山东铭苑住宅小区开发建设项目申请报告.doc

山东铭苑住宅小区开发建设 项目申请报告项目申请报告 lgz2006221 #市市 工工 程程 咨咨 询询 委委 员员 会会 # # 市市工工程程咨咨询询院院 二六年十一月 目 录 第一章 项目申报单位情况1 1.11.1 项目法人简介项目法人简介1 1 1.21.2 项目申报的理由项目申报的理由 1 1 第二章 拟建项目情况3 2.12.1 #概况概况 3 3 2.22.2 房地产业供求分析房地产业供求分析5 5 2.32.3 建设项目建设项目 swotswot 分析分析 6 6 2.42.4 建设规模和内容建设规模和内容 9 9 2.52.5 土建工程土建工程9 9 2.62.6 配套设施配套设施1010 2.72.7 消防消防1414 2.82.8 物业管理物业管理1515 2.92.9 项目实施计划项目实施计划1616 2.102.10 投资估算投资估算 1717 2.112.11 资金来源与筹措资金来源与筹措2020 第三章 建设用地与相关规划.21 3.13.1 地理位置地理位置2121 3.23.2 自然条件自然条件2121 3.33.3 交通条件交通条件2424 3.43.4 配套条件配套条件2424 3.53.5 总图布置总图布置2525 第四章 节能.27 第五章 环境影响分析.29 第六章 经济和社会效益分析.31 6.16.1 经济效益分析经济效益分析3131 6.26.2 社会效益评价社会效益评价3434 附件 一、企业法人营业执照 二、组织机构代码证 三、中华人民共和国房地产开发企业资质证书 四、建设项目选址意见书 五、土地证明 六、环境影响审批意见 七、项目规划布局图 a.第一章 项目申报单位情况 1.1 项目法人简介 山东#房地产开发有限公司成立于 2006 年 8 月，2006 年 8 月 28 日取得房地产开发暂定资质，公司注册资金 3000 万元，法 人代表。 面对新兴房地产开发市场，公司领导开拓进取，创新发展， 汇集各界精英，进军房地产这一朝阳产业。公司内部机构设置完 善，各专业配备齐全，其中，高级技术人员 3 人，中级技术人员 10 人，初级技术人员 2 人，公司总工程师、总经济师、总会计师， 均具有相关专业中高级职称。公司构建了一个知识型、专业化的 房地产开发团队。 公司将积极响应县委、县政府“发展优势产业，实施追赶战略， 构建和谐社会，建设拼赶#”的号召，以超前的经营服务理念，运用 战略的发展眼光，汇聚现代化科技和高素质专业技术人才的强大力量， 内强管理，外树形象，与时俱进共创#县房地产事业的辉煌明天。 1.2 项目申报的理由 一、符合#县总体规划要求 提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。 作为支柱产业房地产业在城市化发展过程有着举足轻重的作用， 是推动城市发展的巨大动力。 二、为城市居民提供一个舒适的居住环境 随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居 住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服 务完善的高品位住宅空间，本项目位于市区黄金地段，是理想的居住 场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体 现人文与自然的和谐统一，积极倡导绿色环保人居理念，努力构建# 首席#生态生活社区。 三、满足老百姓的住房需求 “居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，它被视为百 姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在的政府工作报告中， 一再强调要“以人为本” ，就是要求我们应当关注民生问题，满足广 大人民群众的基本要求。 “居者有其屋”也就必然成为我们党和政府 所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供 求矛盾突出。开发建设居住小区，对于构建和谐社会，促进经济发展、 社会稳定具有重要作用。 四、带动相关产业和地方经济共同发展 房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位， 地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直 接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商 业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共 服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加 财税收入等方面所发挥着巨大的作用。 b.第二章 拟建项目情况 2.1 #概况 #县位于山东省东南部，地处著名的沂蒙山区腹地，因位于山东 省第二高峰蒙山之阴而得名。气候温和，四季分明，年平均气温 12.8，正常年份降水量 800 毫米以上，无霜期平均 196 天。全县总 面积 1605 平方公里，其中山地丘陵占 94%，现辖 9 镇 2 乡、460 个行 政村、53 万人口，其中农业人口 45.7 万。是“全国双拥模范县” 、 “全国社会文化先进县” 、 “全国体育先进县” 、 “全国科技先进县” 、 “全国果品生产百强县” 。 #县基础设施完善。县内交通便利，干线公路全部硬化，乡乡通 柏油路，通车总里程达 947 公里。京沪高速公路穿过#全境。沂蒙公 路、205 国道纵贯南北，兖石公路横穿东西，县城距铁路干线 30 公 里，距日照港 150 公里，距济南机场 160 公里。