经济法第六章物权法PPT课件.pptx

物权和物权法,1,私人的财产受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。,物权和物权法,2,德国国王威廉一世曾在波茨坦建了一座皇宫，一次巡视时，他发现一座磨坊挡住了他的视线，颇为扫兴，他认为这座磨坊“有碍观瞻”，于是他派人去与磨坊主协商，打算买下这座磨坊，以便拆除。不想磨坊主坚决不卖。国王大怒，派卫队强行将磨坊拆除。不料磨坊主提起了诉讼，法官居然判国王败诉，判决国王在原地按原貌重建这座磨坊，并赔偿磨坊主的经济损失。国王顺从地执行了法院的判决，重建了磨坊。,物权和物权法,3,数十年后，威廉国王与磨坊主都已相继去世，磨坊主的儿子因经营不善而濒临破产，他写信给当时的国王威廉二世，表示自愿将磨坊出卖。威廉二世认为磨坊之事关系到国家的司法独立和审判公正的形象，向人们昭示“私有财产神圣不可侵犯”的法律精神，它是一座丰碑，应当永远保留，便回信给小磨坊主，劝他保留这座磨坊，并赠给他几千马克，以偿还其所欠债务。 至今，这座象征着德国司法公正的磨坊还巍然屹立在德国的土地上。 -一个德国“钉子户”的故事,物权和物权法,4,桑苏西宫与磨坊,物权和物权法,5,桑苏西宫与磨坊,物权和物权法,6,柏拉图在其理想国中曾说：“不许动那你不该动的东西，不可拾不是你丢的东西”，可惜，高高在上的威廉一世并没弄清这个简单的道理，好在公平的法律为平民与国王的PK主持了正义，这个故事在历史上留下了长久的思考和感叹。“风可进、雨可进，国王不能进”，形象的描述出物权在近代民法中的崇高地位。,物权和物权法,7,最牛钉子户,物权和物权法,8,物权和物权法,9,重庆市九龙坡区法院2007年3月30日发布公告，责令吴苹夫妇在4月10日前自动搬迁，否则将依法对他们的房屋实施强制拆除。法院同时表示，在强制拆迁前法院仍将组织拆迁双方进行协商。 “钉子户”吴苹夫妇与 开发商达成和解后， 4月4日19时左右，重 庆市九龙坡区对拆迁 “钉子户”的房屋实施 拆除。,物权和物权法,10,物权和物权法,11,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，通过了物权法。 当全国人大常委会委员长吴邦国宣布法律通过时，会场响起长时间的掌声。,物权和物权法,12,中华人民共和国物权法，在第十届全国人民代表大会第五次会议上顺利获得通过 并于2007年10月1日正式实施。该法对物权关系做出了全面系统化的规定。,物权和物权法,13,何为物权?,本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。,物权,所有权,他物权,用益物权,担保物权,土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权,抵押权、质权和留置权,占有、使用、收益、处分,物权和物权法,14,物 权 法,一 物权法概述 二 所有权 三 用益物权 四 担保物权,15,第一节 物权法概述 一、物与物权 （一）物 1物的概念 民法上的物，是指人们能够支配并且能满足人们某种需要的物质实体。 2.物的特征,C,A,B,可支配性,客观物质性,存在于人身之外,物权和物权法,16,通俗地说，你有一头牛，牛属于物，这个物（牛）可以耕田、拉车，可以租给他人使用,你对于物有支配权利。,物权和物权法,17,【题例】下列为民法上的“物”的是( ) a、空气 b、智力成果 c、恒星 d、经济法教材 答案：d,【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，能够成为物的有（ ）。 A.月球表面 B.药品 C.土地 D.存有计算机程序的光盘 【答案】BCD,物权和物权法,19,2. 物的分类 （1）动产和不动产。以物能否移动并且是否因移动而损害其价值为标准，可以将物分为动产与不动产。,如：校园里生长的树木、花坛里的花草在分离以前都是属于不动产，属于土地上的附着物。,20,1.所有权人限制。不动产中的土地、河流、森林等，只能成为国家或集体的所有权客体。,2.物权变动的公示方法不同。动产物权的变动，通常以交付公示；而不动产物权的变动，则以登记为公示。,3.地域管辖不同。因不动产发生的争议，适用专属管辖。而因动产引起的民事诉讼，则依普通管辖确定管辖法院。,动产与不动产区分的意义,物权和物权法,21,（2）主物与从物 根据两个独立存在的物在用途上客观存在的主从关系，把物分为主物与从物。,物的分类,法律或合同没有相应规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。,物权和物权法,22,认定主物与从物的关系，必须同时具备三个条件（补充） （1）二者在物理上必须相互独立； （2）二者在经济用途上存在主从关系：A物脱离B物，不影响A物的独立用途，则A是主物；B脱离A物，则丧失其本来用途，则B为从物。 （3）主物与从物同属于一人。 【案例】哪个是属于主物从物？ （1）房屋与窗户 （2）鞋子与袜子 （3）茶杯和杯盖,？,【题例】属于主物与从物关系的有( )。 A、鞋子和袜子 B、甲的电视机和遥控器 C、甲的拖拉机和乙的拖犁 D、汽车和备用轮胎 答案： BD,物权和物权法,3.物的分类 （3）特定物与种类物：是否能够被替代,特定物,种类物,种类物则是指以品种、质量、规格或度量衡确定，不需具体指定的物。 比如：买卖旧车时，具体是哪辆破车必须明确；在买新车时，只要销售商按合同约定的型号、颜色给您一辆即可。,24,特定物是指具有独立特征而不能以他物替代的物。 解释一：种类物指的是可替代物，可以同类物替代履行；特定物一旦发生损害就只能转化为金钱赔偿，体现的是不可替代性。