2011年 南昌房地产市场报告 2011-94页.doc

2011年房地产市场报告 2011年南昌房地产市场报告2012-1-8中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。目录易居视点3数字楼市4第一章背景篇6一、南昌经济运营简况61、城市宏观经济62、城市房地产与经济发展的关系8二、产业政策91、城市政策综述92、城市政策解读183、市政动态204、城市政策展望26第二章 土地篇27一、综述27二、土地供应28三、土地成交30第三章 住宅篇33一、南昌市住宅市场特点分析33二、供求关系分析34三、供应量34四、成交量分析36五、成交均价分析37第四章 产品篇38一、新盘速览（特色楼盘推荐）38二、重点营销个案40第五章 区域篇56一、东湖区56二、西湖区59三、高新技术产业开发区62四、青云谱区65五、青山湖区68六、红谷滩区71七、经济技术开发区74八、湾里区77易居视点调控！调控？调控！ 2011年是我国房地产调控政策比较严厉的一年，作为三线城市的南昌，从年头国八条开始的逐步调控，房地产市场一度出现量价齐升的火热景象；年中随着限购扩容、政策的不断深化，于四季度开始购房者理性观望，房产市场一片冷清，成交惨淡；临近年末，虽然大多开发商都使出浑身解数，抢占市场份额，然而，房地产市场仍无回暖的迹象。对于2012年南昌楼市发展，政府、开发商和购房者三方博弈还将持续。土地：开发商拿地小心谨慎，土地市场发展不乐观2011年的土地市场呈现冰火两重天的局面，上半年土地市场地王频出，下半年发展至土地流拍、底价成交。未来的土地供应仍集中在高新区、朝阳新城、红谷滩区域，随着城市化不断推进，新增建设用地在城市外围紧密布局，土地呈现规模化开发、拿地成本低等特点吸引了实力开发商的关注。未来的城市发展方向和开发商获取的价值点不谋而合，产业化带动城市化的发展模式还将延续。随着房地产市场的持续调控，土地供应速度将放缓，价格下行趋势明显。商品住宅供应：年终供应量继续走高，存量高企，明年后续供应节奏或将放缓2011年南昌市商品住宅供应量为314万方，较去年上涨8%，仍集中在高新区、红谷滩区和朝阳新城几个热点区域。在2010年市场量价飞涨的推动下，开发商为获取更高的利润抢占市场，致使项目开发节奏大幅提升，推动2011年供应量的增长，房产调控干预将市场库存推升至历史新高。商品住宅成交量：调控初见成效，“以量换价”或将推升2012年成交量走高2011年南昌市商品房住宅成交量为230万方，环比下降27%，前三季度伴随着限购、一房一价等政策的影响，但成交量基本无受较大影响，楼盘一经推出大多得到快速去化，但随着年底银行风险控制，限贷加剧，对房地产成交市场产生巨大影响。于九月中旬开始，市场开始变冷，购房者与开发商之间开始博弈。商品住宅成交价格：四季度小幅松动，难挡强劲上涨势头，年增幅控制10%成空谈长达近一年的调控影响，房价终于在四季度有明显下降的迹象，而全年由于办公、商业产品的成交拉升，南昌市商品住宅成交均价仍达到7576元/，环比大幅上涨21%，这与11年上半年南昌政府发布的房价控制标准的愿景是背道而驰的，只有国家对房价调控政策依旧坚定不动摇、继续深化执行，那么2012年房价下行才有望梦想照进现实。数字楼市 土地市场 出让宗数：153 成交宗数：125 成交金额：148.68亿元 成交面积（净）：823.30万平方米（12349.48亩） 每亩单价：120.39万元/亩 平均楼面地价：1227.72元/平方米 溢价宗数：24 流拍宗数：14 住宅市场 供求比：1：0.73 新增供应面积：314.32万平方米 成交面积：230.33万平方米 成交套数：21505套 成交均价：7576元/平方米注：因统计途径有限，故本报告所有数据不包括安义县，进贤县，新建县区域 排行榜2011年南昌市区商品住宅成交面积排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价(元/)1恒大绿洲168423015110.7546722 绿地新都会136616114212.0674853青山湖香溢花城103813169111.6488394奥克斯盛世经典849777825.6873075保利东湾国际742753456.0580266绿都丹石街区716654873.5754467众鑫城上城532633145.1481268丰和新城525586954.9784679 南天阳光593552603.03547610 桑海春天489527941.252367 2011年南昌市区商品住宅成交金额排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价 (元/)1绿地新都会136616114212.0674852 青山湖香溢花城103813169111.6488393 恒大绿洲168423015110.7546724万科青山湖182392327.62194245保利东湾国际742753456.0580266奥克斯盛世经典849777825.6873077众鑫城上城532633145.1481268丰和新城525586954.9784679 保利半山国际184479704.47931410 