2011年2月份南昌市房地产市场研究报告.doc

0268f9250072e7bab9c9bdbf547060e8.pdf同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。报告编委【出 品】：同致地产代理事业部研发部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、吴炔奇、李书春、刘秋良【市场调研】：姜道林、吴炔奇、李书春、刘秋良【供稿时间】：2011年03月03日报告说明报告时间节点：2010年01月26日2011年02月28日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。目 录一、月度房地产市场简析5二、一级市场分析72.2 土地成交量72.3 供应和成交同比、环比82.4 土地成交分布82.5 月度供地纳入整体趋势分析92.6 预计下月土地供应情况10三、商品房市场供求分析123.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）123.1.1 新建商品房预售体量走势分析123.1.2 新建商品房预售体量板块分析123.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析123.2 新建商品房成交分析（含南昌县）133.2.1 新建商品房成交走势分析133.2.2 各区域新建商品房成交分析133.2.3 南昌市、县住宅成交top 10143.3 南昌市二手房市场成交情况153.3.1 二手房成交走势分析153.3.2各区域二手房成交分析16四、新推、续推整体供求分析164.1 新推、续推楼盘一览164.2 整体供求174.3 板块供求184.4 产品4p分析19（一）products产品性能分析194.4.1.1 户型194.4.1.2 平均面积194.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比204.4.1.4 建筑型态成交对比20（二）price产品价格分析214.4.2.1 本月市场价格纵向对比214.4.2.2 板块价格纵向对比224.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比22（三）promotion产品营销分析234.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测234.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析244.4.4.2广告投放楼盘阶段对比分析254.4.4.3 本月媒体报刊发布top 10排行榜264.4.4.4 本月各阶段楼盘分布264.4.4.5 板块媒体报刊分析264.6 预计下月入市项目一览表27五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析28六、相关政策、经济摘要29相关政策29经济数据332011年2月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 各地限购细则陆续出台，住宅成交明显回落截止二月底，全国已有20多个省市相继出台或调整限购令。这些限购令总的来说就是“本地禁三外地禁二”，对外地户籍家庭购房有社保或纳税的年限要求，而且呈现出“东紧西松”特点。比如北京就要求外地持暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税，堪称是最严的城市；但是像贵阳、成都等地限购区域仅为主城区或一环内，较为温和。限购令让很多人失去了购房资格，大部分人对未来房价预期发生变化而观望，开发商也减缓了推盘的步伐，多种因素造成全国主要城市新建住宅交易量环比大幅回落。北京、上海2月新建商品住宅成交面积环比减少8成以上，广州、深圳成交量也遭遇腰斩，限购令已经产生积极作用。u 南昌土地供应环比减半，企业拿地热情减弱2月南昌市共计推出了10宗土地，供应量769.018亩，比上月减少52.59%。在第三轮调控的压力下，很多中小开发商采用的“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”十二字诀的第一条就是“慎拿地”，也让土地市场回归平淡。本月成功拍出的9宗地块中有8宗以底价成交，今年前两个月土地整体溢价率为3.46%，比上年同期下滑了约20个百分点。