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刑法论文-论消费者在商品房买卖中的几个问题.doc刑法论文-论消费者在商品房买卖中的几个问题.doc -- 2 元

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刑法论文论消费者在商品房买卖中的几个问题目录论文摘要第一页一、知情权及其行使第二页二、惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用第三页三、惩罚性赔偿金制度的立法完善第五页四、结论第六页参考文献第七页论文摘要当今社会购房中消费者所遇到的问题已成为一大法律焦点。关于买房后所遇到的情况与开发商所提供的保障的不符买房后所发现房屋质量与开发商所保证的质量上有很大的出入等等一系列买房后所遇到的问题,这些都和消费都在购房中存在的知情权有很大的关系。本文通过具体的案例和法律理论指出知情权在买卖房屋中所占有的重要地位。知情权的正确行使,对保护购房消费者的权利起到至关重要的做用。本文还提出惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用问题是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿,它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。以及惩罚性赔偿金制度的立法完善,以个人观点指出赔偿金制度的发展方向。关键词消费者、知情权、惩罚性赔偿制度拥有自己的住宅,是我们的期望,但这几年,关于购买商品房的投诉一直居高不下,甚至有逐年上升的趋势,成为花钱最多,受保护最少的消费品,有钱也不敢买房。随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入,房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标,房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利,故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范,学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭,应当说这并非该法的本来面目,事实上,大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点,住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化,而居民又是住房消费的主力军,有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下我将结合实例,论证分析商品房消费者的知情权等权利,并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。一、知情权及其行使知情权有广义与狭义之分。广义的知情权,是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由,它既属于公法意义上的权利,又属于私法意义上的权利既包括抽象的权利又包括具体的权利既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。狭义的知情权,就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障,必须使知情权成为司法上可诉的权利。本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。实例研析据以研究的案例一李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案基本案情2002年9月9日,原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称,其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套,入住不到半年即发现房屋质量出现严重的次、假、漏、裂,严重影响人身安全和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业,对房屋质量问题不陌生,故欲先摸清事故成因再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录,遭到拒绝,请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。裁判要旨某区人民法院审理认为,原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料,有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料,而不能超越消费者应知情的权限,楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密,不属于消费者应知的范围,且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管,属于档案资料,个人未经批准不得查阅。为此,依照建设工程勘察设计管理条例第33条、商品房销售管理办法第7条、第16条、第19条、机关档案工作条例第21条等的规定,判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决,向某市中级人民法院提起上诉,二审以同样判案理由驳回上诉,维持原判。法律评析上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护,换言之,该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。据中华人民共和国消费者权益保护法以下简称消法首次出现知情权概念,该法第8条规定消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。消法上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。消法规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。二、惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用惩罚性损害赔偿,也称示范性的赔偿或报复性的赔偿,是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿,它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。消法第四十九规定经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任,即损一赔二的民事责任,而且,它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例。合同法第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定,经营者有欺诈行为的,消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点,也是社会关注的热点问题。商品房销售中的欺诈行为能否适用消法所规定的加倍赔偿呢理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为,商品房买卖不适用消法第49条。理由有三一是消法制定时,针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题,其适用范围不包括商品房。同时制定的产品质量法明文规定不包括建筑物,可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观,商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大,动辄数十上百万,如判决双赔,将导致双方利害关系的显失平衡,在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。有观点认为,消法对商品做的是狭义理解,即一般商品说,其法律意义在于针对一般商品而言,即使采取双倍赔偿的惩罚手段对经营者也远远不会造成伤筋动骨,这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小,它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方,也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害,从而在公平与秩序之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然,一旦刻意强调按消法调整,将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏,造成公平与秩序之间的严重失衡。另有观点认为,购房也系商品买卖行为,房屋也作为一种商品成为消法第四十九条规范的范围,当经营者有欺诈行为时,适用双倍赔偿应无问题。立于消法的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为,开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时,应有消法第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是首先,就消费者权益保护立场而言,消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位,且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果,故对于消法中所规定消费者的权利,于商品房的交易中应有所适用,方才符合该法之立法目的其次,就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言,若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用,而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者,将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励,且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为,而无法导正商品房的交易市场再者,从法律适用上之解释来说,消法中所谓的商品系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品,而不论是动产或不动产,均可包括在内,故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者,则该商品房应是本法所称的商品,且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用,则商品房应该仍是消费之客体,而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言,那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用,那如何认定商品或者服务系属高价值,又是问题。实例研析据以研究的案例二蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称被告在售房过程中主观上存有欺诈故意,对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况,诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体要求经济补偿46192元并赔偿原告损失146192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案,未实行加倍赔偿,而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题,不能说不是一个遗憾,其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。惩罚性赔偿在合同关系的适用上,有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出,而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出,主要原因在于三点一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务,换言之,惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为,而且包括违约行为。无论如何,惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后,对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后,双方不存在合同关系,当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿,那就意味着双方并没有恢复到原有的状态,因为受害人获得一笔额外的收入。相反,如果在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿,则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得的、在实践中又难以计算的可得利益损失。尽管消费者可能因欺诈而撤销合同,但当事人也可以要求变更合同或维持原合同的效力。三是在合同有效的情况下,受害人基于违约责任将获得各种补救的措施。惩罚性赔偿也是其中的一项措施。如果合同被宣告无效,则受害人能够获得补救的措施是极为有限的,尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿。总之,消费者请求双倍赔偿,必须是在合同责任存在的情形下提出。合同不存在,也就谈不上合同责任的适用惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水。因此,合同若被宣告无效或被撤销,当事人反而失去了双倍赔偿的请求依据。我认为,合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销,0利益的损害赔偿虽欠缺合法的根据,但可以缔约过失规则而产生的缔约过失责任信赖利益赔偿来保护信赖当事人的合法利益。因为信赖利益的损害赔偿责任是合同外的责任,即以合同法所规定的合同外责任救济合同外的信赖损害,而非合同内的违约责任。信赖利益的损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任的同一语或代名词。缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任的方式扩张契约法上的责任,改变了传统法有契约,便有责任,无契约,便无责任的思维定律。据此,信赖合同有效的当事人完全可以根据缔约过失规则和法律的规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿,以填补自己的信赖利益损失,并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务的非善意交易当事人的制裁和遏制作用。关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用,见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市,该判决系由鹤壁市中级人民法院于2002年5月29日做出。中国房地产导报则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案,也是最高法院法释20037号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为,开发商故意隐瞒涉案房产2栋32B已售给他人的事实,采用欺诈手段与银先生签订的房地产买卖合同,依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的深圳市房地产买卖合同,判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计63万多元。在法规层面,有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用消法第四十九条的规定。例如福建省房屋消费者权益保护条例(2001年1月1日起施行)第十五条的规定。综上所述,笔者认为,惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法实务上的先例,又有法规层面的支持,应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本不取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下,法释20037号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益,又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况,是有利于促进房地产市场健康发展的。三、惩罚性赔偿金制度的立法完善消法第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿二是从为社会公共利益着眼,制裁经营者的欺诈行为,以减少欺诈。因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达成,除了涉及到该制度的构成要件是否完善外,最为重要的是其赔偿金的数额问题。而消法第四十九条以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础,便与消费者实际所受损失无关,而有违民事赔偿责任之补偿性原则,且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍,亦将使得
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