绿地中央广场106206373.9919349 2011年南昌市区商品住宅成交均价排行榜排名项目名称成交套数(套)成交面积()成交金额(亿元)成交均价(元/)1艾溪湖浪琴湾313350.45336772 天沐君湖1135940.77214003 万科青山湖182392327.62194244绿地中央广场106206373.99193495绿地海域香廷85209483.86184366凯美怡和3274391.30174407中大青山湖花园511210.19169878滨江一号161209273.33159069 央央春天150225203.321473510 滨江首府170115141.5613580数据来源：cric第一章 背景篇一、 南昌经济运营简况1、城市宏观经济经江西省统计局审核认定，2011年前三季度南昌市实现地区生产总值(gdp)1896.29亿元，按可比价格计算同比增长12.1%。全市城镇居民人均可支配收入为15107元，增长13.6%。其中，工资性收入为10390元，增长7.6%；城镇居民人均消费性支出11155元，增长10.6%。实现社会消费品零售总额677.46亿元，增长近两成。图1-1：南昌市gdp增幅情况（单位：亿元）（1）工业经济增长加快1-10月，全市规模以上工业企业累计完成增加值602.75亿元，同比增长15.1%，增速比1-9月份加快0.1个百分点。其中，制造业实现增加值551.74亿元，增长15.1%。分经济类型看，集体企业和股份合作企业增长较快，增速分别达到37.0%、26.8%；分轻重工业看，重工业增长快于轻工业，轻、重工业分别增长11.4%、19.2%；分县区看，安义县、进贤县、经开区和南昌县增长较快，分别增长34.4%、20.5%、17.7%、17.5%。从全市规模以上工业企业主要产品产量上看，前十个月农用化肥、房间空调器、服装增长较快，分别增长57.6%、28.3%、23.3%。供电量继续增长。1-10月，全市全社会供电量107.69亿千瓦时，同比增长11.5%。其中，工业供电量60.31亿千瓦时，增长11.9%。（2）投资规模继续扩大1-10月，全市500万元以上固定资产投资完成1632.08亿元，同比增长28.5%，增速比1-9月份加快2.3个百分点。按国民经济行业分，工业投资完成694.79亿元，增长29.9%，增速比1-9月份加快9.7个百分点；其中，制造业完成投资663.55亿元，增长30.0%，占工业投资比重达95.5%。房地产开发完成投资195.79亿元，增长30.4%。按注册登记类型分，港澳台投资和外商投资增长较快，港澳台投资完成84.07亿元，增长62.7%；外商投资完成73.74亿元，增长38.5%。资金到位情况良好。1-10月，全市500万元以上固定资产投资本年资金来源小计为1813.46亿元，增长27.4%。其中，利用外资33.79亿元，增长23.8%；自筹资金1378.47亿元，增长37.1%。（3）消费需求保持活跃1-10月，全市消费品市场运行态势良好，消费品市场发展速度稳步增长。全市按在地口径统计实现限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额374.40亿元，同比增长28.6%。按行业分，批发和零售业实现349.60亿元，增长29.4%；住宿和餐饮业实现24.80亿元，增长18.4%。按销售单位所在地分，城镇实现372.47亿元，增长28.7%；乡村实现1.93亿元，增长14.3%。（4）财政收支运行良好1-10月，全市实现财政总收入357.15亿元，同比增长32.5%。实现地方财政一般预算收入161.51亿元，增长33.3%。在一般预算收入中，税收收入136.80亿元，增长33.9%。其中，企业所得税、城市维护建设税、五种共享税和契税增长较快，分别增长37.3%、49.6%、46.1%、44.5%。财政支出力度继续扩大，1-10月，全市地方财政一般预算支出202.01亿元，同比增长38.8%。其中，重点保障依然有力，社会保障和就业、教育、城乡社区事务累计支出总量均超过20亿元；支出增长较快的分别是商业服务业等事务、文化体育与传媒、资源勘探电力信息等事务和城乡社区事务，分别为108.3%、150.8%、73.2%、44.2%。（5）金融运行总体平稳10月末，全市金融机构各项存款余额4989.21亿元，比年初增长17.8%。其中，企业存款余额2905.45亿元，增长16.7%；城乡居民储蓄存款余额1504.78亿元，增长6.3%。10月末，全市金融机构各项贷款余额3977.74亿元，比年初增长14.3%。其中，短期贷款余额1404.41亿元，比年初增长21.9%；中长期贷款余额2535.31亿元，增长11.5%。（6）外向型经济发展势头良好1-10月，全市进出口总额为61.99亿美元，同比增长48.5%，高出全省平均水平2.8个百分点。其中，进口总额18.81亿美元，增长45.4%；出口总额43.18亿美元，增长50.0%。1-10月，全市利用外资新签合同144个，协议合同外资21.28亿美元，同比增长34.5%。实际利用外资18.86亿美元，增长19.8%；实际利用内资490.64亿元，增长20.9%。其中省外5000万元以上项目进资270.11亿元，增长42.1%。