本月居住、商住用地成交占总量的一半以上，预计下月该比例还将继续上升，也是政府配合调控政策加大有效住房供应的举措。u 少供应、难销售，南昌楼市变冷2月份，南昌市（含两县）仅有两个楼盘取得新的预售证，预售面积只有1.4万，同比、环比均减少90%以上，创07年以来新低，传统淡季、去年9月份后的透支、政策压力等是少供应的主因。新政下，各售楼部也门可罗雀，日渐冷清，销售越发艰难，但是郊县板块好于市区。本月市主城区、南昌县新建商品住宅成交984套和1325套，同比（环比）减少了22.82%（70.15%）和11.82%（29.63%）。u 非住宅和二手房受政策影响较弱在投资渠道有限、通货膨胀的背景下，更多的投资眼光转向未受限购的非住宅。2月市主城区、南昌县新建非住宅商品房分别成交365套、162套，同比增长6.73%、153.13%。新南昌限购令虽然包括了二手房，但是从3月1日开始实行，二手房受政策影响较弱。本月市主城区、南昌县二手住宅成交1317套和378套，同比增加14.52%和77.46%；是到了2月28日，因为和政策抢时间，市区二手住宅成交量突然猛增，达到177套。u 多个楼盘推迟开盘时间，调整推广策略由于政策的出台，很多开发商推迟了开盘时间。本月南昌市共计12个楼盘推出新房源，开盘楼盘数量比上月减少了14个，比计划开盘数量减少了三分之一。很多楼盘也调整了推广策略，2月三大主流报纸地产广告共计投放版面23.5版，投放次数31次，投放楼盘数10个，为有监测记录以来的最低值。u 供应结构发生变化，郊县板块房价追涨限购令的出台，使得南昌楼市划分成两大阵营，非限购区域活跃度明显高于限购区域，去化速度也更加优异。本月开盘的12个楼盘中9个来自非限购区域，供应面积占总量的六成以上，整体销售率为60.65%，比限购区域高出近40个百分点。2月南昌整体房价稳中有升，象湖、银三角、新建等区域上涨较为明显，象湖板块多层房价已经普遍在5000元/以上。 第 6 页 共 34 页二、一级市场分析2.2 土地成交量 0268f9250072e7bab9c9bdbf547060e8.pdf2.3 供应和成交同比、环比连续5个月成交率保持100%的土地市场在本月止步。本月南昌市共计推出10宗土地，编号为jdp1105地块在拍卖的前一天被终止，其他9宗全部成功拍出。拍出的土地总量为748.444亩，比上年同期的675.529亩有小幅增加，但是环比减少873.692亩，减少了53.86%。2.4 土地成交分布本月成交的9宗土地分布在5大板块，其中京东和市中心占总量的八成以上。京东板块延续去年以大规模地块入市的特点，本月成交的两幅地块用地面积均在150亩，其中一幅超过200亩。对于土地稀缺的市中心板块来说，一个月的成交面积在200亩以上是非常小的概率事件，本月板块土地成交面积达到252.363亩，也是创09年9月份以后新高。市中心成交的两幅地块全部位于青云谱区，该片区在板块格局中将扮演越来越重要的角。从上图可以看出，不同性质用地成交比例相对均衡。居住、商住用地占总量的一半以上，预计下月该比例还将继续上升，也是政府配合调控政策加大有效住房供应的举措。本月居住、商住用地分布在市中心和京东板块，也推高了这两个板块成交比例。商业用地和居住用地并驾齐驱，主要是一幅市场用地的拉动，成交面积达到234.446亩，也是08年7月以来首次超过200亩，几乎是去年总量的七成。2.5 月度供地纳入整体趋势分析今年前连个月，南昌市推出18宗土地，成交17宗，同比均减少了3宗。但是今年土地供应和成交面积分别达到2391.154亩和2370.58亩，是上年同期的两倍多，是08年以来开局最好的前两个月。和去年同期相比，各类用地成交面积全线增加，除商住用地较为平稳外，其他类型用地数倍增长，其中居住用地、商住用地是上年同期的17.22倍和15.1倍。和上年同期一样，京东板块仍然独占鳌头，该板块约占总量的六成。和各类不同性质用地类似，各板块土地成交量也无一例外的全线上扬。2011年12月份南昌市居住和商住用地累计成交821.934亩，可规划建筑面积92.8万，楼面地价1079.42元/，三项指标分别增加270.792亩、12.84万和113.2元/。2.6 预计下月土地供应情况从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出7宗土地，供应面积达到441.426亩。虽然供应量比本月有所减少，但是看点颇多。1、居住用地比重大，7宗地块有6宗为纯居住用地，占预计供应量的九成以上。2、朝阳新城集中推地，朝阳新城拿出3宗土地，其中一幅地块用地面积达到135.527亩，是朝阳新城最大宗居住用地；而且起拍价较高，有两幅地块起拍价高达526万元/亩，仅次于万科地块，但是目前住宅市场受政策调控，交易价格将受到影响。