岳阳市新建廉租房和经济适用房项目可行性研究报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一 总论（一）项目名称及承办单位1、项目名称中建五局七公司新建廉租房和经济适用房项目2、建设性质新建3、承办单位单位名称：中建五局七公司公司概况：中建五局七公司总部驻湖南省岳阳市建湘路，其前身是始建于1953年的建工部机械施工总公司第三土石方公司，1988年更名为中国建筑第五工程局第七公司，是中建集团所属国家一级施工企业，主要从事工业与民用建筑、大型机械土石方、水利水电、公路、爆破、隧道、机械强夯等工程施工。中建五局七公司目前注册资金为50272500元，现有职工539人，各类管理干部164人，具有工程、经济及其他专业职称人员175人，其中高级职称6人，中级职称111人；取得国家一、二级建造师资格12人，注册造价师资格1人；取得国家一、二、三级项目经理资格15人，工人技师7人。中建五局七公司以重合同、守信誉为宗旨，严格履行施工合同；坚持“顾客至上，诚信守约，科学管理，持续改进”的质量方针，先后建设的重点工程有：刘家峡水电站、七机部重庆062导弹生产发射工程、湖北枝城地下油库群工程、湖南东江电站工程、贵阳龙洞堡机场工程、四川南充高坪机场工程、贵阳西郊水厂隧道、贵阳791人防工程、山西太长高速公路工程等。并于2003年通过了gb/t19001-2000标准质量管理体系认证。中建五局七公司1979年来湘，驻岳阳市建湘路，由于我国市场经济体制的不断成熟，国有大中型业改革的深度推进，陷入经营困境的七公司由上级主管部门定为存续企业，不再开展生产经营活动。（二）可研报告编制依据湖南省计委湘计投1999099号关于经济适用住房项目审批权限和程序的暂行规定；湘计投1998481号转发国家关于进一步加快经济适用住房（安居工程）建设有关问题的通知；湘价房字第193号关于降低经济适用房（安居工程）普通新商品住宅销售价格的通知；建设部建住房200044号关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知；湖南省人民政府湘政发200127号关于扩大住房消费促进住房建设的通知；中建五局七公司关于编制项目可行性研究报告的委托书；项目单位提供的于本项目有关的资料、数据；国家其他有关规范、标准等。（三）研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围包括：中建五局七公司廉租房和经济适用房项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。2、研究工作概况受中建五局七公司的委托，我公司依据国家和地方有关廉租房和经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。（四）主要经济技术指标项目用地面积11600平方米，总建筑面积42030平方米，总投资3500万元，总工期18个月（2007年8月2009年2月），共新建经济适用住宅楼、廉租房6栋。主要经济技术指标见表1-1。表1-1 主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1用地面积m2116002建筑面积m242030共6栋2.1经济适用房面积m2339302.2廉租房面积m281003容积率3.674绿地率%30.25建筑密度%38.86居住户数户5126.1经济适用房户数户3776.2廉租房户数户1357居住人数人17923.5人/户8单位造价元/m2832.749总投资万元350010工期月18（五）结论与建议1、结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。 根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善中建五局七公司部分职工的居住条件，同时也给湖南中建地产有限责任公司提供了较为理想的业务开拓空间，本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括经济适用房、廉租房、及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为11600平方米，总建筑面积为42030平方米，项目总投资3500万元，项目实施期为1.5年。2、建议 按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。同时协调各方面的利益做到和谐拆建。二 项目建设的必要性与市场定位（一） 项目建设的必要性1、是坚持民本岳阳、全面建设小康社会的需要党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着岳阳市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐岳阳、创建全国文明城市具有重要意义。 “经济适用住房和廉租住房建设是件好事，好事一定要办好，要真正把国家让出的利益，落实到每一位低收人居民家庭中去。”在2007年3月20日召开的岳阳市中心城区新建廉租住房和经济适用住房现场会上,岳阳副市长刘力群强调，各部门要确保中心城区内的低收人居民和城建拆迁中的住房得到妥善安置。只有确保城市低收人家庭安居，才能安置他们乐业。市政府要求，在经济适用住房和廉租住房建设中，要按照“整体规划、逐步实施、严格把关、规范管理”的原则进行。岳阳市政府确定2007年岳阳市经济适用住房建设任务为6万平方米。 本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决中建五局七公司低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本岳阳的利民之举。2、是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要中建五局七公司是湖南省的特困企业，长期处于困难之中，公司大部分职工住房一直未得到解决。