全县村村通程控电话， 市话达到 25.3 部/百户，无线寻呼和移动电话与全国联网，基本形成 了现代化的通讯网络。电力供应充足，完全能够保证经济建设和人民 生活的需要。县城座落在汶河岸边，碧水环绕，绿地如茵，景色秀丽， 城内公园、舞厅、高档宾馆等服务、娱乐设施配套齐全，并建有三星 级标准的汶河大酒店、东蒙避暑山庄。 工业体系门类齐全、初具规模。长期以来，#工业发展缓慢，改 革开放以来，在各方共同努力下，#工业得到较快发展。目前，全县 已基本建成了以啤酒、白酒、纺织、建材、花岗石板材、机械加工为 主的、门类较为齐全的工业体系。改革开放以来，#县不断加大开放 力度，大搞对外经济技术合作，先后与香港特别行政区及新加坡、美 国、德国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、联合国妇女儿童基金会 等 30 多个国家、地区和国际机构建立了友好合作关系。 2005年，在县委的正确领导下，全县紧紧围绕“发展优势产业，实施 追赶战略，全面建设小康社会”的总体思路，依靠广大干部群众，抓 住重点搞突破，铺下身子抓落实，全力加快追赶步伐，圆满完成了县 十四届人大二次会议确定的任务目标，全县上下呈现出经济繁荣发展、 社会政通人和、人民安居乐业的大好局面。全县生产总值提前一年突 破50亿大关，完成50.1亿元，比上年增长18.2%；全社会固定资产投 资22.2亿元，增长51.2%。经济发展实现新跨越。工业规模快速膨胀， 效益持续走高。规模企业总数突破100家，达到115家，规模以上工业 完成总产值30.3亿元、增加值9.03亿元，分别增长32.9%和27.7%；实 现利税2.8亿元，其中利润1.24亿元，分别增长26.2%和46.3%；产值 利税率9.27%，继续保持全市上游水平。汶河路景观大道建成通车、 西环路建成通车、云蒙路改造通车、污水处理场建成投产，城市热电 供暖管网敷设基本完成，城建重点工程全部顺利完工进一步提升了城 市形象；近期审核通过了20052015年县城总体规划及小城镇建设总 体规划，出台了一系列县城规划区综合管理办法，建设#生态#的大 格局基本形成，并将得到逐步实施和完善。 2.2 房地产业供求分析 一、总的市场供给趋势 1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。经过近几年的调 整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞 争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢 得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品 牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高 自身竞争力的重要手段。 2、房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，城镇 住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收 入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面 向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地 改善中国城市家庭的居住状况。 二、#县房地产开发现状 #县房地产开发企业起步较晚，规模大都较小，受市场、资金 等诸多因素的影响，房地产开发总量偏小。近两年，虽开发了部分 商品住宅，供需矛盾有所缓解，但供应的单一性矛盾比较突出，住 宅设计理念落后，建设标准较低，住宅品质较差，随着人们生活水 平的不断提高，改善居住条件的生活观念越来越强烈。开发中档高 品质住宅满足人们日益增长的住房需求十分必要，具有良好的市场 前景和深远的社会意义。 三、市场需求预测 #县城区居住总人口为 78924 人、26301 户，人均居住面积为 20.5 平方米，人均居住面积在 10 平方米以下的 3200 户，无房户 1500 户，因拆迁需要安置的有 210 户。2005 年底#县人均居住面积 不足为 22 平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到 3035 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。“衣食住行”是老 百姓日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中 的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。随着城市化进程 的加快，城市人口数量的增加，增量住房市场还存在较大的发展空 间。 2.3 建设项目 swot 分析 一、优势一、优势- “s” （strengths） 1 1、政策优势、政策优势 本项目的建设符合城市总体规划，符合国家的法规政策，并且 项目建成后，能够提升#县居住的整体水平，进一步促进#县经济建 设的快速发展。 2 2、地理位置优势、地理位置优势 #铭苑位置优越，东接三公路，西接刘洪路，东西贯通，交通便 利。项目周边无工厂，无噪声源，无污染源，东临汶溪公园环境静谧 优雅，是休闲居住的理想场所；项目 1.5 公里半径内，有#教学质量 最好的#一小、#一中两所学校，项目距鸿达商场、购物中心、桃源 超市、长途汽车站仅有 1 公里路程。居民就学、就医、购物、出游十 分便利。优越的地理环境为项目的开发建设提供了有利的条件。 3 3、项目设计方案优势、项目设计方案优势 项目由上海同济大学担纲设计，户型设计新颖，套型丰富，以 52 套型为主，户型采用落地飘窗，设观景生活阳台，与自然无限 亲近，顶层设露天晒台，独享私家花园，远眺巍巍蒙山，近观汶水潺 潺。