3、地块位置优越，除朝阳新城3宗土地外，其他地块分布在京东和市中心板块。附件：预计下月土地供应一览表三、商品房市场供求分析3.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）3.1.1 新建商品房预售体量走势分析 2010年2月份南昌市商品房预售体量总计1.4万，环比回落34.56万，降幅达到了96.11%，其中住宅回落幅度为98%。预售体量低迷的原因主要有三个方面：第一是春节长假来临，淡季因素的影响；二是从去年9月开始各楼盘快速推盘，楼市供应量后劲不足，开发商开盘意愿不强；三是南昌版“限购令”、新国八条等政策因素造成开发商对市场的未来走势无法确定，推迟或滞后获取预售证。3.1.2 新建商品房预售体量板块分析本月取得预售证仅有红谷滩的凤凰城和湾里的永惠漫谷，其中住宅新增预售0.62万、商业新增预售面积0.78万，环比分别下跌98%和76%，全月预售体量不及1月底限购令、新国八条出台前一周的预售体量（5.29万）。预售市场在政策集中出台环境下迅速沉寂，显示多方市场对市场行情较为谨慎，开发商入市步骤明显放缓。从本月预售情况看，市场供应量的锐减对短期市场供求矛盾有激化作用，有利于部分开发商借助短期行情保全自己高位出货，预计短期市场在供应量严重萎缩的情况下，楼市行情缓慢稳步向下。3.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析本月仅有永惠曼谷一个楼盘出现新增住宅供应，即永惠曼谷公寓形态供应0.62万。预售形态环比减少4种，南昌未来市场供应可能面临无房可选的尴尬局面。永惠曼谷在目前环境推出公寓产品，一方面是因为距离上次推盘间隔一年半时间，推盘有其无奈因素；另一方面也有试探入市的成分在内，该项目的销售将对研究政策对区域板块购房影响如何起到借鉴作用。3.2 新建商品房成交分析（含南昌县）3.2.1 新建商品房成交走势分析新建商品房本月成交量县市两地均出现较大跌幅，市县区销售套数984套和1325套环比下跌70.15%和29.63%。从销售情况看县域销售行情好于市区销售，一方面反映出目前新国八条和南昌版限购令受影响程度中心区域强于周边郊县板块。另一方面春节年关外地返乡置业集中南昌周边郊县区域助抬了春节期间该区域的销售，伴随返乡置业潮的退去南昌郊县板块成交预计也将出现下滑。3.2.2 各区域新建商品房成交分析受新政限购、限贷的影响，本月南昌各板块住宅市场出现全面下滑，市区板块共成交984套，环比下跌2312套，下跌明显；但是经济开发区、英雄开发区等成交比重明显提升。本轮房地产调控严厉程度和调控全面性均强于前期政策，投机投资住宅市场受到限制，预计后续住宅市场成交将处于低位运行。非住宅市场板块成交冷热不均，在政策层面不受主动影响限制情况下，新建非住宅商品房市场成交将进入相对活跃状态。3.2.3 南昌市、县住宅成交top 10本月南昌市住宅成交套数top10总和为580套，环比少1240套，环比降幅达68.13%。成交top10套数总和占本月南昌市新建住宅比例为58.94%，与上月相比前10名整体占比基本持平。但从楼盘销售套数看月销售，本月top10的入围门槛仅为24套，反应出目前市场成交的骤冷。本月top10南昌市主城区楼盘占6个、英雄开发区1个、昌北板块2个、湾里板块一个，楼盘分布和以往也出现很大的差别；其中恒大绿洲项目春节期间最高75折优惠极大刺激了刚性需求客户购房，成为本月销售排名第一楼盘，也极大地刺激了本月英雄开发区商品房成交名次的攀升。3.3 南昌市二手房市场成交情况3.3.1 二手房成交走势分析本月南昌市二手房成交1317套，环比回落1021套，环比降幅43.67%；南昌县成交378套，环比减少41.94%，整体看市县二手房成交环比下降幅度相似，三级市场出现整体成交向下，二手房单月成交萎缩速度远超预期，政策影响开始在三级市场显现。3.3.2 各区域二手房成交分析从各板块二手房成交数据变化看，各板块均出现成交明显萎缩现象，同一月份二手房成交区域比较看，作为老城区中心的东湖、西湖两区域和南昌红谷滩新城区的二手房成交排名依然靠前，表明政策限购对置业方向影响不大，区域置业认同感趋于一致。四、新推、续推整体供求分析4.1 新推、续推楼盘一览2月份南昌市共计有12个楼盘新推、续推房源，且无新盘入市。和上月相比，推盘总数减少14个，减少53.85%；总推盘量为7.28万，环比减少28.87万；整体销售率48.47%环比下降22.2个百分点，月度成交量骤降；本月楼盘郊县板块供应量占比近七成，受郊县板块活跃影响整体均价被大幅拉低。