再之，在改扩建巴陵中路、建湘路时，中建五局七公司有8栋住宅楼、生活等基础设施共计27500m2被无偿拆除，导致七公司目前仍有大量员工住在棚户和临时建筑内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了岳阳市城市建设的步伐。面对这些问题，经公司领导高度重视，在构建和谐社会，创造公司员工幸福生活上，认真践行“三个代表”思想，体现执政党的先进性，切实为公司员工办实事，毅然决定建设“廉租房和经济适用房”，以便能够更好的改善中建五局七公司员工的住房条件，满足员工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。（二）市场定位经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题，它体现了政府对低收入者的关爱，一方面国家大力支持并规范经济适用住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过租、买经济适用住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，购买经济适用住房和租赁廉租住房的对象应为符合相关资格的、接受岳阳市房产局审查并公示通过的中建五局七公司内部职工。按项目单位对其内部职工住房情况进行摸底统计，本项目可满足中建五局七公司部分职工住房需求。三 项目选址及建设条件（一）项目选址项目建址位于岳阳市岳阳楼区中建五局七公司东南生活区内。西至建湘路加油站，东到岳阳市妇幼保健院，南至幼保巷。用地区域内原为混合砂浆砌筑的240mm空斗墙式的平房、低层楼房和临时住房，部分房屋安全鉴定属危房，现正待拆除。（二）建设条件1、自然条件项目所在地域属北亚热带季风湿润性气候，四季分明。其特点为：春湿多雨，夏季多旱，暑热期长，严寒期短，无霜期长，光照充足，热能充裕。 气象条件年平均气温 16.9 最冷月(1月)平均气温 4.6 最热月(7月)平均气温 29.2 最冷月极端最低气温 -11.8 最热月极端最高气温 39.9 年无霜期 256-278天 年降雨量 829-2336mm 历年最大积雪深度 20cm 年主导风向 nne(夏季为s) 水文特征流量最小流量 377m3/s(1975年10月5日) 最大流量 57900m3/s(1931年7月30日) 年平均流量 9400m3/s(1951年-1980年) 水位(吴淞水位)最高水位 35.94m(1998年8月20日) 最低水位 17.27m(1960年2月16日) 水温最高水温 33.2 冬季平均水温 6.9 2、交通运输条件岳阳市的交通特点是地处一江（长江）、一湖（洞庭湖）、三线（京广铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，项目地处岳阳市岳阳楼区新路口，距离城陵矶客运码头和货运码头、火车站、汽车站均只几里之遥，区位优势明显，交通十分便利。3、项目配套工程条件项目地地处岳阳市岳阳楼区中建五局七公司生活区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。供水项目供水来自岳阳市自来水厂的城市管网，其供水能力达100万吨/年，水量充沛。排水项目地有排污口6个，污水排入市政污水管，排水管径1米；雨水采用明沟排放。供电项目地电源来自岳阳市电业局，所处电网名称为站地线。用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电名称为110kv站前路变电站，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。4、生活配套设施条件项目地为中建五局七公司规划生活区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。5、工程地质条件本项目建设场地内埋藏的地层依据勘察结果，自上而下可分为素填土、粉质黏土、残积土、元古界强风化板岩和中风化板岩，其地层较为简单，拟建场地属中软地土，类建筑场地，无岩溶、土洞、边坡、液化等无不良地质构造现象，工程地质条件较好。根据拟建建筑物特点及场地特征，本场地在部分基岩出露较浅，且粉质粘土厚，层位较均匀，可选择浅基础形式。局部较深处可采用独立桩基础。6、水文地质条件本项目场地地下水主要表现为孔隙水及弱裂隙水，孔隙水赋存于上部土层中，弱裂隙水赋存于基岩裂隙中，通过地质勘察，未发现承压水及地下水突涌地段，地下水主要由地表水体补给，场地内埋藏地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢。根据对场地环境水分析，并参照邻近区地下水质分析结果，地下水对钢筋砼无侵蚀作用。7、地质构造与地震效应在大地构造上，本项目地位于汉江洞庭呦陷区边缘，地处隆起区与盆地间连接统一的地带，其基底为元古界冷家溪群浅变质岩系。其地震稳定性主要受湘江断裂的影响，历史上曾发生6次3.54级地震，挽近时期仍在活动，根据钻空资料及邻区地质资料，场地基岩为单斜岩层，地质构造相对简单。依据建筑抗震设计规范（gb500112001）判定，场地土层等效剪切波速140m/s，覆盖层厚度15米,本场地为中软土，类建筑场地,其地震基本烈度为7度，建议工程按照7度进行抗震设防。设计基本地震加速度0.1g，设计特征周期值0.35s。四 拟建规模及方案（一）总平面布置1、基本要求 规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为中建五局七公司生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。 坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。 总图布置满足规划要求。