FFF2011年公共租赁房可行性研究报告.doc

fff2011年公共租赁住房项目可行性研究报告 目 录第一章 总论1第一节 项目简况1第二节 研究工作的依据及范围2第三节 研究结论4第四节 建议5第二章 项目背景和建设的必要性7第一节 项目背景7第二节 项目建设的必要性10第三节 项目建设的可行性12第三章 市场预测与建设规模14第一节 fff社会经济发展的有利条件14第二节 社会经济发展的预测17第三节 fff房地产发展预测17第四节 fff公共租赁房建设发展需求19第五节 项目建设规模与主要建设内容20第四章 建设条件与场址21第一节 建设条件21第二节 选址23第五章 工程技术方案25第一节 项目组成25第二节 总平面布置及运输25第三节 交通运输27第四节 土建设计28第五节 给水工程32第六节 排水工程34第七节 供电工程34第六章 地质、环境影响评价37第一节 自然条件37第二节 场地工程地质条件37第三节 场地水文地质条件38第四节 环境保护38第五节 绿 化40第六节 环境影响评价40第七章 节约能源41第一节 设计依据41第二节 概述41第三节 建筑节能42第四节 节水43第八章 劳动安全卫生防护与消防43第一节 设计原则及有关标准43第二节 工程特征44第三节 安全防护44第四节 消防措施和设施46第五节 劳动安全卫生与消防机构设置及定员47第九章 项目实施计划48第十章 项目的组织管理和工程招标方案50第一节 项目的管理50第二节 工程招投标方案52第十一章 投资估算与资金筹措55第一节 估算范围55第二节 编制依据55第三节 估算结果56第四节 资金筹措56第五节 项目建设周期57第十二章 项目社会效益评价58第一章 总论第一节 项目简况一、项目名称：fff2011年公共租赁住房项目二、项目建设单位：fff住房和城乡建设局三、项目负责人:颜良友（fff住房和城乡建设局局长）四、项目地点：fff中园b片08-3#地块（fff兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧）五、项目建设性质：新建六、项目建设规模及内容：本项目建设公共租赁住房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁住房项目，由于2011年廉租住房比公共租赁住房早开工，所以不会对本项目造成影响。同时配套建设公共租赁住房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯绿化等公共设施。七、项目总投资：项目估算总投资1080.03万元。其中：建筑工程913.73万元，其他投资116.48万元，工程预备费51.43万元。第二节研究工作的依据及范围一、研究工作的依据1、有关法律、法规(1)、中华人民共和国城市规划法(2)、中华人民共和国土地管理法(3)、中华人民共和国环境保护法2、规范、规程及标准(1)、民用建筑设计通则gb50350-2005；(2)、建筑设计防火规范gb50016-2006；(3)、民用建筑热工设计规范gb50176-93；(4)、建筑防雷设计规范gb50057-94（2000版）(5)、建筑抗震设计规范gb50011-2001；(6)、公共建筑节能设计标准gb50189-2005；(7)、全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；(8)、广西壮族自治区土建工程费用定额(9)、全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估价表(10)、广西壮族自治区安装工程费用定额，广西壮族自治区建设工程造价管理总站主编；(11)、广西壮族自治区工程建设其它费用定额3、有关规划、文件(1) 、fff住房和城乡建设局委托编制该项目可行性研究报告委托书；(2) 、投资项目可行性研究指南（试用版），国家发展计划委员会，国家办投资200115号；(3) 、建设项目经济评价方法与参数（第二版），国家计划委员会、建设部发布，国计投资1993530号；(4) 、关于fff2010年国民经济和社会发展计划执行情况与2011年国民经济和社会发展计划草案的报告；(5) 、fff住房建设规划和fff关于解决低收入住房困难家庭规划；(6)、广西地震区域图，广西地震办公室；(6)、国家七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见。(7)、根据国家、fff现行相关的各项建筑规划、规范、规定和建设单位提供的其他资料二、研究工作的范围本报告的研究范围包括：项目建设的必要性和可行性、市场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动和安全与消防、项目实施计划、项目的组织管理和工程招标方案、投资估算与资金筹措、项目社会效益评价等。