,物的分类：,原物,孳息,孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。,25,原物是指依其自然属性或法律规定产生新物的物。,天然孳息是原物根据自然规律产生的物，如幼畜。 法定孳息是原物根据法律规定带来的物，如存款利息、股利、租金等。 既然为两物，故尚在母牛身体里的小牛属于物的组成部分，不属原物的孳息。,（4）原物与孳息：两物之间存在的原有物产生新物的关系,物权和物权法,26,【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。 A.母牛腹中的小牛 B.苹果树上长着的苹果 C.母鸡生的鸡蛋 D.每月出租房屋获得的租金 【答案】CD,27,本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）和担保物权（包括抵押权、质权和留置权）。,物权,所有权,他物权,用益物权,担保物权,土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权,抵押权、质权和留置权,占有、使用、收益、处分,（二）物权-物权的概念和特征,物权和物权法,28,物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 物权是和债权对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产权形式。,1.所有权与他物权,物权和物权法,这是以权利人是对自有物享有物权还是对他人所有之物享有物权为标准所作的区分。,29,所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处分的权利。它是物权中最完整、最充分的权利。 他物权是指所有权以外的物权，亦称限制物权。分为用益物权和担保物权。,物权的分类,用益物权与担保物权,物权和物权法,根据设立目的不同，分为用益物权和担保物权,30,用益物权是以使用收益为目的而设立的物权，如土地使用权 担保物权是以保证债务的履行或债权的实现目的而设立的物权。如抵押权、质权、留置权等。,动产物权、不动产物权、权利物权,这是以物权的客体为标准所作的区分。,以动产为客体的物权，称为动产物权；以不动产为客体的物权，称为不动产物权。 这一区分的实质在于它们物权变动的要件不同、公示方法也不同，动产物权的公示方法为占有，不动产物权的公示方法为登记。,物权受到侵害怎么办？,物权的保护,物权受到侵害时，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决。,物权和物权法,物权的变动,物权变动的概念,因公示方式在属性不同而已，不动产登记予以公示，动产为交付。 物权的取得 物权的消灭,不动产登记及动产交付,不动产登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有约定的除外。 动产交付，动产占有人将该动产转移与他人占有的行为，分为现实交付和象征交付。,物权和物权法,原始取得,继受取得,绝对消灭,相对消灭,物权和物权法,34,四、物权变动 物权变动，即物权的产生、变更与消灭。 （一）不动产的物权变动 （二）动产的物权变动,物权和物权法,35,（一）不动产的物权变动 物权法第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 根据这条规定，我国的不动产物权变动采取的是登记生效主义。如：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。,物权和物权法,36,注意：根据第28条、29条、30条规定享有不动产物权的，处分该物权的时候，应依法办理登记，未经登记，不发生物权效力。 如乙继承取得甲的遗产房屋两间，欲转卖给丙，必须先将房屋登记在乙名下，在过户给丙。否则，合同生效，但不发生物权转移的效力。,物权和物权法,37,小练习： 甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A、甲已经取得了该房屋的所有权 B、本案中,房屋所有权归丙 C、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力 D、甲可以出租该房屋 【答案】ABCD 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。,物权和物权法,38,不动产物权的登记地点、登记方式的具体规则是： 1、登记地点 实行专属管辖，由不动产所在地的登记机构办理。 2、登记簿与权属证书 在办理完登记手续以后，登记机关 发给不动产权属证书，不动产权属 证书与不动产登记簿不一致的，除 有证据证明不动产登记簿确有错误 外，以不动产登记簿为准。,物权和物权法,39,(二) 动产的物权变动 1、交付生效 动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。 交付是指将物或提取标的物的凭证移转给他人占有的行为。 法律另有规定的，主要是指以动产设置抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。,物权和物权法,40,注意： 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 即船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的转移仍以“交付”为要件，不以登记为要件。