2、平面布置根据岳阳市城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。住宅区出入口设计为：新建住宅区在靠近巴陵中路、建湘路以及东南面均设置出入口和消防通道。（二）小区拟建规模依据住宅设计规范、城市用地分类与规划建筑用地标准、城市居住区规划设计规范、民用设计通则，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。经济适用房住宅小区强调与成片开发的商住区统一划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。主要技术指标如下： 项目占地面积：11600平方米 总建筑面积：42030平方米，共6栋、512套，2栋按9层设计，3栋按16层设计、1栋按12层设计。其中：经济适用房建筑面积为33930平方米，377套，每套建筑面积为90平方米；廉租房建筑面积为8100平方米，135套，每套建筑面积为60平方米。 容积率：3.67 绿地率：30.2% 建筑密度：38.8% 安置规模：居住户数为512户，居住人数1792人（按3.5人/户计）（三）基础及结构1、工程概况：本项目场地地质条件较好，可选择浅基础形式，局部较深处选择独立桩基础，桩基础参数根据岳阳市规划勘测设计院所提供的地基承载力值选定，桩型、桩长、桩径有建筑设计部门计算确定。主体结构采用框架结构。抗震设防具体根据gb18306-2001中国地震动参数区划图以及岳阳市规划勘测设计院提供的关于本工程的地质勘察报告，按照岳阳市地震行政主管部门确定的抗震设防要求按照7度进行抗震设防。2、设计依据：本工程设计依据建筑、给排水、电气等专业提供的有关图纸及资料；有关规范规程建筑结构荷载规范（gb50009-2001）；混凝土结构设计规范（gb50010-2002）；建筑地基基础设计规范（gb50007-2001）；建筑抗震设计规范（gb50011-2001）；砌体结构设计规范（gb50003-2001）；建筑桩基技术规范（jgj94-94）；建筑地基处理技术规范（jgj79-91）；设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程（jgj/t13-94）荷载取值a、恒荷载标准值恒荷载标准值均按实计取。楼面装修及粉刷取1.5kn/m2。b、活荷载标准值商场及商场楼梯3.5kn/m2住宅 2.0kn/m2卫生间 2.5kn/m2挑出阳台及走廊2.5kn/m2上人屋面 2.0kn/m2不上人屋面0.5kn/m2c、风荷载基本风压值w0=0.40kn/m2d、基本雪压值s0=0.55kn/m23、结构选型本工程框架剪力墙结构体系。4、基础设计本工程暂定采用大孔径人工挖孔灌注桩，一柱一桩。为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。5、结构防火本建筑耐火等级为一级，建筑构件的燃烧性能和耐火极限情况如下：框架柱为钢筋混凝土柱，保护层厚度为35mm，耐火极限大于3.0h。梁：所有梁均为钢筋混凝土现浇梁，保护层厚度为25mm，耐火极限为2.0h。楼板保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。屋面采用现浇钢筋混凝土屋面，保护层厚度为15mm，耐火极限大于1.5h。非承重墙采用混凝土小型砌块或粘土空心砖，厚度为240、190，耐火极限大于2.0h。以上所选用材料均为不燃烧体，均满足高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95）的要求。（四）公用辅助工程、给排水编制依据室外给水设计规范gbj13-86（1997年版）；室外排水设计规范gbj14-87（1997年版）；建筑给排水设计规范gbj15-88（2001年版）；建筑设计防火规范gbj16-87（2001年版）；污水综合排放标准gb8978-1996；建筑灭火器配置设计规范gbj140-90。编制范围本项目室外、室内给排水及消防。给水（生活给水及消防用水）a.水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。b.用水量生活给水：住宅按300 l人d计，用水量500吨/天，时变化系数取2.0，商业按50 l人d计，用水量30吨/天，时变化系数取2.0。冲洗道路、场地用水按10l/m2.d计。用水量10吨/天绿化用水按2l/m2.d计。用水量10吨/天未预见用水量按总用水量的15%计。则生活用水量为630吨/天。消防给水：室外消防用水量30l/s；室内消防用水量40l/s，火灾延续时间按2小时计。c.生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。市政供水系统供水保证率为99.9%，月停水小时数为零。本项目只需从巴陵中路接入管径为150的给水管就能满足用水要求，给水管总长度约90米，室外管网成环状，公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设置消防栓。排水室外排水系统采取雨污分流制，雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块的6个排污口排入市政污水管，污水管管径1米，管网总长度1500米。2、供配电依据国家有关电气设计相关规范、规定。项目单位对本工程的有关要求。用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50w/m2、住宅40w/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本项目用电总负荷为1500kw。变配电间本项目供电来自岳阳市电业局，所处电网名称为站地线，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用双回进线电缆埋地引至变电间，本工程拟选取s1110/800kva变压器两台，低压开关柜选用抽屉的开关柜，一般电力电缆选用阻燃型vv22型电力电缆。