三、研究工作的概况我设计院接受委托后组成了该项目的可行性研究小组并会同有关部门的人员到fff进行了现场调研、收集资料、对拟建场地进行现场踏勘。在与项目建设单位就项目规划方案等进行充分交换意见后，编制完成本可行性研究报告。第三节 研究结论一、fff在册的低收入住房困难家庭997户，为解决他们住房困难的问题，必须建设公共租赁房。二、本项目设计方案科学，建设标准较高，符合相关建筑规范要求。本项目设计方案完全遵循相关公共租赁房建筑设计规范，建设标准较高，公共租赁房设计合理、节约土地、户型布局合理，项目具有前瞻性、开放性和人性化。三、本项目投资来源明确，建设用地落实，项目建设条件成熟。fff委、市人民政府十分重视公共租赁房的发展，市人民政府及行政主管部门已将该项目列入fff“十二五”规划，并成立领导小组具体负责项目的前期工作，积极向上级有关部门申报项目。已有土地用于本项目的建设，区财政厅也为项目的实施准备了适当的资金，有关部门也做了大量的前期工作，目前本项目可利用所在地的给排水、供电等设施，建设条件已经成熟。四、本项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准，可从根本上改善fff住房困难家庭的居住条件，促进公共租赁房快速进入标准化、规范化和制度化的管理轨道，从而更好地为低收入人群提供住房服务，并带来良好的社会效益，项目的建设完全符合全力改善民计民生，努力构建和谐社会的新形势需要。五、fff是多民族聚居地。通过申请中央预算内投资，能够在该市财政较困难的情况下完成本项目的建设，使低收入困难家庭的住房有了进一步的保障，有利于民族团结和社会稳定，体现了党和国家对人民群众的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。综上所述，2011年fff公共租赁房的建设具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。第四节 建议科学、严格的组织管理是项目得以顺利实施的根本保证。建设项目主管部门fff人民政府进一步加强领导和组织协调工作，及时检查、发现、解决项目建设过程中的问题，使项目建设从组织管理上得到加强和保证。一、根据项目建设程序，建议由fff房改办负责指导、协调项目招投标工作，检查和监督项目的实施，定期汇总上报项目建设报表。二、本项目建设项目要严格执行“法人负责制、招投标制、工程监理制、合同管理制”，明确fff住房和城乡建设局局长为本项目的法人代表，对工程质量负总责。fff住房和城乡建设局作为项目业主单位，应具体负责项目的实施。监督施工的进度，保证工程施工质量和安全，定期如实呈报工程进度统计报表，主动接受审计和监督。三、工程项目的招投标，必须严格执行中华人民共和国招标投标办法和广西壮族自治区实施（中华人民共和国招标投标法）办法等有关规定。建议fff人民政府负责对项目招投标进行指导和监督工作。四、建设项目的设计、施工和监理单位的选定必须依法进行招标，择优选定合理的最低价投标单位为中标单位，而且中标单位所报价必须低于自治区发改委下达的投资计划数额。五、建议fff住房和城乡建设局按照国家财政部国有建设单位会计制度（财会字19955号）的规定，建立会计核算制度，并按照国家财政部关于印发基本建设财务管理规定的通知（2002394号）的开支标准和范围，严格控制各项费用的支出：严禁挪用、挤占或用本项目款偿还拖欠的其他工程款。第二章 项目背景和建设的必要性第一节项目背景一、 自然地理、行政区域及人口分布fff位于我国大陆海岸线最西南端，f南濒临北部湾，西面于越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及f南亚最便捷的通道，也是中国与f盟唯一海陆相连的口岸城市，隶属广西防城港市。ff是国家一类口岸，是国务院批准的沿海开放城市。1992年，国务院特区办批准设立4.07平方公里的边境经济合作区，1996年4月，国务院批准设立县级ff，辖ff、江平、马路三个镇。陆地边境线长27.5公里，海岸线长50公里。总面积540.7平方公里，总人口11万人，是我国京族的唯一聚居地。二、 气候ff位于东经10803，北纬2135，属南亚热带季风区，四季气候温和，全年无霜冻，平均气温22.4c，年平均降雨量为2800毫米，日照充足，雨量充沛，具有发展亚热带特色农业的气候优势。三、 社会经济目前，ff主要种植水稻、玉米、豆类、红薯、花生木薯和蔬菜等作物，经济林木主要有肉桂、八角、橡胶、茶叶，盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮果等热带水果。