4.2 整体供求本月南昌市的整体供应量7.28万，环比减少28.92万，降幅达78.89%，供应量出现急速下跌。从本月新推续推供应数据看，共12个楼盘推盘，仅银河城出现2次推盘，整体市场推盘数量和推盘次数均出现大幅下滑。但同比数据看，供应量仍增加2.34万，楼盘活跃度仍高于历史同期。从销售来看，本月销售率为48.4%，销售率环比下降22.2个百分点，销售率出现近年最大下降幅。分析认为除受传统春节假期因素外，政策层面限购、限贷是造成市场再次出现观望的主要因素。4.3 板块供求本月南昌新推续推供应板块仅6个，环比减少3个。本月供应占比看，市区板块仅市中心、朝阳洲、红谷滩板块出现供应，三板块总供应2.44万，仅相当于上月三个板块供应量的1/4。本月郊县板块占比近七成，其中象湖板块供应比例最高，占总供应量的25.71%。究其原因春节期间返乡置业和地市购房群置业需求旺盛，区域楼盘顺势加推是促其成为本月南昌供应最多板块的主要原因。从销售情况来看，本月南昌市区三板块销售率均低于三成，南昌市区板块是受新国八条限贷和南昌版限购双重政策影响最重的区域，投机投资购房被限制，多方市场再次进入观望。郊县板块销售率普遍较高，除因开始南昌限购细则不明等政策因素外，还有外地返乡置业主要集中该区域的原因，莲塘板块两楼盘出现销售率100%行情，提振板块销售率排名第一。4.4 产品4p分析（一）products产品性能分析4.4.1.1 户型本月供应二房占比64.99%，成为本月户型供应的绝对主力，三房供应20.03%排名供应量第二位，两者供应占总供应量的八成以上，市场供应仍以二房、三房户型供应为主导，舒适性高端别墅户型本月出现零供应。从销售情况来看，三房户型销售率73.18%销售排名第一。从供销数据看，三房产品旺销主要集中于南昌县区域楼盘，印证了本月返乡自主性置业群区域购房主流的现实。4.4.1.2 平均面积从上图可以看出，本月户型多样性环比有所减少，别墅户型出现零供应。与去年同期相比，较历史同期户型供应相对多样，市场行情优于去年同期。本月主力二房平均面积超过90，较为异常。究其原因，是因为红谷滩新地阿尔法二房供应面积过大，一定程度上反映出高端项目对户型面积要求舒适性的现实。4.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比本月新推、续推房源计744套房源，销售房源370套，环比跌幅79.6%和85.94%。各面积区间供销全面下滑，其中5070小面积自住区间和180210大面积舒适性居住区间出现零供应的现象。70-90区间本月供应和销售排名均处第一位，供销楼盘全部来自郊县板块，自住刚性需求依然强劲。4.4.1.4 建筑型态成交对比本月建筑形态环比减少了公寓和别墅的供应，小高层、多层分别排名本月建筑形态供应的前两位。主要是因为本月郊县区域成为市场主力供应，且区域板块产品建筑形态上均以小高层和多层的形式出现。高层形态本月供应锐减19.47万，环比减少94.01%，本月市场仅朝阳洲皇冠国际出现该类型供应。从销售方面看，多层形态销售率64.77%，排名第一，其中莲塘板块是多层形态供应的主力区域，正荣大湖之都和永通澄湖国际项目多层产品100%销售率成为本月市场的亮点。高层形态销售率最低，皇冠国际项目本次推出高层受南昌限购令政策细则刚出台影响，购房群开始观望，加之信贷收紧情况下推盘价格过高出现冷场现象。（二）price产品价格分析4.4.2.1 本月市场价格纵向对比本月折后均价为5312元/，环比下跌了1152元/（跌幅17.82%），同比上涨1623元/。从上图可以看出，成交均价下跌幅度较大。一方面郊县板块成交价格相对较低，本月供应却占总供应量的近七成，郊县板块成为本月南昌市场新推续推的主角，拉低了整体均价；另一方面是春节假期加上楼市调控政策细则落实出台，多方市场开始观望，城区高价楼盘推盘数量锐减；两方面原因造成本月新推续推市场价格出现大幅下跌。4.4.2.2 板块价格纵向对比 从上表可以看出，本月市场板块价格环比尚未因政策影响出现松动迹象，其中市中心、红角洲、象湖、银三角、新建等五板块环比继续出现上涨，郊县板块上涨幅度较大，银三角片区以银河城为代表楼盘价格上涨明显。本月板块价格环比继续上扬一方面是因为郊县板块基价较低，春节期间外来置业群置业需求旺盛，楼盘有借机提价现象；另一方面目前各区域供应量锐减，楼盘后续体量供应不足，支撑开发商不急于价格让步。预计短期1-2个月内，一方面受全国范围内政策传导影响另一方面目前大体量楼盘观望过后资金压力增大，楼市价格将出现环比下降。4.