房地产策划-宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65-21PPT下载.ppt_第1页
房地产策划-宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65-21PPT下载.ppt_第2页
房地产策划-宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65-21PPT下载.ppt_第3页
房地产策划-宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65-21PPT下载.ppt_第4页
房地产策划-宁波中信泰富广场商业综合体营销策略沟通2008年-65-21PPT下载.ppt_第5页
已阅读5页,还剩125页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

第一部分:商业市场解析 第二部分:二元客群分析 第三部分:商业形象定位 第四部分:二元推广策略 第五部分:商业视觉表现,天一广场 商业定位:宁波市最大的城市中心商业广场 天一广场占尽了天时、地利、人和。广场总占地面积19.6公顷,拥有16.7万平方米的商铺,2万平方米的停车场。是国内一流的融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体的大型城市中心商业广场。 天一广场的餐饮和娱乐休闲店档次呈两极分化现象,高档精品的有新石浦大酒店、星巴克咖啡等,大众消费水平的有又一村连锁餐饮、一品老汤面、避风塘、美一天美食、348娱乐中心、天一溜冰场等。满足了不同层次消费者的消费需求。餐饮和休闲业的集中设置无疑也增加了天一广场的聚合效应。,天一广场区域是宁波传统的商业中心,历史古迹荟萃,已成为“中国十大特色商业街(区)”之一。 作为城市地标性商业设施,天一广场的影响范围不仅是整个宁波市区,同时也对周边县市具有一定的影响力; 天一广场商业综合性强,规模宏大,业态涵盖面很广,因此高档物业的比例不大。 天一广场的高档物业主要以综合性餐饮或休闲娱乐为主,各商业面积普遍较大,面对的客户较广。,万达广场 商业定位:鄞州区的商业核心,是鄞州区商业地标。 万达一期商业与二期商业的关系主要在于:一期商业的形成的人流有助于 提升二期商业价值;一期的业态限制了二期业态,应实现一二期业态的差 异化;二期业态依托五星级酒店是对一期业态的有效提升。 万达一期商业是万达广场的主要构成部分,是万达广场商业的主体。万达 一期主力商业主要包括超级市场、百货、大酒店、影都,其它业态包括餐 饮、服装、儿童娱乐、数码、运动用品、居家用品等。主力店包括百安居 、沃尔玛、石浦大酒店、国际百货、万达影都等。餐饮主要包括咖啡、茶 餐厅、西式快餐、中式快餐、海鲜、石浦、日本料理。已确定了包括必胜 客、肯德基、麦当劳、德克士、好味当、900碗,大娘水饺等一批一、二线 餐饮品牌。,从万达一期商业的定位及已经进行的招商情况来看,目前万达一期商业已经基本完成了一个大型商业MALL所应具有的条件。 万达广场一期的商业定位是为满足更广泛的城市人群而设定的商业。 而作为二期高档商务区出现的商业配套,除了要规避一期出现的业态外,还要提升一期业态出现的档次,因此,如高档的餐饮、俱乐部、KTV广场、干洗、专业超市。 因此,这部分不适宜在一期商业出现的业态可以考虑在二期商业中进行规划和引进。,街二元消费品,从现代的商业运营角度来看,街已经是一个二元的消费品。 