2011年福建万年商业广场推荐报告（45页） .pdf

contents 目录目录 壹 城市 简介 贰 商业 市场 叁 项目 分析 肆 规划 定位 伍 形象 赏析 壹 城市 简介 贰 商业 市场 叁 项目 分析 肆 规划 定位 伍 形象 赏析 一、城市简介 1、永安概况 2、交通现状 3、经济现状 4、城市产业 5、人口现状 1、永安概况 永安市位于闽中偏西，东靠大田县，西邻连城县，南毗漳平市，北与明溪县、三元区接 壤。因境内九龙溪与巴溪汇合于城区西，形似燕尾，故别名“燕城”，市标为“群燕腾 飞”雕塑，市树为香樟，市花为含笑。 总面积2942平方公里，地貌特征为“九山半水半分田”，常住总人口36.5万，城市化水平 比较高，城镇化水平达59.2%。 发展定位:海峡西岸区域综合枢纽、新兴工业基地、区域物流中心、休闲旅游胜地和现代 农业基地。 2、交通现状 【区域交通】 公路：泉三高速已通车，永(安)武(平)、永(安) 铁路：铁路轨道除了鹰厦铁路外，“向莆铁路” 航空：对接连城机场、沙县机场，永安在山区 宁(化)在建，永（安）漳（州）高速规划中； 延伸段（永安-长汀）的建成及通车、南三龙高速 铁路2011年开工，将大大提高永安在经济发展方 面的速度。 交通枢纽中心地位将更显突出。 2、交通现状 【城区交通】 含笑 大道 大窑坑路 重点整理周边组团和中心城的联系道路、泉三 根据城市用地布局及地形特点规划山地自由式 高速公路连接道路和国、省道过境线。规划205 国道和307省道沿城区边缘外移，解决市区内交 通和过境交通相互干扰的问题，城市街道与公路 各自发挥其应有的功能。 与格网式道路网络。南北向以尼葛路、兴下路、 燕江路、解放路、南大路、含笑大道（南北二通 道）、永安大道（南北规划三通道，将会是永安 高铁车站所在）、中山路、新安路、巴溪大道等 为 主，东西向以永大路、霞鹤路、东坡路、大窑 坑路、埔岭路、南翔路、石永路、南塔路等为主。 【交通对于本项目的影响和意义】 随着永安对外交通的便利性增强，永安城市经济发展的加快，城市建设也 城市交通网络加速建设，永安对周边县市辐射能力增强，乡镇居民入城 重点规划南北向道路，适应带状市区交通以南北为主的现实。其中含笑 将加快，居民收入增加，大大促进市民的消费能力。 置业消费机会加大。 大道将成为城市发展的主要通道。 3、经济现况、经济现况 74.75 85.68 96.56 107.7 128.05 138.06 0.0% 10.0% 20.0% 0 50 100 150 200420052006200720082009 2004-2009年永安市gdp增长情况 gdp(亿元)增长率 173.89 138.06 25.92 31.11 41.82 52.39 78.83 81.42 41.39 39.35 30.07 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 三明市区 永安市明溪县清流县宁化县大田县尤溪县沙 县将乐县泰宁县建宁县 2009年三明市各县市gdp对比 永安市gdp增长率基本保持10%以上。 2009年实现生产总值138.1亿元， 实现财政总收入12.6亿元，地方级 一般预算收入7.4亿元，城镇居民 人均可支配收入16127元，农民人 均纯收入6760元，是福建省十强县 （市），综合经济实力不断提升。 经济实力的不断增强，也不断提升 城市的消费能力。 