水产养殖主要有对虾、青蟹、文蛤、珍珠等珍稀品种。ff的肉桂和八角在国际上享有盛誉，可以用于生产加工高级香料出口创汇，而石斑鱼、青蟹、对虾远近闻名，珍珠以粒大均匀，光亮圆滑著称。四、 fff房地产业发展概况1992年以来，ff大力加强基础设施建设。随着中国-f盟自由贸易区的建立， 地处对接f盟的“桥头堡”的fff，抓住中国-f盟博览会在广西南宁举办的契机，进一步完善投资环境，陆续动工建设23个项目，总投资5.6亿元，新策划15个项目，总投资3.9亿元。特别是中央将ff列为边境综合改革配套试验区后，ff更是步入了跨越式发展的轨道。基础设施的大建设带动城市房地产的开发建设。目前全市人均住宅面积31平方米，高于广西和全国人均住建筑面积。目前，正在抓紧施工防f高速公路、一级公路改扩建、中越二桥、新边民互市码头等工程建设，使ff成为边境地区的交通枢纽，将边境地区与南北和钦防高速公路、南防铁路、南北航空形成交通网络，开通与越南对接的陆路交通运输，进一步发挥ff作为中国通往f盟的大通道的作用。同时，fff人口快速增加为房地产的发展提出了新的要求，根据fff城城市总体规划相关规划fff城镇人口规模为：2010年11万人，2020年fff城城市规模按20万人控制。fff居住用地发展的特点是以旧城区为中心向外围呈圈层式发展，体现出中小城市的发展特征。城区内居住用地高度集中，居住质量较差。90年代以来，由于用地限制及环境交通的变化，居住区逐步向外扩张。城区住区发展仍以卖地自建的开发模式为主。从住区内部来看，配套设施较为薄弱，影响居住生活素质；从外部来看，建设的随意性影响了城市景观，不利于城市形像的提升。fff房地产市场目前处于起步发展阶段，购房者未达到多样化投资的高度，购置房产主要以住房需求为主。同时fff政府大力推进城市化建设进程，加强招商引资工作力度，房地产相关政策环境宽松，使得地产调控影响力对fff地产市场波及不大，需求呈明显启动趋向，走 势明朗。fff在住房改革方面严格遵循国家关于住房制度改革的规定，在保证社会稳定的前提下逐步推行住房市场化、商品化，建立健全住房保障体系、住房金融体系，目前各项工作进展正常。城区房地产开发投资连续攀升，各个房地产开发商加大投资力度，随着城市化建设进程而持续上涨。五、 切实解决住房问题目前fff尚有较多低收入困难家庭，为解决他们住房困难问题，就要切实解决住房问题。首先，规范经济适用住房供应对象，大力打击人为炒房现象，整顿交易秩序。其次，增加土地的有效供给，控制地价过快上涨，近期要打击捂盘，打击囤地；中期要强力推进中小户型普通住房新增量的有效供给，同时辅以公共租赁房等住房保障措施的协同推进。 第二节项目建设的必要性一、 国家关于加快发展公共租赁住房的指导意见政策的及时出台后，本项目建设是fff贯彻落实党中央、国务院、城乡和住房建设部及自治区建设厅关于公共租赁房建设有关政策和措施的需要。近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调节房地产市场供应结构的必然要求。国家七部委及时颁布关于加快发展公共租赁住房的指导意见政策：明确各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。此次的指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房以及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是此轮房地产调控中政府保民生思想的再度提升,这将促进fff多元化住房保障体系加快形成二、 采用公共租赁住房的形式来建设，可以进一步扩大fff住房保障的覆盖面，加快推进fff公共租赁住房进度，实现现行住房政策与市场之间的政策衔接，填补fff近期公共租赁住房缺位部分的空白。三、 本项目建设是提高fff民生水平和综合服务能力的需要，满足社会发展的需要。四、 是适应构建和谐社会的需要。综上所述，fff目前没有能有效解决那些中等偏下收入住房困难家庭的住房问题，因此，需要进行公共租赁房建设，从而解决以上难题，满足社会需要，为全力改善民计民生，努力构建和谐社会而打下良好的基础，项目的建设是十分必要的。第三节项目建设的可行性一、 近年来，fff为搞好扶贫开发工作，认真实施国家扶贫攻坚计划，紧紧抓住国家实施西部大开发战略的有利契机，在加快全市经济建设的同时，集中力量大打扶贫攻坚。二、 项目新建100套公共租赁房，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，符合相关的政策要求。三、 拟建场址地形地貌适宜建房四、 项目拟建场址位于fff中园b片08-3#地块（fff兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧），三通一平施工条件已具备，建设项目用地已由fff人民政府划拨。