但登记具有对抗效力。 没有采用登记生效主义，而是采用了登记对抗主义。,物权和物权法,41,【案例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲因向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权，遭到乙的拒绝。 在本题中：(1)尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权;(2)由于甲、乙之间未办理过户手续，乙不能对抗善意第三人丙。,物权和物权法,42,2、特殊的交付方式 （1）简易交付 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的（通过租赁、保管、借用等方式），无需现实交付，物权自法律行为生效时发生效力。风险也于此时发生转移。,物权和物权法,43,（2）指示交付 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替现实交付。在保管合同中经常出现这种指示交付。 例如：甲将自己的mp3播放器借给乙使用，未约定期限。后甲又将该播放器出售给丙，甲将自己享有的针对乙的返还原物请求权转让给丙以代替现实交付。,物权和物权法,44,（3）占有改定 所谓占有改定，是指动产物权的出与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，物权转移自该约定生效时发生效力。 由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。 【案例】2009年3月10日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，5月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自3月10日转移。,物权和物权法,45,总结：动产的物权变动 （1）现实交付 （2）简易交付（买方先占有） （3）指示交付（第三人占有） （4）占有改定（卖方留用）,物权和物权法,46,小练习：,甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据物权法的规定，此种交付方式属于（ ）。 A、现实交付 B、简易交付 C、指示交付 D、占有改定 答案：D,物权和物权法,47,物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的财产关系的法律规范的总称。,二、物权法,物权和物权法,48,物权法的基本原则 1平等保护原则 2物权法定原则 3一物一权原则 4公示、公信原则,物权和物权法,49,1.物权平等保护原则 物权法第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。 这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化和有力确认。“私人”与国家、集体、其他权利人并列相提。,物权和物权法,50,公私财产平等保护,物权和物权法,51,2.物权法定原则 物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，就是这一原则的体现。 这一原则要求物权的类型、各类物权的内容、效力，以及创设的方式，都由法律直接规定，不能由当事人任意创设。,物权和物权法,52,物权法定原则包括两个方面的内容： (1)物权种类法定。即当事人不得自由创设法律未规定的新种类的物权。如我国的担保物权就只能是抵押、质押和留置三种。 (2)物权内容法定。即物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在物权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押。,物权和物权法,53,3.一物一权原则 一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分， 一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。,物权和物权法,54,注意两点： （1）一物之上只能有一个所有权，但“所有权人”可以是多人（如夫妻共同所有）。 （2）一物之上只能有一个所有权，但一物之上可以设置多个物权 例如：甲（所有权人）将房屋出租给乙（用益物权人），后又抵押给丙（抵押权人）。,物权和物权法,55,4.公示、公信原则 公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。 公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。公示的方法除了法律另有规定外，就是到特定的国家机关进行登记。,物权和物权法,56,公信原则是指一旦当事人在变动物权时依法定方式进行了公示，法律就赋予该物权变动具有完全的效力。即使公示有瑕疵，善意受让人基于对公示的信赖，亦不负返还义务，仍能取得物权。,物权和物权法,57,【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙与第三人丙签订了房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记的手续。过了一段时间，乙才知道这件事，诉至人民法院，要求并返还房屋。