2011年2月长沙房地产市场研究报告.doc

2011年2月长沙房地产市场研究报告2011年2月长沙房地产市场研究报告克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙易居房地产研究所2011年2月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。）目 录本月导读：4数字楼市：5第一篇 市场背景篇6第一章、政策资讯6一、政策法规6二、市政动态7三、市场资讯8第二章、经济环境9一、gdp增速逐步上涨，经济稳步发展9二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃10三、固定资产投资快速增长10四、开发投资大幅增加11第二篇 市场分析篇12第三章、土地市场12一、土地资讯12二、公告土地分析14三、本月成交地块分析16四、重点地块18第四章、商品住宅市场20一、市场综述20二、供求关系分析22三、供应量分析23四、成交量分析27五、成交均价分析31六、项目解析33第五章、产品分析42一、热销、滞销产品42二、案例分析43第六章、营销媒体47一、营销透析47二、媒体分析48三、典型项目53第三篇 区域数据篇56一、开福区56二、天心区57三、雨花区58四、岳麓区59五、芙蓉区60本月导读： 二套房贷首付将提至60% 多市按户限购。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。详情请见p8长沙“爽约” 限购调控细则姗姗来迟，购房者犹豫不决、开发商心中“忐忑”按照1月26日“国八条”的要求，全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，然而到2月21日为止，仅有十多个城市出台细则，过半城市“爽约”。多数住建部不出台地方调控细则是因为担心房地产调控过猛，对当地房地产市场带来较大的影响。长沙也在“爽约”队伍当中，这让长沙整个房产界都沉浸在紧张氛围之中，且盼且忧。这样使得消费者心有余悸，不仅如此开发商心中也有一些不安。都等待长沙落实“新国八条”的实施细则出台。 详情请见p8限购细则进入倒计时，购房者犹豫不决北京“限购令”出台，依据“新国八条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。这让长沙的房地产市场更加“风声鹤唳”，据悉，有关长沙市落实“新国八条”的实施细则，估计需等省里指导性政策出来后才会明确。这导致了长沙楼市目前观望气氛浓厚。详情请见p9春节期间新开盘及加推较少，成交下滑。春节期间，连续三周成交量总计6014套，均价6392元/平米。总体成交量有一定幅度的下降。主要原因一是节日期间新开盘及加推项目较少，二是节日期间人们大多在走亲访友，购房欲望并不强烈。不过节日期间回想客流剧增，其中有一部分趁节日期间在本地购房，使成交量依旧维持在一个较好的状态。 详情请见p9央行再次上调存款准备金率。 2011年2月8日晚，中国人民银行宣布：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点 。调整之后，一年期存款利率上升为3%，一年期贷款利率则上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分别加息25个基点。 详情请见p9数字楼市： 2月商品住宅市场基本情况供应量成交量供销比成交均价13.07万平方米53.28万平方米1:4.086528元/平方米数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2月项目成交量排行榜表名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1高鑫麓城岳麓区二至三环间17732.3865282湘江世纪城开福区二至三环间15436.5664503恒大雅苑开福区二至三环间15185.5468764北辰新河三角洲开福区二至三环间13615.7593695恒大华府岳麓区二至三环间1327660566万科金域华府雨花区二至三环间13244.6682387恒大绿洲雨花区二至三环间11986.7272718嘉斯茂购物广场岳麓区二至三环间11896.4274749钰龙天下岳麓区二至三环间11767.78578310保利.麓谷林语岳麓区二至三环间11530.915767数据来源：cric中国房地产决策咨询系统关注楼盘：热销产品 万科金域华府第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、二套房贷首付将提至60% 多市按户限购。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。克而瑞长沙机构点评：2011年政府依旧不会放松房地产政策的调控力度，而且将更加严厉。