（7）市场物价连续回落全市居民消费价格指数涨幅自7月达到近三年最高的6.8%以后，逐月回落，10月份为4.6%。1-10月，居民消费价格总水平同比上涨5.4%。分类别看，八大类商品价格指数呈“七升一降”。其中衣着涨幅居首，其次是食品和居住，分别上涨12.4%、9.1%和4.9%，家庭设备用品及维修服务上涨3.4%，医疗保健和个人用品类上涨2.7%，烟酒上涨1.4%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.5%，交通和通信下降0.2%。2、城市房地产与经济发展的关系1-9月， 全市完成房地产开发投资177.99亿元，同比增长35.5%，高出全省平均增速3.7个百分点，其中住宅完成投资129.20亿元，增长24.8%。购置土地面积继续在高位运行且增速有所加快，本年购置土地182.02万平方米，增长77.0%，土地成交价款66.13亿元，增长166.5%。全市商品房新开工面积继续保持高速增长，1-9月，商品房新开工面积655.84万平方米，同比增长96.9%，其中，住宅新开工面积512.89万平方米，增长85.4%。房屋施工面积继续保持增长，商品房施工面积2487.71万平方米，增长26.4%，其中，住宅施工面积1999.83万平方米，增长24.8%。房屋竣工面积出现明显上升趋势，1-9月，全市房屋竣工面积247.11万平方米，同比增长7.6%，增速较上月提高34.9个百分点。二、产业政策1、城市政策综述（1）土地政策n 土地管理法修改：征地补偿为全国调研重点2011年7月起，国务院各督察组已经在全国开展过征地拆迁制度规定落实情况专项检查，其中上海、甘肃、江苏、山东、广西、四川等省份的城市，接受了国务院各督察组的调查，内容主要为今年1月国务院公布施行的国有土地上房屋征收与补偿条例和国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知等征地拆迁制度规定实行情况。重点围绕征地范围、补偿、安置、程序、审批、城中村改造，进一步理清法律修改重点、明确具体政策措施等方面提出了很多有价值的意见。 n 我国将改革土地补偿安置制度 加大对农民的保障11月7日国土资源部表示：日前现行的征地补偿安置制度设计本身存在问题，把补偿和安置混在一起，容易引起矛盾。征地制度改革重要的就是要完善补偿安置制度，把征地补偿和对被征地农民的长远安置区别开来。 国土资源部解释对被征地农民的补偿主要包括三方面：土地所有权的补偿、房屋的补偿、青苗及地上其他构筑物(附着物)的补偿。而关于未来我国征地制度的改革则要实现三个目标：一要继续为城市化、工业化进程提供必需的土地资源；二要有利于保护耕地，防止耕地减少过多、过快，保证粮食安全；三要保护被征地农民的合法权益，减少征地纠纷，维护社会稳定。改革完善征地制度必须做到三者有机统一。 n 南昌首次在网上完成土地交易 11月13日，南昌市首批推出网上交易的3宗地块，有2宗地成功实现网上拍卖交易。两宗地分别以430万元/亩和13.8万元/亩的起拍价成交。迹象表明：江西省将在南昌市网上交易平台的基础上进行扩容和升级，建立全省的国有建设用地使用权、矿业权网上统一交易平台。n 国土部将打击囤地现象 11月17日国土资源部表示：供应完土地到正常开工，应该有一年到一年半的时间，有些条件不到要两年时间，这里的一部分是合理工期的，还有一部分可能就是闲置用地。就此，国土部将按照闲置土地处置办法，要求地方调查核实，加快处理，促进土地的开发利用。 而所谓的开工标准，日前国土部也给予明示：是指规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建了施工现场围护设施，或仅是开挖基坑的，不进入已开工的项目和套数。 （2）金融政策n 央行：3次加息、6次提高金融机构存款准备金率、1次下调金融机构存款准备金率根据中国人民银行公告，截止2011年12月31日，央行进行了3次加息，分别为：2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；2011年7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年内金融机构一年期存贷款基准利率上调幅度达0.75个百分点。截止2011年12月31日，央行6次提高金融机构存款准备金率，1次下调金融机构存款准备金率，金融机构存款准备金率每次上下调整的幅度都为0.5个百分点。n 江西省各银行取消房贷优惠随着南昌版“限购令”和国务院房产调控政策的正式公布，我省多家银行调整了放贷政策。1月28日，记者在采访中了解到，在商业银行取消首套房8.5折利率优惠之后，国有银行也紧跟步伐，从当日起按基准利率执行。也就是说，目前办理个人住房贷款已经没有优惠折扣了。 n 4月6号住房城乡建设部房公积金贷款利率调整2011年4月6日起上调个人住房公积金利率。其中贷款利率上调0.20个百分点.当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.00%上调至4.20%。n 银监会首度公开要求银行减少房地产贷款6月23日，上海银监局局长廖岷表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。