问：法院应当如何处理？ 答案：（1）丙取得房屋的所有权； （2）乙可追究甲的损害赔偿责任。 分析：（1）丙作为信赖公示的善意第三人，取得的物权受法律保护（公信原则）；（2）甲的权利公示，受法律保护。乙作为共同共有人，权利未公示，不得对抗第三人；如果乙背着甲买卖房屋的话，甲的物权可以对抗丙。,物权和物权法,58,三、占有,占有指人对物进行管领（控制和支配）的事实状态。（而非权利）,占有的本质在于主体依自己的意志对物进行现实的支配，强调的是一种事实状态，不以有权利来源为前提。,（一）概念,自主占有我的，我占有 他主占有他的，我占有 甲的手机丢失，由乙拾得。 若乙发布招领公告或者通知失主，乙的占有为他主占有。若乙不发布招领公告或者通知失主，则通常为自主占有。,自主占有指以据为己有的意思而占有。,他主占有指不以据为已有的意思而占有。,（二）占有的分类-自主占有与他主占有,2、直接占有与间接占有,直接占有对物进行直接控制而不借助于他人的占有行为,间接占有间接占有是以他人的占有为媒介，非现实占有其物，仅对物有间接支配力的占有。,承租人、借用人、质权人、保管人的占有属于直接占有,出租人、出借人、出质人、寄存人属于间接占有,物权和物权法,无权占有没有合法原因占有。,有权占有基于法律或合同的规定而享有对某物进行占有的权利。,3、有权占有与无权占有,凡是具有占有的物权、债权、亲权等权利，均为有权占有。,小偷对脏物的占有、无效买卖合同中买受人的占有、租赁期届满后承租人对租赁物的占有均为无权占有。,无权占有还包括善意占有和恶意占有,物权和物权法,恶意占有指不法占有人在占有他人财产时明明知道或者应当知道其占有行为属于非法但仍然继续占有。,62,善意占有是指占有人在占有他人财产时，不知道或者不应当知道其占有是非法的占有。,4善意占有与恶意占有,例如：小偷甲将偷来的手表出卖给“不知情”的乙，乙的占有为善意占有。 买卖合同无效，不知无效事由的买受人的占有为善意占有。,例如：小偷甲将偷来的手表出卖给“知情”的乙，乙对手表的占有即为恶意占有。 拾得人对遗失物的占有亦为恶意占有,物权和物权法,63,例题：甲、乙两同事拥有外形几乎完全相同的手机，但是甲的手机比乙的“山寨版”手机贵10倍。某日，二人将手机都放在同一办公桌上，乙有急事回家，慌忙中拿错了甲的手机： （1）乙对该手机都占有属于无权占有 （2）如果乙不知道，则属于善意占有；如果乙明明知道，则属于恶意占有。,扩展提高：,物权和物权法,64,善意占有与恶意占有的区分标准,物权和物权法,65,（三）无权占有人与返还请求权人的关系 要求无权占有人返还占有物的法律关系：,物权和物权法,66,分析： 如果乙错牵了甲的老牛，当晚老牛产下一头小牛（乙属于无权占有人）： （1）甲可否请求乙返还老牛和小牛？ （2）如果乙喂了老牛、小牛20天，草料费支出300元，这笔费用在乙返还两头牛时，能否要求甲支付？ （3）如果乙使用老牛耕地，造成400元的损害，甲能否要求乙承担赔偿责任？ （4）如果老牛被雷电击中，不幸遇难，老牛因参加保险获保险金2000元归谁所有？对保险金不足的部分，甲能否要求乙继续赔偿？,物权和物权法,67,（四）占有的法律保护 第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有物的返还请求权。自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。占有物损害赔偿请求权，适用普通诉讼时效。,因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有物损害赔偿请求权，适用普通诉讼时效。,68,占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。,（四）占有的法律保护,例如：2016年6月乙从甲处偷来一辆小汽车，甲什么时候丧失向乙取回原物的权利？甲可以请求损害赔偿的时间从什么时候开始，什么时候结束？,物权和物权法,69,一、所有权概述 （一）所有权概念 是指权利人对自己的不动产或动产，依照法律规定享有的占有、使用、收益和处分的权利。,第二节 所有权,物权和物权法,70,所有权 生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。,71,所有权的特征,所有权能进行分离，设定用益物权和担保物权。在设立了用益物权和担保物权后，所有权的权能自然就受到了它们的限制，但是它们消灭后，所有权又恢复为对物完整的支配权。,物权和物权法,72,所 有 权 的 内 容,可由所有人自己行使，也可以依照法律规定或约定由非所有人行使,般情况下，只有所有人才能行使处分权。,二、所有权的职能,实际控制权,法律上的处分 租借、转让、设定他物权,事实上的处分 生产消费和生活消费,物权和物权法,在我国,所有权的种类主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权等。,73,1、国家所有权 国家所有权是国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。 根据物权法的规定，国有财产的行使，除法律规定以外，均由国务院代表国家行使。,三、所有权的分类,所有权的分类,2、集体所有权,物权和物权法,3、私人所有权,私人所有权，是指自然人、法人和其他社会团体的所有权。,74,集体所有权，是指集体组织对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。,所有权取得的特别规则,善意取得,受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。