24.5322.6925.9930.2536.9142.88 8.90% -7.50% 14.54% 16.39% 22.02% 16.17% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2004年2005年2006年2007年2008年2009年 永安市社会消费品零售总额 总额（亿元）增幅（%） 9415 10033 10995 13190 14618 16127 6.70%6.56% 9.59% 19.96% 10.83% 10.32% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 200420052006200720082009 永安市人均可支配收入一览 城市人均可支配收入（元）农村居民人均纯收入（元） 城市人均可支配收入同比增长（%）农民人均可支配收入同比增长（%） 43.20% 40.40% 38.30% 36.80% 37.70% 35.80% 46.80% 41.30% 42.70% 43.80% 40.40% 44.90% 32.00% 37.00% 42.00% 47.00% 52.00% 200420052006200720082009 永安市城乡恩格尔系数 城镇居民农民 488.62 1055.46 216.8 21.4917.82 42.88 26131 22913 16500 15898 15455 16127 0 200 400 600 800 1000 1200 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 厦门泉州三明沙县大田永安 2009年社会消费品零售总额和人均可支配收入横向城市比较 消费品零售总额（亿元）人均可支配收入（元/) 3、经济现状、经济现状 【城市消费能力分析】【城市消费能力分析】 第一产业 13% 第二产业 48% 第三产业 39% 永安市国民经济三次产业结构比 4、城市产业 【产业发展】 工业基础比较雄厚，是福建省新兴的工业城市 金融、商务、酒店、保险、娱乐、餐饮服务设施 和重要的能源、原材料生产基地。全市现有工业 企业2800家，规模以上企业248家，其中中央、 省、三明市属企业14家，市属规模以上工业企业 234家。永安的水泥、人造纤维、石灰石、重晶 石产量均居全省第一。已形成纺织、林竹、汽车 及零部件、建材、化工及化纤等五大主导产业， 2009年全市实现规模以上工业产值213.2亿元。 现境内已有永安林业，福建水泥等上市公司。 较为齐全。目前三明地区唯一的五星级酒店 燕江国际既坐落于燕江边上。 4、城市产业 【招商引资】 尼葛开发区 埔岭汽车工业区 2010年厦门98投洽会，永安 市招商引资工作取得重大进 展中国重汽入驻永安埔岭 工业区。 项目位于埔岭汽车工业园内， 计划总投资为20亿元人民币， 项目建成后，将形成年产中重 型及轻型卡车8万至10万辆的生 产能力，一期计划总投资8亿 元，年产达到8万辆商用车的能 力。中国重汽落户永安将进一 步加速人口的聚集和城市消费 能力的提升。 5、人口现状 城市人口的稳步发展，对城市的商业以及商业物业的发展起到强有力的推动作用 至2010年底，永安全市常住人口39万人，城市人口约23万人，城市化水平比较高，城镇化 采取近期“南拓北扩”、中远期“西连东进”的城市拓展战略，继续组织实施“南商北 水平达60%； 工”战略，同时，随着中国重汽落户永安，2011年城市人口将超过25万，同时到2020 年将建成区总人口规模发展至33万人左右，建成区面积为35平方公里。 二、商业市场 1、商业布局 2、商业市场分析 3、市场结论 好又多（本地） 名流建材家具城 佳洁超市、国美电 器 新华都、苏宁电 器 粮油批发街 燕江中路商业 街 永辉超市 名流财富步行 街 开泰百货 五四路，建材 街 永辉超市 电脑商业街 含笑大 道 本案 大窑坑路 新世纪广场 汽车站商业 南部新城 开辉商业城、 南方家私 城市外扩造成断档的商业环 境 永安城市商业初步形成以“燕江中路和五 四路”为核心的传统核心商圈，并由大榕树 向南门拓展；各类商业业态集中且相对丰 富，辐射整个永安城市。 外围商业以集中商业体或社区底商（名流 财富中心、新世纪广场、开辉商业城）带动 的商业市场，以建材家居等专业市场为主； 南部新城目前只有一个永辉超市，尚未形 成成熟的商业环境。 