五、 通过调查，fff人民非常支持该项目的建设，认为这样可以解决那些中等偏下收入住房困难家庭的住房问题,为此提供有力保障。综上所述，可见项目建设是可行的。第三章 市场预测与建设规模第一节 fff社会经济发展的有利条件 经过fff人民团结奋斗，艰苦创业，经济实力、人民生活水平都有很大的提高，农村贫困人口的温饱问题基本解决，交通、能源、通讯等基础设施建设取得了蓬勃发展。现在的fff呈现政治稳定、经济发展、民族团结、社会进步的喜人局面。 根据广西北部湾经济区发展规划20062020年，进入新世纪以来，我国区域协调发展总体战略逐步形成，与f盟面向和平与繁荣的战略合作伙伴关系逐步确立，北部湾经济区面临新的历史机遇和挑战，加快发展具有重大意义。 北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和f盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与f盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。北部湾经济区岸线、土地、淡水、海洋、农林、旅游等资源丰富，环境容量较大，生态系统优良，人口承载力较高，开发密度较低，发展潜力较大，是我国沿海地区规划布局新的现代化港口群、产业群和建设高质量宜居城市的重要区域。改革开放特别是实施西部大开发战略以来，北部湾经济区经济社会发展取得显著成就，进入了历史上最好的发展时期。经济实力明显增强，经济总量占广西全区比重不断提高；基础设施建设取得重大进展，沿海港口吞吐能力超过5000万吨，集疏运条件逐步完善，西南出海大通道作用得到发挥；特色优势产业快速发展，一批国家重大项目已经建成或将开工建设；开放水平不断提高，与国内其他地区的经济合作日益深化，在面向f盟开放合作中的地位日益凸显；人民生活水平明显提高，生态建设和环境保护得到加强。为实现今后三年发展目标，该市以深入开展学习实践科学发展观为契机，解放思想，提高行政效能，抢抓机遇，不断强化招商引资和项目建设等工作，全力围绕以下四个方面扎实抓好各项工作。 (一)继续保持固定资产投资拉动作用。坚持以项目为载体，以产业为导向，着重做好2011、2012年的项目投资发展规划，确保我市能够保持固定资产投资稳定、持续增长，为实现“十一五”规划储备发展后劲。突出抓好招商引资，切实改善投资环境，鼓励企业进行再融资、再投资。加大争取国家支持，争取国家预算内资金的投入。 (二)做好产业结构的优化升级，完成节能减排任务。重点抓好工业发展，加快港口运输产业和旅游业发展规划，进一步完善产业布局，ff背靠大西南，面向f南亚，工业经济市场极其广阔。ff根据自己地缘优势，作出了边贸、旅游、加工业为龙头的战略决策，不断完善基础设施，进一步改善投资环境，从而带来了ff工业企业的兴起，并已逐步形成了以橡胶加工、海产品加工、电器组装、医疗器械、农产品加工等产业为主的工业布局，从产、供销方面形成了一条龙格局，电视机、医疗器械等产品热销f南亚各国。 (三)深入实施“工业立市、项目兴市”发展战略。一是狠抓项目开工。坚持和完善统筹推进重大项目工作机制，带动大批中小项目开工，保持在建项目相应投资规模和项目建设的滚动连续性，促进投资持续较快增长。二是狠抓在建项目建设。明、后两年要重点推进市域内新开工的一批产业、交通、能源、水利等项目建设，加快一批重大项目竣工，力争多完成项目年度投资额。三是狠抓前期工作。fff为企业营造宽松、良好的发展环境，fff委、市政府通过制定出台fff关于加快民营经济发展的决定等一系列决策，营造出前所未有的宽松良好的投资环境。(四)努力改善民生，使社会和谐稳定。全面落实粮食综合直补良种补贴等各项支农惠农补助资金的发放，使更多户农民受益，促进农民增收。不断加强就业社会保障。进一步完善社会保障体系建设，基本实现“四保四救助”，发放城乡低保和农村“五保”供养资金，保障弱势群体基本生活，促进社会和谐发展。第二节社会经济发展的预测 根据fff国民经济和社会发展“十二五规划纲要，“十二五”期间，fff经济社会发展的主要目标是：实现经济总量迅速扩张和既快又好地发展。 基础设施及投资环境不断改善，城镇化进程加快。到2015年城镇化率达到43左右。社会事业全面协调发展，和谐社会构建初见成效。“十二五期间，城镇居民人均可支配收入年均增长11左右，农民人均收入年均增长9左右。平安、文明的fff初步建立，和谐社会构建初见成效。第三节 fff房地产发展预测 近年来fff房地产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高以及住宅小区开发的快速升级，对促进fff国民经济内需的强力拉动起到了积极作用。