二套房首付比率的提高，一是能有效地遏制房价上涨的势头，二是能有效地遏制投资投资，保障房地产市场健康有序的发展。 二、市政动态1、长沙“爽约” 限购调控细则姗姗来迟，购房者犹豫不决、开发商心中“忐忑”按照1月26日“国八条”的要求，全国有36个城市应该在2月20日之前出台地方调控细则，然而到2月21日为止，仅有十多个城市出台细则，过半城市“爽约”。多数住建部不出台地方调控细则是因为担心房地产调控过猛，对当地房地产市场带来较大的影响。长沙也在“爽约”队伍当中，这让长沙整个房产界都沉浸在紧张氛围之中，且盼且忧。这样使得消费者心有余悸，不仅如此开发商心中也有一些不安。都等待长沙落实“新国八条”的实施细则出台。 克而瑞长沙机构点评：长沙相关部门若依旧迟迟不出台长沙的限购细则，则长沙的房价依旧会提高，增速难以控制，因为这段期间资金回流二三线城市的趋势势必将继续，因此会有大量资金涌向长沙。克而瑞专家意见：购房者是否要继续观望，需仔细斟酌。2、限购细则进入倒计时，购房者犹豫不决北京“限购令”出台，依据“新国八条”的规定，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施。这让长沙的房地产市场更加“风声鹤唳”，据悉，有关长沙市落实“新国八条”的实施细则，估计需等省里指导性政策出来后才会明确。这导致了长沙楼市目前观望气氛浓厚。克而瑞长沙机构点评：“限购令”若出台，长沙的房价不会降，甚至达不到抑制的效果，因为长沙房价一直被大家认为是块“洼地”，从长远来看，长沙房价上涨是必然趋势与规律；若不出台，绝对会抬高房价，因为大量的资金必将涌向长沙。因此克尔瑞专家认为：购房者是否要继续观望，需仔细斟酌。3、春节期间新开盘及加推较少，成交下滑。春节期间，连续三周成交量总计6014套，均价6392元/平米。总体成交量有一定幅度的下降。主要原因一是节日期间新开盘及加推项目较少，二是节日期间人们大多在走亲访友，购房欲望并不强烈。不过节日期间回想客流剧增，其中有一部分趁节日期间在本地购房，使成交量依旧维持在一个较好的状态。克而瑞长沙机构点评：从区域看，该时间段销售套数排行中，岳麓区的长房时代城、保利麓谷林语和开福区的山语城分别位于销售套数排行榜中的一、二、三名。从价格看，三周成交均价为6392，较之前有一定幅度的下降，下降并不明显。三、市场资讯 1、央行再次上调存款准备金率。 2011年2月8日晚，中国人民银行宣布：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点 。调整之后，一年期存款利率上升为3%，一年期贷款利率则上升至6.06%。此前央行在去年10月25日和12月26日分别加息25个基点。 克而瑞长沙机构点评：加息并非单指房地产市场，政府遏制通胀的决心明显。单次加息并不可怕，持续加息带来的货币紧缩效应、市场预期调整以及资金成本的上升值得持续关注。第二章、经济环境一、gdp增速逐步上涨，经济稳步发展图2- 1-1 ：长沙市gdp增长速度走势图资料来源：湖南统计局长沙gdp一直稳定增长，2003年以来，gdp增长幅度稳定在14%以上的水平，从gdp走势来看，长沙经济发展势头良好，2010年长沙经济持续好转，gdp增速达到15.5%，较09年有继续上涨，在国家政策的扶持下，长沙经济正在快速回暖。特别是长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展，为房地产行业提供广阔的发展空间。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图2- 3-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图数据来源：湖南统计局从2004年开始，长沙社会消费品进入快速增长阶段，一直保持在百分之十几的速度增长。2010年长沙社会消费品零售总额累计达到1708亿元，增长12.59%。随着经济的迅速发展，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨趋势。三、固定资产投资快速增长图2- 2-1：长沙市固定资产投资累计增长走势图数据来源：湖南统计局至2010年12月止已完成全社会固定资产投资3192.57亿元，同比增长30.70%。城镇以上固定资产投资2469.22/2750.35亿元，环比增长11.39%。随着2010年经济的继续回暖，长沙地铁1、2号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，累计投资总额高达3192.57亿元，同比增长30.70%。长沙2011年1月预计完成固定资产投资总额为164.73亿元，同比增长37.5%，可见长沙城市的建设正进入一个快速发展的新时代。四、开发投资大幅增加图2- 4-1：长沙市房地产开发投资额走势图数据来源：湖南统计局至2010年11月长沙房地产开发投资624.31亿元，增长36.50%。