所谓二元就是它同时拥有两层客户,而运营商在其中只是起到一个居间作用,如何将这二元客户同时置于一个平面上,是商业运营成功的关键。,中国街需求演化,买卖 发布休闲 炫耀观赏,条形码的舞蹈 角色互绎,高档商业(国风、艺术品、奢侈品)炫耀者 中档商业(民俗、大众化、平价化)观赏者,宁波街区复兴策略1,炫耀者写字楼底商,功能定位:高档商业,提升写字楼档次,提升写字楼同档次商务人士的接待能力、品位。通过其橱窗式的模式,满足目标消费群体炫富需求。,炫富论高档商业消费群体,国际品牌忠实消费者(持续消费) 国际品牌初次体验者(旅游消费) 写字楼的国际客户(平移消费) 本地高端消费者(炫富消费),欣赏者独立商业,功能定位:满足生活性的消费,凝聚人气,发挥中信泰富的辐射力,确立城市中心的地位,为高端商业实现炫富的基础。,赏富论中档商业消费群体,辐射区域内生活性消费者(就近消费) 对价格敏感消费者(超市消费) 中档收入消费群体(平移消费),条形码的律动 消费时段,商业项目所面对的客群不仅仅是因为角色不同,在同一区域范围内的不同时段,其商业的消费者也呈现出不同的消费内容和消费行为。,宁波街区复兴策略2,工作日消费群体本能性消费,时间:周一周五 工作时间 需求:主要以一日三餐为主轴的消费,并以此为基础促发基本的生活用品消费。 主要消费场所:以大型卖场为中心的消费区。 群体特征:1、商业服务区辐射范围内的群体。 2、写字楼内的办公族群体。,节假日消费群体奖励性消费,时间:周一周五 非工作时间 周六、周日、旅游假日 需求:主要以对自我、对他人奖励型消费为主,消费能力比日常生活消费增强,是一种资金密集型的消费时间。 主要消费场所:以写字楼底商高档业态、以及大卖场中包含的其他专卖店为主要消费区,同时,这个时期,各种商业的辐射能力相较于日常消费有明显扩大。,客群集中思考:,1、如何处理好各种消费层次之间的关系,以促成中信泰富在所辐射范围内的号召力? 2、如何配合戴得梁行的写字楼租售、项目招商进程,进行有效推进,丰满商业整体形象?,街 城市的条形码,一个城市的商圈是近圆形的,但是其表现符号确实条形的,也就是所谓的街。 巴黎的香榭丽舍大街、北京的王府井大街、上海的南京路人们总是从一条街记住一个城市。,江厦街 宁波街的传奇,走遍天下,不如宁波江厦,中国街演化历程,街,是中国最基本的商业生存形态, 中国很长时间都一直以这种商业为主,即使现代商圈的形成,也无法抹去中国式商业的街区烙印。,宁波街的复兴,香港街区是全世界公认的国际化街区,而宁波街区则相对而言还未恢复到曾经江厦街的辉煌。 这次的结合能否还宁波一条江厦?,街的印象一:时尚符号,一条街可以反映一座城市的时尚感,审美观。 人到达一个陌生的城市要了解这个城市的基本面貌总是首先会选择一条街,这就是城市与街的关系。,街的印象二:人文符号,一条街的立面布置以及期间所举行的一些活动以及参与者的观感,将集中体现城市的文化底蕴,以及城市的纹理质感。,街的印象三:品牌符号,中国品牌意识的逐步增强,一条街所能邀请到的品牌符号将成为街的档次象征,而这些品牌符号的忠实消费者也将为此而成为街的消费者。,街的形象思考:,1、江厦街的确有名,但那是宁波的过去时了,人们对于江厦街其实已经没有具体的印象,如何找回这种感觉? 2、香港的投资公司、香港的代理公司,而宁波帮又与香港有密不可分的联系,显然,这是一个很好的借力点。,一个商业项目对于一个区域的影响力,海曙有天一广场,鄞州有万达广场!江东!天伦广场?天伦广场除了满足一些生活性需求,并不具备商业的核心要素。 