光明东周整改项目概括书ZL.ppt

,深圳市光明新区整体概括,东周片区旧改专项分析报告, ,区域人口: 2009年末全市常住人口891万人，其中户籍人口241万人，非户 籍人口650万人。 区域划分:,福田区、罗湖区、南山区、龙岗区、宝安区、盐田区 光明新区、坪山新区 经济地位： 深圳为中国大陆人均国内生产总值最高的城市， 是经济效,益最好的城市之一. 国内生产总值居大中城市第四位;财政收入居大中城市第三 位; 进出口总额占中国大陆七分之一，连续15年居大中城 市第一。港口集装箱吞吐量居中国大陆第二位，世界第六 位。 深圳机场是中国大陆四大航空港之一，华南航空货运的重 要枢纽。,上海,杭州,深 圳 概 况 地理位置： 深圳市位于广东省中南沿海地区，珠江口之东。东临大鹏 湾，西接珠江口，北靠东莞、惠州两市，南邻香港，与香港新 界一河之隔。全市面积2020平方公里，而深圳经济特区是从深 圳市划出的六分之一的狭长地带，总面积327.5平方公里，是 除海南省外最大的经济特区。,16.00%,2 03,2 02,2 01,8245,18.00%,14.7%,12.00%,10.00%,2861,6.00%,1954,2 09,2 08,2 07,2 06,2 05,2 04,2009年深圳GDP总量达到8245亿元，与2008年同比增长10.7%，经济总量居全国大中城 市第四位 2009年深圳人均GDP9.3万元。 数据来源：深圳统计局,单位：亿元,6765,7807,17.3% 17.3% 3423,15.0% 15.0% 15.0% 13.2% 2239,4927 12.1%,1000 0,9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000,0,0,0,0,0,0,0,0,0,2.00% 0.00%,5684 14.00%,20.00% 10.7% 8.00% 4.00%,深圳GDP,增长率,单位：美元,深圳市GDP情况,深圳人均GDP情况,14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,2,200,4,200,6,200,7,200,8,2003 深圳,200 北京,大连,2005 折线图 4,深圳市经济情况,目,录,1、光明人文地貌环境概括 2、近期重点建设的四大项目 1、启动奠基仪式 2、本案片区地块环境分析 3、项目可比案例分析,1 2 3,光 明 新 区 概 括 东周片区项目地域 分析概括 本案地块历史及交易方案,发展 优势,招商 引资,生活环境 教育医疗,光明新区 自然 资源,光 明 新 区 概 括 环境及人文条件介绍,新区 概览,光明新区概览 深圳市区位行政图, ,地理位置：光明新区位于深圳西部，东至观澜， 西接松岗，南抵石岩北临东莞市黄江镇。 行政区划：下辖光明、公明两个街道 全区面积：156.1平方公里 至2009年末全区人口约86万人、,南 山 区 福田区 光明新区概览：,罗湖区,盐田区,宝安区,光明新区,本 案,光明新区,坪山新区 龙岗区,其中户籍人口约4.4万， 新区生态环境良好，土地储备比较丰富，是深圳最具 发展潜力的地区之一。该区的功能定位强调经济、社会、 分别从越南，马来西亚，新加坡，印尼， 城市建设综合开发，按照有关规划，新区将建设为科学 缅甸回国的归侨。 城市化、现代化水平最高的新城区之一。 数据来源：光明新区统计局,2007年5月31日,光明新区成立,新一轮总规修编,光明新城中心区被列为深圳市城市副中心,光明新区概览,生活环境及教育医疗,教 育 医 疗 光明新区现有各类学校31所， 在校学生4万多人；公明中学、 公明第一小学、光明中学、光明小学、东 周小学均为省一级学校。片区有医院3 家，社康中心32个，健全的医疗网络保证 了人民群众的就医保健需求。公明、光明 街道先后被全国爱国卫生运动委员会授予 “国家卫生镇”的荣誉称号。