12月份新增投入284.15亿元，同比增长37.50%。由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的状况。第二篇 市场分析篇第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部全面清查农村土地整治 严查农民“被上楼” 国土资源部2月17日召开视频会议，部署开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作，要求于5月30日前完成清理检查工作，切实做到严格清理检查、严肃处理纠正、完善规章制度、加强监督管理，确保增减挂钩试点和农村土地整治工作规范、健康、有序开展。国土资源部日前下发城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方案，要求全面清理检查2006年以来各地开展增减挂钩试点和农村土地整治工作，以及以各种名义擅自开展建设用地置换等情况，对存在的问题全面梳理，严肃纠正规范；认真总结相关工作经验，完善规章制度，加强监督管理；深入研究体制机制等深层次问题，提出解决问题的措施，推进改革创新。同时，加强信息化建设，强化国土资源全国“一张图”动态监管。国土资源部副部长贠小苏介绍，首先是对增减挂钩试点开展清理检查。对国土资源部批准的增减挂钩试点，从挂钩周转指标管理、项目区设置、尊重农民权益等方面进行全面清查和总结规范。对存在的问题逐一排查，重点对片面追求建设用地指标、不顾条件大拆大建、强迫农民“上楼”、不合理分配资金等行为进行严肃整改；对不符合要求的地方性文件予以修改或废止；对规范的做法和典型经验进行总结提升；对增减挂钩的现实和长远作用及综合性操作办法进行探索研究。其次是对试点外开展的建设用地置换进行清理检查。对各地在推进农村新居建设、危房改造和小康示范村建设等工作中，开展城乡建设用地置换、调整使用的行为进行全面清理检查。对不符合国家政策、涉及建设用地置换、复垦土地周转等的地方政策文件和相关规定一律予以废止；对继续在试点外进行建设用地置换和复垦土地周转的，一律停止实施。第三是对农村土地整治清理检查。对涉及建设用地整治的情况进行全面清理检查，重点摸清农村建设用地整治节约土地留用分配、使用和资金管理以及确权登记发证等情况，对不符合国家政策的地方政策文件进行修改或废止。同时，认真总结农村土地整治工作中的典型经验和好的做法，研究制定做好农村土地整治的办法和措施。克而瑞点评：根据了解，清理检查工作分三阶段进行。一是自查清理阶段（2月20日至3月31日），地方各级国土资源主管部门会同有关部门，组织开展本行政区域内的自查清理，将增减挂钩试点项目区和农村土地整治项目上图入库，纳入“一张图”管理。二是检查纠正阶段（4月1日至4月30日），国土资源部会同有关部门，制定纠正整改的政策意见，省级国土资源主管部门会同有关部门组织纠正整改。三是抽查总结阶段（5月1日至5月30日）。国土资源部会同有关部门进行抽查，对自查清理和纠正整改工作不力的，督促限期整改，限期整改期间暂停下达挂钩周转指标，暂停土地征收和农转用审批。国土资源部对清理检查工作进行全面总结，提出进一步加强监管和深化改革的政策措施。二、公告土地分析因二月春节期间为市场淡季时期，市场需求量不大，因为本月无新增供应。1、土地供应走势分析图3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月无新增供应。2、住宅及商住综合用地供应走势图3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月无新增商住用地供应。3、商业、办公用地供应走势图3-2-6：长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月市场供应收紧，因而本月无商办用地供应。4、工业用地供应趋势图3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月无新增供应。三、本月成交地块分析1、土地成交走势分析图3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统同样是受二月春节淡季的影响，因而本月也无新成交土地。2、本月成交结构分析本月无成交3、住宅及商住综合用地成交走势图3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月商住用地无成交。4、商业及办公用地成交走势图3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月商办用地无成交。5、工业用地成交走势图3-3-7：长沙近一年工业用地成交走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月工业用地无成交。