江东总是在商业上扮演第三者,中信泰富广场的影响力核心要素之一,国际大都市商业运营商香港中信泰富 香港中信泰富已经在香港、上海等中国国际化大都市拥有了成功的商业运营经验,并且累积了大量的一线品牌资源,因此,香港中信泰富已经成为城市国际化的重要符号。通过前期在宁波的宣传积累,中信泰富的背景已经被宁波的消费群体了解。,中信泰富广场的影响力核心要素之二,商业中心营销架构师香港戴得梁行 香港戴得梁行拥有多个城市中心项目营销经验,并积累了大量的忠实客户资源,其营销节奏和营销渠道使得中信泰富广场的影响力迅速成熟,巩固商业中心的辐射能力。,中信泰富广场的影响力核心要素之三,售、租结合的高档写字楼 写字楼虽然并不是一个商业的必备项目,但是能显著提高商业的辐射能力和档次,尤其是对于一个商业中心而言,是必备要素。本项目的写字楼采用租售两种方式,本身就是高档写字楼群的操作方式,有效吸引高档商务客群,以此提升商业中心的档次。,中信泰富广场的影响力核心要素之四,多元化、多层次消费阶层 以乐购卖场为中心,掌握普通消费客群,提升商业中心辐射能力,特别是乐购在天一广场的成功运营,其作为商业中心的卖场形象在宁波已经确立;以写字楼底商为高度,提升商业中心的档次;凝聚一切可以凝聚的消费力。,中信泰富广场的影响力构成要素之五,地处江东区代表性主干道 江东区代表性主干道环伺,成熟度高,社区大量聚集,便捷的交通能力,为辐射能力提供强大的支撑。,五大核心要素 足以构成宁波商业第三极,五大核心要素转化,中信泰富广场国际、香港时尚品牌引入 戴得梁行提升商业、写字楼整体价值空间 写字楼提升商业需求档次 多层次客群提供商业中心辐射能力 交通主干道商业中心的区位优势,推广语: O 距离香港!,复兴江厦,再造一个铜锣湾!,既然有二元的客群,那必然需要二元的推广。,两条腿走路!,两条腿走路的策略,落实在二元推广里面就是在不同的时间点,将卖场商业和写字楼底商设定为动点和定点,交替轮换,用定点为动点提供支点,用动点为定点提供方向。以期最终达到招商目标。,路径原则:两点之间直线最短!,如何走直线,少走弯路。 1、两大商业模块的招商应该与写字楼售、租进度同步,这种同步能最大程度保证互为支撑。 2、两大商业模块之间应该存在着客群分隔,但同时又在招商进程中互为支撑,推高行情。,推广路径示意:,卖场商业,写字楼商业,预热期,预热期,招商期,招商期,一期运营,二期运营,运营,围绕主力卖场的入驻进行宣传,促进专卖店类型的次主力店铺,主力卖场、以及主力卖场商铺,次主力商铺运营,品牌点开业,针对“0距离香港”主题的深化,活动介入,定向洽谈符合宁波消费层次的戴得梁行客户资源,店铺开业,运营,整体运营,2008.35,2008.62009.3,2009.42009.6,2009.72009.12,2009.62009.12,2008.52009.1,2009.22009.5,卖场商业:预热期(2008.35),主体目标:以主力卖场为着力点,重点渲染卖场对整体项目的铺垫作用,强调区域中心辐射,以此为写字楼的初期销售以及写字楼底商的预热提供支撑。 主要活动:开工仪式、产品发布会 媒体发布:,写字楼商业:预热期(2008.52009.1),主体目标:主要针对写字楼商业的招商进行铺垫,对中信、戴得梁行现在所拥有的客户资源进行梳理,并适时得召开产品发布会,有针对性地将本产品进行推广、征询客户意见。 主要活动:香港、上海产品推介会 媒体发布:,卖场商业:招商期(2008.62009.3),主体目标:以品牌主力店铺的招商为主导、次主力店铺为辅助,通过对店铺品牌的进驻来带动卖场商业的进程。同时应不时地报道写字楼底商的预热进程,以起到促进卖场商业客户的认可。 