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比从上表可以看出，价格供应区间出现两极分化现象，高价区域8000元/以上区间供应203套全部来源于南昌市区的市中心、红谷滩和朝阳洲三板块；5500元/以下区域由郊县板块占据，其中个别楼盘出现较大涨幅，保集半岛、力天阳光地带两楼盘进入5000元/区间。低价2501-3500元/区间仍然继续全部来至南昌县银三角区域，从销售上看，本月3501-4500元/区域销售最好，此区间除莲塘板块推盘热销的正荣大湖之都和永通国际项目外还包括象湖的居住主题公园。本月正荣大湖之都和永通国际推出的多层一方面产品价格在区域内相比具备较大优势，另一方面积极把握外来置业时机针对性促销，两者销售率100%成为本月市场的亮点。8000元以上区间销售率本月排名最低，从推盘楼盘销售看楼盘销售率均低于三成，伴随宏观政策层面的变化多方市场开始观望，高价楼盘置业风险显现。预计在政策持续影响下推盘节奏会继续放缓，真实降价和降低装修成本等现象出现概率较大。（三）promotion产品营销分析4.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测（四）place产品营销渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析由于春节假期的关系，本月主要报纸仅监测2月第二周、第三周和第四周的数据。根据监测，2月后三周广告共计投放版面23.5，投放次数31，投放楼盘个数10。从周平均值和月总投放量来看，本月的广告投放为有监测记录以来的最低值。造成本月广告投放陷入低潮的原因，一方面是因为传统销售淡季的因素，另一方面是因为国家近期的调控政策造成市场普遍的观望情绪，影响了市场的信心。本月三大主要报纸在广告投放上呈现三足鼎立的态势，其中江南都市报以36.17%占据首位，南昌晚报和信息日报均为31.91%。和以往比较，三大报纸所占比例发生了比较明显的变化信报的广告投放比例显著增长了。造成这一现象的主要原因是本月监测的时间较短，同时广告投放量少，单个楼盘投放广告对报纸广告投放比例影响较大，具有一定的偶然性。4.4.4.2 广告投放楼盘阶段对比分析通过对投放广告所处阶段的分析，可以看出，本月南昌楼市的活跃度非常低，而且这种低位运行的状况可能还要延续一定的时间。这从两点可以看出：首先开盘期、强销期的广告数量较少，分别仅有0、1，意味着本月开盘、热销楼盘的楼盘极少。其次，形象期和认筹期的广告也较少，分别仅有2、0，预示未来短期内可能开盘的楼盘也屈指可数。目前和未来一段时间内南昌整体楼市将进入供应和成交的低谷。4.4.4.3 本月媒体报刊发布top 10排行榜本月top10的第一名依然是恒大绿洲，共计投放广告12次，虽然南昌市场广告投放不振，但作为国内一线品牌开发商，该项目依然保持了强势。排名第二是中大青山后花园，该项目已经进入尾盘期，广告主要为项目最后的别墅项目宣传，投放广告总次数4次。这也从一个侧面反映出本月广告投放稀少的事实。4.4.4.4 本月各阶段楼盘分布从上图来看，本月持销期广告主要分布在市中心、红角洲、象湖、新建和莲塘板块。目前南昌主要在售项目均处于该阶段，说明目前市场总体上以存量房销售为主，新推及计划新推受市场下行影响，均被推迟。4.4.4.5 板块媒体报刊分析 各板块楼盘投放媒体比例图本月南昌市投放从板块分布来，分布较为均匀，除昌北、湾里未有楼盘投放广告外，其余八个板块，每个板块的投放楼盘个数均在1到2个左右，没有特别突出的板块。这反映出目前市场在广告投放上的不振，是全市的行业性普遍现象，不存在局部投放偏冷的情况。 各板块楼盘投放媒体发布量对比图本月广告投放次数最多是莲塘板块，其广告投放次数达43.89%。主要是因为本月广告投放总的基数较低，而莲塘板块受恒大绿洲的带动，在投放比次数中所占比例显得特别突出。其他板块中，青山湖板块投放次数占据第二位，这在以往较为罕见，中大青山湖花园两次跨版广告的刊登，对板块整体投放比例的提升有决定性作用。4.6 预计下月入市项目一览表五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u 大量优质地块入市，以居住用地为主从市国土资源局获知，下月南昌市至少将推出7宗土地，供应面积达到441.426亩。7宗土地分布市中心、朝阳新城和京东，地块区域位置较好。居住用地是供地的主要方向，7宗地块有6宗为纯居住用地，占预计供应量的九成以上，相比本月有较大幅度增加。但是在政策影响下，估计成交会比较平淡。u 限购3月1日执行，成交行情看淡从下月预计入市楼盘一览表中可以看出，3月份预计入市楼盘21个，其中纯新盘3个。在目前背景下，多数楼盘将小批量推出房源以试探市场反应，预计下月供应量不会超过20万。