,物权和物权法,善意取得的适用范围,（1）动产、不动产均可适用善意取得制度。 （2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。 （3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。,拾得遗失物,拾得遗失物，是指发现他人遗失物而予以占有的法律事实。拾得遗失物，应当返还权利人。,处理规则,1.返还原物。 2.支付必要费用而非报酬。 (失主主动给的不算) 3.向有关部门通知或公告。 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归“国家”所有。 4.拾得人或者有关部门保管遗失物，毁损担责。 5.拒不归还，侵权处理。,物权和物权法,所有权取得的特别规则,【例题单选题】,物权和物权法,甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用 B.若乙将手机以3000元的市场价格卖给不知情的丙，则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机 C.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有权 D.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起6个月内认领，则该手机归国家所有,【答案】D 【解析】（1）选项A：拾得人享有费用返还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权；（2）选项B：丙直接从乙手中购买手机（而非通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得），无权要求甲支付购买手机的支出的费用；（3）选项CD：遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归“国家”（而非乙）所有。,物权和物权法,所有权的保护,所有权保护，是指所有权遭受侵害时，权利人通过诉讼途径获得救济的制度。这里说的所有权保护，是权利人通过诉讼途径由人民法院给予保护。 （1）请求返还原物。 （2）请求排除妨碍或消除危险。 （3）请求修理、重作、更换或恢复原状。 （4）请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。,物权和物权法,六、建筑物区分所有权,一、车位之争 南京新城市花园是鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商在销售住宅时承诺：小区配建地下车库供业主停车。 但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。,问: 1.小区地下停车位归谁所有? 2.物权法对此有何规定?,二、楼顶之争 某住宅小区住在2幢302室的居民李某偶然发现前面1幢楼顶有人在盖鸽子笼，准备养鸽子，便前去阻止。而该人为1幢顶楼（6楼）居民王某。王认为：自己住顶楼，当然楼顶也归自己所有，自己想怎么干你管得着吗？再说，你是2幢居民，和你有什么关系，你不是多管闲事吗？ 问：楼顶是否归王某所有？王不听劝阻，李该怎么办？李可否起诉王，要求其拆除鸽子笼？,建筑物区分所有权,分类： 专有权 共有权 成员权,概念：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,物权和物权法,专有权,专有权的特征： 专有权人不仅可以占有、使用、收益的作用，还可以依法出租。 专有权的客体： 专有的住宅或经营性用 合同明示由业主单独所有的车位、车库 买卖合同明示由业主单独所有的绿地,建筑物区分所有权的专有权，是指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。 专有权是建筑物区分所有权的核心。,物权和物权法,共有权,不能分割：建筑物的公用设施，如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间 业主对共有部分的权利： 使用权。 收益共享权。 处分权。 物上请求权。,建筑物区分所有权的共有权是指区分所有建筑物的共用部分为标的物，共同享有的不可分割的共同共有权。共有权的权利人是建筑物的全体业主。,物权和物权法,成员权,特征： 基于业主的团体性产生 与专有权和共有权处于平等地位。 种类： 表决权。 选举权和被选举权。 监督权。对于业主大会委派的管理人或物业管理机构，业主有权进行监督。,成员权是指建筑物区分所有权的业主作为团体成员之一对整栋建筑物及其附属设施享有的管理的权利。,案例分析 某小区业主王某发现，其所在小区每台电梯的三面内墙都装上了镜框广告。 物业没有向小区业主告知有关承揽广告的相关事宜也没有像小区业主公开过广告所得收益。 业主委员会认为电梯属于小区共有部分，利用共有部分所得的收益应由小区全体业主所有，故要求物业企业返回广告费用，被物业公司拒绝。 双方遂诉至法院。物业公司辩称：电梯虽然属于业主的共有部分，但在电梯内设立的广告是通过自己的能力招揽的，所得收益属于自己的劳动所得。 思考：电梯内的广告收入应归谁所有？,解析：电梯作为业主的共用设施，业主对其享有共有和共同管理的权利，物业公司利用小区共有部分设置广告的收益应归全体业主所有。