,人 民 生 活 2009年，光明新区实现规模以上工业 总产值605.88亿元、农业总产值2.85亿元、 固定资产投资100.11亿元、财政收入6.90亿 元、两税收入27.44亿元。光明片区的主干道路 有松柏路、塘明公路、公黄公路、观光公路、凤 新公路、龙大高速公路、凤楼公路、公明南环、 北环以及正在建设中的南光高速公路。 数据来源：光明新区统计局,自然资源 自 然 资 源 光明新区自然条件较好。具有发展生态旅游业和都市农业的资源禀赋 。这里有万亩荔枝 林、千亩花卉基地、奶牛示范场、滑草场、回归亭、天鹅湖等风景区。特别是光明新区下 属的光明集团拥有中国最大的鲜奶出口基地、第一家年出栏达十万头的工厂式生猪养殖基 地、亚洲最大的养鸽企业、广东最大的西式肉制品生产企业。,世界第一大牛落成大观园,滑 草 场,果,园,滑,草,奶牛示范场,骑 马,翠湖公园,野 战,Text,Text,招,商,引,资,辖区内共有各类大小工业园区66个， 其中重点有光明高新技术产业园区和深圳市内衣、 LCD、模具、钟表四大产业集聚基地。包括伟创力、,光明新区厂房 先进设备,华星光电、研祥科技、吉田拉琏、信泰光学、创维、 世纪晶源、飞音通迅、华映科技、海王英特龙等在 内的一批国内外知名企业在此落户。 数据来源：光明新区统计局,区位 优势,土地资 源优势,生态 优势,后发 优势,一、光明新区在 156.1平方公里的土地 上，可建用地58.01平 方公里，其中未建用 地29.75平方公里， 拥有全市最大的可连 片开发区域（为新区 的各项发展特别是房 地产业的发展提供了 广阔空间）。,一、耕地面积 20040亩，其中基 本农田保护用地 10560亩，占全市 的35； 二、生态控制区面 积 83.45平方公 里，占新区面积的 53.72； 三、绿地覆盖率高 达53,一、从发展经济学角度 讲，后发地区不一定要 经历先发展地区的每一 个发展阶段，它可以凭 借自身的综合条件，吸 取先发地区的发展经验 和教训，打造投资洼 地，承接先发展地区的 信息、技术和资金流， 实现赶超式、跨越式发 展。瞄准国际一流水 平，高规格规划，高标 准建设，实现跨越式、 创新式的科学发展。 发 展起点高，可少走弯 路，降低发展成本。,一、光明新区是深圳连接珠 三角城市群的重要门户，区,内道路“九纵八横”，辐射 珠三角的交通四通八达。 二、龙大高速公路横贯东 西，与南光、机荷、梅观、 广深高速公路相连，距福田 中心区、宝安国际机场、蛇 口港、大铲湾港约半小时车 程。 三、连接光明新区和市中心 区的地铁6号线正抓紧规划建 设，建设中的广深港客运专 线在光明设站，届时新区将 与香港、广州等珠三角主要 城市同处于“30分钟交通圈” 内。 使新区有条件成为承接,香港、辐射东莞的专业先进 制造业和生产性服务业中心。,城市规划与发展优势, ,光明新城的四大重点项目： 光明新城中央公园； 广深港客运专线光明站；,（本案）, ,光明新城东周旧改项目。 招商局科技企业加速器。,光明新城近期重点建设的四大项目 光明新城是深圳市重点建设的四大新城之一，是市委市政府加快推 进深圳国际化城市建设、拓展城市功能，完善发展布局的重大战略举措。,*东周片区作为光明新区第一个启动的旧改项目，作为新区旧改试点，需 “出形 象，出效益，为后继的项目打造一个典范”。,光明近期建设行动 市政基础设施,重点启动广深港客运专线光明城际站建设,同光路 双明大道 周家大道 东明大道 同观路 光侨路 高新路 十一号路,中央公园大道 光辉大道 塘明路 光明城际站 （广深港专线）,改造提升现有道路，打造三条景观大道 深圳北站至广州段于2011年5月亚运会前开通 于计2012年福田站建成，2014年全线开通到香港 完善高新城道路、水、电等市政系统 广深港客运专线 光 明 站,本 案,光明近期建设行动,启动光明老中心旧城改造 东周片区旧城改造项目 光明商业中心旧城改造项目,东周片区旧城改造 （本案）,整治优化工业用地 综合整治居住用地 升级转型工业用地 动能置换工业用地 政府主导整体更新地区,近期建设公共设施 教育设施：8所学校； 文化设施：2个文化中心、1个体育中心； 卫生设施：光明医院扩建、800床新民医院； 市政设施：光明消防中队、光明邮政支局、 东周变电站、光明污水厂、夹子塘水厂扩建、 光明水厂、工业气储气站与凤凰变电站。 