据悉，这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。2010年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域，为了对房地产行业降温，政府已采取了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施以及对开发商拿地制定更严格的规定。近几年银监会也对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。 n 南昌多家银行暂停首套房贷 7月15日，南昌多家银行已暂停个人房贷业务，部分银行称“已无钱可贷”。在“调控政策信贷额度”双重压力下，一些地区银行对个人房贷业务持续收紧。目前，南昌市大部分银行的二套房个人房贷业务已停止，部分银行甚至暂停首套房贷业务。不少购房者表示，即便房贷申请已通过审批，贷款也迟迟不能到位。 与本地人相比，外地人申请房贷之路更为艰难。申请个人房贷时，银行会要求客户支付更高的首付比例，而且贷款利率也会上浮更多，有的银行甚至会在基准利率基础上上浮30%至40%。与首套房相比，二套房贷条件更为苛刻。 n 银行放贷空间收窄 个人房贷利率普遍上浮商业银行普遍将个人住房贷款的门槛提高，首套房利率基本为同期央行基准利率，二套房贷款利率上浮10%至30%，三套房基本停贷，并且贷款审批期限延长至两、三个月。央行数据统计，今年上半年金融机构人民币新增贷款4 .17万亿元，从上半年新增信贷情况来看，贷款余额同比增速回落至16 .9%，其中，6月新增人民币贷款6339亿元。n 一线城市银行上调首套房贷利率继建行上浮首套房贷利率至1.05倍后，10月16日，不少中小商业银行也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%，包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。n 央行：民间借贷具有合法性 利率不得超银行四倍11月10日，央行表示：民间借贷具有制度层面的合法性。在遵守相关法律法规前提下，自然人、法人及其他组织之间有自由借贷的权利。只要不违反法律的强制性规定，民间借贷关系都受法律保护。 根据规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握， 但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。 （3）税收政策n 个人住房房产税重庆试点，南昌尚未出台相关政策重庆市日前宣布，自2011年1月28日起对独栋商品房，新购高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上普通住房征收个人住房房产税，重庆市市个人住房房产税税率为0.5%、1%、1.2%三档。n 上海房产税调控遭遇尴尬截至4月底，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。对此，上海市税务局工作人员向记者解释，一般来说，当年的房产税应该是在年底之前缴纳，从1月28日到4月27日大概有18960件申请受理，开具认定通知书的是10930份。从房产税试点以来，上海的商品房是价滞量跌。从这两天采访中记者发现，很多中介公司的业务员每月基本处于零成交。房产中介小方告诉记者，房产税的确打压了投资客。对于房产税征收数量不多的问题，小方表示，房产税在设计环节或许存在不足，因为征收对象是新增第二套住房，可以把名下的房产转到子女和亲戚名下，自然不用缴纳。n 南昌房产证加名征税：婚后购房加名免税南昌对房产证加名征税由来已久，具体可分为两种情形：以交易形式加名需要缴纳契税、营业税、个税等税费；而如果婚后以赠与形式加名，只需根据房屋面积不同，缴纳1%、2%或4%不等的契税，免交营业税和个人所得税，南昌市民更愿意选择接受婚后购置的房产加名，此类情况手续简单、费用不高，无需缴纳契税、营业税等，只需要缴纳80元产权转移登记费和不多的查档费用。n 产权变更夫妻免征契税财政部2011年9月1日下午发布通知：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。n 江西增值税起征点上调至2万元经省政府同意，从11月1日起全省增值税起征点提高，个人销售货物和销售应税劳务按月征税的，增值税起征点统一调整到月销售额2万元；按次纳税的，调整为每次（日）500元。新政策将惠及全省10万个体户免缴增值税，预计每年免缴税款约3.8亿元，同时也意味着我省86.6%的个体户暂免缴纳增值税。n 财政部颁布增值税、营业税暂行条例实施细则财政部、国税总局日前审议通过关于修改中华人民共和国增值税暂行条例实施细则和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的决定，对营业税起征点和增长税起征点进行修改，新规定自2011年11月1日起施行。