主要活动:意向进驻客户香港商业考察 媒体发布:,写字楼商业:招商期(2009.22009.5),主体目标:利用预热期所确定的意向客户进行对点地争取,允许期间有客户轮替,并可以根据客户的需求进行专项提报和调研数据提供分析,以及接待其对宁波商业考察。 主要活动:甬港商业论坛 媒体发布:,卖场商业:一期运营(2009.42009.6),主体目标:减少商业闲置的空挡期,累积前期的效果,以获得迅速凝聚人气的效果,争取尽可能多的辐射量,而后逐步保持,同时为写字楼入驻客户提供配套。为写字楼后期租赁提供有力支撑。 主要活动:卖场促销活动、品牌进驻活动 媒体发布:,卖场商业:二期运营(2009.72009.12),主体目标:以前期商业运营为基础,以非主力店铺的运营带动商业经营的多样化以及客源的多样化,提升中信泰富广场的辐射密度。巩固前期商业氛围。通过各种互动性较强的活动,以及香港品牌餐饮、服饰的进驻,实现前期推广语的定位。 主要活动:中信泰富广场落成典礼首届甬港购物节、宁波广场艺术展 媒体发布:,写字楼商业:运营期(2009.62009.12),THANKS!,地铁商业物业资源招商实施方案,2007.11,第一部分:招商思路 第二部分:招商实施方案,第一部分:招商思路,多渠道搭建招商平台 渠道一:坐招 有效发布项目招商信息,吸引上门客户; 渠道二:行招 通过网络、专业杂志、自有资源等渠道, 锁定目标客户,以电话、上门方式实施行招; 渠道三:与中介代理行合作,利用其资源,选择优质客户; 渠道四:与行业协会或商会合作,享受行业客户资源。,招商模式 一对一大客户招商模式 实施项目捆绑打包招商 打包方式1: 七个出入口打包 三个负一层打包 打包方式2: 整体打包 打包方式3: 七个出入口打包 四惠、四惠东打包 天安门东独立招商,招商周期安排 将整个招商周期分为 1、招商筹备期 广告推广、招商资料准备、招商体系完善 2、招商启动 建立客户资源库、筛选并锁定目标客户、初谈客户 3、招商推进 与目标意向客户进行实质性的招商洽谈 4、招商后期 与意向客户签定意向书,并草拟合同 5、招商结束 客户交纳租金、签定合同,第二部分:招商实施方案,招商准备工作 招商策略及操作流程,招商准备工作(只针对配合招商部分): 1、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 2、完成设计制作相关项目招商文告,包含项目功能分布及内部结构图。 3、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 4、制定并印制招商租赁合同、商家意向性协定书、登记表、相关协议、商 业管理守则等。 5、制定招商工作倒计时计划(包括商户资源、重点目标商户、任务 指标完成计划等)。 6、公司强有力的宣传、强力造势、招商说明会的筹办,以便为招商工作铺路。,招商资料主要包括: 招商彩色宣传单、招商彩本(主要内容为卖场整个平面布局、各区域平面布局图)、邀请函、租赁合同、商家合作意向协定书等。,招商策略及操作流程 招商策略 招商操作流程 招商广告策略 招商制度及职责 招商时间计划,招商策略 成立招商小组:挑选最优秀的招商人员参加招商突破小组,选择最有机会进行突破的客户市场,给予招商突破小组必要的权力和资源(系统支持、媒体、资源、补贴),在一定限期内明确达到招商目标。