4、 重点地块 因本月无成交，为上月成交重点地块分析。1、地块指标分析表3-4-1： 2011网挂001号地块经济指标列表地块名称2011网挂001号地址长沙市芙蓉区东牌楼出让方式挂牌土地用途住宅所在区域芙蓉区环线位置二环内占地面积93862.92平米起始总价275693万总建面积700000平米成交总价563693万容积率7.5楼面地价8052.76元/平米拿地企业邦源投资有限公司数据来源：cric中国房地产决策咨询系统图3-4-1：地块位置图 数据来源：cric中国房地产决策咨询系统2、拿地企业分析此地块是被邦源投资有限公司公司摘得，据网络资料得知邦源投资有限公司是隶属于香港地产巨头九龙仓集团，按照东牌楼纯商业、自持50%的地块要求，拥有香港时代广场、海港城的九龙仓置业具有极其丰富的商业地产运营能力。3、发展前景分析 本次成交的地块此次投得之长沙市芙蓉区地块位于黄兴路与解放路交界，地盘面积逾七万四千三百平方米，总作价为人民币五十六亿三千六百九十三万元。九龙仓集团在公告中称，取得的这一地块平均楼面价约为每平方米人民币八千元，“计划发展成一项集高端大型购物商场、五星级酒店、公寓及甲级写字樓于一身的商业项目,其中，商场部分楼面面积达25至29万平方米，面积约为香港时代广场的3倍，项目完成后将汇聚世界各地顶级品牌，把集团在香港的成功经验延伸至长沙。第四章、商品住宅市场一、市场综述图4-1-1 ：2010年2月至2011年2月长沙市商品住宅供求走势图资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为13.07万平米，同比下降55.78%，环比下降83.99%。 本月供应量显著减少，受春节假期影响严重。“国八条”、限购令、房产税以及加息等一系列调控政策，更加坚定了政府坚持房地产调控不放松的决心和信心，限购令从一线城市纷纷广泛向二三线城市蔓延，沸沸扬扬的长沙限购令也有望在近期出台，市场出现了一个微妙的局面，观望气氛越发浓重，本月开发商纷纷放缓了推盘的速度，购房者则期待房价能够有所下调，迟迟不肯出手。但是开发企业依旧没有降低拿地的积极性，开发的步伐依旧没有放缓，这将使得市场的长期供应量得到有效的保障。此外，2月27日，国务院总理温家宝提出三条控制房价的措施中的第一条就是增加有效供给，今年计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，今后五年，新建保障性住房3600万套，可见政府在增加市场供给上下了很大的决心。本月长沙商品住宅市场成交53.28万平米，同比上升17.20%，环比下降47.75%。新的政策将迫使投资、投机需求者进一步退出长沙房地产市场，首套自住和改善性需求占市场主流，但也不排除部分返乡置业的客户，本月二房和三房依然是市场成交的中坚力量。本月成交量较上月有较大幅度的回落，一是受到传统淡季春节的影响，新开盘及加推项目较少，成交量自然受到影响；二是一系列的房地产调控政策效益逐渐在长沙得到显现，市场表现惨淡，也让广大购房者陷入了一个艰难抉择的时期，观望情绪加重，期望房价能有所松动，届时再出手购房。此外，各地限购令陆续出台，长沙限购令一触即发，届时会对长沙市场产生怎样的影响，一切都还是个未知数。总体来看，市场不稳定性逐渐显现，成交量依然存在较大的波动可能性，预计接下来几个月，成交量不会出现较大的上涨可能。本月商品住宅成交均价为6528元/平米，同比上升32.63%，环比上升4.05%。本月成交均价较上月略有上涨，虽然新政不断出台，长沙市场成交均价依然未有松动，继续保持在一个稳步上涨的水平，一是长沙房地产向来都处在全国的价格洼地，成交价格基数水平较低，房价依旧有一个较大的上涨空间；二是不断出台的房地产新政，主要针对的依然是房价较高的一线城市，长沙受其影响并不大；三是目前长沙房地产成交市场依然是以刚性需求者为主力军，不管是二套房首付比率提至60%，还是即将出台的限购令，都不会对广大刚性购房者产生太大的影响；四是目前房地产市场依然是供小于求，供求长期达不到平衡，有效供给不足，依然会对房价形成有力的支撑，短时期内，长沙房价亦不会有所松动。表4-1-1：长沙市2月商品住宅各类指标变化表指标2010年2月2011年1月2011年2月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:1.541:1.051:0.25-83.8%-76.2%供应量（万m2）29.5683.6713.07-55.78%-83.99%成交量（万m2）45.46101.9853.2817.20%-47.75%成交价格（元/ m2）49226274652832.63%4.05%成交总额（亿元）22.3763.9834.7855.5%-45.6%资料来源：cric中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析1、整体供求结构图4-2-1：2010年2月至2011年2月长沙市商品住宅供求情况资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月整体市场供求比为1：4.08，供应量和成交量都显著减少，供求比率失衡较为严重，供远小于求。