一、将中华人民共和国增值税暂行条例实施细则第三十七条第二款修改为：“增值税起征点的幅度规定如下：(一)销售货物的，为月销售额5000-20000元；(二)销售应税劳务的，为月销售额5000-20000元；(三)按次纳税的，为每次(日)销售额300-500元。”二、将中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十三条第三款修改为：“营业税起征点的幅度规定如下：(一)按期纳税的，为月营业额5000-20000元；(二)按次纳税的，为每次(日)营业额300-500元。”（4）行业政策n 南昌版商品房“限购令”出台2011年1月21日，南昌市政府发文称，暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自2011年2月1日起，南昌市及外省市居民家庭(成员范围包括购房人、配偶及未成年子女)在本市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。n 新“国八条”出台，南昌限购令将再次调整 二手房纳入新规范围2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。国务院公布的新 “国八条”，其中一项比南昌的“限购令”更严，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。二手房纳入南昌新“限购令”制定中，将会考虑到居民已拥有的房产情况，想买新房会受已有套数限制，这就会比原“限购令”更严，对楼市的影响会较之前更大。n 南昌提取公积金今年有新规房产政策加码，与之而来的公积金政策也有相应调整，南昌提取公积金今年有新的规定，从2011年开始，未签订委托提取协议，或不符合签订委托提取协议条件的职工，申请提取住房公积金用于偿还购房贷款的，只能在与贷款发放月对应的月份办理提取手续，错过对应月不予提取。n 南昌升级版限购令自3月1日起实施南昌新版房产限购令将从3月1日起正式实施，家庭拥有住房套数认定除拟新购住房以外拥有住房套数，包括已发产权证和未发产权证但已网签购房合同的住房。“二套房”明确：在一套住房中仅占部分产权的按拥有一套住房计算。南昌新版房产限购令对房产交易时间的界定，是以在本市房地产信息系统网签时间为准。合同网签时间在2011年3月1日(含)以后的。加强版“限购令”规定：拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭，将暂停在南昌市购房，而且将二手房也包含在内。南昌市“限购令”实施细则明确，家庭拥有住房套数，是指购房人家庭成员(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)名下除拟新购住房以外拥有住房套数，包括已发产权证和未发产权证但已网签购房合同的住房。家庭、个人拥有套数限定，只要在房产证上有姓名，就视为已有一套房，即对于产权人在一套住房中仅占部分分额的情况按其拥有一套住房计算。南昌市户籍居民家庭，是指全部或部分成员为南昌市地区户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女（未成年子女指购房时年龄未满18周岁的子女）。n 住建部正督促各地方政府制定房价调控制目标和标准公布新建住房价格控制目标，是“新国八条”作出的硬性要求，其中明确提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”要求各地制定房价调控目标，在历来的楼市调控中属第一次。再一次彰显了国家将房地产调控坚持到底的决心。目前，除已出台房价涨幅控制目标的7个城市外，广州、杭州、天津、郑州、南昌等大中城市已表态将于本月底之前公布房价涨幅目标。n 商品房明码标价规定5月1日起实施 一房一价5月1日，商品房销售明码标价规定正式实施。从1日起，商品房经营者必须在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。物价部门表示，明码标价原则是“一套一标”，对每套商品房明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。n 江西房屋土地列入价格监测项目 瞒报最高罚五千江西出台商品房销售明码标价规定实施细则，商品房、二手房和保障性住房均在明码标价范围，新的细则将于6月1日起正式实施。规定明确，价格监测实行监测报告制度。价格监测机构须对下列重要商品和服务实施价格监测：粮、油、肉、禽、蛋、鱼、奶、蔬菜等主要农副产品；化肥、种子、农膜、农药等重要农业生产资料；钢材、水泥、有色金属等重要工业生产资料；成品油、燃气、煤炭等主要能源；汽车、通讯设备、家用电器等主要消费品；医疗、教育、客货运输等服务；房屋、土地；国家和本省确定的其他重要商品和服务。 价格监测的具体项目按照国家和本省价格监测报告制度确定，适时调整并向社会公布。 n 财政部发改委规定中央财政资金不得直投楼市 财政部、国家发展改革委近日印发新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法，其中明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求资金不得投资于已上市企业；不得从事房地产；不得投资于股票、期货。 