目前城市尚无成熟的大型集中式一站式商 业中心，而城市外扩对新的区域商业中心具 有较大需求； 1、商业布局 【现有商业特征】 2、商业市场分析 永安市核心商圈商业描述分析 【燕江中路】 商业街名称 主力面 积 开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率 燕江中路 单间40 -80 3-5米8-15米 以单层 沿街店 铺为 主，局 部二、 三层有 商业 5-6米 35元/ -180元 / 街长1.7-2 千米 街宽 25米 90% 业态业态代表性店面举例代表性店面举例 服饰柒牌、阿迪达斯、耐克、卡宾 餐饮留香果大酒楼、kfc 娱乐向阳坊健康娱乐会所、阿波罗ktv 百货开泰百货 超市新华都、好又多 药店紫金健康医药商场 化妆品屈臣氏、伊人化妆品 烟酒欧亚名酒城 银行农业银行、建设银行 饰品都宝路 建材华艺艺术玻璃、福又福建材 燕江中路商业街长约2公里，业态丰富。以各类品牌服饰、中高端餐饮为主，入驻率约80%，经 营状况良好。 【闽东步行街】 商业街名称 主力面积开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率 闽东商业步 行街 单间40- 50 3-5米15-20米 以单层沿 街店铺为 主，局部 二层有商 业 4-5.6米 250元/ -450元/ 中高档 街长350米 街宽16米 1元/ 月 100% 业态业态代表性店面举例代表性店面举例 服装卡宾、耐克、卡帕、依思q 餐饮香榭庄园 药店惠好四海医药连锁 化妆品伊人化妆品 渔具锦江渔具 金店金鑫饰品 家具温雅家私城 网吧梦帆网城 闽东商业步行街长约350米，业态以各类品牌服饰为主，配套餐饮、网吧等业态，入驻率 100%，经营状况良好。 商业街名称 主力面积开间进深层数层高租金档次街长/宽物业费入住率 名流财富步行 街 单间40 -50 沿永乐 路店面4 米左 右，里 面店面 3-4米 15-20米 以一、 二层店 铺为 主，局 部三层 有商业 5-6米30元/-120元/ 中档 街长400 米 街宽 15米 1-1.2元 /月 1f：70% 2f：40% 3f：30% 业态业态代表性店面举例代表性店面举例 服装才子、雅珂妮、arsenl 餐饮大丰收鱼庄、圣马丁南美烧烤 化妆品俏佳人 烟酒鼓琴阁 药店玉仁堂药房 银行中国邮政储蓄 饰品饰品 【名流财富步行街】 名流财富步行街长约400米，业态以服饰、餐饮、化妆品饰品等为主，一层入驻率达70%，经 营状况一般。 2、商业市场分析 永安市各业态经营情况描述分析 【超市、百货类业态】 序号超市/百货名称地址 营业时间 （开业时间） 营业面积 经营业态 /档次 停车位数 量 租金水 （扣点） 人流量/提袋 率 经营状况评 价 1开泰百货 燕江中路143 号 2008.12 自营面积7000， 3000电玩城 （5f) 低 无固定车 位 20%-30% 顶楼300- 400元每 良好 2永辉超市 永安豪门御 景店、文体 休闲广场 2006 自营面积8000， 外包面积2000。 中 无固定车 位 33%良好 3永辉超市五洲第一城20073000中 地上停车 位 -良好 4佳洁超市 五四路群燕 小区 2004 自营面积5000 国美电器3000 中 无固定车 位 30%良好 5新华都 永利城市广 场 2006 自营面积7000， 一楼苏宁电器1900 ，租金11万/月 中 无固定车 位（原来 车位被改 造成政府 绿地） 40-50元每35-40%良好 6好又多（本地）南门商厦2005.12 自营面积6000， 层高3.5米， 沿街店铺1000 （物业自行出租） 中 无固定车 位 良好（目前 还在重新装 修，18号正 式开业） 7苏宁电器新华都一楼20061900中 无固定车 位 良好 8天虹百货（加盟店） 中山路新世 纪广场 2011.119100中高 地下停车 位 - 主要集中于核心商圈，以永辉、新华都、佳洁等国内二线和本地超市为主，营业面积合计约2.8万 ，缺少大型知名超市；电器专业市场以苏宁、国美为主；百货类以开泰百货为主，天虹百货预计 2011年元旦开业。 