,87,二、相邻关系,（一）相邻关系的概念 相邻关系，是指相邻不动产的所有人或使用人，在行使所有权或使用权时，因相互间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。 相邻权的保护并非针对不动产所有权本身，而是权利人对不动产的利用以及不动产功能的正常发挥。,不动产所有权,不动产所有权,不动产所有权,甲,乙,相邻关系概述,相邻关系的概念： 法律为调和相邻不动产之利用，而就其所有人间所定之权利义务关系。非独立的物权。 调和之道： 1、所有权内容之扩张或限制 2、相互间之补偿请求权,物权和物权法,90,张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。,当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。,物权和物权法,91,（二）相邻关系的特征与原则,处理相邻关系的原则：有利生产、方面生活、团结互助、公平合理。,物权和物权法,92,（三）相邻关系的种类 相邻关系产生的原因很多，种类复杂。 1、相邻用水、排水关系。（86条） 2、相邻土地使用关系。（通行、因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物87条、88条 ）,物权和物权法,3、相邻建筑物的通风、采光和日照。（89条）,4、相邻环保关系,相邻关系,不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。90条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。91条）,94,5、相邻防险关系,甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷 。,三 共有,四、共有的法律规定,三、共同的种类,二、共有特征,一、共有概述,（一）共有的概念 共有，某项财产由两个以上的民事主体共同享有所有权。 （二）共有的发生原因,物权和物权法,96,因当事人的意思表示或合意而发生 因法律的规定而发生 （三）共有类型： 基本类型：按份共有和共同共有 准共有：数人对所有权以外的财产权的共有（共有他物权）,三、共有,97,二、共有的特征:,1. 共有的主体是两个或者两个以上的公民或法人。,2. 共有人共同或者按份享有对共同财产的占有、使用、收益和处分的权利。任何所有人非经其他共有人同意，不得擅自处分共有财产或者公有财产中的他人份额。,3. 共有不是一种独立的所有权类型，而是一个所有权同时归几个人享有的归属状态。,（三）共有的种类,1.按份共有 是指两个或两个以上的自然人或者法人，对同一项财产按照各自份额享有权利和承担义务的共有。,特征： （1）按份共有人对共有财产的权利和义务存在一定份额。 （2）按份共有人的权利、义务及于全部共有财产。(而非物质部分) （3）按份共有人对其应有份额享有相当于分别/所有/的权利。,物权和物权法,98,（三）共同种类,2.共同共有： 共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享受权利和承担义务的共有。包括婚姻法规定的夫妻共同财产、继承法上的遗产等。,特征： （1）不分份额的共有。 （2）较按份共有联系更为紧密的共有。 （3）只有在共有关系消灭时才能协商确定各自的财产份额。 （4）共同共有的形式及持续以夫妻关系、家庭关系、共同继承遗产关系的形成及持续为前提。,（三）共有的种类,3.准共有 准共有是共有权中的一种特殊类型。其特殊之处，就是在于其共有的权利不是所有权，而是所有权之外的他物权和知识产权。,比如共同享有用益物权、担保物权等,物权和物权法,101,（四）共有物的处分及分割 1、共有物的管理和处分,物权和物权法,102,【例题1单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是（ ）。（2008年） A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新 B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新 C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新 D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻 【答案】C 对共有的不动产或者动产作重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,2、共有财产的分割,1）共有财产分割的情况。,物权和物权法,第二，没有约定或约定不明确时的分割。 按份共有人可以随时请求分割 共同共有人在共有的基础丧失或有重大理由需要分割时可以请求分割。 例如：夫妻共同财产,103,第一，约定不得分割时，原则上不得分割，但有重大理由的请求分割时除外。 例如，没有经济收入的某个共有人的父亲病重，需要分割共有财产，获得给父亲看病的钱。,物权和物权法,104,2)共有物的分割方式,分割方式：协商确定 分割后果：共有人分割所得的不动产或动产有瑕疵的其他共有人应当分担损失。,达不成协议,可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；,难以分割或因分割会减损价值的，应当对折价或拍、变卖取得的价款予以分割。,物权和物权法,2、对内追偿 按份共有：偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 【解释】对外承担连带责任、对内承担按份责任。 