n 国土部：小产权房严禁登记发证11月9日，国土部就目前农村集体土地确权登记发证遭遇了的一部分政策问题，与中央农村领导工作小组、财政部、农业部近日联合下发的关于农村集体土地确权登记发证的若干意见。 意见明确提出要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。并对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾，其土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，就将不予以登记发证。 n 南昌住房公积金提取管理办法将修改2012年1月1日南昌住房公积金提取管理办法修订稿将出台，住房公积金提取的条件、时限与额度、提取证明材料及提取程序等都将有所变化，但修订稿还在讨论中，具体变化内容目前尚未确定。此外，南昌市还将特别专门设立一家提取公积金业务经办银行，将住房公积金缴存和提取从银行专户上分置。从明年1月1日起，中国银行江西省分行叠山路支行依据管理中心的授权委托将正式展开工作。n 住建部：住房限购令到期不松绑 12月3日，在央行下调存款准备金率之前，住建部知会地方政府。对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。即便现有调控政策调整，也要先设定好一个后续政策，如果后续政策没有研究好，既有政策就不许退出。近期国务院分管领导多次就房地产调控问题作出指示和批示，核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。限购在可预见的未来，不存在放松可能。n 2011年经济工作会议定调2012楼市基本政策 12月14日，2011年中央经济会议在北京圆满结束。明年经济工作基调稳中求进，第一任务稳增长。 楼市方面，会议强调：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构，全面改革资源税制度，研究推进环境保护税改革。 n 明年1月1日起南昌城市中心区不得新建底层住宅 12月13日，南昌市城乡规划管理规定经省人大常委会批准通过，决定从2012年1月1日起实施，而南昌市城市规划管理规定则同时废止。该规定明确，未取得建设工程规划许可证便开建，最高可处建设工程造价10%的罚款。如果需要修改规划设计图，须先听证，因修改给利害关系人的合法权益造成损失的，还要依法给予补偿。此外，城市中心区不得新建零星、低层住宅。n 南昌：住房限购令继续执行12月21日，南昌市房管部门表态：南昌年初出台住房“限购令”措施暂时也没有退出的计划，仍将严格执行国家有关房产调控措施不放松。 应住建部要求各地限购延续的明确指示，中央经济工作会议也强调坚持房地产调控政策不动摇，为此，南昌明年也将一如既往坚持“限购令”及信贷等方面的调控措施不放松。（5）住房政策n 全国今年将开建一千万余套公租房今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。n 南昌今年将开建3000余套公租房南昌市2011年计划建设3253套公共租赁住房，目前已有七所高校要求分散自建2253套公租房。此外，南昌市政府将计划统建1000套公租房。南昌市规定，公共租赁住房只能出租，禁止出售，以小户型为主，单套建筑面积严格控制在60平方米以下，且租赁合同最长不超过3年。n 财务部，住建部发布关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知要求各地切实加大地方公共预算用于保障性安居工程的资金规模，通知对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模；二是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程；三是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。n 国务院五项新政策力挺保障房建设 加大信贷支持国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见提出从五个方面落实各项支持政策： 一、确保用地供应，储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。二、增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。三、规范利用企业债券融资，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。四、加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款，公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。五、落实税费减免政策。