并做好防水防潮。保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用tn-c-s系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接地，接地电阻1欧姆。由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的回路内装设浪涌吸装置。3、弱电通信：本项目位于五里牌路和花板桥路交叉口，为城市的中心地带，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。（五）住宅设计1、单元设计本项目是经济适用房和廉租房，经济适用房3栋按16层设计，1栋按12层设计，2栋按9层设计，经济适用房户型均为90平方米/户；廉租房户型为60平方米/户。2、单体设计体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑经济适用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。五 节能、环保、消防、劳动安全（一）节能节水措施1、节能节能设计依据公共建筑节能标准gb50189-2005；绿色建筑评价标准gb/t50378-2006。节能措施项目建成后，用电范围主要是照明、商业办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。采取低压电容器补偿，减少无功损耗。在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。加强用电管理，减少能耗。本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。2、节水采取节水型设备设施，降低水资源消耗。加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。（二） 环境保护1、依据污水综合排放标准gb8978-1996；城市区域环境噪声标准gb3096-93；大气污染物综合排放标准gb16297-90；建筑施工场界噪声限值gb12523-93；地下水环境质量标准gb/t14848-93；地表水环境质量标准gb3838-2002。、污染源与污染物项目建设地为岳阳市新路口中建五局七公司院内，现状无大的污染源，适合本项目的建设。本项目建设主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。项目的建设不会对原有环境状况造成影响，在对相关污染物进行处理后基本没有污染。、环保措施粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。其他废弃物生活垃圾。区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。（三） 消防1、设计依据和原则依据a.建筑设计防火规范gbj16-87（2001年修订本）b.建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005原则a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。2、消防措施区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予岳阳市消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。3、消防手段本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4、消防器材本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。5、消防外协消防外协由开发商或物管与岳阳市消防支队协商解决。（四） 安全卫生为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。六 项目管理（一）项目实施计划本项目自2007年6月完成可行性研究及相关审批后，计划2007年7完成施工图设计、施工前准备（场地平整、招投标、材料采购等）；本工程施工工期计划为18个月（不含前期工作），即2007年8月1日开工到2009年2月竣工验收。具体实施计划详见表6-1。表6-1 项目实施进度计划 日期 内容07年08年09年678910111212345678910111212可研与审批施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审竣工验收（二）机构设置及劳动定员本经济适用房和廉租房项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。1、机构设置总经理项目经理营销部财务部工程部2、劳动定员本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为7人。其中：营销部2人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户及廉租房资格材料发放、收集、报审等。财务部2人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理1人，负责职权内本项目工作。3、物业管理项目建成竣工验收并完成定向租售后，其物业管理工作交由中建五局七公司物业管理部门统一管理。（三）招投标与合同管理按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。1、招标范围本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。