部分复式住宅适宜两代人的大户人家居住，完美诠释儒家孝道传 统美德。 二、劣势“w” （weakness） 本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制定 周密的融资方案，以确保项目建设顺利进行。项目建成后资金的回笼 速度是影响项目效益的关键因素，应注意在建设初期就做好营销工作， 以确保项目取得良好的经济效益。 三、机遇“o” （opportunity） 1、城市发展提出了更高的要求 从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境， 对居住小区的功能、环境、提出更高的要求。居住区向配套、环境、 物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。 2、项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时 尚理念，建立良好的市场形象，使项目持续市场旺销的势头。 3、本项目周边企事业单位有供电公司、蒙#泥厂、银麦啤酒有 限公司、公路局、一中、汽车站等单位。各单位效益良好，购买力旺 盛，能为项目带来稳定的客源。 四、威胁“t” （threaten） 同业竞争是项目所面临的主要威胁。#县房地产业近两年发展较 快，先后成立有 5 家房地产企业强势入主#房地产市场。各公司相继 推出各种档次、规模不一的住宅项目，尽管本项目具有独特的竞争优 势，但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平，加强小区的物 业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同业竞争中脱颖 而出，独具领先优势。 另外，受国家宏观政策调控，政府采取的抑制房价上涨等政策的 影响，市场供求关系将发生一些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这 也是一个值得注意的问题。 2.4 建设规模和内容 本项目用地 17984 平方米，总建筑面积 27550 平方米，绿化面积 4373 平方米，建筑密度 28.2%，容积率 1.53，绿化率 35%，总户数 240 户，居住人数 750 人。 序号名称单位数据备注 1 项目总用地面积平方米 17984 2 总建筑面积平方米 27550 住宅面积平方米 26500 商务面积平方米 1050 3 总户数户 240 4 居住人数人 750 5 建筑系数 %28.2 6 容积率 1.53 7 绿化面积平方米 4373 8 绿化系数 %35 2.5 土建工程 项目主要土建内容为 6 个砖混结构单体建筑，基础采用钢筋混凝 土条形基础，持力层为第二层强风化凝灰岩，fak 为 400kpa；其中 3 栋为六层，2 栋为五层，1 栋为 4 层总建筑面积 27750 平方米。绿化 面积 4373 平方米。 2.6 配套设施 一、给排水工程 1、给水方式 本工程由刘洪路引入一根dn150的给水管主管道，主管道末端设 消防栓处，管径不小于dn100，引入开口处设计量水表一只，管道在 小区内环网布置，本项目供水由#县自来水公司城区供水管网提 供，水量充足，水压高、水质好、无需再增设加压站和水二次处 理设施。 2、排水设计 小区总污水量以本区居民生活用水及公共设施总用水量的80%计。 生活粪便污水经化粪池处理汇集后，排入城市污水管网。 屋面雨水 经建筑物排雨水管，埋地接入室外雨水管网。 二、电气工程 1、电力、电源 本项目所需 10kv 电源由刘洪线采用 350 交联聚氯乙烯高压电 缆引入。低压供电电路采用 vv22 450 直埋低压电缆引至各楼总计 量箱。 2、用电指标 （1）住宅：6kw/户 每户负荷同时利用系数：0.5 小区负荷同时利用系数：0.7 （2）公建：300w/平方米 小区负荷同时利用系数：0.7 （3）负荷计算 住宅：62400.50.7=504（kw） 公建：10（kw） （4）变压器安装容量 考虑路灯照明、冬季供暖等因素设 630 千伏安箱式变电站一台， 无功补偿容量不低于 100 千乏。 3、电气照明 (1)设计照度：起居室及一般活动区 50lx，卧室 200lx，餐厅、 厨房 80lx，卫生间 40lx，楼梯间 30lx。 (2)光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光 源显色指数 ra80。户外灯为防爆灯具，并在休闲区设施庭院灯和 草坪灯。 （3）住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷 设。 (4)电源插座 电源插座根据各室厅需要分别布设 23 个。住户内配电照 明与插座回路分回路设计，空调、卫生间、厨房电源插座设置独 立回路，除空调和照明外，插座回路均设置漏电保护，并采用安全型 插座。户内配线截面不小于 2.5mm2。卫生间做等电位连接。 （5）计量 为实现用电计量的准确性和便于用电管理，选用一户一表 制，电表集中设置。住宅楼梯间公共照明设置专用配电回路供电，独 立计量。 4、防雷接地 该建筑物为三级防雷建筑，屋顶防雷网格小于等于24*16m，避雷 带选用直径10镀锌钢筋。支架高10-15cm。支架间距1m，转角处间距 0.3m。利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。接地电阻不大于1欧。如 达不到要求，需加设接地装置。利用建筑物柱中钢筋做防雷引下线。 接地系统为tn-c-s系统，为避免高电位引入，电源工作零线在进 户处做重复接地保护，电阻应小于1欧姆。 楼宇总配电箱及单元分配 电箱设低压防雷装置。 