受春节节日淡季及不断出台的房地产新政的影响，本月新开盘及加推项目较少，市场的极度不稳定，使开发商纷纷放缓推盘的速度， 静待最佳时机的到来，购房者也期望房价能够借此下降，大多选择谨慎出手，购房者和开发商都陷入了观望的局面。三、供应量分析1、供应走势分析图4-3-1：2010年2月至2011年2月长沙市商品住宅供应量走势图 资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月市场供应量为13.07万平米，同比下降55.78%，环比下降83.99%，从10年2月份至11年2月份整体波动曲线来看，供应量波动幅度较大，主要是因为政策的不稳定导致了市场的不稳定。本月全市仅有10个项目开盘，且全部都属于后续加推项目，一房、二房和三房为本月供应主力，占全市供应的96%。进入2011年，由于受春节节气及房地产新政的影响，市场供应量持续下跌，且下跌幅度较大，预计2011年上半年，长沙将面临供应不足的局面，真正供应量的高峰期或将出现在2011年下半年和2012年上半年。2、各区供应走势图4-3-2：本月长沙五区商品住宅供应量走势图 资料来源：cric中国房地产决策咨询系统本月市场供应13.07万平米，五区供应量较上月都有较大幅度的减少。从各区供应占比来看，岳麓区和雨花区成为本月供应主力，岳麓区所占比重最大，占比44.15%，其次是雨花区，占比34.97%，两区所占比重较上月都有所加大，开福区比重有所降低，天心区则一直保持在一个较低的供应水平，芙蓉区本月依然无新增供应。表4-3-1：本月商品住宅区域供应面积表区 域10年2月11年1月11年2月占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区8.9526.311.138.65%-87.37%-95.34%天心区8.7113.961.612.24%-81.63%-88.54%雨花区4.3119.314.5734.97%6.03%-76.33%岳麓区7.5924.095.7744.15%-23.98%-76.05%芙蓉区0000.00%00合计29.5683.6713.07100%-55.78%-83.99%数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月开盘项目不多，市场总体供应量较上月都有较大幅度的下跌，跌幅达到83.99%，从五区来看，本月各区供应量都明显降低，降幅最大的是开福区，环比下降95.34%。本月新增供应主要集中在岳麓区和雨花区两个区，开福区和天心区新增供应都较少，芙蓉区依然无新增供应。岳麓区新增供应主要集中在长房时代城和山水誉峰两个项目，长房时代城本月主要新增的是小户型产品；雨花区本月新增供应则主要集中在万科金域华府、泊爱澜湾、新城新世界三个项目。3、新盘数据分析表4-3-2： 2011年2月新开盘项目信息表本月无项目新开盘数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（注：新开盘项目成交套数为开盘期间下定套数）4、加推项目分析表4-3-3： 2011年2月加推项目信息表项目名称物业类型新推楼栋新推案时间优惠情况推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比 长房时代城高层 19#（其中4-6层，每层49户）2011-2-13vip98折，算价98折，选房98折，当天签约98折，老带新98折。147一房40.89-46.62128%856770（折后）一房52-811510%一房37.52-39.8612082%湘江世纪城高层富湾国际3#栋2011-2-19一次性97折，按揭98折。105四房253-265105100%448200（折后）山水誉峰小高层4#栋西边单位01-05单元2011-2-26按揭客户：总房款优惠2万元；一次性付款：总房款优惠2万元再享97折； 140两房952820%1236400（折后）三房128-13811280%城南故事高层3#西侧单元2011-2-26开盘99折，vip2000抵1万，一次性98按揭99，3天签约99折120b8 90户型（30套）；c4 87户型（60套）；c5 117户型（30套）；87-117120套100%686500（折后）万科金域华府高层6号栋2011-2-26vip卡开盘购房享受交两万，开盘98折优惠96四房141-14396100%828600（折后）数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（注：销售套数为开盘当天下定套数）本月加推项目不多，较上月明显减少，主要是受春节假期的影响较大，房地产市场的传统淡季，开发商推案态度不够积极。