创意产业展示中心,中央公园 商业街 区级行政中心,科技公园,光明城铁站,科技馆及会展中心,大型医疗设施 大型体育设施 长途客运站 整体改造居住用地,本 案,启动光明中央公园建设； 建立“绿色先锋实验区”； 开展光明大街地上、地下开发统筹和城市设计研究； 与新加坡公共事务对外合作局、市区重建局合作开 展光明中心区开发指导规划； 完善道路、市政设施和市政管网建设； 加强土地整备与控制，启动整体拆迁安置。 启动光明高新产业项目 及配套功能区建设 招商局科技企业加速器 新区外商投资服务中心 商务园 文体中心 科技公园,五星级酒店 大型居住社区,光明近期建设行动 启动光明新城中心区建设,光明中央公园 光明大街 绿色先锋实验区 光明高新区 光明中心区 招商局科技,企业加速器,光明高新区,本案 光明中心区,本 案,东周片区旧改项目启动奠基仪式,2008年5月12日深圳市市委书记,市长,和市政府人员亲自到来为本项目做奠基仪式,（本,案） 项目区位分析,新区规划,东周地块 项目概况,项目周边配套 设施建设 东周地块周边 交通现状 旧城改造整体 规划布局,东周片区项目地域分析概括 东周片区改造,光明中心将建设成为商业办公、 商业服务和文化教育中心。,规划区位于光明新区一轴、,两心、一环、四点 八片中的两明新中心。 功 能 定 位,本案,项 目 规 划 定 位 十一五规划 空 间 布 局,项目区位分析 地 理 位 置 规划区位于光明中心区、光明大街（规划） 光明大道、东周二街（规划）与文枫路（规划） 围合的地块内。, 西距龙大高速观光路出入口约1.5公里 距南光高速出入口约5公里 现状土地利用, ,居住用地-分布于东西两侧，约占总用 地的50% 商业服务业用地-主要沿光明大街设立 一类工业用地-只要分布在用地西侧,本案,轨道6号线,东周旧改（本案）,旧改区域周边交通道路及公共设施规划 光明规划旧改区 广深港客运专线,政府旧改指导意见,根据深圳市光明新区国民经济和社会发展总体规划（2008-2020）政府对光明新区的 旧村改造指导意见如下： 旧城旧村改造,根据城市建设步骤和不同时期建设重点，制定旧城旧村改造计划，近远期结合，统一 规划，分期实施，集中建设，统一配套：针对性的制定改造政策，采取符合个人情况的改造 方式，尊重传统、体现地方特色注重人文精神塑造；立足于无利和微利标准，在满足城市规划 要求，政府相关政策，相关法律法规的基础上，科学制定开发强度、绿地率和拆建比等经济指标， 并严格执行,规划用地汇总表,市政府对光明新区的规划,莞深城际线 本案地块 轨道交通六号线 （全长51.9公里，连接福 永，深圳机场，沙井，公 明，松岗，龙华，石岩， 并连接地铁1，4和11号线） 广深港客运专线 （深圳段到广州段 在2010年底亚运会 前开通）,项目地块规划指标概括一览表,深圳市规划局对于这个项目地块提供的指标,项目地块实景图,现状建筑性质分类一览表 现状建筑性质分类图,现状建筑质量评价一览表 现状建筑质量评价图,现状建筑情况,东周旧改地块项目概况,道6,鼓励集中在轨道6号线三个站 点上的高强度开发，其他建设量在 各功能区内较均匀的分配，以强烈 的对比形成明确的城市意象。