心城区基础设施规划1.给水工程 水源及水量预测 规划恩施市用水水源为大龙潭水库。车坝河、清水河均作为恩施市应急水源和大龙潭水库的补充水源。规划远期城市单位人口综合用水量指标530升/人日（最高日，含未预见及漏损），总需水量远期31.8万吨/日（最高日）。水厂规划扩建二水厂，供水规模由4.0万吨/日扩建到8万吨/日。扩建三水厂，供水规模由6.0万吨/日扩建到12万吨/日，取水规模扩建至20万吨/日（含二水厂原水8万吨/日）。规划新建四水厂，其规模为12万吨。规划四水厂位于方家坝，布置在大龙潭水电站西侧、小村一组和小村三组之间。其高程为520米，四水厂出水压力控制在0.5mpa，西区供水压力可以得到满足。水厂占地5公顷。2.排水工程排水体制近期老城区采用截留式合流制，新区采用分流制排水体制；远期均采用分流制排水体制。污水预测： 城市污水按平均日用水量的85%计，规划远期城市污水量19.3万吨/日。考虑到屯堡污水的进入，恩施市污水处理厂总规模为19.8万吨吨/日。污水处理厂：规划四处污水处理厂： 官坡污水处理厂 (6.5万吨/日，增容0.5万吨/日)； 枫香坪污水处理厂(7万吨/日)； 大沙坝污水处理厂(5.5万吨/日)； 里坪污水处理厂(0.8万吨/日)。十五、空间发展时序与远景规划1.空间发展时序划分近期：极核启动近期发展采用极核发展的策略，以新区开发为主体，带动城市整体发展。近期发展的主要区域：旗峰坝、东区行政区、站前区、金子坝商务区。中期：边缘推进中期主要在中心城边缘地区由内向外推进，同时在中心城内部挖潜改造、配套完善。中期发展的主要区域：金子坝居住组团、经济开发区西区。远期：组团扩散 远期在主城区内部完善配套的基础上，重点发展外围组团。 远期发展的主要区域：龙凤坝、高桥坝、七里坪、农副产品加工园。2.远景规划规划期限与发展规模 远景规划的规划期限为2030年至本世纪中叶。 目前还无法准确预测本世纪中叶恩施中心城区城市人口规模，但随着社会经济的不断发展，城市化水平的不断提高，恩施城区功能的不断完善，城市吸引力不断增强，城市人口规模会进一步增加。环境容量控制恩施城区人口容量不宜超过70万人，因此恩施远景用地已到极限，城市发展应受到控制。远景发展方向 远景城市的发展方向以向北向南扩散为主，适度向西、东发展，受到自然山体条件、外围高速公路和铁路限制，城市不宜无限扩张。2.2 恩施城市总体规划分析从“印象恩施”讲，未来的恩施州将成为湖北省鄂西生态文化圈重点城市、武陵山经济协作区重要城市和中部与西部地区政治、经济和文化交流的“桥头堡”。从城市发展战略定位上讲，一是恩施将建设成为全省生态文明建设试验区：长江经济带探索转型发展道路的示范区、鄂西生态文化旅游圈的核心板块、全省经济社会发展最具活力地区之一、长江中上游和湖北省重要生态屏障；二是恩施将建设成为武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区：着力打造武陵山区重要的旅游、商贸、物流经济中心区，呼应汉渝，承接东西，提升恩施州在武陵山经济协作区中的地位；三是恩施将建设成为全国民族团结进步示范区：维护民族团结进步，加快发展。尊重和体现各族人民主体地位，营造民族团结的良好氛围，把恩施州建设成为内陆少数民族地区团结进步的典型代表。在城市发展战略取向上，一是恩施将实施“三线展开、两江突破”：围绕“318”国道、沪渝高速公路、宜万铁路三条交通大动脉展开，围绕长江、清江实现两江突破；二是“三业并举、两级融合”：做大做强特色农业，加快发展新型工业，突破性发展壮大生态文化旅游产业，加强恩施与周边地区的融合，加强州内2市6县的有机融合，形成优势互补、互促共赢的一体化发展格局；三是“三区共建、两品提升”：建设成“全省生态文明建设试验区，武陵山区旅游、商贸、物流经济中心区，全国民族团结进步示范区”，城市品位、人民生活品质同步提升。从城市建设目标上讲，恩施将实施“四城同创”战略：山水园林城：充分利用恩施城区山、水、林、城多元交融的自然环境条件，把恩施城区打造成生态绿楔与城市组团有机融合的山水园林城市，提升城市的人居环境品质，建设山水园林城。