从目前几个加推项目来看，项目推售量都不太大，基本上都维持在一百多套，较之前的几百套的推售量有明显的减少，推售面积区间也较大，长房时代城本次主推小户型，湘江世纪城主推大户型豪宅产品，去化效果都一般。但是各项目成交均价并没有受供应量和成交量下降的影响，成交价格依然都在6000元/平米以上，较之前推按价格均有一定幅度的上涨。四、成交量分析1、成交总量走势分析图4-4-1：2010年2月-2011年2月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（注：本月成交数据为本月住宅网签住宅减去经济适用住房、单位定向房）本月长沙商品住宅市场成交53.28万平米，同比上升17.20%，环比下降47.75%。本月成交量大幅下滑，一是由于2月份正值传统淡季春节时期，开盘项目显著减少，供应的减少直接导致成交量的减少；二是近期房产税、加息、限购令等一系列的房产新政的陆续出台，对全市成交量也产生了一定的影响，市场前景陷入不明朗的境地。此外，长沙限购令也越来越近，户籍成为限购令的主要调控手段，必将会将更多的外地购房者挡在门外，也将会抑制大量的购房需求，预计限购令的出台将会对本市成交量造成一定的影响，但这种影响并不会持续太长的时间，当限购令一旦放松后，大量的抑制需求将会得到释放，造成新一轮的购买膨胀。2、区域成交走势分析图4-4-2：本月长沙市商品住宅成交量走势数据来源：cric中国房地产决策咨询系统从各区走势来看，本月五区成交量较上月都有较大幅度的下滑，雨花区和岳麓区依然占据成交量的主导地位，且成交量不相上下，其次是开福区和天心区，芙蓉区本月成交量所占比重依然最少，只占全市成交量的4.17%，本月雨花区成交量主要集中在嘉斯茂购物广场、恒大绿洲、万科金域华府、佳天名苑等几个项目；岳麓区成交量主要集中在保利麓谷林语、高鑫麓城、长房时代城、恒大华府等几个项目；天心区成交量主要集中在万芙锦城、凯姆国际、恒生碧水龙庭、五一中央领御等几个项目；开福区成交量主要集中在湘江世纪城、恒大雅苑、北辰新河三角洲等几个项目；芙蓉区成交量则主要集中在壹号公馆、金烨融府、辉煌国际城等几个项目。表4-4-1：本月长沙商品住宅区域成交面积表区 域10年2月成交面积（万）11年1月成交面积(万)11年2月成交面积(万)占全市比例（%）同比增长（%）环比增长（%）开福区14.0619.8311.521.58%-18.21%-42.01%天心区7.3518.787.3613.81%0.14%-60.81%雨花区15.7925.9716.1630.33%2.34%-37.77%岳麓区7.5433.9316.0430.11%112.73%-52.73%芙蓉区0.713.462.224.17%212.68%-35.84%合计45.45101.9853.28100.00%17.23%-47.75%数据来源：cric中国房地产决策咨询系统从各区情况来看，本月各区成交量较上月都有不同程度的回落，天心区和岳麓区下降幅度最大，分别下降60.81%、52.73%。本月成交量主要集中在雨花区和岳麓区，占据全市成交量的60.44%，芙蓉区成交量依旧最小，只占全市成交量的4.17%，主要是近期芙蓉区供应量较少，近两个月甚至出现零供应的情况。3、成交排行榜表4-4-2 本月销售楼盘排行名次热销楼盘所属区域环线位置销售面积（）均价(元/)1湘江世纪城开福区二至三环内25312.7372902保利.麓谷林语岳麓区二至三环内22396.457813高鑫麓城岳麓区二至三环间17732.3863694恒大雅苑开福区二至三环内15185.5468765北辰新河三角洲开福区二环内13615.7593696恒大华府岳麓区二环内1327660567万科金域华府雨花区二至三环间13244.6682388恒大绿洲雨花区二至三环内11986.7272719嘉斯茂购物广场雨花区二至三环内11896.42747410钰龙天下岳麓区二至三环内11767.785783数据来源：cric中国房地产决策咨询系统（市内五区数据统计）本月排行从区域分布来看，岳麓区上榜四个，雨花区上榜三个，开福区上榜三个，天心区和芙蓉区无项目上榜。从以下进榜的项目来看，除北辰新河三角洲、金域华府、恒大绿洲及嘉斯茂购物广场成交均价较高外，其他几个项目都在5000-7000元/平米间。保利麓谷林语、湘江世纪城、钰龙天下、北辰新河三角洲已多次进入排行榜前十。五、成交均价分析1、长沙商品住宅成交均价走势图4-5-1：2010年2月-2011年2月长沙市商品住宅成交均价走势图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统本月商品住宅成交均价为6528元/平米，同比上升32.63%，环比上升4.05%。