房车租赁公司投次可行性报告及建议书.doc

关于投资租车租赁可行性研究报告及建议书目 录 第一章总论第二章项目背景第三章市场预测第四章项目的重要性和必要性第五章项目选址及建设条件第六章项目建设方案第七章投资估算及资金筹措第八章投资效益预测第九章项目风险分析及规避建议第十章结论第一章总论一、项目名称：XX房车俱乐部二、项目地点：湖南省长沙市三、项目投资单位：1、XXX车队：占51%；2、XXXX：占49%。四、投资内容：1、房车俱乐部接待中心2、房车购置3、房车体验宿营地（二期）五、投次规模：1、俱乐部接待中心：租用50-100平方米2、房车购置：5-20辆3、房车体验宿营地：100-500亩六、项目总投资：项目预计总投资约为3000万人民币（其中：一期投资约：1000万元；二期投资约：2000万元）。七、项目筹资方式：1、自筹资金：40%2、信贷融资：60%第二章项目背景一、建议书编制依据： 中国旅游公共服务“十二五”专项规划国民休闲旅游纲要(2013 - 2020)2009年关于加快旅游业的发展意见三、项目提出的理由：外形豪华,内设齐全,配有卧室、电视、音响、 冰箱、化装台,甚至卫生间的旅行房车已经越来越多的进入国人的视野.而房车旅行这项集旅行、住宿、烹饪、淋浴、工作于一体的出行方式,已成为国内高端人群休闲旅游的一部分,他们或举家开着房车到郊外露营,或驾驭着它穿梭于大漠、森林进行冒险传奇的浪漫旅行.随着人们生活水平的不断提高，旅游休闲已逐步成为城市主流人群的目标，越来越多的家庭在假日里举家开车出游。湖南省作为国内旅游大省；长沙及周边城市群的经济发展活力十足，旅游休闲指数高，影视娱乐行业也十分活跃。投资一家高档房车租赁公司，既填补湖南省房车租赁市场的空白，又满足快速进入个性房车休闲旅游的市场需要。第三章市场预测一、中国房车行业现状：中国经济在过去十年中保持了稳定高速的增长，汽车产业更是实现了跨越式的发展。同时，国民收入的增加，也促进了人们生活方式的转变。房车，作为可以移动的家，已经越来越多地进入到很多普通人的生活，并且为更多的人所了解。中国房车行业起步晚，但是发展迅速，2009年迎来了快速发展的黄金时期，房车年销售量增长幅度连续3年超过50%，仅用3年的时间就实现了中国房车保有量的翻番2009年-2012年中国房车年销售量和保有量统计图毫无疑问，房车产业在中国具有很大的成长空间。作为拥有13亿人口且新贵阶层不断涌现的大国，房车的保有量到2012年底仅为10000台。而与之对应的是美国境内房车保有量为960万辆，欧洲670万辆，同为亚洲国家的日本也达到了8万辆。从2003年起，房车旅游在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市里发展迅速，以租赁为主的房车俱乐部也应运而生。虽然租赁价格高昂（日租金过千元），但由于个性独特、方便实用，甚至替顾客节约了旅游住宿费，市场追捧热烈。二、长沙房车租赁行业现状1、长沙房车租赁市场目前处于萌芽期，房车租赁多为传统汽车租赁公司兼营，房车选择范围小，专业程度低，服务模式落后。2、目前长沙市房车租赁主要及潜在市场主要为旅游、商务接待、政企考查、婚庆用车、影视娱乐。3、由于专业房车租赁在长沙市还处于空白期，市民旅游市场对房车租赁意识不高，房车租赁热度还没有形成。4、长沙房车租赁的由于2004-2006年长沙发生了“长沙中天行房车俱乐部骗取会员1.67亿元”事件，可能导至部分市民和投资者对于房车租赁行业有些迷惑。三、长沙市房车租赁需求预测：长沙是我国南方地区重要的中心城市，是湖南省的政治、经济、文化、交通和科教中心，亦是环长株潭城市群龙头城市。，综合实力位居全国前列。同时，长沙致力于打造中部开放、具有重大国际影响力的文化名城和世界级旅游城市。计划从2011年到2020年，实现从国内地区性中心城市向国际地区性中心城市的转变，基本建成经济实力雄厚，市场体系健全，服务功能完备，社会高度文明的现代化国际性城市。随着长沙区域经济的增长、演艺娱乐的热度，个性旅游需求的增长，在可预见的将来，房车租赁市场的增长空间极大。第六章项目投资方案根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。一、项目定位：1、主题定位引进国内外各类型豪华房车、商务房车、经济房车。结合现代多元化的租赁、旅游服务、商务接待一体化服务型公司；2、市场定位：针对房车旅游、公务接待、政企考查、婚庆庆典、现代化高档汽车租赁服务机构3、风格定位：采用租赁+俱乐部双向运作。二、投资周期A、第一阶段：接待中心建设 人员招聘。1、接待中心场地选址租用及装修 80-160平方米 需要资金20-30万；2、人员招聘 主管人员1人 接待2名 业务人员N名 司机2-3人（其中兼职2名） 3、停车场选址并租用4、人员培训5、运作周期3个月B、第二阶段：车辆购置 俱乐部网络平台建 开业造势1、车辆购置（可能需要提前预订，原则是人员培训开始，停车场选备好即新车入场） 进口大型房车一辆 预算150-200万 进口小型房车一辆 预算 80-130万 国产大型房车一辆 预算 60-120万国产小型房车五辆 预算100-250万 计：390-700万2、俱乐部网络平台建设 主要用于房车旅游爱好者交流、活动集结及网络营销 10000元3、所有营销计划开启4、开业5、其它费用200000元6、运作周期1个月第七章投资估算及资金筹措一、投资估算：（一）一期投资估算：1、土地费用：约450万元新征土地15亩，征地费用15亩30万元450万元2、土建工程费用：约3835万元1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元；2）新建房屋：16000平方米2000元3200万元；3、房屋配套设施建设费用：约550万元 按500个床位，每个床位平均投入1.1万元4000床位1.1万元=4400万元4、公共设施建设配套工程：约300万元5、其它：约50万元合计：5185万元（二）二期投资估算：1、土地费用：约9450万元新征土地300亩，征地费用300亩30万元9000万元2、土建工程费用：约31235万元新建房屋：137000平方米2000元27400万元；3、房屋配套设施建设费用：约38500万元 按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元3500床位1.1万元=3850万元4、公共设施建设配套工程：约1700万元5、其它：约300万元合计：42250万元。（三）总投资估算一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿二、资金筹措方式：1、项目法人自筹资金：40%2、信贷融资：60%第八章投资效益预测一、一期投资效益预测： 按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。（一）年均营业收入：1、客房收入：863.43万元1）学生公寓改造老年公寓：约288万元200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：200张床位1500元/月12月80%约288万元；2）综合楼老年公寓：约288万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算：150张床位1500元/月12月80%约288万元；3）商务客房：287.44万元在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房：75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算：75套（间）150元/天365天70%约287.44万元；2、护理收入：151.2万元 按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算：350张床位1200元/月12月30%约151.2万元；3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算：150人50元/人365天70%=约191.63万元4、商场收入：91.25万元按平均每天每人产生5元利润计算：500人5元/天365天=约91.255、养生收入：116.8万元按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算：40元/人80人365天=约116.8万元6、会议室收入：36.5万元按每天2000元，50%利用率计算：2000元/天365天50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元 