【娱乐休闲业态】 序号商业体名称地址 营业时间 （开业时间） 营业面积、层 高 经营业态 /档次 停车位、数 量 租金水 （扣点） 经营状况评 价 备注 1华夏大剧院 永安文体休 闲广场 占地：2203。 建筑：3312。 层高：6.8米 中低档次无固定好 永安唯一影 院，无竞 争，经营状 况良好 2阿波罗ktv燕江中路20091000中档无固定好 刚开业一年 左右 3 向阳坊健康娱 乐会所 燕江中路工 商大楼 20061500中档次无固定好 前期投资 200万，去 年花费100 万重新装 修，有33个 包厢 4永安乐圣ktv 燕江中路宏 泰大厦3f 20011300中档无固定40000元/月好26个包厢 5水木年华ktv 燕江中路宏 泰大厦4f 20021000中低档次无固定30000元/月好 24个包厢， 年底准备重 新装修 处于起步阶段，业态还不完善，且都是中低端档次、独立经营，分布于燕江中路，缺乏大型 娱乐综合中心，存在较大市场机会。影院目前只有一家，即华夏大剧院。 名称经营面积 燕江楼1300 留香里大酒楼1600 川府人家1000 锦绣香江800 名流大酒店1400 盛世经典牛排600 福香园饭庄500 美福海鲜馆500 圣马丁自助烧烤800 香榭庄园1000 大卡司600 豪享来600 悦客咖啡750 佳客来800 元亨日本料理450 【中西餐饮业态】 中高端餐饮较为发达，主要有酒店配套酒楼、本地知名酒楼和知名西餐品牌等，如燕江楼、 留香里大酒楼、豪享来等。 3、市场结论 目前城市的商业核心仍是位于老城区的燕江中路，该商圈是永安发展较早，成熟度较高以及 业态种类较为丰富的商业街区，以品牌服饰、餐饮娱乐为主。但由于永安城市按照“南商北 工、东扩西进”的城市发展战略，燕江中路现已经无法覆盖城市的主要消费人口，正需要产 生一个新的消费中心。 同时由于燕江中路发展较早，在业态以及硬件条件上也存在一定的缺陷： (1)业态档次参差不起，中高档次的品牌较少，已无法完全满足永安人的消费观念，造成 (2)燕江中路属于住宅底商，同时，市政配套上也没有规划大型停车场，停车不便也对消费者 大型超市、休闲娱乐、数码it、儿童用品等业态的发展机会较大；高端百货处于起步阶段， 存在市场空白点；时尚服饰、主题餐饮、网吧等是主要的业态构成，中低端家居建材等专 业市场相对饱和。 购物造成不便。 部分消费群体向福厦泉等地流失。 三、项目分析 1、项目简介 2、项目区位 3、项目核心竞争力 1、项目简介 总占地面积：55404 总建筑面积：172723.54 项目组合：三栋22层的soho、一栋 18层的四星级酒店、体育馆、游泳馆及一 个集中式商场。 停车位数量：1000余辆 项目定位：集“商业、休闲、餐饮、娱乐、 酒店、soho、运动”于一体，“吃、喝、 玩、乐、购”一站式消费的大型 shoppingmall，将成为永安乃至三明 地区唯一的一个大型购物广场。 2、项目区位 北部尼葛工业 区 西进 南部新区 行政中心 主城区 东扩 火车站 永安城市按照“南商北工、东扩西进”的城市 发展战略，城区范围全面拓展。 (1)是行政中心南移，城市建设和房地产开发主要 由主城区向南部新区扩展延伸； (2)是打通”南北二通道”（含笑大道），全面贯通 北部城区与南部新城。 项目正处于南北二通道上，是主城区和南部新 区的中心位置 。 2、项目区位 大榕树 含笑大道 （南北二通道） 燕江大道 五四路 火车站 汽车站 南门 解放北路 大窑坑路 南坑路 往南部 新行政 中心 开辉 商业 城 大榕树：约2.5公里 南门：约1.5公里; 汽车站：约2.8公 里； 火车站：约2公里； 市政府：约3公里 【区位交通】 项目周边交通通达性好，3公里内可便捷通达 南北二通道已于09年5月全线通车，向北通过 大窑坑路连接城市商业中心区，距离仅600米。 城市各地。 解放北路直达火车站和汽车站；西向由南坑