五区成交价格再次突破6000元/平米， 虽然新政频繁出台，政策打压越来越严重，全市供应量和成交量都出现了较大幅度的下滑，但是房价依然坚挺，继续保持上涨的势头，这主要是因为目前市场主要是刚性需求在支撑，新政对刚需客户并不会造成多大的影响。各地限购令陆续出台，长沙限购令也即将出台，势必会抑制大量的需求，对长沙成交量产生一定的影响，造成一定的购买膨胀，不难预计，当限购政策一旦放松后，将会带来新一轮需求集中爆发，房价也将随之上涨。2、区域成交价格分析图4-5-2：2010年2月-2011年2月长沙市商品住宅成交均价走势图数据来源：cric中国房地产决策咨询系统从成交均价走势来看，10年2月份至11年2月份，全市均价一直保持一个较为平稳增长的状态，中间略有波动，且五区均价也一直保持向上增长的态势，各区增速有所不同，五区成交均价差异差异依旧较大，其中价格波动最大的是芙蓉区。本月除天心区和芙蓉区成交价格有所回落外，其他三个区域都有不同程度地上涨，其中上涨幅度最大的是岳麓区， 其次是雨花区和开福区，且两个区域的价格涨幅不相上下。表4-5-1 本月长沙五区价格情况表10年2月11年1月11年2月同比环比开福区50486725701839.03%4.36%天心区46766562646438.24%-1.49%雨花区51236401667930.37%4.34%岳麓区45285556587829.81%5.80%芙蓉区46888219781566.70%-4.92%全市49226274652832.63%4.05%数据来源：cric中国房地产决策咨询系统从各区表现来看，本月除天心区和芙蓉区成交价格有所回落外，其他三个区域都有不同程度地上涨，其中环比上涨幅度最大的是岳麓区，其主要原因是本区成交量较大的高鑫麓城、长房时代城、恒大华府等几个项目都高于该区均价水平；同比上涨幅度最大的是芙蓉区，其主要原因是近一年来，该区新增供应大多为一些高价楼盘，如明城国际中心、金烨融府、锦绣康岛、壹号公馆等项目，且成交量都较大。6、 项目解析保利花园三期概述1、项目背景保利花园，保利地产鼎力打造的明星产品系。12年来，先后登录中国广州、佛山、包头、沈阳、武汉、长沙、金岸、成都、北京九大城市。以不凡之姿，成就引领市场的经典作品，2007年保利花园落子长沙，一期备受追捧，二期淡市热销，缔造传奇。2010年保利花园三期再攀新高，以国家康居示范工程最高标准缔造。经典之作系出名门，生就不凡，必然再创传奇。保利花园三期由保利地产旗下的湖南保利房地产开发有限公司开发建设，位于省府核心，保利花园三期东临湖南省省府新址，西望湘江，北邻保利花园一二期用地以及省交通厅办公住宅用地，西南面与豹子岭公园相接，私藏美景。项目建筑面积约25.54万平米，园林面积61590.33平方米，绿化率57%，总户数1845户，容积率2.2。由18栋小高层组成，是省府版块最为杰出的宜居地产项目之一。傲距省府核心，天生尊崇，4大公园环伺映衬园林美景，4大公园，6万平方米私家园林，57.35%超高绿化，生活繁花似锦，风光无限。而且具有“两横、三纵、一轨、一站、一铁”的便利交通体系，配套齐全。2、项目基本情况保利花园三期基本信息表项目名称保利花园三期项目地址天心区湘府西路省政府西行370米（省交通厅新址西侧）所属板块南城开发商湖南保利房地产开发有限公司占地面积107385总建筑面积255439建筑密度/容积率2.20绿化率57%停车位1421个总户数1845最早开盘日期2010-5-23物业类型小高层均价6000元/数据来源：cric2009中国房地产决策咨询系统保利花园位于湘府路、杉木冲路两相围合，贯通城南城市大动脉。有芙蓉南路、新姚路、石竹路三纵，南北连接城北核心商圈。有规划建设中的轻轨铁路将在芙蓉南路停靠，一站长沙城南公路交通核心枢纽和中转站的汽车南站也能为其利用。有地铁1号线的省府站能让保利花园的交通更便捷。保利花园项目位置图数据来源：cric 2009中国房地产决策咨询系统3、整体规划借鉴总体规划保利花园三期外围有宜居公园和天顶山公园两大公园并排，使保利花园在家就能“有氧运动”。保利花园内四季分明的植物景观，57%的绿华率，将小区很好的融入了周围的大自然。3.1保利花园项目规划图数据来源：cric 2009中国房地产决策咨询系统3.2周边道路规划系统保利花园拥有“两横、三纵、一轨、一站、一铁”的交通系统，位于一个穿行周围的交通网中间。地铁1号线省府站，芙蓉南路、湘府路等五大干道在此交汇，书院路、石竹路、拉通在即，湘府路湘江大桥已于去年9月份开工，工期约22个月，建成后直通大河西先导区“两横、三纵、一轨、一站、一铁“立体交通网络，通达长株潭，掌控城市未来。地铁意向图数据来源：cric 2009中国房地产决策咨询系统两横：湘府路，杉木冲路两相围合，贯通城南城市大动脉。三纵：芙蓉南路、新姚路、石竹路，南北连接城市核心商圈一轨：规划建设中的轻轨路将在芙蓉南路停靠一站：汽车南站是长沙城南公路交通核心枢纽和中转站一铁：地铁1号线的省府站傲居省府核心，天生尊崇保利花园三期，第一公园大盘，荣耀归来。