自2003年以来，随着房地产开发投资的连年增长，商品房销售价格也年年攀升，增长幅度超过10，特别是从去年底以来表现尤为突出，同比上涨了30多。 2005年中心城区的商品住宅(毛坯房)价格在601元/平方米左右，城郊结合部和较偏僻的地段低于400元/平方米，2005年冬以后，房价开始呈上涨趋势，中心城区的住房价格为700元/平方米左右，2006年年底中心城区的住房价格到了1000元/平方米，2008年年底，中心城区的住房价格达到了1300元/平方米，2009年新开盘的几个楼盘都在2350元/平方米左右，有些小产权住房的价格也达到了1800元/平方米左右，城郊结合部和偏僻地段的价格与城区的差距开始拉大，继续保持在900-1000元/平方米(具体情况见下表) ，2010年新开盘的几个楼盘都在3000元/平方米左右。从fff整个住房开发建设的情况看，房屋的建筑密度比其他地方要高，公共服务设施基本上没有，更谈不上绿地和休闲设施，因此，房价实际上比其他地方高了不少。20042010年，fff商品房开发投资情况表：年份开发面积（平方米总投资（万元）住房均价（元/平方米）商业用房均价（元/平方米）200410307403051416002005266201331060130002006181068320100026002007189801210212002200200824000188601300420020092130017800235051002010386002900030008200据统计，2004-2010年，fff共完成商品房开发投资103422万元，竣工面积15.8万平方米，销售面积15.8万平方米，商品房的空置率基本为零，7年间商品房销售额25700万元。 据调查测算，目前fff普通商品房的建安造价已经达到1400元/平方米以上，加上土地费用200元/平方米和税费以后，商品房保本价格水平应该在1600-1700元/平方米。第四节 fff公共租赁房建设发展需求近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快，可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调节房地产市场供应结构的必然要求。国家七部委及时颁布关于加快发展公共租赁住房的指导意见政策：明确各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。此次的指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房以及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是此轮房地产调控中政府保民生思想的再度提升,这将促进fff多元化住房保障体系加快形成。随着fff经济社会的快速发展，人民群众对房地产的需求随之增加，但目前fff仍有较多中等偏下收入住房困难家庭，这些中等偏下收入困难户没有购买日益上涨的房地产业住房的能力，为了解决他们住房困难的问题，十分有必要建设公共租赁房。第五节 项目建设规模与主要建设内容建设公共租赁房2栋4个单元共100套，总用地面积4533.82平方米（6.8亩），净用地面积4012.88平方米（6.02亩）,总建筑面积为5114.84平方米，套型建筑面积分别有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米，砖混结构，11#、13#楼为一梯四户6层,8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁房项目，一梯四户，主要户型为两室一厅一厨一卫和一室一厅一厨一卫。同时配套建设公共租赁房小区内道路、场地平整、给排水管网、路灯、绿化、垃圾收集点、车篷等公共设施。为考虑公共租赁房建成后的物业管理等开支，本着节约土地资源的原则，建设项目的11#楼和13#楼f侧靠路边预留建商铺，商铺的建设费用由地方财政解决，本项目不计算此部分建设费用。本项目建设内容为11#、13#楼一至六层与8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁房项目。第四章 建设条件与场址第一节 建设条件本项目位于项目位于fff中园b片08-3#地块(fff兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧)，f临桂苑小区，西面为鉴声电视机厂二期工程，南依万生塑料制品厂，北靠中园b片08-1#地块(一期工程)。项目交通便利，视野开阔。小区的公共服务设施统一规划和建设。 