将入楼的给排水管道、暖气管道等金属管件与建筑物金属结构及 防雷接地。保护接地连为一体。接地电阻不大于1欧。采用40*4的热 镀锌带钢作为人工接地体，沿施工槽绕建筑物一周埋设。埋设深度为 1.2m。pe漏电接地保护线与接地体在等电位向内连接，避免地下直接 接地体。 5、弱电 （1）电话线由刘洪路电信设备间采用大对数电缆穿7芯套管引入 各楼。 （2）住户内电话进线按1对/户考虑，公建部分按1对/50m2考虑。 （3）每栋楼设宽带网络设备间（箱）一处，并采用光缆直接引 到各楼设备间网络交换机柜（箱）。干线占用通信管道一个管孔。 （4）住户内网络引入点按一个点考虑，采用超五类屏蔽线穿管 敷设。 （5）有线电视按每户两个终端考虑，整体系统组成由当地有线 电视部门负责。 本项目设计预留信息终端箱，由该箱分配户内电话、宽带网络、 有线电视网络。弱电线路设信号防雷装置，并各埋地敷设7芯管一根， 预留未来信息发展空间。 三、供热与燃气 1、本项目利用#鑫源热电有限公司集中供热管道供蒸气进行热 交换，设热交换站一处。本设计热源采用热水，供水温度为 80 度， 回水温度 60 度，室内设计温度为 18+2 度。 2、本工程采用单元设下供下回双管异程式公用总立管，户内双 管同程下供下回式，采暖管道户内暗埋敷设的采暖方式。 3、散热器选用 ssl/tlzyc 铜铝复合散热器，高度为 780mm， 标准散热量为 105w/片。散热器支管管径为 dn20。 4、散热器明装，厚度为 100mm，安装高度为距地面不小于 100mm，与墙面距离不小于 30mm。每组散热器选一 10 的放气阀。 5、户内的采暖管道采用无规共聚聚丙烯管，热熔连接，其余部 位的采暖管道均采用热镀锌钢管，螺纹连接。在出楼部位至室外采暖 检查井之间的管道必须采用整根管道，中间不得有任何接头。 6、采暖立管每层均应安装固定管卡一个，管卡安装高度为距地 1.5-1.8m。户内水平采暖管道固定采用专用管卡。每隔 400mm 设一个。 拐弯处适当加密。无规共聚聚丙烯管转弯半径应大于 8 倍管道外径。 7、保温：敷设在非采暖房间内的管道均需保温，保温材料采用 40mm 厚的超细玻璃棉，管道保温层外在包 0.5mm 厚玻璃钢铝箔。室 外供暖及热水管道采用聚氨酯发泡直埋保温管。 8、考虑到城市的发展趋势，建议预留燃气输送管道。 2.7 消防 一、消防用水量 室外消火栓用水量 30l/s 室内消火栓用水量 30l/s 火灾延续时间2h 自动喷水灭火用水量 26l/s 火灾延续时间1h 二、消防设置 1、满足居民疏散的消防要求。 2、设计通风系统，满足消防疏散要求。 3、按消防部门要求设置消防栓。 4、由物管公司安排各居住户配备灭火器，并教会正确的使用方 法。 5、项目及周边应严格控制液化气站、加油站等易爆危险品储存、 建设。 6、沿交通干道布置循环室外消防给水管道，管径不小于 dn100，室外消防栓距路边不应超过 2 米，室外消防栓的间距不大于 120 米，数量、位置按消防管理部门的有关规定执行。 2.8 物业管理 项目预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订 前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要 提前介入，参与方案的制定，对小区实行封闭式统一的物业管理，物 业公司应设维修值班、保安、生活服务、医疗服务等组织，按物价局 及有关部门规定的价格，实行有偿服务。 物管公司负责安全治理、公用设施维修、环境卫生清扫等服务 性工作。保安队伍要纪律严明、训练有素，全天候值班巡逻，对业主 和车辆进出实行通行证管理，对外来车辆实行驾驶证留抵措施，外来 人员找人实行预约通知，通过以上措施，为业主营造一个祥和、安全、 方便、优美的生活居住环境。 物业管理公司的服务内容及负责包括： 1、维护社区治安。 2、道路、公建、管、线及设备维护、检修。 3、水、电、暖气供应、管理。 4、环境卫生、绿地及景观的维护、管理。 5、向入住居民提供需要的商业服务。 6、社区其他管理事宜。 项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律、法规规定召 开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行 规范物业管理。 2.9 项目实施计划 根据中华人民共和国招标投标法 、国家发展计划委员会第 9 号令建设项目可行性研究报告增加招标内容及标准招标事项暂行规 定和第 3 号令工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求， 依法对该项目进行招标。 为确保项目开发的顺利实施，专门成立了技术力量雄厚的建设指 挥部，设严格按照国家的规范标准进行建设，在开发建设过程中强化 工程招标投标制，工程质量监理制，工程竣工验收制，并且采取强有 力措施，保证工程质量，确保住户居住安全。 1、采取公开招标方式确定建筑施工队伍。 2、施工中的质量监督采取“政府监督” ，委托监理公司进行全过 程监理。施工企业必须严格按照施工规范、验收标准和建筑设计图纸 进行施工，严格审核建筑材料及主要设备的购货、验收，并核定建筑 材料的性能及安全技术指标。 3、工程竣工后由建设、设计、勘查、土地、房管、计划、消防、 环保、地震、水保、统计、质检、安全等有关部门验收。 项目单位自 2006 年下半年已着手项目的准备工作，为本项目的 实施已经做了大量的前期工作，本着抓紧前期、合理安排施工，争取 早日建成使用的原则，根据国家建设部等有关项目工期定额并考虑项 目特点，本项目拟定建设期为 1 年。 2006 年 11 月：完成项目可行性报告、总体规划任务，为全面施 工建设做好准备工作。 2006 年 11 月至 2007 年 4 月：完成七通一平、围墙、地下基础 工程。 