保利花园，35万平方米大城，位于省府板块核心区域，天生尊崇。距离省府约300米之遥，处在未来的政务、经济、文化中心，极具升值潜力；整个小区延续了“保利花园”项目品牌系列的特点，建筑格局简洁而又人性化；高达57%的绿化率，与景观环境自然融合，营造了一个和谐、多元、共享的南城首席生态人文社区；户型多样，以二房、三房、四房为主，且户型空间感极为丰富，温馨、自然、舒适，能满足不同住户需求。项目鸟瞰图数据来源：cric 2009中国房地产决策咨询系统4、建筑风格和设计特点借鉴保利花园采取现代简约的建筑风格。几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台、外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。体现时代特征，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。保利花园三期18栋小高层，现代简约的低密度群体穿插于以豹子岭公园为主的自然绿野中，成为长株潭重要的惊艳之作。社区内所有建筑又能循地势起伏走向巧妙的维和，营造出省府板块的自然意境。保利花园三期9到16层小高层，建筑线条清晰、风格简约、融合紧密、理性明智的现代建筑艺术风格。花园内的所有建筑又能与地势和环境相迎合，营造出了省府板块的自然意境，筑就该区域的特有风格样式，为长株潭三地核心再添一笔华丽的色彩。5、景观规划设计借鉴 宜居生态地产，其景观规划设计借助于地利，将“人居花园“融入到”自然花园“，得利于周边自然景观豹子岭公园的渗透，将保利花园“穿插“在豹子岭公园及其腹地之间，构成了人与自然相互交融的和谐园林体系，充满着生机与盎然。精琢空间，让生活更多创见。将楼盘种在绿地中央，使得整个花园融入自然花园，楼盘间高地起伏的错落植物协调种植。使得园林自然化，四季留香，时时常绿。6、户型设计借鉴已推售商品住宅房源户型配比表户型面积段（）供应套数成交套数去化比例二房82-1331429142198.90%三64%四房149-158969498.10%合计82-1581845183397.03%数据来源：cric 2009中国房地产决策咨询系统 信息截至时间：2011年2月28日n 项目主要以二房为主，三房为第二主力产品，面向比较广泛的用户面，有房源可供改善需求的用户选择，也有能适应首次选择的用户要求的房源。n 项目位于省府板块，核心区域，是长株潭城市群核心地段，交错的交通网贯穿长株潭三地。价格方面依旧有上涨趋势，目前均价为6000元/。n 从去化的情况看，去化率达到97.03%，项目正销售进行中，去化毫无压力。典型户型点评a1二房二厅一卫户型点评：优点：舒适两房，创意户型，空间灵活，布局清晰合理，功能分区合理，动静分明，卧室舒适性强，创意2+1户型，可变空间，二房变三房，生活更舒适，南向双卧室，主卧带270风情飘窗，次卧带观景阳台，饱览秀色。缺点：入口至各功能区的走道面积较大，降低了室内面积的使用率。另外客厅没有阳台，采光有限。 c-2二房二厅二卫户型点评：优点：户型方正实用，南北通透，创意2+1户型，空间随心变，两房变三房，南向客厅带超大阳台，阳光美景尽入眼帘，主卧套间设计，风情飘窗，饱览秀色，阳光满屋。缺点：北向阳台可利用价值小，若改成房间，正对客厅，功能分区不合理。第五章、产品分析一、热销、滞销产品热销产品 万科金域华府销售状况：项目于2011年2月26日开盘，开盘当日推售6号栋140平米4房，总套数 96套，11月开始蓄客，办卡220张左右, 到场客户约150批,当天共销售82套，销售率84%，客户来源区域主要集中在项目周边区域及雨花区域，约占到70%；以企业职员、私营业主及部分外地投资客户为主，客户年龄层次以中年夫妇、青年夫妇以及部分中年男性结伴为主，80%为自主客户，20%为投资客户，部分客户表示，为了避免长沙限购令出台后失去投资机会，因此着急在三月前出手。畅销原因：开盘前期蓄客情况较好，开发商品牌和口碑影响力大，楼盘品质较好，其区位在武广新城版块内，是长沙目前倍受关注的重点新城区域，虽然开盘当日优惠折扣不大，但仍然受到客户的热捧。滞销产品翡翠云天销售状况：项目位于长沙市雨花区万家丽中路三段399号，总占地面积约139亩，总建筑面积15万平方米，项目分三期开发，一、二期为10栋小高层，三期为5栋洋房。此次推出6#、8#栋，总套数为280套，总体折后均价约为5400元/，6号栋88两房58套，占46%，97-100小三房63套，占50%，147-150三房4套，占4%；8号栋791套，占1%，88两房66套，占39%，97-100小三房59套，占38%。开盘仪式在豪布斯卡酒店5层举行，排队选房，前期办卡130张左右，销售104套，销售率37%，解筹率77%。滞销原因：翡翠云天此次开盘推出280套房源，当日成交104套。销售率仅37%，其滞销原因主要因为楼盘自身品质普通，前期宣传