一、供水 该项目用水由市政给水管网供给，水量及水压均能满足本项目需要的施工、生活及消防用水量。 二、供电 本项目供电利用fff城区的供电系统供电，可满足项目用电量的要求 三、交通条件 fff是防城港市5个国家级一级港口之一。位于广西南部防城港市，与越南接壤。ff口岸是中国出入境第三大陆路口岸，2010年经ff口岸出入境人员为405.6万人次，出入境货物26.5万吨，货值达4.63亿美元。交通便利。 本项目位于fff天和路西，目前城市交通规划有多路公共汽车。 四、建筑材料 1、砂、石、砖 建筑专用的砂石料场石材丰富，材质良好，可满足工程建设需要。fff有多家砖厂，生产的块砖质量符合建筑要求，为本项目建设提供选择条件。 2、水泥 市内有多家经营各种品牌的水泥商家，本项目建设项目所需水泥来源充足，供应有保障。3、钢材 市内有多家钢材经营企业，钢材符合“gb1499-1998标准hlb 3 3 5”要求，满足项目建设需要。第二节 选址 一、项目选址概述 项目位于位于fff中园b片08-3#地块(fff兰庭路与丽景路交汇处西南面，天和路桂苑小区西侧)，建设场址交通便利，四周环境好，项目选址符合fff城市总体规划布局要求。 建设场地位于fff天和路尾，地貌总体上属坡立谷底平地，由第流冲积物堆积而成。原始地形平坦。场地勘探深度内分布的岩土层较多，有：素填土、耕土以及第四系新近沉积的粘土、粉质粘土、砾质粘性土、含粘性土砾石、粉沙、粗砾砂、卵石、粘土、下伏基岩为泥盆系强风化及中风化的泥灰岩、石灰岩。拟建场地内分布无地表水沉积，水量受大气降水影响以及附近地表水的弓i入的影响。场地f侧天和路市政排水管道，降雨地表水由市政管道排出，据调查，场地无淹没纪录。勘察深度范围赋存的地下水类型有上层滞水、孔隙潜水以及灰岩垫隙水。上层滞水赋存于素填土中，受大气降水及附近地表水的渗合，水量、水质受补给水源的影响较大。孔隙潜水赋存于含粘性土砾石、粉砂、粗砾砂、卵石中，初见水位埋深有差异：受砂、卵石的渗透性较大的影响，稳定水位埋深差别不大，为2.503.40m，水量较丰富，地下水年水位变幅一般为1.002.00m。下伏灰岩岩溶裂隙水，与第四喜孔隙潜水有密切的水力联系。 二、自然条件 1、地震烈度 无区域性深大断裂构造通过，地质构造较简单，断裂地震活动弱，区域地壳相对稳定，地震烈度为vi度，属地壳相对较稳定区。 2、基本风压 根据全国基本风压分布图该地区基本风压为w00.35kn/ 3、气象条件年均气温为22.4，最高气温37，最低气温4；年均降水量为2800毫米，全年无霜冻，四季风向主要为f南风。 第五章 工程技术方案第一节 项目组成 一、项目组成 本项目由以下建筑和规模组成： 1、主要工程：总建筑面积4914.842栋住宅楼，11#、13#楼为6层, 8#楼二单元第5层四套房的200平方米，砖混结构，合计5114.84说明：为考虑公共租赁房建成后的物业管理等开支，本着节约土地资源的原则，建设项目的11#楼和13#楼f侧靠路边预留建商铺，商铺的建设费用由地方财政解决，本项目不计算此部分建设费用。本项目建设内容为11#、13#楼一至六层与8#楼二单元第5层四套房的200平方米一起做为2011年公共租赁房项目。 2、附属工程：小区道路； 场地平整； 给排水管网； 路灯、绿化地等。第二节总平面布置及运输一、依据及基础资料1、总平面根据以下资料进行设计：(1)建设单位提供的地形图；(2)建设地点的水文、气象、地质、用地范围有关情况与资料。(3)当地城市规划、环境保护、市政工程、绿化美化的有关要求。(4)建设单位的意见及当地有关情况。(5)建筑、水、电等专业提供的设计资料及要求。 2、总平面布置原则(一)布局紧凑、交通便捷、管理方便的原则。 （二）符合防火、卫生、方便安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则。 （三）功能分区合理并体现时代特点。（四）住房应是选择最佳朝向。 3、总平面布置方案的说明 (1)总平面布置 本项目用地平面呈矩形，南北长约70米，f西长约65米。项目规划顺地形平行南北向布置成二排建筑，北面一栋建筑单体11#楼紧临二期用房9#，随着一期道路往下排列，共2个单元； 13#楼位于地块南面，共2个单元，地块西侧留7米宽通道，接公共租赁房的后期小区(并在11#、13#f面靠近城市道路预留一排7米宽的商铺预留用地用为小区预留配套用地)。小区内建筑单体，建筑均呈南北朝向，通风采光良好。另根据小区的布置情况，在空地布置多个附属绿地花园和生态停车位，为小区塑造一个宁静、美丽的小区环境。 (2)使用功能及平面布局： 本方案在满足建筑设计规范、平面功能布置合理的基础上，尽可能做到使用方便，结构简洁合理，节约建造成本及使用成本。11#、13#楼为6层, 8#楼二单元第5层四套房一共200平方为公共租赁房，一梯四户，主要户型有两室一厅一厨一卫、一室一厅一厨一卫。 