南昌新版限购令从3月1日开始执行，3月1日、2日市主城区新建商品住宅成交套数连续两天在个位数，预计成交量会延续低位态势。u 非限购产品、高端产品市场接纳度有待检验限购令一出，很多人认为对于非住宅、别墅等高端产品来说可能是一次机会，因为非住宅不在限购范围、购房指标的压缩肯定会让投资者更倾向于高价值产品，2月份南昌市非住宅成交量同比出现增长似乎也在印证这一观点。下月，推出非限购的公寓及高价值的别墅产品楼盘有9个。但是非住宅包涵了商住公寓、商铺、写字楼、厂房等，其中商住公寓受住宅市场影响更大，在房价预期发生改变时，商住公寓及别墅市场接纳度还有待检验。u 市场整体均价回升，高价房源增加是主因从预计入市楼盘分布区域看，城区高价板块预计入市楼盘较多，其中均价8000元/及以上楼盘有7个，这将推高整体均价。在目前供应偏紧的南昌楼市，短时间内不会出现房价大的调整。从目前掌握的情况看，5、6月份是一个供应的小高峰，届时会出现更多的新盘，是观察房价变动的一个重要窗口期。六、相关政策、经济摘要相关政策1、京十五条出台主要内容有：自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。分析：北京限购令细节的出台，严控外地人在京买房和买房套数，从基层控制了外来投机投资进入本地房市；另外重要一点就是二套房贷款比例和利率的可调节性，对整体市场调控形成警示作用。对于开发商定价形成差别化土地增值税率，对严控房屋定价稳定房价起到积极的重要作用。2、央行连续第三次加息 活期利息两年多来首次上调中国人民银行昨天宣布，自今日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。这是中国人民银行今年首次加息，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。经过此次加息后，一年期存款利率为3%，一年期贷款利率为6.06%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。值得注意的是，此次利率调整方案中，活期利息从0.36%上调至0.4%，虽然仅仅上调0.04个百分点，但这是2008年11月以来活期利率首次上调。存款利率上调幅度大于贷款利率在此次调整方案中，存款利率上调幅度大于贷款利率。除活期外的其他档次存款利率上调幅度均大于0.25个百分点，上调幅度最大的是5年期，由4.55%上调至5%。此次加息后，10万元存款定存3个月、6个月、1年、2年、3年、5年的利息分别增加了87.5元、150元、250元、700元、1050元和2250元。贷款利率上调幅度则相对较小，6个月及1到3年贷款加0.25个百分点，3到5年加0.23个百分点，5年以上加0.2个百分点。相比2010年全年3.3%的cpi同比增速，此次加息利率依然力度不够，存款基准利率已经连续10个月低于cpi增速，即实际利率为负。在这种情况下，已经出现了居民储蓄大搬家的现象。去年中央经济工作会议已经将货币政策从之前的“适度宽松”定调为“稳健”，去年10月份以来，央行已经连续3次加息，3次上调存款准备金率。（搜房网 11.02.09）3、公积金贷款利率2月9日起上调 五年期以上贷款升至4.5%一、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。二、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。三、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。分析：2011年首次加息，加息的目的性着重于控制流动性，刺激居民储蓄搬家存入银行；有分析认为近期连续3次加息，表明稳健货币政策调控进入实质阶段，另一方面对打击房地产过热稳定房产市场，转移投资起到积极作用。4、央行上调存款准备金率0.5个百分点2月18日晚间，央行决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。根据计算，本次上调存款准备金率，将直接冻结3500余亿元资金。这次是中国央行去年以来连续第八次上调存款准备金率，也是2011年第二次上调，至此，大型金融机构存款准备金率将达到19.5%，创下历史新高。同时，这距离中国央行上一次公告加息仅仅相隔9天时间。分析：央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到的历史高位。1月银行新增贷款1.04万亿，信贷调控压力不减，控流动性和信贷规模意图明确。