,招商操作流程 1)、熟悉本招商项目的相关内容,客户问询的准备(答客问); 2)、收集目标业态商户的相关资料,进行分类、分区整理; 3)、通过各种新闻、广告、杂志、媒体或展会发布信息,对招商进行前期渗透; 4)、充分认识自身优势,做好一份吸引人的招商书及相关宣传资料; 5)、建立一个良好的招商支持系统,各方面协调支持招商工作; 6)、适当策划一些专题配套活动,扩大影响,提高项目知名度; 7)、建立目标客户数据库,对招商工作,包括电话联系、走访、跟进、签约等,实时做好记录; 8)、项目部内部分析、总结、交流、招商经验和心得,处理客户反馈信息,适时调整招商策略。,招商广告策略 1)、现场招商广告。对相关项目及周边环境进行包装,例如7个出入口相关商业资源处悬挂条幅、张贴同意印制的招租广告,有效发布招商信息。 2)、在专业媒体(如新浪焦点房地产网、搜铺网、精品购物网房地产专栏等)发布项目信息; 3)、在平面大众媒体(新京报、北京晚报等)攥写软文,借地争创“三高一好”的契机,提升公司及项目的知名度和美誉度。,招商制度及职责 1)、市场调研制度。市调方式、内容、目的;周边竞争对手情况的摸底;客户实际需求的掌握;客户背景资料的收集;沟通方式的时效性; 2)、客户信息登记制度。建立客户信息资源库,收集、分类、甄别客户信息; 3)、电话拜访和面访。电话拜访约见的要点,面访前准备,面访的过程控制和记录,面访的技巧、潜力、重点、成交客户的面访区别。 4)、数据报表的填写,拜访记录填写;招商周报,日报及总结;重点客户的会谈纪要报告;预签协议客户操纵要求及通报 5)、客户的维护和跟进:协议的签订。 6)、内部沟通。项目部内部联系沟通;其它有关部门的工作协调与联系。,招商时间计划 根据7个出入口及3个负一层的商业体量(面积)、项目的实际情况(招商难度系数),预估招商周期为5个月,具体招商工作 时间计划见下表:,THE END 谢 谢,连云港 久和国际新城项目 营销诊断报告,久和国际城,六大问题导致当前滞销局面,把脉,问题1:市场形势严峻,自2005年3月26日国务院出台关于切实稳定住房价格的通知开始,截止到2008年11月国务院出台的一系列救市政策,“国八条”、“新八条”、“国六条”、“利率下调”、“首付降低”国家为催进房产市场平稳发展连续出台多项调控措施,宏观调控的力度正在不断加大,但购房者的心理预期正逐步走低,持币观望氛围不断上升。,一、近期宏观调控加剧,购房观望情绪上升,而针对连云港市民的购房调查则进一步说明最近国家宏观调控后在近期购房的业主的观望心态。,1.商品房投资增速加快,商品住宅投资速度放慢 1-8月份,全市完成商品房开发投资额61.04亿元,比去年同期增长43.2,增幅同比上升3.4个百分点。其中完成商品住宅开发投资额46.15亿元,同比增长38.7,增幅同比下降10.6个百分点。 2.商品房施工面积超过千万平方 1-8月份,全市商品房施工面积达1106.19万平方米,比去年同期增长30.5%。其中商品住宅施工面积达918.07万平方米,同比增长30.9%。市区商品房施工面积达738.6万平方米,比去年同期增长26.2%。其中住宅施工面积达608.47万平方米,同比增长23.8%。,二、供应量巨大,供求比列失衡,3.商品房销售面积继续下滑 1-8月份,全市商品房销售面积为142.54万平方米,比去年同期下降13.6%,增幅较上月下降5.5个百分点。其中商品住宅销售面积为131.07万平方米,同比下降10.3%,增幅较上月下降6.2个百分点。市区商品房销售面积为70.98万平方米,比去年同期下降11.5%,增幅较上月下降13.8个百分点。其中商品住宅销售面积为65.36万平方米,同比下降12.5%,增幅较上月下降14.8个百分点。 4.商品房销售额增幅出现下降 1-8月份,全市商品房销售额为40.74亿元,比去年同期下降4.0%,增幅较上月下降5.4个百分点。