按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：10元/平方米6000平方米12月=约72万元8、护理实训管理费：30万元 按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人50人12月=约30万元9、老年大学：25.2万元 按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人350人30%12月=约25.2万元10、洗衣：33.6万元按每个老年人，每月80元计算：80元/人350人12月=约33.6万元11、其他收入：73万元 按每天收入2000元计算：2000元/天365天=约73万元年均营业收入=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73=约1684.61万元（二）年均营业支出：1、营业费用：596.69万元1）工资及福利费用：360万元 工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：100人3000元/月12月360万元；2）管理费用：168.46万元按营业收入的10%计算：1684.61万元10%=168.46万元包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元按营业收入的5%计算：1684.61万元5%=68.23万元营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元2、营业成本：293.92万元1）餐饮成本：258.92万元l 老年餐饮：115.2万元按老年公寓营业收入的20%计算：576万元20%115.2万元l 度假酒店餐饮：143.72万元按餐饮营业收入的50%计算287.44万元50%143.72万元2）养生成本：35万元按养生营业收入的30%计算：116.8万元30%35万元营业成本合计：258.92+35=293.92万元3、营业税金及附加：941.21万元1）营业税：68.23万元（5%）1684.61万元5%=68.23万元2）城建税：117.92万元（7%）1684.61万元7%=117.92万元3）教育费附加税：67.38万元（4%）：1684.61万元4%=67.38万元营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元（三）年均营业纯利润：营业收入营业支出=1684.611144.14=540.47万元（四）项目投资回收期：一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，投资回收期：5185万元540.47万元/年9.6年预计一期项目投资9.6年收回成本。二、二期投资效益预测：按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。（一）年均营业收入：1、客房收入：6720万元1）老年公寓：新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算：3500张床位2000元/月12月80%约8400万元；2、护理收入：1890万元 按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算：3500张床位1500元/月12月30%约1890万元；3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算：150人50元/座365天70%=191.63万元4、商场收入：638.75万元按平均每天每人产生5元利润计算3500人5元/天365天=约638.75万元5、养生收入：511万元按每天有10%的人进行养生，每人40元计算：3500人10%40元/人365天=约511万元6、会议室收入：36.5万元按每天2000元，50%利用率计算：2000元/天365天50%=约36.5万元7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元 按出租6000平方米，每平方米10元/月计算：10元/平方米6000平方米12月=约72万元8、护理实训管理费：60万元 按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算： 500元/人100人12月=约60万元9、老年大学：168万元 按20%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人3500人20%12月=约168万元10、洗衣：336万元按每个老年人，每月80元计算：80元/人3500人12月=约336万元11、其他收入：365万元 按每天收入10000元计算：10000元/天365天=约365万元年均营业收入=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365=约11080万元（二）年均营业支出：1、营业费用：4254万元1）工资及福利费用：2520万元 工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）：700人3000元/月12月2520万元；2）管理费用：1108万元按营业收入的10%计算：11080万元10%=1108万元包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元按营业收入的5%计算：11080万元5%=554万元营业费用合计：2520+1108+554=4254万元2、营业成本：1497.3万元1）餐饮成本：1344万元按老年公寓营业收入的20%计算：6720万元20%1344万元2）养生成本：153.3万元按养生营业收入的30%计算：511万元30%153.3万元营业成本合计1344+153.3=1497.3万元3、营业税金及附加：1772.8万元1）营业税：554万元（5%）11080万元5%=554万元2）城建税：775.6万元（7%）11080万元7%=775.6万元3）教育费附加税：443.2万元（4%）：11080万元4%=443.2万元营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元（三）年均营业纯利润：营业收入营业支出=110807524=3556万元（四）项目投资回收期：项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元3556万元/年11.9年预计11.9年收回成本。 该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。第九章项目风险分析及规避建议一、项目风险分析：1、观念的风险中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。2、价格的风险 目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。3、季节的风险由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。4、交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。5、多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二、风险规避建议：老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险；5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；7、本项目每年上缴的各类税金高达1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第十章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营