2、立面造型：简洁，美观，与一期风格相协调。建筑体型简洁，力求创造一种建筑雕塑感与稳重感，使建筑更具识别性。 3、剖面设计： 11#、13#楼16层，8#楼二单元第5层四套房一共200平方米，层高均为3.0米，楼梯出屋面层高3.0米。 (3)竖向设计 由于本建设用地较为平整，故可作平坡布置，地面雨水排放采用明沟与暗沟相结合的形式，建筑物周边设有盖明沟，汇集天面及场地附近的雨水，与生活污水统一排入市政排水管道。 本项目所有管线均采用埋地布置，所有管线(给排水管、供电线、电话线、有线电视、宽带等)沿路边布置到达建筑物。第三节 交通运输小区位于天和路尾，周边道路全部采用混凝土路面，交通运输便利。第四节 土建设计 一、建筑设计 1、设计依据：(1)、民用建筑设计通则（gb50352-2005）(2)、建筑设计防火规范（gb 50016-2006）(2006年版)(3)、住宅建筑规范（gb 50368-2005）(4)、住宅设计规范（gb 50096-1999）2003版(5)、城市道路和建筑无障碍设计规范 （jgj50-2001）(6)、广西壮族自治区居住建筑节能设计标准（db45/221-2007）(7)、工程建设标准强制性条文 （2002版） 2、平面设计 建筑设计考虑充分利用土地与环境相协调，建筑功能应充分满足人流及各功能区互不干扰等使用要求，并以自然采光通风为主，在此前提下，力求安全、卫生、美观与大方，并富有现代气息。建筑工程等级为二级，结构的设计使用年限为50年，建筑类别丙类，耐火等级为二级。 3、立面设计 本建筑立面设计力求简洁明快。 二、建筑材料 本建筑工程为砖混结构，墙体采用混凝土空心砌块。 三、建筑设计原则本工程为六层和四层砖混结构，外墙为涂料，门窗为铝合金窗，内墙墙裙为白色瓷砖，墙体和天棚为paa防潮防腐内墙涂料，地面均为防潮防滑耐磨砖地面，室内墙面与地面相接处做半径大于50的圆角，以便清洗，充分体现以人为本的理念。装修设计充分体现公共租赁房的特点：简洁、明快、舒适。四、主要经济技术指标：1、总用地面积4533.82平方米，净用地面积4012.88平方米；2、总建筑面积为5114.84平方米（其中11#面积2457.42平方米；13#面积2457.42平方米，8#楼二单元第5层四套房200平方米）；3、总建筑占地面积为835.72平方米；4、户型建筑面积主要有56.97平方米、50平方米、49.11平方米、38.81平方米；5、容积率：1.27；6、建筑密度：20.8%；7、绿地率：30.4%8户数：100户；总人数约：100x3.5=350人。 四、结构设计 1、设计依据 (1)根据现场踏勘，拟建场址地势较平坦，邻近建筑的地质条件良好，施工图阶段要进行地质详细勘探。 (2) 本工程设计执行的主要现行国家及地区的标准、规范如下：建筑结构可靠度设计统一标准建筑工程抗震设防分类标准（gb50223-2008）建筑结构制图标准（gb/t50105-2001）建筑结构荷载规范（gb50009-2001）（2006年版）建筑地基基础设计规范（gb50007-2002）建筑抗震设计规范（gb50011-2010）建筑地基基础设计规范（gb50007-2002）广西膨胀土地区建筑勘察设计施工技术规程（db45/t396-2007）混凝土结构设计规范（gb50010-2002）砌体结构设计规范（gb50003-2001）混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图03g101-1（修正版）全国民用建筑工程设计技术措施-结构（2003版） (3) 根据国家现行标准建筑抗震设计规范（gb50011-2010）本工程抗震设防类别为丙类抗震设防烈度按6度，设计基本地震加速度按0.05g；设计地震分组按第一组，特征周期为0.35s；有关抗震的结构构造措施应根据相应的抗震等级采用国家及地区现行标准图集。 (4)fff公共租赁房住宅小区岩土工程勘察报告 2、结构设计原则 (1)本工程结构的设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。砼结构的环境类别：基础以上部分为一类(潮湿部分为二类)，基础部分为二类，基础设计等级为丙级。 (2)本工程楼面活荷载取值范围：居室2.0kn/，卫生间2.0 kn/、阳台2.5kn/，楼梯3.5kn/。 (3)根据“全国基本风压分布图”该地区基本风压按w0=0.75kn/。考虑。 (4)本工程按六度抗震设防设计。 (5)主体工程基础采用墙下条形基础。 3、主体工程设计 本工程主体为六层，上部结构构造柱、圈梁、过梁、压顶梁采用c25，未注明的混凝土构件均采用c25。