2、招标组织形式对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式。3、招标方式根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。4、招标公告发布根据国家招投标法及湖南省实施中华人民共和国招投标法办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。5、合同管理本项目实施过程中，建设方应根据中华人民共和国合同法及国际通用的fidic条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理 。七 投资估算及资金筹措（一）编制范围及依据1、编制范围本项目的投资估算范围包括：经济适用房及廉租房的土建工程、安装工程、公共设施工程、道路工程、绿化工程等。2、编制依据 湖南省定额管理站的有关文件； 岳阳市建设工程造价管理办公室编制的工程造价； 有关建筑安装指标； 现行市场有关材料调查价格；湖南省其他费用定额； 湖南省建筑工程概算定额； 参考岳阳市类似工程造价的实际情况。（二）投资估算本项目总投资估算为3500万元，其中建安工程费用3115万元，工程建设其他费用280万元，不可预见费用105万元。各项费用计算如下：建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程的建设费用，其中主体工程指6栋经济适用房及廉租房，辅助工程指小区道路建设、小区内水电及环保设施、绿化以及围墙、大门等的建设；按项目费用构成，建安工程费包括主体、及辅助工程的建筑工程费、设备购置费、安装工程费及其他费用。该项费用按照湖南省建筑工程概算定额、现行市场有关材料调查价格、湖南省定额管理站的有关文件以及参考岳阳市类似工程造价的实际情况进行估算。工程建设其他费用根据湖南省其他费用定额、湖南省定额管理站的有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下：土地使用费：本项目地位于中建五局七公司生活区内，其土地归中建五局七公司所有，无需征地，只需将场地内现有的临时建筑或旧民房拆除，故只考虑拆迁补偿费。根据调查，本项目需拆迁的房屋为87户，建设期内安置补偿费每户每月按500元估算，总需安置补偿费为：87户500元18月=783000元。建设单位管理费：建设单位管理费按项目总投资的1.56%考虑，共计54.6万元。勘测、设计费：根据勘测、设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价的2.5%计算，共计87.5万元。工程监理费：工程监理费按工程总投资的1.5%计算，共计52.5万元。建筑工程保险费：根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资的0.2%计取，共计7万元。预备费：本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资的3%计算，共计105万元。本项目总投资估算表如下： 表7-1 投资估算表 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）1建安工程费用311589.01.1主体工程2382.98211.8210.642.352647.7575.651.1.1h栋（9f）579.6551.522.5810.30644.051.1.2i栋（12f）772.8668.703.4413.73858.731.1.3g栋（16f）1030.4791.604.5818.321144.971.2辅助工程378.4774.767.486.54467.2513.351.2.1小区道路140.18140.184.011.2.2水电及环保设施4.6774.767.486.5493.452.671.2.3小区绿化163.54163.544.671.2.4围墙、门头等配套设施70.0870.082.02工程建设其他费用用2808.02.1土地使用费2.1.1拆迁安置补偿费建设单位管理费54.61.562.3勘测、设计费工程监理费建筑工程保险费70.23预备费1053.0合计3500100.0（三）资金筹措本项目总投资3500万元，全部由湖南中建地产有限责任公司垫资。八 效益评价（一）项目财务分析本项目用地面积11600 m2，总建筑面积42030 m2，其中经济适用房面积为33930 m2，廉租房面积为8100 m2，按照经济适用房全部进行定向销售，谦租房依有关政策进行出租的方案进行初步财务分析。经济适用房依地方有关保本微利的政策规定，销售均价按930元/m2,可获得销售收入：1、经济适用房收入估算33930 m2940元/m2=3189.42万元有关经济适用房税费标准及金额估算：房产税税率1.2%，按房产原值扣除30%计算应纳税额：3189.42万元（1-30%）1.2%=26.8万元营业税税率5%，应纳税额为：3189.42万元5%=159.5万元城市维护建设税税率7%，应纳税额为：159.5万元7%=11万元教育费附加税率3%，应纳税额为：159.5万元3%=4.8万元相关税费小计：202万元销售及管理费用按照项目总投资的1.8%估算，费用为：3189.42万元1.8%=57.4万元利润总额=销售收入-开发成本-相关税费-销售及管理费用 =3189.42万元-2826万元-202万元-57.4万元=104万元应纳所得税额=104万元25%=26万元净利润额=利润总额-应纳所得税额 =104万元-26万元 =78万元投资利润率=净利润额/开发成本100% =78万元/2826万元100% =2.53%销售利润率=净利润额/销售收入100% =78万元/2871万元100% =2.45%2、廉租房年租金收估算项目建设廉租房面积为8100 m2，均按市政府有关政策核定的价格出租给符合条件的低收入户，价格暂按2元/平方米估算：年租金收入=廉租房面积月租金