5、南昌限购令调控细则出台南昌市人民政府办公厅文件洪府厅发201117号南昌市人民政府办公厅印发南昌市贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见的通知各县(区)政府，各开发区(新区)管委会，市直各有关部门：南昌市贯彻落实的意见已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真照此执行。二0一一年二月二十日南昌市贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的意见近年来，我市房地产业发展服从、服务于宏观经济发展大局，全面贯彻执行国家宏观调控政策，坚持“垄断一级市场，调控二级市场，繁荣发展三级市场”的指导原则，遵循市场规律，履行政府职能，房地产市场保持了平稳、健康、有序发展的态势为认真贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发20111号)，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出如下意见：一、进一步提高认识，切实履行政府职责认真贯彻落实国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，是关系到解决城镇居民住房问题的重要举措，也是促进房地产市场平稳健康发展的有效措施。全市各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，采取有力措施，强化工作责任，切实将房价控制在合理水平。我市将根据经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；加大保障性住房建设力度，改善居民居住条件。二、进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系2011年，全市建设廉租住房4758套、经济适用住房1500套，完成棚户区改造199.5万平方米。通过新建、改建等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加大对保障性安居工程建设的支持力度：在土地供应计划中优先安排保障性住房建设用地；免收行政事业性收费，减半征收经营性收费，其他自行出台的收费项目一律取消。引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。大力发展公共租赁住房，制定并完善相关政策制度。2011年建设公共租赁住房3253套。在加大政府投入的同时，完善体制机制，建立融资平台，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，积极引导符合条件的各类企业、大中专院校及专业机构投资、经营公共租赁住房。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。三、严格执行国家房地产税收和信贷政策个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。四、严格住房用地供应管理，加强用地供后监管增加居住用地供应总量，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。在年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。年度保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。五、实行住房限购政策，坚决遏制不合理住房需求在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。交易时间的认定，以在本市房地产信息系统网签时间为准。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。六、建立考核问责机制，坚持和强化舆论引导全面落实稳定房价和住房保障抓落实的工作责任制，建立考核问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设的工作不力，影响社会发展和稳定的，要依法依纪追究责任。新闻媒体要对稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消费的，要追究有关当事人的责任。（搜房 2011.02.23）分析：在国八条出台之后，南昌版调控政策的出台