共同共有：共同共有人没有这一说法。 【解释】对外承担连带责任、对内不分你我。,105,1、对外承担连带责任 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。,（五）共有的对外关系,物权和物权法,106,甲、乙、丙三人各出资3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3 比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据物权法的规定，下列表述中，正确的有（ ）。 A、路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任 B、路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任 C、甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意 D、甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意 【答案】BD,【例题多选题】,（1）选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；（2）选项CD：处分共有的不动产或者动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,物权和物权法,甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将（整个）房屋所有权（全部）转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.对于丙公司的付款请求，乙无权拒绝 D.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意,【答案】CD,物权和物权法,108,第三节 用益物权,用益物权概念和特征 土地承包经营权 建设用地使用权 地役权,一、用益物权的概念和特征,用益物权对他人所有的不动产或者动产， 依法享有占有、使用和收益的权利（无处分权）,比如说：小明在A市承包一大片地用于种植枣树。枣树的收益归小明所有，因此小明具有对不动产的占有和收益权，但是因为他不具有所有权，因此就不能行使处分权。所以小明对这片地具有用益物权，不具有所有权。,物权和物权法,110,（二）用益物权的特征（了解）,1、以对标的物的使用、收益为主要内容,3、用益物权以对物的实际占有为前提。,2、用益物权是他物权、限制物权、独立物权和 有期限物权,（二）用益物权的体系（我国）,物权和物权法,112,我国物权法中的重要用益物权,二、土地承包经营权,承包经营权由公民或集体组织对国家所有或集体 所有的土地、山岭、草原、荒地、滩 涂、水面等，依照承包合同的规定而 享有的占有、使用和收益的权利,自土地承包权合同生效时设立 是否必须登记？,土地承包经营权的转移取得：通过转包、互换、转让等方式流转。,但是流转的时间不得超过承包期的剩余期限。 在承包期内，承包地被征收的，可以收到补偿。 甲承包了一个鱼塘，承包期二十年，五年后，甲把鱼塘转包给乙，这时候乙的流转期限不得超过15年。,未经登记，不得对抗善意第三人,2、建设用地使用权,含义：指民事主体对国家所有的土地，依法享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 限制：时间上有限制。 必须办理登记生效的条件,建设用地使用权,（l）建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的一项民事权利，独立于土地所有权存在。 （2）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。,（3）建设用地使用权是有期限的物权。 （4）建设用地使用权是可以自由处分的物权。权利人可以将之转让或者设定抵押等。,特征：,划拨无偿取得使用权的方式，法律严格限制,出让招标、拍卖等公开竞价的方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地,（二）建设用地使用权的取得,设立：出让、划拨（一级市场）,2、建设用地使用权的而取得,土地管理法第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得； 但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,划拨,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（物权法第143条）,流转（二级市场）,房地一体原则：,第146条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,练习题,根据物权法的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有( )。 A.建设用地使用权的取得方式有出让、划拨等 B.建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件 C.权利人取得建设用地使用权后，有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，法律另有规定的除外 D.