市区商品房销售额为24.95亿元,比去年同期下降3.1%,增幅较上月下降11.8个百分点。,三、商品房销售持续下滑,导致市场竞争惨烈,仅对本案周边项目房产市场统计,住宅总体供应量为2848000万平方米左右,扣除不到90万平方米的已预售面积,尚有近200万平方米的供应量有待消化,按04年年末人均住房使用面积为26.0平方米计算,需新增7万多城市人口方能全部去化;按08年1-10月份开发区总共成交9万多平方米的成交速度推算,即使不再新增供应,消化目前市场存量就需要10年左右,供应量的巨大由此可见一斑。(具体统计见下表),注:开发区部分在售楼盘一览表,问题2:项目定位及开发战略走入误区,本项目地处开发区中心,属于城市政治、经济CPU区域,具备城市副中心的先天条件,且本项目住宅的定位不明确,档次仅与周边竞争楼盘相当,陷入了同质化竞争的不利局面,难以引起高端客户的共鸣。这在以后的营销包装推广中可以做一定程度的弥补调整。,本项目产品争对的目标客户定位不明确,利用本项目的地段优势,完全可以打造成商业人士渴望入住的场所,但目前项目的推广不明晰,导致诉求对象模糊。,产品定位不明确,难以激发客户的购买欲望,目标客户定位不明确,导致诉求对象模糊,平山转盘相对大体量的楼盘,其开发战略一般遵循阶段性开发的模式,集中力量先在局部树立形象,本案在整体形象上建议树立商业成熟社区形象。本项目目前商业氛围尚不成熟,在前期整个销售过程中,无法给目标客户形成直观的视觉冲击,激发其购买欲望。,本项目在开发的时机及周期上存在一定的问题,作为开发区中心大体量的商业住宅混合项目,其开发战略没有与市场完全吻合,商业的开发模式存在一定的不合理性。,项目开发战略不明确,没有确定方向与阶段,项目开发战略不科学,没有从切入市场的角度入手,问题3:项目规划及产品设计存在缺陷,商业与住宅人群会在同一出入口汇集,这就使这两类人群的分流导向变得混乱,不仅给未来社区安保工作带来不利影响,也使业主们的高贵身份变得模糊。,规划篇 住宅与商业人流分流导向不明,立面效果篇时尚却缺乏尊贵,该项目虽为地标性建筑,但其居住产品的主要功能不能忽视。 整体立面效果虽简洁精致,体量上俊郎挺拔但缺乏华贵、尊秀品质内涵,业主所向往的雍容奢华、舒适安逸的生活品质在过于刚化的立面效果和嘈杂的商业店铺中荡然无存。,问题4:营销思路及策划包装存在问题,项目总体策划思路的定位偏低,没有把本项目提升到“一种身份、地位”的象征,缺乏舍我其谁的气势,导致本项目与周边楼盘的竞争中,无法突出优势,陷入同质化竞争的局面,且在竞争中处于劣势。,一方面,本项目的营销策略仅仅是针对本市的客户,而没有考虑发散到周边区域,导致客户面过窄;另一方面,营销手段单一,以传统“坐销”的模式进行销售,销售面狭窄,不能有效把握目标客户。,总体策划思路的定位出错,导致项目陷入同质化竞争,营销策略的运用失当,导致不能把握有效客户,整个项目的策划包装仅提出一个“泛市中心”的概念,而没有突出“绝对新城中心”,且没有挖掘出项目本身更多的卖点,与周边楼盘相比,缺乏特色。,商业策划滞后导致本项目商业部分进展停滞,对项目住宅的品质产生了负面影响,而没有发挥出本项目未来商业中心对住宅部分应有的提升作用。,策划包装的诉求点不清晰,缺乏特色,商业策划的不跟进,导致住宅销售受影响,问题5:营销推广及平面表现缺乏亮点,本项目在单一售楼处坐等客户上门的销售方式,属于传统的营销模式,是“点对面”的销售发式,其局限性是引导客户的面过窄,未能最大程度的传递有效信息。,本项目营销推广的渠道不足,仅依靠售楼处在本区域范围内销售,推广的面过于狭窄,直接导致需求客户的信息不足。