2007 年 4 月至 2007 年 10 月：建设住宅主体及其他配套设施， 主体工程封顶。 2007 年 10 月至 2007 年 12 月：完成所建工程建筑物的装修、室 内布置、区内绿化，完善所有配套设施，综合验收合格。 2.10 投资估算 一、估算依据 1、山东省建筑工程消耗量定额 2、#市安装工程消耗量定额 3、山东省建筑工程价目表 4、山东省安装工程价目表 5、山东省房地产开发经营管理条例 6、类似工程的造价 二、估算说明 1、土地费用：土地出让金 500 万元。 2、前期工程费：包括勘察、设计费，图纸审查费，规划管理费。 3、建安工程费：包括建筑工程费、水电暖及智能化系统购置、 安装工程费。 4、基础设施费：包括供水、供电、道路、绿化等一些基础工程 费用。 5、公共配套设施费：主要包括小区内不能有偿转让的公共配套 设施发生的支出。 6、开发期间税费：包括项目在开发工程中所负担的各种税金和 地方政府、部门征收的税费。 7、财务费用：按销售收入的 1计算 8、管理费用、销售费用：按销售收入的 3%计算。 三、建设投资估算 经估算，项目建设投资 3475 万元，其中：土地费用 519.4 万元， 前期工程费 253.42 万元，建安工程费 1806.26 万元，公共设施、基 础设施费 551 万元，开发期间税费 41.18 万元，管理费用 119.85 万 元，销售费用 119.85 万元，财务费用 40 万元。 工程费用投资估算表 序号费用名称 投资额 （万元） 占投资总额的比 例 估算说明 一开发成本 3171.2691.26% 1 土地费用 519.4 详见明细表 2 前期工程费 253.42 详见明细表 3 建安工程费 1806.26 详见明细表 4 配套费 551 详见明细表 5 开发期间费用 41.18 详见明细表 二开发费用 303.748.74% 1 管理费用 119.85 2 交易费用 8.27 3 财务费用 40 4 销售费用 119.85 5 不可预见费 15.77 合 计 3475100% 费用明细表 序号项目构成计算方法金额（万元） 一土地费用汇总27 亩 519.4 1土地出让金500 2契税出让金315 3土地登记费0.144 元/m20.25 4土地测量费200 元/亩0.54 5土地规划咨询费2 元/m23.6 二前期工程费用汇总 253.42 1规划设计费35.82 1.1图纸审查费6 元/m216.53 1.2规划咨询费2 元/m25.51 1.3图纸审查 5 元/m213.78 2地质勘察测绘费 11.6 2.1地质勘探费4 元/m27.19 2.2房产测绘费1.6 元/m24.41 3其他费用 206 3.1地面平整及修路费 90 3.2综合开发管理费2 元/m25.51 3.3地震评价费1 元/m22.75 3.4标底审定费1 元/m22.75 3.5招标代理费建筑工程费2%35.8 3.6劳动保险费建筑工程费2.6%46.6 3.7备案登记费0.25 元/m20.69 3.8墙体节能费8 元/m222.04 三建安工程费 1806.26 1建筑工程费650 元/m21790.75 2消防设施设备费2 元/m25.51 3防雷设施及监测费 10 四内部公共设施配套费100 元/m2275.5 五公共设施配套费100 元/ m2275.5 六开发期间费用 41.18 1监理费建筑工程费2%35.81 2质检费建筑工程费0.3%5.37 七管理费销售收入3%119.85 八交易费3 元/m28.27 九销售费用销售收入3%119.85 十财务费用销售收入140 十一营业税（综合）销售收入6.16246.09 十二不可预见费15.77 销售收入 3995 售房均价 1450 元/m2 2.11 资金来源与筹措 项目建设投资 3475 万元，开发单位自筹资金 1500 万元，其余采 用滚动开发来筹集资金。 c.第三章 建设用地与相关规划 3.1 地理位置 项目位于刘洪路 108 号，刘洪路以东，三公路以西。北邻北关居 委用地。该地块地理位置优越，符合城市规划要求。 3.2 自然条件 一、气候条件 项目所在地属暖温带季风大陆性气候。四季分明，春季干燥多风， 夏季炎热多雨，秋季温度凉爽，冬季干冷少雪。 日照 年平均日照数为 2456.1 小时，日照率为 55。 风向 全年盛行东北风，夏季盛行东南风，年平均风速为 2.6 米秒， 最大风速为 24.0 米秒。 气温 年平均气温 12.8，极端最高气温 40，极端最低气温-21.1， 年平均无霜期 200 天，年平均降水量 820 毫米。 降水与湿度 全年平均降水量为 866.4 毫米，最大降水 1417.3 毫米，最小降 水量 689.1 毫米。汛期主要集中在 69 月，汛期间气候的基本特点 是：高温、高湿、雨量集中、多暴雨、大风等灾害性天气，整个汛期 降水量占全年的 66以上，尤以 7、8 月份为主。年平均相对湿度 65。 二、自然地质条件 1、地形地貌 拟建工程位于#县城西北部刘洪路东侧，拟建场地地形东西高差 较大，地貌形态单一，地层结构无断层和褶皱，原始地貌属于丘陵。 地面标高最大值 99.90m，最小 92.75m，地表相对高差 7.15m。 2、地下水 场区地下水主要为基岩裂隙水，富水性较弱，补给来源以大气降 水为主，排泄途径主要为地面蒸发。勘察期间未测得地下水，本工程 可不考虑地下水的影响。 3、地质条件 本场区勘察深度范围内，地基土自上而下分为如下 3 层。 1 层杂填土：杂色，湿，结构松散，主要成分为粉质粘土，并含 有较多建筑垃圾。场区普遍分布，厚度：0.503.90m，平均 1.23m；层底标高：89.0599.35m，平均 94.68m；层底埋深： 0.503.90m，平均 1.23m。 2 层强风化凝灰岩：灰绿色，凝灰质结构，块状构造，岩芯破碎， 呈碎块状，属极软岩，岩体基本质量等级为 v 级。