偷面积方略浅析.ppt

何为“偷面积” “偷面积”之常用方法 “偷面积”经典案例,本文纲要：,一、何为“偷面积”,【概念诠释】： 依据：建筑工程建筑面积计算规范 偷法： 把只计算半建筑面积（比如未封闭的阳台，挑梁等） 和不计算建筑面积的各类建筑（比如层高小于2.20m以下的夹层，插 层，技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室，房屋的天面，挑 台，飘窗等)的面积尽量的放大； 增加层高，一层产权两层实用（多为顶楼复式），通过减少分摊，增加 实惠，促进销售。,二、 “偷面积”的几种常用方法,房地产商“偷面积”惯用手法汇总,房地产商“偷面积”惯用手法汇总,三、深圳偷面积由来,背景：典型移民城市，置业需求旺盛； 地根紧缩，寸土寸金，楼面地价日益飙升，销售单价水 涨船高，高容积率、高土地使用率、高得房实用率的产 品成为市场不二选择，偷面积的各类有效办法成为深圳 所有开发商赢得市场的利器；,利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(一）,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。,“绿洲丰和”凸窗经典案例,绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想,“绿洲丰和”凸窗经典案例,利用凸窗“偷面积”是地产商的常用手法(二） 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。,“桂芳园”凸窗经典案例,“城市主场”凸窗经典案例,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,隐藏式衣柜，落地衣柜“偷面积”的无微不至,利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。,利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,利用超大入户花园和大阳台 “偷面积”,大阳台设计，阳台面积12,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。,错层双层高露台或双层高入户花园“偷面积”,奇数层露台可能有对视问题,露台经典案例,露台经典案例,“京地海世界”露台经典案例,“入户花园” 全新设计理念,6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。 左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。,入户花园经典案例,入户花园经典案例,空中院馆“偷面积” 电梯厅,电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园，一般是两层或者三层做一个。 由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计入公摊面积，给业主带来了实惠,电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积,空中院馆“偷面积” 电梯厅,空中院馆 空中过道,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部 分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。,50,空中院馆 空中过道,阳光房“偷面积”,利用地下室和半地下室“偷面积”,“17英里”地下室，半地下室经典案例,“17英里”地下室，半地下室经典案例,夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。 缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。 附平面图,利用送夹层“偷面积”,长沙新景祥房地产投资顾问有限公司,27,利用送夹层“偷面积”,该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于2.2米，形成三错层。,利用送夹层“偷面积”,这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后