,本项目围墙、楼书、折页在平面设计上,整体感觉档次偏低,未能有效吸引目标客户。,营销推广的模式单一,未能最大程度的引导客户,营销推广的渠道不足,未能展开全方位的推广,平面包装缺乏亮点,未能有效吸引目标客户,本项目各阶段的传播和媒体组合分配不合理,道旗、户外媒体广告等起树立形象效果的广告发布相对过多,但对于促进销售的各类SP活动安排较少,导致了销售不顺畅。,一方面售楼处内展示形象的道具缺乏,没有看到售楼处本案的沙盘;另一方面,样板房、样板段的缺乏,对坚定客户的购买信心不利。,传播策略不合理,无形中加大了销售的压力,推广道具无法体现新城中心高档楼盘的形象,问题6:价格策略导致价值模糊,本项目住宅目前的售价可以用不上不下来形容,与周边楼盘相比,即不能确立其价格优势,又不能体现“标杆”楼盘的地位,使部分目标客户对本项目的价值产生了怀疑,动摇了其购买信心。这主要是由于本项目缺乏更多的附加值来支撑更高的售价。,项目目前的定价略高于周边楼盘,导致价值概念模糊,久和国际新城,?如何扭转当前局面,初诊,以时间换空间,实现体验营销,针对目前的滞销现状,垠坤提出三大观点: “等”、“赶”、“做”,“等” 针对目前客观的市场销售形势及项目自身的客观问题,建议本项目以时间换空间,暂时采取保守销售,待市场行情好转和本案周边商业氛围初成再以新的姿态,一举树立新城的中心“标杆”楼盘的地位。,“赶” 在此期间,一方面加快项目的工程进度,以期外立面形象早日展现,同时,完善售楼处包装及样板房、样板段等销售道具;另一方面,加快商业策划、招商工作的进程,以良好的商业包装提升整个项目的档次。,“做” 重新策划包装产品,拓展销售渠道,为重新开盘做好准备,树立“领袖”姿态,最终实现火爆销售。,重新包装产品,实现差异化竞争,目前项目所处区域楼盘竞争已成白热化趋势,仅开发区中心概念已不能使本项目在竞争中脱颖而出,跳脱同质化竞争是本项目成功的关键,垠坤认为可以从以下两方面入手,形成“标杆”楼盘,从而实现楼花销售。,1、行之有效的策划定位 通过对项目重新策划包装,拔升楼盘档次,提升项目的影响力,树立本项目“领跑者”的姿态,超越“爱丁堡”、“好莱坞”等项目,成为新城中心“最成熟社区”的代名词。,2、打造产品附加值,拔升项目档次 “精装修” 将部分住宅包装成“精装修”的形象推向市场,一方面,提高产品的附加值,与市中心其他楼盘形成差异化竞争;另一方面,提高项目档次,为将项目树立成城市“标杆”奠定基础,提高产品的美誉度。,改善销售道具,拔升项目形象,作为新城开发区的大盘,在产品没有形成之前,如何利用销售道具,拉伸项目形象,創造物超所值的滿足感尤为关键,垠坤认为可以从以下方面来实现:,1、售楼处的重新包装,增强体验式营销 2、样板房 3、建材标准实物展示,展开情境营销,一场丰富的体验之旅,感动,心动,行动,拓宽营销渠道,调整推广方案,拓宽营销渠道,拓展异地客户 挖掘本地客源,创新模式,面 对面式 主 动 营 销,传统模式,点 对面式 被 动 营 销,售楼处,营销渠道,本地客户,现场售楼处,本地客户,网络销售,所有客户,加强对项目周边区域的宣传与推广销售,以商业的销售和招商带动住宅的销售。,定点宣传,所有客户,调整推广方案,针对目前营销推广不力的局面,垠坤提出从以下两方面进行调整,重新塑造项目形象。 1、推广手段的调整,一方面整合四大媒体数十种传播渠道,网络媒体,在线看房 网上定购 手机短信,专业媒体,专业报刊 房地产专业

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论