场区普遍分布，厚 度：1.603.20m,平均 2.78m；底层标高：85.95-96.25m,平均 91.81m；层底埋深：3.5-6.8m，平均 4.1m。该层共做标贯 18 次，标 贯击数为 60.169 击，平均值为 64.3 击。 3 层中风化凝灰岩：灰绿色，凝灰质结构，块状构造，岩芯较完 整，多呈短柱状，少量呈长柱状，采取率为 76，属软岩，岩体基 本质量等级为 iv 级。rqd 指标约 70，该层未穿透。岩石地基承载 力特征值为 2355kpa。 4、岩土工程分析评价 （1）地层承载力 根据本次勘察所取得的各岩土层的物理力学性质指标，依照建 筑地基基础设施规范 （gb500072002） ，并结合当地建筑经验，综 合确定各岩土层的承载力特征值如下： 1 层杂填土：土质松散，成分复杂，对本基础无实际意义 2 层强风化凝灰岩：fka=400kpa 3 层中风化凝灰岩：fka=2355kpa （2）场地土地震效应 根据建筑抗震设计规范 （gb500112001）第 3.1.1-第 4.1.6 条之规定，该场地属中硬场地土，拟建场地 1孔覆盖层厚度为 3.6 米，土的等效剪切波速估算为 110m/s，故建筑场地类别判定属 i 类。 场区属对抗震有利地段。#县抗震设防烈度为 7 度，属设计地震第一 组，设计基本地震加速度为 0.10g，设计特征周期为 0.25s。 （3）场地稳定性及适宜性 该场区东西高差较大，地貌类型单一，地层结构简单，分布连续， 厚度稳定，物理力学性质均匀，未测到地下水，可不考虑地下水对基 础的腐蚀作用。场区内无影响工程稳定的不良地质现象分布，场区稳 定性良好，适宜该建筑物的兴建。 5、地基及基础方案设计 根据场地岩土工程地质条件及拟建工程的特点，该工程可采用天 然地基，以第 2 层强风化岩作为地基持力层，fak 为 400kpa，可采用 条形基础。 6、结论与建议 （1）场区主要由中硬土组成，建筑场地类别为 i 类。 （2）建议该拟建物基础型式采用钢筋混凝土条形基础，以第二 层强风化岩为基础持力层。 （3）本区地震基本烈度为 7 度，最大冻土深度 0.5 米。 （4）由于勘察期间未测得地下水，不考虑地下水对混凝土基础 的影响。 （5）基槽开挖时应及时组织有关单位作好验槽工作，如发现其 他不良地质现象应及时进行处理或进行施工勘察。 3.3 交通条件 项目位于#县刘洪路路东，三公路以西，接连贯通。项目距云蒙 路 500 米，距长途汽车站 1000 米，交通便利。 3.4 配套条件 给水、排水：采用枝状给水管网，由城市给水管网引入。排水采 用雨污分流，污水集中排入市政污水管。雨水经地面自然排水排入雨 管，雨水汇合后，排入市政管网。 电力、电讯：电力由城市高压管网引入，经配电室降压后通过分 线箱再分配至用户。 供热：市政热力管网已铺设至拟建场址，可直接引入各用户。 3.5 总图布置 一、总平面设计遵循的原则 项目设计依据#市城镇建设总体规划 ，考虑#市特色，在现 状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济、环境和 社会效益的统一。 1、标准层平面功能布局要充分满足人居环境及心理需求，并有 完善舒适的相应设施设备标准。 2、标准层平面形式、户型组合、平面规模、建筑标准应根据使 用功能要求、气候、交通、疏散、城市规划要求，用地条件、周围环 境等因素决定。 3、平面形式力求简洁、对称、形体优美。 4、综合考虑住宅平面空间效率、合理选择结构体系，力求舒适、 安全、经济、节能、技术先进。 二、总图布置方案 根据拟建地块呈带形特点，依次布置 6 栋住宅楼。其中西入口路 南为一栋 6 层建筑；东入口中心景观带以南为一栋 4 层建筑，中心景 观带以北为一栋 6 层建筑；中间为三栋，中心景观带北为 6 层建筑一 栋，以南为两栋 5 层建筑。户型面积分别为 85、90、100、110、130、160 平方米。项目中心景观带通贯东西入 口，作为居民的休憩、娱乐的公共活动场所。 建筑设计采用现代设计手法，建筑体量、风格应与周围环境向协 调。 保持交通系统的畅通是城市发展的关键，为有效解决交通问题， 利用规划的地形，完善了城市空间的总体规划，争取创造更大的经济 和社会效益，把小区入口定位于刘洪路西入口，这一方案可以使建筑 中心地位得到延伸，并使该地段的潜在价值得到提升。 小区内规划主要道路宽为 8 米，住宅楼前道路宽为 4 米，小区规 划采用人车混行交通方式，停车采用车库与停车位相结合的方式。 以绿色庭院作为出发点，引入“城市绿色庭院”的创意，通过树 木、草皮等软环境的设计，来创造绿色开放空间，并与小品结合烘托 环境的宜人感和亲和性。 三、总图主要数据 总图主要数据见下表： d.第四章 节能 本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好、资源消耗 低、环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张 局面，具有十分重要的意义。项目建成后，可为投资者创造了较好的 经济效益，为业主节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。 一、建筑节能 采用高强砼，提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻； 受力钢筋采用级钢。 水平钢筋直径25的采用直螺纹机械连接。 砌体外墙、分户墙用加气砼砌块，内隔墙用grc轻质板材。 1、使用冷轧带肋钢筋 由于冷轧带肋钢筋握裹里强、钢性大，与使用普通元钢相比较每 平方米节约成本 4.65 元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有 序号名称单位数据备注 1 项目总用地面积平方米 17984 2 总建筑面积平方米 27550 4 建筑系数 %28.2 5 容积率 1.53 6 绿化面积平方米 4373 7 绿化系数 %35 关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替 i 型钢筋。 