n 住建部与各地签订保障房建设目标责任书 12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住建部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书，这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。这份责任书详细列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。 n 700万保障房压顶 住建部允许购商品房抵量 12月28日，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点。同时，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。n 江西明年新建23.1万套保障房2012年江西将以公租住房建设为重点，实施经济适用房、廉租住房、公租住房“三房合一，租售并举”，新开工建设各类保障性住房23.1万套，建成18.22万套，完成农村困难群众危房改造8万户。此外，完善保障性住房资格认定制度，确保分配公开公正公平。全面落实保障性住房工程建设质量终身责任制，切实加强质量安全监管，让老百姓住上放心房。2、城市政策解读（1）土地政策解读2011年土地政策的工作重心主要侧重于改革完善土地安置补偿制度和加强闲置土地的管理问题两个方面。随着城市化进程和经济的快速发展，新增建设用地的需求量不断的增加，土地安置补偿问题是土地征收过程中最敏感的问题，也是关乎被征土地农民的民生问题。改革完善土地安置补偿制度是解决土地安置补偿问题的最有效途径。保护被征地农民的合法权益再一次的重申，表明国家把关注弱势群体的利益的态度和决心。随着房价、地价不断的快速上升，囤积土地成为了一些开发商赢取暴力的方式和手段。政府加大对囤地的查处力度，将会促使商品房的有效供应，在本年商品房销售的吃紧的情况下，将进一步增加房企的销售压力，开发商的资金链将越发紧张，房企将面临来自于土地、资金的双面夹击。（2）金融政策2011年央行3次加息，6次提高金融机构存款准备金率，1次下调金融机构存款准备金率，此番高频率的调控目标主要是抑制通货膨胀，随着存贷款利率的不断提高，金融机构存款准备金率的不断攀升，各金融机构出现银根吃紧的现象。随着银根紧缩的金融政策，银监会要求银行减少房地产贷款、江西省各银行取消房贷优惠、南昌多家银行暂停首套房贷、银行上调首套房贷利率等一系列针对房地产的信贷政策出现，房地产市场调控取得明显的效果。年内仅有的一次存款准备金率的下调，其主要目的是控制资本市场动荡，房地产信贷的紧张局面并未因此而得到缓解。在高频率的金融调控之下，通货膨胀的现象得以缓解，房地产调控效果也逐渐明显。（3）税收政策房产税的改革已经进入了试点阶段，各试点的情况表现不一，重庆市将个人住房房产税税率分为0.5%、1%、1.2%三档进行，上海房产税调控进入尴尬境地。尽管房产税的实际征收道路十分艰难，但关于房产税在全国范围内推广的声音从未因此减弱。中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书就建议，房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广。蓝皮书的建议是基于开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨。婚姻法新司法解释出炉后，立即引起了一阵“加名”热。南京、成都、武汉等城市相继传出，已婚夫妻在房产证上加名要征收契税，社会各界对婚前购买的房屋加上另一方的名字是否征收契税问题也非常关注。财政部2011年9月1日下午发布通知：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。在婚姻中既有人身关系也有财产关系，但归根到底最基本和起决定作用的应该是人身关系，是因为有了婚姻，有了夫妻身份才有了夫妻财产。在房价越来越高的今天，出现了过于重视财产的婚恋观。如果说这次的新司法解释对婚恋观有所改变的话，应该说是对物质化、财产化有助推作用。2011年12月，北京市政府正式向财政部、国家税务总局提出申请，在交通运输业、部分现代服务业开展营业税改征增值税试点改革。“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”是十七届五中全会和“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容。营业税改征增值税，就是将目前征收营业税的交通运输业、部分现代服务业等行业改为征收增值税，通过纳入增值税抵扣链条，消除重复征税，降低经营成本和企业税负。（4）行业政策自南昌版商品房“限购令”首次出台以来，南昌版“限购令”不断的进行新的调整，第一次调整将二手房纳入新规范围，自3月1日起南昌升级版限购令实施，限购令中明确了房产套数的计算规则， 12月21号，房管部门表态，南昌限购不松绑。这一系列的限购政策，表明政府对房地产调控的态度，使房价回归合理区间。住建部督促地方政府制定房价调控目标，各地方政府为完成上级调控硬性指标做出了相应的反应，因各地情况不同，采取的调控手段各异。例如南昌市商品房明码标价规定5月1日起实施 一房一价、房屋土地也列入了商品房价格监测项目，这些措施主要针对房地产价格进行监控抑制房价过快的上涨。