民族风情城：充分利用恩施州以土家苗族为主的多元民族文化资源，把恩施城区打造成全州民族风情的集中展示地，提升城市的地域民族风貌特征，建设民族风情城。生态旅游城：充分利用恩施州丰富的生态旅游资源，把恩施城区打造成全州自然与人文生态旅游服务基地，提升城市的旅游综合服务功能，建设生态旅游城。交通枢纽城：充分利用恩施综合交通条件逐步改善的战略机遇，把恩施城区打造成鄂、渝、湘三省交界处主要的交通枢纽之一，提升城市的综合交通服务功能，建设交通枢纽城。市域旅游发展目标将是，打造“仙居恩施”，构建“八大生态走廊”：大峡谷黄鹤楼旅游生态走廊、恩施玉露生态走廊、清江源生态走廊、梭布垭生态走廊、“318”生态走廊、清江画廊生态走廊、莲花池生态休闲走廊、盛家坝古村寨生态走廊。从城市规划的范围来看，重新划定了规划区范围，将舞阳办事处、六角亭办事处、小渡船办事处和龙凤镇行政管辖范围所涉及的23个村、居委会纳入了规划区范围，规划区范围总面积约为308平方公里。从中心城区范围的界定上来看，根据恩施城区现状以及未来发展的需要，界定了中心城区范围，即北起龙凤，南至大沙坝长约20公里，宽为10公里的地域，包括现状城区办事处范围和龙凤坝、经济开发区组成，规划区范围总面积约120平方公里。从城市规模来看，城市人口规模近期为36万人，中期为44万人，远期为60万人。城市用地规模近期为35平方公里，中期为45平方公里，远期为60平方公里。从城市性质上讲，恩施位于武陵山经济协作区腹地中心，在湖北省处于重要的西部窗口位置，无论是在联系鄂渝湘黔四省，还是在联系重庆都市区、宜昌都市区乃至武汉城市圈中，恩施都起着至关重要的作用。随着武陵山经济协作区的逐步成形、鄂西生态文化旅游圈的建设，恩施区域经济中心的地位和作用将逐步凸显，从而带动其物流、科教、信息、旅游服务职能的发展，因此恩施在大区域空间发展中的地位必将有所提升。而恩施市作为湖北省唯一的少数民族自治州首府的这一性质也是非常特殊和重要的。从城市交通发展战略上看，结合“宜居城、旅游城、交通枢纽城”的建设目标，建设与之相适应的交通保障安全，交通出行舒适，内、外交通通畅和以公共交通为主，慢行交通系统为辅的绿色交通网络，将恩施的交通建设成为安全、舒适、绿色、高效、便捷的交通体系。从城市交通发展目标上看，近期：衔接好城市内外交通，畅通城市内部交通。初步形成结构明晰的交通网络，为城市空间的拓展提供交通支撑。远期：构建城市综合交通网络，形成一个城市内外交通畅通、交通功能与交通结构清晰、与道路建设更加融合的绿色交通体系。3、 旅游行业现状及发展分析3.1 恩施旅游行业概况 恩施市旅游行业依托丰厚的旅游资源，着力打造“三张名片”，稳步推进中国优秀旅游城市创建工作。恩施州a级景区数量 旅游业的发展总是伴随着当地景区数量和质量的逐渐提升，根据此表我们可以看到恩施州在短短3年里景区数量和级别上有了较平稳的提升，根据旅游局提供的数据表明，除了a级景区外，还有一批优质的非a景区，比如我们熟知的恩施大峡谷、清江闯滩、利川野三河等等。说明在未来的1-2年里，还会有更多的a级景区出现，蓬勃恩施的旅游业。恩施州星级酒店、旅行社数量 旅行社和星级酒店的数量走势，反映了5年里恩施旅游行业的走势，我们看到旅行社的数量在不断攀升，星级酒店的数量也得到平稳的发展。虽然2010年，星级酒店的数量出现下滑，但是从星级质量上看到，恩施的4星级和4星级标准酒店数量得到提升，根据调查，恩施4星和4星标准的酒店有：朗曼国际大酒店、亚洲大酒店、恩施国际酒店、华龙村大酒店、富源电力宾馆、怡和国际大酒店、武陵都宾馆、荔枝酒店、上官酒店等。恩施州旅游人数、旅游收入表 旅游人数和旅游收入的增长比例基本保持一致，由此我们可以推算出游客人均消费在500元左右。这个数字在4年里基本保持恒定。2010年恩施与其他城市旅游人数情况对比（万人）2008-2010年恩施、宜昌、湘西游客走势对比图 将湘西和宜昌单独拿出来比较，是因为三处都属于同区域的旅游城市，三年的旅游走势我们可以看到恩施的游客增长率是最高的，2009-2011年的年增幅都在400万人左右，说明恩施的基数起点较低，但是发展空间巨大。08年开始，恩施旅游人数出现了井喷，这与恩施政府推行生态文化旅游的力度不断加强有关。恩施州景区一览表景点名称质量等级联系电话巴东神龙溪5a4