2、使用 ppr 上水管，pvc 下水管 传统的铸铁管、镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘 汰产品，ppr、pvc 上下水管具有质量好、能耗小、不污染、安装维 修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。 3、外墙乳胶漆 住宅外墙采用环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。 4、使用钢板式或铝板暖气片 因钢板和铝板暖气片具有轻巧美观、散热效果好的特点，所以本 项目采用这种暖气片。 5、供暖系统 部门管道使用镀锌管。 二、设备节能 1、所有设备(包括变电配电设备、消防设备等 )全部选用符合国家 有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁 使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿、提高功效因数、 减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。 2、灯具以节能灯为主，以节约电能。 3、卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。 除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度， 定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正 常损耗，最大限度节省费用。 e.第五章 环境影响分析 一、环境现状 本项目周围环境情况较好，水体、大气、土壤和植被具有较强的 自净化能力，且周围无污染企业。项目建成后，除产生的少量生活污 水、厨房油烟、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其他污染物排 放。因此，对周围环境不会产生不良影响。 二、污染源分析及治理措施 1、主要污染源与污染物。 本项目主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为确保小 区内环境和不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效 的治理措施。 2、治理措施 本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微， 其主要治理措施如下： (1)生活污水 本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。 (2)厨房油烟 本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机， 以防止厨房油烟气味污染环境。 (3)生活垃圾 本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员 统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾 场处理。 三、环境保护 1、应加强施工现场的管理和维护措施，减少对行人交通及城区 环境的影响。 2、加强对噪声源的管理，特别是夜间施工，应限制高噪声机械 的使用，避免噪声扰民。 3、施工时配备撒水车，做好防尘降尘工作，严格禁止施工车辆 的道路遗撒。 f.第六章 经济和社会效益分析 6.1 经济效益分析 本工程经济评价按照可行性研究报告的编制要求，分为财务评价 和国民经济评价两个层次。国民经济评价表现在促进城市建设发展， 提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从 经济效益、社会效益进行评价。 一、 销售收入及利润估算 1、住宅销售单价的确定 根据成本估算及市场分析、研究的结果，本项目竣工交付使用前， 完成预售率将达到 90，项目风险较小。根据同类项目比较初步确 定住宅售价均价为 1450 元/平方米；确定商务面积售价均价为 2000 元/平方米。因 1050 平方米商务全面积扣除管理用房等面积后，可租 售面积仅为 750 平方米，其销售总额与全面积乘住宅单价所得金额相 当，故不再独立分析商务面积部分。 2、销售收入分期比例的测算 本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，应贯彻“分片开发， 滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售， 争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在项目完工半年后全部售完。 详见销售收入分期比例测算表： 销售收入测算表 序号建设指标 数量 （万） 销售单价 （元/） 销售收入 （万元） 备注 总面积 2.75514503995 合 计 2.755 14503995 二、税金估算 （一）营业税金及附加计算 本项目根据投资总额应缴营业税税率为 5%，城建税 5%，教育费 附加 3%，教育专项基金 4%，印花税 0.05%，交易管理费 0.5%。