本工程为砌体结构，材料为页岩多孔砖，层高为3.0米,梁、板、构造柱及圈梁采用现浇混凝土；混凝土强度等级详各层结初图。承重墙: 本工程中的墙砌体为承重墙，0.00以下采用 m10水泥砂浆砌结，其余墙体厚度及砂浆强度等级，具体在结构施工时确定 。第五节 给水工程一、设计依据1、 建设单位提供的本工程有关资料。2、 建筑和有关工种提供的作业图和有关资料。3、 中华人民共和国现行的主要标准及法规。主要有：4、建筑给水排水设计规范gb50015-2003（2009年版）5、室外给水设计规范gb50013-20066、室外排水设计规范gb50014-20067、建筑灭火器配置设计规范gb50140-20058、建筑设计防火规范gb50016-2006二、水源该项目用水由市政给水管网供给，供水压力0.35mpa，室外可以满足生活及消防要求。三、给水系统1、用水量：、室外消火栓用水量20l/s，火灾延续时间2h。、主要项目用水量标准和用水量计算如下表所示。序号用水项目使用数量用水量标准使用时间小时变化系数用水量最高日m3/d最大时m3/h平均时m3/h111#楼住宅144人300/l(人天)24h2.543.204.501.80213#楼住宅144人300/l(人天)24h2.543.204.501.803绿化、冲洗道路2623.19 m22l/( m2天)8h1.55.250.980.664汽车库地面冲洗210 m22l/( m2天)2h1.50.420.320.21110合计92.0710.304.47不可预见 110项总和的10%9.211.030.45合计101.2811.334.922、生活给水立管采用内筋嵌入式衬塑钢管(管径标注用dn表示),卡环式管件连接；室内生活给水管及埋地生活给水管采用pp-r给水管(管径标注用de表示)，热熔连接，管道工作压力1.25mpa。3、室外集中水表设在室外专用水表箱内。四、消防给水 1、该建筑物建筑耐火等级为二级，根据建筑设计防火规范(gb500162006)规定，消防用水量为20l/s，本项目从市政供水管网接入一根dn200供水管，能够满足消防给水要求。2 、建筑各层设手提式干粉灭火器两具。 3、室外消火栓位置详小区给水总平面图。第六节 排水工程本工程采用雨水和生活污水分流排水制度，项目设单独雨水系统，在住宅楼屋面设计雨水斗，由雨水立管排到地面排水暗沟再汇流到市政雨水排水管网；生活污水排入市政污水排水管网第七节 供电工程一、设计依据1. 甲方提供的有关文件及资料；2. 建筑、给排水等工种提供的有关资料；3、采用的主要标准、规范和规定：民用建筑电气设计规范 jgj16-2008；4、建筑设计防火规范 gb50016-2006；5、供配电系统设计规范 gb50052-2009；6、低压配电设计规范 gb50054-2009；7、建筑设计防雷设计规范 gb50057-94；8、建筑照明设计标准 gb50034-2004；9、智能建筑设计标准 gb/t50314-2006；10、住宅设计规范 gb50096-1999（2003版）；11、住宅建筑规范 gb50368-2005。其它现行的国家、部门及地方颁布的有关法律、法规及标准、规范和规定。 二、电源及外部条件电源设施 住宅楼的供电电源由fff电业公司供给，可从城区供电系统接入供电。 三、供电系统 供电电源由城区电网的高压架空线引至小区，经变压后，采用电力电缆直埋引至各楼层，低压配电系统采用tns接地方式，在配电箱进线处将零线重复接地，配电电压为380220v。 四、电气消防 住宅楼按二级耐火等级设防，配电系统所用的材料均选用阻燃材料。 五、防雷、接地措施 本建筑按三类等级考虑设防，防雷装置采用避雷带保护，并利用建筑物柱子内的主钢筋作引下线与接地装置相连接，利用建筑物基础钢筋作接地装置，防雷接地与重复接地共用同一接地装置，接地电阻应小于1欧。所有用电设备外壳不带电的部分均应可靠接地。 六、空调及通风 1、设计原则 所有区域均具备自然通风的条件。 2、设计依据 (1)采暖通风与空气调节设计说明规范（gb500192003） (2)建筑设计防火规范(gb5001 62006) 3、设计范围 设计内容包括：住房及卫生间等房间的排风系统。 4、通风换气量 卫生间：1 3次日 5、通风系统 卫生间设置抽风扇排气系统。第六章 地质、环境影响评价第一节 自然条件 一、fff地处广西西南部，属亚热带季风气候区，气象水文资料如下： (一)年平均气温：22.4； (二)历年极端最高气温：39；历年极端最低气温：4 (三)历年最多风向：夏：f南风，冬：西北风； (四)历年平均风速：2.4m/s，最大风速：28.0m/s； (五)年平均降雨量2800毫米； (六)历年平均无霜期：全年无霜冻；(七)地震：该区域地震动峰值加速度j0.05克。第二节 场地工程地质条件 建设场地位