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每周一盘,保利叶上海,借鉴篇: 保利叶上海 品牌地产 郊区大盘 红动上海 叶上海成功之道,09年是楼市疯狂的一年 而叶上海来自于它的首次开盘! 它是郊区大盘运作的成功典范,引言:,目 录,区域描述:上海市宝山区,地处外环以外,上海的西北角 宝山区靠近外环线,Part1项目简介,项目位置:沪太路以西,宝安公路以南,顾村公园以北,上海市宝山区顾村板块内 位于宝山区菊联路419弄 东近沪太路,北依宝安公路 南面紧邻435万平米的顾村公园 最近地铁7号线顾村公园站,距地铁7号线1.5公里; 距沪太路约2.2公里; 距外环线高架3公里; 距地铁1号线8公里; 距人民广场约21公里,Part1项目简介,项目概况:北上海的大型综合性高端社区,总占地:41万平米 总建面:55万平米 总户数:约5394户,保利叶上海小区规划鸟瞰图,顾 村 公 园,Part1项目简介,项目规划:共分A、B、C三大地块,多批滚动开发,顾 村 公 园,A地块,C地块,B地块,售罄,待建,Part1项目简介,公寓区,公寓区,别墅区,学校,会所,商业区,物业类型:小高层/高层公寓;联排/类独栋别墅,顾 村 公 园,别墅:614套,面积225-273平米,共分A、B、C、D、E五种户型 公寓:4780套,一房55平米,两房74-90平米,两梯四户,Part1项目简介,1、叶上海楼板价高,“面包贵过面粉” 2、2008年底上海楼市极度低迷,成交惨淡 3、地段偏僻,远离上海市中心,区域认可度极低 4、地处外环外,交通极不便利 5、区域为动迁房聚居区,生活氛围缺乏,五大难题困结叶上海:,Part2所遇困局,Q1:叶上海楼板价高,“面包贵过面粉”,叶上海楼板价:5870元/平米 周边配套商品房价:5500-5800元/平米,由于叶上海的楼板价几乎超过区域内的成交均价,而项目的开发又刻不容缓,保利叶上海要想实现利润,在当时看来几乎是一项不可能的事,如何寻求破解之道成为上海保利的头等大事。,Part2所遇困局,Q2: 2008年楼市极度低迷,成交惨淡,上海商品住宅成交量环比下降:57% 2008年:892万平米 2007年:2062万平米,上海楼市拐点在2007年年底已开始显现,区域成交量也迅速萎缩,成交均价也急速下降,其整个上海市的成交量在2008年环比下降了57%,不及2007年的一半,成交可谓惨淡!,Part2所遇困局,Q3:地段偏僻,远离市中心,区域认可度低,宝山区,1,本案,上海,本案位于上海的宝山区: 上海西北部的,地处外环以外 上海的重工业聚集地,如宝钢 传统意义上的郊区,区域形象较差 作为居住区域并不被上海人所认同,Part2所遇困局,Q4:地处外环外,交通极不便利,项目地处外交环之间,位置偏僻,距市区较远,区域内道路路况较差,且几无公交系统,出行不方便,Part2所遇困局,Q5:区域环境脏乱差,为动迁房聚居区,缺乏生活氛围,叶上海,顾 村 公 园,还迁住宅区,动迁房及本地村民聚居区,Part2所遇困局,寻求破解之道为保利叶上海首次开盘成功的难题?,Part2所遇困局,一、推广力度上的实行大手笔短时间内引发全城关注 二、首创多路线班车导入战略解决客户导入难的问题 三、公园住宅概念的深度传播核心价值引起客户共鸣 四、产品设计上力求创新唯美高附加值实惠消费者 五、展示区域打造上美轮美奂视觉冲击引发购买冲动,叶上海破解之道,Part3破解之道,一、推广力度上的大手笔,Part3破解之道,推广力度空前加大,实行线上线下立体轰炸,使得叶上海人尽皆知,叶上海主要投放的媒体: 报纸:新闻晨报、新民晚报、宝钢日报、东方早报、时代报、新闻晚报、青年报,共计7个 网络:搜房网、新浪网 杂志:租售情报、上海楼市 短信、电信账单、户外高炮 体验活动、巡展、礼品赠送等,仅2008年10-11月,保利叶上海报纸累计投放43次,其中又以跨版居多,一个月时间,叶上海成为上海楼市的焦点!,Part3破解之道,叶上海的定位策略,第四代 公园住宅 一座美丽的 公园城邦,市场记住了这个核心概念,Part3破解之道,二、首创多路线班车导入战略,Part3破解之道,同时开设5路看楼班车,由此开创了上海郊区大盘运作的成功典范,除共富新村地铁站的班车一直开放外,其他为双休日开通 各班车点均为整点发车,Part3破解之道,看房班车穿梭于顾村公园,以强化本案的公园住宅概念,班车路线,保利叶上海,Part3破解之道,三、公园住宅概念的深度传播,Part3破解之道,叶上海的价值陈述逻辑,第四代公园住宅,一座美丽的公园城邦,公园改变生活,产品价值,产品与公园的结合,梦想成现实,开盘热销,层层递进,娓娓道来,完美诠释叶上海的真谛!,Part3破解之道,四、产品上力求创新,Part3破解之道,别墅创新,引入“类独栋”概念,别墅在布局上该项目采用了“品”字型和错列式等不同于以往的排列方式,并引入了创新的“类独栋”概念,从而增加了别墅的栋距、花园和视觉效果,使联排别墅拥有双拼甚至于独栋的居住品质。加上每栋都附送100平米左右的地下室、花园、车位、露台、阁楼以及6米挑空的客厅设计,使业主得到最大的实惠。,A,A,B,B,C,C,D,E,A,D,Part3破解之道,五、展示区打造上美轮美奂 形成样板区的“气场”,Part3破解之道,花大手笔,精心打造样板展示区,样板展示区包括: 销售中心及看楼动线 5套别墅板房和4套公寓板房 小区园林展示区 中心园林展示区,Part3破解之道,展示区的打造上追求细节完善,销售动线连接紧凑,入口处,售楼部,别 墅 展 示 区,公寓展示区,小区园林展示区,中心园林展示区,公寓板房,销售中心,别墅板房,展示区域,Part3破解之道,打造样板区的“气场”关键 充分考虑样板房与售楼处的关系,动线清晰紧凑 在局部(样板区)充分展示园林景观,体现细节之美。 板房的风格与小区整体环境、外立面色彩的统一和谐,小而精,节省成本又能美轮美奂!,Part3破解之道,Part4成功启示,成功启示:,1、实行线上线下立体轰炸,使得叶上海人尽皆知。 2、针对项目现状明确的市场定位。主打“第四代公园住宅概念”,与市场上的

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