（5）住房政策全国“两会”政府工作报告提出，今年再建保障性住房1000万套、明年再建1000万套、“十二五”期间总计建设3600万套。保障性住房对改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、抑制房价过快增长、促进社会和谐稳定具有重要意义。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措。2011年住房政策主要围绕加快保障性住房建设、为保障性住房建设提供信贷支持等展开。同时，在政府保障房规划提上日程、企业加大投入的背景下，保障房的开发和运营模式将会得到逐步认可。远洋、万科、首创、华远、富力、龙湖等多家大型房企已经开始做出调整。专家分析，未来随着保障性住房的批量入市，政府可以逐步放开运营权，由开发企业自主后续经营。3、市政动态（1）住房建设n 南昌中心城区将新增795公顷居住用地南昌市近期建设规划（2011-2015年）中指出，南昌市重视大型居住区的开发建设；同时，继续推动老城区内零散、老旧工业“退二进三”和“退城进郊”，鼓励和吸引产业迁入工业园（区）。至2015年，南昌市将实现常住人口户均拥有或租住一套住房，并完全解决双困家庭的住房问题，市区人均居住面积超过30平方米。规划到2015年，中心城区新增居住用地795公顷，其中新区开发居住用地约360公顷，存量置换（企业退城进园等）用地约250公顷，更新改造（旧城改造等）用地约185公顷。 n 红谷滩新区力争2年建160万平安置房产业是一个地区经济发展壮大的根基，新区在重点打造金融、商贸、总部楼宇等大产业的同时，还将全力推进新区的配套服务，真正让红谷滩变成一座居住之城、生活之城、工作之城。” 红谷滩新区当前首要任务是抓拆迁，力争在两年内完成全区160万平方米的安置房建设，这也将掀起红谷滩新区的第二次大开发、大建设、大发展时期。（2）区域规划n 南昌高新区规划一处多功能滨湖新区11月1日南昌市规划部门编制了南昌高新区创新二路以东、光伏产业园周边地区控制性详细规划。规划指出该区域是瑶湖科技新城的重要组成部分，范该围西起创新二路，东至天祥大道，接光伏产业园，南至顺外路，近南钢组团，北至富大有路，靠赣江，总面积约18.99平方公里，人口规模达到22万人。区域将成为以居住功能为主，兼顾产业、教育、体育、旅游、商务办公等功能的滨湖新区。规划还将重点突显城市水文化特色，并着力打造体育休闲基地。规划区将形成“三轴、四心、六组团”的总体规划结构，区内主干路网则呈“七横四纵”的格局。并将进一步完善该区域的配套设施。n 南昌“北外滩”城市规划与设计已出台11月6日，南昌市规划部门对凤凰洲滨江片区规划意图进行细化，编制了南昌市红谷滩“北外滩”地区城市设计及控规优化。规划显示，该片区在结构方面确定为“两轴四心”。其中，“两轴”为临江景观带和交通轴线, “四心”则主要是中心景观节点，而通过片区内的道路又将片区划分为八个综合功能组团。至于交通方面，英雄大桥及引桥为城市快速路；锦江路规划为主干道，并规划了一座跨赣江大桥联系昌南城区，并通过该大桥可直通南昌火车站；周边的庐山大道、丰和大道为城市主干道。另外，丰和大道与英雄大桥交叉口将建分离式立交。n 南昌九龙湖组团开发全面启动 11月7日南昌市建委发布消息：九龙湖组团开发建设项目已全面启动，其中规划的17条道路总投资将达15亿元，而年内将开建九龙湖组团的8条道路，形成一个以南昌西客站为主导的市政路网格局。 规划方案指出：九龙湖组团发展目标是打造现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成南昌都市圈的城市副中心，为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城。n 南昌将建600平方公里鄱阳湖生态经济先导区11月10日，第七届国际投资促进论坛低碳经济政策与战略研讨会在南昌召开。研讨会上南昌市发改委表示，“十二五”期间，南昌市拟在扬子洲沿赣江下行到鄱阳湖约600平方公里区域规划建设鄱阳湖生态经济先导区，包括扬子洲低碳半岛、瑶湖科技城、沿江新型重装基地、临港低碳产业园、赣江低碳三角洲、蒋巷和塘南、象山休闲旅游集聚区和南矶山国际湿地保护区。n 南昌5年规划将重点打造红谷滩中心商务区南昌市公布商贸金融设施近期建设规划，听取市民意见，将打造13个商贸聚集地，八一广场商业中心规模小、层级低的商业服务业设施将有序外迁，而在城东、城南、红角洲、蛟桥等片区将打造商贸副中心。 红谷滩中央商务区是南昌市重点发展板块，要打造金融服务街区，建成由银行市级分行、部分外资银行、部分政策性银行、保险公司、证券公司分支机构以及各类其他金融机构共同组成的核心业务机构集群，促进金融服务业集群化发展。n 2.6亿元建江南古镇罗家街道罗家新区广场、解放东路绿化提升工程、青山湖中北大道改造等一批项目将在年内完工。江南古镇罗家街道综合改造二期工程正在按计划推进。该项目位于罗家镇，总投资2.6亿元，占地220.3亩，全长958米，规划重点展现百年集镇历史风貌，打造江南徽派建筑特色商业街和城乡居民生活购物、文化娱乐、休闲观光的新集镇。n 30亿元打造京东城市综合体京东城