建设用地使用权流转的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施不得一并处分,物权和物权法,【答案】ABC,【解析】选项D：建设用地使用权流转的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。,物权和物权法,甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可归?,当住宅期限到了怎么办？,住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。,物权和物权法,126,【案例】甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建设高层建筑；作为补偿，甲每年支付给乙100万元。在本题中，乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。,地役权,含义：地役权是指地役权人按照合同的约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利，其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。,三、地役权,特征：从属性、不可分性。,【例题多选题】甲公司与乙公司相邻。甲公司为通行方便，与乙公司达成协议：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定费用。下列说法正确的有（ ）。 A.甲公司在乙公司的土地上设立了通行地役权 B.甲公司的土地称为需役地 C.乙公司的土地称为供役地 D.如果甲公司和乙公司不相邻，则不能设立地役权 答案：ABC,物权和物权法,129,甲家的承包地被乙家的承包地所包围，在承包时，有一条小路通往甲家的承包地，甲为了拓宽道路，与乙签订了一份协议，拓宽道路一丈，甲一次性支付乙5000元。甲通过该合同所取得的权利为：( ) A土地使用权 B相邻权 C用益物权 D地役权,CD,地役权的概述,1、地役权的设立,物权和物权法,2.特征,地役权的从属性 地役权的不可分性 ？,130,地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。,特征,从属性：地役权虽然是一种独立的权利，但它仍应当与需役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性。,具体表现为两个方面： （1）【地役权不得与需役地】相分离单独转让。 比如说甲为了自己的建筑物更好地利用，在乙的建筑物上设立了地役权。那么不能把自己的建筑物卖给小明，再把对乙的地役权卖给小花。地役权与需役地不可分离。,（2）地役权不得与需役地的所有权和使用权分离。 比如地役权不得单独抵押。 例如，在需役地上设定建设用地使用权，则建设用地使用权人也可以行使地役权。不能单独将地役权作为其他权利的标的，如单独以地役权抵押、出租等。,地役权跟着需役地和需役地的所有权走,物权和物权法,132,【案例】甲、乙两村相邻，乙处在一条小河与甲村之间。甲村为了引河水灌溉自己的1000亩农田、果林，遂与乙村协商通过乙村长1000米、宽10米的土地上修建一条引水渠，作为补偿每年支付给乙村5000元，期限20年。双方签订合同并办理了地役权登记。 两年后，甲将灌溉区的一处50亩的果园承包给村民丙，承包期15年，则丙对乙村享有地役权。 需役地与地役权不得分离。,甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？ A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑 【答案】A 地役权不得与需役地相分离，甲出售房屋给小区业主，小区业主同时获得了地役权。,134,【例题单选题】甲、乙公司分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，乙临街，甲在其后。甲为了车队出入方便，遂与相邻的乙约定：乙专留一条通道给甲的车队通行，期限20年，并支付100万赔偿。双方签订合同并办理了地役权登记。符合物权法规定的是( )。 A、甲将办公楼转让给丙，保留在乙地通行的权利 B、甲单独将在乙地通行的权利转让给丙 C、甲将办公楼转让给丙，将在乙地通行的权利转让给丁 D、甲将办公楼和在乙地通行的权利一并转让给丙 【答案】D ABC选项违背了地役权的从属性,特征,不可分性：地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割而受影响。,1.地役权不受需役地部分转让的影响。 例如，甲地在乙地有取水地役权，后来甲地分割为A、B两地，则A、B两地的所有人或者使用人仍能各自从乙地取水。,2.地役权不受供役地部分转让的影响。 例如，甲地在乙地上设有地役权，后来乙地分为A、B两块地，甲地仍得对A、B两块地行使地役权。,多项选择题,根据物权法理论，下列关于地役权的说法中正确的有（ ）。 A.地役权是存在于他人动产上的物权 B.地役权从属于需役地所有权或使用权，不得与需役地分离而单独让与 C.地役权具有不可分性 D.地役权是为使用需役地的必要而设定的物权 【正确答案】：BC 【答案解析】：本题考核地役权。地役权是存在于他人不动产上的物权，所以选项A错误。地役权是为需役地的便利而设定的物权，所以选项D错误。地役权的享有不以对土地的占有为要件，所以选项E错误。,137,2、地役权的效力,138,假如：乙地事先已经被张先生承包了，请问，甲还能不能在乙地设立地役权？ 3. 地役权与其他用益物权