,空间结构,光明新城中心区城市设计,本案,项目周边交通现状 外部道路交通, 城市主干道：光明大街 光明大道 城市次干道：文枫路 城市支路：东周二街 轨道交通：六号线 内部道路交通规划, ,车行流线 车行出入口 主要人行出入口 地铁出入口 公交站点, ,出租车停靠 卸货平台,文枫路（规划）,光明大街 东周路,光明大道,东周二街,周边现状设施 周边设施现状： 医疗设施：光明医院 教育设施：东周小学、光明中学 光明小学、美景幼儿园、 光明中心幼儿园、 交通设施：光明客运站 文化娱乐设施：光明文化宫、 光明电影院 公共设施：税务局、邮电局、 光明派出所、光明市场,其,他：深圳维他食品饮料公司,项目周边配套设施建设,项目可比案例分析,项目整体优势总结,项目可比案例分析,本案,12亿拍卖宗地,（A511-0025）,项目可比案例分析 此次共有16家企业参加竞拍包括： 8号竞买人经过73轮次以12亿元人民币的价格夺标,地面规划图,*此次参加竞拍企业都是上市公司,项目可比案例分析,此次16家企业参加竞拍的看法：,联席总裁孙越南先生表示说：之所以这么积极参与竞拍， 是因为他们对光明新区政府的规划比较看好，对光明新区 未来的发展趋势看好，对光明新区未来的房地产看好。,参与竞拍的金地公司代表甚至用 “进驻光明，一片光明” 来形容光明新区未来的发展。,业内人士普遍对光明新区的前景非常看好,项目整体优势总结,政策支持 区位优势 交通优势,配套环境支撑 自身条件与建设情况 光明旅游经济发展优势,本项目已列入70个旧城旧村改造项目之一，是政府近期改造建设的焦点。东周 片区的开发标志着光明新区建设进入实施阶段。 以光明新区为试点开展绿色城市规划建设 紧紧围绕 “绿色新城、创业新城、和谐新城” 的发展定位进行城市建设， 为规划区的发展提供了高标准的总体指导思想。,2003年 一） 本项目在2003年6月1 日由当地的政府部门 光 明街道办事处通过招商引 资的方式与深圳市AA实 业投资有限公司签订了 旧城改造项目合作协议 书。 二） 同时宝安区发展计划 局向AA公司颁发了绿 色通道项目认定证书将 AA公司明确为本项目开 发主体单位的地位。并与 政府相关部门为本项目做 了大量的前期准备工作。,项目的历史,2003年 - 2005年 一） A公司与光明街道办 签订合作协议后，做了投入 了大量资金对项目片区全面 开展了规划、设计、评估、 土壤地质勘探等工作，并对 部份用地作了征用赔偿，完 成了第一期开发地块中间部 分五千多平方米的桩基础工 程；因此，A公司签约后 的几年以来对本项目前期运 作、筹备投入了一定量的人 力、物力、财力。 二） 在准备进一步的工程施 工时，因政策多方面的原因 受到了有关部门的干预，该 项目运作被逼延滞，从而给 公司带来了信誉及经济等方,2006年 2009年 一） 二 六年底，深圳 市人民政府发布了深府 （2006） 258号关于宝安 龙岗两区自行开展的新安翻 身工业区等 70个旧城旧村改 造项目的处理意见文，使 该项目的继续开发得到了政 策许可； 二） 为加快项目建设，A A公司与深圳CC置业投资 有限公司达成了合作意向， 为使项目的后续开发能够得 到充分的保证，按政府部门 对旧改项目开发主体资格的 有关要求，商定以深圳保利 投资有限公司作为本项目的 开发主体。,面的损失。 10月22号政府令说谁拆谁赔谁就赚，其实改得更好。,面积统计 总体规划图,规划策略 鸟瞰效果图,概念规划,后期规划分析,旧改数据统计,参考楼层数的补偿方式汇总表,规划策略 规划策略,酒店式公寓,交通便利,商务环境 高级白领阶层,住宅,区位,配套,环境,商业,大型shopping mall,人流,办公,商务环境,地处中心区,总体规划图,总体布局：,本规划总体布局结合地形特点，运用 “两轴三心”的平面布局方式，“三 点两面”的空间结构，达到利益最大 化和空间最优化。,顺应城市肌理关系，确立贯穿整个地 快的线形中心景观带的主轴地位，景 观资源辐射整个地块,以写字楼、酒店式公寓、办公楼作为 三个空间层面的控制点，多层的集中 商业和高层的住宅、写字楼等形成两 个不同的高度层面.这样，点面结合， 达到张弛有度的空间效果,经济技术指标,效 果 图,效 果 图,效 果 图,效 果 图,效 果 图,交易前,交易后,建议交易结构,获政府批准后,收购方成立新项目公司以股权转 让的方式来收购东周片区旧改项目80%股权,集团 100%持