详见 税金估算一览表： 税金估算一览表 单位：万元 序号类 别计算依据金额 1 营业税销售收入*5% 200 2 城市维护建设税营业税*5% 10 3 教育费附加营业税*3% 6 4 教育专项基金营业税*4% 8 6 印花税销售收入*0.05% 2 7 交易管理费销售收入*0.5% 20 合 计 6.16%246 （二）土地增值税计算： 土地增值税计算表 序号项目计算方法 金额（万元） 1 扣除项目金额 1.1+1.2+1.3+1.44355.25 1.1 开发成本见开发成本构成表 3171.26 1.2 开发费用基本预备费+财务费用+营业费用 303.74 1.3 销售税金及附加税金估算一览表 246 1.4 财政部规定的 其他扣除项目 开发成本*20% 634.25 2 销售收入详见销售收入表 3995 3 增值额（2-1） -360.25 4 增值率（3/1） 5 增值税率 6 增值税 应纳税额=土地增值额*适用税率 扣除项目金额*速算扣除率 0 三、投资利润率、资本金利税率 1、投资利润率=利润总额/投资额100% =274/3475100%=7.88% 2、项目资本金利润率利润总额/资本金100% 274/150010018.27%。 预计一年内，#住宅平方米售价还有 100 元/平方米的上涨空间，项目投资风险 相对较小。 四、财务报表 损益和利润分配表 单位：万元 序号项 目金额 1 销售收入 3995 2 总投资 3475 3 销售税金及附加 246 3.1 营业税 200 3.2 教育专项基金 8 3.3 教育费附加 6 3.4 城市维护建设税 10 3.5 交易管理费 20 3.6 印花税 2 4 土地增值税 0 5 利润总额 274 6 所得税 90.42 7 净利润 183.58 项目现金流量表 单位：万元 序号项 目金额 1 现金流入 3995 1.1 销售收入 3995 1.2 其他收入 0 2 现金流出 3811.42 2.1 总投资 3475 2.2 销售税金及附加 246 2.3 土地增值税 0 2.4 所得税 90.42 3 净现金流量 183.58 单位面积效益分析表 序号费用名称金额 一销售收入1450 元/m2 二成本合计1320 元/m2 1 土地费用188 元/m2 2 前期工程费92 元/m2 3 建安工程费650 元/m2 4 基础设施费100 元/m2 5 公共配套设施费100 元/m2 6 基本预备费元/m2 7 开发期间费用15 元/m2 8 管理费用43 元/m2 9 营销费用43 元/m2 10 税金及附加89 元/m2 11 土地增值税0 元/m2 三单位面积收益130 元/m2 6.2 社会效益评价 1、随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样 化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。本项目建成 后，可为社会提供一批舒适、安全、卫生和环境优美商品住房，满足 人们对提高居住条件的要求，大幅度地改善城乡居民的居住环境和生 活质量。 2、本项目的建设对于加快旧城改造，改善城市形象，提高城市 整体品位具有积极的意义。 3、房地产业具有扩大投资和刺激消费的双重作用。本项目的建 设可拉动投资增长，并有效地带动建材、装饰等相关行业的发展，扩 大就业，提高从业人员的收入水平，促进当地经济发展。 小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房” ，也称“乡产权房” ，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的 房产。所以， “小产权”其实就是“乡产权” ，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些， “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体 土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房” 。目前的“小产权房” 、 “乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有 者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比， “小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以， “小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的 1/3 甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。法律属性那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是 否合法、能否购买或转让？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是 非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基 地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见， 乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。 小产权和 大产权 1、全部产权（大产权） 国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市 价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是 拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言， “全部产权”才有存 在的意义。2、部分产权。 （小产权） 小产权房”并不是